房產(chǎn)中介服務(wù)合同范本及操作流程房產(chǎn)中介服務(wù)合同是規(guī)范中介機(jī)構(gòu)、委托方（買賣/租賃雙方）權(quán)利義務(wù)的核心文件，其條款嚴(yán)謹(jǐn)性與流程合規(guī)性直接影響交易安全。本文結(jié)合行業(yè)實(shí)踐，梳理合同范本的關(guān)鍵架構(gòu)與操作流程要點(diǎn)，助力各方規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、高效履約。一、房產(chǎn)中介服務(wù)合同范本核心條款解析一份完備的中介服務(wù)合同需涵蓋當(dāng)事人信息、服務(wù)內(nèi)容、傭金規(guī)則、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決六大核心模塊，以下結(jié)合實(shí)務(wù)場(chǎng)景拆解關(guān)鍵條款：1.當(dāng)事人信息條款需明確中介機(jī)構(gòu)（附營業(yè)執(zhí)照信息）、委托方（買方/賣方/承租方/出租方）的身份信息，確保主體資格合法有效：自然人：填寫姓名、身份證號(hào)（簽約時(shí)需核驗(yàn)原件，合同中保留填寫項(xiàng)但不展示具體號(hào)碼）；法人/組織：注明公司名稱、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、法定代表人信息。示例：>甲方（委托方）：姓名____，身份證號(hào)____；>乙方（中介方）：____公司，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼____，備案資質(zhì)編號(hào)____。注意事項(xiàng)：中介方需主動(dòng)展示備案資質(zhì)（如住建部門頒發(fā)的中介服務(wù)許可證），委托方應(yīng)核驗(yàn)其營業(yè)范圍與資質(zhì)有效期。2.服務(wù)內(nèi)容條款需量化服務(wù)邊界，避免“全程服務(wù)”等模糊表述，明確中介提供的具體服務(wù)類型（如房源篩選、帶看、議價(jià)協(xié)助、過戶代辦等）：示例：>乙方為甲方提供____（城市）范圍內(nèi)的____（住宅/商業(yè)）房產(chǎn)____（買賣/租賃）居間服務(wù)，具體包括：>（1）篩選符合甲方需求的房源（房型、價(jià)格、地段等匹配需求）；>（2）組織實(shí)地帶看（帶看前24小時(shí)通知甲方）；>（3）協(xié)助雙方協(xié)商交易條件（如價(jià)款、付款方式、交房時(shí)間）；>（4）指導(dǎo)簽署《房屋買賣合同》/《租賃合同》；>（5）協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶/租賃備案手續(xù)（若委托代辦）。注意事項(xiàng)：若涉及“獨(dú)家委托”（如賣方獨(dú)家授權(quán)中介銷售），需單獨(dú)約定委托期限、獨(dú)家服務(wù)內(nèi)容及違約條款（如委托方繞開中介交易的賠償責(zé)任）。3.傭金及費(fèi)用條款需明確傭金支付方、比例、時(shí)間，區(qū)分“居間服務(wù)傭金”與“代辦服務(wù)費(fèi)”（如過戶、貸款代辦）：示例：>1.居間服務(wù)費(fèi)：甲方應(yīng)于《房屋買賣合同》簽署后3日內(nèi)，向乙方支付房產(chǎn)交易總價(jià)的____%（或月租金的____%）作為傭金；>2.代辦服務(wù)費(fèi)：若委托乙方代辦產(chǎn)權(quán)過戶/貸款手續(xù)，代辦費(fèi)為____元（大寫：____），于手續(xù)啟動(dòng)前支付；>3.其他費(fèi)用：評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)等第三方費(fèi)用由____（買方/賣方/雙方分擔(dān)）承擔(dān)，乙方僅代收代付。注意事項(xiàng)：傭金比例參考行業(yè)慣例（如買賣傭金1%-3%、租賃傭金半月租金），但需結(jié)合服務(wù)難度協(xié)商；約定“跳單”條款時(shí)，需明確“禁止跳單的合理期限/范圍”（如委托后6個(gè)月內(nèi)，不得繞開中介與乙方提供的房源方交易），避免因“霸王條款”被認(rèn)定無效。4.權(quán)利義務(wù)條款需平衡中介方與委托方的權(quán)責(zé)，避免單方免責(zé)：中介方義務(wù)：如實(shí)披露房源信息（產(chǎn)權(quán)、抵押、租賃、瑕疵等）、保障交易安全（如建議資金監(jiān)管）、保守商業(yè)秘密（如買方購房能力、賣方底價(jià)）；委托方義務(wù)：如實(shí)提供需求（如購房資格、資金能力）、配合帶看/核驗(yàn)、按約支付費(fèi)用、不得故意繞開中介交易（合理跳單除外，如委托后中介未提供有效服務(wù)）。示例：>乙方承諾對(duì)房源的產(chǎn)權(quán)情況、抵押狀態(tài)、租賃備案信息進(jìn)行盡職調(diào)查，確保信息真實(shí)有效；若因乙方故意隱瞞重大瑕疵（如查封、抵押未告知）導(dǎo)致交易失敗，乙方退還已收傭金并賠償直接損失。>甲方承諾不向乙方隱瞞房產(chǎn)瑕疵（如漏水、違建），并在乙方促成交易后，不得直接與交易相對(duì)方私下交易（委托后6個(gè)月內(nèi)）。5.違約責(zé)任條款需明確違約情形、賠償標(biāo)準(zhǔn)，避免“天價(jià)違約金”或“無責(zé)條款”：示例：>1.中介方違約：若乙方未按約定提供服務(wù)（如虛假房源、帶看后失聯(lián)），甲方有權(quán)解除合同，乙方退還已收傭金，并按已收傭金的____%支付違約金；>2.委托方違約：若甲方無正當(dāng)理由拒付傭金，每逾期一日按未付金額的____%支付違約金；若甲方故意跳單（繞開中介交易），需按房產(chǎn)交易總價(jià)的____%賠償乙方損失。6.爭(zhēng)議解決與合同終止條款爭(zhēng)議解決：優(yōu)先協(xié)商，協(xié)商不成可選擇仲裁或訴訟（需明確仲裁機(jī)構(gòu)或管轄法院，如“向房產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟”）；合同終止：約定解除條件（如服務(wù)完成、不可抗力、一方根本違約）。示例：>本合同履行中發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，任何一方有權(quán)向____（房產(chǎn)所在地）人民法院提起訴訟。>本合同自交易完成（過戶/租賃備案生效）、雙方書面解除或一方根本違約時(shí)終止。二、房產(chǎn)中介服務(wù)操作流程實(shí)務(wù)指南合同簽署只是起點(diǎn)，全流程合規(guī)執(zhí)行才是交易安全的保障。以下結(jié)合行業(yè)實(shí)操，拆解“簽約前-簽約中-履約-終止”四階段要點(diǎn)：一、簽約前：信息核驗(yàn)與需求確認(rèn)1.房源端管理（中介方）核驗(yàn)房源真實(shí)性：通過住建部門“房源核驗(yàn)系統(tǒng)”（如北京“存量房房源核驗(yàn)”、上海“房源核驗(yàn)碼”）驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)信息，核查抵押、查封、租賃備案情況，留存產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件；收集委托方資料：賣方：房產(chǎn)證、身份證、婚姻證明（已婚需配偶《同意出售聲明》）、房屋瑕疵說明（如漏水、違建）；買方：購房資格證明（社保/個(gè)稅記錄）、資金能力證明（銀行流水、存款證明）。2.需求溝通與匹配中介方需通過需求問卷/客戶畫像，精準(zhǔn)捕捉委托方核心訴求（如買方關(guān)注學(xué)區(qū)、通勤；賣方關(guān)注報(bào)價(jià)、付款周期），避免無效帶看。帶看前需向買方提示“房源基本信息+潛在風(fēng)險(xiǎn)”（如“該房源有租戶，交房需協(xié)商解約”）。二、簽約中：合同起草、協(xié)商與備案1.合同起草與條款協(xié)商中介方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容起草合同，重點(diǎn)提示三大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：傭金支付節(jié)點(diǎn)（如“過戶后支付”比“簽約即付”更安全）；服務(wù)邊界（如“代辦過戶”是否包含“貸款審批協(xié)助”）；違約賠償標(biāo)準(zhǔn)（避免“違約金過高/過低”導(dǎo)致條款無效）。委托方可要求中介細(xì)化模糊條款（如將“服務(wù)完成”定義為“過戶完畢且房款到賬”），必要時(shí)咨詢律師或行業(yè)專家。2.簽署與備案簽署要求：自然人簽字按手印，法人蓋章并附法定代表人簽字；中介方需留存簽約影像（照片/視頻），避免后續(xù)“未簽約”糾紛；備案要求：部分城市（如上海、深圳）要求中介合同備案，需按當(dāng)?shù)匾?guī)定提交合同至住建部門/中介協(xié)會(huì)，獲取備案編號(hào)（備案后合同效力更穩(wěn)定）。三、履約階段：服務(wù)執(zhí)行與風(fēng)險(xiǎn)管控1.服務(wù)執(zhí)行中介方需全程留痕：帶看后反饋雙方意見（微信/郵件記錄）、協(xié)助議價(jià)（書面記錄協(xié)商過程）、指導(dǎo)交易雙方簽署《房屋買賣合同》/《租賃合同》，并同步啟動(dòng)：產(chǎn)權(quán)二次核驗(yàn)（避免簽約后發(fā)現(xiàn)查封）；資金監(jiān)管（建議通過官方監(jiān)管賬戶，如住建部門資金監(jiān)管平臺(tái)，中介不得代收房款）。委托方需按時(shí)配合：提供貸款資料、參與面簽/過戶，若對(duì)服務(wù)存疑，可要求中介出具《服務(wù)進(jìn)度說明》。2.款項(xiàng)監(jiān)管與交割交易資金（購房款、租金）需通過第三方監(jiān)管賬戶流轉(zhuǎn)（如銀行/住建部門監(jiān)管賬戶），中介僅可代收“傭金+代辦費(fèi)”；傭金支付應(yīng)與服務(wù)節(jié)點(diǎn)綁定（如過戶完成、租賃備案生效后支付），避免“先付費(fèi)后服務(wù)”的風(fēng)險(xiǎn)。3.爭(zhēng)議處理履約中出現(xiàn)爭(zhēng)議（如房源瑕疵、付款延遲），中介方應(yīng)主動(dòng)調(diào)解（如更換房源、調(diào)整付款時(shí)間）。若調(diào)解無效，按合同爭(zhēng)議解決條款處理，注意保留：溝通記錄（微信、短信、郵件）；交易憑證（付款截圖、帶看記錄）；違約證據(jù)（如中介虛假宣傳的聊天記錄、委托方跳單的交易合同）。四、合同終止與續(xù)約1.合同終止服務(wù)完成終止：房產(chǎn)過戶完畢、租賃備案生效，中介方提供《結(jié)案報(bào)告》，雙方無異議則合同終止；違約終止：一方根本違約（如中介虛假宣傳、委托方跳單），守約方發(fā)《解除函》，按違約責(zé)任條款索賠。2.續(xù)約與延伸服務(wù)若交易后續(xù)需中介提供延伸服務(wù)（如物業(yè)交割、戶口遷移協(xié)助），可簽署《補(bǔ)充協(xié)議》，明確服務(wù)內(nèi)容、費(fèi)用及期限（如“物業(yè)交割服務(wù)費(fèi)____元