一、客戶在下訂之前，稱過戶當天一次性付款，不愿交訂，怎么辦？

答：向客戶出示國土局產權轉移流程表，并解釋流程表中每一步客戶可能面臨的風險，如業(yè)

主沒有收定，他/她不可能交房產證押在中介公司，他/她就有可能賣給任何一個客戶，我們

也就有可能失去購買的良好時機；如當天付款過戶沒有足夠的時間查清業(yè)主產權是否清晰。

如果不交訂金，交易條件、違約責任等不明確，草率聯(lián)系過戶，是對雙方很不負責的態(tài)度,

更容易發(fā)生問題。

二、客戶在看過房之后，要求說明此房的業(yè)主為什么出售此房，而業(yè)主真正售

房的理由又不能說出來，怎么辦？

答：商品社會里客戶買賣物業(yè)是一件很平常而又很正常的一種行業(yè)（或事情），正如我們不

能問買方："您為何要買房”一樣，客戶會產生一種反感，而這樣對我的銷售工作是非常不利

的。但如果碰上一個客戶非打破沙鍋問到底時，你不妨告訴他/她，業(yè)主發(fā)財了，要移民、

換大房、別里了，相信你買了這房今后也會飛黃騰達。

三、客戶在看房之后并商討好價格，要求見業(yè)主面再談，落實一下業(yè)主是否真

的此價出售，怎么辦？

答：在您未完全確定下來（下?lián)＝穑r，業(yè)主不會也沒時間過來跟您面談，業(yè)主委托我們

公司找客戶，如果沒有收定前每個客戶都要見業(yè)主，那業(yè)主委托我們公司不就沒有意義了嗎？

公證、過戶時業(yè)主必須親臨現(xiàn)場簽字，如證實此價不實，您可以投訴并退還不實價差也不遲。

四、客戶在一家公司反復訂過多次房產都未購買成房子，已經對中介公司失去

信心，但是這時我公司又有一套房非常適合他，該怎么樣使他重樹信心，向他

推銷此房，如果他看中此房，遲遲不到公司下訂，怎么辦？

答：首先讓客戶了解我公司的經營理念，誠信服務和辦事程序，找到該客戶在其它公司退訂

的原因，用自己專業(yè)理論說服客戶，給客戶推薦樓盤時一定要信息準確，重信譽、守承諾，

讓客戶感覺到你跟其它公司的業(yè)務員不同，以你的真誠打動客戶，讓客戶感覺到我們公司就

是與其它中介公司不同，為其著想，把他當朋友而非客尸，消除客戶的防范意識，讓其重樹

信心跟您買房，當他看中了您手中的房時，就可以編一些故事。諸如：業(yè)主就要到其他中介

去收定，或者是同事的客戶正在查閱有關資料?，并到檔案大廈查檔去了等等，讓他產生一種

〃危機”感。

五、在價格、房子、產權都落實滿意了，后因某種原因訂不下來，或者說下不

了決心，該如何跟進？

答：多與客戶溝通，了解客戶真正的需要，了解真正存在的問題并解決問題。

六、客戶在沒有交定金之前要求出具房地產證原件，怎么辦？

答：客戶沒有交定之前要求見房產證原件本身有此不合情理，因為業(yè)主只有在收定時才可能

將房產證押在公司，但我們可采取雙管齊下的方法，讓客戶來交定的同時業(yè)主來收定，分開

安排在兩個不同的會客室，然后借口房產證需要復印一份留底而拿到客戶的面前，看后收定。

七、客戶買房的同時，要求把小孩遷到附近學校讀書，而條件不夠，該怎么樣

解決？

答：這本身不是我們房地產中介能夠解決的問題，但是，深圳市政府有這樣規(guī)定，九年義務

教育中，小孩按所轄片區(qū)就近上學，如果你看中了某所學校，想讓小孩在哪讀書，就必須先

解決戶口的轄區(qū)問題，然后再按〃就近上學”之規(guī)定提出申請，否則，根本就無法解決。

八、客戶要求房款交到交易中心資金監(jiān)管，怎么辦？

答：1、交易中心和我們一樣都是合法的地產經紀機構，公司每天都有大量的業(yè)務在受理，

并且公司客服部比交易中心從業(yè)人員更專業(yè)更全面更系統(tǒng)，房產交易除了產權過戶還有大量

的事要做，通過我公司的售后服務，能讓你省心、放心、舒心的買好房子。如果你?定要監(jiān)

管，我公司要求由建行進行監(jiān)管。

2、訂金和稅費絕對不能監(jiān)管，業(yè)主沒收訂金談什么監(jiān)管，即使監(jiān)管也可去建行監(jiān)管。

3、告之客戶在本公司購房必須按本公司付款程序，否則不予辦理。

4、對這樣的要求，第一時間就應該拒絕，因為：①這違反公司原則；②這是對我們的一種

污辱，是對我們公司極大的不信任；③交易中心也是中介公司，“同行是冤家〃，我們沒有理

由幫他拉生意，長別人的威風，滅自己的志氣。定金部分就更不用說，業(yè)主不收定，更沒有

人跟客戶去資金監(jiān)管。如果還不行，則要求客戶到銀行實行監(jiān)管。

5、定金、傭金、稅費、水電押金不能押管。房款盡量做工作，不在交易中心監(jiān)管。

九、客戶質問為什么要下10%的定金，我們應該怎樣回答？

答：當你交10%訂金后，公司會轉給業(yè)主，公司就會收業(yè)主房產證，辦理一些手續(xù)，如你下

太少訂金，業(yè)主會不收，也不放心把房產證給公司，就無法保證客戶買到此房，并且該訂金

會計入房款。

十、簽約時客戶對房款轉入中介公司有異議，怎么辦？

答：樹立信心、娉戲瘢每突SI私黃鏡木婺井市拋純郵約巴晟埔滴竦牟僮輔娉獺u故競

鏡南喙刈柿希O輔鏡崗盜推放啤?/p>

十一、客戶交訂時稱你公司仍可能繼續(xù)高價出售此房，想對公司進行約束時怎

么辦？

答：肯定地告訴對方，我們公司不會這樣做。第一，沒理由這樣做，也沒有必要這么做，高

賣也只能收1.5%的傭金。第二，如這樣做了就失去您對本公司的信任，公司不會只看眼前

的利益，公司希望客戶是公司的永久客戶。

十二、為什么要在公證過戶前付全款？

答：公司為了保障雙方利益，需將房地產證原件交到國土局，不能隨意撤消，業(yè)主要求必須

將房款付中介公司才會到國土局簽字。

十三、客戶交訂時稱付10%定金沒問題，但要求同時交鑰匙，怎么辦？

答：不可以交鑰匙，只有在付清全款，房屋產權轉移確認后才能交鑰匙，這是對買賣雙方的

負責，也避免了不必要的問題發(fā)生。

十四、客戶要把自己的房賣出去后，才能訂看中的那套房，但有不肯賤賣原房

產，市場價暫無法成交，無法兩套房的賣與買同步進行，如何說服客戶下訂？

答：建議客戶將原有的房產做個貸，以貸款作樓盤首期，以租供樓。

十五、客戶相中某物業(yè)，但又對該物業(yè)離奇的低價產生懷疑，而不能下定時，

怎么辦？

答：1、低價因為業(yè)主急售，懷疑只會錯失良機2、至于產權的清晰與否，可以通過過戶前

的產權查檔了解清楚。

十六、為什么中介公司不能賠定，而只可以吃定？

答：出于交易過程中的時間順序而導致不能賠定與客戶。1、首先我公司受理業(yè)主委托；2、

我司通過一定渠道（廣告、推介）找到客戶，與客戶簽了《購房委托書》，并收取定金；3、

業(yè)主確信我司己收訂，才會來我司簽署《售房委托書》，并收取訂金，留房產證原件在我司

（以舉止防業(yè)主有條件將該房售予他人）。如果我司與買方簽了賠訂，可能由于時間差的問

題，業(yè)主會改變售出價格或意愿，而致我司未收益告賠訂。

十七、客戶要求將（房產內）滲水的部分修補好再交訂，怎么辦？

答：1、與原業(yè)主協(xié)商，把滲水部分修繕好；2、說服客戶，正因為由于該房產有滲水現(xiàn)象，

才導致該物業(yè)賣目前這樣的價格，業(yè)主認為如果要將滲水部分修好，就不會賣這樣的價了。

十八、客戶問：這房我較滿意，現(xiàn)交定金可以，但我老公（老婆）看后不滿意，

我要退定，行不行？

答：1、首先告訴他/她，這樣是不可以的。定金的含義就是交定這一刻起所賣物業(yè)被您定下

了，如果定金可以退回，也就失去了〃定〃字的意義。2、房屋買賣而簽署的合同是慎重的文

書，收到定金后我公司會轉給業(yè)主，不是我公司不退而是業(yè)主不可能退。如果你對房屋本身

還有疑問，請帶上家人抓緊時間現(xiàn)場察看，一旦落訂，我公司需要盡快落實，并及時轉訂業(yè)

主。如果在其間先有其他客戶要落訂，公司不能承諾一定你能買到，請您仔細考慮。

十九、客戶看房并且交訂金之后，業(yè)主突然改變價格，要求更高的價格出售此

房，怎么辦？

答：1、出現(xiàn)這種情況，我們只有曉之以情，動之以理。從我們所付出的費用和勞動說起，

以期達到感動業(yè)主的目的；2、尋找報紙廣告找出相同樓盤的最低價，與業(yè)主談價，找人看

房，把價格往最低處砍，打擊業(yè)主心理期望值；3、可以從法律的角度上要求業(yè)主履行合約，

否則，由此產生的法律后果將由業(yè)主全部承擔。

二十、收訂后，有其它客戶出高價，怎么辦？

答：1、公司原則上不支持這種做法。因為這樣做的結果必定失去第一個客戶，對公司的信

譽和品牌都是百害而無一利的。也會讓客戶對公司的服務宗旨〃誠信〃產生懷疑，久而久之,

將得不償失。但是努力做好第一客戶，極力說服第二個客戶，給他介紹其他物業(yè)這是很容

易做到的。這樣兩個客戶都做成，由一個客戶變兩個客戶，何樂而不為呢？2、如果第二個

客戶出價遠高于第一個客戶，我們也可以考慮第二個客戶，但必具備一個先決條件：盤、客

戶必須有方可以做全權委托，從而保證這部分高出的利潤我們定能賺到為原則。這時我

們對第一個客戶需要找一個很好的理由，比如業(yè)主已經在其他公司收了定金，我們的動作慢

了一步等等，盡可能把責任往業(yè)主身上推，以期達到既不得罪客戶，又可達到讓他高而興興

地在我們手中買其他房產的目的。

二十一、客戶首其款準備不足，要求按揭貸款成數(shù)提高，而銀行又無法滿足客

戶，怎么辦？

答：1、說服客戶想辦法，比如，向親戚朋友預支、借錢等；2、看客戶是否有物業(yè)在手，如

果有可以向銀行申請個貸，3、如果是企業(yè)法人、國家公務員則可以向銀行申請高額按揭款。

4、特別關系的還可以找銀行特批高額按揭款。

二十二、和客戶簽買房合同時，交房時間、煤氣、水電、管理費的交接時間，

怎么確定？

答：請詳細翻閱客服部桌面的合同范本，特殊情況由客戶與業(yè)主自行商議、確認。

二十三、客戶要求自己買保險，怎么辦？

答：不行，原則上各大銀行規(guī)定在指定的保險公司購買保險，客戶只能按規(guī)定需要向保險公

司購買保險。

二十四、如成交價高于房產證原價，而利潤只有雙俑時，客戶要求買賣合同填

成交價，而業(yè)主只承擔填合同價稅費時，怎么辦？

答：向客戶說明，業(yè)主當前的售價是不包含高出房產證原價的那部分稅金的價格，如果客戶

堅持要按成交價填寫，1、高出的部分稅費業(yè)主要加到成交價中；2或是由客戶承擔高出的

這部分稅費，這個問題普遍存在，特別提醒業(yè)務人員注意，在收取客戶訂金時一定要與盤方

業(yè)務員充分溝通，如果確定原房產證價低于成交價時，必須在收定委托書中注明：現(xiàn)售成交

價必須按房產證原價填寫，

二十五、業(yè)主往往在過戶的同時一定要收到全款，條件打不到業(yè)主就不賣了，

這時候該怎么處理？

答：1、業(yè)主的這種條件是絕對不可能做到的。現(xiàn)實中的"過戶"，只不過是將《現(xiàn)售買賣合

同》，三級市場轉移申請表、房產證原件以及買賣雙方的身份證明等資料遞進了國土局的辦

文窗口而已。遞件并不代表過戶，出稅單五個工作日后產權才可做變更登記，如果有查封等

限制轉讓的因素，將給公司造成巨大風險；2、要充分展示公司的實力，讓客戶相信我們，

其他的問題自然就解決了；3、萬不得已建議到銀行實行資金監(jiān)管，這樣可以充分保障雙方

的利益，相信客戶、業(yè)主均能接受。

二十六、客戶有反悔心理，故意拖延辦手續(xù)和付房款，在合同中找問題、挑毛

病，以達到其退定的目的，怎么辦？

答：1、收到定金后我公司會轉給業(yè)主，不是我公司不退而是業(yè)主不可能退，定金的含義就

是交定這一刻起所賣物業(yè)被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了"定"字的意義。2、

簽署購房合同時，已經注明了最后的付款和辦文時間，如果客戶有反悔表露，應該鄭重向客

戶表明，提醒客戶最后辦文時間，否則按合同規(guī)定執(zhí)行。

二十七、由于客戶目前面臨困難無法及時將房款交給公司，要求拖一段時間過

戶，怎么辦？

答：關鍵在于我們能否按客戶需求，與業(yè)主協(xié)商達成延期付款協(xié)議。我們盡量滿足客戶的需

求，因為只有這樣，才能使該交易圓滿完成。否則，只有依約而行。

二十八、房子交接時，客戶發(fā)現(xiàn)房間與原看房和收定有誤，要求業(yè)主賠錢，怎

么辦？

答：1、購、售委托書明文規(guī)定，物業(yè)內現(xiàn)有裝修和設施、設備不得拆除或附送物業(yè)內現(xiàn)有

家私家電等的，如果交房時交現(xiàn)房和合約中之規(guī)定有異議時，業(yè)主應承擔全部責任，我們有

義務和責任要求業(yè)主履行約定，否則，我們將在房款中扣除一部分作為客戶的補償，除業(yè)主

在物業(yè)恢復所簽合約時之狀態(tài)。2、委托書中沒有注明，而買方、賣方、中介三方有口頭承

諾的，出現(xiàn)問題中介公司由經辦人是否與賣方協(xié)調解決并承擔.相應責任。

二十九、此房風水是否不好？

答：1、房產經紀必須熟悉房屋結構、朝向、通風、采光等要素，用專業(yè)術語，比如座北朝

南等等，也有因人而異的，比如與人的生辰八字相關，就看你怎么說。關鍵是你說的讓客戶

開心、信服，這里的風水就是好的。

二十、客戶交定后發(fā)現(xiàn)有中介公司的價格比我公司低，要求降價，否則要求退

定，怎么辦？

答：1、如果我公司按行文規(guī)定收取雙傭，則告訴買方，房屋售價可以在過戶時直接向業(yè)主

確定，至于其他中介公司存在著不良競爭行為，告訴買方可不予理會?；蛭夜景醇s履行。

2、如買方能提供或你預測到買方定能提供有力證據(jù)證明我公司賺了利潤，我們必須返差額。

三十一、業(yè)主委托的物業(yè)售價高于市價，而又遲遲不愿降價，怎么辦？

答：1、了解出售動機、確定跟進方案。2、加強與業(yè)主的多方面溝通，以媒體上的相同樓盤

的最低價進行對比。3、帶人看房當場談價，找出其房產的劣處。

三十二、如果客戶不去銀行簽署按揭合同，怎么辦？

答：1、先了解客戶為何不去簽署按揭合同、對癥下藥，若不簽可以直接告訴客戶,2、用合

約來制約他，用法律來威協(xié)他，用房產的交付使用權來打動他，買房的目的就是為了使用，

如果不能使用花那么多錢先買個產權又何用，曉之以情，動之以理，從感情上來勸說他，買

房是人生的一件大事。

三十三、轉定以后，業(yè)主要求收到全款后方付鎖匙，如何辦理？

答：1、分兩種情況：①一次性付款可以；②如按揭的，做業(yè)主工作，要買方簽定銀行抵押

貸款轉到業(yè)主的賬上，消除業(yè)主的防范心理。2、同客戶協(xié)商，在業(yè)主收到全款后交房。

三十四、業(yè)主要求高額定金，怎么辦？

答：1、定金的給付只是公司對業(yè)主有意購買其所售物業(yè)的一種誠信的表示，雖然質押了業(yè)

主的產權證明，這也是業(yè)主向公司表示不會再售予他人.2、告知業(yè)主在產權沒有徹底轉移

前，公司每天都存在著高風險，如果出現(xiàn)問題，將給公司帶來無法彌補的損失。3、定金的

承付中介公司是有規(guī)定的，原則上給付1萬元，總金額高的物業(yè)最多不得超過2萬元。

三十五、業(yè)主收定，但不愿留下房產證，如何處理？

答：1、首先，業(yè)主收定是必須將房產證質押在公司的，否則，不能保證業(yè)主不會將此房高

價出售，中介公司也無法保證客戶的利益。2、業(yè)主不留下房產證，中介公司就會存在著巨

大的風險。

三十六、交鑰匙是不是等于交房，區(qū)別在哪？

答：首先交鑰匙等于交房.交房同時應同時具備以下幾個條件：a、物業(yè)已轉到買方名下：b、

物業(yè)處于閑置狀態(tài)；C、物業(yè)無租約糾紛；d、三方（業(yè)主、客戶、中介）當場驗房和抄水、

電、煤氣等相關雜費的費用指數(shù)：e、交鑰匙并結清該物業(yè)。

三十七、非房產證上權利人來收定，怎么辦？

答:絕對不可以。因為非權利人無權將權利人的房產變賣，更無權代權利人收取定金或房款。

除非持有公證的授權委托書。

三十八、業(yè)主收訂時沒有帶房產證或房產證抵押或尚為〃買賣合同”的情況，怎

么辦？

答：原則上這種情況是不可以付定金的。但有時應視當時的情況靈活處理。1、業(yè)主去拿或

可以先簽好合同，然后派人上門去拿，驗實無誤，證、錢同時交接。2、房產證質押時涉及

到誰贖樓的問題。若業(yè)主自己贖樓則留下〃按揭合同〃、"保險費單〃等有價有效文件、資料,

付定5000元，由有關人員陪同前往銀行贖樓。若需要公司贖樓的除抵押前述資料文件外，

還必須簽訂〃借款合同"和"借款借據(jù)”，承擔5%的融資費，并全權委托公司辦理贖樓和轉讓

事項，不付定金。3、若為〃買賣合同〃的可付給業(yè)主適當定金，并將〃買賣合同〃、付清房款

證明、發(fā)票等相關資料質押在公司，并由有關人員陪同前往辦理相關手續(xù)，直至出房產證,

同時提醒業(yè)主承租一手房產證稅費。

三十九、業(yè)主沒有定時〃查檔〃，如何處理？

答：1、業(yè)務員提前用房產證包:印件核實產權；2、通知業(yè)主先到檔案大廈查檔，否則，公司

不能付定或僅付少量定金，

四十、簽約時，業(yè)主不愿預留水、電押金，怎么辦？

答：1、押金必須預留，否則無法清償物業(yè)交結前費用，必須預留，這是公司規(guī)定。2、不預

留的先決條件是業(yè)主憑當月繳費清單和業(yè)務員來結算房款，所示指數(shù)要與業(yè)務人員的抄房指

數(shù)相符。

四十一、業(yè)主不能如期交房，怎么辦？

答：公司業(yè)務人員有義務及時提醒業(yè)主交房時間和遲交房的危害以及所應承擔的法律責任。

如果還是不行，公司則按市價扣除當期的租金及賠償補給客戶。

四十二、業(yè)主不同意按揭，怎么辦？

答：1、憑按揭流程的客戶解釋在過戶前銀行會出具承諾函，以保證房款無風險。2、講清按

揭與一次性在時間上只差半個月，付款程序基本一致。3、說服業(yè)主按揭與一次性付款沒有

什么不同，深圳人的超前意識使90與以上的人都選擇銀行按揭，如果不同意銀行按揭可能失

去很多出得起錢的客戶，對業(yè)主不利。

四十三、客戶、業(yè)主要求傭金打折，怎么辦？

答：1、傭金打折是對我們所提供的服務的打折，是對我們提供服務質量的否認。2、行業(yè)的

規(guī)范不允許打折。3、從公司經理成本的角度來講也不能打折。

四十四、由于業(yè)主的原因，不能如期過戶，怎么辦？

答：向客戶說明原因，求得客戶理解和原諒，并承擔客戶會盡力盡可能地督促業(yè)主及早過戶。

向業(yè)主說明合約的法律效力和違約將承擔的法律和經濟貨任。

四十五、業(yè)主要求見稅單收全款，怎么辦？

答：1、出稅單并不代表產權轉移。2、出具稅單并非完全意義上的“過戶〃，只有完稅后四

個工作日內（可咨詢國.十局），在國土局的電腦資料上實現(xiàn)〃完全過戶〃，在此之前由于原業(yè)

主的任何債務都可能遭遇到有關部門的查封。為避免這種風險，公司規(guī)定完稅后五個工作日

內付清全款。

四十六、怎樣防止業(yè)主出具房產證時，所委托物業(yè)的資料與先前委托有誤？

答:解決這個問題的唯一辦法就是在接受委托時索取房產證復印件，或系統(tǒng)查驗房產證原件。

四十七、收到客戶定金后，業(yè)主不漲價，不肯收定、不簽委托、不簽合同，怎

么辦？

答：1、除非業(yè)主不想賣房，否則就是心中有一個“結〃，找到這個“結"，就可以找出解開這

個"結”的方法。2、向業(yè)主闡明利害關系，否則無法保障業(yè)主利益。

四十八、收到客戶定金后，客戶要求見業(yè)主，此時有差價，怎么辦？

答：1、弱國利潤大，可以先過多一道戶；2、想辦法說服一方做委托；3、如利潤不大，敬

請放棄差價心理，保證雙傭。

四十九、客戶交定金后，不承認業(yè)主和中介簽署的公證委托，怎么辦？

答：業(yè)主能將全權委托辦給公司，說明業(yè)主完全信任公司。同時全權委托具備法律效力，包

括國土局、銀行、公證處都予以承認，客戶沒有理由不認可，否則，是對法律的蔑視。

五十、過戶后，客戶要求退件并更改買賣合同，怎么辦？

答：1、向客戶解釋遞件后，文件規(guī)定不能撤件；2、原川上這樣的事情是不可以發(fā)生的，除

非萬不得已，退件的原因很多，諸如：①由于價格填錯造成高額稅費；②權利人錯寫或少寫：

③房產名稱、標號等填錯等等，退件必須買賣雙方當事人到場，并書面提出申請，國土局酌

情處理。

五十一、業(yè)主自身沒有能力贖樓，但不付相關費用，怎么辦？

答：贖樓存在高風險，必須交付相關費用，如不付贖樓費用，無法完成交易。

五十二、業(yè)主要求向買家收取煤氣及有限電視開戶費，怎么辦？

答：所有成交物業(yè)內的設備是否免費過戶，這在客戶交定和業(yè)主收定簽約時就有明確規(guī)定,

依約而行。

五十三、沒轉定前產權清晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么辦？

答：1、向業(yè)主闡明合約的嚴肅性和法律效力，在最短的時間內追回定金；2、通知客戶，說

明情況，并承諾重新幫他另找?套滿意的房；3、向有關單位申訴，以期追回定金。

五十四、業(yè)主收定金后，不同意把該物業(yè)的戶口遷走，怎么辦？

答：根據(jù)有關法律的規(guī)定：同一物業(yè)內不可以有兩個戶主存在，業(yè)主既然將該物業(yè)出售，同

時也就放棄了該物業(yè)的戶籍權，沒有理由不把戶口遷走。根據(jù)有關轄區(qū)管理的規(guī)定，業(yè)主的

新居長期沒有戶籍也是不允許的。有關的規(guī)定也會促使業(yè)主把戶口遷走，只是時間問題。

五十五、收定后，權利人出事，怎么辦？

答：任何事情發(fā)生后都會有一個處理結果，如：業(yè)主出意外了，必定有遺產繼承人；業(yè)主

犯案或殘疾了或其他原因不能親自前來辦理有關手續(xù)，匕以請公證處派人上公證委托給一個

業(yè)主信任的人，當然還有其他等等，都必定有解決的辦法，就看我們怎樣去做，怎樣做好而

己。

五十六、業(yè)主收定后又把原物業(yè)做了裝修，不肯按原協(xié)議出售，怎么辦？

答：1、說服客戶接受裝修；2、說服業(yè)主將物業(yè)折價后處理；3、按原約執(zhí)行，所造成的損

失由業(yè)主自行承擔。

五十七、公司物業(yè)出售、客戶要做按揭，需向銀行提供什么資料？

答：須提供：①售樓堇事會決議：②法人代表證明：③法人授權委托書：④法定代表人和被

授權人身份證原/復印件；⑤營業(yè)執(zhí)照原/復印件；⑥買賣雙方所簽定的房地產買賣合同；⑦

房產證原/復印件。

五十八、業(yè)主沒有向銀行抵押貸款，房產證在手上，該物業(yè)是否一定可以轉讓？

答：不一定，有可能存在限制轉讓的情況，如查封、擔保、發(fā)展商欠款、刑事案件等情況。

五十九、業(yè)主剛開始沒能力贖樓，但在辦理手續(xù)時，突然又可以贖樓怎么辦？

答：可以，如果公司贖樓資金還沒有付出，如業(yè)主自己要求贖樓，可以免收贖樓費，如合同

條款中注明贖樓的，就該收取手續(xù)費用，因為我們已準各好資金，我們的費用已產生，就應

收取相應的費用。

六十、業(yè)主說自己可以贖樓，等見到客戶時又說資金緊張，怎么辦？

答：如沒有能力，可以由公司去贖樓，但需要支付相關費用。

六十一、客戶委托書收回時，他說：我們沒在委托書上注明交易完成時該委托

書要收回，怎么辦？

答：交回購房委托書，是現(xiàn)在你已有現(xiàn)售合同，房產證原件（復印件）、抵押合同在手，以

上資料注明，我公司已為你成功購到你的物業(yè)，并已辦理好水電等過戶手續(xù)，合同已終止,

所以……

六十二、簽約時，客戶提出傭金在交易完成時支付，怎么辦？

答：不可以。因為辦理過戶時交易部已完成前期工作，以后的工作由負責售后服務的客戶服

務部繼續(xù)跟進，所以公司要求在簽署購房委托書10天內付清傭金和房款。

六十三、帶顧客去看二、三次房，再帶去看時業(yè)主突然不再給看，怎么辦？

答：及時與業(yè)主溝通，盡快找出業(yè)主不給看的原因。

六十四、業(yè)主大多數(shù)不簽委托書，怎么辦？

答：這個時期的業(yè)主還處在培養(yǎng)期，我們應該做以下工作：第一，接到盤源第一時間去看房；

第二，見業(yè)主一定要做好準備工作，對物業(yè)的環(huán)境、配套、交通及行情等有一個非常清晰的

了解,作為專類人上，你還必須對業(yè)主的物業(yè)提出一些合理化的建議，讓業(yè)主感覺你很專業(yè)、

敬業(yè)，而且為他著想，建立一定的信任度；第三，第一次廣告前通知業(yè)主，廣告后給業(yè)主匯

報。

六十五、客戶要求所購房產寫自己兒女名字，而自己兒女不滿18歲，怎么辦？

需要準備什么資料？

答：只要具備合法身份證明的國內公民都可以在深圳購買商品房。但不滿18周歲沒有懂事

行為能力或限制民事行為能力的公民，購房時需提交其監(jiān)護關系證明和監(jiān)護人身份證明。

六十一、客戶委托書收回時，他說：我們沒在委托書上注明交易完成時該委托

書要收回，怎么辦？

答：交回購房委托書，是現(xiàn)在你已有現(xiàn)售合同，房產證原件（復印件）、抵押合

同在手，以上資料注明，我公司已為你成功購到你的物業(yè)，并已辦理好水電等過

戶手續(xù)，合同己終止，所以……

■六十二、簽約時，客戶提出傭金在交易完成時支付，怎么辦？

答：不可以。因為辦理過戶時交易部已完成前期工作，以后的工作由負責售后服

務的客戶服務部繼續(xù)跟進，所以公司要求在簽署購房委托書10天內付清傭金和

房款。

■六十三、帶顧客去看二、三次房，再帶去看時業(yè)主突然不再給看，怎么辦?

答：及時與業(yè)主溝通，盡快找出業(yè)主不給看的原因。

國六十四、業(yè)主大多數(shù)不簽委托書，怎么辦？

答：這個時期的業(yè)主還處在培養(yǎng)期，我們應該做以下工作：第一，接到盤源第一

時間去看房；第二，見業(yè)主一定要做好準備工作，對物業(yè)的環(huán)境、配套、交逋及

行情等有一個非常清晰的了解，作為專類人士，你還必須對業(yè)主的物業(yè)提出一些

合理化的建議，讓業(yè)主感覺你很專業(yè)、敬業(yè)，而且為他著想，建立一定的信任度；

第三，第一次廣告前通知業(yè)主，廣告后給業(yè)主匯農。

典六十五、客戶要求所購房產寫自己兒女名字，而自己兒女不滿18歲，怎么辦？

需要準備什么資料？

答：只要具備合法身份證明的國內公民都可以在深圳購買商品房。但不滿18周

歲沒有懂事行為能力或限制民事行為能力的公民，購房時需提交其監(jiān)護關系證明

和監(jiān)護人身份證明。

國六十六、業(yè)主是外資企業(yè)，公司房轉讓需提交什么資料？客戶要求做按揭，

業(yè)主方要提交什么資料？

答：須提交：1、加蓋有”工商局執(zhí)照復印專用章〃的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件；2、

法定代表人證明書、委托書（原件），法定代表人、委托人身份證復印件；3、

境外企業(yè)或組織提交的資料按規(guī)定須公證或人證（原件）。香港區(qū)域內的，有經

國家司法部認可的律師樓見證，并經出入境事務處蓋章確認；其他境外企業(yè)或組

織須有駐該國或地區(qū)大使館（領事館）蓋章確認。人證內容一般包括有效的商業(yè)

登記證、董事會決議、董事證明及身份證復印件、授權委托書和受托人身份證復

印件。

圖六十七、客戶咨詢物業(yè)具體位置、樓層等房源要素，如何解答？

答：1、如果判斷是真實客戶，除特定房號、業(yè)主情況以外，有所選擇的告訴客

戶物業(yè)基本狀況，其他的見面看房后商議。

2、避實就虛，告訴他相同的房號、朝向和非本棟的棟號或不同的樓層，告訴他

附近顯著的標記，如：花園、泳池、會所、游樂場等，其他的等看房見面時詳細

介紹。

3、可說在某大型建筑附近，不方便說出具體方位，只說某樓以上，某樓以下。

國六十八、客戶看完物業(yè)后，無任何手續(xù)意見，怎么跟蹤？

答：1、多與客戶溝通，詳細了解客戶的具體意向和對物業(yè)的滿意度！哪些因素

客戶不滿意，充分戰(zhàn)士物業(yè)的優(yōu)勢。

2、做為業(yè)務員必須主動幫助客戶分析已看過的物業(yè)，提出專業(yè)性建設性的意見，

如果發(fā)現(xiàn)該物業(yè)不適合客戶就要及時為客戶尋找其他的物業(yè)，并告訴客戶我是最

優(yōu)秀、最專業(yè)的業(yè)務員，一定能為你找到您最喜歡、最滿意的物業(yè)。

M六十九、客戶愿意簽看樓書，但不出示身份證件，也不寫簽身份證號碼，怎

么辦？

答：1、看樓出發(fā)前一定要與客戶說明看樓要求，說明看樓書只是對看樓行為的

約束，前提是成交后，開始履行承諾。

2、查驗身份證只是為確認一下客戶所簽的名是否真實，未必真要簽下身份證號

碼。簽看樓書也是對我們服務的認可和承諾。

國七十、客戶以公司名義購房，個人簽看樓書可以帶去看房嗎？

答：拿看樓書到客戶公司蓋章后才能看房。

?七十一、業(yè)主咨詢房價，但又不留電話，說考慮一下再聯(lián)系你，怎么辦？

答：靠平時的業(yè)務積累，靠靈活的應變，及時給出物業(yè)合理售價，或周邊類似物

業(yè)市場售價，取得雙方信任，才能留住對方電話，除之無更好辦法。

國七十二、我公司無客戶合適的物業(yè)時，如何才能留住客戶電話？

答：了解客戶的詳細要求，在自己的頭腦里很快找出客戶合適的物業(yè)進行報價,

或者給客戶比較好的建議，取得客戶的信任，從而留住客戶的電話。

國七十三、看樓時，業(yè)主與客戶之間相互溝通，甚至互留電話，怎么辦？

答：嚴正聲明自己的立場和公司的要求，并當場收回紙片，要求相互尊重。

|七十四、同行有實在客戶要求合作時，怎么辦？

答：不合作是公司要求。如不需要再看房，經過公司同意后談合作條件。

因七十五、如何讓客戶相信，我公司不吃差價？

答：公司本著專業(yè)、正直的經營理念，公平、公正、公開的態(tài)度，營造公司一流

品牌，讓客戶成為公司長期的無形資源。公司承諾假一賠十的原則，賺一萬賠十

萬元。

I七十六、遇到中介公司以客戶名義跳盤，如何防范？如何處理？

答：個人購買時要求客戶到公司簽署看樓書，出示身份證后看房。公司購買，要

求業(yè)務員到對方公司簽看樓書，取營業(yè)執(zhí)照復印件并蓋章后看房。

尉七十七、業(yè)主有多套類似物業(yè)，客戶簽署了看樓書只看了一套就相中，最后

私下與業(yè)主成交的是另一套，能否收回傭金？

答：看樓書無效，就很難收回傭金。

國七十八、客戶向我們提出想看我們和業(yè)主方簽的售房委托書，可以嗎？

答：不可以，因為是中介公司，我們須對你的資料和業(yè)主資料進行保密。

園七十九、客戶向我們交了保險費有沒有保險合同？

答：有，在退抵押金同時，銀行會將保險合同附上，笫一受益人為銀行。

園八十、客戶問我們先到國土局遞件，再到銀行申請貸款，行嗎？

答：不行，因為銀行審查貸款資格時，要看房產證，如先去過戶，房產證已送到

國土局，銀行無法批貸款承諾函給你，另一方面，業(yè)主必須看到銀行承

圈八十一、客戶問現(xiàn)售合同最后房地產經紀人及房地產經紀機構應該蓋章，我

們是房地產經紀機構，怎么我們公司沒有蓋章？

答：目前，深圳市買賣現(xiàn)售合同只有一種版本，房地產中介可以不用蓋章，主要

是您同業(yè)主之間簽訂合同，國土局確認。

國八十二、客戶問現(xiàn)售合同中第七條甲方應將該宗房地產《土地使用權出讓合

同書》的復印件交給乙方，《土地使用權出讓合同書》規(guī)定的權利和義務同時

轉移給乙方。該《土地使用權出讓合同書》以產權登記部門保存的合同副本為

準。他們?yōu)槭裁礇]有收到甲方的《土地使用權出讓合同書》？

答：這一條，是指甲方向發(fā)展商購買一手房產證，在房產證未辦好之前，就有此

合同書，你現(xiàn)在是已有房產證的過戶，房產證已經證明你是合法權利人，擁有對

土地的使用權和土地上建筑物、附著物的所有權，以及由上述權利產生的他項權,

如抵押權等。

國八十三、業(yè)主問申請按揭貸款時為什么他們要到銀行來？這應該是客戶的事。

答：你去銀行的目的主要是向銀行確認客戶購買物業(yè)的貸款直接放在你的帳號上,

這是我們和銀行對您收款負責任。

典八十四、客戶問已簽抵押合同，可否提前還款？

答：可以。

國八十五、業(yè)主無法償還銀行貸款，現(xiàn)委托給你們中介應如何辦手續(xù)？

答：你須帶上抵押合同到我公司簽訂售房委托書、借款合同。查清你借銀行多少

供樓款，在去辦理贖樓手續(xù)前，你須向我公司簽者據(jù)，帶上抵押合同、身份證、

婚姻證明（如己婚須配偶同去）到公證處辦理委吒書。

園八十七、業(yè)主不肯提供房產證原件或復印件，怎么辦？

答：說服業(yè)主提供房產證第三頁（房產資料）即可。

圜八十八、客戶看房時不表態(tài)，怎么辦？

答：有些業(yè)務員在帶客看房時過于〃熱情〃，滔滔不絕，而客戶卻一聲不吭。到最

后一句〃考慮考慮〃結束此次看房，搞得業(yè)務員一頭霧水，不知所終。

其實，這里業(yè)務員犯了一個錯誤：就是無的放矢，這種毫無目標的夸夸其談是沒

有人欣賞的。

所以我們的'業(yè)務員要設法引導客戶開口說話，說出其所想所好所需，不僅如此，

我們的業(yè)務員還要善于聆聽。聆聽中可以了解客戶的真正需求，可以隨機應變，

改變自己的策略，可以投其所好，有的放矢。

國八十九、客戶出一個〃超低〃價時怎么辦？或者說：客戶為什么會出〃超低價〃？

答：當客戶出了個〃超低〃價時，可能有兩種情況，業(yè)務員應根據(jù)當時的情況做出

判斷，并采取相應的措施加以應付，第一，客戶出的超低價不是很〃離譜〃，只是

這種價很難談到或很難成交，這時，我們的第一反應應該是〃客戶在探底〃，有可

能成交，那么，我們應該面帶笑容的說：“我知道您在跟我開玩笑呢！〃

你的笑容和回答讓客戶感覺到他開的這個價根本就不可能，同時，又要讓他有〃

面子〃下臺，并告訴客戶決定價格的權力不在于我們而在于業(yè)主，我們沒有決定

權，第二，客戶出了根本就不可能的價，這時我們就不能會錯意，以為客戶還價

就有希望了，其實，這是客戶〃以進為退〃的手段，他是在存心為難你，拒絕你,

因為他根本就看不上這個物業(yè)，而乂不好意思直接拒絕你而上，這個時候我們應

該順著臺階而下，告訴他這個物