房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法

第一章房地產(chǎn)估價(jià)概述

第一節(jié)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)

一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義

1、作為一種提供專業(yè)意見、具有公信力，實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)有關(guān)法律責(zé)任的專業(yè)房

地產(chǎn)估價(jià)已經(jīng)成為一種職業(yè)與行.業(yè)。

2、專業(yè)估價(jià)的五個(gè)特點(diǎn)：由專業(yè)人員完成；是一種專業(yè)意見；具有社會(huì)公信力；實(shí)行

有償服務(wù)；承擔(dān)法律責(zé)任。

3、專業(yè)估價(jià)的核心內(nèi)容是根據(jù)特定目的、對(duì)特定房地產(chǎn)地特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分

析、測(cè)算與推斷并提供專業(yè)意見。房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)

方法，按照估價(jià)程序，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算與推斷并提供專

業(yè)意見的活動(dòng)就是房地產(chǎn)估價(jià)。其中，分析是測(cè)算的基礎(chǔ)、測(cè)算是推斷的基礎(chǔ)。

4、房地產(chǎn)估價(jià)以得出房地產(chǎn)價(jià)值為目標(biāo)與最終結(jié)論的評(píng)估。房地產(chǎn)估價(jià)師還能夠進(jìn)行

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告、房地

產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查評(píng)價(jià)報(bào)告等房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)。

二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)

1、房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。

2、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)，房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易者動(dòng)

機(jī)、偏好等個(gè)別情況的影響。房地產(chǎn)價(jià)值是由眾多市場(chǎng)參與者的價(jià)值推斷而非個(gè)別人的價(jià)

值推斷而形成的。估價(jià)師在模擬市場(chǎng)定價(jià)時(shí)，不能以自己的偏好來推斷。

3、房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證，估價(jià)專業(yè)意見的作用有.：咨詢性或

者參與性；鑒證性或者證據(jù)性。后者的法律責(zé)任大于前者。

4、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差操縱在合理的范圍內(nèi)。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)其估價(jià)結(jié)果的

有限性有清晰的認(rèn)識(shí)，使用多個(gè)假設(shè)來處理現(xiàn)有的知識(shí)水平與范圍與數(shù)據(jù)的完整性方面的

有限性，并將這些假設(shè)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響明確地告知委托人，因此對(duì)估價(jià)師評(píng)價(jià)其結(jié)果準(zhǔn)

確與否不是看其估價(jià)結(jié)果而是評(píng)價(jià)其估價(jià)的過程是否符合規(guī)范的要求。

5、房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)。正確的房地產(chǎn)價(jià)值分析、測(cè)算與推斷務(wù)必

依靠科學(xué)的估價(jià)理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價(jià)的理論與方法，還務(wù)必有依靠

實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

1、一種資產(chǎn)只有具備了下列2個(gè)條件才真正需要專業(yè)估價(jià)：（1）獨(dú)一無二性。（2）價(jià)值

量較大。具體就房地產(chǎn)來講，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、獨(dú)一無一性與價(jià)值量大性，房

地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的“不完全市場(chǎng)”同時(shí)市場(chǎng)信息不對(duì)稱，不可能自動(dòng)地形成常人容易識(shí)別

的適當(dāng)價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)的有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正常化，促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易，建立

合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

2、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)主流的原因：房地產(chǎn)具備專業(yè)估價(jià)的條件，房地產(chǎn)量大面廣

而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少，房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形狡多而其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)

較少。

第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的要素

一、估價(jià)當(dāng)事人

1、房地產(chǎn)估價(jià)人員，具備房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格與房地產(chǎn)估價(jià)員從業(yè)資格的人員，合

格的房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員，務(wù)必具有房地產(chǎn)估價(jià)方面的扎實(shí)的理論知識(shí)、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

與良好的職業(yè)道德。具有扎實(shí)的理論知識(shí)與豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，是對(duì)估價(jià)專業(yè)能力的要求；

具有良好的耿業(yè)道德，是對(duì)估價(jià)行為規(guī)范的要求。

2、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，有自然人出資，有暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)、三級(jí)、二級(jí)、一級(jí)資質(zhì)。

3、估價(jià)委托人，委托人有義務(wù)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所務(wù)必的情況與資料。

二、估價(jià)對(duì)象，當(dāng)估價(jià)對(duì)象僅為房地產(chǎn)權(quán)益時(shí)，可稱之被估價(jià)權(quán)益。估價(jià)對(duì)象有在建工程、

期房、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)、房屋裝飾裝修部分。概括起來有：土地、房屋、構(gòu)筑物、在建

工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。

三、估價(jià)目的，土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠

償、稅收、保險(xiǎn)、爭(zhēng)議調(diào)處、司法鑒定、出資、投資、合資、合作、合并、分立、改制、

重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓租賃、清算。

四、價(jià)值類型，同一估價(jià)對(duì)象可能有不一致類型的價(jià)值，即同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是唯

一的，價(jià)值類型有公開市場(chǎng)價(jià)值與非公開市場(chǎng)價(jià)值。公開市場(chǎng)價(jià)值的特點(diǎn)有：雙方自愿進(jìn)

行交易；交易雙方出于利已動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易；交易雙方是清明、慎重行事的，同時(shí)熟悉交易

對(duì)象知曉市場(chǎng)行情；交易雙方有充裕時(shí)間進(jìn)行交易；不存在買者因特殊興趣而給予附加出

價(jià)。非市場(chǎng)價(jià)值有：快速變現(xiàn)價(jià)值；慎重價(jià)值；清算價(jià)值；投資價(jià)值。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是隨意確定的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來確定，估價(jià)時(shí)點(diǎn)在先，價(jià)值

估算在后。

六、估價(jià)根據(jù)有有關(guān)法律、法規(guī)、政策與標(biāo)準(zhǔn)，委托人提供的有關(guān)情況與資料，房地產(chǎn)估

價(jià)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)估價(jià)師掌握與搜集的有關(guān)情況與資料。

七、估價(jià)假設(shè)是房地產(chǎn)估價(jià)師所必要、但不能確信而乂務(wù)必予以明確的前提條件做出的假

定。在估價(jià)中要防止出現(xiàn)3種情況：濫用估價(jià)假設(shè)；不明確估價(jià)假設(shè)：無針對(duì)性列舉一些

與本估價(jià)項(xiàng)目無關(guān)的估價(jià)假設(shè)。關(guān)于確定性因素，通常不得進(jìn)行假設(shè)。

八、估價(jià)原則：合法原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則。

九、估價(jià)程序：獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；受理估價(jià)委托；擬定估價(jià)作業(yè)方案；搜集估價(jià)所需資料；

實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象；分析估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場(chǎng)上；選定估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算；確定估價(jià)結(jié)

果；撰寫估價(jià)報(bào)告；內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告；出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)資料歸檔。

十、估價(jià)方法：市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地

價(jià)修正法等。

十一、估價(jià)結(jié)果，估價(jià)師不宜在完成估價(jià)之前與委托人或者任何其他與該估價(jià)業(yè)務(wù)有利害

關(guān)系人討論估價(jià)結(jié)果。這樣會(huì)影響估價(jià)獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行。

第三節(jié)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要

土地使用權(quán)出讓的需要，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（買賣、互換、贈(zèng)與、出資、入股、抵債）與租賃

的需要，房地產(chǎn)抵押的需要（初次抵押、再次抵押、增加抵押貸款、抵押期間監(jiān)測(cè)、轉(zhuǎn)抵

押、續(xù)貸抵押、處置抵押房地產(chǎn)估價(jià)），房地產(chǎn)征收與征用需耍，房地產(chǎn)分割需要，房地產(chǎn)

損害賠償需要，房地產(chǎn)稅收需要，房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要，房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)處與司法鑒定需要，企

業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要（出資、投資、合資、合作、合并、分立、改制、重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓租

賃、清算），房地產(chǎn)管理的需要，其他方面的需要

第四節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德。

獨(dú)立客觀公正，專業(yè)勝任能力，誠實(shí)守信，勤奮盡責(zé)，保守秘密，公平競(jìng)爭(zhēng)，社會(huì)責(zé)

任。

第五節(jié)中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)進(jìn)展?fàn)顩r

估價(jià)的困難表現(xiàn)有：土地與房屋的所有制不一致：土地所有制在城市與農(nóng)村不一致，

市場(chǎng)上流通的土地權(quán)利是使用權(quán)不是所有權(quán)，土地與房屋的登記機(jī)關(guān)不一致，行政管理不

到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)。

第二章房地產(chǎn)

第一節(jié)房地產(chǎn)的含義

一、房地產(chǎn)的定義，房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三

者的結(jié)合體。

二、土地、建筑物與其他地上定著物的含義，

土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。

建筑物包含房屋與構(gòu)筑物。房屋通常由建筑材料、建筑構(gòu)配件與設(shè)備等構(gòu)成的空間場(chǎng)

形態(tài),

第二節(jié)房地產(chǎn)的特性

①不可移動(dòng)性（又稱位置固定性）②獨(dú)一無二性③壽命長(zhǎng)久性④供給有限性⑤價(jià)值量

大⑥流淌性差⑦用途多樣性，從經(jīng)濟(jì)角度來看，土地利用選擇的通常順序是：商業(yè)、辦公、

居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、牧地、森林、不毛荒地。⑧相互影響性，外部影響有正有負(fù)⑨

易受限制性，政府對(duì)房地產(chǎn)的限制通常是通過下列4種特權(quán)來實(shí)現(xiàn)的：管制權(quán)、征收權(quán)、

征稅權(quán)、充公權(quán)，房地產(chǎn)易受限制性還表現(xiàn)在躲避不了未來制度、政策變化的影響。⑩保

值增值性，引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因要緊有4個(gè)方面：（D對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行的投資改良

（2）通貨膨脹（3）需求增加導(dǎo)致稀缺性增加（4）外部經(jīng)濟(jì)或者相互影響，其中，對(duì)房地產(chǎn)本身

進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值；通貨膨脹所引起的房地

產(chǎn)價(jià)格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；需求增加導(dǎo)致稀缺性增加與外部

經(jīng)濟(jì)或者相互影響所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。

第三節(jié)房地產(chǎn)分類

一、房地產(chǎn)按其用途來劃分為下列10類：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、

農(nóng)業(yè)、特殊用途、綜合。

二、按開發(fā)程度來劃分為下列5類：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。

三、按是否產(chǎn)生收益來劃分為下列2類：收益性房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)。

收益性房地產(chǎn)能夠使用收益法估價(jià)，非收益性房地產(chǎn)則難以使用收益法估價(jià)。四、

按經(jīng)營使用方式來劃分的類型

四、房地產(chǎn)按其經(jīng)營使用方式來劃分為下列4類：出售、出租、營業(yè)、自用。

這種分類關(guān)于選用估價(jià)方法特別有用，比如：出售型房地產(chǎn)能夠使用比較法估價(jià)；

出租或者營業(yè)型房地產(chǎn)能夠使用收益法估價(jià)；自用型房地產(chǎn)能夠使用成本法估價(jià)。

五、按照房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類：（1）土地（2）建筑物（包含尚未建成的建筑物）（3）土地與建

筑物的合成體（包含在建工程與現(xiàn)房）（4）未來狀況下的房地產(chǎn)⑸已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)（6）房

地產(chǎn)的局部（7）現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分⑻以房地產(chǎn)為主的

整體資產(chǎn)或者包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)⑼整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。

六、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類有：干凈的房屋與出讓土地、干凈的房屋與劃撥土地、干

凈的房屋與集體土地、共有房地產(chǎn)、部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)、有租約限制的房地產(chǎn)、設(shè)置了地

役權(quán)的房地產(chǎn)、設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)、有拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)、列入公告拆遷或者

征收征用的房地產(chǎn)、臨時(shí)用地或者臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)、手續(xù)不全的房地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)不明或者

權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)、被依法查封財(cái)產(chǎn)保全或者其他限制的房地產(chǎn)、違法占地或者違法違

章建筑的房地產(chǎn)、房地產(chǎn)的租賃權(quán)、房地產(chǎn)的抵押權(quán)、房地產(chǎn)的空間利用權(quán)、房地產(chǎn)中的

無形資產(chǎn)。

第四節(jié)房地產(chǎn)的描述與分析

一、土地的描述與分析

1.名稱2.位置3.四至4,面積,此為依法確認(rèn)的面積,通常以平方米（m2）或者公頃（hm2）

為單位。5.形狀6.地勢(shì)，包含地勢(shì)高低、自然排水狀況、被洪水淹沒的可能性等。7.±

壤及地基狀況8。權(quán)利狀況9、使用條件10、開發(fā)利用情況11、交通條件12、周圍環(huán)境景

觀13、公共服務(wù)設(shè)施完備程度14、其他。

使用條件要緊包含：（1）用途；（2）容積率；（3）建筑密度；（4）綠地率（是指用地紅

線內(nèi)綠化用地總面積占土地總面積的比例）；（5）建筑高度；（6）建筑后退紅線距離（是規(guī)

定建筑物應(yīng)距離城市道路或者用地紅線的程度）（7）建筑間距；；（8）交通出入口方位；（9）

停車泊位；（10）建筑體量、體型、色彩；（11）地面標(biāo)高；（12）其他要求。

上述城市規(guī)劃限制條件可通過下列文件熟悉：⑴規(guī)劃要點(diǎn);⑵規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書;

（3）審定設(shè)計(jì)方案通知書；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

二、建筑物的描述與分析認(rèn)識(shí)

1.名稱2、位置3、規(guī)模4、年齡5、層數(shù)與高度。通常按照層數(shù)或者高度，將建筑物

分為低層建筑、多層建筑、高層建筑與超高層建筑。6、建筑結(jié)構(gòu)。7、設(shè)施設(shè)備。包含給

排水、衛(wèi)生、燃?xì)狻⒄彰?、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備。需要熟悉它們的配置與性能。

8、裝飾裝修，9、層高或者凈高10、空間布局11、防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、

日照。12、外觀13、維修養(yǎng)護(hù)情況完好程度14、權(quán)利狀況、15、占有使用情況16其他情

況，物業(yè)管理（由于完善的物業(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)重要因素），還需要熟

悉其建設(shè)單位（開發(fā)商）、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位與估計(jì)交付使用

的日期等。

第三章房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值

第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的含義與形成條件

一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義，房地產(chǎn)價(jià)格是與平地獲得他人的房地產(chǎn)所務(wù)必付出的代價(jià)（貨幣額、

商品或者其他有價(jià)物），價(jià)格通常用貨幣來表示，但也能夠用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來償付。

二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件，房地產(chǎn)之因此有價(jià)格，是由于它們有用、稀缺，同時(shí)人們對(duì)

它們有需求。需要具備3個(gè)條件（1）一種物品有用（2）一種物品稀缺，是相對(duì)缺乏不是絕對(duì)

缺乏（3）人們對(duì)一種物品有需求是指不僅愿意購買它，而且有能力購買它。需求與需要不完

全先等同，需要不等于需求，需要只是一種要求或者欲望，有支付能力支持的需要才是需

求。對(duì)其需求不僅有自用需求而且還有投資需求甚至投機(jī)需求。

價(jià)格實(shí)質(zhì)是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下對(duì)有用且稀缺的物品的一種分配方式，6種分配方式：武力、

禮讓、抽簽、排隊(duì)、計(jì)劃、價(jià)格。

第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的特征

房地產(chǎn)價(jià)格與通常物品的價(jià)格，既有共同之處，也有不一致的地方。共同之處是：①

都是價(jià)格，用貨幣來表示；②都有波動(dòng)，受供求等因素的影響；③都是按質(zhì)論價(jià)；優(yōu)質(zhì)高

價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。

一、地價(jià)與通常商品價(jià)格的不一致，（1）生產(chǎn)成本不一致，通常商品的價(jià)格必定含有生產(chǎn)成

本因素，而地價(jià)不一定含有生產(chǎn)成本因素。地價(jià)本質(zhì)上不是“勞動(dòng)價(jià)值”的貨幣表現(xiàn)，是

地租的資本化。地價(jià)工地租/利息率。（2）折舊不一致，土地由于具有不可毀滅性，不能再生

產(chǎn)，其價(jià)格通常隨著時(shí)間的流逝而自然升高，不僅無折舊，而且有增值。中國有期限的出

讓土地使用權(quán)也是一個(gè)特例，在這種情況下土地應(yīng)計(jì)提折舊。而假如是無限年的土地所有

權(quán)，就無須計(jì)提折舊⑶價(jià)格差異不一致。土地由于具有獨(dú)一無二的特性，因此基本上是一

宗土地一個(gè)價(jià)格，而且不一致的土地之間價(jià)格差異較大（4）市場(chǎng)性質(zhì)不一致，通常商品的市

場(chǎng)為較完全市場(chǎng)，形成的價(jià)格較客觀，而土地市場(chǎng)為不完全市場(chǎng)，形成的地價(jià)受主觀因素

的影響較大。（5）價(jià)格形成時(shí)間不一致⑹供求變化不一致。地價(jià)與通常商品的價(jià)格盡管都

受供求變化的影響，但由于土地的數(shù)量難以增加或者減少，且不可移動(dòng)，其供給彈性較小。

二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征要緊有下列5個(gè)：（1）房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用

代價(jià)的租金。房地產(chǎn)的價(jià)格與租金的關(guān)系，類似于本金與利息的關(guān)系。（2）房地產(chǎn)價(jià)格受

區(qū)位的影響很大。（3）房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。在估價(jià)中也不可忽視房地

產(chǎn)的實(shí)物完好狀況對(duì)其價(jià)值的影響。（4）房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)⑸房地產(chǎn)價(jià)格容易受

交易者的個(gè)別情況的影響。

第三節(jié)房地產(chǎn)供求與價(jià)格

一、房地產(chǎn)需求

1、形成需求有兩個(gè)條件：一是消費(fèi)者愿意購買，二是消費(fèi)者有能力購買，假如沒有支

付能力的約束，人們對(duì)房地產(chǎn)的需要能夠說是無止境的。

2、決定房地產(chǎn)需求量的因素中除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的

價(jià)格水平；②消費(fèi)者的收入水平；③消費(fèi)者的偏好；④有關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平；⑤消費(fèi)者

對(duì)未來的預(yù)期。與某種房地產(chǎn)有關(guān)的房地產(chǎn)，是指該種房地產(chǎn)的替代品與互補(bǔ)品。

3、房地產(chǎn)的需求曲線：一條向右下方傾斜的需求曲線。

二、房地產(chǎn)供給

1、形成供給有兩個(gè)條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)商或者擁有者愿意供給，一是房地產(chǎn)開發(fā)

商或者擁有者有能力供給。供給量二存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地

產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量。

2、房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該

種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；②該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本；③該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；④房地

產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期。

3、房地產(chǎn)供給曲線：一條向右上方傾斜的供給曲線。

三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格，是指當(dāng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房

地產(chǎn)的市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格，

在市場(chǎng)均衡狀態(tài)下，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)的需求正有關(guān)，與房地產(chǎn)的供給負(fù)有關(guān)：供

給一定，需求增加，則價(jià)格上升，需求減少，則價(jià)格下降；需求一定，供給增加，則價(jià)格

下降，供給減少，則價(jià)格上升。假如需求與供給同時(shí)發(fā)生變化，均衡價(jià)格與均衡交易量也

會(huì)發(fā)生變化。

四、房地產(chǎn)供求彈性

1、房地產(chǎn)需求彈性，房地產(chǎn)需求彈性要緊有房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性、房地產(chǎn)需求的收

入彈性、房地產(chǎn)需求的人口彈性、房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性與房地產(chǎn)需求的價(jià)格預(yù)期彈

性。

2、房地產(chǎn)供給彈性，房地產(chǎn)供給彈性要緊有房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性與房地產(chǎn)供給的要

素成本彈性。

3、彈性數(shù)值的類型，彈性較大，說明一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量關(guān)于另一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量的變化是較敏

感的；彈性較小，說明一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量關(guān)于另一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量的變化是較不敏感的。彈性數(shù)值

分為5種類型：①彈性大于1的情況，稱之富有彈性；②彈性小于1的情況，稱之缺乏彈

性；③彈性等于1的情況，稱之單一彈性；④彈性為無窮大的情況，稱之完全彈性；⑤彈

性等于零的情況，稱之完全無彈性。

一種房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性取決于該種房地產(chǎn)有多少種替代品。在有較相似的替代品

存在的時(shí)候，價(jià)格的上漲會(huì)使消費(fèi)者減少對(duì)該種房地產(chǎn)的購買，而轉(zhuǎn)向購買更多的替代晶，

這時(shí)需求的價(jià)格彈性較大；假如沒有較相似的替代品，需求往往就缺乏價(jià)格彈性。

五、房地產(chǎn)供求與價(jià)格之間關(guān)系的特殊性，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的供求狀況分為4種類型：①全

國房地產(chǎn)總的供求狀況；②本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況；③全國本類房地產(chǎn)的供求狀況；④

本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。次定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，要緊是本地區(qū)

本類房地產(chǎn)的供求狀況

第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值的種類

一、價(jià)值、使用價(jià)值與交換價(jià)值，在房地產(chǎn)估價(jià)中通常所說的價(jià)值也是指交換價(jià)值。

二、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格與評(píng)估價(jià)值，

1、成交價(jià)格是一個(gè)已完成的事實(shí)，是個(gè)別價(jià)格，通常隨著交易者的財(cái)務(wù)，動(dòng)機(jī)、對(duì)交

易對(duì)象與市場(chǎng)行情熟悉程度、購買或者出售的急迫程度、討價(jià)還價(jià)能力、交易雙方之間的

關(guān)系、賣者的價(jià)格策略等不一致而不一致。懂得成交價(jià)格，還應(yīng)對(duì)其形成的機(jī)制，即賣價(jià)（供

給價(jià)格）、買價(jià)（需求價(jià)格）、成交價(jià)三者的關(guān)系有所熟悉，在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿

意支付的最高價(jià)格，高于或者等于賣者所愿意同意可最低價(jià)格時(shí)，交易才可能成功。一筆

成功的交易中，最高買價(jià)成交價(jià)最低賣價(jià)。在賣方市場(chǎng)下，成交價(jià)格往往是偏高的；在買

方市場(chǎng)下，成交價(jià)格往往是偏低的。

成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，因此，可將成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)

格與非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠

實(shí)無欺、沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易形成的價(jià)格，不受一些不良因素，如不熟悉市場(chǎng)行情、

壟斷、脅迫等的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格的形成條件有7個(gè)：（1）

公開市場(chǎng)。（2）交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性。（3）眾多的買者與賣者。（4）買者與賣者都不受

任何壓力，完全出于自愿。（5）理性且自私的經(jīng)濟(jì)行為。（6）買者與賣者都具有完全信息。

⑺適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。

2、市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的通常、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交

價(jià)格的抽象結(jié)果（如平均數(shù)、中位數(shù)或者眾數(shù)）。

3、理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為與預(yù)期是理性的，或者真實(shí)需求與真實(shí)

供給相等的條件下形成的價(jià)格。

市場(chǎng)價(jià)格與理論價(jià)格相比，市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。在

正常市場(chǎng)或者正常經(jīng)濟(jì)進(jìn)展下，市場(chǎng)價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格而上

下波動(dòng)，不可能偏離太遠(yuǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

4、評(píng)估價(jià)值還能夠根據(jù)所使用的估價(jià)方法的不一致而有不一致的稱呼，如使用比較法

估算得出的結(jié)果通常稱之比準(zhǔn)價(jià)格，使用成本法估算得出的結(jié)果通常稱之積算價(jià)格，使用

收益法估算得出的結(jié)果通常稱之收益價(jià)格。

收益法求得的價(jià)值傾向于最高買價(jià)，成本法求得的價(jià)值傾向于最低賣價(jià)，市場(chǎng)法求得

的價(jià)值傾向于成交價(jià)格。此外收益法求得的價(jià)值趨向于理論價(jià)格，市場(chǎng)法求得的價(jià)值趨向

于市場(chǎng)價(jià)格。在市場(chǎng)泡沫時(shí)，市場(chǎng)法求得的價(jià)值（市場(chǎng)價(jià)格）大大高于收益法求得的價(jià)值（理

論價(jià)格）。在市場(chǎng)不景氣時(shí)，成本法求得的價(jià)值大大高于市場(chǎng)法或者收益法求得的價(jià)值。

從理論上講，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值=正常成交價(jià)格二市場(chǎng)價(jià)格。

三、市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、慎重價(jià)值、清算價(jià)值與投資價(jià)值。

某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是該房地產(chǎn)關(guān)于某個(gè)具體的投資者（這里的投資者是廣義的，

包含消費(fèi)者）的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人需要或者意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或

者做出的評(píng)價(jià)。而該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是該房地產(chǎn)關(guān)于一個(gè)典型的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值因投資者的不一致而不一致。

在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)通常收

益率，而在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，該折現(xiàn)率是某個(gè)具體的投資者所要求的最低收益率（通常稱之

最低期望收益率）。這個(gè)投資者所要求的最低收益率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)

程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)通常收益率。投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者者說消費(fèi)者對(duì)房地

產(chǎn)的評(píng)價(jià)，大于或者等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或者交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條

件。就投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

四、原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值。

使用公允價(jià)值的條件：①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)②企業(yè)能夠從

房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或者類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或者其他信息。市場(chǎng)價(jià)值與公允價(jià)

值的內(nèi)涵基本相同。就原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)

所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、公允價(jià)值。

五、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值與征收價(jià)值

中國目前的房租有市場(chǎng)租金（或者稱協(xié)議租金，是由市場(chǎng)供求狀況決定的租金）、商品

相金（是以房地價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，其構(gòu)成內(nèi)容包含折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利

息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租與利潤(rùn)八項(xiàng)因素）、成本租金（是按照出租房屋雨經(jīng)營成本確定

的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成）、準(zhǔn)成本租金與福

利租金。房租有按使用面積計(jì)算的，也有按建筑面積計(jì)算的。住宅通常是按使用面積計(jì)租,

非住宅通常是按建筑面積計(jì)租。真正租金除了前述的八項(xiàng)外還有租賃費(fèi)用與租賃稅費(fèi)。

房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估只能演變?yōu)樵u(píng)估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下

的市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。再次抵押價(jià)值等于總評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值一上次抵押

貸款折成的價(jià)值。

保險(xiǎn)價(jià)值通常不包含不可損毀的土地價(jià)值，是指建筑物的重建成本與重建期間的經(jīng)濟(jì)

缺失。

六、所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格與其他權(quán)益的價(jià)格

中國通常不存在土地所有權(quán)價(jià)格評(píng)估。房地產(chǎn)使用價(jià)格要緊是指土地使用權(quán)價(jià)格（建設(shè)

用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)），其他權(quán)益的價(jià)格要緊有租賃權(quán)價(jià)格、抵押

權(quán)價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格。

七、實(shí)際價(jià)格與名義價(jià)格，實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成

交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但

不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。

八、現(xiàn)貨價(jià)格與期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格與期房?jī)r(jià)格

房地產(chǎn)也有類似的現(xiàn)貨交易與期貨交易及現(xiàn)貨價(jià)格與期貨價(jià)格。在房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價(jià)格

與期貨價(jià)格中，最典型的是現(xiàn)房?jī)r(jià)格（含土地價(jià)格）與期房?jī)r(jià)格（含土地價(jià)格）。期房?jī)r(jià)格與

現(xiàn)房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系有：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格一估計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收

益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。

九、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)與政府定價(jià)，政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者者其

他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限與范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價(jià)格。估

價(jià)結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度。政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者者其他有

關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限與范圍制定的價(jià)格。關(guān)于實(shí)行政府定價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果應(yīng)以政

府定價(jià)為準(zhǔn)。

十、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)與房屋重置價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)與房屋重置價(jià)格都是一種

評(píng)估價(jià)格。

十一、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格與房地價(jià)格

根據(jù)土地的“生熟”程度，把土地粗略地分為生地、毛地、熟地三種，由此又有生地

價(jià)格、毛地價(jià)格、熟地價(jià)格。房地價(jià)格又稱房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的

價(jià)格，它往往等同于人們平常所說的房?jī)r(jià)。關(guān)于同一宗房地產(chǎn)而言，有（1）房地價(jià)格=土

地價(jià)格+建筑物價(jià)格；（2）土地價(jià)格=房地價(jià)格-建筑物價(jià)格；（3）建筑物價(jià)格=房地價(jià)-土地

價(jià)格。

十二、總價(jià)格、單位價(jià)格與樓面地價(jià)，樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位

建筑面積上的土地價(jià)格。樓而地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積,

由此公式能夠找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價(jià)二土地單價(jià)

/容積率。

十三、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)與均價(jià)，起價(jià)是指所銷售的商品房的最低價(jià)格。因此，起價(jià)通

常不能反映所銷售商品房的真實(shí)價(jià)格水平。均價(jià)是所銷售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)

的平均價(jià)格與成交價(jià)的平均價(jià)格。這個(gè)價(jià)格通常能夠反映所銷自商品房的價(jià)格水平。

十四、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)與成交價(jià)，保留價(jià)又稱拍賣底價(jià)，是在拍賣前確定

的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格。當(dāng)拍賣標(biāo)的有保留價(jià)的，競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，

該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣，因此有保留價(jià)的拍賣中，最高應(yīng)價(jià)

不一定就是成交價(jià)，只有在最高應(yīng)價(jià)高于或者等于保留價(jià)的情況下，該最高應(yīng)價(jià)才能成為

成交價(jià)。

第四章房地產(chǎn)價(jià)格影晌因素

第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述

一、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響囚素的總認(rèn)識(shí)

1、不一致的影響因素或者者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的

2、不一致的影響因素或者者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的

3、不一致影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的

4、有些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān)，有些與時(shí)間有關(guān)。

5、某些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響能夠用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來量化

6、各類因素對(duì)同一類型房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向與影響程度不是一成不變的

7、各類因素在不一致水平上的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不一致的

8、同一因素在不一致地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能是不一致的。

二、房地產(chǎn)價(jià)格影響的分類：房地產(chǎn)自身因素與房地產(chǎn)外部因素，其中房地產(chǎn)自身因素又

分為區(qū)位因素、實(shí)物因素與權(quán)益因素三類。也可分為通常因素、區(qū)域因素與個(gè)別因素。通

常因素是對(duì)廣大范圍的房地產(chǎn)價(jià)格水平都有影響的因素。區(qū)域因素是指對(duì)估價(jià)對(duì)象周圍一

定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的因素。個(gè)別因素是指對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格水

平有所影響的估價(jià)對(duì)象自身狀況因素。它們?nèi)卟皇枪潭ǖ?，隨著估價(jià)對(duì)象范圍擴(kuò)大，某

些通常因素也許會(huì)變?yōu)閰^(qū)域因素，某些區(qū)域因素也許會(huì)變?yōu)閭€(gè)別因素。

第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素

一、區(qū)位因素

1、房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣直接關(guān)系其所有者或者使用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活滿足程度或者社

會(huì)影響。房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。房地產(chǎn)的

區(qū)位有自然地理位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置之別。房地產(chǎn)的自然地理位置盡管固定不變，但其社

會(huì)經(jīng)濟(jì)位置卻會(huì)發(fā)生變化。

2、位置包含房地產(chǎn)所處的方位、距離、朝向與樓層。方位在十字路口中，其價(jià)格高低

是西北角、東北角、西南角、東南角。關(guān)于東西走向的街道、水流來說位于北側(cè)的房地產(chǎn)

價(jià)格通常高于位于南側(cè)的房地產(chǎn)價(jià)格。關(guān)于位于山坡上的房地產(chǎn)則是南坡的房地產(chǎn)價(jià)格通

常高于北坡的房地產(chǎn)價(jià)格。同一街道的商業(yè)房地產(chǎn)背陽面的地價(jià)高于向陽面的地價(jià)。但在

嚴(yán)寒地區(qū)的可能相反，向陽面的地價(jià)高于背陽面的地價(jià)。距離有空間直線距離、交通路線

距離、交通時(shí)間距離、經(jīng)濟(jì)距離。交通時(shí)間距離從理論上講更為科學(xué)。關(guān)于朝向通常認(rèn)為

南方為上、東方次之、西又次之、北不良。住宅最好是坐北朝南。沒有電梯的中間樓層最

優(yōu)、頂層較劣。有電梯的中高導(dǎo)住宅，城市一年四季空氣中懸浮層之上的樓層最優(yōu)、三層

下列較劣。

2、交通，交通因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素可分為可借助的交通工具、路況、交通線

路數(shù)量、與交通站點(diǎn)的距離、停車的方便程度、交通管制。

3、環(huán)境景觀，這方面的因素要緊有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境與衛(wèi)生

環(huán)境與人文環(huán)境。

4、外部配套設(shè)施有房地產(chǎn)外部基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施。

二、實(shí)物因素

1、土地實(shí)物因素，①面積②形狀③地勢(shì)，通常來說，土地平坦，地價(jià)較高；土地高低

不平，地價(jià)較低。在其他條件相同時(shí)，地勢(shì)高的房地產(chǎn)的價(jià)格，要高于地勢(shì)低的房地產(chǎn)的

價(jià)格④土壤及地基狀況，土壤的污染情況、自然酸堿性與肥力，酸性土壤對(duì)混凝土有很大

的破壞作用，堿性土壤不利于植物生存。地基狀況是指地基的承載力、穩(wěn)固性與地下水位

等。⑤宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度與場(chǎng)地平整程度。

2、建筑物實(shí)物因素，①建筑規(guī)模②建筑結(jié)構(gòu)③設(shè)施設(shè)備④裝飾裝修⑤層高或者凈高⑥

空間布局⑦防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、日照⑧外觀⑨完損程度。

三、權(quán)益因素，要緊是指對(duì)房地產(chǎn)利用的限制：房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立與行使的限制；房地產(chǎn)

使用管制；房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制。①權(quán)利狀況，有所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、

租賃權(quán)等，與這些權(quán)利是否完整、清晰等等。②使用管制，城市規(guī)劃中地下建筑面積通常

不計(jì)入容積率。因此容積率有包含地下建筑面積與不包含地下建筑面積的，交出讓金的也

有按地下建筑面積交或者折成三分之一交的。③相鄰關(guān)系要緊有：一方面為用水排水、通

行、輔設(shè)管線提供方便。另一方面，在自己的土地建造建筑物不能妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、

采光、日照，不得違反規(guī)定棄置固體廢物、排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁

波輻射等有害物質(zhì)，挖掘土地、建造建筑物、輔設(shè)管線與安裝設(shè)備不得危及相鄰房地產(chǎn)的

安全。

第三節(jié)人口因素

房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增

加，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲；而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少，房地產(chǎn)價(jià)

格也就會(huì)下落。人們的文化教育水平、生活質(zhì)量與文明程度，能夠引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。

隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降,家庭數(shù)量增多，所需住房的總量將

增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲的趨勢(shì)。

第四節(jié)制度政策因素

房地產(chǎn)制度政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許是最大的，在房地產(chǎn)制度政策中，房地產(chǎn)價(jià)

格政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也很大，房地產(chǎn)價(jià)格政策抽象來看能夠分為兩類：一類是高價(jià)

格政策；一類是低價(jià)格政策。低價(jià)格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平低下；同

理，高價(jià)格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平很高抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施要緊

有：①政府在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快時(shí)通過增加土地供應(yīng)，加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)的

供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格；②規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本與利潤(rùn)率來定價(jià)；③

制定最高限價(jià)，規(guī)定房地產(chǎn)交易時(shí)不得突破此價(jià)格；④建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏

制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。

稅收政策，房地產(chǎn)稅收有房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)。增加

買方的稅收會(huì)抑制房地產(chǎn)需求，使房地產(chǎn)價(jià)格下降，反之會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升。

對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的規(guī)劃有：國發(fā)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)進(jìn)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體

規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃。

第五節(jié)經(jīng)濟(jì)因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的有：經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r、居民收入水平、物價(jià)、利率、匯率。不論

通常物價(jià)總水平是否變動(dòng)，其中某些物價(jià)的變動(dòng)也可能會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，如建筑

材料價(jià)格、建筑人工費(fèi)的上漲，會(huì)增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而可能推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格

上漲。從較長(zhǎng)時(shí)期來看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于通常物價(jià)的上漲率。房地產(chǎn)價(jià)格與利

率負(fù)有關(guān)，利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升；利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。但從房地產(chǎn)開

發(fā)商來看，利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格上升；利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格下降。從房地產(chǎn)購買者來

看，利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格K降、利率下降、房地產(chǎn)價(jià)格上升。由于在國際房地產(chǎn)投資中，

匯率波動(dòng)會(huì)影響房地產(chǎn)的投資收益，當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會(huì)升值時(shí)，會(huì)吸引國外資金購買該

國房地產(chǎn)，從而使房地產(chǎn)價(jià)格上漲、相反則會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。

第六節(jié)社會(huì)因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素有：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化與房地產(chǎn)投機(jī)。

房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)3種情況：①引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲；②引起房地

產(chǎn)價(jià)格下跌；③起著穩(wěn)固房地產(chǎn)價(jià)格的作用。城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成對(duì)

城市房地產(chǎn)的需求不斷增加，從而會(huì)帶動(dòng)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

第七節(jié)國際因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格的國際因素有：世界經(jīng)濟(jì)狀況、國際競(jìng)爭(zhēng)狀況、政治對(duì)立狀況與軍事

沖突狀況。假如世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)展良好，通常有利于房地方價(jià)格上漲。為吸引投資者通常會(huì)采

取低地價(jià)政策，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格低落；但假如在其他方面采取優(yōu)惠政策，吸引了大量

外來投資者進(jìn)入，則對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)增加，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。假如國與國之

間發(fā)生政治對(duì)立，則不免會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來等，這些通常會(huì)導(dǎo)致房地

產(chǎn)價(jià)格下跌。遭受戰(zhàn)爭(zhēng)威脅時(shí)，大家爭(zhēng)相出售房地產(chǎn)，供多于求，房地產(chǎn)價(jià)格勢(shì)必大幅度

下跌。

第八節(jié)其他因素

一、行政隸屬變更

二、心理因素，心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有的時(shí)候是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價(jià)格的

心理因素要緊有下列幾個(gè)：①購買或者出售心態(tài)；②個(gè)人欣賞趣味（偏好）；③時(shí)尚風(fēng)氣；

④接近名家住宅心理；⑤講究風(fēng)水或者吉祥號(hào)碼，如講究門牌號(hào)碼、樓層數(shù)字等

三、重要政治人物的健康狀況。

第五章房地產(chǎn)估價(jià)原則

第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則概述

一、房地產(chǎn)估價(jià)原則概述，房地產(chǎn)價(jià)格盡管受許多復(fù)雜多變的因素的影響，但觀察其形成

與變動(dòng)過程，仍然存在一些基本規(guī)律。人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐與理論探索中，逐步

認(rèn)識(shí)了房地產(chǎn)價(jià)格形成與變動(dòng)的規(guī)律，并在此基礎(chǔ)上總結(jié)、提煉出一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行房

地產(chǎn)估價(jià)所根據(jù)的法則或者標(biāo)準(zhǔn)，這些法則或者標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)估價(jià)的原則

二、房地產(chǎn)估價(jià)的原則有：①獨(dú)立客觀公正原則②合法原則③最高最佳使用原則④估價(jià)時(shí)

點(diǎn)⑤替代原則⑥慎重原則。能夠把這些原則分為三個(gè)層次：基本原則、普適技術(shù)性原則、

特殊原則。獨(dú)立客觀公正是基本原則。而普適性原則（或者通常原則）有獨(dú)立客觀公正原則、

合法原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則。除了獨(dú)立客觀公正原則外，其

余都是技術(shù)性原則，也稱之普適技術(shù)性原則。特殊原則是指慎重性原則。

最高行為準(zhǔn)則與技術(shù)性原則是相互對(duì)應(yīng)的，普適性原則與特殊原則是相互對(duì)應(yīng)的，因

此慎重原則也屬于技術(shù)性原則。

三、房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用，房地產(chǎn)估價(jià)原則能夠使不一致的房地產(chǎn)估價(jià)師關(guān)于房地產(chǎn)估

價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，關(guān)于同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的，同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的

評(píng)估價(jià)值趨于相同或者近似.房地產(chǎn)估價(jià)原則能夠作為估價(jià)時(shí)的指南。評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值

是否正確，很重要的一點(diǎn)是否遵守了估價(jià)原則。

第二節(jié)獨(dú)立客觀公正原則

獨(dú)立客觀公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來說均是

公平合理的價(jià)值。獨(dú)立的要求是房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)受任何組織或者個(gè)人的非法干預(yù)，完全

憑借自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)，客觀的要求是房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)帶

著自己的好惡情感偏見、完全從客觀實(shí)際出發(fā)、反映事物的本來面目。公正的要求是房地

產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)中應(yīng)當(dāng)公平正直，不偏袒有關(guān)當(dāng)事人中的任何一方。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是一個(gè)不依附他人、不受他人束縛的獨(dú)立機(jī)構(gòu)。因此房地產(chǎn)估價(jià)

機(jī)構(gòu)是由房地產(chǎn)估價(jià)師為主的自然人出資設(shè)立，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)中

應(yīng)采取回避原則，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)中不受委托人等外部因素的干擾,

不應(yīng)屈從外部壓力。

第三節(jié)合法原則

合法原則耍求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象依法判定的權(quán)益下的價(jià)值。房地產(chǎn)之因

此要遵守合法原則，是由于房地產(chǎn)價(jià)值實(shí)質(zhì)是上房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值，但估價(jià)對(duì)象的權(quán)益不

是委托人或者房地產(chǎn)估價(jià)師能夠隨意假定的，務(wù)必有其法律、法規(guī)或者政策等根據(jù)。依法

判定的權(quán)益包含依法判定權(quán)利類型及歸屬，與使用、處分等權(quán)利。具體來說遵守合法原則

應(yīng)當(dāng)做到下列幾點(diǎn)：

（1）在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，通常應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案與有

關(guān)合同等其他合法權(quán)屬證明為根據(jù)?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證

書或者者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》與

《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種。土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集

體土地使用證》與《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》四種。當(dāng)縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)

一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理與土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)

權(quán)證書有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》與《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》三種。值得注意的

是遵守合法原則中不是指只有合法權(quán)利的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，而是指根據(jù)法律、法

規(guī)與政策等規(guī)定，估價(jià)對(duì)象是哪種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)將作為哪種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)

來估價(jià)。任何權(quán)利狀況的房地產(chǎn)都能夠成為估價(jià)對(duì)象，只是其評(píng)估價(jià)值應(yīng)與其權(quán)利狀況相

匹配，但法律法規(guī)或者政策明確規(guī)定不得作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)除外。

在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制等）為根據(jù)。

比如，假如城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對(duì)

該宗土地進(jìn)行估價(jià)就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。

在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或者合同（如土地使用權(quán)出讓合同）

等同意的處分方式為根據(jù)。處分方式包含買賣、租賃、抵押、抵債、贈(zèng)與等。

在依法判定的其他權(quán)益方面，評(píng)估出的價(jià)值務(wù)必符合國家的價(jià)格政策。此外，還可

將合法原則拓展到對(duì)使用的估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與估價(jià)主體資格的要求上。具體說，房地產(chǎn)估價(jià)

應(yīng)使用國家與估價(jià)對(duì)象所在地的有關(guān)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)估價(jià)

師進(jìn)行。

第四節(jié)最高最佳使用原則

最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳使用下的價(jià)值。最高最

佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，通過充分合理的論證，能夠使估價(jià)對(duì)

象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。

最高最佳使用原則與合法原則的關(guān)系是：遵守了合法原則，不一定能符合最高最佳使

用原則的全部耍求，遵守了最高最佳使用原則，必定遵守了合法原則中對(duì)合法使用方面的

耍求，但不一定符合合法原則對(duì)合法產(chǎn)權(quán)、合法處分等方面的要求。

最高最佳使用具體包含3個(gè)方面：①最佳用途；②最佳規(guī)模；③最佳集約度。

尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各類潛在的使用方式：然后從下列

4個(gè)方面依序篩選：（1）法律上的許可性。（2）技術(shù)上的可能性。（3）經(jīng)濟(jì)上的可行性。（4）

價(jià)值是否最大。

收益遞增遞減原理能夠幫助確定最佳集約度與最佳規(guī)模。收益遞增遞減原理揭示的

一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律。揭示的第

二種關(guān)系是所有的投入量都變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系也叫做規(guī)模收益（三種可能：產(chǎn)出

量增加比例與投入量增加比例相同；產(chǎn)出量增加比例大于投入量增加比例；產(chǎn)出量增加比

例小于投入量增加比例）。在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)通常是先通過一個(gè)規(guī)模收益遞增階段，然后通過一

個(gè)規(guī)模收益不變階段，再通過一個(gè)規(guī)模收益遞減階段。

均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。

它也能夠幫助確定最佳集約度與最佳規(guī)模。

適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用。它能夠幫

助我們確定最佳使用。

適合原理加上均衡原理與收益遞增遞減原理，即當(dāng)房地產(chǎn)與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)，同時(shí)內(nèi)

部構(gòu)成要素的組合最為均衡時(shí)，便為最高最佳使用。

當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下

列之一的推斷與選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明：（1）保持現(xiàn)狀前提。認(rèn)為保持現(xiàn)狀、繼

續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價(jià)?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條

件是：現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑

物的費(fèi)用之后的余額。（2）裝修改造前提。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利

時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。對(duì)現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝修改

造的條件是：估計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于裝修改造費(fèi)用。（3）轉(zhuǎn)換用途前提。

認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。轉(zhuǎn)換

用途的條件是：估計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用。（4）

重新開發(fā)前提。認(rèn)為對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行重新開發(fā)再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以重新開發(fā)再

予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。（5）上述情形的某種組合。最常見的是笫三種轉(zhuǎn)換用途與笫二種

裝修改造的組合。除了第一種外，不能以其中一個(gè)可行，就推斷該種估價(jià)前提就為最高最

佳使用，而是將它與其他幾種可行的估價(jià)前提進(jìn)行比較之后，才能作出最高最佳使用的推

斷與選擇。

第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。這個(gè)特

定時(shí)間既不是委托人也不是房地產(chǎn)估價(jià)師隨意假定的，務(wù)必根據(jù)估價(jià)目的來確定。確定估

價(jià)時(shí)點(diǎn)的意義在于：估價(jià)時(shí)點(diǎn)除了說明評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，還是評(píng)估對(duì)象價(jià)值的時(shí)間界

限。

遵守估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則并不是把評(píng)估價(jià)值說成是某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值就算是遵守了，更本質(zhì)

的是估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定應(yīng)在先，價(jià)值估算應(yīng)當(dāng)在后，而不是先有了評(píng)估價(jià)值之后，再把它定義

在某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值。在評(píng)估現(xiàn)在的價(jià)值，通常將估價(jià)人員實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象期間或者估

價(jià)作業(yè)期（估價(jià)的起止年月日，即正式同意估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日）

內(nèi)的某個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，但估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是在比期間，也可因特殊需要將過去或者

未來的某個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。因此在估價(jià)中要特別注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象

狀況與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價(jià)目的是龍頭，確定了估價(jià)目的，其他便

能夠根據(jù)其來確定。

不論是何種估價(jià)目的，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所根據(jù)的市場(chǎng)狀況始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況，

但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。當(dāng)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也是

過去時(shí)，估價(jià)對(duì)象也是過去時(shí)。當(dāng)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也是現(xiàn)在時(shí)，但估

價(jià)對(duì)象能夠是過去時(shí)，現(xiàn)在時(shí)，未來時(shí)。當(dāng)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是未來時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也是未來

時(shí)，估價(jià)對(duì)象狀況也是未來時(shí)。

在評(píng)估拆遷中調(diào)換房屋為期房時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格時(shí)應(yīng)注意：估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評(píng)估被拆

遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。通常為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日或者拆遷實(shí)施

之日。估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)以協(xié)議中約定為準(zhǔn)，評(píng)估價(jià)值或者商定價(jià)格不應(yīng)在將來期房換成現(xiàn)

房時(shí)，因市場(chǎng)狀況變化了就調(diào)整，只有交付的房屋狀況與協(xié)議中有出入時(shí)，才應(yīng)對(duì)評(píng)估價(jià)

值或者設(shè)定價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

第六節(jié)替代原則

替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

類似房地產(chǎn)是指事實(shí)上物、權(quán)益、區(qū)位狀況均與估價(jià)對(duì)象的實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況相同或

者相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)。具體一點(diǎn)說，類似房地產(chǎn)是在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)

等方面與估價(jià)對(duì)象相同或者相當(dāng)，并與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。同一供求

范圍是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的其他房地產(chǎn)的區(qū)域范圍。

替代原則關(guān)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)，指明了下列兩點(diǎn)：（1）假如鄰近有若干相近效用

的房地產(chǎn)并已知其價(jià)格，則能夠根據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估

價(jià)對(duì)象的價(jià)格。（2）不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。

第七節(jié)慎重原則

慎重原則是評(píng)估房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守的一項(xiàng)原則，它要求在存在不確定因素的情

況下作出估價(jià)有關(guān)推斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的慎重，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，

可能受到的限制，未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)與缺失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的

市場(chǎng)價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。在估價(jià)過程中假如面臨是確定性

因素則不存在慎重問題，應(yīng)根據(jù)確定性因素進(jìn)行估價(jià)。

第六章市場(chǎng)法

第一節(jié)市場(chǎng)法概述

一、市場(chǎng)法的含義

市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法、比較法，是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值

的方法。可比實(shí)例，也稱之可比房地產(chǎn)，是指交易實(shí)例中交易類型與估價(jià)目的吻合、成交

日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、成交價(jià)格為正常市場(chǎng)價(jià)格或者能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格的類似房地

產(chǎn)。市場(chǎng)法本質(zhì)是以房地產(chǎn)的成交價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把市場(chǎng)法求得的

價(jià)值稱之比準(zhǔn)價(jià)格。市場(chǎng)法的理論根據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

二、市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象與條件

1、市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象是同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。數(shù)量少或

者很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)難以用市場(chǎng)法估價(jià)。

2、市場(chǎng)法需要具備的條件是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易。假如在房

地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以使用市場(chǎng)法估價(jià)。

3、市場(chǎng)法的原理與技術(shù)也能夠用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成

本費(fèi)用、空置率、報(bào)酬率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營期等：

三、市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)

格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚恚ǚ譃閮r(jià)格換算、價(jià)格修正、價(jià)格調(diào)整）④求取比準(zhǔn)價(jià)格。

第二節(jié)搜集交易實(shí)例

一、搜集大量交易實(shí)例的必要性，運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例。

只有擁有了大量真實(shí)的交易實(shí)例，才能把握估價(jià)對(duì)象所在地的正常房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情。

才能保障評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值不可能超出合理的范圍。

二、搜集交易實(shí)例的途徑要索有下列幾個(gè)：（1）查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。（2）

向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人熟悉其促成交易的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料與有關(guān)情況⑶

向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、律師、會(huì)計(jì)師、等熟悉其知曉的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料與有關(guān)

交易情況。（4）同行之間相互提供。估價(jià)機(jī)構(gòu)或者估價(jià)人員能夠約定相互交換所搜集的交易

實(shí)例及經(jīng)手的估價(jià)案例資料⑸與房地產(chǎn)出售者或者其代理人，如業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、房

地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等洽談，獲得其房地產(chǎn)的耍價(jià)資料，查閱報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、

出租的廣告、信息等資料?，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)。

三、搜集交易實(shí)例的要求，搜集內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例，是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本

保證。內(nèi)容包含：①交易實(shí)例房地產(chǎn)的基本狀況②交易雙方③成交口期④成交價(jià)格⑤付款

方式⑥交易情況（交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式、有無利害人之間交易、急于出

售或者購買等特殊情況）

四、建立交易實(shí)例庫

第三節(jié)選取可比實(shí)例

一、選取可比實(shí)例的必要性，需要從中選擇符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易

實(shí)例。這些用于參照比較的交易實(shí)例，稱之可比實(shí)例。

二、選取可比實(shí)例的要求

1、數(shù)量要求，通常要求選取3個(gè)以上（含3個(gè)）、10個(gè)下列（含10個(gè)）的可比實(shí)例即可。

2、質(zhì)量要求，①可比實(shí)例應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)；②可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估

價(jià)目的吻合；③可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)（通常一年以上不選用）；④可比

實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格（或者能夠修正為正常價(jià)格）。類似房地產(chǎn)應(yīng)符合的條件

為：（1）在區(qū)位上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)。（2）用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同⑶

規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實(shí)例規(guī)模通常應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5-2范圍

內(nèi)，即；0.5W可比實(shí)例規(guī)模/估價(jià)實(shí)例規(guī)?！?（4）建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同

（5）檔次應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)（6）權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。

3、選取可比實(shí)例有的時(shí)候能夠用分配法。當(dāng)有較多的交易實(shí)例符合可比實(shí)例要求時(shí)，

應(yīng)選取其中估價(jià)對(duì)象最為類似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，而不能劣勝優(yōu)汰。

第四節(jié)建立比較基準(zhǔn)

選取了可比實(shí)例之后，通常應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使它們之

間的口徑一致、形式相同、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上來。建

立價(jià)格可比基礎(chǔ)包含：①統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍②統(tǒng)一付款方式；③統(tǒng)一使用單價(jià)；④統(tǒng)一幣種

與貨幣單位；⑤統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑥統(tǒng)一面積單位

一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍，是指只能選取主干相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。在實(shí)際

估價(jià)中有三種情形：①房地產(chǎn)實(shí)物范圍不一致，這里范圍不一致是指有與無的區(qū)別，不是

好與壞、優(yōu)與劣、新與舊的差別。②含有非房地產(chǎn)成份③帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。

二、統(tǒng)一付款方式，將分期付款的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清的數(shù)

額。

三、統(tǒng)一使用單價(jià)，在統(tǒng)一使用單價(jià)方面，通常為單位面積上的價(jià)格。

四、統(tǒng)一幣種與貨幣單位，匯率選擇的時(shí)間是在市場(chǎng)狀況調(diào)整之前還是之后再進(jìn)行換算的。

五、統(tǒng)一面積內(nèi)涵，在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)，有按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，

也有按使用面積計(jì)價(jià)的。它們之間的換算如下：

建筑面積下的價(jià)格=套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格X套內(nèi)建筑面積/建筑面積

建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格X使用面積/建筑面積

套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格又使用面積/套內(nèi)使用面積

六、統(tǒng)一面積單位，平方米下的價(jià)格=畝下的價(jià)格+666.67

平方米下的價(jià)格=公頃下的價(jià)格+10000

平方米下的價(jià)格=平方英尺下的價(jià)格+0.09290304

平方米下的價(jià)格=坪下的價(jià)格+3.30579

第五節(jié)交易情況修正

一、交易情況修正的含義，可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的。由于

要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是客觀合理的，因此，假如可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的,

則應(yīng)將其調(diào)整為正常的，如此才能作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。

二、造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素⑵強(qiáng)迫出售或者強(qiáng)迫購買的交易⑵有利害關(guān)系人

之間的交易。（3）交易雙方或者某一方對(duì)交易對(duì)象或者市場(chǎng)行情缺乏熟悉的交易⑷急于出

售或者急于購買的交易。（5）交易雙方或者某一方對(duì)所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易⑹相鄰

房地產(chǎn)的合并交易（7）特殊交易方式的交易。（8）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。（9）受迷信

影響的交易。

三、交易情況修正的方法要素有百分率法與差額法。使用百分率法進(jìn)行交易情況修正的通

常公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格X交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格，使用差額法進(jìn)行交易情況

修正的通常公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格+交易情況修正數(shù)額=正常價(jià)格

關(guān)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的處理方法，正常成交價(jià)格二賣方實(shí)際得到的價(jià)格/（I-應(yīng)由

賣方繳納的稅費(fèi)比率）或者買方實(shí)際付出的價(jià)格/（I十應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）。賣方實(shí)際

得到的價(jià)格二正常成交價(jià)格-應(yīng)當(dāng)賣方繳納的稅費(fèi)。買方實(shí)際付出的價(jià)格二正常成交價(jià)格+應(yīng)

由買方繳納的稅費(fèi)。

第六節(jié)市場(chǎng)狀況調(diào)整

一、市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義，可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格，是在其成交日期

時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，是應(yīng)該

在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在

估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的

調(diào)整，稱之市場(chǎng)狀況調(diào)整，稱之交易日期調(diào)整。

二、交易口期調(diào)整的方法，在可比實(shí)例的成交口期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的推移，房

地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生的變化有3種情況：①平穩(wěn)；②上漲；③下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)進(jìn)

展時(shí)，可不進(jìn)行交易日期調(diào)整。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為上漲或者下跌時(shí)，則務(wù)必進(jìn)行交易日期

調(diào)整，以使其符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。

使用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的通常公式為：

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X交易日期調(diào)整系數(shù)二在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X（1±T%）=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X（100±T）/100=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

（1土T%）或者（100±D/100是交易日期調(diào)整系數(shù)。，

價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)與環(huán)比價(jià)格指數(shù)。在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某

個(gè)時(shí)期作為基期。假如是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱之定基價(jià)格指數(shù)：假如是以上一

時(shí)期作為基期的，稱之環(huán)比價(jià)格指數(shù)。

價(jià)格變動(dòng)法有逐期遞增或者遞減的價(jià)格變動(dòng)率與期內(nèi)平均上升或者下降的價(jià)格變動(dòng)

率。公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格又（1+價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)

的價(jià)格。

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X（1+價(jià)格變動(dòng)率X期數(shù)）=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)或者變動(dòng)率應(yīng)使用可比實(shí)例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)或者變動(dòng)率。

第七節(jié)房地產(chǎn)狀況的調(diào)整

一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例房地產(chǎn)在其自身狀況下

的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格?？杀葘?shí)例房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所

對(duì)應(yīng)或者反映的房地產(chǎn)狀況而不是它在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或者其他時(shí)候的狀況。

二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容

1、區(qū)位，區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容要緊包含：位置（方位、距離、朝向、樓層）、

交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施（包含基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施）等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因

素。

2、實(shí)物，實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，關(guān)于土地來說，要緊包含：面積大小、形

狀、進(jìn)深、寬深比、地勢(shì)、土壤及地基狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度等影響房

地產(chǎn)價(jià)格的因素；關(guān)于建筑物來說，耍緊包含：建筑規(guī)模、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施、

設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、外觀、防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、日照、使

用率、層高、完損程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

3、權(quán)益，權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容要緊包含：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件（如

容積率）等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。在實(shí)際估價(jià)中，遇到最多的是土地使用年限調(diào)整。

三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路與方法，房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是：首先列出對(duì)估價(jià)對(duì)象這類

房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包含區(qū)位方面的、權(quán)益方面的與實(shí)物方

面的；其次判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；然后將可比實(shí)

例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異程

度；最后根據(jù)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度。根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)

行調(diào)整。

具體進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，有直接比較調(diào)整與間接比較調(diào)整兩種。

直接比較調(diào)整通常是使用評(píng)分的辦法，以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（通常定為100

分），將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分。直接比較調(diào)整的表達(dá)式為：

可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格X100/（）二在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，

上式括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，為可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況相關(guān)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況的得分。

間接比較調(diào)整與直接比較調(diào)整相似，所不一致的是設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，然后以

此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（通常定為100分），將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與它

逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分。使用間接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：

可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格X100/()X()/100=在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，

上式位于分母的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字為可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況相關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得

分，位于分子的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況相關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。

第八節(jié)求取比準(zhǔn)價(jià)格

一、求取某個(gè)與可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格的方法

修正、調(diào)整系數(shù)連乘形式：

比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格x交易情況修正系數(shù)x交易H期調(diào)整系數(shù)x房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

(2)修正、調(diào)整系數(shù)累加形式：

比連價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格X(1+交易情況修正系數(shù)+交易日期調(diào)整系數(shù)十房地產(chǎn)狀況調(diào)整系

數(shù))

二、將多個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法

要緊有三種：平均數(shù)法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。其中平均數(shù)法最常用

第七章成本法

第一節(jié)成本法概述

一、成本法含義，成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格與建筑物折舊，然后

將重新購建價(jià)格減去建筑物折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。所謂重新購建價(jià)格是指假設(shè)

在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估

價(jià)對(duì)象的必要支出與應(yīng)得利潤(rùn)。成本法也能夠說是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基

礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法°成本法也稱之積算法，求得的價(jià)值也稱之積算價(jià)格。成本法

的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取房地產(chǎn)的價(jià)值。

二、成本法的理論根據(jù)，成本法的理論根據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論一一商品的價(jià)格是根據(jù)其生

產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。成本法中拆舊能夠視為對(duì)房地產(chǎn)狀況的調(diào)整，馬上估價(jià)對(duì)象假定

為新的狀況下的重新價(jià)格調(diào)整為實(shí)際上是舊的狀況下的價(jià)格。成本法與市場(chǎng)法本質(zhì)的區(qū)別

在于看重新購建價(jià)格或者可比實(shí)例價(jià)格的來源方式，若重新購建價(jià)格是直接還原于市場(chǎng)上

類似的房地產(chǎn)成交價(jià)格，則就屬于市場(chǎng)法，若是通過價(jià)格構(gòu)成各部分的累加方式求取的重

新開發(fā)建設(shè)成本則就屬于成本法。只是，成本法價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分與建筑物折舊的求取

會(huì)用市場(chǎng)法。

三、成本法適用的對(duì)象與條件，只要是新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)、能夠假設(shè)重新開發(fā)建

設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都能夠使用成本法估

價(jià)。成本法特別適用于很少交易、乂沒有收益或者沒