房地產開發(fā)公司質量管理體系的構建

2013年3月29日

目錄

一、房地產開發(fā)質量管理體系的構成............................1

（一）質量管理體系的定義......................................1

（二）質量管理體系的內容......................................1

（三）質量管理體系部門構成...................................2

二、部門職責................................................3

三、項目質量管理的要緊內容..................................8

四、開發(fā)質量管理有關制度...................................11

五、現場管理程序手冊.......................................35

六、施工過程質量操縱細則...................................48

七、“質量一票否決權”的使用規(guī)定............................51

一、房地產開發(fā)質量管理體系的構成

（一）質量管理體系的定義

管理體系是建立方針與目標并實現這些目標的體系。質量管理體系

是在質量方面指揮與操縱組織的管理體系，是一個把與質量有關的組織

結構、過程與資源等組織起來的有機整體，強調系統(tǒng)性與協調性。

（二）質量管理體系的內容

（1）組織結構質量管理體系中組織結構是指企業(yè)為實現質量管理

目標，在相應的管理工作中進行分工協作，在職務范圍、責任、權力方

面所形成的結構體系。組織結構的本質是員工的分工協作關系。這個結

構體系的內容要緊包含：

?職能結構即完成成本管理目標所需的各項業(yè)務工作及其關系，

包含機構設置、業(yè)務分工及相互關系。

?層次機構又稱組織的縱向結構，即各管理層次的構成。在成本

管理工作中，管理層次的多少，說明企業(yè)組織結構的縱向復雜程度。宜

設置為3-4個層次，即：公司層次（分公司）項目層次，崗位層次。

?部門機構又稱組織的橫向結構，即各管理部門的構成。與質量

管理有關的部門要緊有黨政工團、計財、審計、技術、人事、管理、勞

動物資、生產及負責企業(yè)制度建設工作的部門。

?職權機構即各層次、各部門在權力與責任方面的分工及相互關

系。由于與質量管理有關的部門較多，在縱向結構上層次也較多，因此,

在確定質量管理的職權結構時，一定要注意權力要有層次，職責要有范

圍，分工要明確，關系要清晰，防止責任不清晰造成相互扯皮推誘，影

響管理職能的發(fā)揮。

(2)具體程序程序是為進行成本管理活動所規(guī)定的途徑。這個“途

徑”應該是最簡捷的途徑。程序通常應形成文件，稱之“程序文件二編

制書面的或者文件化的程序，其內容通常包含：活動的目的、范圍、職

責、權限與工作程序；在工作程序中又要規(guī)定：做什么？誰來做?何時、

何地做？如何做?使用什么材料、設備與文件做？做到什么程度？如何對活

動進行操縱與記錄。

(3)過程與資源質量管理是貫穿整個發(fā)開過程而發(fā)生的一個動態(tài)

過程，需要全員參與。

(三)質量管理體系部門構成

圖1T房地產開發(fā)組織結構圖

股東會

董事會

總經理

常務副總經理

行政總監(jiān)財務總監(jiān)

財

工

綜

營

總

成

務

程

銷

合

工

本

部

管

策

管

程

管

理

劃

理

師

理

部

部

部

室

部

二、部門職責

綜合管理部：

1、負責對公司會議精神與領導指示貫徹落實情況進行督辦檢查與協

調，協助公司黨政領導聯系、傳達、組織、協調、督促、處理各項日常工作

事務；

2、負責公司各類文件資料、檔案資料的收集、歸檔、保管、使用，

保護檔案安全，完成檔案管理檢查升級達標工作；

3、負責公司各部門/各單位間信息的交流，并負責與有關方的溝通

聯絡；負責公司信息化系統(tǒng)建設與管理；負責公司系統(tǒng)網站管理；負責公司

局域網建設、管理及保護工作，組織實施辦公自動化工作，并負責辦公自動

化設備的保護、檢修工作；

4、負責公司的一體化管理體系運行；負責公司管理流程、管理標準

的制定與完善；負責公司管理規(guī)章制度的完善，建立完整的管理體系；負責

公司質量管理體系建設及質量認證有關工作；督促、協助下屬公司制定與公

司相應的各項管理制度，包含工作標準、工作責任、業(yè)務流程、協作關系、

考核辦法等，使各項管理工作逐步納入標準化、規(guī)范化的管理軌道；

5、負責收集與一體化管理體系操縱活動有關法律法規(guī)與其他要求，

確認其適用性；

6、負責組織貫徹落實安全環(huán)保等有關法規(guī)與政策及管理標準，負責合

規(guī)性評價。

7、協調、指導所屬單位的質量、安全環(huán)保監(jiān)督管理與重大質量、安全

環(huán)保改進活動;

8、負責公司整體管理運行的監(jiān)控工作，負責公司內部審核與管理評審

的組織工作

9、負責一體化管理體系策劃的操縱，研究公司的職能、職權劃分，協

調各部門之間的工作關系，提出組織機構的設置與調整方案；

10、負責對公司各職能部門履行管理職責的情況與效果進行評審、考核;

11、負責組織全體員工的培訓工作，制定培訓計劃并組織實施，建立

培訓檔案做好培訓記錄；

12、負責公司員工的招聘、錄用、調配工作；負責各二級單位之間員工

流淌的審批工作，并辦理有關手續(xù)。對各二級單位的人事調配、培訓、勞動

工資管理等工作起協調、服務、監(jiān)督與管理作用。

13、負責公司員工專業(yè)技術資格評審的初審、報送手續(xù)與專業(yè)技術職務

的考核及聘任工作。負責辦好特種作業(yè)人員的培訓、發(fā)證、復審工作.

營銷策劃部

1、根據公司進展需要，進行房地產開發(fā)的市場調研，為確定公司房

地產開發(fā)的投資策略與投資計劃提供根據；

2、房地產市場的信息收集、整理、分析與反饋，投資機會研究，市

場拓展與新項目醞釀，資源搜索；房地產開發(fā)項目策劃與項目的可性行分析,

包含選址看地、組織開展技術、經濟、社會全方位可行性分析；

3、房地產開發(fā)項目全過程的跟進與監(jiān)控管理，保證項目策劃意圖的

實施；包含參與項目規(guī)劃方案設計與產品設計，參與企業(yè)形象宣傳與品牌推

廣、參與制定物業(yè)管理方案；

4、根據公司的營銷方針與目標，審核開發(fā)樓盤與其他房地產項目的

營銷策劃方案；

5、組織進行開發(fā)樓盤價格的擬定；銷售管理制度的擬定與實施

監(jiān)控與協調銷售匣絡與銷售團隊的建設與管理；

6、負責對供方（物資與外包）進行評定，做好評定（招標過程）記

錄，建立合格供方名錄；

7、負責制定采購計劃，并實施采購；

8、負責對采購物資進貨檢驗，對不合格物資進行處置；保證采購環(huán)

保型材料。

工程部

1、技術工程部負責公司房地產開發(fā)的技術、成本、質量、工程（含項

目管理）歸口管理工作。負責新開發(fā)項目“三同時”有關技術監(jiān)管二作。

2、審核分公司提供的項目規(guī)劃與建筑設計任務書、開發(fā)建設標準、設

計合同，提出相應的意見與建議。

3、按照項目策劃書的要求審批規(guī)劃與建筑設計任務書，對選搭的設計

單位進行審查確認，負責核查分公司審查的方案、規(guī)劃與建筑設計圖紙、施

工圖紙。

4、參與項目重點環(huán)節(jié)的管理與操縱，對重大設計變更、重大工程專業(yè)

進行協調工作。對重大工程事故及工程技術問題提出處理方案。

5、負責二級單位水、電、暖、動力技術方案的審核，參與設備選型采

購與招投標、合同簽訂、驗貨與安裝調試、竣工驗收等過程。

6、負責重大項目水電暖動方案的調研。

7、對在建工程質量進行檢查。

財務部

1.財務制度體系的建立與完善

1）對公司財務管理信息系統(tǒng)提出改進建議，確保財務核算工作的順利進

行。

2）負責財務人員的培訓、業(yè)務指導與管理。

3）建立健全公司風險管控系統(tǒng)與預警體系。

4）建立健全公司的理財文化。

5）財務部門的信息化建設。

2.財務預算及工程決算管理

1）組織編制公司年度、季度、月度財務預算，報經公司批準后組織實施。

2）監(jiān)督公司預算執(zhí)行結果，提出合理化建議及調整方案。

3）根據項目結算報告，編制項目決算報告，對項目進行經濟評價。

4）參與招標文件的審核與評標工作。

3.財務分析

1）負責公司對內、外的財務數據統(tǒng)計工作，收集、匯總、編制、上報（對

內、對外）公司統(tǒng)計報表及財務分析報告。

2）負責項目拓展階段的投資估算與分析，為投資決策提供根據。

4.資金管理

1）組織制定公司年度、季度、月度的資金計劃，經公司審批后按規(guī)定權

限支付。

2）負責項目公司售房款的收取工作，編制應收及已收房款明細表，確保資

金及時入賬。

3）負責公司的銀行對帳工作，保證資金的安全。

4）負責公司日常庫存現金的管理。

5）負責公司的籌融資工作與資金運作。

5.稅務管理

1）負責公司整體稅務籌劃策略及稅務籌劃方案。

2）負責總部各類稅金的繳納及辦理各項稅務事宜。

3）負責項目公司稅務登記證的辦理及年審。

6.會計核算

1）編制會計憑證、會計帳簿，匯總記帳憑證，建立并登記總帳，編制會

計報表與其它會計數據。

2）核算部門與項目的收入、成本、費用情況，定期報送有關明細表。特

別加強部門與項目成本管理，建立成本臺帳，按月報送成本明細表。

3）負責財務決算及利潤分配的核算。

4）參與并監(jiān)督公司重大經濟合同或者協議的簽訂過程，審核各類經濟合

同，保護公司經濟利益。

7.會計檔案與印章管理

1）整理、裝訂并保管會計檔案，定期檢查會計檔案的儲存情況。

2）保管并按規(guī)定使用財務印鑒，按規(guī)定辦理財務印鑒的交接手續(xù)。

三、項目質量管理的要緊內容

(一)決策階段的質量管理

此階段質量管理的要緊內容是在廣泛搜集資料、調查研究的基礎上

研究、分析、比較，決定項目的可行性與最佳方案。

(二)施工前的質量管理

施工前的質量管理的要緊內容是：

1.對施工隊伍的資質進行重新的審查，包含各個分包商的資質的審

查。假如發(fā)現施工單位與投標時的情況不符，務必采取有效措施予以糾正。

2.對所有的合同與技術文件、報告進行全面的批閱。如圖紙是否完

備，有無錯漏空缺，各個設計文件之間有無矛盾之處，技術標準是否齊全等

等。應該重點審查的技術文件除合同以外，要緊包含：

(1)審核有關單位的技術資質證明文伶；

(2)審核開工報告，并經現場核實；

(3)審核施工方案、施工組織設計與技術措施；

(4)審核有關材料、半成品的質量檢驗報告；

(5)審核反映工序質量的統(tǒng)計資料；

(6)審核設計變更、圖紙修改與技術核定書；

(7)審核有關質量問題的處理報告；

(8)審核有關應用新工藝、新材料、新技術、新結構的技術鑒定書；

(9)審核有關工序交接檢查，分項、分部工程質量檢查報告；

(10)審核并簽署現場有關技術簽證、文件等。

3.配備檢測實驗手段、設備與儀器，審查合同中關于檢驗的方法、

標準、次數與取樣的規(guī)定。

4.批閱進度計劃與施工方案。

5.對施工中將要采取的新技術、新材料、新工藝進行審核，核查鑒

定書與實驗報告。

6.對材料與工程設備的采購進行檢查，檢查采購是否符合規(guī)定的

要求。

7.協助完善質量保證體系。

8.對工地各方面負責人與要緊的施工機械進行進一步的審核。

9.做好設計技術交底，明確工程各個部分的質量要求。

10.準備好簡歷、質量管理表格。

11.準備好擔保與保險工作。

12.簽發(fā)動員預付款支付證書。

13.全面檢查開工條件。

(三)施工過程中的質量管理

1.工序質量操縱包含施工操作質量與施工技術管理質量。

(1)確定工程質量操縱的流程；

(2)主動操縱工序活動條件，要緊指影響工序質量的因素；

(3)及時檢查工序質量，提出對后續(xù)工作的要求與措施；

(4)設置工序質量的操縱點。

2.設置質量操縱點對技術要求高，施工難度大的某個工序或者環(huán)

節(jié)，設置技術與監(jiān)理的重點，重點操縱操作人員、材料、設備、施工工藝等;

針對質量通病或者容易產生不合格產品的工序，提早制定有效的措施，重點

操縱；關于新工藝、新材料、新技術也需要特別引起重視。

3.工程質量的預控

4.質量檢查包含操作者的自檢，班組內互檢，各個工序之間的交

接檢查；施工員的檢查與質檢員的巡視檢查；監(jiān)理與政府質檢部門的檢查。

具體包含：

(1)裝飾材料、半成品、構配件、設備的質量檢查，并檢查相應的合

格證、質量保證書與實驗報告；

(2)分項工程施工前的預檢；

(3)施工操作質量檢查，隱蔽工程的質量檢查；

(4)分項分部工程的質檢驗收；

(5)單位工程的質檢驗收；

(6)成品保護質量檢查。

5.成品保護

(1)合理安排施工順序，避免破壞已有產品；

(2)使用適當的保護措施；

(3)加強成品保護的檢查工作。

6.交工技術資料要緊包含下列的文件：材料與產品出廠合格證或

者者檢驗證明，設備維修證明；施工記錄；隙蔽工程驗收記錄；設計變更，

技術核定，技術洽商；水、暖、電、聲訊、設備的安裝記錄；質檢報告；竣

工圖，竣工驗收表等。

7.質量事故處理通常質量事故由總監(jiān)理工程師組織進行事故分析，

并責成有關單位提出解決辦法。重大質量事故，須報告業(yè)主、監(jiān)理主管部門

與有關單位，由各方共同解決。

(四)工程完成后的質量管理

按合同的要求進行竣工檢驗，檢查未完成的工作與缺陷，及時解決質量

問題。制作竣工圖與竣工資料。維修期內負責相應的維修責任。

四、開發(fā)質量管理有關制度

(一)、工程項目質量管理制度

L總則

工程項目質量管理的目的是，為項目的用戶(顧客、項目的有關者等)

提供一個高質量的工程與服務，令顧客滿意，關鍵是過程與產品的質量都務

必滿足項目目標。項目質量管理過程與目標適用于所有項目管理職能與過

程，還包含項目決策的質量、項目計劃的質量、項目操縱的質量等。

項目質量管理的要緊對象是工程質量，它是一個綜合性的指標，包

含如下幾個方面：

(1)工程投產運行后，所生產的產品(或者服務)的質量，該工程

的可用性、使用效果與產出效益，運行的安全度與穩(wěn)固性；

(2)工程結溝設計與施工的安全性與可靠性；

(3)所使用的材料、設備、工藝、結構的質量與它們的耐久性與

整個工程的壽命；

(4)工程的其它方面，如外觀造型、與環(huán)境的協調，項目運行費

用的高低與可保護性與可檢查性等。

2.工程質量管理的幾個方面

對通常產品，顧客在市場上直接購置一個最終產品，而不介入該產

品的生產過程。而工程的建設過程是十分復雜的，它的顧客(業(yè)主、投資者)

務必直接介入整個生產過程，參與全過程的、各個環(huán)節(jié)的、對各類要素的質

量管理。

要達到工程項目的目標，取得一個高質量的工程，務必對整個項目

過程實施嚴格的質量操縱。質量操縱務必達到微觀與宏觀的統(tǒng)一，過程與結

果的統(tǒng)一。

(1)項目的質量操縱過程

由于項目是個漸進的過程，在如圖14T所示的項目操縱過程中，任

何一個方面出現問題，必定會影響后期的質量操縱，繼而影響工程的質量目

標。

(2)工程的各個生產要素的質量操縱

工程建設，是通過人工、材料、設備、方法即施工工藝(即4M)來完

成分項工程，繼而完成分部工程、單位工程、單項工程，以至整個二程的。

質量操縱務必著眼于各個要素、各個分項工程的施工，并直接滲入到材料的

采購、供應、儲存、使用過程中。

(3)對生產者，各層次管理人員的操縱

工程建設是通過各個項目參加單位的參與進行的，質量操縱務必重

視對人，及對人的工作的操縱。由于項目參加者來自不一致的單位，通過合

同確定各自的責權利關系，各有其不一致的經濟利益與目標，這會影響對質

量的管理能力與積極性。因此應做到：

a.認真選擇任務承擔者，重視被委托者的能力。不管是選擇咨詢公

司、設計單位、施工單位與供應商，還是招聘管理人員，不僅要審查他們的

資質等級，業(yè)務范圍，還要審查他們的質量能力及信譽(如是否通過IS0900

0貫標)，審查他們過去工程的質量水平、技術水平與裝備水平，切不可將工

程任務委托給那些沒有質量能力的單位、部門或者人。

材料和

設備質

量控制

質量

檔案

工藝工程過

實施方各部分

質量目設計質質量程監(jiān)督、工程驗

案質量工程

標確定量控制控制隱蔽工收交付

控制驗收

程驗收

運行質

施工量監(jiān)督

工序

質量

控制

I前期策I設討和計劃驗收I運行

圖147工程項目質量控制過程

b.加強對人員的培訓。對業(yè)主來說，自己招聘的各類項目管理人員

及為項目運行招聘的各類操作與管理人員，益應作培訓。有的時候逐要對承

包商或者分包商的人員進行培訓或者為其培訓提供幫助。

對承包商來說，各類操作人員、管理人員的上崗培訓，是質量保證

的前提。通過培訓增加項目技術知識，以防止出現施工、操作、保養(yǎng)、維修

方面的問題。

C.正確的引導。通過合同、責任制、經濟獎勵等手段激發(fā)人們對質

量操縱的積極性。

在工程過程中，所有項目參加者都應具有質量意識。這里不僅是指

重視質量，而且應具備質量管理的知識與經驗。

人的問題是質量問題的要緊原因，甚至有許多本屬于技術、管理、

環(huán)境等原因造成的質量問題，最終常常還是歸結到人的身上。

3.質量與費用的關系

質量與費用是直接聯系的，但這里的費用已不局限于建設期費用了，而

是指整個工程生命期的費用。在項目策劃時務必對項目的可用度與費用作權

衡與決策。對一個工程評標，不能一味追求低的報價或者將任務委托給報價

過低的承包商。

4.工程質量操縱的幾個影響因素

按照實際工作的統(tǒng)計，質量問題的原因要緊出現在如下幾個方面：

設計的問題40.1%

施工責任29.3%

材料問題14.5%

使用責任9.0%

其它7.1%

當然還能夠使用結構分析方法研究更細的原因。這樣從總體上看，

設計、施工、材料、使用是造成質量問題的根本原因，進行質量操縱同樣務

必從這幾個方面著手。

5.工程項目的質量體系的建立

建立項目的質量體系中應符合如下基本要求：

(1)最重要的是滿足業(yè)主、顧客與其他利益有關者的明確的與隱含

的需要，使他們滿意；

(2)規(guī)劃好的一系列互有關聯的過程來實施項目，包含項目實施過

程與項目管理過程。

(3)通過嚴密的全方位的操縱保證過程與產品的質量都滿足項目的

目標。

(4)項目經理務必創(chuàng)建良好的質量環(huán)境，包含：

建立項目管理組織機構，以滿足項目目標；

根據數據與有關事實根據的信息作決策；

進行開展評價，并將其結果用于質量評價；

項目的質量體系應為參加項目的所有人員熟悉并貫徹到每個人的工

作中，使他們都參與保證項目過程與項目產品的質量工作中；

與承包商、供應商與其他項目參加者建立互利的雙贏關系。

(5)質量體系應有自我持續(xù)改進的功能，項目經理應負責持續(xù)改進

工作：

a.應指定有質量能力與資質的人員實施、監(jiān)測及操縱質量過程，實

施糾正與預防措施，并向他提供必要技術支持。

b.對項目所屬的企業(yè)，上層管理者應不斷從往常的工程經驗中尋求

項目各過程質量管理的改進與不斷完善，不能將一個項目與項目管理看作一

個孤立的過程。應建立信息系統(tǒng)，收集、分析各個項目實施信息，以持續(xù)地

改進企業(yè)管理過程，形成大的循環(huán)。

c.項目組織負責不斷地改進自己的過程與活動的質量，應有自身工

作評定、內部審核及可能的外部審核作過程，并對此安排所需的時間與資源。

C1.質量體系應根植于項目組織中，應當是項目管理體系的構成部

分。

e.項目組織應盡可能使用項目所屬的企業(yè)組織的質量體系與程序，

必要時，可修改，這最容易為上層系統(tǒng)同意。

f.應確定項目整個過程中的質量慣例，如文件化、驗證、記錄、可

追溯性、評審與審核要求。并建立項目信息的收集、存貯、更新及檢索系統(tǒng),

確保有效利用這些信息。

g.為了操縱項目的質量，應在項目過程中應按照項目的進展狀況評

價項目達到質量目標的程度。評價過程又是促進改進項目質量的機會。

1）應評定質量計劃的適宜性及實施的工作符合質量計劃的程度。為

了保證工程質量，進度、項目過程、成本花鹿應是協調的Q應確定與評價對

項目目標可能產生不利影響的偏離及風險。

2）對工程質量的評價應由項目經理負責，包含實施者，并汲取其他

利益有關者參與。

3）項目的計劃與實施方案中應包含質量的評價目的、評價過程、評

價準則及每次評價的要求，并給以足夠的時間，以進行度量與評定。項目實

施過程中應確保項目這些工作按計劃、按照標準進行與結束，并將評價結果

紀錄編輯成冊，按規(guī)定時間儲存。

4）評價結果應及時反饋在后期工作上，確保相應的人員及時獲得信

息，及時采取措施，應明確職責。在項目結束時應對項目的運作進行全面評

價。應考慮項目過程中的所有有關記錄，考慮業(yè)主或者顧客及其他利益有關

者的反饋意見，編寫相應的評價報告，重點突出能為其他項目利用的經驗。

6.工程質量操縱中應注意的問題

工程項目管理工作中有如下幾個問題務必引起注意的:

(1)工程項目管理不是追求最高的質量與最完美的工程，而是追求

符合預定目標的，符合合同要求的工程。工程質量是按照工程使用功能的要

求設計的，它是通過與工期、費用優(yōu)化后確定的，符合工程的整體效益目標。

假如追求高質量就會損害其它兩個目標，而最終會損害工程整體效益。不管

誰提出變動工程質量時一定要先顧及另兩個方面。

同時在符合項三功能、工期與費用要求的情況下，又務必追求盡可

能地提高質量，不出質量事故，保證一次性成功，通過質量管理避免或者減

少缺失與錯誤。

(2)要減少重復的質量管理工作。具體分部工程(工作包的任務)由

承包商、實施負責人完成的，這些企業(yè)或者部門中應有專門從事生產與技術

管理的人員，他們應有具體的質量管理工作。這些企業(yè)有完備的質量管理系

統(tǒng)，它是屬于企業(yè)內部的領導、協調、計劃、培訓與組織的任務，實施負責

入應負責這些工作，這屬于合同內的工作，而項目管理者不必再具體地重復

這些工作(除了發(fā)現重大問題)，但他務必監(jiān)督各參加單位在任他們負責的范

圍內用適當的措施、工具與方法來解決質量保證問題。當然也包含對實施中

的質量管理工作提供幫助、解答，并積極介入，但假如存在質量問題仍由實

施者負責。實踐證明，在許多大項目，特別是多層次承(分)包的項目中，質

量管理的重復工作現象是普遍存在的，這將導致管理人員的浪費、費用的浪

費、時間的延長與信息的泛濫。

(3)不一致種類的項目，不一致的項目部分，項目管理進行質量操

縱的深度不一樣，比如：

對技術復雜設施設備要求較高的，質量重于一切。質量操縱關于項

目管理者來說比成本操縱還重要，項目管理中務必設置專門的質量俁證措施

與組織。

對一些項目中的特殊部分，如超平地面、門窗外墻裝修，則應有細

致嚴密地質量操縱。

對有些項目，特別是合作方要介入質量管理的，則項目管理務必提

供協調，如安排并協助檢查、整理并提交報告等。在這里項目管理常常要為

質量保證服務。

對一些新的開發(fā)型研究項目，沒有或者很少有現存的質量標準與管

理方法，則項目管理者務必尋找出新的質量管理方法，自己務必直接參與具

體的質量管理。

(4)質量管理是一項綜合性的管理工作，除了工程項目的各個管理

過程以外還需要一個良好的社會質量環(huán)境，最要緊的有：

1)企業(yè)的基礎管理工作，如標準化工作、質量管理教育、職員的質

量意識、信息工作等；

2)整個社會的價值觀念，企業(yè)的品牌形象.

(5)注意合同對質量管理的決定作用。一方面要利用合同達到對質

量進行有效的操縱，同時又要在合同范圍內近行質量管理，超過合同范圍則

會導致賠償問題：

1)合同中對質量要求的說明文件，如圖紙、規(guī)范，工作量表等應正

確、清晰、全面、沒有矛盾、應給各方面一個清晰的質量目標。應有定量化

的、可執(zhí)行、可檢查的指標，防止質量問題爭吵。

2)在合同中應規(guī)定承包商的質量責任，劃分界限、給予項目管理者

以絕對的質量檢查權，并定義檢查方法、手段及檢查結果的處理方式。

3)在合同中定義材料采購、圖紙設計、工藝使用的認可與批準制度,

即采購前先送樣品認可，圖紙使用前先批準。

4)在工程中，多層次的分包與將工程肢解得太細發(fā)包會嚴重損害工

程的質量。

(6)質量問題大多是技術性工作，比如設計、實施方案、采購等工

作，甚至許多書中介紹的許多質量的統(tǒng)計方法、檢測方法、分析方法實質上

在很大程度上屬于技術與技術管理問題。項目的質量管理的技術性很強，但

它又不一致于技術性工作。防止過于注重質量技術方面的問題，而忽視管理

方面的問題。質量操縱應著眼于質量操縱程序的建立，質量、工期、成本目

標的協調與平衡，質量保證體系的建立，與工作監(jiān)督、檢查、跟蹤、診斷，

以減少技術工作的錯誤與不完備性，以保證技術工作的有效性。

(7)質量操縱的目標不是發(fā)現質量問題，而是應提早避免質量問題

的發(fā)生。在各項工作之前應有明確的質量的要求，在工作中應有質量的保證

體系。

(8)注意過去同類項目的經驗與反面的教訓，特別是過去的業(yè)主、

設計單位、施工單位反映出來的對技術、質量有重大影響的關鍵性問題。

(二)設計質量的管理制度

1總則

設計是從技術方面來定義工程的技術系統(tǒng)，定義工程的功能、

工藝等各個總體與細節(jié)問題。這些工作包含功能目標的設計與各階段的技術

設計。

一個工程的設計質量不僅直接決定了工程最終所能達到的質量水

準，而且決定了工程實施的秩序程度與費用水平。在工程建設中，要求設計

提供的信息越來越多。設計中的任何錯誤都會在計劃、制造、施工、運行中

擴展、放大，引起更大的失誤。因此項目管理者應在設計工作上花大力氣，

舍得花時間、金錢與精力，進行及早操縱與嚴格的協調。涉及

工程質量（技術、功能等）方面的設計的質量包含如下兩個方面：

（1）工程的質量標準。比如使用的技術標準，設計使用年限，

工程規(guī)模，達到的生產能力。它是設計工作的對象。工程質量的標準應符合

項目目標的要求。

（2）設計工作質量。即設計成果的正確性、各專業(yè)設計的協調性、

文件的完備性，及要求設計文件清晰、易于懂得、直觀明了，符合規(guī)定的全

面程度與設計成果數量要求。這一切都要求嚴格的質量操縱。

2工程質量要求的確定

工程質量（功能、技術）的要求是為工程使用的總目標服務的。通常按如

下過程確定工程質量要求：確定項目范圍時，應明確項目產品的特性、系統(tǒng)

設備的標準與生產規(guī)格，并形成文件，產品特性、標準與規(guī)格盡可能用能夠

測量的指標表示，以此作為設計的根據。應規(guī)定如何測量產品特性或者如何

評定項目產品特性對顧客與其他利益有關者要求的符合程度。產品特性應能

追溯到顧客與其他利益有關者的要求。在范圍開發(fā)中也應考慮與包含的替

換方案及決定的支持證據，包含分析結果。

項目管理中應考慮兩方面的質量：項目過程的質量與項目產品的質

量。這兩方面中的任何一個達不到要求，都可能對項目產品、項目產品的利

益有關者及項目組織產生重大影響。應明確產品特性，確定如何對其測量與

評定并納入項目計劃。滿足項目目標，重要的是項目管理過程中的質量與

項目產品的質量滿足要求。要求項目組織的各層次都對質量做出承諾，對

相應的過程與產品負責。項目的過程與產品質量的產生與保持，要求實施系

統(tǒng)管理，以確保懂得與滿足顧客的明確與隱含的需要，評價其他利益有關者

的需要且在項目管理的實施中考慮組織的質量方針。

（1）由分公司確定的總功能目標與工程的總質量標準。由市場、

銷售部門提出產品數量與質量要求，技術部、物業(yè)公司提出建筑工程及配套

設備的質量標準及使用年限。

（2）各部門提出對建筑的空間、位置、功能、質量的要求。使用

功能與建筑物協調，并將它們一齊納入目標系統(tǒng)中，與邊界條件、時間（工

期與運行期）等一齊進行優(yōu)化，提出具體工程要求、技術說明、安全說明等,

最終形成工程的質量要求文本。它是用特征值與邊界值表示的，是本工程的

總體規(guī)范，并以說明書（表）的形式來制定質量要求目標值。這對以后全面的

技術設計起操縱作用。起草好設計任務書是近行設計質量操縱、工程質量操

縱、投資操縱的根本。

（3）各部分全面技術設計工作。只有通過技術設計才使之具體化、

細化。在建設工程中每部分涉及的各類專業(yè)設計都有相應的技術規(guī)范，這些

規(guī)范作為通用規(guī)范，是設計的根據。按照工程的特點、環(huán)境的特點還務必進

行工程的特殊的技術設計，作出圖紙與特殊的(專用)規(guī)范，與各方面全面的

技術說明文件。

(4)對設計質量標準重要的影響因素之一投資的限額及其分配。

3設計單位的選擇

設計單位對設計的質量負責。設計單位的選擇對設計質量有根本性

的影響，設計工作屬于高智力型的，技術與藝術相結合的工作，其成果評

價比較困難。設計方案與整個設計工作的合理性、經濟性、新穎性等常常不

能從設計文件，如圖紙、規(guī)范、模型的表面反映出來。因此設計質量很難操

縱。這就要對設計單位的選擇予以特別的重視。設計單位務必是：

(1)值得信賴的設計院。

(2)不僅本項目設計在它的業(yè)務范圍內，而且具有與項目相符合

的資質等級證書。

(3)有同類工程經驗，在過去的項目中與業(yè)主合作良好，信譽好。

4設計工作操縱

(1)對階段設計成果應審批簽章，再進行更深入的設計，否則無

效。設計分為幾個階段，逐步由總體到全面，各個階段都務必通過一定的權

力部門審批，作為繼續(xù)設計的根據。

(2)對一些大的、技術復雜的工程，應聘請專家咨詢，對設計進

度與質量、設計成果進行審查。

（3）對設計單位不愿進行設計多方案經濟性對比分析的項目。對此可

作如下考慮：

1）使用設計招標，在中標前審查方案，進行對比多家方案，從中擇

優(yōu)。

2）采取獎勵措施。鼓勵設計單位進行設計方案優(yōu)化，將由優(yōu)化所降

低的費用取一部分作為獎勵。

3）另外請科研單位專家對方案研討，進行全面技術經濟分析，最后

選擇優(yōu)化的方案。

（4）對設計工作質量進行檢查。

這是一項十分細致的，同時又是技術性很強的工作。在設計階段發(fā)

現問題與錯誤，糾正是最方便、最省事、最省錢的，影響也最小。

1）設計工作與設計文件的完備性，應包含說明工程形象的各類文

件，如各類專業(yè)圖紙、規(guī)范、模型，相應的概預算文件，設備清單與工程的

各類技術經濟指標說明與設計根據的說明文件、邊界條件的說明等。設計文

件應能夠為施工單位與各層次的管理人員所懂得。

2）從宏觀到微觀上分析設計構思、設計工作、設計文件的正確性、

全面性、安全性，識別系統(tǒng)錯誤與薄弱環(huán)節(jié)。分析這樣的設計若付諸實施，

建成工程后能否安全、高效率、穩(wěn)固、經濟地運行，與是否美觀，能否與環(huán)

境協調一致。設計工作的評價，包含工程功能組合的科學性，數量與質量符

合項目的定義。

3）設計應符合規(guī)范的要求特別是強制性的規(guī)范，如防火、安全、環(huán)

保、抗震的標準，與有些質量標準、衛(wèi)生標準。

4）設計工作的檢查常常不僅要有業(yè)主、項目、管理者、設計監(jiān)理（咨

詢）參與，而且有可能讓施工單位、制造廠家、將來工程的運行使用單位參

加，作各類會審。在實際中經常發(fā)生如下問題：

a技術設計沒考慮到施工的可能性、便利與安全性。

b潑門，廣術各慮到將來運行個的維修、設備更換、保養(yǎng)的方便。

c設計中未考慮到運營的安全性、方便與運行費用的高低。在檢查

中務必找出各類問題與薄弱環(huán)節(jié)，在實施前所有的設計文件都應是確定的、

正確的，不能有任何疑問。

（三）工程施工質量的管理制度

1總則

（1）施工企業(yè)對施工質量負責。工程施工中的質量操縱屬于生產

過程的質量操縱。工程質量操縱不僅要保證工程的各個要素（材料、設備、

工作、工藝等）符合規(guī)定（合同、設計文件）要求，而且要保證各部分的成果,

即分部分項工程符合規(guī)定，而且還要保證最終整個工程符合質量要求，達到

預定的功能，整個系統(tǒng)能經濟、安全、高效率地運行。這個階段質量操縱的

對象是承（分）包商、供應商或者工程小組。

（2）在工程實施工程中，假如發(fā)生工程問題，質量目標最容易受

到損害。

（3）質量操縱的關鍵因素是實施者，開發(fā)商應重視對承（分）包商、

供應商的選擇。在委托任務、商討價格、簽亡合同時應注意考查他們的質量

能力、信譽、包含：技術水平、裝備水平；管理能力，特別是項目經理、

技術總工程師的經歷、經驗；承包企業(yè)質量管理體系，如是否通過國際質量

管理貫標認證；以往工程的質量標準，企業(yè)等級、資信及企業(yè)形象、聲譽

等，將它們作為評標，授予合同的一個重要指標。假如選擇出錯，則開發(fā)

商對質量的操縱會很困難，而且會有許多煩惱。關于自己的管理人員，假如

發(fā)現對新的工藝、材料、方案不懂，則務必讓行培訓。甚至對分包商、勞務

供應進行培訓或者提供培訓幫助。由于工程項目的特殊性，實施工程的方案、

技術措施、工藝應是先進的同時又是成熟的。

（4）務必向實施者落實質量責任，灌輸質量意識。

1）要保證質量，務必將工程的質量責任落實到具體的實施者（承包

者），而不是（或者不僅僅是）檢查者。建立工程的技術管理制度，并經常進

行考核。

2）在合同、委托書或者任務單中明確質量的要求，確定質量的標準、

檢查與評價方法，獎懲辦法與標準，不能用模糊不清的籠統(tǒng)的質量要求或者

標準，在合同中應規(guī)定項目管理者對質量的絕對的檢查與監(jiān)督的權刀。

3）要求各投標單位在投標文件中說清晰質量保證體系，在項目中保

證質量的措施與方法，并由專家審查這些措施與方法的適用性、科學性、安

全性，并作為選擇承包商的根據。

4）在實際工作中，防止實施者為了追求高效率與低費用而犧牲質

量，發(fā)現工期拖延、費用超支時，首先應考慮選擇修改或者制定周密的計劃,

防止以犧牲質量為代價趕工與降低費用。由于質量是工程的內在因素，它的

指標常常不硬，因此人們特別容易忽視。

（5）確定質量操縱程序與權力

1）質量操縱程序與權力由合同條件、規(guī)范與項目功能規(guī)程規(guī)定，通

常合同中確定質量操縱權力與責任的劃分，確定要緊操縱過程，工程的檢查

驗收的規(guī)定，在規(guī)范中常常包含專業(yè)分項的質量檢查標準、過程、要求、時

間、方法、業(yè)務工作條例包含涉及項目參加各方面的協調方法與過程。

2）質量操縱程序應包含極其廣泛的內容：設備與材料采購，工藝，

隱蔽工程，分項工程，分部工程，單位工程，單項工程，整個工程項目的最

終檢驗與試運行等。殮查應包含常規(guī)檢查、專項檢查、非常規(guī)檢查、現場

檢查與現場以外的結構件、設備、生產場地檢查。對每一項檢查應確定查什

么，如何檢查，在何處何時查，誰檢查誰，檢查頻度。

3）當然要使質量操縱有效，務必與其它操縱手段，如工程款支付、

量方、合同處罰等結合起來，明確規(guī)定（合同中）管理者對不符合質量的工程

材料、工藝的處置權，比如拒絕驗收與付款，指令拆除不合格工程，重新施

工，由此引起的一切費用，工期拖延由責任者負責，當然對高質量應有獎勵

措施。

（6）質量文件圖紙、規(guī)范、模型是由設計者提出的質量要求文件,

經工程實施應反饋出能夠證明與反映實際工程狀況的質量報告文件。工程實

施與各類操縱過程中應收集、整理這些文件，應有完備的技術檔案。這在工

程質量評價、質量問題分析、索賠與反索賠中有重要作用，它們應能系統(tǒng)地、

全面地說明（證明）已建工程的各部分（工程、技術、設備等）的質量狀況。

2技術文件的會審

要將技術設計付諸實施，首先實施者要對技術設計進行會審。這應作

為一個工程制度。

（1）作為實施單位，務必全面懂得設計文件、設計意圖。只有這

樣才能正確制定實施方案與報價。

（2）對設計文件中發(fā)現的問題，比如矛盾、錯誤、二義性、說明

不清晰或者無法實施的地方，在會審中提出，向設計單位質詢或者要求修改。

（3）于設計與實施單位很多，務必解決之間的協調問題，即各個

承包商的實施方案務必在質量要求、在時間上協調一致。通過會審能夠解決

溝通與協調問題。

3材料質量操縱

材料的經營與采購是工程項目質量與費用操縱的重點。由于一方面

材料費用占工程費用大部分（通常50%以上），另一方面材料是構成工程實體

的要素，它決定了工程內在質量。能夠這樣說，材料不合格則不可能有合格

的工程，當然有合格的材料也可能有不合格的工程。材料質量操縱措施有：

（1）采購前務必將項目所需材料的質量要求（包含品種、規(guī)格、規(guī)

范、標準等）、用途、衣入時間、數量說明清晰，作出材料計劃表并在采購

合同申明確規(guī)定這些內容。

（2）采購選學。對各類供應的質量應有深入地熟悉，多收集一些

說明書、產品介紹方面的信息。

1）采購前要求提供樣品認可，特別友承包商（或者分包商）自己采購

的材料。樣品認可后封存，在供應到現場時，再作對比檢查。

2）盡可能選擇有長期合作伙伴關系的供應商。一個大型的承包公司

周圍應有一些長期的合作伙伴，這有利于保記質量、保證供應、抗御風險。

3）要求供應商提供他的產品證書，如官方認可的質量系統(tǒng)文件與證

明、生產許可證、質量認證書，也能夠走訪往常的用戶。

4）對重要的、大批量供應或者專項物資供應，能夠派自己的人員在

生產廠進行巡視，檢查產品質量及生產管理系統(tǒng)，驗收產品。

5）與供應商或者其生產廠家一起研究質量改進措施。

6）供應的可靠度，即供應商的生產（供應）能力，現已承接的業(yè)務的

數量，供應時間。這不僅影響工程質量，而且會影響工期。通常超過能力進

行生產，供應時間不能保證，質量也不能保記。

（3）入庫與使用前的檢查。檢查供應的質量，并作出評價，儲存

記錄。不合格的材料不得進入工地，更不得使用。對設備、工藝的質量操

縱基本上同材料操縱過程。

4工程質量檢查與監(jiān)督

工程施工是一個漸進的過程，質量操縱務必在整個過程中起作用，這

里有兩個層次。

（1）實施單位（如承包商、供應商、工程小組）內部有質量的管理工

作，如領導、協調、計劃、組織操縱，通過生產過程的內部監(jiān)督與調整及質

量特征的檢查達到質量保證的結果，這里有許多技術監(jiān)督工作與質量信息的

收集、推斷工作。

（2）項目管理者對質量的操縱權，包含：行使質量檢查的權力；

行使對質量文件的批準、確認、變更的權力；對不符合質量標準的工程（包

含材料、設備、工程）的處置的權力；在工程中做到隱蔽工程不經簽字不得

覆蓋，工序間不經驗收下道工序不能施工；不經質量檢查，已完的分項工程

不能驗收、不能量方，也不能結算工程價款。這一切務必在合同中明確規(guī)

定，并在實際工作中得到不折不如地執(zhí)行。

5工程驗收與移交

（1）驗收過程在實施階段的質量管理是局部的，要緊針對某些特定

的對象，而工程驗收的重點則在于工程項目的整體是否達到設計的生產能力

與規(guī)范的要求，檢查系統(tǒng)的完整性，不可缺少運行必需的部分。在工程接近

完成前雙方就應商討安排驗收與移交問題，由項目經理組織各單位、各專業(yè)

協調進行。工程驗收通常分為如下幾個階段：

1）檢查階段包含兩層含義：一方面對工程項目的質量檢查，檢

查其是否達到設計與規(guī)范的要求，如結構、地面、油漆工程、門窗、建筑垃

圾的處理、綠化工程等；另一方面是對工程的完整性進行檢查，即查出各項

目內容的疏漏，保證項目的功能完整。檢查包含對工程實體的檢查與各類質

量文件的檢查。對查出來的問題應限期解決，既能夠邊移交邊解決，也能夠

推遲移交，再作復查。

2）試驗階段按規(guī)范使用某些技術檢驗方法，對一些設備進行功能

方面的檢查，如管線的試壓與氣密性試驗，對一些材料與設備的特殊檢驗等

等。

3）移交階段全部工程完成以后，業(yè)主組織力量或者委托某些專業(yè)

工程師對整個工程的實體與全部的施工記錄資料進行交接檢查，找出存在的

問題，并為下一步的質量評定工作做好準備。在竣工階段竣工圖紙與文件的

移交是一項十分重要的工作。竣工圖不僅作為工程實施狀況與最終工程技術

系統(tǒng)狀況的證明文件，而且是一份重要的歷史文件，對工程以后的使用、修

理、改建、加固都有重要作用。最終由項目管理者簽發(fā)證書，則工程正式

移交。

（2）工程項目的驗收報告驗收報告能夠按不一致的項目需要編寫，通

常工業(yè)工程項目的驗收報告應包含下列幾方面的內容：

1）總說明

a項目情況介紹。包含項目的批準根據、建設規(guī)模、新增生產能力、

設計根據、設計單位、批準部門、重大設計變更、施工單位、總形象進度、

施工大事記、設計概算、竣工決算等。

b生產準備情況。包含組織機構、人員培訓、原材料供應、水電氣

的供給與生產技術準備等。

c試運行結果的考核，各項技術指標分析。

d總的工程質量評定。

e三廢處理情況。

f影響生產的遺留問題及處理意見。

g合同各方面的執(zhí)行情況。

h投資效果分析。

i項目的經驗與教訓等。

2）竣工驗收報告附表

a竣工工程概況表。

b竣工工程驗收清冊及交付使用的固定資產表。

c移交的工、器具與家具表。

d庫存結余的設備材料表。

e重大事故一覽表。

f重大設計變更表。

g單位工程質量表。

h設計質量評定表。

i關鍵設備質量評定表。

j三廢治理情況表。

3）工程驗收鑒定書包含工程名稱、建設規(guī)模、工程地址、移交

日期、驗收委員會名單、工程建設總說明、驗收委員會鑒定意見、驗收簽章

等。

（四）工程項目運行質量管理制度

1運行條件準備

工程的運行條件準備是項目施工與運行兩個重要階段的中間環(huán)節(jié)，

并涉及很大的費用。對許多復雜的工業(yè)建設項目，試運行本身包含極其復雜

的工作內容，它具有項目的特征，能夠作為一個獨立的子項目進行全面地計

劃、準備、協調、操縱。

（1）提供運行文件，包含系統(tǒng)運行（使用、操作）手冊、保護要求、

技術要求、使用條件說明。這是作為項目成果由項目管理者負責的，具體由

設汁或者/與設備供應商承擔并完成。

（2）培訓操作人員及保護人員。他們務必掌握操作技術與各類規(guī)

程，對專業(yè)性強的工作常常務必通過正規(guī)的培訓，避免操作失誤，并防止由

此造成的工程損壞。

（3）物質準備。包含生產用原材料、能源、設備運行的備用件等

一切必要的生產條件，在承包（或者供應）合同中應注明這些供應的責任人。

關于由新項目組建的企業(yè)或者企業(yè)分部，則務必建立新企業(yè)的運行

機制、生產管理規(guī)章制度，管理組織及管理系統(tǒng)。

2試運行

（1）項目試運行是對整個項目的設計、計劃、實施與管理工作綜

合性的檢驗。作為使用單位，應盡可能地按設計生產能力滿負荷運行，以考

驗工程。由于保修期（缺陷責任期）是從移交開始的，因此一經移交就應進入

使用狀態(tài)。有的工程是分批移交的，則在計劃期就應考慮到移交后應能進行

局部運行，否則會減輕施工單位的保修責任。

（2）在保修期中應定期派人進行系統(tǒng)檢查，進行各類監(jiān)測，由于

早期（通常一年中）幾乎所有的質量問題都能暴露，因此能及時地按合同解決

出現的問題。

（3）務必完全按照操作規(guī)程與規(guī)定的條件運行，否則質量問題的

責任由運行者負責。

（4）當然運行中的質量管理更重要的是通過各類措施保證工程設備

良好的運行狀態(tài)與高生產效率、低費用。通過質量保證措施的投入（通常為

生產成本的5%—10%)使產品質量好，競爭能力強，銷量增加，廢品少,

返修少，設備運行期延長。

(5)做好運行狀態(tài)的全部記錄，為落實保修責任做準備。

3缺陷費任與保修

對運行初期的質量保證在很大程度上仍屬于實施者的責任，通常工程

承包合同都有保修期的規(guī)定，為了保證承包商對工程的缺陷責任，常常尚有

一筆保留金作為維修的保證。

在2000年國務院頒布的《建設工程質量管理條例》上對建設工程的

質量責任、保修期年限、保修辦法都有明確的規(guī)定。

由于投產初期仍處于“孩提”時代，因此很容易出毛病，這里的毛

病可能是許多原因造成的，比如：

(1)工程設計的問題；

(2)工程施工問題；

(3)設備問題；

(4)操作或者運行管理問題。

對具體的問題，務必進行原因分析，找出解決辦法。

在保修階段一定要進行工程質量跟蹤，及時找出運營中的問題，精確描述問

題，以分析責任。有許多問題的解決與質量問題的原因的分析要重新研究過

去工程資料與文件，有的甚至要請專家進行技術鑒定或者認證。

五、現場管理程序手冊

1總則

在確定了項目的總承包商后，業(yè)主項目管理團隊將負責管理總承包商，

而總承包商則直接管理其他指定或者非指定的分包商。這種組織管理體系將

項目的現場管理責任分解為總承包商負責對各分包商進行微觀的具體事務

的管理，而業(yè)主項目管理團隊則負責對總包及工程整體工作的宏觀管理。

這里的通常操作管理流程也適用于有多個要緊分包商的情形與項目的

施工管理由監(jiān)理負責的情況。監(jiān)理負責對各個承包商的具體監(jiān)控，項目管理

團隊務必確保監(jiān)理在他們的日常管理工作中貫徹完善的現場管理程序與使

用恰當的匯報形式?，F場管理應達到下列幾個要緊目標：

?項目管理團隊及時熟悉并掌握現場的實際情況

?促進總包與各分包商間的協調工作

.促進項目管理團隊與總包及分包商之間的信息傳遞

.確保項目進度

.確保現場施工按照批準的設計圖紙進行

?確?，F場工作達到所要求的質量水平

?確保現場安全措施落實到位

?發(fā)現隱患并有效解決現場有關問題

.在項目完成階段組織與促進各項收尾工作

2承包商責任

總承包商應負責現場范圍內的運作及現場的物流布置工作。此外作為每

個標段分包合同的一部分，分包商應各自提供一份自己工作范圍的平面布置

圖，描述其對現場設施與服務的要求?？偝邪虒⑻峁┙o各方共用的設施，

以保證施工順利安全地進行，同時確保最小程度的影響周邊地區(qū)。

項目管理團隊將按實際情況對公共區(qū)域與共用設施進行合同管理與協

調。每個承包商都要顧及其相鄰區(qū)域內的工作，確保其他承包商進行中的工

作不受影響與阻礙，隨時都能保證有合理的通道供使用。

3現場施工管理程序

3.1現場與承包商聯系及文件傳遞程序

1)現場信息流程

見附圖。

2)工地指令(SI)

工地指令通常用于通知與指示承包商或者有關單位關于施工工作、現場

缺陷整改與注意事項等。工地指令由業(yè)主項目管理團隊簽發(fā)。

3)變更通知(CO)

關于承包商及供應商合同的變更，應由業(yè)主簽發(fā)變更通知。同時抄送監(jiān)

理。假如變更通知牽涉到費用與工期要求，則應在業(yè)主書面批復后才執(zhí)行。

4)口頭指令確認單(CVI)

所有口頭指令均應由承包商以CVI標準格式進行書面確認。CVI的內容

應清晰并可按需要附上圖表?，F場口頭指令應由業(yè)主所指定的代表發(fā)出?？?/p>

頭指令確認單應在5天內得到指令發(fā)出單位的書面確認或者否決。

假如口頭指令牽涉到工程費用與工期，發(fā)出者應給予明確說明，同時簽

發(fā)相應的變更令予以確認?？陬^指令確認單只能作為對工作施行指令的確

認，而不能作為工期與價格索賠的根據。

5)工地備忘錄或者工作聯系單

工地備忘錄或者工作聯系單可由各單位發(fā)出以便促進現場工作的進展，

通常有下列幾方面內容：

.對現場的工作及產生的問題提供有關資料與解決方法等。

?有關質量操縱方面要求有關單位遵守工程規(guī)范與詳圖等。

?有關說明制度與法規(guī)要求的通知等。

工地備忘錄不涉及有關費用與工期的影響，也不能改變工程規(guī)范與施工

詳圖。

6)信息索取函(RFI)

信息索取函中應包含要求回復的合理時間，緊急問題可口頭傳遞并直接

遞送信息索取函。信息索取函可根據需要附上有關圖表。

各單位應建立一個各自的索引編碼系統(tǒng)，包含單位名稱縮寫與連續(xù)編號

等。

7)文件傳遞單(Transmittal)

所有文件傳遞或者提交圖紙、文檔、樣品、目錄冊、操作手冊與材料等

均應附著一份標準文件傳遞單。文件收到以后，接收者應在文件傳遞單上簽

收并交還發(fā)送者。

8)會議紀要

所有會議都應做好記錄。標準會議紀要的格式包含內容、負責人、處理

情況與完成日期欄目，每一項會議議題都應明確這些欄目內容。

3.2質量保證與質量操縱程序

所謂質量，即達到預期的目標，并滿足設計、詳圖、工程規(guī)范與合同的

要求。

1)質量保證與操縱

質量保證體系由項目管理團隊、監(jiān)理與項目設計顧問聯合完成，并基于

下列幾個方面：

?設計

?工程規(guī)范

.圖紙

?施工組織設計與材料審批

?施工圖審批

質量操縱應由承包商、供貨商、與監(jiān)理等來完成，基于下列方面：

?取樣

.測試

?檢查

2)設計單位的圖紙

設計單位應在提交業(yè)主前協調好所有設/圖紙。所有單位應使用一個標

準的圖紙收發(fā)登記表，在表中可添加更換信息。該表將連同圖紙一起提交。

業(yè)主通常將在雙方協議時間內審核有關工程設計圖紙。業(yè)主應俁留一份

標有意見的圖紙并使用原傳遞單將圖紙返還給設計單位。假如送審的圖紙需

要修改，則重復以上程序。經業(yè)主批準以后的圖紙，由項目管理團隊統(tǒng)一以

標準傳遞單分發(fā)給有關單位。

3)承包商與供貨商的送審程序

所有送審內容包含樣品、目錄冊、樣板工程與操作工序等應按照合同的

具體要求進行準備。所有送審文件應包含一式3份材料并附一張標準提交申

請單報送業(yè)主。另同時按要求報送監(jiān)理單位。

如必要，項目管理團隊協調設計對提交的文件審批。協調業(yè)主、設計與

顧問在5個工作日內對報審申請進行答復，并綜合各有關單位的意見匯總在

意見表中，使用原提交傳遞單連同意見表交還承包商與供貨商。

假如送審的材料需要修改，則重復以上程序。

材料批準后，承包商或者供應商將提供一套材料給業(yè)主的項目管理團隊

認可蓋章。所有批準的樣品應存放在現場辦公室的“已批準樣品室”中供將

來參考與質量操縱。

4）承包商與供貨商的圖紙

承包商與供貨商應協調好所有需提交給業(yè)主的圖紙，包含施工深化圖與

竣工圖與其直接分包商與供應商所提供的圖紙。承包商與供貨商應按合同要

求提交相應份數圖紙并附一份標準的提交傳遞單。

如必要，項目管理團隊將協調業(yè)主與設計對提交的審批。項目管理團隊

將協調業(yè)主、設計與有關顧問單位在5個工作日內對報審申請進行答復，并

在其中一套圖紙上綜合各有關單位的意見，使用原提交傳遞單連同包含各方

的意見的圖紙交還給承包商與供貨商。

假如送審的圖紙需要修改，則重復以上程序。

圖紙批準后，承包商或者供應商將提供一套圖紙給業(yè)主認可蓋章。然后

復印一定數量分發(fā)給所有有關單位并附一張標準傳遞單。

圖紙分發(fā)的數量通常如下：

?設計單位一1套藍圖

?業(yè)主一3套藍圖

?監(jiān)理一2套藍圖

?總承包商一5套藍圖

?指定分包（假如有）一2套藍圖

5)標準檢查表

現場將使用標準的缺陷檢查表按規(guī)定程序對所有在建與完成的構件進

行檢查，這些表格將針對各樓層、各區(qū)域、各工種與每個合同工作范圍內的

工作。

標準的缺陷檢查表將提供所有確定的缺陷的清單，由現場承包商使用。

它們將與其他有關文件一起歸檔并提交業(yè)主、設計顧問、監(jiān)理與承包商等有

關單位。

6)缺陷等級

所有缺陷應明確其等級并指明修補行動的緊急程度：

?A級一緊急：需要立刻修補

?B級一重要：在下一道工序開始前完成修補

?C級一較小：在認可的時間內完成修補

7)承包商與供應商的職責

承包商與供應商應負責按照詳圖、工程規(guī)范與合同要求測試與完成其工

作，并應符合安全、進度與成本方面的要求。

質量標準要緊依靠現場承包商的隊伍來實現，因此應盡最大努力制造一

個良好的現場工作環(huán)境。能完成優(yōu)良工作的環(huán)境應該是：

?保持清潔

?保持道路通暢

?保持足夠照明

?有安全的保護措施

承包商與供應商應建立樣板工程來確定有關重復性工作的質量標準，并

以此確保各個新的操作與工藝能夠滿足所要求的質量標準。

3.3項目收尾程序

項目收尾程序的目的是為了明確與操縱項目完工與移交時所要求的過

程與工作。它適用于本項目所有有關單位。

1)承包商與供應商的竣工圖

竣工圖的審核程序應按照標準圖紙的審核程序進行。

2)承包商與供應商的操作手冊、維修手冊與備用部件清單

操作手冊、維修手冊與備用部件清單的審核程序應按照標準圖紙的審核

程序進行。

3)檢查與測試申請

當某一區(qū)域的工作完成以后，承包商與供應商應填寫一張檢查申請表要

求對已完成的工作進行檢查。檢查申請表應在要求檢查前3天提交監(jiān)理公司

并抄送業(yè)主。

4)移交前檢查或者測試

由業(yè)主項目管理團隊、監(jiān)理與承包商或者供應商構成的聯合檢查組對現

場條件進行檢查并在移交檢查申請表上記錄其檢查結果，如有必要，同時記