物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理要求

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)行為，有利于

企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核實(shí)，結(jié)合物業(yè)管理企

.業(yè)特點(diǎn)及其管理要求，制訂本要求。

除本要求另有要求外，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施《施工、

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》。

第二條本要求適適用于中國(guó)境內(nèi)各類物業(yè)管理企

業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)），包含國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、

外商投資企業(yè)等各類經(jīng)濟(jì)性質(zhì)企業(yè)；有限責(zé)任企業(yè)、股份等

各類組織形式企業(yè)。

其它行業(yè)獨(dú)立核實(shí)物業(yè)管理企業(yè)也適用本要求。

【章名】第二章代管基金

第三條代管基金是指企業(yè)接收業(yè)主管理委員會(huì)或

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管房屋共用部位維修基金和共用

設(shè)施設(shè)備維修基金。

房屋共用部位維修基金是指專題用于房屋共用部

位大修理資金。房屋共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包含樓

蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、

走廊通道、門(mén)廳、樓內(nèi)存車庫(kù)等。

共用設(shè)施設(shè)備維修基金是指專題用于共用設(shè)施和

共用設(shè)備大修理資金。共用設(shè)施設(shè)備是指共用上下水管道、

公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照

明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū)道路、路燈、溝渠、池、

井、室外停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等。

第四條代管基金作為企業(yè)長(zhǎng)久負(fù)債管理。

代管基金應(yīng)該專戶存放，專款專用，并定時(shí)接收業(yè)

主管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人檢驗(yàn)和監(jiān)督。

代管基金利息凈收入應(yīng)該經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或物

業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作代管基金滾存使用和管理。

第五條企業(yè)有償使用業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)

人、使用人提供管理用房、商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)該

設(shè)置備查帳簿單獨(dú)進(jìn)行實(shí)物管理，并根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)要

求或雙方簽署協(xié)議、協(xié)議支付相關(guān)費(fèi)用（如租賃費(fèi)、承包費(fèi)

等）。

管理用房是指業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用

人向企業(yè)提供辦公用房，

商業(yè)用房是指業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用

人向企業(yè)提供經(jīng)營(yíng)用房。

第六條企業(yè)支付管理用房和商業(yè)用房有償使用

費(fèi)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作企

業(yè)代管房屋共用部位維修基金；企業(yè)支付共用設(shè)施設(shè)備有償

使用費(fèi)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)

作企業(yè)代管共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

【章名】第三章成本和費(fèi)用

第七條企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)

人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過(guò)程中發(fā)生各項(xiàng)支出，

根據(jù)國(guó)家要求計(jì)入成本、費(fèi)用。

第八條企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生各項(xiàng)直接

支出，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本。營(yíng)業(yè)成本包含直接人工費(fèi)、直接材料

費(fèi)和間接費(fèi)用等。實(shí)施一級(jí)成本核實(shí)企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用,

相關(guān)支出直接計(jì)入管理費(fèi)用。

直接人工費(fèi)包含企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人

員工資、獎(jiǎng)金及職員福利費(fèi)等。

直接材料費(fèi)包含企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗

多種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易

耗品、包裝物等。

間接費(fèi)用包含企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員工

資、獎(jiǎng)金及職員福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、

取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃

費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值

易耗品攤銷及其它費(fèi)用等。

第九條企業(yè)經(jīng)營(yíng)共用設(shè)施設(shè)備，支付有償使用費(fèi),

計(jì)入營(yíng)業(yè)成本。

第十條企業(yè)支付管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)

成本或管理費(fèi)用。

第十一條企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生支

出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本

或管理費(fèi)用。

第十二條企業(yè)能夠于年度終了，根據(jù)年末應(yīng)收帳

款余額0.3%-0.5%計(jì)提壞帳準(zhǔn)備金，計(jì)入管理費(fèi)用。

企業(yè)發(fā)生壞帳損失，沖減壞帳準(zhǔn)備金。收回已核銷

壞帳，增加壞帳準(zhǔn)備金。

不計(jì)提壞帳準(zhǔn)備金企業(yè)，發(fā)生壞帳損失，計(jì)入管理

費(fèi)用。收回已核銷壞帳，沖減管理費(fèi)用。

【章名】第四章?tīng)I(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)

第十三條營(yíng)業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其它

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得各項(xiàng)收入，包含主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其它業(yè)務(wù)收

入。

第十四條主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理

活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取

得收入，包含物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。

物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取

公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收

入。

物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主管理委員會(huì)或物

業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供房屋建筑物和共用設(shè)施取得收入，如

房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等共用設(shè)施

收入。

物業(yè)大修收入是指企業(yè)接收業(yè)主管理委員會(huì)或物

業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)

行大修取得收入。

第十五條企業(yè)應(yīng)該在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)

款或取得收取價(jià)款憑證時(shí)確定為營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)。

物業(yè)大修收入應(yīng)該經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)

人、使用人簽證認(rèn)可后，確定為營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)。

企業(yè)和業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方

簽署付款協(xié)議或協(xié)議，應(yīng)該依據(jù)協(xié)議或協(xié)議所要求付款日期

確定為營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)。

第十六條企業(yè)利潤(rùn)總額包含營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收

益、營(yíng)業(yè)外收支凈額和補(bǔ)助收入。

第十七條補(bǔ)助收入是指國(guó)家撥給企業(yè)政策性虧損

補(bǔ)助和其它補(bǔ)助。

第十八條營(yíng)業(yè)利潤(rùn)包含主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和其它業(yè)務(wù)

利潤(rùn)。

主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減去營(yíng)業(yè)稅金及

附加，再減去營(yíng)業(yè)成本、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用后凈額。

營(yíng)業(yè)稅金及附加包含營(yíng).業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教

育費(fèi)附加。

其它業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指其它業(yè)務(wù)收入減去其它業(yè)務(wù)支

出和其它業(yè)務(wù)繳納稅金及附加后凈額。

第十九條其它業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以

外其它業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得收入，包含房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收

入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入

及無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。

商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會(huì)

或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使月人提供商業(yè)用房，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得收

入，如創(chuàng)辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等

經(jīng)營(yíng)收入。

第二十條其它業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其它業(yè)務(wù)活

動(dòng)所發(fā)生相關(guān)成本和費(fèi)用支出。

企業(yè)支付商業(yè)用房有償使用費(fèi)，計(jì)入其它業(yè)務(wù)支

出O

企業(yè)對(duì)商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生支出，計(jì)入遞延

資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)肫渌鼧I(yè)務(wù)支出。

【章名】第五章附則

第二H^一條本要求自1998年1月1日起施

行。

第二十二條本要求由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋和修訂

中國(guó)建設(shè)部令第57號(hào)

《城市房屋權(quán)屬登記管理措施》已于一九九七年十月

二十四日經(jīng)第六次部常務(wù)會(huì)議經(jīng)過(guò)，現(xiàn)予公布，自一九九八

年一月一日起施行。

部長(zhǎng)侯捷

一九九七年十月二十七口

城方房屋權(quán)屬登記管理措施

第一章總則

第二章房屋權(quán)屬登記

第三章房屋權(quán)屬證書(shū)

第四章法律責(zé)任

第五章附則

第一章總則

第一條為加強(qiáng)城市房屋權(quán)屬管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩

序，保障房屋權(quán)利人正當(dāng)權(quán)益，依據(jù)《中國(guó)城市房地產(chǎn)管理

法》要求，制訂本措施。

第二條本措施適適用于城市計(jì)戈！區(qū)國(guó)有土地范圍

內(nèi)房屋權(quán)屬登記。

第三條本措施所稱房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政

主管部門(mén)代表政府對(duì)房屋全部權(quán)和由上述權(quán)利產(chǎn)生抵押權(quán)、

典權(quán)等房屋她項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)

系行為。

本措施所稱房屋權(quán)利人（以下簡(jiǎn)稱權(quán)利人），是指

依法享受房屋全部權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)、房地

產(chǎn)她項(xiàng)權(quán)利法人、其它組織和自然人。

本措施所稱房屋權(quán)利申請(qǐng)人（以下簡(jiǎn)稱申請(qǐng)人），

是指已取得了房屋并提出房屋登記申請(qǐng)，但還未取得房屋全

部權(quán)證書(shū)法人、其它組織和自然人。

第四條國(guó)家實(shí)施房屋全部權(quán)登記發(fā)證制度。申請(qǐng)人

應(yīng)該根據(jù)國(guó)家要求到房屋所在地人民政府房地產(chǎn)行政主管

部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱登記機(jī)關(guān)）申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)

屬證書(shū)。

第五條房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋全部

權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利惟一正當(dāng)憑證。

依法登記房屋權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù)。

第六條房屋權(quán)屬登記應(yīng)該遵照房屋全部權(quán)和該房

屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)權(quán)利主體一致標(biāo)準(zhǔn)。

第七條縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一負(fù)

責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作，能夠制作、頒發(fā)統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)

證書(shū)，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》要求，將房屋全部權(quán)和該

房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)確實(shí)定和變更，分別載入房地產(chǎn)

權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)式樣報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)立

案。

第八條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)仝國(guó)房屋權(quán)屬登記管

理工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政

區(qū)域內(nèi)房屋權(quán)屬登記管理工作。直轄市、市、縣人民政府房

地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋權(quán)屬登記管理工

作。

第二章房屋權(quán)屬登記

第九條房屋權(quán)司登記分為：

（一）總登記；

（-）初始登記；

（三）轉(zhuǎn)移登記；

（四）變更登記；

（五）她項(xiàng)權(quán)利登記；

（六）注銷登記。

第十條房屋權(quán)屬登記依以下程序進(jìn)行：

（-）受理登記申請(qǐng)；

（-）權(quán)屬審核；

（三）公告；

（四）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。

本條第（三）項(xiàng)適適用于登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必需進(jìn)行

公告登記。

第十一條房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人（申請(qǐng)人）申請(qǐng)。權(quán)

利人（申請(qǐng)人）為法人、其它組織，應(yīng)該使用其法定名稱,

由其法定代表人申請(qǐng)；權(quán)利人（申請(qǐng)人）為自然人，應(yīng)該使

用其身份證件上姓名。共有房屋，由共有些人共同申請(qǐng)。房

屋她項(xiàng)權(quán)利登記，曰權(quán)利人和她項(xiàng)權(quán)利人共同申請(qǐng)。房地產(chǎn)

行政主管部門(mén)直管公房由登記機(jī)關(guān)直接代為登記。

第十二條權(quán)利人（申請(qǐng)人）能夠委托代理人申請(qǐng)房

屋權(quán)屬登記。

第十三條權(quán)利人（申請(qǐng)人）申請(qǐng)登記時(shí)，應(yīng)該向登

記機(jī)關(guān)交驗(yàn)單位或相關(guān)人有效證件。代理人申請(qǐng)登記時(shí)，除

向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)代理人有效證件外，還應(yīng)該向登記機(jī)關(guān)提交

權(quán)利人（申請(qǐng)人）書(shū)面委托書(shū)。

第十四條總登記是指縣級(jí)以上地方人民政府依據(jù)需

要，在一定時(shí)限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)房屋進(jìn)行統(tǒng)一權(quán)屬登記。

登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時(shí)，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府同意，能夠

對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)房屋權(quán)屬證書(shū)進(jìn)行驗(yàn)證或換證。凡列入總登

記、驗(yàn)證或換證范圍，不管權(quán)利人以往是否領(lǐng)取房屋權(quán)屬證

書(shū)，權(quán)屬情況有沒(méi)有改變，均應(yīng)該在要求期限內(nèi)辦理登記。

總登記、驗(yàn)證、換證期限，由縣級(jí)以上地方人民政府要求。

第十五條總登記、驗(yàn)證、換證應(yīng)該由縣級(jí)以上地方

人民政府在要求期限開(kāi)始之日30日前公布公告。公告應(yīng)該

包含以下內(nèi)容：

（-）登記、驗(yàn)證、換證區(qū)域;

（-）申請(qǐng)期限；

（三）當(dāng)事人應(yīng)該提交相關(guān)證件；

（四）受理申請(qǐng)地點(diǎn)；

（五）其它應(yīng)該公告事項(xiàng)。

第十六條新建房屋，申請(qǐng)人應(yīng)該在房屋完工后3個(gè)

月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋全部權(quán)初始登記，并應(yīng)該提交用地

證實(shí)文件或土地使用權(quán)證、建設(shè)用地計(jì)劃許可證、建設(shè)工程

計(jì)劃許可證、施工許可證、房屋完工驗(yàn)收資料和其它相關(guān)證

實(shí)文件。集體土地上房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上房屋，申請(qǐng)人應(yīng)該

自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提交用地證實(shí)等相

關(guān)文件，申請(qǐng)房屋全部權(quán)初始登記。

第十七條因房屋買賣、交換、贈(zèng)和、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)

讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人

應(yīng)該自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登

記，權(quán)利人應(yīng)該提交房屋權(quán)屬證書(shū)和相關(guān)協(xié)議、協(xié)議、證實(shí)

等文件。

第十八條權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)實(shí)狀況發(fā)生下列

情形之一，權(quán)利人應(yīng)該自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)變更

登記：

（-）房屋坐落街道、門(mén)牌號(hào)或房屋名稱發(fā)生變更;

（二）房屋面積增加或降低；

（三）房屋翻建；

（四）法律、法規(guī)要求其它情形。

申請(qǐng)變更登記，權(quán)利人應(yīng)該提交房屋權(quán)屬證書(shū)和相

關(guān)證實(shí)文件。

第十九條設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等她項(xiàng)權(quán)利，權(quán)利

人應(yīng)該自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)她項(xiàng)權(quán)利登記。申請(qǐng)

房屋她項(xiàng)權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)該提交房屋權(quán)屬證書(shū)，設(shè)定房

屋抵押權(quán)、典權(quán)等她項(xiàng)權(quán)利協(xié)議書(shū)和相關(guān)證實(shí)文件。

第二十條房屋全部權(quán)登記應(yīng)該根據(jù)權(quán)屬單元以房屋

門(mén)牌號(hào)、幢、套（間）和有具體權(quán)屬界限部分為基礎(chǔ)單元進(jìn)

行登記。

第二十一條有下列情形之一，由登記機(jī)關(guān)依法直接

代為登記：

（-）依法由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管房屋；

（-）無(wú)人主張權(quán)利房屋；

（三）法律、法規(guī)要求其它情形。

代為登記房屋，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。

第二十二條有下列情形之一，經(jīng)權(quán)利人(申請(qǐng)人)

申請(qǐng)能夠準(zhǔn)予暫緩登記：

(-)因正當(dāng)理由不能按期提交證實(shí)材料；

(-)根據(jù)要求需要補(bǔ)辦手續(xù)；

(三)法律、法規(guī)要求能夠準(zhǔn)予暫緩登記。

第二十三條有下列情形之一，登記機(jī)關(guān)應(yīng)該作出不

予登記決定：

(-)屬于違章建筑；

(-)屬于臨時(shí)建筑；

(三)法律、法規(guī)要求其它情形。

第二十四條因房屋滅失、土地使用年限屆滿、她項(xiàng)

權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)該自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)注

銷登記。申請(qǐng)注銷登記，權(quán)利人應(yīng)該提交原房屋權(quán)屬證書(shū)、

她項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，相關(guān)協(xié)議、協(xié)議、證實(shí)等文件。

第二十五條有下列情形之一，登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房

屋權(quán)屬證書(shū)：

(一)申報(bào)不實(shí);

（二）涂改房屋權(quán)屬證書(shū);

（三）房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在要求期限內(nèi)辦

理房屋權(quán)屬注銷登記；

（H）因登記機(jī)關(guān)工作人職員作失誤造成房屋權(quán)屬

登記不實(shí)。

注銷房屋權(quán)屬證書(shū)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)該作出書(shū)面決定，

并送達(dá)權(quán)利人。

第二十六條登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起30

日內(nèi)應(yīng)該作出準(zhǔn)予登記、暫緩登記、不予登記決定，并書(shū)面

通知權(quán)利人（申請(qǐng)人）。

第二十七條登記機(jī)關(guān)應(yīng)該對(duì)權(quán)利人（申請(qǐng)人）申請(qǐng)

進(jìn)行審查。凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)起源資料齊全，初始登記、轉(zhuǎn)

移登記、變更登記、她項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)該在受理登記后兩個(gè)月

內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)；注銷登記應(yīng)該在受理登

記后1個(gè)月內(nèi)核準(zhǔn)注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書(shū)。

第二十八條房屋權(quán)屬登記，權(quán)利人（申請(qǐng)人）應(yīng)該

根據(jù)國(guó)家要求交納登記費(fèi)和權(quán)屬證書(shū)工本費(fèi)。登記費(fèi)收取措

施和標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)家統(tǒng)一制訂。在國(guó)家統(tǒng)一制訂措施和標(biāo)準(zhǔn)頒布

之

前，根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市措施和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。

第二十九條從事房屋權(quán)屬登記工作人員必需經(jīng)過(guò)

業(yè)務(wù)培訓(xùn)，持證上崗。

第三章房屋權(quán)屬證書(shū)

第三十條房屋權(quán)屬證書(shū)包含《房屋全部權(quán)證》、《房

屋共有權(quán)證》、《房屋她項(xiàng)權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房

地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)她項(xiàng)權(quán)證》。

第三十一條共有房屋，由權(quán)利人推舉持證人收?qǐng)?zhí)房

屋全部權(quán)證書(shū)。其它共有些人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書(shū)1份。房

屋共有權(quán)證書(shū)和房屋全部權(quán)證書(shū)含有相同法律效力。

第三十二條房屋她項(xiàng)權(quán)證書(shū)由她項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)。她

項(xiàng)權(quán)利人依法憑證行使她項(xiàng)權(quán)利，受國(guó)家法律保護(hù)。

第三十三條《房屋全部權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、

《房屋她項(xiàng)權(quán)證》式樣由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一制

訂，證書(shū)由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)頒發(fā)。

第三十四條房屋權(quán)屬證書(shū)破損，經(jīng)登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)需換領(lǐng)，

給予換證。房屋權(quán)屬證書(shū)遺失，權(quán)利人應(yīng)該立即登報(bào)申明作

廢，并向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，由登記機(jī)關(guān)作出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)

6個(gè)月無(wú)異議，給予補(bǔ)發(fā)。

第四章法律責(zé)任

第三十五條以虛報(bào)、瞞報(bào)房屋權(quán)屬情況等非法手段

取得房屋權(quán)屬證書(shū)，由登記機(jī)

關(guān)注銷其房屋權(quán)屬證書(shū)、沒(méi)收其非法所得，并可對(duì)當(dāng)事人處

以1000元以上10000元以下罰款。涂改房屋權(quán)屬證

書(shū)，其證書(shū)無(wú)效，曰登記機(jī)關(guān)沒(méi)收其房屋權(quán)屬證書(shū)，并可對(duì)

當(dāng)事人處以1000元以上10000元以下罰款。非法印

制、偽造房屋權(quán)屬證書(shū)，由登記機(jī)關(guān)沒(méi)收其非法印制房屋權(quán)

屬證書(shū)及非法所得，并可對(duì)當(dāng)事人處以10000元以上3

0000元以下罰款；組成犯罪，依法追究刑事責(zé)任。

第三十六條未按期進(jìn)行房屋權(quán)屬登記，由登記機(jī)關(guān)

責(zé)令其限期補(bǔ)辦登記手續(xù)，并按原登記費(fèi)3倍以下收取登記

費(fèi)。

第三十七條因登記機(jī)關(guān)工作人職員作過(guò)失造成登

記不妥，致使權(quán)利人受到經(jīng)濟(jì)損失，登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人直接

經(jīng)濟(jì)損失負(fù)賠償責(zé)任。

第三十八條登記機(jī)關(guān)工作人員玩忽職守、徇私舞

弊、貪污受賄，濫用職權(quán)、超越管轄范圍頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū),

由所在機(jī)關(guān)給行政處分；情節(jié)嚴(yán)重、組成犯罪，依法追究刑

事責(zé)任。

第三十九條當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服，能夠依據(jù)

《行政復(fù)議條例》、《中國(guó)行政訴訟法》相關(guān)要求，申請(qǐng)行

政復(fù)議或向人民法院起訴。逾期不申請(qǐng)復(fù)議或不向人民法院

起訴，又不推行處罰決定，由作出處罰決定機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法

院強(qiáng)制實(shí)施。

第五章附則

第四十條在城市計(jì)劃區(qū)外國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋權(quán)屬

登記，參考本措施實(shí)施。

第四十一條各省、自治區(qū)、直轄市人民政府能夠依

據(jù)本措施制訂實(shí)施細(xì)則。

第四十二條本措施由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。

第四十三條本措施自1998年1月1日起施行

上海市房屋土地資源管理局（通知）

滬房地資物[]0035號(hào)

相關(guān)實(shí)施《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》通知

各區(qū)縣房地局、房地集團(tuán)、各物業(yè)管理企業(yè)、各管房單位：

為鞏固物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)結(jié)果，使物業(yè)管理行業(yè)規(guī)

范服務(wù)達(dá)標(biāo)各項(xiàng)要求和標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)窗口、

從業(yè)人員、關(guān)鍵崗位基礎(chǔ)規(guī)范，形成長(zhǎng)久有效管理機(jī)制制訂

了《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《行業(yè)規(guī)范》），

請(qǐng)遵照實(shí)施?，F(xiàn)就實(shí)施《行業(yè)規(guī)范》提出以下要求：一、

各物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)《行業(yè)規(guī)范》加強(qiáng)自律、自查、自糾，

不停提升服務(wù)水平在實(shí)施《行業(yè)規(guī)范》基礎(chǔ)上，深入提升〃

一門(mén)式〃業(yè)務(wù)受理中、維修應(yīng)急中工作質(zhì)量，盡可能簡(jiǎn)化手

續(xù)，方便住戶，不停提升服務(wù)、維修水平。物業(yè)管理企業(yè)還

應(yīng)在強(qiáng)化企業(yè)管理和提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力中，提出高于本《行業(yè)

規(guī)范》企業(yè)規(guī)范和服務(wù)承諾。二、各區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部

門(mén)要加強(qiáng)行業(yè)管理，確保《行業(yè)規(guī)范》實(shí)施除對(duì)原窗口單位

要抓鞏固和提升外，還應(yīng)把末列入或新組建窗口單位納入行

業(yè)管理范圍。做到實(shí)施《行業(yè)規(guī)范》無(wú)盲點(diǎn)，每十二個(gè)月應(yīng)

不少于一次對(duì)轄區(qū)內(nèi)窗口單位進(jìn)行檢驗(yàn)，考評(píng)。要建立、

健全區(qū)域性二十四小時(shí)房屋維修應(yīng)急網(wǎng)絡(luò)。對(duì)不能落實(shí)夜

間、節(jié)假日維修服務(wù)或維修不立即、群眾投訴多物業(yè)管理企

業(yè)，應(yīng)將其納入指定〃維修應(yīng)急中心〃委托修理，費(fèi)用按實(shí)結(jié)

算。要將《行業(yè)規(guī)范》作為物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)評(píng)審和復(fù)評(píng)

基礎(chǔ)條件。凡達(dá)不到要求，應(yīng)該依據(jù)法規(guī)、規(guī)章責(zé)令物業(yè)管

理企業(yè)限期整改；對(duì)整改不力，能夠作出降低資質(zhì)等級(jí)處理,

直至吊銷資質(zhì)證書(shū)。附件：《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》附

件：《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》窗口規(guī)范：（指居住小

區(qū)管理處、業(yè)務(wù)受理中心、應(yīng)急維修中心、維修服務(wù)站等）

1、周一至周六全天業(yè)務(wù)接待；2、二十四小時(shí)受理居民房

屋報(bào)修，365大有維修服務(wù)；3、公創(chuàng)辦事制度、公創(chuàng)辦事

紀(jì)律、公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；4、辦公場(chǎng)所整齊、有序。行

為規(guī)范：（即規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)共同標(biāo)準(zhǔn)）1、態(tài)度和藹講文明。

在為住戶服務(wù)時(shí)要態(tài)度和藹，用語(yǔ)規(guī)范，耐心熱情。2、掛

牌上崗守紀(jì)律。職員在崗時(shí)；司要掛胸卡、胸牌.，儀表整齊,

管理員、保安人員和電梯駕駛員持證上崗。3、公開(kāi)制度講

規(guī)范。要公創(chuàng)辦事制度，即多種手續(xù)辦理程序、辦理要求、

辦理時(shí)限在現(xiàn)場(chǎng)有通告；公創(chuàng)辦事紀(jì)律，即嚴(yán)禁〃吃、拿、

卡、要〃行為，嚴(yán)禁發(fā)生訓(xùn)斥。推倭、刁難現(xiàn)象，嚴(yán)格遵守

服務(wù)紀(jì)律；公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即嚴(yán)格根據(jù)物價(jià)管理

部門(mén)制訂和審核或物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議約定收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)

準(zhǔn)收費(fèi)，并在服務(wù)窗口明碼標(biāo)價(jià)、通告，不得多收費(fèi)、亂收

費(fèi)。4.遵章辦事無(wú)違規(guī)。維修要立即，急修項(xiàng)目2小時(shí)內(nèi)

到現(xiàn)場(chǎng)，二十四小時(shí)修復(fù)；如不能在要求時(shí)間完成，須對(duì)居

民作出限時(shí)修復(fù)承諾。小修項(xiàng)目三天內(nèi)修復(fù)，不能回雙休日

或節(jié)假日順延（居民預(yù)約、雨大筑漏可不受三天限制）。需

安排工程修理，應(yīng)立即通知報(bào)修人。樓內(nèi)有電梯，必需確保

一臺(tái)電梯正常運(yùn)行。5、做好回訪重信譽(yù)。要常常走訪業(yè)主、

走訪被服務(wù)過(guò)對(duì)象，加強(qiáng)和業(yè)主委員會(huì)溝通，不停改善服務(wù)

方法，提升服務(wù)水平。包含到房屋安全、筑漏修繕，必需進(jìn)

行回訪。崗位規(guī)范：管理員：敬業(yè)愛(ài)崗，熟悉業(yè)務(wù)，善于

協(xié)調(diào)，管理有序。接待員：熱情主動(dòng)，登記正確，處理立

即，件件落實(shí)。維修工：約時(shí)不誤，便民利民，工完料清,

住戶簽收。電梯工：堅(jiān)守崗位，操作規(guī)范，轎廂整齊，報(bào)

修立即。保安員：舉止文明，熟悉環(huán)境，維護(hù)秩序，防范

到位。保潔員：按時(shí)保潔，日清垃圾，定時(shí)滅害，環(huán)境整

齊?？荚u(píng)標(biāo)準(zhǔn)：1、《行業(yè)規(guī)范》培訓(xùn)率、知曉率應(yīng)達(dá)成

100%；2、《行業(yè)規(guī)范》實(shí)施率應(yīng)達(dá)成95%以上；3、維

修立即率應(yīng)達(dá)成95%以上；4、維修質(zhì)量合格率應(yīng)達(dá)成90%

以上；5、被服務(wù)對(duì)象滿意率90%以上；6、違反《行業(yè)規(guī)

范》有效居民投訴率0.5%。/年以下。

上海市房屋土地資源管理局上海市房屋土地管理局

上海市住房制度改革辦公室滬房地改[1999]046號(hào)

上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例

（1997年5月28日上海市第十屆人民代表大會(huì)

常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議經(jīng)過(guò)）

第?章總則

第一條為了規(guī)范本市居住物業(yè)使用、維修和其它管理服務(wù)

活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)正當(dāng)權(quán)益，發(fā)明和

保持整齊、安全、舒適居住環(huán)境，依據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)相關(guān)

要求，結(jié)合本市實(shí)際情況，制訂本條例。

第二條本條例適適用于本市行政區(qū)域內(nèi)居住物業(yè)管理。

第二條本條例所稱居住物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)），是指住宅

和相關(guān)公共設(shè)施。

本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)全部權(quán)人。

本條例所稱使用人，是指物業(yè)承租人和實(shí)際使用物業(yè)其它

人。

本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接收業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委

托，依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。

第四條物業(yè)管理實(shí)施業(yè)主自治管理和委托物業(yè)管理企業(yè)專

業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)。

第五條上海市房屋土地管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地局）是本

市物業(yè)管理行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本條例。

區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)是本轄區(qū)物業(yè)管理行政管理部門(mén)，依

據(jù)本條例對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理進(jìn)行管理監(jiān)督。

建設(shè)、計(jì)一劃、市政、公用、電力、郵電、環(huán)衛(wèi)、園林、住宅、

公安、物價(jià)、工商等相關(guān)行政管理部門(mén)根據(jù)各自職責(zé)，協(xié)同

實(shí)施本條例。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府幫助相關(guān)行政管理部門(mén)對(duì)物業(yè)管

理進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理和小區(qū)管理、小區(qū)服務(wù)相互關(guān)系進(jìn)

行協(xié)調(diào)。

第二章業(yè)主自治管理

第六條業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物

業(yè)實(shí)施自治管理組織。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域范圍，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)根據(jù)住宅和公

共設(shè)施相關(guān)情況劃定。

第七條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)該由業(yè)主擔(dān)任。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一，所在地區(qū)、縣房地

產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)該會(huì)同住宅出售單位組織召開(kāi)第一次業(yè)主大

會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：

（一）公有住宅出售建筑面積達(dá)成百分之三十以上；

（二）新建商品住宅出售建筑面積達(dá)成百分之五十以上；

（三）住宅出售已滿兩年。

第八條業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成；業(yè)主人

數(shù)較多，應(yīng)該按百分比推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域業(yè)

主代表大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，應(yīng)該有過(guò)半數(shù)業(yè)主或業(yè)主代表出

席。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)作出決定，應(yīng)該經(jīng)全體業(yè)主過(guò)

半數(shù)或全體業(yè)主代表過(guò)半數(shù)經(jīng)過(guò)。

業(yè)主委員會(huì)每十二個(gè)月最少召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表

大會(huì)；經(jīng)百分之十五以上業(yè)主或業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會(huì)

應(yīng)該就所提議題召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。

.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)該邀請(qǐng)居民委員會(huì)和使用人代

表列席。

第九條業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：

（一）選舉、免職業(yè)主委員會(huì)委員；

（二）審議經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主條約；

（三）聽(tīng)取和審議物業(yè)管理服務(wù)工作匯報(bào);

（四）決定物業(yè)管理其它重大事項(xiàng)。

第十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下

列文件向所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記：

（-）成立業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書(shū)；

（二）業(yè)主委員會(huì)委員名單；

（三）業(yè)主委員會(huì)章程。

區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)該自受理登記申請(qǐng)之日起十五日

內(nèi)，完成登記工作；對(duì)不符合本條例要求成立業(yè)主委員會(huì)不

予登記，并書(shū)面通知申請(qǐng)人。

第十一條業(yè)主委員會(huì)依據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模由五人至十五

人組成。

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)每屆任期兩年。

第十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該維護(hù)全體業(yè)主正當(dāng)權(quán)益，推行下

列職責(zé)：

（-）召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，匯報(bào)物業(yè)管理實(shí)施情

況；

（二）選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，和物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變

更或解除物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；（三）依據(jù)本條例設(shè)置物業(yè)維

修基金，負(fù)責(zé)該基金籌集、使用和管理；

（四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)

預(yù)算和決算；

（五）聽(tīng)取業(yè)主、使用人意見(jiàn)和提議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)管

理服務(wù)活動(dòng)；

（六）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施合理使用；

（七）業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)給予其它職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該定時(shí)召開(kāi)會(huì)議，會(huì)議必需有過(guò)半數(shù)委員出席

有效，作出決定應(yīng)該經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)經(jīng)過(guò)。

第十三條住宅出售單位應(yīng)該根據(jù)要求提供物業(yè)管理區(qū)域必

需物業(yè)管理服務(wù)用房，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有；物業(yè)管理服務(wù)

用房收益用于業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)充物業(yè)維修基金。具

體措施由市人民政府制訂。

第十四條業(yè)主小組由本幢住宅業(yè)主推選若干代表組成，其

職責(zé)是：

（一）聽(tīng)取業(yè)主、使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)意見(jiàn)和提議，向業(yè)

主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)反應(yīng)；

（-）實(shí)施業(yè)主委員會(huì)作出決定；

（三）提出共用部位和共用設(shè)備維修、更新提議。

第十五條業(yè)主條約是相關(guān)物業(yè)使用、維修和其它管理服務(wù)

活動(dòng)行為規(guī)范，對(duì)全體業(yè)主含有約束力。使用人應(yīng)該遵守業(yè)

主條約。

業(yè)主條約自業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議經(jīng)過(guò)之日起生效。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該自業(yè)主條約生效之日起十五日內(nèi)，將業(yè)主條

約報(bào)所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)立案。

第十六條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定,

對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人含有約束力。

業(yè)主條約和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定,

不得和法律、法規(guī)相抵觸。

第三章物業(yè)管理服務(wù)

第十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該根據(jù)要求向市房地局或注冊(cè)地

區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。

市房地局和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)該自受理物'業(yè)管理企業(yè)

申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，核發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該根據(jù)資質(zhì)管理要求從事物業(yè)管理服務(wù)。

第十八條業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管

理物業(yè)。

物業(yè)管理企業(yè)接收委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)該和業(yè)主或業(yè)

主委員會(huì)簽署物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)該載明下列關(guān)鍵內(nèi)容：

（-）業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)名稱、住所；

（二）物業(yè)管理區(qū)域范圍和管理項(xiàng)目；

（三）物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)；

（四）物業(yè)管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)；

（五）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；

（六）物業(yè)管理服務(wù)期限；

（七）違約責(zé)任;

（八）協(xié)議終止和解除約定;

（九）當(dāng)事人雙方約定其它事項(xiàng)。

物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議期限為兩年。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該自物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議生效之日起十五日

內(nèi)，將物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議報(bào)住宅所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部

門(mén)立案。

第十九條物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中當(dāng)事人應(yīng)該約定下列物業(yè)管

理服務(wù)事項(xiàng)：

（-）住宅共用部位、共用設(shè)備使用管理、維修和更新；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施使用管理、維修和更新；

（三）電梯、水泵等房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)；

（四）保潔服務(wù);

（五）保安服務(wù);

（六）物業(yè)維修、更新費(fèi)用帳務(wù)管理；

（七）物業(yè)檔案資料保管。

物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中當(dāng)事人能夠約定下列物業(yè)管理服務(wù)事

項(xiàng)：

（-）住宅自用部位和自用設(shè)備維修、更新；

（二）業(yè)主委員會(huì)委托其它物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。

第二十條物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)該保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)

境整齊優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安仝，并

根據(jù)下列要求實(shí)施：

（一）根據(jù)國(guó)家和本市要求技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范和業(yè)主委員會(huì)審

定物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，實(shí)施管理服務(wù)；

（二）在業(yè)主、使月人使用房屋前，將住宅共用部位、共用

設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護(hù)方法、要求、注意事項(xiàng)和法規(guī)、

規(guī)章相關(guān)要求書(shū)面通知業(yè)主、使用人;

（三）常常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全方面巡視、檢驗(yàn)，定時(shí)對(duì)

住宅共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；

（四）發(fā)覺(jué)住宅共用部位、共用設(shè)備或公共設(shè)施損壞時(shí)，立

即采取保護(hù)方法，并根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議約定進(jìn)行維修；

（五）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理；

（六）做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，妥善保

管物業(yè)檔案資料和相關(guān)財(cái)務(wù)帳冊(cè)；

（七）每六個(gè)月向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用收支

帳目，接收審核；

（A）定時(shí)聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人意見(jiàn)和提議，改

善和完善管理服務(wù)；

（九）發(fā)覺(jué)違反本條例或業(yè)主條約行為，立即進(jìn)行勸阻、阻

止，并向業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)行政機(jī)關(guān)匯報(bào)；

（十）根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議約定要求，做好業(yè)主委員會(huì)、

業(yè)主、使用人委托其它管理服務(wù)事項(xiàng)。

除前款要求外，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該配合居民委員會(huì)做好小區(qū)

管理、小區(qū)服務(wù)相關(guān)工作。

第二十一條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)該遵照合理、公開(kāi)和和

管理服務(wù)水平相適應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。第二十二條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)

包含下列項(xiàng)目：

（-）管理費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域日常管理，包含物業(yè)管理

區(qū)域內(nèi)巡視、檢驗(yàn)，物業(yè)維修、更新費(fèi)用帳務(wù)管理，物業(yè)檔

案資料保管和其它相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；

（-）房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，用于電梯、水泵等房屋設(shè)備運(yùn)行服

務(wù)所需費(fèi)用；

（三）保潔費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務(wù)所需費(fèi)用；

（四）保安費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務(wù)所需

費(fèi)用;

（五）維修費(fèi)，用于物業(yè)維修服務(wù)所需費(fèi)用。

前款第（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)費(fèi)用按月分項(xiàng)計(jì)

算，第（五）項(xiàng)費(fèi)用按實(shí)際維修項(xiàng)目計(jì)算。

第二十三條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)下列要求確定：

（-）已售公有住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市物價(jià)局會(huì)同市房地局制

訂；

（二）一般內(nèi)銷商品住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主

或業(yè)主委員會(huì)在區(qū)、縣物價(jià)部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)管理部門(mén)要求基

準(zhǔn)價(jià)浮動(dòng)幅度內(nèi)協(xié)商確定；

（三）高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物

業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。

其它服務(wù)項(xiàng)目標(biāo)收費(fèi)，由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)或業(yè)

主、使用人協(xié)商確定。

第二十四條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管

理服務(wù)協(xié)議約定向業(yè)主收取。業(yè)主和使用人約定由使用人交

納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，從其約定。

物業(yè)管理服務(wù)貨用經(jīng)約定能夠預(yù)收，預(yù)收期限不得超出三個(gè)

月。

第二十五條物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目

和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該公布。已根據(jù)本條例向業(yè)主或使用人收取物業(yè)管

理服務(wù)費(fèi)用，其它任何單位和個(gè)人不得反復(fù)收取性質(zhì)相同費(fèi)

用。

未受業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主、使用人委托，

物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)收費(fèi)，業(yè)主或使用人能夠不支

付。

第二十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議終止或

解除后十日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)，并報(bào)區(qū)、縣房

地產(chǎn)管理部門(mén)立案：

(-)對(duì)預(yù)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用按實(shí)結(jié)算，多收部分給予退

還；

(-)移交全部物業(yè)檔案資料和相關(guān)財(cái)務(wù)帳冊(cè)；

(三)移交業(yè)主共有房屋、場(chǎng)地和其它財(cái)物。

第四章物業(yè)使用

第二十七條業(yè)主、使用人應(yīng)該遵遵法律、法規(guī)相關(guān)要求，

根據(jù)有利于物業(yè)使用、安全和公平、合理標(biāo)準(zhǔn)，正確處理供

水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)

等方面相鄰關(guān)系C

第二十八條物業(yè)使用中嚴(yán)禁下列行為：

(-)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

(-)占用、損壞住宅共用部位、共用設(shè)備或移裝共用設(shè)備;

（三）在天井、庭園、平臺(tái)、屋頂和道路或其它場(chǎng)地搭建建

筑物、構(gòu)筑物；

（四）侵占綠地、毀壞綠化；

（五）亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場(chǎng)；

（六）亂倒垃圾、雜物；

（七）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；

（A）排放有毒、有害物質(zhì)或發(fā)出超出要求標(biāo)準(zhǔn)噪聲；

（九）法律、法規(guī)嚴(yán)禁其它行為。

第二十九條業(yè)主或使用人裝修住宅，應(yīng)該事先通知物業(yè)管

理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該將裝修住宅嚴(yán)禁行為和注意事項(xiàng)

通知業(yè)主或使用人。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)覺(jué)違

反本條例第二十八條行為，應(yīng)該勸阻阻止，并督促更正；對(duì)

拒不更正，應(yīng)該立即通知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)相關(guān)行政管理部門(mén)

依法處理。

第三十條住宅不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使

用性質(zhì)，應(yīng)該符合城市計(jì)劃要求，其業(yè)主應(yīng)該取得相鄰業(yè)主、

使用人和業(yè)主委員會(huì)書(shū)面同意，并報(bào)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)

審批。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)計(jì)劃建設(shè)公共建筑和公共設(shè)施，不得改

變使用性質(zhì)。

第三十一條任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道

路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修或公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、

場(chǎng)地，應(yīng)該和業(yè)主委員會(huì)簽署協(xié)議，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原

狀。

除實(shí)施任務(wù)治安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛外，

機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放及其收費(fèi)要求，由業(yè)

主委員會(huì)決定。車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地區(qū)、縣物價(jià)部門(mén)

要求實(shí)施。車輛停放收益應(yīng)該納入物業(yè)維修基金，用于公共

設(shè)施維修、更新。

第三十二條利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施，應(yīng)該在取得

相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)書(shū)面同意后，方可向相關(guān)行

政管理部門(mén)辦理審批手續(xù)；經(jīng)同意，應(yīng)該和業(yè)主委員會(huì)簽署

協(xié)議,并支付設(shè)置費(fèi)用。

根據(jù)前款要求收取經(jīng)營(yíng)性設(shè)施設(shè)置費(fèi)用應(yīng)該納入物業(yè)維修

基金。

利用物業(yè)設(shè)置公益性設(shè)施，根據(jù)市人民政府相關(guān)要求實(shí)施。

第三十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活垃圾和糞便清運(yùn)、處理，

根據(jù)本市環(huán)境衛(wèi)主管理法規(guī)相關(guān)要求實(shí)施。

第三十四條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租住宅時(shí)，應(yīng)該將業(yè)主條約作為

住宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議或租賃協(xié)議附件。

住宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議或租賃協(xié)議簽署之日起十日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)該將

住宅轉(zhuǎn)讓或出租相關(guān)情況書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理

企業(yè)。

第五章物業(yè)維修

第三十五條公有住宅和新建?般內(nèi)銷商品住宅出售口寸，應(yīng)

該設(shè)置物業(yè)維修基金。

新建高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅出售時(shí)，能夠設(shè)置

物業(yè)維修基金。

物業(yè)維修基金設(shè)置具體標(biāo)準(zhǔn)和措施，由市人民政府要求。

第三十六條住宅出售單位應(yīng)該將物業(yè)維修基金以業(yè)主委員

會(huì)名義存入金融機(jī)構(gòu)，

設(shè)置專門(mén)帳戶，根據(jù)不低于城鎮(zhèn)居民存款利率計(jì)取利息。

物業(yè)維修基金應(yīng)該按幢立帳、按戶核實(shí)。

第三十七條物業(yè)維修基金應(yīng)該用于住宅共用部位、共用設(shè)

備和公共設(shè)施維修、更新，不得挪作她用。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該定時(shí)公布物業(yè)維修基金收支情況，接收業(yè)主

監(jiān)督。

第三十八條物業(yè)維修、更新費(fèi)用，根據(jù)下列要求負(fù)擔(dān)：

（一）住宅自用部位和自用設(shè)備維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主負(fù)

擔(dān)；

（二）住宅共用部位和共用設(shè)備維修、更新費(fèi)用，由整幢住

宅業(yè)主根據(jù)各自擁有住宅建筑面積百分比共同負(fù)擔(dān)：依據(jù)本

條例設(shè)置物業(yè)維修基金,在物業(yè)維修基金中列支；

（三）公共設(shè)施維修、更新費(fèi)用，由物'也管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)

主根據(jù)各自擁有住宅建筑面積百分比共同負(fù)擔(dān);依據(jù)本條例

設(shè)置物業(yè)維修基金，在物業(yè)維修基金中列支。

住宅共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞，其維修、

更新費(fèi)用由責(zé)任人負(fù)擔(dān)。

物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和使用人安全時(shí)，區(qū)、縣房地

產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)該督促限期維修。物業(yè)維修基金不足時(shí)，業(yè)主

應(yīng)該根據(jù)業(yè)主委員會(huì)決定和所擁有住宅建筑面積百分比，交

納物業(yè)維修基金。已售公有住宅公共設(shè)施維修、更新費(fèi)用，

根據(jù)市人民政府要求實(shí)施。

第三十九條住宅共用部位、共用設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、

使用人應(yīng)該給予配合Q因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其

它業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失，責(zé)任人應(yīng)該負(fù)責(zé)賠償。

因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人自用部位、自用設(shè)

備損壞或其它財(cái)產(chǎn)損失，責(zé)任人應(yīng)該負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

第四十條業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅時(shí)、其物業(yè)維修基金帳戶中剩下部

分費(fèi)用不予退還，繼續(xù)用作住宅共用部位、共用設(shè)備和公共

設(shè)施維修、更新，其中由業(yè)主交納剩下部分，由受讓人向轉(zhuǎn)

讓人支付。

第六章前期物業(yè)管理

第四十一條本條例所稱前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至

業(yè)主委員會(huì)成立前物業(yè)管理。第四十二條新建商品住宅出

售單位應(yīng)該在出售住宅前制訂住宅使用條約，和具遠(yuǎn)聘物業(yè)

管理企業(yè)簽署前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，并報(bào)所在地區(qū)、縣房

地產(chǎn)管理部門(mén)立案。

新建商品住宅出售單位和住宅買受人簽署住宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，

應(yīng)該將住宅使用條約、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議和住宅使用說(shuō)

明書(shū)作為住宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議附件。

住宅使用條約不得和法律、法規(guī)相抵觸。

第四十三條新建商品住宅出售單位不得將住宅共用部位、

共用設(shè)備或公共設(shè)施全部權(quán)、使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

第四十四條新建商品住宅出售單位應(yīng)該根據(jù)國(guó)家和本市要

求保修期限和保修范圍，負(fù)擔(dān)住宅保修責(zé)任。

第四十五條新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理期間，

不得使用物業(yè)維修基金。

第四十六條自前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議簽署之日至新建商品

住宅交付使用之日發(fā)生前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售

單位負(fù)擔(dān)；自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服

務(wù)協(xié)議終止之日發(fā)生前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單

位和買受人根據(jù)住宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定負(fù)擔(dān)。

第四十七條新建商品住宅交付使用時(shí)，除住宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議另

有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買受人收取任何費(fèi)用。

第四十八條住宅使用條約至業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議

經(jīng)過(guò)業(yè)主條約生效時(shí)終止。前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議至業(yè)主委

員會(huì)和其選聘物業(yè)管理企業(yè)簽署物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議生效時(shí)

終止。

第四十九條公有住宅出售后前期物業(yè)管理，由公有住宅出

售前管理單位實(shí)施。

第五十條前期物業(yè)管理適用本條例第二章以外各章要求。

第七章投訴

第五十一條市房地局和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)該建立投

訴受理制度，接收業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和使用人對(duì)違反本條例

行為投訴。

第五十二條區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)受理投訴后，應(yīng)該進(jìn)行

調(diào)查、核實(shí)，并自受理投訴之日起三十日內(nèi)回復(fù)投訴人。

投訴人對(duì)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)回復(fù)有異議，能夠向市房地

局提出復(fù)核要求。市房地局應(yīng)該自受理之日起三十日內(nèi)，將

復(fù)核意見(jiàn)回復(fù)投訴人。

第五十三條投訴內(nèi)容包含其它行政管理部門(mén)職責(zé)范圍，市

房地局