物業(yè)項(xiàng)目成品保護(hù)實(shí)施細(xì)則一、目的與適用范圍為保障物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備等成品在交付、運(yùn)維階段的完好性，維護(hù)項(xiàng)目品質(zhì)與使用功能，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際管理需求，制定本實(shí)施細(xì)則。本細(xì)則適用于本物業(yè)項(xiàng)目施工收尾、驗(yàn)收交付至日常運(yùn)維全周期的成品保護(hù)工作，涵蓋開(kāi)發(fā)建設(shè)單位移交、物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接及服務(wù)過(guò)程中（含業(yè)主裝修、使用階段）的成品管理。二、職責(zé)分工成品保護(hù)需多方協(xié)同，明確權(quán)責(zé)邊界：建設(shè)/施工單位：項(xiàng)目移交前，梳理成品清單（含結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)備等），明確保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及原始狀態(tài)；移交時(shí)提供成品保護(hù)交底資料，對(duì)移交前的成品損壞承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)：制定《成品保護(hù)專項(xiàng)方案》，明確巡查流程、保護(hù)措施及應(yīng)急處置機(jī)制；組建巡查小組，對(duì)公共區(qū)域、業(yè)主裝修現(xiàn)場(chǎng)的成品實(shí)施日常監(jiān)督；向業(yè)主（使用人）宣貫成品保護(hù)要求，對(duì)違規(guī)行為及時(shí)勸阻、整改。業(yè)主（使用人）：裝修前簽訂《成品保護(hù)承諾書》，遵守物業(yè)關(guān)于成品保護(hù)的管理規(guī)定；因裝修、使用不當(dāng)造成成品損壞的，須按要求修復(fù)或承擔(dān)賠償責(zé)任。三、成品保護(hù)內(nèi)容及措施（一）建筑結(jié)構(gòu)類1.墻體（含承重墻、輕質(zhì)隔墻）：禁止使用重物撞擊、尖銳工具鑿?fù)冢谎b修階段在陽(yáng)角處粘貼塑料護(hù)角（高度不低于1.2米），避免搬運(yùn)材料時(shí)磕碰。墻面開(kāi)槽需按設(shè)計(jì)方案施工，嚴(yán)禁破壞結(jié)構(gòu)鋼筋；開(kāi)槽后及時(shí)用防水砂漿封堵，防止?jié)B水侵蝕。2.樓地面（含混凝土結(jié)構(gòu)層、鋪裝層）：施工收尾階段，對(duì)未鋪裝的混凝土樓面采用竹膠板+防水布覆蓋，避免后續(xù)施工污染、開(kāi)裂；裝修期間，瓷磚/石材地面需滿鋪加厚保護(hù)膜（厚度≥0.5mm），禁止尖銳物、重物直接接觸；搬運(yùn)家具時(shí)使用橡膠輪推車，避免劃傷。3.門窗（含入戶門、窗扇）：移交前，門窗表面粘貼PE保護(hù)膜（覆蓋邊框、玻璃），避免施工粉塵、涂料污染；裝修階段，入戶門加裝門套保護(hù)罩（采用帆布或硬紙板），防止搬運(yùn)材料時(shí)碰撞變形；窗扇鎖具需定期檢查，避免兒童誤操作導(dǎo)致?lián)p壞。（二）裝飾裝修類1.墻面裝飾（乳膠漆、壁紙、石材）：乳膠漆墻面施工完成后封閉作業(yè)區(qū)域，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入；裝修階段用塑料薄膜覆蓋，避免油漆、水泥污染。石材墻面采用專用保護(hù)膜（帶背膠）粘貼，防止硬物刮擦；陽(yáng)角處加裝不銹鋼護(hù)角（寬度≥5cm），增強(qiáng)抗撞擊能力。2.吊頂（石膏板、鋁扣板）：施工階段，吊頂下方禁止堆放重物；驗(yàn)收后，在吊頂下方懸掛警示帶，提示“禁止攀爬、碰撞”。裝修期間，如需在吊頂內(nèi)作業(yè)（如布管、穿線），須在龍骨下方鋪墊木工板，避免踩踏變形。（三）設(shè)施設(shè)備類1.電梯：移交后，督促施工單位拆除轎廂內(nèi)臨時(shí)防護(hù)，安裝轎廂保護(hù)墊（厚度≥3mm，覆蓋地面及三面?zhèn)缺冢谎b修期間，電梯轎廂內(nèi)張貼《使用須知》，限制載重（≤額定載重的80%），安排專人值守（早8:00-晚6:00），禁止搬運(yùn)散裝水泥、砂石等易灑落材料。2.消防設(shè)施（消火栓、噴淋頭）：消火栓箱表面粘貼保護(hù)膜，箱門加裝鎖扣（僅限物業(yè)人員開(kāi)啟），防止業(yè)主誤碰、損壞；噴淋頭采用專用保護(hù)罩（塑料材質(zhì)）覆蓋，避免油漆、粉塵堵塞噴頭，驗(yàn)收前拆除。3.智能化設(shè)備（監(jiān)控、門禁）：監(jiān)控?cái)z像頭安裝防塵罩（移交前拆除），避免施工粉塵覆蓋鏡頭；門禁系統(tǒng)設(shè)置“調(diào)試期密碼”，僅允許物業(yè)、施工人員操作，防止業(yè)主誤改參數(shù)。（四）園林景觀類1.苗木（喬木、灌木）：移植后，喬木樹(shù)干纏繞草繩+塑料膜（高度≥1.5米），防止凍傷、碰撞；灌木采用竹片圍合（半徑≥0.5米），避免踩踏。禁止在苗木周邊堆放建筑材料、傾倒污水，定期檢查支撐結(jié)構(gòu)（如鋼管、麻繩），防止倒伏。2.硬質(zhì)鋪裝（園路、廣場(chǎng)）：鋪裝完成后，表面覆蓋土工布（厚度≥200g/㎡），避免后續(xù)施工車輛碾壓；禁止在鋪裝區(qū)域攪拌水泥、堆放重物，如有損壞（如空鼓、開(kāi)裂），立即標(biāo)記并通知施工單位修復(fù)。四、管理要求（一）交底與培訓(xùn)項(xiàng)目移交時(shí)，建設(shè)單位向物業(yè)移交《成品清單及保護(hù)手冊(cè)》，明確每類成品的保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)、禁忌行為；物業(yè)組織員工開(kāi)展成品保護(hù)專項(xiàng)培訓(xùn)，內(nèi)容涵蓋“常見(jiàn)損壞類型、處置流程、溝通技巧”；業(yè)主辦理裝修手續(xù)時(shí)，物業(yè)通過(guò)《裝修手冊(cè)》《現(xiàn)場(chǎng)交底》宣貫成品保護(hù)要求，簽署《承諾書》后方可進(jìn)場(chǎng)。（二）巡查與記錄日常巡查：物業(yè)巡查小組每日對(duì)公共區(qū)域成品進(jìn)行檢查，重點(diǎn)關(guān)注電梯、消防設(shè)施、園林景觀等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即拍照、記錄（填寫《成品損壞記錄表》）；專項(xiàng)巡查：每月開(kāi)展1次“成品保護(hù)專項(xiàng)檢查”，聯(lián)合建設(shè)單位、施工單位對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)、設(shè)備機(jī)房進(jìn)行抽查，形成《檢查報(bào)告》并公示。（三）問(wèn)題處理發(fā)現(xiàn)成品損壞后，物業(yè)立即啟動(dòng)“三級(jí)響應(yīng)”：輕微損壞（如墻面劃痕、地磚污染）：24小時(shí)內(nèi)組織修復(fù)，費(fèi)用由責(zé)任方承擔(dān)；嚴(yán)重?fù)p壞（如結(jié)構(gòu)開(kāi)裂、設(shè)備故障）：立即停用損壞區(qū)域/設(shè)備，通知責(zé)任方（建設(shè)單位、施工單位或業(yè)主），48小時(shí)內(nèi)出具修復(fù)方案。責(zé)任認(rèn)定通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘查、監(jiān)控調(diào)取、人員問(wèn)詢等方式追溯，無(wú)法認(rèn)定時(shí)，由物業(yè)牽頭組織多方協(xié)商。（四）考核與獎(jiǎng)懲物業(yè)內(nèi)部將成品保護(hù)納入員工績(jī)效考核，對(duì)巡查到位、處置及時(shí)的團(tuán)隊(duì)/個(gè)人給予獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)失職導(dǎo)致成品損壞的，扣減績(jī)效并追責(zé)；對(duì)業(yè)主（使用人）違規(guī)行為，首次勸阻整改，二次違規(guī)暫停裝修/使用權(quán)限，直至整改完成；對(duì)造成重大損失的，依法追究賠償責(zé)任。五、應(yīng)急處理（一）突發(fā)損壞處置流程1.發(fā)現(xiàn)：巡查人員、業(yè)主或監(jiān)控系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)成品突發(fā)損壞（如管道破裂、電梯困人、苗木倒伏）；2.上報(bào)：10分鐘內(nèi)上報(bào)物業(yè)中控室，啟動(dòng)《成品損壞應(yīng)急預(yù)案》；3.處置：物業(yè)工程人員立即到場(chǎng)搶修（如關(guān)閉閥門、救援電梯、加固苗木）；同步通知責(zé)任方（如施工單位、設(shè)備廠家），4小時(shí)內(nèi)出具臨時(shí)修復(fù)方案；4.復(fù)盤：事件處理后，3日內(nèi)召開(kāi)復(fù)盤會(huì)，分析原因，優(yōu)化保護(hù)措施。（二）特殊天氣應(yīng)對(duì)臺(tái)風(fēng)、暴雨前，加固園林苗木支撐，檢查屋面排水、地下室防水；暴雪前，在出入口、園路鋪設(shè)防滑墊，對(duì)