2025年大學(xué)（房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理）房地產(chǎn)估價(jià)階段測(cè)試題及答案

（考試時(shí)間：90分鐘滿分100分）班級(jí)______姓名______第I卷（選擇題，共40分）答題要求：每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確答案的序號(hào)填在括號(hào)內(nèi)。(總共8題，每題5分)1.房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則不包括以下哪一項(xiàng)（）A.合法原則B.替代原則C.公平原則D.盈利原則2.市場(chǎng)比較法中，選取可比實(shí)例時(shí)，要求可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，一般不宜超過（）A.1年B.2年C.3年D.5年3.收益法中，凈收益是指（）A.潛在毛收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用B.有效毛收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C.潛在毛收入減去空置等造成的收入損失D.有效毛收入減去空置等造成的收入損失再減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用4.成本法中，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成不包括（）A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.銷售稅費(fèi)D.投資利潤(rùn)5.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，以下屬于功能折舊的是（）A.建筑物因風(fēng)吹日曬等自然作用造成的磨損B.由于建筑技術(shù)進(jìn)步引起的建筑物功能不足C.因周圍環(huán)境改變導(dǎo)致建筑物價(jià)值降低D.建筑物的裝修因時(shí)間久了而老化6.房地產(chǎn)估價(jià)的程序中，第一步是（）A.受理估價(jià)委托B.確定估價(jià)基本事項(xiàng)C.制定估價(jià)作業(yè)方案D.收集估價(jià)所需資料7.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（）A.取得估價(jià)對(duì)象的日期B.開始施工建設(shè)的日期C.預(yù)售開始的日期D.租售開始的日期8.基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本原理是（）A.替代原理B.預(yù)期原理C.收益原理D.供求原理第II卷（非選擇題，共60分）9.簡(jiǎn)答題（15分）簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)比較法的操作步驟。10.簡(jiǎn)答題（15分）收益法中確定報(bào)酬率的方法有哪些？11.分析題（15分）有一宗房地產(chǎn)，土地面積為1畝（約667平方米），土地取得成本為100萬元，開發(fā)成本為200萬元，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的5%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的3%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，投資利潤(rùn)率為20%。假設(shè)該房地產(chǎn)建成后可出租，年租金收入為50萬元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為10萬元，土地使用年限為50年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，報(bào)酬率為8%。試用收益法評(píng)估該房地產(chǎn)的價(jià)值。（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）12.材料分析題（15分）材料：某城市有一宗待開發(fā)的土地，規(guī)劃用途為商業(yè)辦公。周邊類似地段已建成的商業(yè)辦公項(xiàng)目有A、B、C三個(gè)。A項(xiàng)目占地面積2000平方米，建筑面積8000平方米，售價(jià)為15000元/平方米；B項(xiàng)目占地面積1500平方米，建筑面積6000平方米，售價(jià)為16000元/平方米；C項(xiàng)目占地面積1800平方米，建筑面積7200平方米，售價(jià)為15500元/平方米。待開發(fā)土地面積為1600平方米，規(guī)劃建筑面積為6400平方米。試用市場(chǎng)比較法評(píng)估該待開發(fā)土地的價(jià)值。13.案例分析題（15分）案例：有一臨街商鋪，建筑面積為200平方米，土地面積為100平方米。該商鋪目前出租給一家服裝店，年租金收入為30萬元，租金每年遞增5%。已知該類商鋪的報(bào)酬率為10%?，F(xiàn)業(yè)主欲將該商鋪出售，試用收益法評(píng)估其價(jià)值。（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）答案：1.D2.A3.B4.D5.B6.B7.A8.A9.市場(chǎng)比較法操作步驟：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格。10.收益法中確定報(bào)酬率的方法有：累加法，即報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠；市場(chǎng)提取法，通過收集同一市場(chǎng)上多宗房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，利用收益法公式反求出報(bào)酬率；投資報(bào)酬率排序插入法，將估價(jià)對(duì)象與類似房地產(chǎn)的投資報(bào)酬率進(jìn)行比較、排序，然后利用插入法求取報(bào)酬率。11.①計(jì)算房地產(chǎn)年凈收益：年凈收益=年租金收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=50-10=40萬元。②計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值：房地產(chǎn)價(jià)值=年凈收益/報(bào)酬率×[1-1/(1+報(bào)酬率)^土地使用年限]=40/8%×[1-1/(1+8%)^50]≈491.84萬元。③計(jì)算土地價(jià)值：土地價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-建筑物價(jià)值。建筑物價(jià)值=開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利潤(rùn)。管理費(fèi)用=200×5%=10萬元，銷售費(fèi)用=售價(jià)×3%，投資利潤(rùn)=(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用)×20%=(100+200+10)×20%=62萬元。設(shè)售價(jià)為V，則V=491.84萬元，V=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值，土地價(jià)值=100萬元，建筑物價(jià)值=200+10+V×3%+62，解得V≈534.24萬元，土地價(jià)值=534.24-491.84=42.40萬元。④計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)值：房地產(chǎn)總價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=42.40+491.84=534.24萬元。12.①計(jì)算可比實(shí)例的單位面積售價(jià)：A項(xiàng)目單位面積售價(jià)=15000元/平方米，B項(xiàng)目單位面積售價(jià)=16000元/平方米，C項(xiàng)目單位面積售價(jià)=15500元/平方米。②計(jì)算待開發(fā)土地的比準(zhǔn)價(jià)格：比準(zhǔn)價(jià)格=(A項(xiàng)目單位面積售價(jià)×A項(xiàng)目建筑面積+B項(xiàng)目單位面積售價(jià)×B項(xiàng)目建筑面積+C項(xiàng)目單位面積售價(jià)×C項(xiàng)目建筑面積)/(A項(xiàng)目建筑面積+B項(xiàng)目建筑面積+C項(xiàng)目建筑面積)×待開發(fā)土地建筑面積/待開發(fā)土地面積=(15000×8000+16000×6000+15500×7200)/(8000+6000+7200)×6400/1600≈15444.44元/平方米。③計(jì)算待開發(fā)土地價(jià)值：待開發(fā)土地價(jià)值=比準(zhǔn)價(jià)格×待開發(fā)土地面積=15444.44×1600≈2471.11萬元。13.①計(jì)算年有效毛收入：第一年租金收入為30萬元，以后每年遞增5%，則年有效毛收入逐年遞增。第一年有效毛收入=30萬元，第二年有效毛收入=30×(1+5%)=31.5萬元，第三年有效毛收入=30×(1+5%)^2=33.075萬元，以此類推。②計(jì)算年凈收益：年凈收益=年有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（本題假設(shè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為0）