物業(yè)服務費用管理及收支核算制度為規(guī)范物業(yè)服務費用的收取、使用及核算流程，保障業(yè)主合法權益與物業(yè)服務企業(yè)的規(guī)范運營，依據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《物業(yè)服務收費管理辦法》等法律法規(guī)，結合本物業(yè)服務區(qū)域?qū)嶋H情況，制定本制度。第一章總則本制度旨在通過明確物業(yè)服務費用的管理標準、核算流程及監(jiān)督機制，實現(xiàn)收支透明化、管理規(guī)范化，維護業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)雙方的合法權益。凡在本物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)發(fā)生的物業(yè)服務費用收支行為，均適用本制度。第二章物業(yè)服務費用管理第一節(jié)收費標準管理物業(yè)服務收費標準的制定需綜合考量服務等級、成本構成（含人工成本、設施維護費用、公共能耗支出等）及當?shù)匚飪r水平。其中，實行政府指導價的項目（如普通住宅物業(yè)費）需嚴格遵循物價部門核定的標準；實行市場調(diào)節(jié)價的項目（如商業(yè)物業(yè)、增值服務收費），則應通過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會充分協(xié)商，結合服務內(nèi)容與市場行情確定。收費標準確定后，應在小區(qū)顯著位置（如公告欄、出入口）及官方渠道（公眾號、APP）公示，公示內(nèi)容需包含服務內(nèi)容、收費標準、定價依據(jù)及有效期，公示期不少于15日。若需調(diào)整收費標準，需提前30日公示調(diào)整方案，經(jīng)業(yè)主大會（或?qū)Ｓ胁糠终急热种陨蠘I(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)業(yè)主同意）審議通過后，方可實施新收費標準。第二節(jié)收費方式與流程物業(yè)服務費用的收費周期可根據(jù)服務內(nèi)容約定為按月、按季或按年收取，繳費截止日期應在繳費通知中明確。物業(yè)服務企業(yè)應提供多元化繳費方式，包括線下前臺繳費、銀行代扣（需業(yè)主書面授權）、線上繳費（如APP、微信小程序、支付寶生活號）等，并確保每種方式的操作流程清晰、安全，線上繳費需即時生成電子繳費憑證供業(yè)主留存。繳費通知應在繳費周期開始前1個月通過短信、公告、APP推送等方式送達業(yè)主，內(nèi)容需包含繳費金額、周期、方式、逾期繳納的違約金標準及法律后果。對行動不便或長期在外的業(yè)主，可提供上門代收或遠程繳費指導服務。第三節(jié)欠費管理針對欠費業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)應遵循“柔性催繳、合法追償”的原則。首次欠費時，以溫馨提示（電話、短信）方式提醒；逾期1個月的，送達書面催繳函（通過掛號信或當面送達并留存憑證）；逾期3個月且經(jīng)溝通仍無繳費意向的，應告知業(yè)主委員會，共同協(xié)商解決方案；協(xié)商無果的，可依法通過申請支付令、民事訴訟等方式追討，但催繳過程中不得采取停水停電、限制出入等違規(guī)手段，避免干擾業(yè)主正常生活。違約金的收取應符合法律規(guī)定，約定標準原則上不超過同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率（LPR）的1.5倍，且需在物業(yè)服務合同中明確約定。若業(yè)主因物業(yè)服務企業(yè)未履行合同義務（如服務質(zhì)量不達標）而欠費，雙方應先通過協(xié)商、業(yè)主委員會調(diào)解或仲裁等方式解決爭議，不得直接通過司法途徑追償。第三章收支核算管理第一節(jié)核算原則物業(yè)服務費用的核算應遵循權責發(fā)生制，即收入按歸屬期確認（如預收的季度物業(yè)費需分攤至對應月份），支出按受益期分攤（如年度設施維護合同費用需按月計提）；同時嚴格執(zhí)行?？顚Ｓ迷瓌t，物業(yè)費、停車服務費、專項維修資金、公共收益等資金需分賬核算，不得相互挪用；核算過程需確保真實性、準確性，原始憑證（繳費憑證、發(fā)票、合同等）需真實合法，記賬科目需清晰準確，定期與銀行對賬單、現(xiàn)金盤點表核對，確保賬實相符。第二節(jié)收支范圍收入項目物業(yè)服務收入：含住宅、商業(yè)物業(yè)的基礎服務費，以及特約服務（如家政、家電維修）收入；公共收益收入：含停車服務費（車位租金歸業(yè)主共有，服務費歸物業(yè)）、場地租賃費（如廣場活動場地）、廣告收入（電梯轎廂、道閘、宣傳欄）、其他公共區(qū)域經(jīng)營收入（如快遞柜入駐費）；其他收入：如代收水電費的手續(xù)費收入、政府補貼（如老舊小區(qū)改造補貼）等。支出項目人員費用：員工工資、社會保險、住房公積金、福利（如節(jié)日補貼）、培訓費用（含專業(yè)技能培訓、安全培訓）；設施維護費用：公共區(qū)域設施（電梯、消防系統(tǒng)、給排水管網(wǎng)、配電設施）的日常維修、保養(yǎng)、檢測費用，以及小型維修工程費用（如單元門維修）；公共能耗費用：公共區(qū)域照明、水泵、電梯運行的電費，公共區(qū)域（綠化、保潔）的水費；清潔綠化費用：保潔耗材（掃帚、垃圾袋）、綠化養(yǎng)護（苗木補種、農(nóng)藥化肥）、垃圾清運（含垃圾分類處理費）；辦公費用：辦公耗材（紙張、打印機墨盒）、通訊費（座機、員工手機補貼）、差旅費（如外地考察學習）、會議費（業(yè)主溝通會、員工例會）；稅費：增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等法定稅費；其他費用：合理利潤（盈利性物業(yè)企業(yè)）、專項維修資金使用（需單獨核算，用于共用部位、設施的大修、更新、改造）。第三節(jié)核算流程日常記賬財務人員應根據(jù)原始憑證及時登記記賬憑證，區(qū)分收入類（如“主營業(yè)務收入-物業(yè)費-住宅”）、支出類（如“主營業(yè)務成本-設施維護-電梯”）明細科目，確保每筆收支可追溯。記賬后需定期（每周）與出納核對銀行賬戶、現(xiàn)金余額，發(fā)現(xiàn)差異立即核查。月度核算每月末，財務部門需匯總當月收支數(shù)據(jù)，編制《月度物業(yè)服務收支明細表》，內(nèi)容包含各收入項目金額、各支出項目金額、本月結余（或虧損）。明細表需經(jīng)財務主管審核，重點核對大額支出（如超過5000元的維修項目）的合同、發(fā)票及驗收單，確保支出合規(guī)。年度結算年末，財務部門需對全年收支進行全面盤點，編制《年度資產(chǎn)負債表》《年度利潤表》《年度物業(yè)服務收支明細表》，分析收支差異原因（如能耗費用超支、物業(yè)費收繳率下降），形成《年度財務分析報告》，為下一年度預算編制提供依據(jù)。第四節(jié)財務公示物業(yè)服務企業(yè)應每季度（或每半年）在小區(qū)公告欄、官方公眾號、APP公示財務收支情況，年度審計完成后1個月內(nèi)公示年度財務報告。公示內(nèi)容需包含：收支明細表：分收入項目（物業(yè)費、公共收益等）、支出項目（人員、維護、能耗等）列示金額，注明結余（或虧損）；專項維修資金使用情況：含使用項目、金額、施工方、驗收結果；重大支出說明：對超過1萬元的支出項目（如電梯大修），需附合同、發(fā)票、驗收報告摘要。公示期不少于15日，業(yè)主可通過書面申請或線上渠道查詢詳細賬目，物業(yè)服務企業(yè)需在3個工作日內(nèi)答復業(yè)主的疑問，提供紙質(zhì)或電子賬目供核對。第四章監(jiān)督與審計第一節(jié)內(nèi)部監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的財務部門應每月開展自查，核對記賬憑證、報表與原始憑證的一致性，檢查資金使用是否符合?？顚Ｓ迷瓌t；公司總部（或上級管理部門）應每季度對項目進行抽查，重點審計收費流程、支出合規(guī)性，發(fā)現(xiàn)問題立即責令整改，并納入項目負責人績效考核。第二節(jié)業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會應每季度查閱財務賬目，要求物業(yè)服務企業(yè)解釋收支異常情況（如某月份能耗費用驟增），并在業(yè)主大會上通報財務狀況；業(yè)主可推選監(jiān)督代表（5-10人）組成監(jiān)督小組，參與年度審計工作，監(jiān)督公示內(nèi)容的真實性，對疑似違規(guī)行為可要求物業(yè)提供佐證材料。第三節(jié)外部審計物業(yè)服務企業(yè)應每年（或每兩年）聘請具備資質(zhì)的第三方審計機構（如會計師事務所）對物業(yè)費收支進行審計，專項維修資金的使用需按《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定每年度審計。審計內(nèi)容包括收支的真實性（如發(fā)票是否真實、收入是否全額入賬）、合法性（如收費是否符合合同約定）、資金使用效率（如維修項目是否存在浪費）。審計報告需在小區(qū)公示，作為業(yè)主委員會考核物業(yè)企業(yè)、決定續(xù)聘的重要依據(jù)。若審計發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為（如挪用公共收益），物業(yè)服務企業(yè)需在1個月內(nèi)整改，退還挪用資金并賠償損失，整改情況需再次公示。第五章責任追究違規(guī)收費責任若物業(yè)服務企業(yè)擅自提高收費標準、重復收費或收取未公示的費用，業(yè)主有權要求退還違規(guī)款項，物業(yè)服務企業(yè)需對直接責任人處以違規(guī)金額10%-30%的罰款；情節(jié)嚴重的，業(yè)主委員會可向當?shù)刈〗ú块T舉報，住建部門將依法降低物業(yè)企業(yè)信用等級，限制其參與新項目投標。資金挪用責任挪用物業(yè)費、公共收益或?qū)ｍ椌S修資金的，物業(yè)服務企業(yè)需全額追回挪用資金，賠償業(yè)主損失；若挪用金額超過10萬元或造成重大損失，依法追究直接責任人的刑事責任（涉嫌職務侵占罪或挪用資金罪）。核算錯誤責任因財務人員故意或重大過失導致賬目錯誤（如收入少計、支出虛增），造成業(yè)主或企業(yè)損失的，責任人需賠償損失，并處以月薪1-3倍的罰款；情節(jié)嚴重的，解除勞動合同，并通報行業(yè)主管部門。公示不實責任公示虛假財務信息（如虛報支出、隱瞞收入）的，物業(yè)服務企業(yè)需立即整改，向業(yè)主公開道歉；若造成業(yè)主重大誤解或損失，