目錄CONTENTS 01【物業(yè)服務(wù)費的法律依據(jù)目錄CONTENTS 02【物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成】 03【物業(yè)服務(wù)費收繳流程】 04【物業(yè)服務(wù)費收費難原因分析】05【物業(yè)服務(wù)費催收方法及技巧】01法律《合同法》《合同法》其它法規(guī)發(fā)改委《物業(yè)管理條《物業(yè)服務(wù)收費管理第四條國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。第八條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行公示。第九條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。第十條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當一致。第十五條業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。第十六條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。第二十一條政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標準和收費項目、標準的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。物業(yè)管理辦法》《常德市物業(yè)管理辦法》.docx資質(zhì)等級資質(zhì)要求一級資質(zhì)務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積二級資質(zhì)務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有專業(yè)中級以上職稱；4.管理兩種類型以上物業(yè)，管理各類物業(yè)的房屋建筑面積（1）多層住宅100萬平方米2）高層住宅50萬平方米3）獨立式住宅（別墅）8萬平方米4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。三級資質(zhì)4.有委托的物業(yè)管理項目；口難開錢難收1商戶/業(yè)主對物業(yè)費理解的幾個誤區(qū)1點評：商戶/業(yè)主對物業(yè)費理解的幾個誤區(qū)2店里的問題都還沒解決，我為什么要交費？有產(chǎn)權(quán)之外共有部分）”而來的。所以物業(yè)公司對共有部分應(yīng)盡管理義務(wù)，如業(yè)主要求物業(yè)公司為其專有部位提供服務(wù)的話則需要支付必要的報償。2、物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出由以下板塊構(gòu)成：33商戶/業(yè)主對物業(yè)費理解的幾個誤區(qū)我又沒請你們也沒跟你們簽物業(yè)合同，我為什么商戶/業(yè)主對物業(yè)費理解的幾個誤區(qū)的附件，業(yè)主在簽署《購房合同》時即簽字認可開發(fā)商聘請的商業(yè)管理公司。44商戶/業(yè)主對物業(yè)費理解的幾個誤區(qū)商戶/業(yè)主對物業(yè)費理解的幾個誤區(qū)02綠化養(yǎng)護辦公費用綠化養(yǎng)護辦公費用物業(yè)費物業(yè)費人員工資費用市場衛(wèi)生清潔市場衛(wèi)生清潔設(shè)施設(shè)備運行設(shè)施設(shè)備運行秩序維護法定稅費法定稅費固定資產(chǎn)折舊1、物業(yè)服務(wù)費t2元平方4、水費5、裝修保證金03物業(yè)服務(wù)費收繳流程03物業(yè)服務(wù)費收繳流程解除《市場經(jīng)營管理合同》通知函致：姓名（品牌）自：澧縣華美立家商業(yè)管理有限公司以下簡稱甲方)內(nèi)容：解除《管理合同》通知函尊敬的先生/女士：現(xiàn)就您與甲方簽定《管理合同》租賃鋪面經(jīng)營，經(jīng)多次催促□進場裝修/□裝修開業(yè)/□開門營業(yè)后仍未依約履行合同，嚴重違反了管理合同約定的相關(guān)事項，特發(fā)出本解除管理合同通知函。您作為承租方，與出租方澧縣華美立家商業(yè)管理有限公司簽訂了《市場經(jīng)營管理合同》（下稱“管理合同”），租賃澧縣華美立家東信建材家居廣場棟 層號商鋪面積為㎡商鋪從事品牌經(jīng)營。根據(jù)《管理合同》“第八條關(guān)于合同的變更、解除等條款內(nèi)容”（條款詳見管理合同）的相關(guān)規(guī)定甲方有權(quán)立即解除合同。出租方澧縣華美立家商業(yè)管理有限公司認為：依約簽定的合同具有法律效力，雙方均應(yīng)全面履行。為此，根據(jù)《合同法》及《管理合同》第八條之約定，通知如下：一、自您收到本解除管理合同通知書之日起，出租方甲方)澧縣華美立家商業(yè)管理有限公司解除與您簽訂的《管理合同》及其他相關(guān)協(xié)議；二、請您在收到本解除管理合同通知書之日起三日內(nèi)前往華美立家·東信建材家居廣場運營部辦理撤場相關(guān)手續(xù)并清空店內(nèi)物品，還原商鋪。拒不履行的，出租方默認為您放棄店內(nèi)一切裝修材料及物品。出租方有權(quán)自行處理店內(nèi)一切物品，并不在另行通知您。三、尊重每一位合作伙伴，構(gòu)建合作共贏本是出租方宗旨，希冀與您共創(chuàng)輝煌亦是出租方所愿，但您的嚴重違約已使出租方無力為繼，下發(fā)此通知亦是無奈之舉，望您理解支持！注：該通知函一式三份，一份直接送達，一份快遞郵寄，一份出租方留存。出租方：澧縣華美立家商業(yè)管理有限公司040505序號參考使用招數(shù)未繳費的所有商戶/業(yè)主滿口答應(yīng)，卻總不出現(xiàn)的商戶/業(yè)主無法取得聯(lián)系的商戶/業(yè)主店面存在整改問題的商戶/業(yè)主因店面久未出租而欠費的商戶/業(yè)主曾經(jīng)對物業(yè)有誤會，發(fā)生過不愉快的商戶/業(yè)主以工作忙、不在家、無時間等為借口的商戶/業(yè)主所有關(guān)懷、催繳均無效，惡意欠費3個月以上的商戶/業(yè)主招對象：未繳費的全體業(yè)主招數(shù)說明：BB繳納，請忽略本信息。對象市場全體商戶/業(yè)主還未繳費客戶還未繳費客戶招對象：滿口答應(yīng)，卻總不出現(xiàn)的業(yè)主招數(shù)說明：話術(shù)確定沒有）如果他說還沒有轉(zhuǎn)，好，繼續(xù)說：“那你看這個周末之招招數(shù)說明：對象：欠費較短，平日聯(lián)系多，有交情，心軟有同情心的商戶話術(shù)的工作能力了……”是欠費不交的商戶），真的讓我很為難……”u“今天我們部門開會，我還挨批來著……”招對象：無法取得聯(lián)系的商戶/業(yè)主招數(shù)說明：商鋪的重要事宜需要直接與商戶取得聯(lián)系，您看方便留下商戶本人的聯(lián)系方式嗎？”話術(shù)兒有商戶其他的聯(lián)系方式嗎？”方式，或者其他的地址？”招招數(shù)說明：對象：因房屋問題拒交物管費的客戶（整話術(shù)uXX總，關(guān)于XX整改問題，我們會從整改進度及整改質(zhì)量方面做好管控，這方面請您放心。同時，對于您提及的賠付事宜，我們建議您先做整改，待整改事宜完畢后，物業(yè)會協(xié)助您解決這類問題。對于整改過程，我們uXX老板，這個事情，小X肯定會盡全力去幫你和開發(fā)公司/施工方協(xié)商，但是相對的，也希望XX老板你也能配對象：對象：曾經(jīng)對物業(yè)有所誤會，發(fā)生過不愉快的業(yè)主招招數(shù)說明：某些商戶對物業(yè)服務(wù)有過不好的感受，從而拒交物管費，對于這種客戶，一味的催費，只會加大負面影響，而不催的話，只會使欠費金額越來越大。這時“糖衣炮彈”法就是一個不錯的選擇。如果商戶對于我們服務(wù)的不滿是出于我方責(zé)任且是可改正的，一定要先將商戶不滿意的地方更正，并及時將我們的處理結(jié)果反饋給商戶。當市場舉辦節(jié)日送禮等活動的時候，可以優(yōu)先考慮此類商戶，讓其重新感到華美立家大家庭的溫暖。使用此招時，一定要注意適度，避免商戶“恃寵而驕”。給予糖衣炮彈的一定不要是讓其有不好感受的人。對于此類商戶，樓層負責(zé)人可上門訪談或者電話訪談，看看商戶的報的事項是不是處理好了，是不是還有其他需要，讓其感到我們工作地細致。當市場里有什么活動的時候可以微信或者電話的方式特別通知此類商戶，讓其感到自己是備受關(guān)注的。話術(shù)），招招數(shù)說明：商戶非惡意欠費，卻遲遲不主動繳納所欠費用。因電話溝通力度較小，故充分利用各部門資源，利用一切“眼線”，關(guān)注商戶動向，凡遇到商戶均當面提醒，以達到收回欠費目的商管物業(yè)客服物業(yè)安保朋友、鄰居等與商戶有聯(lián)系的人1、凡商戶來充水電，均需打開商管收費軟件，確認是否欠費，根據(jù)欠費情況判斷是否特殊客戶,如不是應(yīng)當面提醒其繳納,如是，及時提醒客服主管，是否需要當面溝通，以確認收費。2、上門收取對于始終不露面的客戶，可將鋪位及車牌號相關(guān)信息傳遞區(qū)域安保，遇商戶到店面時先與商戶當面提醒，再及時聯(lián)系商管物業(yè)部門，由商管物業(yè)人員侍機上門溝通收費通過市場商戶可以探聽到與商戶有關(guān)聯(lián)人員的相關(guān)信息，可通過告知商戶朋友或親人其欠費的信息，進而使其代為傳遞信息。（此招術(shù)的具體使用可參考全面搜索）話術(shù)），），此招將員工與商戶間的個人行溝通行為轉(zhuǎn)換為公司層面的正式行為，使商戶產(chǎn)生逼迫感，打消其“討價還價”“你們拿我沒辦法”“能拖一時是一時”的念頭。隨催費函一定要附上該商戶的繳費明細、欠費明細及繳納方式的說明，以免商戶答應(yīng)繳納后再詢問查詢，耽誤繳納時間。催費函送達1周內(nèi)，請勿主動聯(lián)系商戶，要知道你找他還是他找你，決定了最終的主動權(quán)在誰手上。1周后，如商戶未主動聯(lián)系，應(yīng)及時與其取得聯(lián)系，探聽情況。招招數(shù)說明：對象：所有關(guān)懷、催繳均無效，惡意欠費費用3個月以上，發(fā)多2封以上催費函無效的客戶此招能震懾惡意欠費客戶，消除某些客戶認為物業(yè)是弱勢方拿其沒辦法的觀點。當有多人同時符合律師函發(fā)放條件時，切勿同時發(fā)函，以免“狗急跳墻”多人抱團，應(yīng)根據(jù)具體情況選擇幾人中較為怕事或領(lǐng)頭的人“開刀”，殺雞儆猴。發(fā)函前，提前以私人名義“透露消息”給業(yè)主，讓他趕緊前來繳納隨催費函附上該業(yè)主的繳費明細、欠費明細及繳納方式的說明，以免業(yè)主答應(yīng)繳納后再詢問查詢，耽誤繳納時律師函里的繳納時間最好定為離發(fā)函日2周。在發(fā)函后不要主動與業(yè)主聯(lián)系，等其上門，你便可掌握主動權(quán)。如到達律師函上約定的繳費時間時，對方任未主動聯(lián)系，則聯(lián)系業(yè)主，探聽情況。在律師函的發(fā)放過程中，一定要讓客戶感覺這是從第三方律師事務(wù)所發(fā)出了（如用律師事務(wù)所的信封等）切忌，在所有的溝通中一定要向客戶傳到你們是一個戰(zhàn)線的信息，以便后期的交流。如業(yè)主態(tài)度激烈，可以私人立場，解釋你是與其一個戰(zhàn)線的發(fā)函是公司行為，如果能在一定時間內(nèi)繳納，可幫助其向公司申請從正式起訴名單中刪除。XX函字（2020）第號XXX女士（XX業(yè)主）：本所受澧縣華美立家商業(yè)管理有限公司（“本所委托人”）之委托，敬告如下事宜：本所委托人提供證據(jù)證明：閣下是XX品牌租戶，閣下與本所委托人簽署有《市場經(jīng)營管理合同》，并接受本所委托人提供的物業(yè)管理服務(wù)，但從2020年7月開始，貴方一直未按時至商管公司財務(wù)處繳納管理費、物業(yè)費。截至2020年10月18日，閣下共欠費金額達人民幣16343.69元；滯納金共計人民幣3561.42元。本所委托人之華美立家商管公司已多次與閣下聯(lián)系并催交相關(guān)費用，在此期間本所委托人仍按照物業(yè)管理合約為閣下提供完善、周到的物業(yè)服務(wù)；但閣下仍借故拖延，未能交納所欠費用。本所認為：閣下是市場經(jīng)營合同依法管理的租賃商戶，應(yīng)充分履行并遵守《市場經(jīng)營管理合同》，遵守《市場物業(yè)管理條例》以及我國的有關(guān)法律法規(guī)，在接受華美立家商管公司管理服務(wù)的同時，有義務(wù)及時、足額交納管理費、物業(yè)費，否則應(yīng)交納滯納金并承擔(dān)其他違約責(zé)任。本所委托人已經(jīng)委托本所向貴方敦促交納有關(guān)費用。本所特此函請閣下：1．于2020年10月28日前至本所委托人之管理處結(jié)清以上費用；2．如果貴方未能在上述期限結(jié)清該等費用，本所委托人可能采取暫停物業(yè)服務(wù)之有關(guān)措施，且本所將根據(jù)本所委托人之要求，依法提起訴訟，屆時，由貴方承擔(dān)全部的法律后果。特致專函，敬希垂注！2020年10月18日話術(shù)uXX先生，小X和你溝通這么久，也是想解決這個問題，我一直認為能通過溝通解決的，那是最好的，小X也不希望你和公司鬧僵呀，那對雙方都沒好處，是吧。但是話又說回來公司作為一個企業(yè)而言，它肯定有它的制度和利益在，畢竟它要養(yǎng)活好幾十人不是，你覺得呢……（用意：和商戶統(tǒng)一戰(zhàn)線，減輕商戶對經(jīng)辦人的敵意以保證說服力）uXX老板，我覺得你還是快點來交了好些，你想，難道你交了我就不管你了么，肯定不可能嘛，你的問題，我還不是要幫你解決，但是你不交，最后公司沒有辦法還不是只有采取正常法律手段來維權(quán)，何必呢（用意：潛臺詞告訴他，不要以為拿他沒辦法，在法律上他是站不住腳的）u要不這樣，XX總，小X幫你想想辦法，看能不能向公司申請滯納金的減免，在小X能力范圍內(nèi)的，我肯定會幫你爭?。ㄓ靡猓簩τ谔幵诮慌c不交邊緣的客戶，給與小利推動其繳納）XX總，我聽說最近公司在擬一批律師函，針對一些長期欠費的商戶要采取法律行動了，估計就是這幾天就會發(fā)出，好像里邊有你，我先悄悄給你說一聲，讓你也好有所準備…千萬不要透露是我告訴你的喲，要不我會很難辦的….我建議你最好最近趕快來交了，避免撞到槍口上，抓個典型，多不劃算…