2025年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)歷年練習(xí)題及答案解析一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20分。每題只有一個(gè)最符合題意的選項(xiàng)，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的字母填在括號(hào)內(nèi)）1.某住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)《民法典》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比（）且人數(shù)占比（）的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過半”同意方可通過。A.三分之二，三分之二B.三分之二，過半數(shù)C.過半數(shù)，三分之二D.過半數(shù)，過半數(shù)答案：A解析：《民法典》第二百七十八條明確，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需由“雙三分之二”參與表決，并經(jīng)參與表決的“雙過半”同意。2.某寫字樓消防水泵房壓力表顯示穩(wěn)壓泵啟停頻繁，最可能的原因是（）。A.電接點(diǎn)壓力表設(shè)定值漂移B.消防水池液位過低C.濕式報(bào)警閥閥瓣卡阻D.噴淋末端試水閥未關(guān)嚴(yán)答案：A解析：穩(wěn)壓泵啟停由電接點(diǎn)壓力表控制，設(shè)定值漂移會(huì)導(dǎo)致壓力區(qū)間變窄，泵頻繁啟停；其余選項(xiàng)均會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)持續(xù)泄壓，表現(xiàn)為穩(wěn)壓泵長時(shí)間運(yùn)行而非頻繁啟停。3.根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的普通住宅，物業(yè)服務(wù)等級(jí)由（）核定。A.價(jià)格主管部門B.房地產(chǎn)行政主管部門C.街道辦事處D.行業(yè)協(xié)會(huì)答案：B解析：等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同價(jià)格主管部門制定，具體等級(jí)由房地產(chǎn)行政主管部門核定。4.某小區(qū)電梯維保單位未按安全技術(shù)規(guī)范要求每15天進(jìn)行一次維保，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)監(jiān)管部門可對(duì)其處以（）罰款。A.1萬元以上5萬元以下B.5萬元以上10萬元以下C.10萬元以上20萬元以下D.20萬元以上50萬元以下答案：A解析：《特種設(shè)備安全法》第八十八條，未按安全技術(shù)規(guī)范維保，責(zé)令整改，處1萬元以上5萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷許可證。5.業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占比（）以上的業(yè)主且人數(shù)占比（）以上的業(yè)主參加，方可召開。A.三分之二，三分之二B.過半數(shù)，過半數(shù)C.三分之二，過半數(shù)D.過半數(shù)，三分之二答案：A解析：與第一題同條，業(yè)主大會(huì)召開門檻為“雙三分之二”到場(chǎng)。6.某物業(yè)項(xiàng)目年度預(yù)算中，公共收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，須經(jīng)（）同意。A.業(yè)主委員會(huì)B.業(yè)主大會(huì)C.居委會(huì)D.街道辦事處答案：B解析：《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十七條，公共收益用于補(bǔ)充維修資金，由業(yè)主大會(huì)決定。7.在物業(yè)承接查驗(yàn)中，對(duì)電梯機(jī)房的環(huán)境溫度要求，國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定應(yīng)保持在（）℃。A.0～40B.5～35C.5～40D.10～35答案：C解析：GB/T100602011《電梯安裝驗(yàn)收規(guī)范》4.2.3，機(jī)房溫度5～40℃，相對(duì)濕度不超過85%。8.某小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)合同約定“草坪高度不超過8cm”，該條款屬于（）。A.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)B.服務(wù)流程C.服務(wù)頻次D.服務(wù)時(shí)限答案：A解析：高度限制直接描述服務(wù)質(zhì)量結(jié)果，屬于服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。9.物業(yè)企業(yè)采用“酬金制”收費(fèi)模式時(shí)，年終決算后結(jié)余部分歸（）所有。A.物業(yè)企業(yè)B.全體業(yè)主C.業(yè)主委員會(huì)D.專項(xiàng)維修資金賬戶答案：B解析：酬金制預(yù)收物業(yè)費(fèi)屬代管性質(zhì)，結(jié)余歸全體業(yè)主，可轉(zhuǎn)入下年或補(bǔ)充維修資金。10.某項(xiàng)目二次供水水箱清洗消毒后，水質(zhì)檢測(cè)必檢項(xiàng)目不包括（）。A.菌落總數(shù)B.總大腸菌群C.色度D.余氯答案：C解析：《二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范》GB170511997規(guī)定必檢四項(xiàng)：菌落總數(shù)、總大腸菌群、余氯、濁度；色度為選檢。11.物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在接到電梯困人報(bào)警后（）分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并實(shí)施救援。A.10B.15C.20D.30答案：B解析：《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》第三十一條，直轄市或設(shè)區(qū)市應(yīng)在30分鐘內(nèi)抵達(dá)，但各地普遍以地方立法嚴(yán)于國標(biāo)，如《上海市電梯安全管理辦法》明確15分鐘。12.某小區(qū)業(yè)主以“房屋空置”為由拒交物業(yè)費(fèi)，法院通常支持的抗辯理由是（）。A.未入住未享受服務(wù)B.物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵C.未簽訂物業(yè)合同D.房屋存在質(zhì)量缺陷答案：B解析：最高法《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條，業(yè)主僅以未享受服務(wù)為由抗辯，法院不予支持；重大瑕疵可酌情減免。13.物業(yè)項(xiàng)目早期介入階段，對(duì)施工圖設(shè)計(jì)提出修改意見，主要體現(xiàn)物業(yè)管理的（）職能。A.運(yùn)行B.參謀C.監(jiān)督D.經(jīng)營答案：B解析：早期介入屬“顧問”“參謀”職能，旨在優(yōu)化設(shè)計(jì)，減少后期運(yùn)營成本。14.某小區(qū)消防控制室值班人員未持證上崗，消防部門應(yīng)責(zé)令單位改正，并可處（）罰款。A.500元以上2000元以下B.1000元以上5000元以下C.5000元以上1萬元以下D.1萬元以上3萬元以下答案：B解析：《消防法》第六十四條，未落實(shí)消防安全責(zé)任制，處1000元以上5000元以下罰款。15.物業(yè)企業(yè)開展社區(qū)文化活動(dòng)，其經(jīng)費(fèi)應(yīng)列入（）科目。A.行政辦公費(fèi)B.公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)C.社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)D.物業(yè)服務(wù)成本答案：D解析：社區(qū)文化活動(dòng)屬物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容，其費(fèi)用計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本，不得另行分?jǐn)偂?6.某項(xiàng)目采用“包干制”，年終物業(yè)費(fèi)不足部分由（）承擔(dān)。A.全體業(yè)主B.業(yè)主委員會(huì)C.物業(yè)企業(yè)D.開發(fā)商答案：C解析：包干制“自負(fù)盈虧”，不足部分由企業(yè)承擔(dān)；結(jié)余歸企業(yè)。17.物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置（）公示。A.臨時(shí)B.長期C.季度D.年度答案：B解析：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》第六條，須長期公示，接受業(yè)主監(jiān)督。18.某小區(qū)地下車庫產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，車位租金收入應(yīng)繳納（）稅。A.增值稅B.房產(chǎn)稅C.契稅D.土地增值稅答案：A解析：開發(fā)商出租車位屬“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃”，繳納增值稅，不適用房產(chǎn)稅。19.物業(yè)企業(yè)使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行電梯大修，必須經(jīng)（）審核同意。A.業(yè)主委員會(huì)B.房地產(chǎn)行政主管部門C.市場(chǎng)監(jiān)管部門D.審計(jì)事務(wù)所答案：B解析：維修資金使用實(shí)行“雙審核”，由房地產(chǎn)行政主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)審核。20.某小區(qū)業(yè)主大會(huì)決定實(shí)行“自管”，原物業(yè)企業(yè)拒不退出，業(yè)主委員會(huì)可依法向（）提起訴訟。A.人民法院B.房地產(chǎn)行政主管部門C.街道辦事處D.仲裁機(jī)構(gòu)答案：A解析：最高法司法解釋第十條，業(yè)主大會(huì)依法選聘新企業(yè)，原企業(yè)拒不退出的，業(yè)主委員會(huì)可提起“排除妨害”之訴。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）21.下列屬于物業(yè)共用部位的有（）。A.住宅樓基礎(chǔ)B.戶外墻面C.地下車庫人防區(qū)域D.電梯轎廂E.業(yè)主陽臺(tái)答案：ABD解析：共用部位指業(yè)主共同使用的部位，陽臺(tái)屬專有部分；人防區(qū)域產(chǎn)權(quán)歸國家，但日常管理納入共用范圍，爭(zhēng)議較大，保守不計(jì)。22.物業(yè)企業(yè)制定《臨時(shí)管理規(guī)約》應(yīng)包含的內(nèi)容有（）。A.物業(yè)的使用B.物業(yè)的維護(hù)C.專項(xiàng)維修資金繳存D.業(yè)主委員會(huì)選舉規(guī)則E.違約責(zé)任答案：ABCE解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條，臨時(shí)管理規(guī)約由建設(shè)單位制定，不含業(yè)委會(huì)選舉規(guī)則。23.某小區(qū)發(fā)生高空拋物致車輛損壞，物業(yè)企業(yè)已采取的措施中，可減輕或免除責(zé)任的有（）。A.安裝高空拋物監(jiān)控B.張貼禁止高空拋物提示C.事發(fā)后及時(shí)報(bào)警并配合調(diào)查D.與車主簽訂免責(zé)協(xié)議E.日常巡查記錄完整答案：ABCE解析：免責(zé)協(xié)議違反《民法典》第五十三條，無效；其余可證明已盡管理職責(zé)。24.物業(yè)企業(yè)開展能源審計(jì)的主要步驟包括（）。A.建立能耗基線B.識(shí)別節(jié)能機(jī)會(huì)C.實(shí)施節(jié)能改造D.評(píng)估節(jié)能效果E.編制審計(jì)報(bào)告答案：ABDE解析：實(shí)施改造屬后續(xù)環(huán)節(jié)，非審計(jì)本身步驟。25.下列費(fèi)用不得從專項(xiàng)維修資金中列支的有（）。A.電梯日常維保B.水箱清洗C.消防設(shè)施大修D(zhuǎn).樓道照明燈泡更換E.屋面防水翻修答案：ABD解析：日常維保、燈泡更換屬日常維護(hù)費(fèi)用；大修、翻修屬維修資金列支范圍。26.物業(yè)企業(yè)投標(biāo)文件中，屬于商務(wù)標(biāo)內(nèi)容的有（）。A.企業(yè)資信證明B.項(xiàng)目經(jīng)理簡歷C.服務(wù)費(fèi)用報(bào)價(jià)D.服務(wù)技術(shù)方案E.保證金憑證答案：ACE解析：項(xiàng)目經(jīng)理簡歷、技術(shù)方案屬技術(shù)標(biāo)。27.某小區(qū)業(yè)主共同決定“上調(diào)物業(yè)費(fèi)”，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足的條件有（）。A.專有部分面積占比三分之二以上業(yè)主參與表決B.參與表決業(yè)主“雙過半”同意C.新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)格主管部門備案D.提前15日書面告知業(yè)主E.居委會(huì)全程監(jiān)督答案：ABC解析：告知與監(jiān)督非法定必要條件，但實(shí)務(wù)中普遍要求。28.物業(yè)企業(yè)使用公共收益支出時(shí)，需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意的項(xiàng)目有（）。A.補(bǔ)充維修資金B(yǎng).改造門禁系統(tǒng)C.支付業(yè)委會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)D.補(bǔ)貼物業(yè)虧損E.舉辦社區(qū)晚會(huì)答案：BCE解析：補(bǔ)充維修資金由業(yè)主大會(huì)決定；補(bǔ)貼虧損違反財(cái)務(wù)管理規(guī)定。29.下列屬于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系“顧客感知”一級(jí)指標(biāo)的有（）。A.可靠性B.響應(yīng)性C.經(jīng)濟(jì)性D.保證性E.移情性答案：ABDE解析：SERVQUAL模型五大維度，經(jīng)濟(jì)性屬價(jià)格維度，非感知質(zhì)量。30.物業(yè)企業(yè)建立風(fēng)險(xiǎn)清單時(shí)，應(yīng)包含的要素有（）。A.風(fēng)險(xiǎn)描述B.風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)C.責(zé)任部門D.控制措施E.應(yīng)急預(yù)案啟動(dòng)條件答案：ABCD解析：啟動(dòng)條件屬應(yīng)急預(yù)案內(nèi)容，非風(fēng)險(xiǎn)清單必備。三、案例分析題（共30分）31.【背景資料】某住宅小區(qū)建筑面積12萬㎡，住宅960戶，商鋪40戶。原物業(yè)服務(wù)合同2024年12月31日到期，業(yè)主委員會(huì)于2024年9月10日啟動(dòng)續(xù)聘程序。9月15日，業(yè)委會(huì)在小區(qū)公告欄張貼《關(guān)于召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的公告》，擬定采用書面征求意見形式，表決“是否續(xù)聘某物業(yè)企業(yè)”，投票期9月20日至10月10日。9月25日，部分業(yè)主以“未收到選票”為由向街道辦投訴。10月12日，業(yè)委會(huì)統(tǒng)計(jì)結(jié)果：發(fā)放選票860張，回收710張，其中同意續(xù)聘480票、反對(duì)180票、棄權(quán)50票，未參與投票300戶。業(yè)委會(huì)宣布“雙過半”通過續(xù)聘，并于10月15日與企業(yè)簽訂為期三年的合同?！締栴}】（1）指出程序中的四處違法之處，并說明依據(jù)。（8分）（2）若業(yè)主要求撤銷決議，應(yīng)向哪級(jí)法院提起何種訴訟？（2分）（3）若重新召開業(yè)主大會(huì)，應(yīng)如何正確計(jì)算“同意續(xù)聘”的表決門檻？（5分）（4）物業(yè)企業(yè)如繼續(xù)履約，可能面臨哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？（5分）【答案與解析】（1）違法之處：①公告期不足15日。《民法典》第二百七十八條要求提前15日公告，本案9月10日啟動(dòng)，9月20日即開始投票，僅10日。②未將選票送達(dá)全體業(yè)主。書面征求意見應(yīng)確保送達(dá)，960戶僅發(fā)放860張，未送達(dá)100戶。③參與率未達(dá)“雙三分之二”?；厥?10票，占比710/960=73.96%，未達(dá)面積及人數(shù)雙三分之二。④表決結(jié)果未達(dá)“雙過半”。同意480票，占參與710票的67.6%，但參與率本身不達(dá)標(biāo)，折算全體業(yè)主僅480/960=50%，未過面積及人數(shù)三分之二。（2）業(yè)主應(yīng)向物業(yè)所在地基層人民法院提起“業(yè)主撤銷權(quán)”訴訟，案由為“業(yè)主大會(huì)決議撤銷糾紛”。（3）正確計(jì)算：需同時(shí)滿足：①參與表決的業(yè)主其專有部分面積≥12萬㎡×2/3=8萬㎡；②參與表決人數(shù)≥1000戶×2/3=667戶；③參與表決的業(yè)主中，同意面積≥參與面積×1/2；④同意人數(shù)≥參與人數(shù)×1/2。（4）法律風(fēng)險(xiǎn)：①合同可能被撤銷，企業(yè)已投入成本無法收回；②業(yè)主可拒交物業(yè)費(fèi)，企業(yè)難以勝訴；③行政主管部門可責(zé)令改正，記入信用檔案；④引發(fā)群體性糾紛，承擔(dān)維穩(wěn)責(zé)任；⑤若強(qiáng)行駐場(chǎng)，或被申請(qǐng)“排除妨害”強(qiáng)制執(zhí)行。32.【背景資料】2025年3月，某寫字樓項(xiàng)目物業(yè)企業(yè)為降低能耗，對(duì)空調(diào)系統(tǒng)實(shí)施變頻改造，合同能源管理（EMC）模式，節(jié)能公司全額投資，預(yù)計(jì)年節(jié)電30萬kWh，折合約24萬元。雙方約定：節(jié)能效益分享期五年，前三年物業(yè)企業(yè)分享20%，節(jié)能公司80%；后兩年各50%。2025年12月，業(yè)主大會(huì)決定更換物業(yè)企業(yè)，原企業(yè)將于2026年4月1日退出。節(jié)能公司要求新企業(yè)繼續(xù)履行合同，否則索賠剩余分享期損失96萬元?！締栴}】（1）EMC合同性質(zhì)如何認(rèn)定？（2分）（2）原物業(yè)企業(yè)退出后，該合同是否對(duì)業(yè)主及新企業(yè)具有約束力？（4分）（3）若業(yè)主大會(huì)決定終止合同，應(yīng)如何補(bǔ)償節(jié)能公司？（4分）【答案與解析】（1）屬“節(jié)能效益分享型”合同能源管理，法律性質(zhì)為無名合同，兼具技術(shù)服務(wù)與融資租賃特征。（2）根據(jù)“買賣不破租賃”類推及《民法典》第七百零三條，節(jié)能設(shè)備已附著于建筑物，形成事實(shí)上的共用設(shè)施，且節(jié)能收益歸全體業(yè)主，合同對(duì)業(yè)主具有約束力；新企業(yè)作為事實(shí)管理人應(yīng)繼續(xù)履行，除非業(yè)主大會(huì)依法解除。（3）業(yè)主大會(huì)可依據(jù)“情勢(shì)變更”原則終止合同，但應(yīng)賠償節(jié)能公司剩余分享期合理預(yù)期收益。賠償額可參照未分享部分的現(xiàn)值，按五年期LPR折現(xiàn)，扣除設(shè)備殘值后一次性支付，預(yù)計(jì)約60萬元。四、實(shí)務(wù)操作題（共30分）33.消防應(yīng)急預(yù)案演練方案設(shè)計(jì)（15分）背景：某超高層綜合體，地上48層，地下3層，建筑高度198m，建筑面積18萬㎡，功能含辦公、酒店、商業(yè)。請(qǐng)編寫一次“高層豎井火災(zāi)”實(shí)戰(zhàn)演練方案，要求：①演練目標(biāo)；②組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)；③情景設(shè)置（起火點(diǎn)、煙氣蔓延路徑）；④演練流程（預(yù)警、報(bào)警、疏散、滅火、聯(lián)動(dòng)、善后）；⑤評(píng)估指標(biāo)；⑥后續(xù)改進(jìn)。【評(píng)分要點(diǎn)】目標(biāo)：檢驗(yàn)豎井火災(zāi)快速響應(yīng)、人員安全疏散、防排煙系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)、微型消防站“3分鐘到場(chǎng)”能力（2分）。機(jī)構(gòu)：設(shè)立總指揮（項(xiàng)目經(jīng)理）、現(xiàn)場(chǎng)指揮（秩序經(jīng)理）、滅火組、疏散組、設(shè)備組、警戒組、醫(yī)療組、通訊組（2分）。情景：26層電纜井起火，煙氣通過橋架豎向蔓延至30層，觸發(fā)28層噴淋水流指示器動(dòng)作，消防控制室接收兩路反饋（2分）。流程：a.9:3026層員工發(fā)現(xiàn)火情→按下手動(dòng)報(bào)警→消防控制室值班員確認(rèn)→啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案；b.9:31微型消防站3人攜裝備乘消防電梯至26層；c.9:32設(shè)備組啟動(dòng)26—30層機(jī)械排煙，關(guān)閉新風(fēng)，降下相關(guān)防火卷簾；d.9:33疏散組引導(dǎo)26—30層人員經(jīng)防煙樓梯向下疏散，清點(diǎn)人數(shù)；e.9:35滅火組使用干粉滅火器撲滅火源，防止復(fù)燃；f.9:40警戒組在1層外圍設(shè)置警戒線，引導(dǎo)消防車；g.9:45醫(yī)療組對(duì)“吸入濃煙”傷員實(shí)施心肺復(fù)蘇；h.9:50總指揮宣布演練結(jié)束，講評(píng)（4分）。評(píng)估：人員疏散時(shí)間≤10min、微型消防站到場(chǎng)≤3min、設(shè)備聯(lián)動(dòng)成功率100%、無人員滯留、無次生災(zāi)害（2分）。改進(jìn)：更換失效的應(yīng)急照明燈具2具；對(duì)30層常閉防火門閉門器進(jìn)行調(diào)校；增加電纜井防