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房屋損壞糾紛鑒定的方法與實(shí)

例

在房屋鑒定工作中我們常常會(huì)遇到這樣一類房屋鑒定項(xiàng)目，托付人要

求我們對(duì)房屋的損壞與其責(zé)任人的行為進(jìn)行因果關(guān)系的認(rèn)定，我們把

它稱作“房屋損壞糾紛的鑒定”，如涉與打官司，又可稱為“司法鑒

定:這類鑒定不同于房屋平安鑒定和牢靠性鑒定等其它類型的鑒定

工作，它有其自身的特點(diǎn)和方法。

一、房屋損壞糾紛鑒定的依據(jù)

（一）.鑒定依據(jù)房屋鑒定同珠寶、古董和醫(yī)療事故鑒定等工

作一樣，是一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的鑒定工作，不能有任何的差錯(cuò)和失誤，故

在做出鑒定結(jié)論前必需有的確牢靠的鑒定依據(jù)。房屋的平安性鑒定和

牢靠性鑒定等類型的鑒定工作都有各自的鑒定標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)和方法。房

屋損壞糾紛的鑒定就沒有一個(gè)現(xiàn)成的鑒定標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，這是由于房屋

損壞的緣由千差萬別，狀況困難多變，許多時(shí)候還缺乏損壞過程實(shí)際

狀況的記錄和數(shù)據(jù)，所以只能靠鑒定技術(shù)人員依據(jù)已經(jīng)駕馭的理論、

技術(shù)、閱歷、損壞現(xiàn)狀的檢測(cè)數(shù)據(jù)和相關(guān)人員對(duì)房屋損壞狀況的介紹,

找尋鑒定依據(jù)，進(jìn)行房屋鑒定。房屋損壞糾紛鑒定的依據(jù)分為實(shí)際依

據(jù)和理論依據(jù)。

1.實(shí)際依據(jù)房屋損壞糾紛鑒定的實(shí)際依據(jù)可依據(jù)房屋

的損壞過程分成三個(gè)階段。

（1）房屋損壞前狀況的檢測(cè)數(shù)據(jù)和記錄（筆錄、繪圖、照相、攝

像）。（2）房屋損壞過程中損壞狀況的跟蹤檢測(cè)數(shù)據(jù)和紀(jì)錄。

（3）房屋損壞后損壞現(xiàn)狀與模擬損壞全過程的檢測(cè)數(shù)據(jù)和紀(jì)

錄。2.理論依據(jù)房屋損壞糾紛鑒定的理論依據(jù)主要為有關(guān)的教

科書和參考書、獲獎(jiǎng)的論文、計(jì)算和論證結(jié)果，以與特定條件下公認(rèn)

的鑒定實(shí)例。

二、房屋損壞糾紛鑒定的程序（一）.鑒定程序房

屋損壞糾紛鑒定應(yīng)采納好用鑒定法，鑒定程序如下：

1.鑒定目的和內(nèi)容一般由與房屋損壞的相關(guān)方提出，主要是鑒

定房

屋損壞程度和造成損壞的緣由與責(zé)任，有時(shí)須要確定房屋結(jié)構(gòu)的平安

度。

鑒定目的

初步調(diào)查

檢查檢測(cè)模擬試驗(yàn)

計(jì)算、分析和論證鑒定報(bào)告

成立專項(xiàng)鑒定小

組或?qū)＜诣b定組

補(bǔ)充檢測(cè)

2

2.初步調(diào)查依據(jù)鑒定項(xiàng)目規(guī)模的大小和困難難易程度，組成專

項(xiàng)鑒定小組或?qū)＜诣b定組。首先要向與房屋損壞有關(guān)的各方了解房屋

的建立和運(yùn)用歷史，房屋損壞的時(shí)間和過程，調(diào)查造成房屋損壞的相

關(guān)因素，勘測(cè)影響房屋結(jié)構(gòu)變形的周邊地質(zhì)地況。其次要查找原設(shè)計(jì)

圖、竣工圖等有關(guān)原始資料并與實(shí)物核對(duì)、檢查和分析。3

檢查、檢測(cè)和模擬試驗(yàn)

1).檢查和紀(jì)錄房屋傾斜與結(jié)構(gòu)裂縫等損壞現(xiàn)狀。

2).檢查房屋的結(jié)構(gòu)布路、支撐系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)構(gòu)件、結(jié)構(gòu)構(gòu)造和連接

構(gòu)造。3).檢查地基或基礎(chǔ)，必要時(shí)要開挖檢查、勘探

或進(jìn)行試驗(yàn)。

4).調(diào)查結(jié)構(gòu)上的荷載、荷載效應(yīng)與作用效應(yīng)組合，必要

時(shí)進(jìn)行實(shí)測(cè)統(tǒng)計(jì)。

5).現(xiàn)場和試驗(yàn)室檢測(cè)結(jié)構(gòu)材料性能與幾何參數(shù)。

6).必要時(shí)進(jìn)行房屋損壞過程的現(xiàn)場模％檢測(cè)或結(jié)構(gòu)試驗(yàn)。

4計(jì)算、分析和論證依據(jù)現(xiàn)場的檢查記錄、結(jié)構(gòu)檢測(cè)的數(shù)據(jù)與現(xiàn)場

模擬檢測(cè)或結(jié)構(gòu)試驗(yàn)的結(jié)果，進(jìn)行房屋整體結(jié)構(gòu)和單個(gè)構(gòu)件損壞狀況

的對(duì)比，承載力的計(jì)算，分析損壞緣由，提出鑒定結(jié)論，必要時(shí)請(qǐng)專

家進(jìn)行論證。

5補(bǔ)充檢測(cè)對(duì)于在對(duì)比、計(jì)算、分析和論證階段發(fā)覺的問題、缺少

的數(shù)據(jù)，須進(jìn)行有針對(duì)性的數(shù)據(jù)補(bǔ)充檢測(cè)。

6鑒定報(bào)

告

1).鑒定報(bào)告中現(xiàn)場檢測(cè)的內(nèi)容必需詳盡、細(xì)致、完善，須將全部

檢查到的房屋損壞狀況和結(jié)構(gòu)檢測(cè)數(shù)據(jù)具體寫明，并附損壞示意圖和

體的傾斜方向和傾斜率進(jìn)行測(cè)定，就可精確確定房屋的地基和基礎(chǔ)不

勻稱沉降的部位。但是，由于造成地基變形和基礎(chǔ)不勻稱沉降的緣由

較多，狀況較困難，故要確定使房屋地基和基礎(chǔ)產(chǎn)生不勻稱沉降的精

確緣由，有時(shí)也不是一件簡單的事情。

造成地基和房屋基礎(chǔ)不勻稱沉降的緣由主要有三種。第一種是由十房

屋的地基土質(zhì)較差、承載力較低而產(chǎn)生變形；其次種是房屋建成后,

由于在房屋鄰近地區(qū)施工（挖溝、挖坑、挖隧道、灌水、降水），使

房屋的地基變形；第三種是第一和其次種的綜合狀況。但是，若要確

定是什么緣由導(dǎo)致這種狀況的發(fā)生，還要有精確、牢靠的檢測(cè)數(shù)據(jù)、

精確的計(jì)算和反復(fù)論證才能確定。

這一類的鑒定有五個(gè)要素須要確定，才能得出較精確的鑒定結(jié)

論：（1）房屋地基和基礎(chǔ)的狀況；

（2）鄰近房屋的地面和地下工程的位整和深度；（3）鄰近房

屋的灌水和降水工程影響的范圍和程度；

（4）鄰近房屋的地下和地面或灌水和降水工程的施工時(shí)間和過

程；（5）房屋地上部分墻體不勻稱沉降裂縫開裂的位輅、時(shí)

間和過程。1）房屋地基和基礎(chǔ)的狀況和改變干脆影響房

屋地上結(jié)構(gòu)的狀態(tài)卻平安。假如房屋的地基有懦弱下臥層和流沙層,

或基礎(chǔ)為埋輅深度較淺的條形基礎(chǔ)和獨(dú)立基礎(chǔ)，則受外界因素的影響

較大，簡單出現(xiàn)變形和不勻稱沉降。2）鄰近房屋的地面和地下

工程的位絡(luò)和深度干脆確定對(duì)房屋的地基和基礎(chǔ)影響的程度，離房屋

的地基和基礎(chǔ)越近影響越大，深度越深影響越大。3）在

房屋旁邊地面灌水和降水工程的影響范圍、程度與房屋地基的位路、

土質(zhì)和水位等地質(zhì)狀況親密相關(guān)，這須要具體的測(cè)量和計(jì)

算。4）鄰近房屋的地下和地面工程或灌水和降水工程的

施工時(shí)間和過程的

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具體記錄對(duì)房屋鑒定的分析和結(jié)論至關(guān)重要。

5）房屋地上部分墻體不勻稱沉降裂縫開裂時(shí)間和過程的紀(jì)錄、

檢測(cè)結(jié)果和分析推斷可以印證鄰近房屋的工程對(duì)房屋地基和基礎(chǔ)的

影響過程。下面就以懷柔區(qū)

2.施工振動(dòng)造成房屋損壞的檢測(cè)和鑒定

改革開放后，我國基本建設(shè)工程的數(shù)量和規(guī)模越來越多，施工振動(dòng)對(duì)

四周房屋造成損壞的事務(wù)也時(shí)有發(fā)生。施工振動(dòng)主要有以下幾種類型:

拆舊房倒塌的振動(dòng)：用大錘砸拆房屋構(gòu)件的振動(dòng)；挖掘機(jī)械施工振動(dòng)：

爆破施工振動(dòng)；打樁和打夯施工振動(dòng)等。房屋受到振動(dòng)的影響有大有

小。其表現(xiàn)形式為房屋的墻皮剝落、墻壁龜裂、地板裂縫、基礎(chǔ)變形

或下沉等，重者甚至于造成房屋倒塌。事實(shí)上房屋受振后損壞的狀況

與程度房屋結(jié)構(gòu)類型、連接方式和震源的的與多種因素有關(guān)。

（一）模擬振動(dòng)1.震源的模擬：

振源的種類主要分三類：一類是可以模擬再現(xiàn)的震源：如打

樁、打夯、碾壓、錘擊等；另一類是不行以模擬再現(xiàn)的震源：如拆房、

爆炸等；第三類震源處于兩者之間，如人工爆破，有時(shí)可以完全模擬

再現(xiàn)，有時(shí)不行以模擬再現(xiàn)。

2.房屋振動(dòng)損壞的模擬：

一般來說，房屋的振動(dòng)損壞都是不行以完全模擬再現(xiàn)。但對(duì)于

一些質(zhì)量較好的房屋，在振動(dòng)損壞較小的狀況下，還是可以基本模擬

再現(xiàn)。對(duì)于質(zhì)量不好的房屋或連接不牢的構(gòu)件等易損壞的房屋或構(gòu)件,

受振后會(huì)出現(xiàn)較嚴(yán)峻的破損，它們的振動(dòng)損壞過程較難模擬冉

現(xiàn)。（二）房屋的振動(dòng)損壞檢測(cè)與鑒定：

1.第一種是在振動(dòng)之前即起先介入鑒定：

這種鑒定的難度低一點(diǎn)，在振動(dòng)發(fā)生前，先了解振源的形式、特點(diǎn)和

性質(zhì)，對(duì)房屋的現(xiàn)狀進(jìn)行具體的檢測(cè)和記錄，并測(cè)定房屋的自振頻率

和阻尼比。在振動(dòng)過程中進(jìn)行監(jiān)測(cè)。振動(dòng)結(jié)束后對(duì)房屋的振動(dòng)損害狀

況進(jìn)行具體的檢測(cè)和記錄，并與振動(dòng)之前的房屋狀況進(jìn)行對(duì)比和鑒定,

做出房屋損壞的鑒定結(jié)論。

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2.其次種是在振動(dòng)完成之后才介入鑒定：

這種振動(dòng)損壞的鑒定工作難度較大。由于振動(dòng)之前房屋的損壞狀況不

清晰，且未檢測(cè)房屋的動(dòng)力特性，在振動(dòng)過程中沒有跟蹤測(cè)試振源的

振動(dòng)狀況和振動(dòng)數(shù)據(jù)與檢測(cè)房屋的受振狀況，只能檢測(cè)到房屋的振后

損壞結(jié)果，這時(shí)假如房屋損壞的受振程度較大，則房屋的動(dòng)力特性也

會(huì)發(fā)生較大的改

變。

這種振動(dòng)振源特點(diǎn)和房屋的損壞的狀況可以有以下幾種類型：

(1)震源和受振房屋在一幢樓房內(nèi)，如在樓房內(nèi)裝修或拆改結(jié)構(gòu)施

工產(chǎn)生的振動(dòng)，造成房屋損壞。這類震源的振動(dòng)和房屋的損壞較小,

震源和房屋損壞的現(xiàn)場模擬基本可以再現(xiàn)，檢測(cè)和房屋鑒定較簡單進(jìn)

行。

(2)震源和受振房屋有肯定的距離，但震源的振動(dòng)較小或房

屋的結(jié)構(gòu)連接強(qiáng)度較大、抗振實(shí)力較強(qiáng)、受振后的損壞程度較小。

這類震源和房屋損壞的現(xiàn)場模擬基本可以再現(xiàn)，檢測(cè)和房屋鑒定較簡

單進(jìn)行。

(3)震源和受振房屋有肯定的距離，但震源的振動(dòng)較大，房

屋的結(jié)構(gòu)多種多樣，結(jié)構(gòu)的連接堅(jiān)固程度各不相同。這類振動(dòng)的振源

和房屋的損壞一般不行模擬再現(xiàn)，振動(dòng)的損壞鑒定難度最

大。3.振動(dòng)損壞

鑒定流程：

對(duì)于震源振動(dòng)較大，房屋結(jié)構(gòu)多樣，房屋損壞程度較大且困難的振動(dòng)

損壞鑒定，從震源的模擬、振動(dòng)和房屋的檢測(cè)，到房屋的損壞鑒定等

一系列的工作都要全面、細(xì)致、慎重，并反復(fù)論證。這類振動(dòng)損壞的

鑒定流程大致如下：

成立鑒定專家組一依據(jù)實(shí)際狀況確定模擬方案一征求有關(guān)各方的看

法一修定模擬方案