產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同

產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同1

合同雙方當(dāng)事人：

售房人（以下簡稱為甲方）：

身份證號碼：聯(lián)系電話：

買房人（以下簡稱為乙方）:

身份證號碼：聯(lián)系電話：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及其他有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，售房人和買房人在平等、

自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣農(nóng)民安居房達成如下協(xié)議：

一、甲方同意將自己因拆遷所分得的農(nóng)民安居房（80平方米指標(biāo)房）及相應(yīng)的儲藏室

等賣給乙方。房屋、儲藏室等總價為人民幣（大寫\

二、甲、乙雙方達成一致后，并在本協(xié)議簽章時，乙方應(yīng)支付給甲方定金人民幣（大

寫）元整。乙方得到該房屋一切手續(xù)后天內(nèi)一次性付清甲方余款。

三、此房以后辦理房產(chǎn)證手續(xù)費用由乙方自己承擔(dān)，但甲方有義務(wù)提供相應(yīng)手續(xù)及幫

助乙方辦下該證及其它證件。

四、簽定合同即日起，中途甲方終止合同不愿出售此房，需退還乙方購房定金人民幣

（大寫）元整，并賠償乙方違約金人民幣（大寫）元整，如乙方終止合同不愿購房，甲方有權(quán)

不退還定金。

五、甲乙雙方交易后，甲方?jīng)]有任何權(quán)利任何理由收回該房及手續(xù)費等，今后該房拆

遷還房等一切均歸乙方所有。

六、甲乙如要收回該房需經(jīng)乙方同意并按收回時市場均價的'叁倍款一次性付給乙方，

否則乙方可以拒絕甲方。

本協(xié)議一式三份。甲乙雙方各T分，公證人T分。本合同以日期起生效，如有一方違

約（違反合同），應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任，并按合同協(xié)議執(zhí)行。

甲方：___________

乙方：___________

公證人：__________年月_____日

產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同2

出賣人（甲方）：身份證號碼：買受人（乙方）：身份

證號碼：______________

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下,以資

共同遵守。

一、甲方將自愿將坐_________________________________的房地產(chǎn)c房屋建筑面積

平方米】出售給乙方。乙方以對甲方所要出售的房地產(chǎn)做了充分的了解，愿意購買該

房產(chǎn)。

二、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙

方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)

定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

三、本合同簽訂后,甲方對該房屋的.使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等

權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各

項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；

五、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期

1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權(quán)解除本

合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣—

______TUo

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按

日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙

方已付房價款的_______作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承

擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤?/p>

的解除，甲方應(yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方,

如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

六、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述第

種方式解決。

1、提交仲裁委員會仲裁。

2、依法向一區(qū)人民法院起訴。

八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙

方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份,甲乙方各執(zhí)T分，見證人各一份。

甲方〔簽章〕：

聯(lián)系電話：

乙方（簽章】：

聯(lián)系電話：

見證人：

聯(lián)系電話：

見證人：聯(lián)系電話：見證人：聯(lián)系電話：

產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同3

合同雙方當(dāng)事人：

售房人（以下簡稱為甲方）：一

姓名：____________________

身份證號碼：_____________

聯(lián)系電話：__________________

買房人（以下簡稱為乙方）：一

姓名：______________________

身份證號碼：_________________

聯(lián)系電話：__________________

根據(jù)《中華人民共和國民法典》及其他有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，售房人和買房人在平等、

自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣農(nóng)民安居房達成如下協(xié)議：—

一、甲方同意將自己因拆遷所分得的農(nóng)民安居房i―平方米指標(biāo)房）及相應(yīng)的儲藏室

等賣給乙方。房屋、儲藏室等總價為人民幣（大寫）。

二、甲、乙雙方達成一致后，并在本協(xié)議簽章時，乙方應(yīng)支付給甲方定金人民幣（大

寫）___________元整。乙方得到該房屋一切手續(xù)后一天為一次性付清甲方余款。

三、此房以后辦理房產(chǎn)證手續(xù)費用由乙方自己承擔(dān)，但甲方有義務(wù)提供相應(yīng)手續(xù)及幫

助乙方辦下該證及其它證件。

四、簽定合同即日起，中途甲方終止合同不愿出售此房，需退還乙方購房定金人民幣（大

寫）___________元整，并賠償乙方違約金人民幣（大寫）___________元整，如乙方終止合同不愿

購房，甲方有權(quán)不退還定金。

五、甲乙雙方交易后，甲方?jīng)]有任何權(quán)利任何理由收回該房及手續(xù)費等，今后該房拆

遷還房等一切均歸乙方所有。

六、甲乙如要收回該房需經(jīng)乙方同意并按收回時市場均價的叁倍款一次性付給乙方，

否則乙方可以拒絕甲方。

本協(xié)議一式三份。甲乙雙方各一份，公證人T分。本合同以日期起生效，如有一方違

約（違反合同），應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任，并按合同協(xié)議執(zhí)行。

甲方：乙方：

公證人：_____________

_____年月_____日

產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同4

出賣人：（以下稱甲方）

買受人：（以下稱乙方）

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以及其他有關(guān)

法律、法規(guī)規(guī)定，甲方和乙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議：

第一條房屋的基本情況。

甲方房屋（以下簡稱亥房屋）坐落于市______鎮(zhèn)路從南至北第_____號

至_____號共八個門面。

第二條房屋面積的特殊約定。

本合同第一條所約定的面積以甲方實際建筑物為準(zhǔn)。如暫測面積或原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的

面積（以下簡稱暫測面積）與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)實際測定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記

機關(guān)實際測定面積（以下簡稱實際面積）為準(zhǔn)。

第三條土地使用權(quán)性質(zhì)。

該房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得方式為國有出讓地;土地使用權(quán)年限以土地使用權(quán)證所

載明的.時間為準(zhǔn)。

第四條價格。

乙方按每個門面十萬元價款支付甲方，共計____萬元整。

第五條付款方式。

本合同簽訂時，乙方將甲方購房款萬元整一次性付清。

第六條交付期限。

甲方應(yīng)于年月_____日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將竣工

驗收并符合本合同約定的商品房交付乙方使用。

第七條甲方保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因甲方原因造成該商品

房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由甲方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第八條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

甲方協(xié)助辦理“兩證"（房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證），辦證所需的費用由乙方承擔(dān)。

第九條本合同履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可依法

向洪江市人民法院提起訴訟。

第十條本合同自雙方簽字之日起生效。一式兩份，具有同等法律效力。甲方、乙方各

份。

甲方：___________

乙方：___________

見證人：_________

年月_____B

產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同5

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法

律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致原則的基礎(chǔ)上，同意就乙方向甲方購買

房屋事項達成如下協(xié)議：

第T

房屋基本情況（按房屋所有權(quán)證填寫）

1、甲方房屋（以下簡稱該房屋）坐落于嘉興市房屋結(jié)構(gòu)為

房屋用途為房屋建筑面積為平方米，車庫面積一平方米。

2、該房屋所有權(quán)證號為—（共有權(quán)證號為一I土地使用權(quán)方式為土地

使用權(quán)證號為0

3、隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓的附屬設(shè)備、設(shè)施：o

4、該房屋租賃情況。

第二條

房屋轉(zhuǎn)讓價格按建筑面積計算

該套房屋轉(zhuǎn)讓價格為［人民幣］［幣］總金額（小寫）________元，大寫_________億—

千一百__拾一萬一千一百—拾一元整。

第三條

付款方式、時間

雙方約定按以下第一項以(現(xiàn)金、支票、其他)方式支付房款：

1、一次性付款：

本合同鑒定之日起一天內(nèi)，乙方一次性將購房款支付給

2、分期付款：

合同簽訂之日起—幾天內(nèi)，房屋及相關(guān)權(quán)屬證明交付時，權(quán)屬證明過戶后

3、其它方式：_______________________________

第四條

交房方式：

甲乙雙方約定采用下列第一種方式交房：

(1)自本合同簽定之日起一天內(nèi)，甲方將房屋及房屋鑰匙、房產(chǎn)證、土地使用證

等相關(guān)權(quán)屬證明一并交付給乙方。

(2)其他方式。

第五條

乙方逾期付款的違違約責(zé)任

乙方未按本合同第三條約定的時間付款，甲方有權(quán)按累計應(yīng)付款向乙方追究違約利息,

自本合同規(guī)定的.應(yīng)付款最后期限之第二天起至實際付款之日止，月息按—利率計算。逾期

付款超過天，甲方有權(quán)按下述第種約定追究乙方的違約責(zé)任：

(1)乙方向甲方支付違約金共計一元整，合司限期繼續(xù)履行。若乙方在天內(nèi)仍未

繼續(xù)履行合同，遵照下述第(2)條處理。

(2)乙方向甲方支付違約金共計元整，合司終止，乙方將房屋退還給甲方。甲

方實際經(jīng)濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實賠償。

(3)____________________________________

第六條

甲方逾期交房的違約責(zé)任除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四條約定的時間交

房的，乙方有權(quán)按累計已付款向甲方追究違約利息，自本合同規(guī)定的最后交付期限之第二天起

至實際交付之曰止，月利息按計算。逾期交付超過天，乙方有權(quán)按下述第種約定追究甲

方的違約責(zé)任：

(1)甲方向乙方支付違約金共計一元整，合司繼續(xù)限制履行。若甲方在天內(nèi)仍未

繼續(xù)履行合同，遵照下述第(2)條處理。

(2)甲方向乙方支付違約金共計一元整，合司終止。乙方實際經(jīng)濟損失超過甲方

支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實賠償。

第七條

甲方保證該房屋交接時沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和拖欠任］可費用(如水電、煤氣、有線電話、物

業(yè)管理費等相關(guān)費用)，保證已清除該房屋原由甲方設(shè)定的抵押權(quán)。如交接后發(fā)生該房屋交接

前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，甲方轉(zhuǎn)讓該房屋之前，確認(rèn)該房屋承

租人已放棄優(yōu)先購買權(quán)，并取得房屋權(quán)共有人同意。(乙方對該房屋的各項基本情況均做了充

分了解。該房屋轉(zhuǎn)讓后，如發(fā)生破漏、開裂等問題由乙方承擔(dān)維修責(zé)任。)

第八條

關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定自本合同生效之日起，乙方在三個月內(nèi)向房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請

辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方積極給予協(xié)助。如因甲方過失造成乙方不能在天內(nèi)取得房地

產(chǎn)權(quán)屬證書，視為甲方違約，乙方有權(quán)退房。甲方必須在乙方提出退房之日起天將乙方已付

款退還給乙方，并向乙方支付違約金一元整。

第九條

該房屋轉(zhuǎn)讓交易發(fā)生的各項稅費由甲乙雙方承擔(dān)，

第十條

房屋轉(zhuǎn)讓后該房屋所屬土地使用權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任依法隨之轉(zhuǎn)讓。

第十一條

其他約定事項____________________

第十二條

本合同空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同中未規(guī)定的事項，均遵

照中華人民共和國有關(guān)部門法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

第十三條

甲、乙一方或雙方為境外組織或個人的，本合同應(yīng)經(jīng)該房屋所在地公證機關(guān)公證。

第十四條

本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，甲、乙雙方同意采

用以下第一種方式解決。

1、由［嘉興仲裁委員會］［仲裁委員會］仲裁。

2、向人民法院起訴。

第十五條

本合同自______之日起生效。

1、甲、乙雙方簽字。

2、經(jīng)________公證（涉外房屋轉(zhuǎn)讓必須公證1

第十六條

本合同一式份，具中甲乙雙方、房屋權(quán)屬登記部門及契稅部門各執(zhí)一份。合同未

盡事項，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經(jīng)雙方簽章后與本合同具有同等法律效應(yīng)

甲方（簽章）____________乙方（簽章）

委托代理人______________委托代理人

（簽章）

（簽章）

簽定曰期：年_月一日

簽定地點：

產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同6

出賣人（甲方）：身份證號碼：

買受人（乙方）：身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下,以資

共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市區(qū)

的房屋（建筑面積平方米）以人民幣仟

佰______拾萬仟佰______拾元整（￥元）的價款

出售給乙方。（含地下室一號一平方米）

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本

合同，定金不退。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙

方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)

定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對一的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有

等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各

項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；

六、違約責(zé)任1、甲方應(yīng)當(dāng)于XX年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期

交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過一五一個月

時,乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)

濟損失人民幣—四萬元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按

日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過一五一個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙

方已付房價款的________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承

擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤?/p>

的解除，甲方應(yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的、原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，

如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第

種方式解決。

1、提交仲裁委員會仲裁。

2、依法向一區(qū)人民法院起訴。

八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽

定補允協(xié)議，補允協(xié)議與本合同具自同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)T分，見證人各一份。

甲方：乙方：

年月日年月日見證人：年月日年月日

二手房屋的買賣協(xié)議書

賣方：（簡稱甲方）身份證號碼：

買方：（簡稱乙方）身份證號碼：

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有

關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)

簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條乙方同意購買甲方擁有的座落在市一區(qū)_____________________擁

有的房產(chǎn)（別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面），建筑面積為一平方米。（詳見土地房

屋權(quán)證第號）。

第二條上述房產(chǎn)的交易價格為：單價：人民幣元/平方米，總價：人民幣

__________元整（大寫：—佰_拾一萬一仟—佰_拾一元整）。本合同簽定之日，乙

方向甲方支付人民幣元整，作為購房定金。

第三條付款時間與辦法：

1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當(dāng)日支付

首付款（含定金）人民幣―拾一萬一仟一佰—拾一元整給甲方，剩余房款人民

幣元整申請銀行按揭（如銀行實際審批數(shù)額不足前述申請額度，乙方應(yīng)在繳交稅費

當(dāng)日將差額一并支付給甲方），并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。

2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當(dāng)日支付

首付款（含定金）人民幣—拾一萬一仟一佰—拾一元整給甲方，剩余房款人民幣

元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方。

第四條甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起一天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付紿乙方使

用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_______等費用結(jié)清。

第五條稅費分擔(dān)甲乙雙方應(yīng)遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過

戶手續(xù)所需繳納的稅費。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費由_____方承擔(dān)，中介費及代辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

費由方承擔(dān)。

第六條違約責(zé)任甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)

在一日內(nèi)將乙方的已付款不記W息）返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，

應(yīng)書面通知乙方，并自違約之日起一日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。

第七條本合同主體

1.甲方是________共_____人，委托代理人即甲方代表人。

2.乙方是__________代表人是___________o

第八條本合同如需辦理公證，經(jīng)國家公證機關(guān)―公證處公證。

第九條本合同一式份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托代理人T分，乙方一份，廈門市房

地產(chǎn)交易中心T分、公證處各一份。

第十條本合同發(fā)生爭議的解決方式：在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴

訟方式解決。

第十一條本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同

具法律效力。

第十二條雙方約定的其他事項：

出賣方（甲方）：購買方（乙方）：

身份證號碼：身份證號碼：

地址：_________________地址：__________________

郵編：_________________郵編：__________________

電話：_________________電話：__________________

代理人（甲方）：_______________代理人（乙方）：_______________

身份證號碼:_________________身份證號碼：________________

產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同7

內(nèi)容提要：對無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同不應(yīng)直接認(rèn)定為無效，而應(yīng)適用我國合同法關(guān)于

合同有效的規(guī)定或者第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定。合同因解除條件成就而歸于消滅時，已付

房價款的返還、裝修房屋所形成價值的返還屬于不當(dāng)?shù)美颠€。于此場合，不得適用過失相抵

規(guī)則，除非守約方對此類返還選擇了違約損害賠償?shù)恼埱髾?quán)基礎(chǔ)。這些返還與違約方應(yīng)承擔(dān)

的違約損害賠償并行不悖。

關(guān)鍵詞：無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣無權(quán)處分解除條件不當(dāng)?shù)美?/p>

一、案件事實概要

后來乙成為A公司的法定代表人，他對B號房屋所享有的權(quán)利被讓與給A公司，成為

A公司財產(chǎn)的一部分。但A公司直至20xx年3月都未能按《售房合同書》給丙辦理B號房屋

所有權(quán)的過戶登記,表面原因是A公司一直未取得B號房屋的所有權(quán)，深層原因是甲違反了

她與A公司之間的《賣房協(xié)議》，私自將B號房屋的（（房屋所有權(quán)證》領(lǐng)走，并不配合A公

司將B號房屋所有權(quán)過戶，致使A公司難以將B號房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記于丙的名下。原告丙

認(rèn)為，兩被告A公司和甲的行為違反了合同，嚴(yán)重侵犯了其合法權(quán)益，故此訴至法院，要求

兩被告立即給其辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)；A公司承擔(dān)本案律師費以及本案訴訟費。

一審民事判決認(rèn)為：依法成立的合同，自成立時生效。違反法律、行政法規(guī)等強制性

規(guī)定簽訂的合同無效。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。原告丙與被告A公司

在簽訂售房合同書時，被告A公司未依法登記領(lǐng)取所售房屋權(quán)屬證書，且至今被告A公司仍

未取得該房屋權(quán)屬證書，丙明知A公司非產(chǎn)權(quán)人，所購房屋未取得權(quán)屬證書，仍然與A公司

簽訂售房合同書,故雙方簽訂的售房合同書無效，對此，A公司與丙均有過錯。無效的合同自

始沒有法律約束力，原告要求按售房合同書，被告賠償其律師費之請求，本院不予支持。合同

無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還；雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。丙

應(yīng)將所購房屋返還A公司，A公司亦應(yīng)將所得房款返還丙。對丙因此遭受的經(jīng)濟損失,本案不

宜一并處理，丙可另行起訴。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條、第56條、

第58條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項之規(guī)定，判決原告丙與被告A

公司簽訂的售房合同書無效，原告丙將系爭住房騰空交予被告A公司，被告A公司返’還原

告丙購房款。駁回原告丙其他訴訟請求。

一審民事判決所持的基本立場是，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓；否

則，合同無效。

二、評釋

(-)關(guān)于系爭合同的定性

lo關(guān)于《賣房協(xié)議》的定性2。關(guān)于《售房合同書》的定性

把第二份買賣房屋的合同一《售房合同書》一定性為出賣他人之物的合同，有以下根

據(jù)：第一，該合同明確約定A公司將原房主甲的B號房屋賣給丙；第二，合同簽訂當(dāng)時，B

號房屋的所有權(quán)確實登記在他人的名下，并且，登記名義人與A公司、丙均無債權(quán)債務(wù)關(guān)系，

B號房屋的所有權(quán)與A公司、丙的權(quán)利之間的關(guān)系過分遠(yuǎn)隔，按照債的相對性原則，A公司、

丙對登記名義人沒有直接的請求權(quán)。這是第二份房屋買賣合同不同于第一份房屋買賣合同的重

要之點，所以，筆者把它定性為出賣他人之物的合同。賦予《賣房協(xié)議》中的出賣人甲否認(rèn)《售

房合同書》的權(quán)利，擴而廣之，賦予連環(huán)合同中的前手否認(rèn)后手所訂另一買賣合同的權(quán)利，具

弊端是多方面的。其一，會使被告之一的甲這個惡意之人，擴而廣之，會使惡意不履行移轉(zhuǎn)買

賣物所有權(quán)義務(wù)的前手，非但未受到懲罰，反而獲得了較大利益，誠為是非顛倒。其二，意味

著連環(huán)合同沒有法律保障，隨時可能出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)，即，第一個出賣人毀約，拒不將其

買賣物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給第二個出賣人，同時不追認(rèn)第二份買賣合同，其后的買賣合同都因而失

去效力。這就破壞了正常的交易，談何交易安全？其三，這不但使原告丙處于受制于惡意之人

的極為不利的境地而且也違反了買賣合同關(guān)于移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)的本質(zhì):合同法第130條），

縱容了拒不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)義務(wù)的惡意出賣人，還誤將出賣人（移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)的）

義務(wù)轉(zhuǎn)換成了抗辯權(quán)、形成權(quán)，違反了民事權(quán)利義務(wù)的配置規(guī)則。其實，在有體物場合，所有

物與其所有權(quán)常常是可以替代的，〔2〕因而，甲對B號房屋的所有權(quán)可以說是其與A公司之

間《賣房協(xié)議》的標(biāo)的物，處于A公司的債權(quán)效力的射程內(nèi)，該所有權(quán)對抗不了A公司的債

權(quán)。換言之，甲只有依約移轉(zhuǎn)B號房屋所有權(quán)的義務(wù),沒有據(jù)此影響合同效力的權(quán)利。一言以

蔽之，系爭合同的效力不得取決于甲這個登記名義人是否追認(rèn)。

（二）關(guān)于系爭合同的效力

L法律的適用：特別法優(yōu)先于普通法？新法優(yōu)先于舊法？系爭合同適用城市房地產(chǎn)

管理法，還是適用合同法？抑或適用或類推適用最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同

法若干問題的解釋（一）》（以下簡稱為法釋【1999」19號）,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛

案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱為法釋［20xxJ7號）？

城市房地產(chǎn)管理法專門規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（第36—45條），包括房屋買賣。合同法

規(guī)定了買賣合同（第150—166條），適用于各種買賣合同，包括房屋買賣合同。專就房屋買

賣來講，城市房地產(chǎn)管理法第36條至第45條的規(guī)范為特別法，合同法屬于普通法。依據(jù)特

別法優(yōu)先于普通法的規(guī)則，系爭案件應(yīng)當(dāng)適用城市房地產(chǎn)管理法，并且是其第37條第6項的

規(guī)定。

但須看到，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項只是規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的"

房地產(chǎn)"不得轉(zhuǎn)讓"，而未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓了無產(chǎn)權(quán)證的合同無效。違反該項規(guī)定的結(jié)果，至少

有兩種可能：合同未生效，或者合同無效。究竟如何解釋，頗費思量：一是城市房地產(chǎn)管理法

第37條第6項規(guī)定的立法目的如何，不易查考二是許多人都認(rèn)為，城市房地產(chǎn)管理法第37

條第6項規(guī)定的所謂“不得轉(zhuǎn)讓"，屬于禁止性規(guī)范，不得違反。從該法制定當(dāng)時的背景推斷，

轉(zhuǎn)讓"未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的"房地產(chǎn)，可能就是無效。時至今日，仍有相當(dāng)?shù)娜巳绱死?/p>

解?？墒?，將系爭合同適用于城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規(guī)定，判決無效，這如何與

合同法、法釋【1999】19號、法釋【20xx】7號的規(guī)定相協(xié)調(diào)？

眾所周知，與城市房地產(chǎn)管理法相比，合同法的立法指導(dǎo)思想已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，

不再是像經(jīng)濟合同法那樣，動輒令合同無效，而是奉行鼓勵交易原則，盡量承認(rèn)合同的效力，

即使是出賣他人之物，也不再是硬性地令合同無效，而是由出賣人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任(第

150條)，或者是合同效力待定(第51條)，甚至是合同有效下的一般違約責(zé)任(第107條等工

法釋[1999]19號第4條的規(guī)定，法釋[20xx]7號第18條、第19條的規(guī)定都表明了這

一點。尤其是法釋[20xx]7號第19條規(guī)定："商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)

經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年的，由于出賣人的

原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持"；

以及第18條第1款規(guī)定："由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證

書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(-)商品房買賣合同約定的辦理

房屋所有權(quán)登記的期限；(-)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用

之日起90H；(=)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。"

這兩條都明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有

效。當(dāng)然，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人、標(biāo)的物為尚未建成的或已竣

工的新建商品房的買賣合同（法釋|20xxJ7號第1條），對于諸如系爭合同等類型的合同,

最多是類推適用。

上述立場及觀點的轉(zhuǎn)變，無論是在理論上還是實務(wù)上，都是符合發(fā)展趨勢的。如果這

個結(jié)論是正確的話，那么，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規(guī)定便已經(jīng)不合時宜。

在這種背景下，貫徹特別法優(yōu)先于普通法，對系爭案件適用城市房地產(chǎn)管理法，而非

合同法及有關(guān)司法解釋，顯然是不適當(dāng)?shù)?。按照注釋民法學(xué)關(guān)于適用法律解決糾紛宜妥當(dāng)?shù)囊?/p>

求，對于系爭案件，應(yīng)當(dāng)適用合同法及法釋［1999］19號的有關(guān)規(guī)定，而三蹴市房地產(chǎn)管理

法，應(yīng)當(dāng)類推適用法釋［20xx］7號第18條和第19條的規(guī)定，而非固守城市房地產(chǎn)管理法

第37條第6項的思想。如何達到這一目的上瞅理想的路徑是，按照新法優(yōu)先于舊法的規(guī)則，

對于系爭案件，不再適用城市房地產(chǎn)管理法這部“舊法”，而適用合同法、法釋［1999J19

號的有關(guān)規(guī)定這些"新法"，類推適用法釋［20xx］7號第18條和第19條的規(guī)定。依據(jù)這些

"新法"認(rèn)定系爭合同有效，從而，出賣人因其在約定的期限屆滿時未能移轉(zhuǎn)B號房屋的所有

權(quán)而承擔(dān)違約責(zé)任，買受人有權(quán)請求出賣人承擔(dān)此類責(zé)任，同時享有合同解除權(quán)。

2。系爭合同效力的認(rèn)定：違反強制性規(guī)范？

確定適用合同法解決系爭案件，只是澄清了問題的一部分，仍然存在著這樣的疑問：

對于系爭合同，是適用合同法第52條關(guān)于無效的規(guī)定，還是合同法第51條關(guān)于無權(quán)處分的

規(guī)定，抑或合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定？

一審民事判決書沒有適用合同法第51條和關(guān)于合同有效的規(guī)定，而是適用了合同法

第52條的規(guī)定，確認(rèn)系爭合同無效。該第52條計有5項規(guī)定，究竟適用的是哪一項？一審

民事判決書并未言明，不符合請求權(quán)基礎(chǔ)理論的要求，需要探究清楚。

基于系爭案件的案情，按照一審民事判決書關(guān)于"違反法律、行政法規(guī)等強制性規(guī)定

簽訂的合同無效”的判決理由，檢索合同法第52條關(guān)于無效的規(guī)定，只有具中的第5項“違

反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定"才符合一審民事判決書的真意。

接下來的問題是，結(jié)合系爭合同，合同法第52條第5項所謂的“法律、行政法規(guī)的

強制性規(guī)定"，所指應(yīng)為何者？是指城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規(guī)定,還是指合同法

中的相應(yīng)規(guī)定？在筆者看來，回答都應(yīng)是否定的。其理由在于，第一，如同上文分析的那樣,

系爭案件不應(yīng)適用城市房地產(chǎn)管理法，這就排除了該法第37條第6項作為一審判決所指"強

制性規(guī)定”的妥當(dāng)性，換言之,一審判決把城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項這個“強制性規(guī)

定”作為認(rèn)定系爭合同無效的根據(jù)，是不適當(dāng)?shù)?。第?合同法總則中，作為認(rèn)定系爭合同無

效根據(jù)的"強制性規(guī)定"，除第52條以外，別無其他規(guī)范。在合同法分則的"買賣合同"一

章中,也找不出認(rèn)定系爭合同無效的"強制性規(guī)定”。就是說,在不適用城市房地產(chǎn)管理法的

前提下，一審民事判決書認(rèn)定系爭合同無效的法律依據(jù)只有合同法第52條第5項關(guān)于"違反

法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定"的合同無效的規(guī)定，別無其他。可是，將該條項適用于個案，

必須結(jié)合另外的具體的〃強制性規(guī)定"才可判斷出系爭合同是否違反了"強制性規(guī)定“，進而

認(rèn)定系爭合同無效與否，在找不出系爭合同違反了另外的具體的強制性規(guī)定的情況下，指導(dǎo)單

純地援引合同法第52條第5項"違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，來認(rèn)定系爭合同無效。

一言以蔽之，一審判決將合同法第52條適用于系爭案件，的確不當(dāng)。

3。系爭合同效力的認(rèn)定：效力待定？合同有效？

以上討論雖然得出了系爭案件不應(yīng)適用合同法第52條的規(guī)定的結(jié)論，但是仍然未解

決這樣的問題：系爭案件是適用合同法第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定，還是合同法有關(guān)合同有

效的規(guī)定，甚至類推適用法釋[20xx]7號第19條或第18條的規(guī)定？解決這個問題，可有

如下方案：其一，適用合同法第51條的規(guī)定。其二，合同法第150條系關(guān)于買賣合同權(quán)利瑕

疵擔(dān)保的規(guī)定，且處于合同法分則當(dāng)中,合同法第51條的規(guī)定不僅適用于買賣合同中的無權(quán)

處分,而且適用租賃等合同中的無權(quán)處分，且處于合同法總則部分,故前者為特別法，后者為

普通法,前者應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用。其三，合同法第51條和第巧0條競合，究竟適用哪一條，由權(quán)

利人選擇。其四，適用合同法第107條等規(guī)定,類推適用法釋[20xx]7號第19條或第18條

的規(guī)定。

采用方案一帶來的弊端，在上文關(guān)于系爭合同的定性部分中已經(jīng)談到，主要表現(xiàn)為是

非顛倒，在連環(huán)合同場合會導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng)，破壞正常的交易，誤將義務(wù)轉(zhuǎn)換成抗辯權(quán)、

形成權(quán)。既然如此，解決系爭案件不應(yīng)采取該方案。

方案二、三運用在某些案件中可能適當(dāng)，如在買受人簽訂合同時不知作為買賣物的房

屋無產(chǎn)權(quán)證的案件中，買受人援引合同法第150條，追究出賣人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，上照

合適。但在系爭案件中不能采用這兩個方案，因為系爭案件中的原告在訂立系爭合同時知曉B

號房屋尚未辦理所有權(quán)登記手續(xù)，至少是重大過失地不知。按照合同法第151條關(guān)于“買受

人訂立合同時知道或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對買賣的標(biāo)的物享有權(quán)利的，出賣人不承擔(dān)本法第一百

五十條規(guī)定的義務(wù)〃的規(guī)定，出賣人A公司不承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

運用排除法，只剩不方案四了。筆者也未找到比方案四更好的方案，至少暫時對其持

肯定態(tài)度。據(jù)此，認(rèn)定系爭合同有效，出賣人A公司若不能辦理完畢B號房屋所有權(quán)的過戶

登記手續(xù)，便構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，買受人丙享有此類請求權(quán)。從系爭案件中原告丙的

訴訟請求為兩被告立即辦理房屋所有權(quán)的過戶手續(xù)觀察,可知其未采取方案一、二、三，而是

選擇了系爭合同有效的方案,即方案四。

（三）關(guān)于《售房合同書》第4條約定的定位：附解除條件？約定解除？

《售房合同書》第4條約定：A公司如不能在20xx年12月31日前將B號房屋的戶

名過到丙名下，除應(yīng)如數(shù)退還丙所付全部款外，還應(yīng)對丙作適當(dāng)經(jīng)濟賠償。

該約定是屬于附解除條件，還是構(gòu)成約定解除？如果屬于附解除條件，售房合同便為

附解除條件的法律行為，按照合同法第45條第1款后段的規(guī)定，當(dāng)解除條件成就時，售房合

同失效，并且是自動地當(dāng)然地歸于消滅。因被告A公司在20xx年12月31日未能將B號房

屋的所有權(quán)過戶到丙名下，條件已經(jīng)成就，那么，無需當(dāng)事人通知解除合同，售房合同便自此

自動地、當(dāng)然地終止，被告A公司移轉(zhuǎn)B號房屋所有權(quán)的義務(wù)隨之消滅，因而,原告丙訴請

被告A公司立即給其辦理房屋所有權(quán)的過戶手續(xù)，沒有依據(jù)，應(yīng)予駁回。

如果該第4條的約定構(gòu)成了約定解除，則售房合同不是附解除條件的法律行為，不會

因所謂解除條件成就而當(dāng)然地、自動地終止，而是約定的解除合同的條件出現(xiàn)時，解除權(quán)產(chǎn)生。

即A公司在加01年12月31日未能將B號房屋的所有權(quán)過戶到丙名下，原告丙自此取得解

除權(quán)。丙若行使該解除權(quán)，通知被告A公司《售房合同書》作廢，那么，該合同歸于消滅；

若不行使解除權(quán)，仍然請求被告A公司向其移轉(zhuǎn)B號房屋的所有權(quán)，那么,應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>

總之，《售房合同書》第4條的約定,假如構(gòu)成約定解除，那么原告丙就能請求被告A

公司繼續(xù)履行售房合同，進而取得B號房屋的所有權(quán)；倘若屬于附解除條件，因系爭合同已經(jīng)

終止，被告A公司就不再負(fù)有移轉(zhuǎn)B號房屋所有權(quán)的義務(wù)。可見，準(zhǔn)確地定性《售房合同書》

第4條的約定，對解決B號房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)與否的問題至關(guān)重要。

就《售房合同書》第4條的文義分析，它沒有表達下述意思：A公司在20xx年12月

31日未能將B號房屋的所有權(quán)過戶到丙名下時，丙"可以"或〃有權(quán)"將售房合同解除。也

就是說，該條的約定未給當(dāng)事人任何一方保留解除權(quán)，因此不符合約定解除的要件。

《售房合同書》第4條規(guī)定，A公司在20xx年12月31日未能將B號房屋的所有權(quán)

過戶到丙名下時,A公司應(yīng)如數(shù)退還丙所付的全部房款，并作適當(dāng)經(jīng)濟賠償。換一種表達方式

就是，售房合同消滅，雙方之間恢復(fù)原狀。此約定正符合附解除條件的要求，而不符合約定解

除的特征。把《售房合同書》第4條的約定作為附解除條件，便有如下結(jié)論：由于該條件系

由雙方約定的，在它已經(jīng)發(fā)生法律效力的情況下，原則上只有雙方同意，才可以將其排除。在

系爭案件中，原告丙請求被告辦理B號房屋所自權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，是單方面改變原來的雙方

的約定，即，不讓系爭合同自動地當(dāng)然地消滅，而是繼續(xù)有效。對此，被告不予認(rèn)可，因此，

原告丙單方面地改變雙方關(guān)于附解除條件的原有約定的意思表示不具有排除附解除條件的效

力。換言之丁原來約定的附解除條件依然有效，它不會轉(zhuǎn)換為約定解除，最終的結(jié)果是系爭合

同照樣自動消滅。

正因原告丙與被告A公司之間的售房合同已于20xx年12月31日自動消滅，所以,

原告丙訴求被告將B號房屋的所有權(quán)過戶到其名下，便沒有法律根據(jù)，不應(yīng)得到法院的支持。

（四）關(guān)于B號房屋價款返還的請求權(quán)基礎(chǔ)：不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)？物的返還請求權(quán)？

損害賠償請求權(quán)？

系爭合同終止，原告返還其占有的B號房屋，被告A公司返還其所取得的價款，這已

經(jīng)得到了一審民事判決的確認(rèn)，但應(yīng)當(dāng)弄清此筆價款返還的請求權(quán)基礎(chǔ)。

由于貨幣的'所有權(quán)原則上與對該筆貨幣的占有相一致，所以,當(dāng)原告丙將價款支付給

被告A公司后，他就喪失了對該筆價款的所有權(quán)?，F(xiàn)在，因系爭合同自20xx年12月31日

屆滿時B號房屋的所有權(quán)不能移轉(zhuǎn)至丙名下而自動終止，被告A公司有義務(wù)返還該筆價款。

由于原告丙對該筆價款無所有權(quán)，所以，他請求A公司返還的請求權(quán)基礎(chǔ)就不可能是所有物

返還請求權(quán)。從當(dāng)事人雙方的損益變動并予以調(diào)整的角度著眼，其應(yīng)為不當(dāng)?shù)美颠€清求權(quán)。

如此判斷乃因為這種損益變動符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件：L被告A公司不再移轉(zhuǎn)B號房屋的

所有權(quán)，連占有也要恢復(fù)，卻擁有該房屋的部分對價，顯然獲得了利益。2。原告丙不能取得

B號房屋的所有權(quán)，連占有也要喪失，卻支付了價款，存在著損失。3。這種利益和損失之間

存在著因果關(guān)系。4。被告A公司擁有價款沒有合法根據(jù)。在德國，是從合同終止、債權(quán)不復(fù)

存在的角度說價款無原因，在中國，可以直接從A公司不移轉(zhuǎn)B號房屋所有權(quán)卻獲得價款沒

有法律規(guī)定或約定的根據(jù)角度予以認(rèn)定。

當(dāng)然，假如原告丙不主張不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，而把該筆購房款作為因被告A公司不

將B號房屋所有權(quán)過戶給他而造成的損失，主張違約損害賠償，返還價款的請求權(quán)基礎(chǔ)也可以

是違約損害賠償請求權(quán)。筆者認(rèn)為，如此尋找請求權(quán)基礎(chǔ)，符合違約損害賠償?shù)臉?gòu)成要件，可

予支持。不過，從原告丙訴訟請求和一審民事判決書表述的文義看,都未尋求違約損害賠償?shù)?/p>

請求權(quán)基礎(chǔ)。主張不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)或者違約損害賠償請求權(quán)，各有利弊。主張前者，不

必舉證被告A公司具有過失，不受與有過失、應(yīng)當(dāng)預(yù)見等規(guī)則的制約。主張后者，在原告丙

的損失大于125000元價款時,可以多獲得些賠償。

（五）對系爭B號屋裝修問題處理的請求權(quán)基礎(chǔ)：不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)？損害賠償請

求權(quán)？

售房合同消滅，原告占有B號房屋的根據(jù)不復(fù)存在，有義務(wù)返還。于此場合，原告對

B號房屋的裝修如何處理？從《售房合同書》第4條的紇定看,雙方當(dāng)事人都把丙支出的裝修

費作為其經(jīng)濟損失看待，原告丙欠缺該項訴訟請求，一審民事判決則謂，對原告丙的該項經(jīng)濟

損失，本案不宜一并處理，丙可另行起訴。對此，應(yīng)當(dāng)如何評論？因原告丙訴求被告辦理系爭

房屋所有權(quán)的過戶登記手續(xù),主張取得系爭房屋的所有權(quán)，是以系爭合同有效為前提的。而主

張裝修B號房屋形成添附價值的返還，是在系爭合同消滅情況下的“清算"表現(xiàn)?？梢?，原告

丙若同時主張上述二權(quán)，顯然不合邏輯。問題是，一審法院的主審法官欲認(rèn)定系爭合同無效,

依據(jù)法律和法理便會發(fā)生裝修形成價值的返還問題，可是原告丙卻無此訴求，如何處理方為妥

當(dāng)？有意見認(rèn)為，于此場合主審法官負(fù)有釋明的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)提示原告丙:在合同無效的情況下，

原告丙取得不了系爭房屋的所有權(quán)，宜訴求其他項目，包括裝修B號房屋形成的添附利益的返

還。如果主審法官未做此類釋明，便未盡到職責(zé)?！?〕這種意見值得重視。

在筆者看來，在這里應(yīng)當(dāng)持有如下見解：

如果被告A公司將B號房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給了原告丙,那么，丙對該房屋的裝修屬于

對具所名物的改良，與他人無關(guān)。但系爭合同因解除條件成就而自動失效，B號房屋的所有權(quán)

不會移轉(zhuǎn)給丙，丙對B號房屋的占有沒有根據(jù)，其應(yīng)當(dāng)返還該房屋，這就產(chǎn)生了丙裝修B號

房屋如何處理的問題。

從B號房屋本身的角度觀察，裝修材料與B號房屋結(jié)合在一起，不能分離，或者雖然

能夠分離，但所需費用過巨，構(gòu)成動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合，丙喪失對裝修材料的動產(chǎn)所有權(quán)，B

號房屋的所有權(quán)擴張到裝修材料上。但B號房屋的所有權(quán)人甲對此未支付相應(yīng)的代價，其享有

這部分利益沒有合法根據(jù)，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美子辛x務(wù)予以返還。就是說，原告丙對其喪失的這

部分利益享有不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)。

從原告丙和被告A公司之間的售房合同的角度看，B號房屋所有權(quán)不能于20xx年12

月31日前移轉(zhuǎn)至原告丙的名下，構(gòu)成被告A公司違約。該違約行為給丙造成了購買此類房屋

的機會喪失、支出裝修費等一系列損失。如此，裝修費可以作為被告A公司違約所造成的損

失。當(dāng)事人雙方也是如此認(rèn)識的，體現(xiàn)在《售房合同書》第4條中。

可見,B號系爭房屋裝修問題的處理，可有兩個請求權(quán)基礎(chǔ)，一個是不當(dāng)?shù)美颠€請

求權(quán)，一個是損害賠償請求權(quán)。如果原告丙主張并實現(xiàn)了不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，他的這部分損

失得到了填補，損害賠償請求權(quán)因缺少"損失”這個構(gòu)成要件便不會產(chǎn)生。如果原告丙主張并

實現(xiàn)了損害賠償請求權(quán)，B號房屋所有權(quán)人的利益便得而復(fù)失，不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)因欠缺”獲

得利益”這個要件而不成立。就是說，原告丙只能選擇其中之一而主張，不得同時實現(xiàn)二者。

就一審訴訟的實際情況看,原告丙選擇了損害賠償請求權(quán)，有其法律及法理依據(jù)，但

不是最佳的選擇。因為賠償損失在范圍上要受與有過失規(guī)則（合同法第120條及其解釋）的

制約，而一審民事判決也果真如此裁量了，以原告丙也有過錯為由未裁判被告A公司承擔(dān)賠

償損失責(zé)任。

假如原告丙選擇了不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，那么,因以另一被告甲獲得的附合利益為準(zhǔn)

予以返還，與原告丙有無過失無關(guān)，加之這不屬于賠償責(zé)任，所以就不再適用與有過失規(guī)則，

即使丙有過失，也有權(quán)請求返還接近于添附在B號房屋的價值。在這樣的情況下，一審判決就

不會以原告丙也有過錯為由不支持其返還不當(dāng)?shù)美脑V求。

由此可見，請求權(quán)基礎(chǔ)理論及其在個案中的正確運用，直接關(guān)系到權(quán)利人的利益能否

得到法律保護，不單純是個學(xué)術(shù)問題，即使是從事實務(wù)工作的法律人也應(yīng)當(dāng)予以重視C

（六）余論

L關(guān)于原告丙的損害賠償請求權(quán)

其實，因被告A公司違約，原告丙遭受了一些損失，如喪失了與他人簽訂買賣房屋合

同的機會，若再買到與B號房屋相當(dāng)?shù)姆课菪枰ㄙM更多的價款，該超出部分的價款即為原告

丙的損失。再如，原告丙因購買B號房屋而支出了交通費、訴訟費、誤工費等。這些損失，屬

于真正的違約所造成的損失,原告丙均可請求被告賠償。其請求權(quán)基礎(chǔ)只有違約損害賠償請求

權(quán)，不會是不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，更不會是物的返還請求權(quán)。由于違約損害賠償?shù)姆秶艿胶?/p>

理預(yù)見、與有過失、減輕損害等規(guī)則的限制,因此原告丙若對該項損失的造成或擴大也有過失，

則要依據(jù)與有過失規(guī)則，要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，即被告A公司要少賠乃至不賠。

從法律人的要求講，原告丙本應(yīng)援引合同法第107條、第135條等條款，請求被告A

公司賠償上述損失，但原告丙未提起此項訴訟請求，喪失了良機。

2。關(guān)于原告丙的債權(quán)人代位權(quán)

從《售房合同書》第2條關(guān)于丙于本合同簽訂之日向A公司交納購房首款人民幣

125000元整，丙從首款交付之日起即有權(quán)裝修、人住B號房的規(guī)定分析，被告A公司自該合

同簽訂之日起即有義務(wù)移轉(zhuǎn)B號房屋的所有權(quán)。如果丙能夠舉證被告A公司怠于請求日辦理B

號房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù),那么，原告丙便享有了債權(quán)人的代位權(quán)，在20xx年12月31

日屆滿之前，即（（售房合同書》未自動終止之前，可以甲為被告向人民法院提