完善我國住房抵押貸款證券化立法：現(xiàn)狀、問題與路徑探索一、引言1.1研究背景與目的近年來，我國住房市場歷經(jīng)深刻變革，在國民經(jīng)濟(jì)體系中占據(jù)著愈發(fā)關(guān)鍵的地位。自住房市場化改革啟動(dòng)以來，我國住房市場規(guī)模迅速擴(kuò)張，已然成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、改善民生福祉的重要支柱產(chǎn)業(yè)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)100280億元，盡管較上年下降10.6%，但住宅投資仍有76040億元，占比頗高。房地產(chǎn)市場的發(fā)展，不僅為居民提供了更豐富的住房選擇，也帶動(dòng)了上下游產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)同發(fā)展，在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)就業(yè)等方面發(fā)揮著不可替代的作用。然而，在住房市場蓬勃發(fā)展的進(jìn)程中，諸多問題與挑戰(zhàn)也接踵而至。一方面，房價(jià)的持續(xù)波動(dòng)給購房者帶來了沉重的經(jīng)濟(jì)壓力，特別是在部分一線城市和熱點(diǎn)二線城市，房價(jià)收入比居高不下，購房難度不斷攀升，這不僅限制了居民的住房消費(fèi)能力，也對(duì)社會(huì)的和諧穩(wěn)定產(chǎn)生了一定影響。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的融資困境，傳統(tǒng)的融資渠道受限，資金周轉(zhuǎn)壓力大，制約了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)而影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行。此外，商業(yè)銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù)也面臨著流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)，長期的貸款期限與短期的資金來源之間的矛盾日益凸顯，給銀行的資產(chǎn)負(fù)債管理帶來了巨大挑戰(zhàn)。住房抵押貸款證券化作為一種金融創(chuàng)新工具，在這樣的背景下應(yīng)運(yùn)而生，為解決上述問題提供了新的思路和途徑。住房抵押貸款證券化是指將銀行或其他金融機(jī)構(gòu)持有的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為可在資本市場上交易的證券。其核心原理在于將多個(gè)不同類型的住房抵押貸款打包成一個(gè)資產(chǎn)池，然后將其分割成若干份，每一份代表一定比例的資產(chǎn)池權(quán)益，這些份額被設(shè)計(jì)成具有不同的信用評(píng)級(jí)和收益率，以吸引不同類型的投資人，最終以證券的形式在市場上發(fā)行和交易。通過這一過程，銀行可以將長期的住房抵押貸款資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的證券，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，從而有效解決資產(chǎn)長期化與負(fù)債短期化的矛盾，降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)也能夠拓寬融資渠道，獲得更多的資金支持，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展；對(duì)于投資者而言，則提供了多樣化的投資選擇，滿足了不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資需求。在國際上，住房抵押貸款證券化已有數(shù)十年的發(fā)展歷史，美國作為發(fā)源地，早在20世紀(jì)70年代就推出了全球第一只抵押貸款支持證券，此后歐洲、日本、韓國、澳大利亞等多個(gè)地區(qū)和國家紛紛效仿，目前該產(chǎn)品已成為全球金融市場上的重要力量。其中，美國的住房抵押貸款證券化市場規(guī)模最大，截至2020年年末，未償RMBS規(guī)模為11.2萬億美元，占美國債券市場比重約為22.4%，是美國所有債券類別中規(guī)模占比最大的一類。在我國，住房抵押貸款證券化起步相對(duì)較晚，2005年4月，人民銀行等聯(lián)合發(fā)布《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》，標(biāo)志著個(gè)人住房貸款證券化正式開始試點(diǎn)。同年12月，國家開發(fā)銀行和中國建設(shè)銀行分別發(fā)行了我國首支信貸資產(chǎn)支持證券和RMBS產(chǎn)品。此后，建設(shè)銀行又于2007年4月發(fā)行了第二單RMBS。但在2008年全球金融危機(jī)后，我國RMBS發(fā)行基本停滯，直到2012年5月才重啟。盡管近年來我國住房抵押貸款證券化市場取得了一定的發(fā)展，但與國際成熟市場相比，仍存在較大差距，在規(guī)模、制度建設(shè)、市場參與度等方面都有待進(jìn)一步提升。在此背景下，深入研究我國住房抵押貸款證券化的立法問題顯得尤為必要且緊迫。本研究旨在通過對(duì)我國住房抵押貸款證券化立法現(xiàn)狀的全面梳理，剖析其中存在的問題與不足，并借鑒國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提出完善我國住房抵押貸款證券化立法的具體建議，以期為我國住房抵押貸款證券化市場的健康、有序發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的法律保障。通過完善立法，明確住房抵押貸款證券化各參與主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，規(guī)范市場交易行為，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范與監(jiān)管，從而促進(jìn)住房市場的穩(wěn)定發(fā)展，推動(dòng)金融創(chuàng)新與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的深度融合，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長和社會(huì)的和諧穩(wěn)定。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀在國外，住房抵押貸款證券化的研究起步較早，自20世紀(jì)70年代美國率先開展住房抵押貸款證券化實(shí)踐以來，眾多學(xué)者圍繞這一領(lǐng)域展開了深入研究。在法律制度層面，學(xué)者們聚焦于特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）的法律構(gòu)建、資產(chǎn)“真實(shí)銷售”的法律界定以及投資者權(quán)益保護(hù)等關(guān)鍵議題。美國學(xué)者Benveniste和Berger指出，SPV的法律形式和組織架構(gòu)對(duì)住房抵押貸款證券化的風(fēng)險(xiǎn)隔離效果起著決定性作用，不同的SPV形式，如公司型、信托型和有限合伙型，在法律責(zé)任承擔(dān)、稅收待遇以及運(yùn)營成本等方面存在顯著差異，這些差異會(huì)直接影響證券化的運(yùn)作效率和成本。英國學(xué)者Wood通過對(duì)英國住房抵押貸款證券化市場的研究，強(qiáng)調(diào)了“真實(shí)銷售”在法律上的嚴(yán)格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于保障證券化交易穩(wěn)定性的重要性，只有確保資產(chǎn)的“真實(shí)銷售”，才能有效隔離發(fā)起人的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，保障投資者的權(quán)益。在投資者權(quán)益保護(hù)方面，歐盟國家的學(xué)者們主張加強(qiáng)信息披露制度，要求發(fā)起人全面、準(zhǔn)確地披露住房抵押貸款的相關(guān)信息，包括貸款的信用狀況、還款記錄、抵押物情況等，以便投資者能夠做出合理的投資決策。在市場運(yùn)行機(jī)制方面，國外學(xué)者對(duì)住房抵押貸款證券化的定價(jià)模型、信用評(píng)級(jí)體系以及市場風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等進(jìn)行了廣泛研究。在定價(jià)模型方面，Black-Scholes模型及其衍生模型被廣泛應(yīng)用于住房抵押貸款支持證券（RMBS）的定價(jià)研究中，這些模型通過考慮利率、房價(jià)波動(dòng)、提前還款風(fēng)險(xiǎn)等因素，為RMBS的合理定價(jià)提供了理論基礎(chǔ)。在信用評(píng)級(jí)體系方面，標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪等國際知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)方法和標(biāo)準(zhǔn)成為學(xué)者們研究的重點(diǎn)，學(xué)者們指出信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)應(yīng)綜合考慮貸款資產(chǎn)質(zhì)量、發(fā)行人信用狀況、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多方面因素，提高評(píng)級(jí)的準(zhǔn)確性和可靠性。在市場風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面，學(xué)者們運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值（VaR）模型、壓力測試等方法，對(duì)住房抵押貸款證券化市場面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行量化分析，為市場參與者和監(jiān)管部門提供了風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和管理的依據(jù)。在國內(nèi)，隨著住房抵押貸款證券化試點(diǎn)工作的逐步推進(jìn)，相關(guān)研究也日益豐富。早期的研究主要集中于對(duì)國外住房抵押貸款證券化模式的介紹和借鑒，為我國開展住房抵押貸款證券化提供理論參考。近年來，國內(nèi)學(xué)者開始結(jié)合我國國情，深入研究住房抵押貸款證券化在我國的法律制度建設(shè)、市場發(fā)展現(xiàn)狀以及面臨的問題與挑戰(zhàn)。在法律制度方面，學(xué)者們普遍認(rèn)為我國現(xiàn)行法律在SPV的設(shè)立、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、稅收政策等方面存在諸多不完善之處，制約了住房抵押貸款證券化的發(fā)展。例如，在SPV的設(shè)立上，我國目前缺乏專門的法律規(guī)定，導(dǎo)致SPV在法律地位、組織形式、運(yùn)營規(guī)范等方面存在不確定性；在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方面，我國現(xiàn)行的債權(quán)轉(zhuǎn)讓法律規(guī)定與住房抵押貸款證券化的實(shí)際操作存在一定沖突，影響了資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效率和安全性；在稅收政策方面，我國目前尚未建立完善的針對(duì)住房抵押貸款證券化的稅收制度，存在重復(fù)征稅等問題，增加了證券化的成本。在市場發(fā)展方面，國內(nèi)學(xué)者對(duì)我國住房抵押貸款證券化市場的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、參與主體等進(jìn)行了分析。研究發(fā)現(xiàn)，我國住房抵押貸款證券化市場規(guī)模相對(duì)較小，與我國龐大的住房市場和金融市場規(guī)模不相匹配；市場結(jié)構(gòu)不夠合理，產(chǎn)品類型單一，主要以RMBS為主，缺乏多樣化的創(chuàng)新產(chǎn)品；參與主體相對(duì)有限，主要集中在商業(yè)銀行、證券公司等金融機(jī)構(gòu)，投資者群體不夠廣泛，市場活躍度有待提高。在風(fēng)險(xiǎn)防范方面，國內(nèi)學(xué)者強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理和監(jiān)管，建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和監(jiān)管體系，防范住房抵押貸款證券化可能帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。盡管國內(nèi)外學(xué)者在住房抵押貸款證券化立法研究方面取得了豐碩成果，但仍存在一些不足之處。在國際研究中，雖然對(duì)住房抵押貸款證券化的法律制度和市場運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行了深入研究，但在不同國家和地區(qū)法律制度的融合與協(xié)調(diào)方面研究相對(duì)較少。隨著全球金融市場一體化的發(fā)展，住房抵押貸款證券化涉及的跨國交易日益增多，如何協(xié)調(diào)不同國家和地區(qū)的法律制度，避免法律沖突，成為亟待解決的問題。在國內(nèi)研究中，雖然對(duì)我國住房抵押貸款證券化的法律制度建設(shè)和市場發(fā)展問題進(jìn)行了探討，但在具體的立法建議和實(shí)踐操作方面，研究還不夠深入和細(xì)化。例如，在SPV的法律構(gòu)建上，雖然提出了設(shè)立特殊目的公司（SPC）或特殊目的信托（SPT）等建議，但對(duì)于如何解決設(shè)立過程中面臨的法律障礙，如公司注冊、信托登記等問題，缺乏具體的解決方案；在稅收政策方面，雖然指出了重復(fù)征稅等問題，但對(duì)于如何制定合理的稅收政策，降低證券化成本，缺乏深入的研究和具體的政策建議。此外，在住房抵押貸款證券化與我國金融市場整體發(fā)展的協(xié)同性研究方面，也存在一定的不足，需要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)住房抵押貸款證券化與金融市場其他領(lǐng)域相互關(guān)系的研究，以促進(jìn)我國金融市場的整體穩(wěn)定和健康發(fā)展。1.3研究方法與創(chuàng)新點(diǎn)在本研究中，綜合運(yùn)用多種研究方法，力求全面、深入地剖析我國住房抵押貸款證券化的立法問題，為提出切實(shí)可行的立法建議奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。采用文獻(xiàn)研究法，系統(tǒng)收集國內(nèi)外關(guān)于住房抵押貸款證券化立法的學(xué)術(shù)論文、專著、政策文件、研究報(bào)告等各類文獻(xiàn)資料。對(duì)這些資料進(jìn)行細(xì)致梳理與深入分析，全面了解國內(nèi)外住房抵押貸款證券化立法的發(fā)展歷程、研究現(xiàn)狀以及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，從而準(zhǔn)確把握該領(lǐng)域的研究動(dòng)態(tài)和發(fā)展趨勢，為后續(xù)研究提供充分的理論支持和豐富的實(shí)踐參考。例如，通過對(duì)美國住房抵押貸款證券化相關(guān)法律文獻(xiàn)的研究，深入了解其特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）的法律構(gòu)建、資產(chǎn)“真實(shí)銷售”的法律界定以及投資者權(quán)益保護(hù)等方面的法律規(guī)定和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為我國住房抵押貸款證券化立法提供有益借鑒。運(yùn)用比較分析法，對(duì)不同國家和地區(qū)住房抵押貸款證券化的立法模式、法律制度以及監(jiān)管體系進(jìn)行對(duì)比分析。通過深入剖析各國在住房抵押貸款證券化立法方面的特點(diǎn)、優(yōu)勢和不足，總結(jié)出具有普遍適用性的立法經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律，結(jié)合我國國情，為完善我國住房抵押貸款證券化立法提供參考依據(jù)。例如，對(duì)比美國、英國、日本等國家在住房抵押貸款證券化法律制度上的差異，分析其對(duì)市場發(fā)展的影響，從中找出適合我國的立法模式和制度設(shè)計(jì)。同時(shí)，對(duì)我國不同地區(qū)住房抵押貸款證券化試點(diǎn)的實(shí)踐情況進(jìn)行比較，分析各地在立法實(shí)踐中遇到的問題和取得的經(jīng)驗(yàn)，為制定全國統(tǒng)一的住房抵押貸款證券化立法提供實(shí)踐基礎(chǔ)。借助案例研究法，選取國內(nèi)外住房抵押貸款證券化的典型案例進(jìn)行深入剖析。通過對(duì)案例的詳細(xì)分析，深入了解住房抵押貸款證券化在實(shí)際操作過程中所涉及的法律問題、風(fēng)險(xiǎn)防范措施以及投資者權(quán)益保護(hù)等方面的實(shí)際情況，總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)，為我國住房抵押貸款證券化立法提供實(shí)踐指導(dǎo)。例如，對(duì)美國次貸危機(jī)中住房抵押貸款證券化引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)案例進(jìn)行研究，分析其在資產(chǎn)質(zhì)量評(píng)估、信用評(píng)級(jí)、信息披露等環(huán)節(jié)存在的法律漏洞和監(jiān)管缺陷，從中吸取教訓(xùn)，完善我國住房抵押貸款證券化的風(fēng)險(xiǎn)防范法律制度。同時(shí)，對(duì)我國建設(shè)銀行“建元”住房抵押貸款支持證券等成功案例進(jìn)行研究，總結(jié)其在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、交易結(jié)構(gòu)、法律合規(guī)等方面的經(jīng)驗(yàn)，為我國住房抵押貸款證券化的立法實(shí)踐提供參考。本研究在視角和內(nèi)容上具有一定的創(chuàng)新之處。在研究視角方面，突破了以往單純從金融市場或法律制度角度研究住房抵押貸款證券化的局限，將金融市場發(fā)展與法律制度建設(shè)緊密結(jié)合，從兩者相互影響、相互促進(jìn)的角度出發(fā)，深入探討住房抵押貸款證券化立法問題。不僅關(guān)注法律制度對(duì)住房抵押貸款證券化市場發(fā)展的規(guī)范和保障作用，還注重研究金融市場的創(chuàng)新需求對(duì)法律制度變革的推動(dòng)作用，為住房抵押貸款證券化立法研究提供了一個(gè)全新的視角。在研究內(nèi)容方面，本研究針對(duì)我國住房抵押貸款證券化立法中一些尚未得到充分關(guān)注或深入研究的關(guān)鍵問題進(jìn)行了深入探討。例如，在特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）的法律構(gòu)建方面，不僅對(duì)SPV的組織形式、設(shè)立條件、運(yùn)營規(guī)范等常規(guī)問題進(jìn)行研究，還重點(diǎn)關(guān)注了SPV在我國現(xiàn)行法律框架下所面臨的法律障礙及解決方案，如公司注冊、信托登記等問題，提出了具有針對(duì)性和可操作性的立法建議。在稅收政策方面，深入研究了我國住房抵押貸款證券化稅收制度存在的問題，通過對(duì)不同稅收政策對(duì)證券化成本和市場發(fā)展影響的分析，提出了完善我國住房抵押貸款證券化稅收政策的具體建議，以降低證券化成本，促進(jìn)市場發(fā)展。此外，本研究還加強(qiáng)了對(duì)住房抵押貸款證券化與我國金融市場整體發(fā)展協(xié)同性的研究，分析了住房抵押貸款證券化對(duì)金融市場其他領(lǐng)域的影響以及金融市場整體環(huán)境對(duì)住房抵押貸款證券化發(fā)展的制約因素，提出了促進(jìn)兩者協(xié)同發(fā)展的法律建議，為我國金融市場的整體穩(wěn)定和健康發(fā)展提供了有益參考。二、住房抵押貸款證券化立法的理論基礎(chǔ)2.1住房抵押貸款證券化概述2.1.1基本概念與運(yùn)作流程住房抵押貸款證券化（Mortgage-BackedSecuritization，MBS），是資產(chǎn)證券化領(lǐng)域中極為重要且基礎(chǔ)的一種形式，它將銀行或其他金融機(jī)構(gòu)所持有的住房抵押貸款，轉(zhuǎn)化為可在資本市場上交易流通的證券。其核心原理在于將缺乏流動(dòng)性但能產(chǎn)生可預(yù)見穩(wěn)定現(xiàn)金流的住房抵押貸款資產(chǎn)，通過特定的結(jié)構(gòu)安排，對(duì)資產(chǎn)中的風(fēng)險(xiǎn)與收益要素進(jìn)行分離和重組，從而使其轉(zhuǎn)變?yōu)榭稍诮鹑谑袌錾铣鍪酆土魍ǖ淖C券。這一過程不僅實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的流動(dòng)，還為金融市場帶來了新的活力和投資選擇。住房抵押貸款證券化的運(yùn)作流程較為復(fù)雜，涉及多個(gè)關(guān)鍵步驟。首先是貸款匯集與資產(chǎn)池組建。商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)作為發(fā)起人，將其持有的眾多住房抵押貸款進(jìn)行匯總。這些貸款通常具有相似的特征，如貸款期限、利率類型、借款人信用狀況等，以便于后續(xù)的管理和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。例如，一家商業(yè)銀行將其發(fā)放的1000筆住房抵押貸款，按照貸款期限在20-30年、利率為固定利率或浮動(dòng)利率等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類篩選，然后將符合條件的貸款組合在一起，形成一個(gè)住房抵押貸款資產(chǎn)池。通過這種方式，將分散的小額貸款集中起來，為證券化奠定基礎(chǔ)。組建特殊目的機(jī)構(gòu)（SpecialPurposeVehicle，SPV）是運(yùn)作流程的重要環(huán)節(jié)。SPV是住房抵押貸款證券化的核心主體，其設(shè)立的目的在于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)隔離，即通過特殊的法律結(jié)構(gòu)和運(yùn)營機(jī)制，確保證券化資產(chǎn)與發(fā)起人的其他資產(chǎn)相分離，即使發(fā)起人面臨破產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)，證券化資產(chǎn)也不會(huì)受到影響，從而保障投資者的權(quán)益。在實(shí)踐中，SPV主要有信托型（SPT）和公司型（SPC）兩種形式。信托型SPV是依據(jù)信托法律制度設(shè)立的，發(fā)起人將住房抵押貸款資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券；公司型SPV則是按照公司法設(shè)立的特殊目的公司，專門從事住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)。我國目前主要采用信托型SPV，根據(jù)《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》，資產(chǎn)證券化是以銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為發(fā)起機(jī)構(gòu)，將信貸資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券。例如，中國建設(shè)銀行在開展住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)時(shí)，通常會(huì)選擇一家符合資質(zhì)的信托投資公司作為SPV，將其住房抵押貸款資產(chǎn)信托給該信托公司，由信托公司負(fù)責(zé)后續(xù)的證券化操作。信用增級(jí)與信用評(píng)級(jí)在住房抵押貸款證券化中至關(guān)重要。信用增級(jí)是通過一系列金融工具和技術(shù)手段，提升住房抵押貸款支持證券的信用等級(jí)，降低投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)，從而提高證券的市場吸引力。常見的信用增級(jí)方式包括內(nèi)部增級(jí)和外部增級(jí)。內(nèi)部增級(jí)主要有優(yōu)先/次級(jí)結(jié)構(gòu)、超額抵押、儲(chǔ)備金賬戶等方式。以優(yōu)先/次級(jí)結(jié)構(gòu)為例，將住房抵押貸款支持證券分為優(yōu)先級(jí)證券和次級(jí)證券，優(yōu)先級(jí)證券在本金和利息的償付上具有優(yōu)先權(quán)利，次級(jí)證券則承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)，為優(yōu)先級(jí)證券提供信用支持。外部增級(jí)則主要依靠第三方機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保或保險(xiǎn)，如專業(yè)的金融擔(dān)保公司為住房抵押貸款支持證券提供擔(dān)保，當(dāng)證券出現(xiàn)違約時(shí)，由擔(dān)保公司向投資者支付本息。信用評(píng)級(jí)則是由專業(yè)的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，如標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪、惠譽(yù)等，對(duì)住房抵押貸款支持證券進(jìn)行全面評(píng)估，綜合考慮資產(chǎn)池的質(zhì)量、信用增級(jí)措施、市場環(huán)境等因素，確定證券的信用等級(jí)，為投資者提供決策參考。例如，標(biāo)準(zhǔn)普爾在對(duì)某一住房抵押貸款支持證券進(jìn)行評(píng)級(jí)時(shí)，會(huì)詳細(xì)分析資產(chǎn)池中貸款的違約概率、提前還款可能性、抵押物價(jià)值波動(dòng)等因素，最終給出相應(yīng)的信用評(píng)級(jí)，如AAA、AA、A等不同等級(jí)，幫助投資者了解證券的風(fēng)險(xiǎn)水平。證券發(fā)行與交易是住房抵押貸款證券化的最后一個(gè)環(huán)節(jié)。SPV在完成信用增級(jí)和信用評(píng)級(jí)后，將住房抵押貸款支持證券在資本市場上向投資者發(fā)行。投資者可以根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)偏好和投資目標(biāo)，選擇購買不同類型和等級(jí)的證券。在我國，住房抵押貸款支持證券主要在銀行間債券市場交易，投資者包括商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、基金公司等各類金融機(jī)構(gòu)。例如，2024年，某銀行發(fā)行的住房抵押貸款支持證券在銀行間債券市場上市交易，吸引了多家商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司參與認(rèn)購，這些機(jī)構(gòu)根據(jù)自身的資金狀況和投資策略，購買了不同規(guī)模和等級(jí)的證券，實(shí)現(xiàn)了資金的融通和資產(chǎn)的配置。證券發(fā)行后，投資者可以在二級(jí)市場上進(jìn)行交易，通過買賣證券獲取差價(jià)收益或持有證券獲取穩(wěn)定的本息收益，進(jìn)一步提高了證券的流動(dòng)性和市場活躍度。2.1.2主要參與主體及其法律關(guān)系住房抵押貸款證券化涉及多個(gè)參與主體，各主體在證券化過程中扮演著不同的角色，相互之間存在著復(fù)雜的法律關(guān)系。商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)作為發(fā)起人，是住房抵押貸款證券化的起點(diǎn)。其主要職責(zé)是發(fā)放住房抵押貸款，并將這些貸款進(jìn)行匯集和篩選，確定用于證券化的資產(chǎn)池。在法律關(guān)系上，發(fā)起人與借款人之間存在著債權(quán)債務(wù)關(guān)系，發(fā)起人是債權(quán)人，借款人是債務(wù)人，借款人有義務(wù)按照貸款合同的約定，按時(shí)足額償還貸款本息。例如，當(dāng)借款人向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房抵押貸款時(shí)，雙方簽訂貸款合同，明確貸款金額、利率、還款期限等條款，借款人需按照合同約定履行還款義務(wù)，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。發(fā)起人與SPV之間則是債權(quán)讓與關(guān)系，發(fā)起人以符合真實(shí)銷售要件的方式，將其對(duì)借款人所享有的住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給SPV。根據(jù)我國《合同法》規(guī)定，債權(quán)讓與需以合同方式進(jìn)行，且以通知債務(wù)人為生效要件，即發(fā)起人向借款人發(fā)出債權(quán)讓與通知后，該轉(zhuǎn)讓行為對(duì)借款人產(chǎn)生法律約束力。例如，商業(yè)銀行將住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給SPV時(shí)，需簽訂債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并向借款人發(fā)出通知，告知其債權(quán)已轉(zhuǎn)讓，此后借款人應(yīng)向SPV履行還款義務(wù)。特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）是住房抵押貸款證券化的核心主體，其主要作用是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)隔離和證券的發(fā)行。對(duì)于信托型SPV，它與發(fā)起人之間是信托關(guān)系，發(fā)起人將住房抵押貸款資產(chǎn)信托給SPV，SPV成為信托財(cái)產(chǎn)的受托人，以自己的名義管理和處分信托財(cái)產(chǎn)。在證券發(fā)行方面，SPV與投資人之間是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，當(dāng)SPV發(fā)行的證券以債券形式出現(xiàn)時(shí)，投資人是債權(quán)人，SPV是債務(wù)人，SPV有義務(wù)按照證券發(fā)行條款，向投資人按期支付債券本金和利息，并履行信息披露義務(wù)。例如，SPV發(fā)行住房抵押貸款支持債券，投資人購買債券后，SPV需定期向投資人公布資產(chǎn)池的運(yùn)營情況、還款情況等信息，保障投資人的知情權(quán)。對(duì)于公司型SPV，它與發(fā)起人之間是資產(chǎn)買賣關(guān)系，發(fā)起人將住房抵押貸款資產(chǎn)出售給SPV，SPV支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)。在與投資人的關(guān)系上，同樣是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，SPV需按照約定向投資人履行償付義務(wù)。信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在住房抵押貸款證券化中承擔(dān)著評(píng)估證券信用風(fēng)險(xiǎn)、確定信用等級(jí)的重要職責(zé)。其與SPV之間是委托關(guān)系，SPV委托信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)住房抵押貸款支持證券進(jìn)行評(píng)級(jí)，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)依據(jù)專業(yè)的評(píng)級(jí)方法和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)證券的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，并出具評(píng)級(jí)報(bào)告。信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)結(jié)果對(duì)投資者的決策具有重要影響，因此其應(yīng)保持獨(dú)立性和公正性，確保評(píng)級(jí)結(jié)果的準(zhǔn)確性。例如，穆迪公司受某SPV委托，對(duì)其發(fā)行的住房抵押貸款支持證券進(jìn)行評(píng)級(jí)，穆迪公司需嚴(yán)格按照自身的評(píng)級(jí)模型和流程，對(duì)資產(chǎn)池質(zhì)量、信用增級(jí)措施等進(jìn)行全面分析，最終給出客觀、公正的評(píng)級(jí)結(jié)果。投資者是住房抵押貸款證券化的資金提供者，通過購買住房抵押貸款支持證券，為整個(gè)證券化過程提供資金支持。投資者與SPV之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系決定了投資者享有按期收回債券本金和利息、轉(zhuǎn)讓投資以及向SPV了解發(fā)行人財(cái)務(wù)、經(jīng)營狀況等相關(guān)信息的權(quán)利。同時(shí)，投資者也面臨著證券價(jià)格波動(dòng)、信用風(fēng)險(xiǎn)等投資風(fēng)險(xiǎn)，需要根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力和投資目標(biāo)，謹(jǐn)慎選擇投資產(chǎn)品。例如，某保險(xiǎn)公司作為投資者，購買了一定規(guī)模的住房抵押貸款支持證券，在持有期間，它有權(quán)要求SPV按照約定支付本息，并有權(quán)了解資產(chǎn)池的運(yùn)營情況，以便及時(shí)調(diào)整投資策略。信用增級(jí)機(jī)構(gòu)為住房抵押貸款證券提供擔(dān)保或保險(xiǎn)，以提高證券的信用等級(jí)，降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)。其與SPV之間是擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)合同關(guān)系，信用增級(jí)機(jī)構(gòu)根據(jù)合同約定，在證券出現(xiàn)違約等風(fēng)險(xiǎn)事件時(shí)，向投資者承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任或支付保險(xiǎn)賠償金。例如，一家專業(yè)的金融擔(dān)保公司與SPV簽訂擔(dān)保合同，為其發(fā)行的住房抵押貸款支持證券提供擔(dān)保，當(dāng)證券出現(xiàn)違約時(shí)，擔(dān)保公司需按照合同約定，向投資者支付相應(yīng)的本息，保障投資者的利益。2.2住房抵押貸款證券化立法的必要性2.2.1規(guī)范市場秩序的需求當(dāng)前，我國住房抵押貸款證券化市場尚處于發(fā)展階段，市場秩序的規(guī)范程度對(duì)其健康發(fā)展至關(guān)重要。然而，由于缺乏完善的專門立法，市場在運(yùn)行過程中暴露出諸多問題，嚴(yán)重影響了市場的有序性和穩(wěn)定性。在市場準(zhǔn)入方面，目前缺乏明確統(tǒng)一的法律標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范參與住房抵押貸款證券化的各類主體。這導(dǎo)致一些不具備相應(yīng)資質(zhì)和能力的機(jī)構(gòu)得以進(jìn)入市場，增加了市場的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。例如，對(duì)于特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV），我國現(xiàn)行法律未對(duì)其設(shè)立條件、組織形式、業(yè)務(wù)范圍等作出詳細(xì)且統(tǒng)一的規(guī)定，使得SPV在設(shè)立和運(yùn)營過程中存在較大的隨意性。一些SPV可能因資本實(shí)力不足、風(fēng)險(xiǎn)管理能力薄弱等問題，難以有效承擔(dān)住房抵押貸款證券化的核心職責(zé)，進(jìn)而影響整個(gè)證券化業(yè)務(wù)的順利開展。在實(shí)際操作中，部分地區(qū)出現(xiàn)了一些小型金融機(jī)構(gòu)試圖設(shè)立SPV參與住房抵押貸款證券化，但因其缺乏專業(yè)的金融人才和完善的風(fēng)險(xiǎn)管控體系，在資產(chǎn)池組建、信用增級(jí)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤，導(dǎo)致證券化產(chǎn)品的質(zhì)量受到質(zhì)疑，投資者的信心受到打擊。交易行為的規(guī)范缺失也是一個(gè)突出問題。住房抵押貸款證券化涉及多個(gè)環(huán)節(jié)和復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)，各參與主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系需要通過明確的法律規(guī)范來界定。然而，目前我國在這方面的法律規(guī)定較為模糊，導(dǎo)致在實(shí)際交易中，各方對(duì)于自身的權(quán)利和義務(wù)理解不一致，容易引發(fā)糾紛。例如，在資產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)，關(guān)于住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的通知方式、通知時(shí)間、通知效力等問題，現(xiàn)行法律規(guī)定不夠明確，這使得發(fā)起人與SPV之間的債權(quán)轉(zhuǎn)讓可能存在法律瑕疵。一旦出現(xiàn)糾紛，不僅會(huì)影響交易的正常進(jìn)行，還會(huì)增加交易成本和法律風(fēng)險(xiǎn)。在某些案例中，由于債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知的問題，借款人對(duì)還款對(duì)象產(chǎn)生疑惑，導(dǎo)致還款出現(xiàn)延遲或錯(cuò)誤，進(jìn)而影響了資產(chǎn)池的現(xiàn)金流穩(wěn)定性，給投資者帶來損失。監(jiān)管體系的不完善是影響市場秩序的另一個(gè)重要因素。住房抵押貸款證券化市場涉及銀行、證券、信托等多個(gè)金融領(lǐng)域，需要多部門協(xié)同監(jiān)管。然而，目前我國各監(jiān)管部門之間缺乏有效的協(xié)調(diào)機(jī)制，存在監(jiān)管重疊和監(jiān)管空白的現(xiàn)象。例如，在住房抵押貸款證券化產(chǎn)品的發(fā)行和交易過程中，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部門都有一定的監(jiān)管職責(zé)，但由于各部門之間的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)和政策存在差異，導(dǎo)致監(jiān)管效率低下。一些證券化產(chǎn)品可能會(huì)利用監(jiān)管漏洞，在不同監(jiān)管部門的管轄范圍之間游走，逃避監(jiān)管，從而擾亂市場秩序。部分住房抵押貸款證券化產(chǎn)品在信息披露方面存在問題，未能按照相關(guān)規(guī)定向投資者充分披露資產(chǎn)池的詳細(xì)信息、風(fēng)險(xiǎn)狀況等，但由于監(jiān)管部門之間的職責(zé)不清，未能及時(shí)對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行有效的監(jiān)管和處罰，損害了投資者的利益。2.2.2保護(hù)投資者權(quán)益的需要在住房抵押貸款證券化這一復(fù)雜的金融活動(dòng)中，投資者面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)，而完善的立法對(duì)于保護(hù)投資者權(quán)益至關(guān)重要。由于住房抵押貸款證券化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)復(fù)雜，投資者難以全面了解產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)特征和收益狀況。資產(chǎn)池中的住房抵押貸款涉及眾多借款人，其信用狀況、還款能力、抵押物價(jià)值等因素都可能發(fā)生變化，這些變化會(huì)直接影響證券化產(chǎn)品的收益和風(fēng)險(xiǎn)。例如，當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動(dòng)，房價(jià)下跌時(shí)，抵押物的價(jià)值可能會(huì)縮水，導(dǎo)致借款人違約風(fēng)險(xiǎn)增加，進(jìn)而影響投資者的本金和利息收益。然而，目前我國在住房抵押貸款證券化的信息披露方面，缺乏明確且嚴(yán)格的法律規(guī)定，發(fā)起人、SPV等相關(guān)主體可能未能充分、準(zhǔn)確地向投資者披露這些重要信息，使得投資者在做出投資決策時(shí)缺乏足夠的依據(jù)，容易遭受損失。在一些案例中，由于信息披露不充分，投資者在購買住房抵押貸款證券化產(chǎn)品后，才發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)高于預(yù)期，而此時(shí)已無法及時(shí)調(diào)整投資策略，導(dǎo)致投資損失。住房抵押貸款證券化涉及多個(gè)參與主體，各主體之間的利益訴求存在差異，投資者的權(quán)益容易受到其他主體的侵害。例如，發(fā)起人為了追求自身利益最大化，可能會(huì)降低對(duì)住房抵押貸款的審核標(biāo)準(zhǔn)，將一些質(zhì)量較差的貸款納入資產(chǎn)池，從而增加了證券化產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)。在缺乏有效法律約束的情況下，發(fā)起人可能不會(huì)充分考慮投資者的利益，導(dǎo)致投資者面臨更高的風(fēng)險(xiǎn)。一些信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)為了獲取業(yè)務(wù)，可能會(huì)出具虛假或不準(zhǔn)確的信用評(píng)級(jí)報(bào)告，誤導(dǎo)投資者。如果沒有完善的法律制度對(duì)這些行為進(jìn)行規(guī)范和制裁，投資者的權(quán)益將無法得到有效保障。在國際上，曾發(fā)生過信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)為了自身利益，對(duì)住房抵押貸款證券化產(chǎn)品給予過高評(píng)級(jí)，導(dǎo)致投資者大量購買，最終在產(chǎn)品違約時(shí)遭受巨大損失的案例。我國也應(yīng)吸取這些教訓(xùn)，通過立法加強(qiáng)對(duì)各參與主體的行為約束，保護(hù)投資者權(quán)益。2.2.3促進(jìn)金融創(chuàng)新與穩(wěn)定的要求住房抵押貸款證券化作為一種重要的金融創(chuàng)新工具，對(duì)我國金融市場的發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義。完善的立法能夠?yàn)榻鹑趧?chuàng)新提供有力的支持和保障，促進(jìn)住房抵押貸款證券化的健康發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)整個(gè)金融市場的創(chuàng)新與繁榮。法律制度的完善能夠?yàn)樽》康盅嘿J款證券化的創(chuàng)新提供明確的規(guī)則和指引。在住房抵押貸款證券化過程中，需要不斷創(chuàng)新金融產(chǎn)品和交易結(jié)構(gòu)，以滿足不同投資者的需求和市場發(fā)展的需要。然而，創(chuàng)新活動(dòng)必須在法律的框架內(nèi)進(jìn)行，否則可能會(huì)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。例如，在設(shè)計(jì)新的住房抵押貸款證券化產(chǎn)品時(shí)，需要明確產(chǎn)品的法律性質(zhì)、發(fā)行方式、交易規(guī)則等，以確保產(chǎn)品的合法性和有效性。如果沒有完善的立法，金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行創(chuàng)新時(shí)可能會(huì)面臨法律不確定性，不敢輕易嘗試新的產(chǎn)品和交易模式，從而抑制了金融創(chuàng)新的活力。通過立法明確住房抵押貸款證券化的相關(guān)規(guī)則，可以為金融機(jī)構(gòu)提供創(chuàng)新的空間和動(dòng)力，鼓勵(lì)他們開發(fā)更多符合市場需求的金融產(chǎn)品，提高金融市場的效率和競爭力。住房抵押貸款證券化涉及大量的金融資產(chǎn)和資金流動(dòng)，如果缺乏有效的法律監(jiān)管，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，很容易引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，危及金融市場的穩(wěn)定。完善的立法能夠建立健全風(fēng)險(xiǎn)防范和監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的全過程監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和化解潛在的風(fēng)險(xiǎn)。例如，通過立法明確監(jiān)管部門的職責(zé)和權(quán)限，加強(qiáng)對(duì)發(fā)起機(jī)構(gòu)、SPV、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等參與主體的監(jiān)管，規(guī)范其業(yè)務(wù)行為，防止過度投機(jī)和違規(guī)操作。同時(shí)，立法可以要求建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)住房抵押貸款證券化產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測和評(píng)估，一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)超出合理范圍，及時(shí)采取措施進(jìn)行防范和化解。在2008年全球金融危機(jī)中，美國住房抵押貸款證券化市場的過度發(fā)展和監(jiān)管缺失，導(dǎo)致大量次級(jí)抵押貸款被證券化，最終引發(fā)了系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，給全球金融市場帶來了巨大沖擊。我國應(yīng)借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，通過立法加強(qiáng)對(duì)住房抵押貸款證券化市場的監(jiān)管，防范類似風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，維護(hù)金融市場的穩(wěn)定。三、我國住房抵押貸款證券化立法現(xiàn)狀與問題剖析3.1立法現(xiàn)狀梳理我國住房抵押貸款證券化的立法工作隨著市場的發(fā)展逐步推進(jìn)，已初步構(gòu)建起一套涵蓋多方面規(guī)定的法律體系，為住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)提供了一定的法律依據(jù)和規(guī)范框架?！吨腥A人民共和國信托法》作為我國信托領(lǐng)域的基礎(chǔ)性法律，為住房抵押貸款證券化采用信托模式提供了關(guān)鍵的法律支撐。該法明確規(guī)定了信托的設(shè)立、信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性、信托當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)等核心內(nèi)容，確保了特殊目的信托（SPT）在住房抵押貸款證券化中的合法地位和有效運(yùn)作。在住房抵押貸款證券化過程中，發(fā)起人將住房抵押貸款資產(chǎn)信托給SPT，依據(jù)《信托法》，信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于發(fā)起人和受托人的固有財(cái)產(chǎn)，即使發(fā)起人或受托人面臨破產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)，信托財(cái)產(chǎn)也不會(huì)被納入清算范圍，從而實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)隔離，保障了投資者的權(quán)益。例如，在“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券”項(xiàng)目中，中國建設(shè)銀行作為發(fā)起人將住房抵押貸款資產(chǎn)信托給中信信托，正是基于《信托法》的相關(guān)規(guī)定，確保了該項(xiàng)目的順利開展。《中華人民共和國證券法》對(duì)證券的發(fā)行、交易、監(jiān)管等方面作出了全面規(guī)定，為住房抵押貸款支持證券的發(fā)行和交易提供了基本的法律準(zhǔn)則。它明確了證券發(fā)行的條件、程序，規(guī)范了證券交易的場所、方式和行為，保障了證券市場的公平、公正、公開。住房抵押貸款支持證券作為一種證券形式，在發(fā)行和交易過程中必須遵循《證券法》的相關(guān)規(guī)定。例如，在證券發(fā)行環(huán)節(jié)，需要按照《證券法》的要求進(jìn)行信息披露，向投資者充分揭示證券的風(fēng)險(xiǎn)和收益特征；在交易環(huán)節(jié)，要遵守證券交易場所的規(guī)則，確保交易的合法合規(guī)?！缎刨J資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》由中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布，是我國住房抵押貸款證券化試點(diǎn)階段的重要規(guī)范性文件。該辦法對(duì)信貸資產(chǎn)證券化的基本概念、參與主體、業(yè)務(wù)流程、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，為住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的開展提供了具體的操作指引。它明確了資產(chǎn)證券化是以銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為發(fā)起機(jī)構(gòu)，將信貸資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券的結(jié)構(gòu)性融資活動(dòng)，并對(duì)發(fā)起機(jī)構(gòu)、受托機(jī)構(gòu)、信用增級(jí)機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等參與主體的資格條件、職責(zé)義務(wù)作出了明確規(guī)定?！督鹑跈C(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)監(jiān)督管理辦法》則進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理，對(duì)特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）的市場準(zhǔn)入、業(yè)務(wù)運(yùn)作、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面提出了嚴(yán)格要求。例如，該辦法規(guī)定信托受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定完成重新登記三年以上，注冊資本不低于五億元人民幣，并且最近三年年末的凈資產(chǎn)不低于五億元人民幣，這有助于篩選出具備較強(qiáng)實(shí)力和風(fēng)險(xiǎn)管理能力的SPV，保障住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的穩(wěn)健開展。此外，我國在稅收、會(huì)計(jì)、擔(dān)保等相關(guān)領(lǐng)域的法律法規(guī)也對(duì)住房抵押貸款證券化產(chǎn)生著重要影響。在稅收方面，目前雖然沒有專門針對(duì)住房抵押貸款證券化的稅收法規(guī)，但在實(shí)際操作中，需要依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》《中華人民共和國增值稅暫行條例》等相關(guān)稅收法律法規(guī)來處理證券化過程中的稅務(wù)問題，明確各參與主體的納稅義務(wù)和稅收優(yōu)惠政策。在會(huì)計(jì)處理上，要遵循《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》等相關(guān)規(guī)定，對(duì)住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)涉及的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、收入確認(rèn)、費(fèi)用核算等進(jìn)行規(guī)范的會(huì)計(jì)核算，確保財(cái)務(wù)信息的真實(shí)、準(zhǔn)確。在擔(dān)保方面，《中華人民共和國擔(dān)保法》為住房抵押貸款證券化中的信用增級(jí)提供了法律依據(jù)，信用增級(jí)機(jī)構(gòu)可以依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，通過提供擔(dān)保、抵押、質(zhì)押等方式為住房抵押貸款支持證券增信，提高證券的信用等級(jí)和市場吸引力。3.2存在的問題分析3.2.1法律體系不完善目前，我國住房抵押貸款證券化領(lǐng)域缺乏一部全面且專門的立法，這使得相關(guān)業(yè)務(wù)在開展過程中面臨諸多困境?，F(xiàn)有法規(guī)雖在一定程度上對(duì)住房抵押貸款證券化有所涉及，但由于這些法規(guī)分散于不同的法律文件和部門規(guī)章之中，缺乏系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性，難以形成一個(gè)完整、高效的法律體系，導(dǎo)致各參與主體在實(shí)際操作中常常無所適從?！缎刨J資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》和《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)監(jiān)督管理辦法》主要是針對(duì)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)工作制定的，對(duì)住房抵押貸款證券化的規(guī)范相對(duì)籠統(tǒng)，難以全面涵蓋住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的復(fù)雜需求。在資產(chǎn)池的組建、管理以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，這些法規(guī)未能提供詳細(xì)、具體的操作指引，使得金融機(jī)構(gòu)在實(shí)踐中面臨諸多不確定性。例如，在資產(chǎn)池的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面，缺乏明確的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和方法，不同金融機(jī)構(gòu)可能采用不同的評(píng)估方式，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果缺乏可比性，增加了市場的風(fēng)險(xiǎn)和投資者的決策難度。在稅收政策方面，我國目前尚未形成一套專門針對(duì)住房抵押貸款證券化的稅收制度。住房抵押貸款證券化過程中涉及多個(gè)環(huán)節(jié)和多種主體，如發(fā)起機(jī)構(gòu)、特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）、投資者等，每個(gè)環(huán)節(jié)都可能涉及稅收問題。然而，現(xiàn)行稅收法規(guī)并未針對(duì)這些環(huán)節(jié)和主體制定明確、合理的稅收政策，導(dǎo)致在實(shí)際操作中出現(xiàn)了重復(fù)征稅等問題，增加了證券化的成本，降低了市場參與主體的積極性。在住房抵押貸款證券化的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)，發(fā)起機(jī)構(gòu)將住房抵押貸款資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給SPV時(shí)，可能需要繳納增值稅、印花稅等多種稅費(fèi)；在證券發(fā)行和交易環(huán)節(jié)，投資者購買和出售住房抵押貸款支持證券時(shí)，也可能面臨不同程度的稅收負(fù)擔(dān)。這些重復(fù)征稅問題使得住房抵押貸款證券化的成本大幅增加，削弱了其在市場上的競爭力，阻礙了業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展。3.2.2特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）相關(guān)法律障礙特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）作為住房抵押貸款證券化的核心主體，在我國現(xiàn)行法律框架下，無論是公司型SPV還是信托型SPV，都面臨著一系列法律障礙，這些障礙嚴(yán)重制約了住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的開展。在公司型SPV方面，我國《公司法》對(duì)公司的設(shè)立、運(yùn)營和監(jiān)管等方面有著嚴(yán)格的規(guī)定。公司型SPV的設(shè)立需要滿足較高的注冊資本要求，并且在運(yùn)營過程中需要遵循一系列復(fù)雜的公司治理和財(cái)務(wù)監(jiān)管規(guī)定，這使得公司型SPV的設(shè)立和運(yùn)營成本較高，限制了其在住房抵押貸款證券化中的應(yīng)用。我國《公司法》規(guī)定，有限責(zé)任公司的注冊資本最低限額為人民幣三萬元，股份有限公司的注冊資本最低限額為人民幣五百萬元。對(duì)于專門從事住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的公司型SPV來說，如此高的注冊資本要求可能會(huì)增加其設(shè)立難度和運(yùn)營成本。此外，公司型SPV在運(yùn)營過程中，需要按照《公司法》的規(guī)定進(jìn)行信息披露、召開股東大會(huì)、進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)等，這些程序繁瑣且成本較高，與住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)高效、靈活的需求不相適應(yīng)。公司型SPV在稅收方面也面臨著較大的壓力。根據(jù)我國現(xiàn)行稅收政策，公司型SPV在運(yùn)營過程中需要繳納企業(yè)所得稅等多種稅費(fèi)，這進(jìn)一步增加了其運(yùn)營成本。在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，公司型SPV從發(fā)起機(jī)構(gòu)購買住房抵押貸款資產(chǎn)時(shí)，可能需要繳納印花稅等稅費(fèi)；在證券發(fā)行和交易環(huán)節(jié)，公司型SPV獲得的收益需要繳納企業(yè)所得稅，這使得公司型SPV在稅收方面處于不利地位，影響了其在住房抵押貸款證券化市場中的競爭力。信托型SPV同樣面臨著諸多法律問題。雖然我國《信托法》為信托型SPV的設(shè)立和運(yùn)作提供了一定的法律依據(jù)，但在實(shí)際操作中，仍然存在一些不足之處。信托財(cái)產(chǎn)的登記制度不完善是一個(gè)突出問題。我國目前缺乏統(tǒng)一的信托財(cái)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和登記制度，導(dǎo)致信托財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬難以明確，這不僅增加了信托型SPV的設(shè)立難度，也給信托財(cái)產(chǎn)的管理和處分帶來了風(fēng)險(xiǎn)。例如，在住房抵押貸款證券化中，當(dāng)信托型SPV將住房抵押貸款資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu)時(shí)，由于缺乏明確的信托財(cái)產(chǎn)登記制度，可能會(huì)導(dǎo)致信托財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬存在爭議，影響證券化業(yè)務(wù)的順利進(jìn)行。信托型SPV在信息披露方面也存在不足。目前，我國對(duì)于信托型SPV的信息披露要求相對(duì)較低，缺乏明確、具體的信息披露標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這使得投資者難以全面、準(zhǔn)確地了解信托型SPV的運(yùn)營情況和風(fēng)險(xiǎn)狀況，增加了投資者的風(fēng)險(xiǎn)。在一些信托型SPV發(fā)行住房抵押貸款支持證券的案例中，由于信息披露不充分，投資者在購買證券后才發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)池的質(zhì)量存在問題，導(dǎo)致投資損失。3.2.3資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)范不明確在住房抵押貸款證券化過程中，原始權(quán)益人將住房抵押貸款組合出售給特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）是關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，但目前我國在這一環(huán)節(jié)的法律規(guī)范存在諸多不明確之處，尤其是抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓等法律手續(xù)的模糊，給資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的合法性和有效性帶來了很大的不確定性。根據(jù)我國《合同法》規(guī)定，債權(quán)轉(zhuǎn)讓需以合同方式進(jìn)行，且以通知債務(wù)人為生效要件。在住房抵押貸款證券化中，發(fā)起人將住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給SPV時(shí)，需要通知借款人。然而，在實(shí)際操作中，對(duì)于通知的方式、通知的時(shí)間以及通知的效力等問題，法律并未作出明確規(guī)定。一些發(fā)起人可能采用郵寄通知的方式，但由于地址變更等原因，借款人可能無法及時(shí)收到通知，這就可能導(dǎo)致債權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)借款人不發(fā)生效力，從而影響資產(chǎn)池的穩(wěn)定性和證券化的順利進(jìn)行。通知時(shí)間的不確定性也可能引發(fā)爭議，若通知時(shí)間過晚，可能會(huì)影響借款人的還款安排，增加違約風(fēng)險(xiǎn)；若通知時(shí)間過早，又可能會(huì)引起借款人的不安，對(duì)貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)生負(fù)面影響。在抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓方面，雖然《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但在住房抵押貸款證券化中，批量轉(zhuǎn)讓住房抵押貸款債權(quán)及相應(yīng)抵押權(quán)時(shí)，具體的操作流程和法律手續(xù)仍存在諸多模糊之處。盡管建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記有關(guān)問題的試行通知》，對(duì)批量辦理個(gè)人住房抵押權(quán)變更登記的條件、程序和時(shí)限等問題進(jìn)行了規(guī)定，但在實(shí)際執(zhí)行過程中，各地房地產(chǎn)管理部門的操作標(biāo)準(zhǔn)和流程并不統(tǒng)一，導(dǎo)致抵押權(quán)變更登記手續(xù)繁瑣、效率低下。在一些地區(qū)，由于房地產(chǎn)管理部門對(duì)抵押權(quán)變更登記的要求嚴(yán)格，需要提供大量的證明材料，且辦理時(shí)間較長，這不僅增加了證券化的成本和時(shí)間，也可能導(dǎo)致資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的延誤，影響證券化項(xiàng)目的進(jìn)度。3.2.4信用增級(jí)與評(píng)級(jí)的法律規(guī)制缺失信用增級(jí)和信用評(píng)級(jí)是住房抵押貸款證券化的重要環(huán)節(jié)，它們對(duì)于提高證券的信用等級(jí)、增強(qiáng)投資者信心以及保障證券化的順利進(jìn)行起著關(guān)鍵作用。然而，目前我國在這兩個(gè)環(huán)節(jié)缺乏明確的法律規(guī)范，這使得市場行為缺乏有效的約束和監(jiān)管，容易引發(fā)各種不規(guī)范行為，增加市場風(fēng)險(xiǎn)。在信用增級(jí)方面，我國目前沒有專門的法律對(duì)信用增級(jí)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、業(yè)務(wù)范圍、責(zé)任承擔(dān)等進(jìn)行明確規(guī)定。這導(dǎo)致市場上信用增級(jí)機(jī)構(gòu)的質(zhì)量參差不齊，一些不具備相應(yīng)實(shí)力和資質(zhì)的機(jī)構(gòu)也參與到住房抵押貸款證券化的信用增級(jí)業(yè)務(wù)中，增加了信用增級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)。由于缺乏法律規(guī)范，信用增級(jí)機(jī)構(gòu)在提供信用增級(jí)服務(wù)時(shí)，其行為缺乏有效的約束，可能會(huì)出現(xiàn)不履行或不完全履行信用增級(jí)義務(wù)的情況。一些信用增級(jí)機(jī)構(gòu)在與SPV簽訂信用增級(jí)協(xié)議后，可能會(huì)因?yàn)樽陨斫?jīng)營狀況惡化或其他原因，無法按照協(xié)議約定提供足額的擔(dān)保或保險(xiǎn)，從而使住房抵押貸款支持證券的信用等級(jí)下降，損害投資者的利益。信用評(píng)級(jí)環(huán)節(jié)同樣存在法律規(guī)制缺失的問題。我國目前沒有統(tǒng)一的信用評(píng)級(jí)法律，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn)營和監(jiān)管缺乏明確的法律依據(jù)。這使得信用評(píng)級(jí)市場競爭無序，一些信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)為了追求經(jīng)濟(jì)利益，可能會(huì)出具虛假或不準(zhǔn)確的信用評(píng)級(jí)報(bào)告，誤導(dǎo)投資者。在住房抵押貸款證券化中，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)結(jié)果直接影響投資者的決策，若評(píng)級(jí)結(jié)果不準(zhǔn)確，投資者可能會(huì)基于錯(cuò)誤的信息做出投資決策，導(dǎo)致投資損失。由于缺乏法律規(guī)范，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在評(píng)級(jí)過程中的信息披露義務(wù)不明確，投資者難以全面了解評(píng)級(jí)的依據(jù)和方法，無法對(duì)評(píng)級(jí)結(jié)果進(jìn)行有效的監(jiān)督和評(píng)估。3.2.5投資者保護(hù)法律機(jī)制不健全在住房抵押貸款證券化市場中，投資者是重要的參與主體，他們的權(quán)益保護(hù)直接關(guān)系到市場的穩(wěn)定和發(fā)展。然而，目前我國在投資者保護(hù)方面的法律機(jī)制尚不完善，在信息披露、風(fēng)險(xiǎn)提示等關(guān)鍵方面存在明顯的法律缺陷，導(dǎo)致投資者在投資過程中面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，其合法權(quán)益難以得到有效保障。信息披露是投資者了解住房抵押貸款證券化產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)和收益狀況的重要途徑，也是投資者做出合理投資決策的基礎(chǔ)。然而，我國目前關(guān)于住房抵押貸款證券化信息披露的法律規(guī)定較為分散，缺乏統(tǒng)一、明確的標(biāo)準(zhǔn)和要求。雖然《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》等相關(guān)法規(guī)對(duì)信息披露有所涉及，但這些規(guī)定過于原則性，在實(shí)際操作中缺乏可操作性。在信息披露的內(nèi)容方面，對(duì)于住房抵押貸款資產(chǎn)池的詳細(xì)信息，如貸款的違約率、提前還款率、抵押物的價(jià)值評(píng)估等，缺乏具體的披露要求，投資者難以全面了解資產(chǎn)池的真實(shí)狀況。在信息披露的時(shí)間和方式上，也缺乏明確規(guī)定，導(dǎo)致信息披露不及時(shí)、不充分，投資者無法及時(shí)獲取關(guān)鍵信息，影響其投資決策。在一些住房抵押貸款證券化項(xiàng)目中，發(fā)起人或SPV未能及時(shí)向投資者披露資產(chǎn)池的重大變化情況，如抵押物價(jià)值大幅下降、借款人違約率上升等，使得投資者在不知情的情況下遭受損失。風(fēng)險(xiǎn)提示是保護(hù)投資者權(quán)益的另一個(gè)重要方面。目前，我國法律對(duì)于住房抵押貸款證券化過程中的風(fēng)險(xiǎn)提示義務(wù)規(guī)定不夠明確，相關(guān)主體在向投資者銷售證券化產(chǎn)品時(shí)，可能未能充分、準(zhǔn)確地揭示產(chǎn)品所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款證券化產(chǎn)品涉及多種風(fēng)險(xiǎn)，如信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)等，這些風(fēng)險(xiǎn)相互交織，較為復(fù)雜。然而，由于缺乏法律強(qiáng)制要求，一些銷售機(jī)構(gòu)在向投資者推薦產(chǎn)品時(shí)，可能只強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的收益，而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)避而不談或輕描淡寫，使得投資者對(duì)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足。一些銷售人員為了追求銷售業(yè)績，在向投資者介紹住房抵押貸款支持證券時(shí)，夸大產(chǎn)品的收益，而對(duì)可能存在的信用風(fēng)險(xiǎn)、市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等避而不談，導(dǎo)致投資者在不了解產(chǎn)品真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)的情況下盲目投資，一旦市場發(fā)生不利變化，投資者將面臨巨大的損失。四、國外住房抵押貸款證券化立法經(jīng)驗(yàn)借鑒4.1美國立法模式與實(shí)踐美國作為住房抵押貸款證券化的發(fā)源地，擁有全球最為成熟和完善的住房抵押貸款證券化市場，其立法模式和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國具有重要的借鑒意義。美國住房抵押貸款證券化的發(fā)展歷程可追溯至20世紀(jì)30年代。在大蕭條時(shí)期，美國住房金融體系遭受重創(chuàng)，大量銀行因無法收回住房抵押貸款而破產(chǎn)。為了改善住宅信貸機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高住房抵押貸款的流動(dòng)性和安全性，1938年美國成立了聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(huì)（FNMA，簡稱“房利美”），開始探索和培育住房抵押二級(jí)市場。1970年，政府國民抵押協(xié)會(huì)（GNMA，簡稱“吉利美”）推出了第一張住房抵押貸款證券，標(biāo)志著住房抵押貸款證券化的正式誕生。此后，聯(lián)邦住宅貸款抵押公司（FHLMC，簡稱“房地美”）也參與到抵押證券的發(fā)行中。在政府的大力支持下，美國住房抵押貸款證券化市場迅速發(fā)展壯大。到20世紀(jì)90年代，隨著金融創(chuàng)新的不斷推進(jìn)，住房抵押貸款證券化的產(chǎn)品類型日益豐富，市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，成為美國金融市場的重要組成部分。進(jìn)入21世紀(jì)，美國住房抵押貸款證券化市場在經(jīng)歷了快速擴(kuò)張后，逐漸暴露出一些問題，如次級(jí)抵押貸款的過度發(fā)放、信用評(píng)級(jí)的失準(zhǔn)等，最終引發(fā)了2008年的全球金融危機(jī)。危機(jī)后，美國對(duì)住房抵押貸款證券化市場進(jìn)行了全面的改革和監(jiān)管加強(qiáng)，以提高市場的穩(wěn)定性和透明度。美國構(gòu)建了一套全面且復(fù)雜的法律體系來規(guī)范住房抵押貸款證券化?！蹲C券法》《證券交易法》為住房抵押貸款支持證券的發(fā)行和交易提供了基本的法律框架，明確了證券發(fā)行的注冊登記要求、信息披露義務(wù)以及交易行為的規(guī)范等內(nèi)容。例如，根據(jù)《證券法》，住房抵押貸款支持證券的發(fā)行人需要向美國證券交易委員會(huì)（SEC）進(jìn)行注冊登記，提交詳細(xì)的發(fā)行說明書，包括資產(chǎn)池的構(gòu)成、風(fēng)險(xiǎn)因素、收益預(yù)測等信息，以確保投資者能夠獲得充分、準(zhǔn)確的信息，做出合理的投資決策?！镀飘a(chǎn)法》在住房抵押貸款證券化中發(fā)揮著關(guān)鍵作用，其關(guān)于特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）破產(chǎn)隔離的規(guī)定，保障了證券化資產(chǎn)與發(fā)起人的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相隔離。SPV在法律上被設(shè)計(jì)為一個(gè)獨(dú)立的實(shí)體，即使發(fā)起人陷入破產(chǎn)困境，SPV持有的住房抵押貸款資產(chǎn)也不會(huì)被納入發(fā)起人的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍，從而保護(hù)了投資者的權(quán)益。美國還通過一系列專門的法律法規(guī)和政策來支持住房抵押貸款證券化的發(fā)展，如設(shè)立政府支持企業(yè)（GSEs），即房利美和房地美，為住房抵押貸款提供擔(dān)保和流動(dòng)性支持，降低了市場風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)了住房抵押貸款證券化的推廣。以2008年美國次貸危機(jī)中的相關(guān)案例為切入點(diǎn)，可以更深入地理解美國住房抵押貸款證券化的實(shí)踐及法律規(guī)制的重要性。在次貸危機(jī)前，美國住房市場繁榮，房價(jià)持續(xù)上漲。金融機(jī)構(gòu)為了追求更高的利潤，大量發(fā)放次級(jí)住房抵押貸款，并將這些貸款進(jìn)行證券化。在這一過程中，一些金融機(jī)構(gòu)降低了貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)借款人的信用狀況、還款能力等審核不夠嚴(yán)格，導(dǎo)致大量信用質(zhì)量較差的次級(jí)貸款被納入資產(chǎn)池。信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在對(duì)住房抵押貸款支持證券進(jìn)行評(píng)級(jí)時(shí)，未能充分考慮到次級(jí)貸款的高風(fēng)險(xiǎn)特性，給予了這些證券過高的評(píng)級(jí)，誤導(dǎo)了投資者。由于監(jiān)管存在漏洞，金融機(jī)構(gòu)在住房抵押貸款證券化過程中的一些違規(guī)行為未能得到及時(shí)有效的監(jiān)管和制止。當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，房價(jià)下跌時(shí)，次級(jí)貸款借款人的違約率大幅上升，導(dǎo)致住房抵押貸款支持證券的價(jià)值暴跌，投資者遭受了巨大損失，進(jìn)而引發(fā)了全球性的金融危機(jī)。這一案例充分暴露了住房抵押貸款證券化過程中，在貸款發(fā)放、信用評(píng)級(jí)、信息披露和監(jiān)管等環(huán)節(jié)存在的問題，也凸顯了完善法律規(guī)制的重要性。危機(jī)后，美國通過《多德-弗蘭克華爾街改革和消費(fèi)者保護(hù)法》等一系列法律改革，加強(qiáng)了對(duì)住房抵押貸款證券化市場的監(jiān)管，提高了貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化了信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的責(zé)任，加強(qiáng)了信息披露要求，以防止類似危機(jī)的再次發(fā)生。4.2歐洲主要國家立法特點(diǎn)英國的住房抵押貸款證券化立法呈現(xiàn)出鮮明的自律與監(jiān)管相結(jié)合的特點(diǎn)。在英國，住房抵押貸款證券化市場的發(fā)展依托于較為完善的自律組織和自律規(guī)則體系。這些自律組織在市場中發(fā)揮著重要的協(xié)調(diào)和規(guī)范作用，它們通過制定行業(yè)準(zhǔn)則和操作規(guī)范，引導(dǎo)市場參與者自覺遵守相關(guān)規(guī)則，維護(hù)市場秩序。英國的金融市場行為監(jiān)管局（FCA）在住房抵押貸款證券化監(jiān)管中扮演著關(guān)鍵角色，負(fù)責(zé)對(duì)證券化產(chǎn)品的發(fā)行、交易等環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，確保市場的公平、公正和透明。FCA要求證券化產(chǎn)品的發(fā)行人必須充分披露產(chǎn)品的相關(guān)信息，包括資產(chǎn)池的構(gòu)成、風(fēng)險(xiǎn)特征、收益預(yù)測等，以保障投資者的知情權(quán)，使其能夠做出合理的投資決策。在信用評(píng)級(jí)方面，英國借鑒國際成熟的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)住房抵押貸款支持證券進(jìn)行客觀、準(zhǔn)確的評(píng)級(jí)，為投資者提供可靠的參考依據(jù)。同時(shí)，英國在稅收政策上給予住房抵押貸款證券化一定的優(yōu)惠，以降低證券化的成本，促進(jìn)市場的發(fā)展。例如，對(duì)于特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV），在符合一定條件的情況下，給予其稅收減免或優(yōu)惠政策，提高了市場參與主體的積極性。德國的住房抵押貸款證券化立法側(cè)重于獨(dú)特的抵押銀行制度和嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制。德國的抵押銀行在住房抵押貸款證券化中占據(jù)主導(dǎo)地位，這些銀行具有豐富的住房金融業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和強(qiáng)大的資金實(shí)力。德國法律規(guī)定，抵押銀行必須遵守嚴(yán)格的資本充足率和風(fēng)險(xiǎn)管理要求，以確保其在住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)中的穩(wěn)健運(yùn)營。在住房抵押貸款的發(fā)放環(huán)節(jié)，德國法律要求銀行對(duì)借款人的信用狀況、還款能力等進(jìn)行嚴(yán)格的審核，確保貸款質(zhì)量。在資產(chǎn)證券化過程中，德國采用獨(dú)特的抵押債券模式，即抵押銀行將住房抵押貸款作為抵押品，發(fā)行抵押債券。這種模式具有較高的安全性，因?yàn)榈盅簜谋窘鸷屠斶€與抵押品的價(jià)值直接相關(guān)。德國還建立了完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和防范機(jī)制，對(duì)住房抵押貸款證券化市場進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測，一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患，及時(shí)采取措施進(jìn)行化解，保障市場的穩(wěn)定運(yùn)行。4.3對(duì)我國的啟示國外住房抵押貸款證券化立法經(jīng)驗(yàn)為我國提供了多方面的重要啟示，有助于我國完善相關(guān)法律制度，推動(dòng)住房抵押貸款證券化市場的健康發(fā)展。完善的法律體系是住房抵押貸款證券化市場穩(wěn)健運(yùn)行的基石。美國構(gòu)建了全面的法律框架，涵蓋證券法、破產(chǎn)法等多個(gè)領(lǐng)域，為住房抵押貸款證券化提供了全方位的法律保障。我國應(yīng)借鑒美國經(jīng)驗(yàn)，制定一部專門的住房抵押貸款證券化法，對(duì)住房抵押貸款證券化的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括資產(chǎn)池組建、特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）設(shè)立、證券發(fā)行與交易、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管等進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)范，明確各參與主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，使市場運(yùn)行有法可依。整合現(xiàn)有分散的法律法規(guī)，消除法律之間的沖突和空白，增強(qiáng)法律體系的協(xié)調(diào)性和系統(tǒng)性，形成一個(gè)有機(jī)統(tǒng)一的整體，提高法律的實(shí)施效率。在稅收政策方面，制定專門針對(duì)住房抵押貸款證券化的稅收制度，明確各環(huán)節(jié)的稅收政策，避免重復(fù)征稅，降低證券化成本，提高市場參與主體的積極性。有效的監(jiān)管機(jī)制是防范住房抵押貸款證券化風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。美國在次貸危機(jī)后加強(qiáng)了對(duì)住房抵押貸款證券化市場的監(jiān)管，通過立法明確監(jiān)管部門的職責(zé)權(quán)限，加強(qiáng)對(duì)貸款發(fā)放、信用評(píng)級(jí)、信息披露等環(huán)節(jié)的監(jiān)管。我國應(yīng)建立健全統(tǒng)一的監(jiān)管體系，明確人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門在住房抵押貸款證券化中的職責(zé)分工，加強(qiáng)部門之間的協(xié)調(diào)配合，避免監(jiān)管重疊和監(jiān)管空白。加強(qiáng)對(duì)住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的全過程監(jiān)管，從貸款發(fā)放源頭抓起，嚴(yán)格審核借款人的信用狀況和還款能力，確保貸款質(zhì)量；強(qiáng)化對(duì)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范評(píng)級(jí)行為，提高評(píng)級(jí)的準(zhǔn)確性和可靠性；加強(qiáng)信息披露監(jiān)管，要求發(fā)起人、SPV等主體充分、準(zhǔn)確、及時(shí)地披露住房抵押貸款證券化產(chǎn)品的相關(guān)信息，保障投資者的知情權(quán)。投資者保護(hù)是住房抵押貸款證券化市場穩(wěn)定發(fā)展的重要保障。國外立法在投資者保護(hù)方面采取了多種措施，如加強(qiáng)信息披露、規(guī)范銷售行為、建立投資者賠償機(jī)制等。我國應(yīng)加強(qiáng)信息披露立法，制定詳細(xì)的信息披露規(guī)則，明確信息披露的內(nèi)容、時(shí)間、方式等要求，確保投資者能夠及時(shí)、準(zhǔn)確地獲取住房抵押貸款證券化產(chǎn)品的相關(guān)信息，做出合理的投資決策。規(guī)范銷售行為，要求銷售機(jī)構(gòu)在向投資者推薦住房抵押貸款證券化產(chǎn)品時(shí)，充分揭示產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，不得誤導(dǎo)投資者。建立投資者賠償機(jī)制，當(dāng)投資者因住房抵押貸款證券化產(chǎn)品出現(xiàn)問題而遭受損失時(shí)，能夠得到相應(yīng)的賠償，降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)。五、完善我國住房抵押貸款證券化立法的建議5.1構(gòu)建完整的法律體系我國應(yīng)積極借鑒美國等發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身國情，制定一部專門的住房抵押貸款證券化法。這部法律應(yīng)全面涵蓋住房抵押貸款證券化的各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，包括但不限于資產(chǎn)池的組建、特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）的設(shè)立與運(yùn)營、證券的發(fā)行與交易、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管以及投資者權(quán)益保護(hù)等方面，為住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)提供明確、系統(tǒng)且具有權(quán)威性的法律依據(jù)。通過專門立法，能夠有效整合現(xiàn)有分散在不同法律法規(guī)和部門規(guī)章中的相關(guān)規(guī)定，消除法律之間可能存在的沖突和空白，增強(qiáng)法律體系的協(xié)調(diào)性和系統(tǒng)性，使各參與主體在住房抵押貸款證券化過程中有法可依，提高市場運(yùn)行的效率和穩(wěn)定性。在資產(chǎn)池組建方面，法律應(yīng)明確規(guī)定資產(chǎn)池的組建標(biāo)準(zhǔn)和程序，要求發(fā)起人對(duì)住房抵押貸款進(jìn)行嚴(yán)格篩選，確保資產(chǎn)池中的貸款具有良好的質(zhì)量和穩(wěn)定的現(xiàn)金流。規(guī)定發(fā)起人應(yīng)按照一定的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)貸款的信用狀況、借款人的還款能力等進(jìn)行全面評(píng)估，只有符合標(biāo)準(zhǔn)的貸款才能納入資產(chǎn)池。法律還應(yīng)規(guī)范資產(chǎn)池的管理和維護(hù)，要求發(fā)起人建立健全資產(chǎn)池管理制度，定期對(duì)資產(chǎn)池進(jìn)行監(jiān)測和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理可能出現(xiàn)的問題。對(duì)于SPV的設(shè)立與運(yùn)營，法律應(yīng)詳細(xì)規(guī)定SPV的組織形式、設(shè)立條件、業(yè)務(wù)范圍、運(yùn)營規(guī)范以及監(jiān)管要求等。明確公司型SPV和信托型SPV的設(shè)立條件和運(yùn)營規(guī)則，降低公司型SPV的設(shè)立門檻和運(yùn)營成本，完善信托型SPV的信托財(cái)產(chǎn)登記制度和信息披露要求，確保SPV能夠有效發(fā)揮其在住房抵押貸款證券化中的核心作用。法律還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)SPV的監(jiān)管，明確監(jiān)管部門的職責(zé)和權(quán)限，建立健全SPV的風(fēng)險(xiǎn)防范和處置機(jī)制，保障SPV的穩(wěn)健運(yùn)營。在證券的發(fā)行與交易環(huán)節(jié)，法律應(yīng)制定嚴(yán)格的發(fā)行條件和交易規(guī)則，規(guī)范證券的發(fā)行程序、交易方式和信息披露要求。要求發(fā)行人在發(fā)行證券時(shí)，必須向投資者充分披露證券的相關(guān)信息，包括資產(chǎn)池的構(gòu)成、風(fēng)險(xiǎn)狀況、收益預(yù)測等，確保投資者能夠做出合理的投資決策。法律還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)證券交易市場的監(jiān)管，打擊內(nèi)幕交易、操縱市場等違法行為，維護(hù)證券交易市場的公平、公正和透明。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管和投資者權(quán)益保護(hù)是住房抵押貸款證券化立法的重要內(nèi)容。法律應(yīng)建立健全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系，加強(qiáng)對(duì)住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的全過程監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和化解潛在的風(fēng)險(xiǎn)。要求監(jiān)管部門對(duì)發(fā)起人、SPV、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等參與主體進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，規(guī)范其業(yè)務(wù)行為，防止過度投機(jī)和違規(guī)操作。法律應(yīng)加強(qiáng)對(duì)投資者權(quán)益的保護(hù)，明確投資者的權(quán)利和義務(wù)，建立投資者賠償機(jī)制，當(dāng)投資者因住房抵押貸款證券化產(chǎn)品出現(xiàn)問題而遭受損失時(shí)，能夠得到相應(yīng)的賠償。5.2完善SPV相關(guān)法律規(guī)定明確SPV的法律組織形式、設(shè)立條件、運(yùn)營規(guī)范，解決破產(chǎn)隔離等問題。對(duì)于公司型SPV，應(yīng)在《公司法》框架內(nèi)，制定專門適用于住房抵押貸款證券化的特殊規(guī)定，降低其設(shè)立門檻，簡化設(shè)立程序，減輕其運(yùn)營成本和稅收負(fù)擔(dān)。適當(dāng)降低公司型SPV的注冊資本要求，根據(jù)住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的實(shí)際需求，合理確定注冊資本金額，避免過高的注冊資本限制了市場參與主體的積極性。在稅收方面，給予公司型SPV一定的稅收優(yōu)惠政策，如在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)免征印花稅，在運(yùn)營過程中對(duì)其收益給予適當(dāng)?shù)亩愂諟p免，提高其市場競爭力。針對(duì)信托型SPV，應(yīng)進(jìn)一步完善《信托法》，健全信托財(cái)產(chǎn)登記制度，明確信托財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬登記程序和登記機(jī)構(gòu)，確保信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性和安全性。加強(qiáng)對(duì)信托型SPV的信息披露監(jiān)管，制定詳細(xì)的信息披露規(guī)則，要求其定期向投資者披露資產(chǎn)池的運(yùn)營情況、風(fēng)險(xiǎn)狀況、財(cái)務(wù)狀況等信息，提高信息透明度，增強(qiáng)投資者信心。建立全國統(tǒng)一的信托財(cái)產(chǎn)登記平臺(tái)，明確信托財(cái)產(chǎn)登記的申請(qǐng)條件、登記流程和登記期限，確保信托財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬得到明確確認(rèn)。加強(qiáng)對(duì)信托型SPV信息披露的監(jiān)管力度，對(duì)不按照規(guī)定披露信息或披露虛假信息的行為，依法給予嚴(yán)厲的處罰，保障投資者的知情權(quán)。在破產(chǎn)隔離方面，通過立法明確規(guī)定SPV的破產(chǎn)隔離原則和具體措施，確保在發(fā)起人或SPV自身面臨破產(chǎn)時(shí)，住房抵押貸款資產(chǎn)池能夠獨(dú)立于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，不受破產(chǎn)程序的影響，切實(shí)保障投資者的權(quán)益。在法律中明確規(guī)定，當(dāng)發(fā)起人破產(chǎn)時(shí)，SPV持有的住房抵押貸款資產(chǎn)池不屬于發(fā)起人的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍，不得被用于清償發(fā)起人的債務(wù)；當(dāng)SPV自身破產(chǎn)時(shí)，資產(chǎn)池中的資產(chǎn)應(yīng)優(yōu)先用于償還投資者的本金和利息，確保投資者的利益得到最大程度的保護(hù)。5.3明確資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)則在住房抵押貸款證券化進(jìn)程中，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其法律規(guī)則的明確對(duì)于保障交易的合法性、穩(wěn)定性以及投資者權(quán)益至關(guān)重要。我國應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化相關(guān)法律規(guī)定，清晰界定貸款組合及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件、程序和法律效果。對(duì)于貸款組合的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)明確規(guī)定發(fā)起機(jī)構(gòu)在篩選貸款時(shí)需遵循嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，確保貸款組合具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流和良好的質(zhì)量。發(fā)起機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)信用評(píng)分模型、收入償債比等指標(biāo)，對(duì)借款人的信用狀況、還款能力進(jìn)行全面評(píng)估，只有符合特定信用標(biāo)準(zhǔn)的貸款才能納入貸款組合。貸款組合的轉(zhuǎn)讓必須以書面合同的形式進(jìn)行，合同中應(yīng)詳細(xì)約定轉(zhuǎn)讓的貸款范圍、價(jià)格、支付方式等關(guān)鍵條款，以避免后續(xù)可能出現(xiàn)的糾紛。發(fā)起機(jī)構(gòu)應(yīng)在合同簽訂后的規(guī)定時(shí)間內(nèi)，將貸款組合的相關(guān)文件和資料完整移交給特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV），包括貸款合同、還款記錄、抵押物信息等，確保SPV能夠全面了解貸款組合的情況，有效進(jìn)行后續(xù)管理。在抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓方面，雖然《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但在住房抵押貸款證券化的實(shí)際操作中，仍需進(jìn)一步明確具體的操作流程和法律手續(xù)。各地應(yīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)管理部門的操作標(biāo)準(zhǔn)和流程，簡化抵押權(quán)變更登記手續(xù)，提高辦理效率?？梢越⒕€上抵押權(quán)變更登記平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息的快速傳遞和共享，減少紙質(zhì)文件的傳遞和審核時(shí)間。發(fā)起機(jī)構(gòu)在將住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給SPV時(shí)，應(yīng)同時(shí)向房地產(chǎn)管理部門提交抵押權(quán)變更登記申請(qǐng)，并提供債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、原抵押登記證明等相關(guān)材料。房地產(chǎn)管理部門在收到申請(qǐng)后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成審核，并辦理抵押權(quán)變更登記手續(xù)，將抵押權(quán)人變更為SPV。法律應(yīng)明確規(guī)定抵押權(quán)變更登記的效力，即自登記完成之日起，SPV正式取得抵押權(quán)，享有對(duì)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)，從而確保抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性和有效性，保障投資者的權(quán)益。5.4加強(qiáng)信用增級(jí)與評(píng)級(jí)的法律規(guī)制制定專門的信用增級(jí)和信用評(píng)級(jí)法律法規(guī)，明確信用增級(jí)機(jī)構(gòu)和信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)條件、業(yè)務(wù)范圍、行為規(guī)范以及法律責(zé)任。規(guī)定信用增級(jí)機(jī)構(gòu)必須具備一定的資本實(shí)力、良好的信用記錄和專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力，才能從事住房抵押貸款證券化的信用增級(jí)業(yè)務(wù)。對(duì)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，要求其具備獨(dú)立的法人資格、專業(yè)的評(píng)級(jí)團(tuán)隊(duì)和完善的評(píng)級(jí)體系，確保評(píng)級(jí)結(jié)果的客觀、公正。建立嚴(yán)格的信用評(píng)級(jí)監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的日常監(jiān)管和違規(guī)處罰力度。監(jiān)管部門應(yīng)定期對(duì)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)業(yè)務(wù)進(jìn)行檢查，評(píng)估其評(píng)級(jí)方法的科學(xué)性、評(píng)級(jí)程序的合規(guī)性以及評(píng)級(jí)結(jié)果的準(zhǔn)確性。對(duì)于出具虛假或誤導(dǎo)性評(píng)級(jí)報(bào)告的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，依法給予嚴(yán)厲的處罰，包括罰款、暫停業(yè)務(wù)、吊銷營業(yè)執(zhí)照等，同時(shí)要求其對(duì)投資者的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。建立信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的退出機(jī)制，對(duì)于嚴(yán)重違規(guī)或不能勝任評(píng)級(jí)工作的機(jī)構(gòu)，強(qiáng)制其退出市場，以凈化信用評(píng)級(jí)市場環(huán)境。規(guī)范信用增級(jí)和信用評(píng)級(jí)的操作流程，制定詳細(xì)的操作指南和標(biāo)準(zhǔn)。在信用增級(jí)方面，明確內(nèi)部增級(jí)和外部增級(jí)的具體方式和操作要求，如優(yōu)先/次級(jí)結(jié)構(gòu)的設(shè)置比例、超額抵押的資產(chǎn)范圍和評(píng)估方法、第三方擔(dān)保的擔(dān)保方式和擔(dān)保責(zé)任等。在信用評(píng)級(jí)方面，規(guī)定評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)應(yīng)綜合考慮住房抵押貸款資產(chǎn)池的質(zhì)量、信用增級(jí)措施、市場環(huán)境等多方面因素，采用科學(xué)合理的評(píng)級(jí)模型和方法進(jìn)行評(píng)級(jí)，并詳細(xì)披露評(píng)級(jí)依據(jù)和過程，提高評(píng)級(jí)的透明度和可信度。5.5健全投資者保護(hù)法律機(jī)制強(qiáng)化信息披露要求，制定詳細(xì)的信息披露準(zhǔn)則，明確信息披露的內(nèi)容、時(shí)間和方式。要求發(fā)起人、特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）等主體在住房抵押貸款證券化的各個(gè)