定期租約下合同終止的多維度剖析與實(shí)務(wù)探究一、引言1.1研究背景與意義在當(dāng)今復(fù)雜且多元的經(jīng)濟(jì)生活中，租賃活動(dòng)已滲透至各個(gè)領(lǐng)域，成為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不可或缺的一部分。定期租約作為租賃關(guān)系中的重要形式，廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)租賃、設(shè)備租賃、船舶租賃等諸多場(chǎng)景。以房地產(chǎn)租賃為例，無論是城市中的住宅租賃，為無數(shù)漂泊的人們提供了居住之所；還是商業(yè)地產(chǎn)租賃，助力各類企業(yè)開啟經(jīng)營(yíng)篇章，定期租約都發(fā)揮著關(guān)鍵作用。在設(shè)備租賃領(lǐng)域，生產(chǎn)企業(yè)通過定期租約獲取先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備，無需巨額資金投入即可維持生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，有效降低了運(yùn)營(yíng)成本。船舶租賃市場(chǎng)中，定期租約讓航運(yùn)企業(yè)能夠靈活調(diào)配運(yùn)力，滿足全球貿(mào)易不斷變化的運(yùn)輸需求。然而，在定期租約的履行過程中，合同終止問題猶如潛藏的暗礁，隨時(shí)可能引發(fā)租賃雙方的矛盾與糾紛。從實(shí)際案例來看，在某房屋租賃糾紛中，租客因工作突然變動(dòng)需要提前終止租約，但房東以合同未到期為由拒絕退還押金，雙方各執(zhí)一詞，最終對(duì)簿公堂。在商業(yè)租賃領(lǐng)域，也曾出現(xiàn)過商家因經(jīng)營(yíng)不善提前終止租約，與房東就剩余租金、裝修費(fèi)用補(bǔ)償?shù)葐栴}產(chǎn)生激烈爭(zhēng)議的情況。這些糾紛不僅給租賃雙方帶來了經(jīng)濟(jì)損失，耗費(fèi)了大量的時(shí)間和精力，還對(duì)市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定造成了沖擊。倘若此類問題不能得到妥善解決，將會(huì)使市場(chǎng)參與者對(duì)租賃交易望而卻步，阻礙資源的合理流動(dòng)與有效配置，進(jìn)而影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。深入探討定期租約下的合同終止問題，具有極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。一方面，對(duì)于租賃雙方而言，清晰明確的合同終止規(guī)則能夠?yàn)樗麄冊(cè)诤炗喿饧s時(shí)提供準(zhǔn)確的預(yù)期，知曉在何種情況下合同可能終止以及相應(yīng)的法律后果，從而更好地規(guī)劃自身行為，維護(hù)自身合法權(quán)益。當(dāng)租客了解到提前終止租約的條件和需承擔(dān)的責(zé)任后，便能在面臨突發(fā)情況時(shí)做出更為理性的決策；房東也能依據(jù)規(guī)則合理應(yīng)對(duì)租客的終止請(qǐng)求，避免不必要的損失。另一方面，從宏觀角度看，完善的合同終止制度是市場(chǎng)秩序穩(wěn)定的基石。它能夠規(guī)范租賃市場(chǎng)的交易行為，減少糾紛的發(fā)生頻率，提高市場(chǎng)交易的效率和安全性，為經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展?fàn)I造良好的法治環(huán)境。1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀在國(guó)外，英美法系國(guó)家對(duì)定期租約合同終止的研究起步較早且成果豐碩。英國(guó)作為航運(yùn)業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家，其法律體系中對(duì)于定期租船合同終止有著詳盡的規(guī)定和豐富的判例。學(xué)者們圍繞租金支付與撤船、非法最后航次、銷約條款等關(guān)鍵問題展開深入探討。在租金支付與撤船方面，明確了租金未準(zhǔn)時(shí)、足額支付時(shí)出租人的撤船權(quán)利，以及行使該權(quán)利的具體條件和程序。如在一些經(jīng)典案例中，法院依據(jù)合同約定和法律原則，對(duì)租金支付的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、金額計(jì)算等進(jìn)行細(xì)致審查，判定出租人撤船行為的合法性。關(guān)于非法最后航次，研究聚焦于如何界定航次的非法性，以及承租人在面臨非法最后航次時(shí)的權(quán)利和義務(wù)，為實(shí)踐中的糾紛解決提供了清晰的指引。在銷約條款的研究上，深入剖析了銷約條款的性質(zhì)、適用范圍以及其與合同其他條款的關(guān)系，使得當(dāng)事人在簽訂和履行合同時(shí)能夠準(zhǔn)確把握自身權(quán)益。美國(guó)在租賃法領(lǐng)域同樣有著深入的研究，尤其在房地產(chǎn)定期租賃方面，各州法律雖存在差異，但都圍繞合同終止的情形、通知義務(wù)、損害賠償?shù)确矫鏄?gòu)建了較為完善的制度體系。在合同終止情形的規(guī)定上，涵蓋了承租人違約、出租人違約、不可抗力等多種常見情況，并對(duì)每種情形下的具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和法律后果進(jìn)行了詳細(xì)闡述。對(duì)于通知義務(wù)，明確了通知的形式、送達(dá)方式和合理期限，以保障雙方能夠及時(shí)知曉合同終止相關(guān)事宜。在損害賠償方面，通過大量的司法實(shí)踐和學(xué)術(shù)研究，確立了一系列賠償原則和計(jì)算方法，以彌補(bǔ)受損方的經(jīng)濟(jì)損失。大陸法系國(guó)家如德國(guó)、法國(guó)等，在民法典中對(duì)租賃合同的一般規(guī)則進(jìn)行了規(guī)定，其中涉及到合同終止的相關(guān)內(nèi)容。德國(guó)民法典強(qiáng)調(diào)合同的嚴(yán)守原則，但也規(guī)定了在一定條件下合同可以終止，如承租人嚴(yán)重違反合同義務(wù)、租賃物滅失等情形。在合同終止的程序上，注重遵循法定程序和當(dāng)事人約定，保障合同終止的合法性和公正性。法國(guó)民法典同樣對(duì)租賃合同的終止作出了規(guī)定，其在平衡出租人與承租人利益方面有著獨(dú)特的制度設(shè)計(jì)，例如在承租人面臨不可抗力等不可預(yù)見、不可避免的情況時(shí)，賦予其一定的合同解除權(quán)，以減輕其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任。國(guó)內(nèi)對(duì)于定期租約合同終止的研究，在不同的租賃領(lǐng)域都有涉及。在海商法學(xué)界，眾多學(xué)者對(duì)定期租船合同終止問題進(jìn)行了研究，他們通過比較分析國(guó)內(nèi)外相關(guān)法律和判例，結(jié)合我國(guó)航運(yùn)實(shí)踐，針對(duì)我國(guó)海商法中有關(guān)定期租約終止規(guī)定存在的不足提出改進(jìn)建議。有學(xué)者指出我國(guó)海商法在租金支付與撤船的規(guī)定上不夠細(xì)化，導(dǎo)致實(shí)踐中容易產(chǎn)生爭(zhēng)議，應(yīng)進(jìn)一步明確租金支付的寬限期、撤船通知的形式和生效時(shí)間等內(nèi)容。在非法最后航次的認(rèn)定和處理上，也需要借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，完善相關(guān)法律規(guī)定，以更好地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。在房地產(chǎn)租賃領(lǐng)域，隨著住房租賃市場(chǎng)的不斷發(fā)展，學(xué)者們對(duì)定期房屋租賃合同終止問題的關(guān)注度日益提高。研究主要集中在合同終止的法定事由、約定事由以及終止后的法律后果等方面。在法定事由方面，深入研究了《民法典》等法律法規(guī)中關(guān)于承租人拖欠租金、擅自改變房屋用途、房屋出現(xiàn)重大質(zhì)量問題等情形下的合同終止規(guī)定，并通過實(shí)際案例分析，探討如何準(zhǔn)確適用這些規(guī)定。對(duì)于約定事由，關(guān)注當(dāng)事人在合同中約定的終止條件的有效性和履行方式，以及如何避免因約定不明而引發(fā)的糾紛。在合同終止后的法律后果方面，研究涵蓋了租金結(jié)算、押金退還、房屋返還等具體問題，為解決現(xiàn)實(shí)中的租賃糾紛提供了理論支持。然而，現(xiàn)有的研究仍存在一些不足之處。一方面，國(guó)內(nèi)外研究在某些關(guān)鍵問題上尚未達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，如在合同終止的某些特殊情形下，各方的權(quán)利義務(wù)界定不夠清晰，導(dǎo)致在實(shí)踐中出現(xiàn)不同的理解和處理方式。在面對(duì)因市場(chǎng)環(huán)境急劇變化導(dǎo)致租賃成本大幅波動(dòng)，進(jìn)而引發(fā)當(dāng)事人要求提前終止合同的情況時(shí)，法律應(yīng)如何平衡雙方利益，目前尚未形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，新的租賃形式和業(yè)務(wù)模式不斷涌現(xiàn)，如共享辦公空間租賃、在線設(shè)備租賃等，現(xiàn)有的研究成果難以完全適應(yīng)這些新變化，對(duì)新場(chǎng)景下合同終止問題的研究相對(duì)滯后。針對(duì)這些不足，本文將綜合運(yùn)用多種研究方法，深入剖析定期租約下合同終止的各類問題，力求在理論和實(shí)踐層面有所突破，為完善相關(guān)法律制度和解決實(shí)際糾紛提供有益的參考。1.3研究方法與創(chuàng)新點(diǎn)本文將綜合運(yùn)用多種研究方法，全面深入地剖析定期租約下的合同終止問題。案例分析法是本文的重要研究方法之一。通過收集、整理和分析大量真實(shí)的定期租約合同終止案例，包括但不限于房屋租賃、設(shè)備租賃、船舶租賃等領(lǐng)域的典型案例，深入探究合同終止的具體情形、爭(zhēng)議焦點(diǎn)以及法院的裁判思路和依據(jù)。在房屋租賃案例中，詳細(xì)分析租客因個(gè)人原因提前終止租約時(shí)，法院如何依據(jù)合同約定和相關(guān)法律法規(guī)，判定租金退還、押金處置以及違約責(zé)任的承擔(dān)等問題。通過對(duì)這些具體案例的深入剖析，能夠直觀地展現(xiàn)合同終止在實(shí)踐中面臨的各種復(fù)雜問題，為理論研究提供堅(jiān)實(shí)的實(shí)踐基礎(chǔ)，使研究成果更具現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。文獻(xiàn)研究法也貫穿于本文的研究過程。廣泛查閱國(guó)內(nèi)外關(guān)于定期租約合同終止的學(xué)術(shù)著作、期刊論文、法律法規(guī)、司法解釋以及行業(yè)報(bào)告等文獻(xiàn)資料，全面梳理和總結(jié)現(xiàn)有研究成果和法律規(guī)定。深入研究英美法系和大陸法系國(guó)家在該領(lǐng)域的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，分析我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀，明確當(dāng)前研究的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題，從而找準(zhǔn)本文的研究切入點(diǎn)，避免重復(fù)研究，確保研究的深度和廣度。比較分析法同樣不可或缺。對(duì)不同國(guó)家和地區(qū)關(guān)于定期租約合同終止的法律規(guī)定、司法實(shí)踐以及學(xué)術(shù)觀點(diǎn)進(jìn)行比較分析，找出其中的異同點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)。對(duì)比英美法系中英國(guó)和美國(guó)在定期租船合同終止方面的法律規(guī)定和判例，分析其在租金支付與撤船、非法最后航次等問題上的不同處理方式；同時(shí)，將大陸法系國(guó)家如德國(guó)、法國(guó)的相關(guān)規(guī)定與我國(guó)進(jìn)行對(duì)比，借鑒其先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和合理做法，為完善我國(guó)的相關(guān)法律制度提供有益參考。本文的創(chuàng)新點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。在研究視角上，突破傳統(tǒng)單一視角的研究局限，從多維度對(duì)定期租約合同終止問題進(jìn)行分析。不僅關(guān)注合同終止的法律規(guī)定和司法實(shí)踐，還深入探討其背后的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和商業(yè)因素，綜合考量各方利益平衡。在探討房屋租賃合同終止時(shí)，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)、租客就業(yè)狀況變化等經(jīng)濟(jì)社會(huì)因素對(duì)合同終止的影響，以及如何在法律框架內(nèi)實(shí)現(xiàn)房東與租客之間的利益平衡，為解決實(shí)際問題提供更全面的思路。在研究?jī)?nèi)容上，緊密結(jié)合新出臺(tái)的法律法規(guī)和政策文件，以及不斷涌現(xiàn)的新型租賃業(yè)務(wù)模式和實(shí)踐案例，對(duì)定期租約合同終止問題進(jìn)行與時(shí)俱進(jìn)的研究。隨著共享經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，共享辦公空間、共享設(shè)備等新型租賃形式日益普及，本文將針對(duì)這些新型租賃模式中合同終止的特殊問題進(jìn)行深入研究，填補(bǔ)現(xiàn)有研究在這方面的空白，為解決新型租賃糾紛提供理論支持。二、定期租約合同終止的基礎(chǔ)理論2.1定期租約合同概述2.1.1定義與特征定期租約合同，是指當(dāng)事人雙方明確約定了租賃起始時(shí)間與終止時(shí)間的租賃合同。在定期租約合同中，租賃期限如同一條清晰的時(shí)間線，劃定了合同的效力區(qū)間，使得雙方當(dāng)事人對(duì)租賃關(guān)系的存續(xù)時(shí)長(zhǎng)有著明確的預(yù)期。在房屋租賃領(lǐng)域，常見的一年期、三年期房屋租賃合同，租客和房東在合同中明確約定租賃開始日期和結(jié)束日期，這便是典型的定期租約合同。這種合同具有諸多顯著特征。租賃期限固定是其最為突出的特點(diǎn)。在合同約定的租賃期間內(nèi)，無論是出租人還是承租人，都需嚴(yán)格遵守這一期限，不得隨意變更或提前終止合同，除非符合法律規(guī)定或合同約定的特殊情形。這一固定期限的設(shè)定，為雙方的權(quán)利義務(wù)提供了明確的時(shí)間框架，使得雙方在租賃期間內(nèi)能夠有條不紊地履行各自的義務(wù)，行使相應(yīng)的權(quán)利。在某設(shè)備租賃合同糾紛中，出租方與承租方約定租賃期限為兩年，在這兩年內(nèi)，出租方有義務(wù)按照合同約定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)交付設(shè)備，并保證設(shè)備的正常運(yùn)行；承租方則需要按時(shí)支付租金，妥善使用設(shè)備。倘若承租方在租賃期未滿時(shí)擅自退租，就構(gòu)成了違約行為，需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。權(quán)利義務(wù)明確也是定期租約合同的重要特征。在租賃期限內(nèi)，出租方的主要義務(wù)是交付符合約定用途的租賃物，并承擔(dān)租賃物的維修義務(wù)（法律另有規(guī)定或合同另有約定除外），其權(quán)利則是收取租金；承租方的主要義務(wù)是按時(shí)支付租金，按照約定的用途使用租賃物，租賃期滿后返還租賃物，其權(quán)利是在租賃期間內(nèi)合法占有、使用租賃物。這種明確的權(quán)利義務(wù)分配，有助于減少雙方在履行合同過程中的爭(zhēng)議，提高交易的穩(wěn)定性和可預(yù)測(cè)性。2.1.2與不定期租約合同的區(qū)別定期租約合同與不定期租約合同在多個(gè)方面存在明顯差異。從租賃期限來看，定期租約合同的租賃期限是明確、具體的，雙方在合同中清晰地約定了租賃的起止時(shí)間；而不定期租約合同則恰恰相反，其租賃期限沒有明確的約定，或者雖有約定但依據(jù)法律規(guī)定仍無法確定。在實(shí)際生活中，若租客與房東簽訂的房屋租賃合同中明確約定租賃期限為三年，這就是典型的定期租約；但如果雙方僅口頭約定租賃房屋，未提及租賃期限，或者合同中對(duì)租賃期限的表述模糊不清，無法通過補(bǔ)充協(xié)議、合同相關(guān)條款或交易習(xí)慣等方式確定租賃期限，那么這種租賃合同就屬于不定期租約。在解除條件方面，兩者也有著顯著區(qū)別。對(duì)于定期租約合同，在租賃期限內(nèi)，除非出現(xiàn)法定或約定的解除事由，否則任何一方不得擅自解除合同。在某商業(yè)房屋租賃合同中，雙方約定租賃期限為五年，若在這五年內(nèi)，承租方按時(shí)支付租金，未違反合同約定的其他義務(wù)，出租方就不能隨意解除合同；反之，若承租方拖欠租金經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未支付，出租方則可以依據(jù)法律規(guī)定或合同約定解除合同。而不定期租約合同的解除則相對(duì)較為靈活，雙方當(dāng)事人均可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。這一規(guī)定主要是為了平衡雙方的利益，給予承租人一定的準(zhǔn)備時(shí)間，避免其因突然被要求搬離而陷入困境。在合同更新方面，定期租約合同期限屆滿時(shí)，若雙方希望繼續(xù)維持租賃關(guān)系，需要重新簽訂租賃合同或者達(dá)成續(xù)租協(xié)議；而不定期租約合同在租賃期間屆滿后，若承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。這意味著，不定期租約合同在一定程度上具有自動(dòng)延續(xù)的特性，只要雙方?jīng)]有明確表示終止合同，租賃關(guān)系就會(huì)持續(xù)存在，只不過租賃期限變?yōu)椴欢ㄆ凇?.2合同終止的概念與內(nèi)涵合同終止，是指因發(fā)生法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的情況，使合同當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系消滅，從而導(dǎo)致合同的法律效力終止。從本質(zhì)上講，合同終止意味著合同所確立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的終結(jié)，如同一條紐帶的斷裂，使得合同雙方從基于合同而產(chǎn)生的約束中解脫出來。合同終止具有豐富的內(nèi)涵。一方面，合同終止后，當(dāng)事人之間基于合同而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系歸于消滅。在某設(shè)備租賃合同中，當(dāng)租賃期限屆滿，承租人按照合同約定返還了設(shè)備，出租人也收到了全部租金，此時(shí)雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系即告消滅，合同的主要權(quán)利義務(wù)已經(jīng)履行完畢，合同終止。另一方面，合同終止不僅涉及合同權(quán)利義務(wù)的消滅，還會(huì)引發(fā)一系列后續(xù)法律后果。在房屋租賃合同終止后，除了租金結(jié)算、房屋返還等直接的權(quán)利義務(wù)終結(jié)外，還可能涉及到裝修物的處理、押金的退還等問題。若承租人在租賃期間對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，在合同終止時(shí)，就需要根據(jù)裝修是否經(jīng)過出租人同意、裝修物是否形成附合等情況，來確定裝修物的歸屬和補(bǔ)償問題。合同終止的內(nèi)涵還體現(xiàn)在它對(duì)合同關(guān)系的全面終結(jié)上。合同終止后，合同的條款不再對(duì)當(dāng)事人具有約束力，雙方無需再按照合同約定履行義務(wù)。但需要注意的是，合同終止并不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力，以及當(dāng)事人在合同終止后應(yīng)當(dāng)遵循的誠(chéng)信原則，根據(jù)交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。在商業(yè)秘密的保護(hù)方面，即使租賃合同終止，知曉商業(yè)秘密的一方仍需承擔(dān)保密義務(wù)，不得泄露對(duì)方的商業(yè)秘密，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。2.3合同終止與合同解除的關(guān)系辨析合同終止與合同解除在概念、事由和法律后果等方面既存在緊密聯(lián)系，又有著顯著區(qū)別。從概念上看，合同終止是指因發(fā)生法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的情況，使合同當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系消滅，合同的法律效力終止，它強(qiáng)調(diào)的是合同關(guān)系的全面終結(jié)。而合同解除是指在合同有效成立后，當(dāng)解除條件具備時(shí)，因當(dāng)事人一方或雙方的意思表示，使合同自始或僅向?qū)硐麥绲男袨?。合同解除更?cè)重于在合同履行過程中，基于特定原因，當(dāng)事人主動(dòng)采取行動(dòng)使合同關(guān)系提前結(jié)束。在某定期設(shè)備租賃合同中，若租賃期限屆滿，雙方的權(quán)利義務(wù)履行完畢，此時(shí)合同終止；但如果在租賃期間，承租方發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，無法滿足生產(chǎn)需求，且符合合同約定的解除條件，承租方據(jù)此提出解除合同，這便是合同解除的情形。在事由方面，合同終止的事由更為廣泛。它包括合同因當(dāng)事人雙方全面履行而消滅，當(dāng)定期房屋租賃合同的租客在租賃期間按時(shí)支付租金，房東提供符合約定的房屋，租賃期滿后雙方完成房屋交接和租金結(jié)算，合同因履行完畢而終止；合同因情勢(shì)發(fā)生變化，雙方在不損害國(guó)家利益或社會(huì)公共利益的條件下達(dá)成協(xié)議，終止合同；合同因當(dāng)事人一方或雙方死亡而消滅（在某些特定類型的租賃合同中可能適用）；合同因提存而消滅；合同因混同而消滅；合同因法院判決或仲裁裁決而終止；合同由于抵銷而終止等。合同解除則主要分為約定解除和法定解除。約定解除是指雙方協(xié)商一致或依約定條件解除合同，如在租賃合同中約定，若承租方連續(xù)三個(gè)月未支付租金，出租方有權(quán)解除合同。法定解除是在出現(xiàn)不可抗力、一方遲延履行主要債務(wù)經(jīng)催告后仍未履行、一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的等法定事由時(shí)，一方有權(quán)解除合同。當(dāng)租賃房屋因不可抗力因素（如地震）嚴(yán)重?fù)p壞，無法繼續(xù)使用，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，承租方可以依法解除合同。在法律后果上，合同終止后，合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系消滅，一般不涉及溯及既往的效力，當(dāng)事人只需遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等后合同義務(wù)。合同解除若為溯及既往的解除，合同自始無效，雙方需恢復(fù)原狀，返還已交付的租賃物、租金等，并可能涉及賠償損失；若為向?qū)戆l(fā)生效力的解除，合同關(guān)系自解除時(shí)起消滅，尚未履行的終止履行。在某商業(yè)租賃合同中，如果合同解除具有溯及力，承租方需返還租賃的商鋪，出租方需退還已收取的剩余租金，且若因一方違約導(dǎo)致合同解除，違約方還需承擔(dān)賠償對(duì)方損失的責(zé)任；若合同解除僅向?qū)戆l(fā)生效力，那么自解除通知到達(dá)對(duì)方時(shí)起，雙方不再履行合同義務(wù)，但已履行的部分依然有效。三、定期租約合同終止的情形3.1基于約定的合同終止3.1.1約定解除條件成就在定期租約合同中，當(dāng)事人基于意思自治原則，有權(quán)在合同中約定解除合同的條件。當(dāng)這些約定的解除條件成就時(shí)，合同可以依法終止。這種約定賦予了當(dāng)事人在特定情況下提前結(jié)束合同關(guān)系的權(quán)利，充分體現(xiàn)了合同自由原則，使當(dāng)事人能夠根據(jù)自身的實(shí)際需求和對(duì)未來風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)判，靈活地安排合同的命運(yùn)。以某房屋租賃合同糾紛為例，甲作為房東將房屋出租給乙，租賃期限為三年，雙方在合同中明確約定：若乙拖欠租金超過兩個(gè)月，甲有權(quán)解除合同。在合同履行過程中，乙因資金周轉(zhuǎn)困難，自第三個(gè)月起便開始拖欠租金，截至第五個(gè)月仍未支付。此時(shí)，約定的解除條件已然成就，甲依據(jù)合同約定，有權(quán)解除該租賃合同。從法律原理上分析，這種約定解除權(quán)是當(dāng)事人對(duì)合同履行過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)的一種預(yù)先防范機(jī)制。當(dāng)一方違反約定，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)或可能給對(duì)方造成重大損失時(shí)，另一方通過行使約定解除權(quán)，能夠及時(shí)止損，避免損失的進(jìn)一步擴(kuò)大。在司法實(shí)踐中，法院對(duì)于約定解除條件成就時(shí)合同的解除，通常會(huì)嚴(yán)格審查約定的合法性、合理性以及解除條件是否確實(shí)已經(jīng)成就。若約定的解除條件明顯不合理，如約定承租人輕微違約行為（如延遲支付租金一天）就可導(dǎo)致合同解除，法院可能會(huì)基于公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，對(duì)解除權(quán)的行使進(jìn)行限制。若約定的解除條件存在歧義，法院會(huì)依據(jù)合同的目的、交易習(xí)慣以及當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，對(duì)其進(jìn)行解釋和認(rèn)定。在某設(shè)備租賃合同糾紛中，合同約定若設(shè)備出現(xiàn)故障維修時(shí)間超過一周，出租方有權(quán)解除合同。但對(duì)于“維修時(shí)間”的計(jì)算方式未作明確規(guī)定，出租方和承租方因此產(chǎn)生爭(zhēng)議。法院在審理時(shí)，綜合考慮設(shè)備維修的實(shí)際情況、行業(yè)慣例以及雙方的交易習(xí)慣，對(duì)“維修時(shí)間”進(jìn)行了合理的界定，最終判定解除條件是否成就。此外，當(dāng)約定解除條件成就時(shí)，解除權(quán)人還需遵循一定的程序行使解除權(quán)。一般來說，解除權(quán)人應(yīng)當(dāng)以通知的方式將解除合同的意思表示送達(dá)對(duì)方，通知到達(dá)對(duì)方時(shí)，合同即告解除。在通知中，解除權(quán)人應(yīng)當(dāng)明確表明解除合同的意思，并說明解除合同的依據(jù)和理由。若解除權(quán)人未按照法定或約定的程序行使解除權(quán)，可能會(huì)導(dǎo)致解除行為的效力受到質(zhì)疑。在某商業(yè)租賃合同中，出租方雖因承租方拖欠租金滿足了約定的解除條件，但出租方未以書面通知的方式告知承租方，而是直接更換了租賃場(chǎng)所的門鎖，阻止承租方繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。這種行為因未遵循法定程序，被法院認(rèn)定為解除行為無效，出租方需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。3.1.2雙方協(xié)商一致終止除了約定解除條件成就導(dǎo)致合同終止外，雙方協(xié)商一致也是定期租約合同終止的常見情形。在合同履行過程中，由于各種主客觀因素的變化，租賃雙方可能會(huì)重新評(píng)估合同的繼續(xù)履行對(duì)自身的利弊，從而達(dá)成提前終止合同的合意。這種協(xié)商一致的方式體現(xiàn)了當(dāng)事人對(duì)自身權(quán)利的自主處分，能夠在尊重雙方意愿的基礎(chǔ)上，和平、高效地解決合同關(guān)系，減少糾紛的發(fā)生。以一起真實(shí)的商業(yè)房屋租賃合同案例為例，A公司將其商業(yè)店鋪出租給B公司，租賃期限為五年。在合同履行到第三年時(shí)，由于周邊商業(yè)環(huán)境發(fā)生重大變化，B公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)受到嚴(yán)重影響，繼續(xù)經(jīng)營(yíng)面臨巨大虧損。B公司遂與A公司進(jìn)行協(xié)商，表達(dá)了提前終止租賃合同的意愿。A公司考慮到B公司的實(shí)際困難，以及若繼續(xù)履行合同可能面臨的租金拖欠風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)過雙方多次溝通和協(xié)商，最終達(dá)成一致意見：雙方提前終止租賃合同，B公司在一個(gè)月內(nèi)騰空店鋪并返還給A公司，A公司退還B公司剩余租期的租金，并免除B公司部分違約金。在這一過程中，雙方協(xié)商一致終止合同的要點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。首先，雙方的協(xié)商應(yīng)當(dāng)基于平等、自愿的原則，任何一方不得采取欺詐、脅迫等手段迫使對(duì)方同意終止合同。在上述案例中，A公司和B公司在協(xié)商過程中充分尊重對(duì)方的意見，通過友好協(xié)商達(dá)成共識(shí)，確保了協(xié)商的公平性和合法性。其次，對(duì)于合同終止后的相關(guān)事宜，如租金結(jié)算、押金退還、房屋返還、裝修物處理等，雙方應(yīng)當(dāng)在協(xié)商中作出明確約定。在該案例中，雙方對(duì)剩余租金的退還、違約金的免除以及店鋪的騰空和返還時(shí)間等都進(jìn)行了詳細(xì)約定，避免了后續(xù)可能產(chǎn)生的糾紛。最后，為了確保協(xié)商結(jié)果的法律效力，雙方應(yīng)當(dāng)以書面形式簽訂終止合同的協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。在簽訂協(xié)議時(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審查協(xié)議內(nèi)容，確保協(xié)議條款準(zhǔn)確、完整地反映雙方的真實(shí)意思表示。若協(xié)議內(nèi)容存在歧義或漏洞，可能會(huì)在后續(xù)履行過程中引發(fā)爭(zhēng)議。在某房屋租賃合同終止協(xié)議中，對(duì)于裝修物的處理約定不明確，導(dǎo)致雙方在合同終止后就裝修物的歸屬和補(bǔ)償問題產(chǎn)生糾紛，最終不得不通過訴訟解決。3.2基于法定的合同終止3.2.1不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)不可抗力作為法定的免責(zé)事由，在定期租約合同終止中扮演著重要角色。當(dāng)不可抗力事件發(fā)生，導(dǎo)致租賃物嚴(yán)重受損甚至滅失，使得合同目的無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，合同雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系將面臨重大調(diào)整，合同終止便成為必然的法律后果。以自然災(zāi)害導(dǎo)致租賃房屋損毀無法使用的情況為例，在某一案例中，甲與乙簽訂了一份為期五年的房屋租賃合同，用于乙的家庭居住。在租賃的第三年，當(dāng)?shù)卦庥隽撕币姷牡卣馂?zāi)害，租賃房屋在地震中嚴(yán)重受損，墻體多處開裂，屋頂坍塌，已無法保障居住安全。此時(shí)，由于地震這一不可抗力因素，使得乙租賃房屋用于居住的合同目的無法實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條的規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。在這種情況下，乙有權(quán)解除租賃合同，雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系自合同解除時(shí)終止。乙無需再承擔(dān)支付租金的義務(wù)，甲也不能再要求乙繼續(xù)履行租賃合同，雙方應(yīng)依據(jù)法律規(guī)定和公平原則，對(duì)合同解除后的相關(guān)事宜進(jìn)行妥善處理，如押金退還、已支付租金的結(jié)算等。在另一起臺(tái)風(fēng)災(zāi)害導(dǎo)致租賃商鋪受損的案例中，丙將商鋪出租給丁用于經(jīng)營(yíng)服裝生意，租賃期限為三年。在租賃期間，一場(chǎng)強(qiáng)臺(tái)風(fēng)來襲，致使商鋪的門窗被嚴(yán)重?fù)p壞，店內(nèi)的部分貨物也因進(jìn)水而受損。由于臺(tái)風(fēng)這一不可抗力事件，丁無法在商鋪內(nèi)正常經(jīng)營(yíng)，合同目的無法實(shí)現(xiàn)。丁依法解除了租賃合同，丙退還了丁剩余租期的租金，并協(xié)商解決了貨物損失和裝修費(fèi)用等問題。從這些案例可以看出，在不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情況下，合同的終止是為了平衡雙方的利益，避免一方因不可預(yù)見、不可避免的客觀情況而遭受不合理的損失。在法律適用過程中，對(duì)于不可抗力的認(rèn)定需要嚴(yán)格遵循法律規(guī)定和證據(jù)規(guī)則，準(zhǔn)確判斷不可抗力事件與合同目的無法實(shí)現(xiàn)之間的因果關(guān)系。若一方主張因不可抗力解除合同，需提供充分的證據(jù)證明不可抗力事件的發(fā)生、其對(duì)合同履行的實(shí)際影響以及合同目的無法實(shí)現(xiàn)的事實(shí)。3.2.2一方根本違約一方根本違約是導(dǎo)致定期租約合同終止的重要法定事由之一。當(dāng)一方違反合同約定，且該違約行為的性質(zhì)和程度嚴(yán)重到足以使合同目的無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，另一方有權(quán)依法解除合同，從而導(dǎo)致合同終止。在實(shí)踐中，承租人長(zhǎng)期拖欠租金是較為常見的根本違約行為。在某房屋租賃合同糾紛中，A將房屋出租給B，租賃期限為兩年，合同約定每月租金為3000元，應(yīng)在每月的5日前支付。然而，B在租賃的第六個(gè)月開始拖欠租金，經(jīng)A多次催告，B在長(zhǎng)達(dá)三個(gè)月的時(shí)間內(nèi)仍未支付任何租金。B的這種長(zhǎng)期拖欠租金的行為，嚴(yán)重影響了A出租房屋獲取租金收益的合同目的，構(gòu)成根本違約。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十二條的規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。A據(jù)此解除了與B的租賃合同，要求B支付拖欠的租金，并承擔(dān)違約責(zé)任。除了拖欠租金，承租人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)也是典型的根本違約行為。在另一起案例中，C將自有房屋出租給D用于居住，租賃期限為一年。D在未經(jīng)C同意的情況下，擅自對(duì)房屋進(jìn)行改造，拆除了部分承重墻，嚴(yán)重影響了房屋的結(jié)構(gòu)安全。D的這一行為不僅違反了合同約定，還對(duì)房屋的使用價(jià)值和安全造成了重大損害，導(dǎo)致C出租房屋的合同目的無法實(shí)現(xiàn)。C發(fā)現(xiàn)后，立即要求D停止侵權(quán)行為并恢復(fù)房屋原狀，但D拒絕履行。C遂依法解除了租賃合同，并要求D賠償因房屋結(jié)構(gòu)破壞而造成的損失。法院在審理此類案件時(shí)，通常會(huì)依據(jù)合同約定和相關(guān)法律法規(guī)，綜合考慮違約行為的性質(zhì)、程度、對(duì)合同目的的影響等因素，判定合同是否應(yīng)當(dāng)解除以及違約方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。在上述案例中，法院認(rèn)定D的行為構(gòu)成根本違約，支持了C解除合同的請(qǐng)求，并判決D賠償C的經(jīng)濟(jì)損失。3.2.3其他法定事由除了不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)以及一方根本違約這兩種常見的法定事由外，還有其他多種法定情形會(huì)引發(fā)定期租約合同的終止。租賃物滅失是導(dǎo)致合同終止的法定事由之一。當(dāng)租賃物因自然災(zāi)害、意外事故等原因不復(fù)存在時(shí)，租賃合同的履行基礎(chǔ)喪失，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，合同自然應(yīng)當(dāng)終止。在某設(shè)備租賃合同中，甲將一臺(tái)大型生產(chǎn)設(shè)備出租給乙，租賃期限為三年。在租賃期間，該設(shè)備因遭受火災(zāi)而被燒毀，無法修復(fù)。由于租賃設(shè)備的滅失，乙無法繼續(xù)按照合同約定使用設(shè)備進(jìn)行生產(chǎn)，合同目的無法實(shí)現(xiàn)。根據(jù)法律規(guī)定，雙方的租賃合同因此終止。在這種情況下，雙方需對(duì)合同終止后的相關(guān)事宜進(jìn)行處理，如已支付租金的結(jié)算、押金的退還等。若因租賃物滅失給一方造成損失，且另一方存在過錯(cuò)，過錯(cuò)方還需承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。租賃期限屆滿也是合同終止的常見法定事由。當(dāng)定期租約合同約定的租賃期限到期時(shí)，合同的權(quán)利義務(wù)自然終止，除非雙方達(dá)成續(xù)租協(xié)議。在某商業(yè)房屋租賃合同中，A將商鋪出租給B，租賃期限為五年。五年期滿后，雙方未就續(xù)租事宜達(dá)成一致，該租賃合同依法終止。B應(yīng)按照合同約定返還商鋪，A應(yīng)退還B的押金（如有），雙方在租賃期間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系消滅。若B在租賃期限屆滿后仍繼續(xù)占用商鋪，A有權(quán)要求B支付逾期占用期間的費(fèi)用，并可通過法律途徑要求B騰退商鋪。此外，在一些特殊情況下，如承租人死亡且無共同居住人或繼承人愿意繼續(xù)履行合同，或者出租人破產(chǎn)導(dǎo)致租賃物被依法處置等，也可能導(dǎo)致定期租約合同的終止。在這些情形下，合同的終止通常是基于法律的直接規(guī)定，以維護(hù)交易秩序和各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。在承租人死亡的案例中，若承租人在租賃期間死亡，且租賃合同中沒有關(guān)于共同居住人或繼承人繼續(xù)履行合同的約定，同時(shí)其共同居住人或繼承人明確表示不愿意繼續(xù)履行合同，那么租賃合同應(yīng)依法終止。出租方應(yīng)按照法律規(guī)定和合同約定，處理好租賃物的交接、租金結(jié)算等事宜。四、定期租約合同終止的流程與法律后果4.1合同終止的流程4.1.1通知義務(wù)在定期租約合同終止過程中，通知義務(wù)是一項(xiàng)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，它猶如連接合同雙方的橋梁，確保雙方能夠及時(shí)、準(zhǔn)確地知曉合同終止的相關(guān)事宜，從而合理安排后續(xù)行動(dòng)。通知義務(wù)的履行涵蓋多個(gè)關(guān)鍵方面，包括通知的形式、內(nèi)容以及送達(dá)方式，每一個(gè)方面都對(duì)合同終止的效力和雙方權(quán)益產(chǎn)生著深遠(yuǎn)影響。通知形式在法律實(shí)踐中具有明確的要求和多樣的選擇。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》及相關(guān)法律法規(guī)，通知形式一般包括書面通知、口頭通知以及其他能夠有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。書面通知因其具有明確性、可留存性等優(yōu)勢(shì)，成為最為常見且被廣泛認(rèn)可的通知形式。在房屋租賃合同終止時(shí)，出租方通常會(huì)以書面通知的方式告知承租方合同即將終止的相關(guān)事宜，如通過正式的信函、電子郵件等方式，詳細(xì)闡述合同終止的原因、時(shí)間以及后續(xù)的交接要求等內(nèi)容?？陬^通知雖然在某些緊急情況下或雙方能夠當(dāng)面溝通的場(chǎng)景中也具有一定的適用性，但由于其存在舉證困難的顯著缺陷，在法律糾紛中往往難以被充分采信。因此，為了最大程度地避免潛在的爭(zhēng)議和糾紛，書面通知無疑是更為穩(wěn)妥、可靠的選擇。通知內(nèi)容的完整性和準(zhǔn)確性同樣不容忽視，它直接關(guān)系到合同終止的合法性和有效性。通知內(nèi)容應(yīng)當(dāng)清晰、明確地表明合同終止的意思表示，這是通知的核心要點(diǎn)。出租方在通知中必須毫不含糊地表達(dá)出終止合同的意愿，避免使用模糊不清、容易產(chǎn)生歧義的表述。通知還應(yīng)詳細(xì)說明合同終止的具體原因。若因承租方拖欠租金導(dǎo)致合同終止，通知中需明確指出承租方拖欠租金的具體時(shí)間段、金額以及違反合同約定的相關(guān)條款。準(zhǔn)確說明合同終止的日期也是至關(guān)重要的，這使得承租方能夠清楚知曉合同效力終止的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，從而合理安排自身事務(wù)。在某商業(yè)租賃合同糾紛中，出租方雖向承租方發(fā)出了合同終止通知，但通知中未明確合同終止的日期，導(dǎo)致雙方就合同終止時(shí)間產(chǎn)生爭(zhēng)議，進(jìn)而引發(fā)了一系列的法律糾紛。送達(dá)方式的合理性和有效性對(duì)于通知義務(wù)的履行同樣具有關(guān)鍵作用。常見的送達(dá)方式包括直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、電子送達(dá)等。直接送達(dá)是指將通知直接遞交給對(duì)方當(dāng)事人，要求對(duì)方簽收，這種方式能夠確保通知及時(shí)、準(zhǔn)確地到達(dá)對(duì)方手中，并且簽收記錄可以作為有效的送達(dá)證據(jù)。在實(shí)際操作中，直接送達(dá)可能會(huì)遇到對(duì)方當(dāng)事人拒絕簽收的情況，此時(shí)可以邀請(qǐng)第三方見證，如社區(qū)工作人員、物業(yè)管理人員等，并將通知留置在對(duì)方住所或辦公場(chǎng)所，這種送達(dá)方式被稱為留置送達(dá)。郵寄送達(dá)則是通過掛號(hào)信、特快專遞等方式將通知寄送給對(duì)方當(dāng)事人，在郵寄單上應(yīng)清晰注明“租賃合同終止通知”字樣，并妥善保留郵寄回執(zhí)，回執(zhí)上的郵寄日期、收件人信息等均是證明通知已發(fā)出的重要證據(jù)。在某設(shè)備租賃合同終止糾紛中，出租方通過郵寄方式向承租方發(fā)出合同終止通知，但未在郵寄單上注明通知內(nèi)容，導(dǎo)致承租方以未收到通知為由拒絕承認(rèn)合同終止的效力，最終引發(fā)了訴訟。電子送達(dá)，如電子郵件、短信等方式，在現(xiàn)代信息社會(huì)中也得到了廣泛應(yīng)用。但需要注意的是，采用電子送達(dá)方式時(shí)，必須確保對(duì)方當(dāng)事人能夠正常接收和查閱相關(guān)信息，并且要留存好送達(dá)記錄。若一方未履行通知義務(wù)，將引發(fā)一系列嚴(yán)重的法律后果。從法律層面來看，未履行通知義務(wù)可能導(dǎo)致合同終止的行為被認(rèn)定為無效。在某房屋租賃合同糾紛中，出租方未向承租方發(fā)出任何通知，便擅自更換房屋門鎖，阻止承租方繼續(xù)使用房屋，這種行為因未履行通知義務(wù)，被法院認(rèn)定為合同終止無效，出租方需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，包括賠償承租方因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失、恢復(fù)房屋原狀等。未履行通知義務(wù)還可能使違約方承擔(dān)額外的賠償責(zé)任。由于未通知對(duì)方，導(dǎo)致對(duì)方未能及時(shí)做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，從而遭受了額外的損失，如承租方因未收到通知而未能及時(shí)搬離房屋，導(dǎo)致物品受損，出租方需對(duì)承租方的物品損失承擔(dān)賠償責(zé)任。未履行通知義務(wù)還可能引發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)，影響違約方在市場(chǎng)交易中的聲譽(yù)，對(duì)其未來的商業(yè)活動(dòng)產(chǎn)生負(fù)面影響。4.1.2房屋或租賃物的返還在定期租約合同終止后，房屋或租賃物的返還環(huán)節(jié)至關(guān)重要，它涉及到租賃雙方的核心權(quán)益，是合同終止流程中的關(guān)鍵步驟。承租人返還租賃物的時(shí)間應(yīng)嚴(yán)格遵循合同約定或法律規(guī)定。在合同約定方面，雙方在簽訂租賃合同時(shí)，通常會(huì)對(duì)租賃期滿后的返還時(shí)間做出明確約定。在某房屋租賃合同中，明確約定租賃期限屆滿之日的次日為房屋返還時(shí)間，承租人應(yīng)在此時(shí)間節(jié)點(diǎn)前完成房屋的騰空和返還工作。若合同未作約定，則應(yīng)依據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行處理。根據(jù)相關(guān)法律原則，承租人應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿后的合理期限內(nèi)返還租賃物。這一合理期限的確定，需要綜合考慮多種因素，如租賃物的性質(zhì)、用途、騰退的難易程度等。對(duì)于一些簡(jiǎn)單的小型設(shè)備租賃，騰退相對(duì)容易，合理期限可能較短；而對(duì)于大型商業(yè)場(chǎng)所或裝修復(fù)雜的房屋租賃，騰退工作較為繁瑣，合理期限則應(yīng)適當(dāng)延長(zhǎng)。在實(shí)際操作中，若承租人未能在約定或合理期限內(nèi)返還租賃物，將構(gòu)成違約行為。在某商業(yè)店鋪?zhàn)赓U案例中，租賃期限屆滿后，承租人以尋找新經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所困難為由，拒絕按時(shí)返還店鋪，導(dǎo)致出租人無法及時(shí)將店鋪重新出租，遭受了租金損失。在此情況下，承租人需承擔(dān)違約責(zé)任，賠償出租人因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失，包括租金損失、房屋閑置期間的維護(hù)費(fèi)用等。除了返還時(shí)間，租賃物的狀態(tài)要求也是不容忽視的重要方面。承租人返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。在房屋租賃中，若合同約定承租人在租賃期間不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，那么在返還房屋時(shí)，房屋結(jié)構(gòu)應(yīng)保持與租賃時(shí)一致。若承租人未經(jīng)出租人同意，擅自拆除了房屋的部分墻體，在返還房屋時(shí)，就需要承擔(dān)恢復(fù)原狀的責(zé)任，將拆除的墻體重新修建，確保房屋結(jié)構(gòu)恢復(fù)到租賃前的狀態(tài)。對(duì)于租賃物在正常使用過程中產(chǎn)生的合理損耗，承租人無需承擔(dān)賠償責(zé)任。在房屋租賃中，地板、墻面等因長(zhǎng)期使用而出現(xiàn)的自然磨損，屬于合理損耗范疇。但如果損耗超出了合理范圍，承租人則需承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。若承租人在租賃期間過度使用房屋設(shè)施，導(dǎo)致設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞，無法正常使用，就需要對(duì)損壞的設(shè)施進(jìn)行維修或更換。在租賃物返還過程中，出租人也承擔(dān)著相應(yīng)的接收義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)在承租人按照約定返還租賃物時(shí)，及時(shí)進(jìn)行接收。若出租人無正當(dāng)理由拒絕接收，可能會(huì)導(dǎo)致租賃物的保管責(zé)任無法順利轉(zhuǎn)移，進(jìn)而引發(fā)一系列問題。在某設(shè)備租賃案例中，承租人按照合同約定的時(shí)間和狀態(tài)返還設(shè)備，但出租人以設(shè)備存在輕微劃痕為由拒絕接收，導(dǎo)致設(shè)備長(zhǎng)時(shí)間無人保管，最終出現(xiàn)了損壞。在此情況下，出租人需對(duì)設(shè)備的損壞承擔(dān)一定的責(zé)任。為了避免類似糾紛的發(fā)生，出租人在接收租賃物時(shí)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)檢查租賃物的狀態(tài)，若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)與承租人進(jìn)行溝通協(xié)商，明確責(zé)任歸屬。若雙方對(duì)租賃物的狀態(tài)存在爭(zhēng)議，可以通過第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，以確定租賃物的實(shí)際狀態(tài)和責(zé)任承擔(dān)。4.1.3費(fèi)用結(jié)算在定期租約合同終止時(shí)，費(fèi)用結(jié)算問題往往是租賃雙方關(guān)注的焦點(diǎn)，它涉及到租金、押金、水電費(fèi)等多個(gè)方面，直接關(guān)系到雙方的經(jīng)濟(jì)利益，若處理不當(dāng)，極易引發(fā)糾紛。以某房屋租賃合同糾紛為例，甲將房屋出租給乙，租賃期限為一年，每月租金3000元，乙向甲支付了5000元押金。在租賃期間，水電費(fèi)由乙自行承擔(dān)，每月根據(jù)實(shí)際使用量結(jié)算。在合同終止時(shí)，租金結(jié)算方面，乙已支付了前十個(gè)月的租金，剩余兩個(gè)月租金共計(jì)6000元未支付。根據(jù)合同約定，乙應(yīng)在合同終止時(shí)結(jié)清所有租金。由于乙未按時(shí)支付剩余租金，甲有權(quán)要求乙支付租金，并按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。在實(shí)際操作中，若雙方對(duì)租金金額、支付時(shí)間等存在爭(zhēng)議，可以依據(jù)合同約定的爭(zhēng)議解決方式進(jìn)行處理。若合同約定通過仲裁解決爭(zhēng)議，則雙方應(yīng)將爭(zhēng)議提交至仲裁機(jī)構(gòu)，由仲裁機(jī)構(gòu)根據(jù)合同條款和相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行裁決。押金退還也是費(fèi)用結(jié)算中的重要環(huán)節(jié)。在上述案例中，乙在租賃期間未對(duì)房屋造成損壞，按照合同約定，甲應(yīng)在合同終止時(shí)退還乙5000元押金。但甲以乙未按時(shí)支付租金為由，拒絕退還押金。在此情況下，需要明確押金的性質(zhì)和用途。押金通常是為了確保承租人履行合同義務(wù)，如按時(shí)支付租金、妥善使用租賃物等。若承租人在租賃期間未違反合同約定，出租人應(yīng)當(dāng)在合同終止時(shí)全額退還押金。若承租人存在違約行為，出租人可以從押金中扣除相應(yīng)的費(fèi)用，如租金、違約金、損壞賠償?shù)?，但扣除金額應(yīng)以實(shí)際損失為限。在本案例中，乙未按時(shí)支付租金屬于違約行為，但甲不能以此為由拒絕退還全部押金，而應(yīng)扣除乙拖欠的租金及相應(yīng)違約金后，將剩余押金退還給乙。若雙方對(duì)押金退還金額存在爭(zhēng)議，可以通過協(xié)商、調(diào)解或訴訟等方式解決。在協(xié)商過程中，雙方應(yīng)本著公平、合理的原則，根據(jù)合同約定和實(shí)際情況進(jìn)行溝通，尋求妥善的解決方案。若協(xié)商不成，可以向相關(guān)調(diào)解機(jī)構(gòu)申請(qǐng)調(diào)解，如消費(fèi)者協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)等。若調(diào)解無果，任何一方都可以向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟，由法院依法判決。水電費(fèi)結(jié)算同樣需要謹(jǐn)慎處理。在租賃期間，乙每月的水電費(fèi)根據(jù)水電表讀數(shù)進(jìn)行結(jié)算。在合同終止時(shí)，需要對(duì)最后一個(gè)月的水電費(fèi)進(jìn)行結(jié)算。甲和乙應(yīng)共同核對(duì)水電表讀數(shù)，根據(jù)當(dāng)?shù)氐乃娰M(fèi)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出乙應(yīng)支付的水電費(fèi)金額。若雙方對(duì)水電表讀數(shù)或計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在爭(zhēng)議，可以通過查詢相關(guān)繳費(fèi)記錄、咨詢水電供應(yīng)部門等方式進(jìn)行核實(shí)。在某商業(yè)店鋪?zhàn)赓U案例中，出租方和承租方在水電費(fèi)結(jié)算時(shí)，對(duì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生了爭(zhēng)議。出租方認(rèn)為應(yīng)按照商業(yè)用電標(biāo)準(zhǔn)計(jì)費(fèi)，而承租方則認(rèn)為自己的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)屬于低能耗行業(yè)，應(yīng)按照普通工業(yè)用電標(biāo)準(zhǔn)計(jì)費(fèi)。雙方通過咨詢當(dāng)?shù)毓╇姴块T，最終確定了正確的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，解決了爭(zhēng)議。若因水電費(fèi)結(jié)算爭(zhēng)議無法協(xié)商解決，雙方也可以通過訴訟等法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。4.2合同終止的法律后果4.2.1權(quán)利義務(wù)終止當(dāng)定期租約合同終止時(shí)，最為直接和核心的法律后果便是雙方原有的權(quán)利義務(wù)關(guān)系宣告消滅。在合同存續(xù)期間，出租方承擔(dān)著交付符合約定用途租賃物的首要義務(wù)，需確保租賃物在交付時(shí)不存在質(zhì)量瑕疵，能夠滿足承租方的正常使用需求。在房屋租賃中，出租方應(yīng)保證房屋結(jié)構(gòu)安全、水電設(shè)施正常運(yùn)行等；在設(shè)備租賃中，出租方要確保設(shè)備性能良好、運(yùn)行穩(wěn)定。出租方還需承擔(dān)租賃物的維修義務(wù)（法律另有規(guī)定或合同另有約定除外），當(dāng)租賃物出現(xiàn)故障或損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修，以維持租賃物的正常使用狀態(tài)。承租方在合同期內(nèi)的主要義務(wù)則是按時(shí)支付租金，這是承租方獲取租賃物使用權(quán)的對(duì)價(jià)，必須嚴(yán)格按照合同約定的金額、支付方式和時(shí)間節(jié)點(diǎn)履行支付義務(wù)。承租方還應(yīng)按照約定的用途使用租賃物，不得擅自改變租賃物的用途，以免對(duì)租賃物造成損壞或影響其正常使用。在租賃房屋用于居住時(shí)，承租方不得擅自將其改為商業(yè)用途；在租賃設(shè)備用于生產(chǎn)時(shí)，承租方不得將設(shè)備用于其他未經(jīng)約定的生產(chǎn)活動(dòng)。租賃期滿后，承租方有義務(wù)返還租賃物，且返還的租賃物應(yīng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。然而，合同的終止并非意味著所有與合同相關(guān)的權(quán)利義務(wù)都瞬間消失得無影無蹤。在某些特殊情況下，即使合同已經(jīng)終止，雙方仍需履行一些基于合同約定或法律規(guī)定的特殊權(quán)利義務(wù)。在某房屋租賃合同中，雙方約定若承租方在租賃期間對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，在合同終止時(shí)，對(duì)于可拆除且不影響房屋結(jié)構(gòu)的裝修物，承租方有權(quán)拆除并帶走；對(duì)于已形成附合的裝修物，出租方應(yīng)根據(jù)裝修物的剩余價(jià)值給予承租方一定的補(bǔ)償。這一約定在合同終止后依然有效，雙方需按照約定處理裝修物的相關(guān)事宜。在某些租賃合同中，可能會(huì)約定保密條款，要求承租方在租賃期間及合同終止后一定期限內(nèi)，對(duì)在租賃過程中知悉的出租方的商業(yè)秘密、技術(shù)秘密等予以保密。這種保密義務(wù)不會(huì)因合同的終止而自動(dòng)解除，承租方仍需嚴(yán)格遵守，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在涉及商業(yè)機(jī)密的設(shè)備租賃中，承租方在合同終止后若泄露出租方的設(shè)備技術(shù)秘密，將面臨侵權(quán)訴訟，需承擔(dān)賠償損失等法律后果。4.2.2違約責(zé)任承擔(dān)在定期租約合同終止的情形中，若一方存在違約行為，必然需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。違約責(zé)任的承擔(dān)方式豐富多樣，其中賠償損失和支付違約金是最為常見的兩種方式。以某房屋租賃合同糾紛為例，甲將房屋出租給乙，租賃期限為兩年。合同明確約定乙應(yīng)每月按時(shí)支付租金，若逾期支付，每逾期一日，需按照當(dāng)月租金的3%支付違約金。在租賃期間，乙因資金周轉(zhuǎn)困難，連續(xù)兩個(gè)月未支付租金。甲多次催告后，乙仍未支付。在此案例中，乙的行為構(gòu)成違約，根據(jù)合同約定，乙首先需要支付拖欠的租金，這是其應(yīng)履行的基本義務(wù)。乙還需承擔(dān)違約責(zé)任，向甲支付違約金。按照合同約定的違約金計(jì)算方式，乙需支付兩個(gè)月租金乘以3%再乘以逾期天數(shù)的違約金。假設(shè)每月租金為5000元，乙逾期60天，那么乙需支付的違約金為5000×2×3%×60=18000元。若甲因乙的違約行為遭受了其他損失，如因房屋閑置導(dǎo)致的租金損失、為追討租金而產(chǎn)生的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等，乙還需對(duì)這些損失進(jìn)行賠償。在另一起設(shè)備租賃合同糾紛中，出租方A與承租方B約定租賃設(shè)備用于特定的生產(chǎn)活動(dòng)，租賃期限為一年。然而，A交付的設(shè)備存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，無法滿足B的生產(chǎn)需求，導(dǎo)致B的生產(chǎn)活動(dòng)無法正常進(jìn)行，遭受了重大經(jīng)濟(jì)損失。B多次要求A更換設(shè)備或進(jìn)行維修，但A未能及時(shí)履行義務(wù)。在此情況下，A的行為構(gòu)成違約，需承擔(dān)違約責(zé)任。A不僅要承擔(dān)維修或更換設(shè)備的費(fèi)用，若B因設(shè)備問題導(dǎo)致生產(chǎn)停滯，產(chǎn)生了原材料浪費(fèi)、訂單延誤賠償?shù)葥p失，A還需對(duì)這些損失進(jìn)行賠償。若合同中約定了違約金，A還需按照約定向B支付違約金。從這些案例可以看出，在確定違約責(zé)任時(shí)，法院通常會(huì)依據(jù)合同約定和相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行綜合判斷。若合同中對(duì)違約責(zé)任有明確約定，且該約定不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，法院一般會(huì)尊重當(dāng)事人的意思自治，按照合同約定判定違約方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。若合同約定的違約金過高或過低，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十五條的規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。在判斷違約金是否過高或過低時(shí)，法院會(huì)綜合考慮違約行為的性質(zhì)、程度、給對(duì)方造成的實(shí)際損失、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等因素。若合同中沒有約定違約責(zé)任，法院則會(huì)依據(jù)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合案件的具體情況，判定違約方承擔(dān)賠償對(duì)方實(shí)際損失等違約責(zé)任。4.2.3損害賠償當(dāng)定期租約合同因一方違約或其他原因終止，給對(duì)方造成損害時(shí)，損害賠償便成為彌補(bǔ)受損方損失的關(guān)鍵法律手段。損害賠償?shù)姆秶w了多個(gè)方面，旨在全面、合理地填補(bǔ)受損方因合同終止而遭受的經(jīng)濟(jì)損失。直接損失是損害賠償范圍的重要組成部分，它是指因合同終止而直接導(dǎo)致的、顯而易見的財(cái)產(chǎn)減少或支出增加。在某房屋租賃合同中，出租方提前終止合同，導(dǎo)致承租方不得不緊急尋找新的住所。在這個(gè)過程中，承租方為了盡快找到合適的房屋，支付了額外的中介費(fèi)用，還因搬運(yùn)物品產(chǎn)生了搬家費(fèi)用。這些中介費(fèi)用和搬家費(fèi)用就屬于直接損失，出租方應(yīng)當(dāng)予以賠償。若承租方在租賃房屋內(nèi)進(jìn)行了裝修，且裝修費(fèi)用尚未完全攤銷，由于出租方的違約導(dǎo)致合同提前終止，那么剩余租賃期限內(nèi)裝修費(fèi)用的未攤銷部分也屬于直接損失，出租方需承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。間接損失同樣不容忽視，它是指雖然不是合同終止直接造成的，但與合同終止存在因果關(guān)系，且是受損方在簽訂合同時(shí)可以合理預(yù)見的損失。在某商業(yè)店鋪?zhàn)赓U合同中，承租方租賃店鋪用于經(jīng)營(yíng)服裝生意，由于出租方的違約行為導(dǎo)致合同提前終止，承租方不得不停止?fàn)I業(yè)。在尋找新店鋪重新開業(yè)的這段時(shí)間里，承租方損失了原本可以獲得的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。這種因合同終止導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失就屬于間接損失。在判斷間接損失是否應(yīng)當(dāng)賠償時(shí)，需要考量該損失與合同終止之間的因果關(guān)系是否緊密，以及受損方在簽訂合同時(shí)是否能夠合理預(yù)見這種損失。若承租方能夠證明其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失是由于出租方的違約行為直接導(dǎo)致的，且在簽訂合同時(shí)已經(jīng)向出租方明確告知了經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和預(yù)期利潤(rùn)，那么出租方應(yīng)當(dāng)對(duì)這部分間接損失進(jìn)行賠償。在計(jì)算損害賠償金額時(shí)，通常遵循一定的方法和原則。以直接損失為例，若涉及財(cái)產(chǎn)損失，一般按照財(cái)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值或修復(fù)費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算。若租賃房屋的門窗被損壞，賠償金額可以按照更換或修復(fù)門窗的實(shí)際費(fèi)用來確定。對(duì)于間接損失，由于其具有一定的不確定性，計(jì)算起來相對(duì)復(fù)雜。在計(jì)算經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失時(shí)，可以參考承租方過去的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、同行業(yè)的平均利潤(rùn)率以及市場(chǎng)行情等因素，綜合確定一個(gè)合理的賠償金額。在某案例中，法院在計(jì)算承租方因合同提前終止導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失時(shí)，參考了承租方過去三年的平均凈利潤(rùn)，并結(jié)合當(dāng)?shù)赝袠I(yè)的平均利潤(rùn)率以及合同提前終止后市場(chǎng)行情的變化情況，最終確定了一個(gè)合理的賠償金額。在確定損害賠償范圍和金額時(shí)，還需遵循一些限制原則，以確保賠償?shù)暮侠硇院凸叫?。可預(yù)見規(guī)則是其中的重要原則之一，即違約方只對(duì)其在訂立合同時(shí)能夠合理預(yù)見的因違約行為可能造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。在某設(shè)備租賃合同中，出租方違約導(dǎo)致設(shè)備未能按時(shí)交付，承租方主張因設(shè)備未及時(shí)投入使用而導(dǎo)致的生產(chǎn)訂單延誤賠償損失。但如果出租方在訂立合同時(shí)并不知曉承租方的生產(chǎn)訂單情況，且無法合理預(yù)見設(shè)備延遲交付會(huì)導(dǎo)致如此嚴(yán)重的損失，那么對(duì)于超出可預(yù)見范圍的損失，出租方無需承擔(dān)賠償責(zé)任。減損規(guī)則也同樣重要，即受損方有義務(wù)采取合理措施防止損失的擴(kuò)大，若受損方未采取合理措施導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，對(duì)于擴(kuò)大部分的損失，不得要求違約方賠償。在房屋租賃合同提前終止的情況下，承租方應(yīng)及時(shí)尋找新的住所，若承租方故意拖延，導(dǎo)致租金損失進(jìn)一步擴(kuò)大，那么對(duì)于擴(kuò)大部分的租金損失，出租方無需賠償。五、定期租約合同終止的常見糾紛及解決策略5.1常見糾紛類型5.1.1租金及押金糾紛在定期租約合同終止過程中，租金及押金糾紛屢見不鮮，給租賃雙方帶來諸多困擾。以承租人拖欠租金為例，在某一典型案例中，小王與房東李先生簽訂了為期一年的房屋租賃合同，每月租金3000元，按季度支付。然而，在租賃的第五個(gè)月，小王因工作變動(dòng)導(dǎo)致收入減少，開始拖欠租金。雖經(jīng)李先生多次催討，小王仍以經(jīng)濟(jì)困難為由拒絕支付。這種拖欠租金的行為不僅違反了合同約定，也損害了李先生的合法權(quán)益。從產(chǎn)生原因來看，一方面，承租人可能因自身經(jīng)濟(jì)狀況惡化，如失業(yè)、生意虧損等，導(dǎo)致無力支付租金；另一方面，也可能是對(duì)合同條款的理解存在偏差，或者故意違約以達(dá)到自身利益最大化。在該案例中，小王正是由于工作變動(dòng)失去了穩(wěn)定的收入來源，才陷入了租金支付困境。出租人克扣押金的情況也時(shí)有發(fā)生。在另一起案例中，小張租賃了趙女士的房屋，租賃期滿后，小張按照合同約定返還了房屋，但趙女士卻以房屋存在輕微磨損為由，拒絕退還全部押金。小張認(rèn)為房屋的磨損屬于正常使用范疇，趙女士不應(yīng)克扣押金。此類糾紛的產(chǎn)生，往往源于雙方對(duì)押金性質(zhì)和用途的理解不一致，以及對(duì)租賃物損壞程度的認(rèn)定存在差異。在實(shí)際租賃中，由于缺乏明確的衡量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于什么是正常磨損、什么是人為損壞，出租方和承租方常常各執(zhí)一詞。一些出租人可能會(huì)故意夸大租賃物的損壞程度，以此為由克扣押金，而承租人則認(rèn)為自己沒有過錯(cuò)，要求全額退還押金。5.1.2房屋返還糾紛房屋返還糾紛也是定期租約合同終止時(shí)的常見問題之一。承租人拒不返還房屋的情況并不少見。在某案例中，小李與房東陳先生的房屋租賃合同到期后，陳先生明確表示不再續(xù)租，并要求小李按時(shí)搬離。但小李卻以找不到合適的住所為由，拒絕搬離，繼續(xù)占用房屋。這種行為不僅侵犯了陳先生對(duì)房屋的所有權(quán)，也影響了陳先生對(duì)房屋的正常使用和再次出租。從承租人的角度來看，他們可能確實(shí)面臨著尋找新住所的困難，如房源緊張、租金過高等；但從法律層面講，合同到期后，承租人繼續(xù)占用房屋屬于違法行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在實(shí)際解決此類糾紛時(shí)，往往面臨諸多難點(diǎn)。由于承租人實(shí)際占有房屋，房東難以通過自行強(qiáng)制手段讓其搬離，否則可能會(huì)引發(fā)更嚴(yán)重的沖突。房東通常需要通過法律途徑解決，如向法院提起訴訟，要求承租人騰退房屋。但訴訟過程往往耗時(shí)較長(zhǎng)，期間房東的房屋無法正常使用，會(huì)遭受經(jīng)濟(jì)損失。承租人返還房屋不符合約定的情況也較為常見。在某房屋租賃案例中，小趙租賃了孫女士的房屋用于經(jīng)營(yíng)小型超市，合同約定租賃期滿后，小趙應(yīng)將房屋恢復(fù)原狀。然而，租賃期滿后，小趙雖然返還了房屋，但房屋內(nèi)仍殘留著大量的貨架和雜物，且部分墻面因懸掛廣告牌而損壞。孫女士認(rèn)為小趙返還的房屋不符合約定，要求小趙清理雜物并修復(fù)墻面。小趙則認(rèn)為這些貨架和雜物不影響房屋的正常使用，拒絕清理和修復(fù)。此類糾紛的關(guān)鍵在于對(duì)“房屋恢復(fù)原狀”的理解和界定存在爭(zhēng)議。合同中對(duì)于“恢復(fù)原狀”的具體標(biāo)準(zhǔn)往往缺乏明確詳細(xì)的規(guī)定，導(dǎo)致雙方在合同終止時(shí)各執(zhí)一詞。解決這類糾紛時(shí)，需要綜合考慮合同約定、房屋的原始狀態(tài)、行業(yè)慣例以及公平原則等因素。若雙方無法協(xié)商一致，同樣需要通過法律途徑，由法院根據(jù)具體情況進(jìn)行判定。5.1.3優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛在定期租約合同終止相關(guān)糾紛中也占據(jù)一定比例。以出租人未通知承租人擅自賣房的案例來說，在某一事件中，林先生將自己的房屋出租給周女士，租賃期限為五年。在租賃期間，林先生未通知周女士，便將房屋賣給了第三人王先生，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。周女士得知后，認(rèn)為林先生侵犯了她的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，要求林先生承擔(dān)賠償責(zé)任。此類糾紛的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要集中在出租人是否履行了通知義務(wù)，以及承租人是否在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。但在實(shí)際操作中，對(duì)于“合理期限”的界定、“同等條件”的具體標(biāo)準(zhǔn)以及通知的形式和送達(dá)方式等問題，常常引發(fā)爭(zhēng)議。在該案例中，林先生未通知周女士便擅自賣房，明顯違反了法律規(guī)定。但對(duì)于周女士應(yīng)獲得的賠償金額，由于缺乏明確的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，雙方存在較大爭(zhēng)議。周女士認(rèn)為應(yīng)按照房屋的市場(chǎng)差價(jià)進(jìn)行賠償，而林先生則認(rèn)為周女士的主張過高，只愿意給予適當(dāng)補(bǔ)償。在解決此類糾紛時(shí)，法院通常會(huì)綜合考慮房屋的市場(chǎng)價(jià)格、租賃關(guān)系的穩(wěn)定性、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等因素，依法作出公正的判決。5.2糾紛解決策略5.2.1協(xié)商解決協(xié)商解決糾紛是一種基于當(dāng)事人自愿、平等基礎(chǔ)上的糾紛處理方式，遵循著公平、公正以及誠(chéng)實(shí)信用的原則。在協(xié)商過程中，雙方需秉持平等的地位，充分尊重彼此的意見和訴求，不得采取威脅、強(qiáng)迫等不正當(dāng)手段迫使對(duì)方接受不合理的解決方案。在某租金及押金糾紛案例中，租客因經(jīng)濟(jì)困難拖欠了兩個(gè)月租金，房東在催討租金時(shí)，并沒有采取強(qiáng)硬的手段，而是與租客進(jìn)行了坦誠(chéng)的溝通。房東首先表達(dá)了對(duì)租客經(jīng)濟(jì)狀況的理解，然后明確指出按時(shí)支付租金是合同約定的義務(wù)，同時(shí)也詢問了租客的困難所在以及預(yù)計(jì)能夠支付租金的時(shí)間。租客則如實(shí)說明了自己的經(jīng)濟(jì)困境，并承諾在一個(gè)月內(nèi)籌集資金支付租金，同時(shí)表示愿意承擔(dān)逾期支付的利息。雙方在平等、尊重的氛圍中，通過協(xié)商達(dá)成了一致意見，化解了糾紛。在協(xié)商方法上，溝通技巧和妥協(xié)精神至關(guān)重要。租賃雙方應(yīng)保持冷靜、理智的態(tài)度，避免情緒化的表達(dá)和爭(zhēng)吵，以平和的語氣闡述自己的觀點(diǎn)和訴求。在表達(dá)自己的意見時(shí)，要注意邏輯清晰、條理分明，讓對(duì)方能夠準(zhǔn)確理解自己的意圖。在某房屋返還糾紛中，承租人因一時(shí)找不到合適的住所，拒絕按時(shí)返還房屋。出租人在與承租人協(xié)商時(shí)，沒有一味地指責(zé)，而是耐心傾聽承租人的困難，然后提出了一個(gè)解決方案：出租人可以給予承租人一定的寬限期，在寬限期內(nèi)，承租人按照市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費(fèi)。承租人經(jīng)過考慮，接受了出租人的提議，雙方成功解決了糾紛。在協(xié)商過程中，雙方還應(yīng)具備妥協(xié)精神，在堅(jiān)持自身合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，適當(dāng)做出讓步，尋求雙方都能接受的解決方案。在押金退還糾紛中，房東以房屋存在輕微損壞為由，拒絕退還全部押金。租客則認(rèn)為房屋損壞屬于正常使用范疇，不應(yīng)影響押金退還。在協(xié)商時(shí)，租客可以提出對(duì)房屋損壞部分進(jìn)行修復(fù)，或者按照一定比例扣除押金作為補(bǔ)償，而房東也可以適當(dāng)降低扣除押金的金額，最終雙方通過妥協(xié)達(dá)成和解。成功協(xié)商案例為我們提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)借鑒。在某商業(yè)房屋租賃合同糾紛中，租賃雙方因租金上漲問題產(chǎn)生爭(zhēng)議。承租人認(rèn)為租金上漲幅度太大，超出了自己的承受能力；出租人則表示由于市場(chǎng)行情變化，租金上漲是合理的。雙方在協(xié)商過程中，首先對(duì)市場(chǎng)行情進(jìn)行了深入的調(diào)研和分析，了解了周邊類似房屋的租金水平。然后，出租人根據(jù)調(diào)研結(jié)果，適當(dāng)降低了租金上漲幅度；承租人也表示愿意在一定程度上接受租金上漲。雙方還就租金支付方式、租賃期限等問題進(jìn)行了協(xié)商，最終達(dá)成了續(xù)租協(xié)議。從這個(gè)案例中可以看出，在協(xié)商前充分了解相關(guān)信息，如市場(chǎng)行情、法律法規(guī)等，有助于在協(xié)商中占據(jù)主動(dòng)，增加協(xié)商成功的幾率。雙方在協(xié)商過程中要保持開放的心態(tài)，積極尋求解決方案，避免陷入僵局。5.2.2調(diào)解解決調(diào)解作為解決定期租約合同終止糾紛的重要方式之一，具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。調(diào)解能夠充分發(fā)揮其靈活性，不拘泥于嚴(yán)格的法律程序和規(guī)則，而是根據(jù)糾紛的具體情況和當(dāng)事人的實(shí)際需求，量身定制解決方案。在某租金及押金糾紛中，雙方對(duì)于押金退還的金額和條件存在爭(zhēng)議，調(diào)解機(jī)構(gòu)并未機(jī)械地依據(jù)合同條款進(jìn)行裁決，而是綜合考慮了房屋的實(shí)際使用情況、租客的經(jīng)濟(jì)狀況以及雙方的合作歷史等因素，提出了一個(gè)雙方都能接受的調(diào)解方案。調(diào)解還能有效降低解決糾紛的成本。相較于仲裁和訴訟，調(diào)解通常不需要支付高額的仲裁費(fèi)或訴訟費(fèi)，也無需耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力進(jìn)行繁瑣的程序準(zhǔn)備。在某房屋返還糾紛中，若通過訴訟解決，當(dāng)事人可能需要聘請(qǐng)律師、收集證據(jù)、參加庭審等，不僅費(fèi)用高昂，而且整個(gè)過程可能持續(xù)數(shù)月甚至數(shù)年。而通過調(diào)解，雙方在調(diào)解機(jī)構(gòu)的主持下，能夠迅速達(dá)成解決方案，節(jié)省了大量的時(shí)間和金錢成本。在調(diào)解程序方面，一般首先由一方或雙方當(dāng)事人向調(diào)解機(jī)構(gòu)提出調(diào)解申請(qǐng)，明確糾紛的基本情況和訴求。調(diào)解機(jī)構(gòu)在收到申請(qǐng)后，會(huì)對(duì)糾紛進(jìn)行初步審查，判斷是否符合調(diào)解條件。若符合條件，調(diào)解機(jī)構(gòu)會(huì)指定調(diào)解員，并通知雙方當(dāng)事人調(diào)解的時(shí)間、地點(diǎn)和相關(guān)注意事項(xiàng)。在調(diào)解過程中，調(diào)解員會(huì)充分聽取雙方的陳述和意見，分析糾紛的焦點(diǎn)和原因，然后根據(jù)公平、公正的原則，提出調(diào)解方案。若雙方對(duì)調(diào)解方案表示認(rèn)可，調(diào)解成功，雙方簽訂調(diào)解協(xié)議；若一方或雙方對(duì)調(diào)解方案不滿意，調(diào)解失敗，當(dāng)事人可以選擇通過其他途徑解決糾紛。在選擇調(diào)解機(jī)構(gòu)時(shí)，當(dāng)事人可以根據(jù)糾紛的性質(zhì)、規(guī)模以及自身的需求進(jìn)行綜合考慮。常見的調(diào)解機(jī)構(gòu)包括人民調(diào)解委員會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解中心、專業(yè)的商事調(diào)解機(jī)構(gòu)等。人民調(diào)解委員會(huì)通常在社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等地設(shè)立，具有貼近群眾、了解當(dāng)?shù)厍闆r的優(yōu)勢(shì)，適用于一些簡(jiǎn)單的鄰里糾紛、小額租賃糾紛等。行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解中心則由各行業(yè)協(xié)會(huì)設(shè)立，熟悉本行業(yè)的特點(diǎn)和規(guī)則，對(duì)于行業(yè)內(nèi)的租賃糾紛能夠提供專業(yè)的調(diào)解服務(wù)。在商業(yè)地產(chǎn)租賃糾紛中，房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)調(diào)解中心能夠憑借其對(duì)行業(yè)的深入了解，更好地解決雙方的爭(zhēng)議。專業(yè)的商事調(diào)解機(jī)構(gòu)則具有豐富的調(diào)解經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的調(diào)解團(tuán)隊(duì)，能夠處理各種復(fù)雜的商業(yè)租賃糾紛。5.2.3仲裁與訴訟仲裁和訴訟作為解決定期租約合同終止糾紛的重要法律途徑，各自有著明確的適用條件和獨(dú)特的程序特點(diǎn)。仲裁的適用條件通?；诋?dāng)事人之間的仲裁協(xié)議。在簽訂定期租約合同時(shí)，雙方可以在合同中約定仲裁條款，明確將未來可能發(fā)生的糾紛提交給特定的仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行仲裁。若雙方在合同中約定“如發(fā)生糾紛，提交某某仲裁委員會(huì)仲裁”，那么當(dāng)糾紛發(fā)生時(shí)，任何一方都應(yīng)依據(jù)該約定向指定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。仲裁具有專業(yè)性的顯著特點(diǎn)，仲裁員往往是由具有豐富法律知識(shí)和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士擔(dān)任。在涉及船舶租賃的合同終止糾紛中，仲裁員可能是精通海商法和航運(yùn)業(yè)務(wù)的專家，他們能夠憑借專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，準(zhǔn)確理解和判斷案件中的復(fù)雜問題。仲裁還具有保密性，仲裁過程和裁決結(jié)果通常不對(duì)外公開，這能夠有效保護(hù)當(dāng)事人的商業(yè)秘密和隱私。對(duì)于一些涉及商業(yè)機(jī)密的設(shè)備租賃糾紛，當(dāng)事人更傾向于選擇仲裁方式解決，以避免商業(yè)秘密泄露對(duì)自身造成不利影響。訴訟則適用于雙方?jīng)]有仲裁協(xié)議的情形。當(dāng)租賃雙方在定期租約合同中未約定仲裁條款，或者雖有約定但仲裁協(xié)議無效時(shí)，一方可以向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。訴訟的程序嚴(yán)格遵循法律規(guī)定，從立案、審理到判決，每個(gè)環(huán)節(jié)都有明確的程序要求和期限限制。在立案階段，原告需要提交起訴狀和相關(guān)證據(jù)，法院對(duì)起訴進(jìn)行審查，符合條件的予以立案。審理過程中，雙方當(dāng)事人需要進(jìn)行舉證、質(zhì)證，法院根據(jù)雙方提供的證據(jù)和法律規(guī)定進(jìn)行審理。訴訟的判決結(jié)果具有權(quán)威性和強(qiáng)制執(zhí)行力，若一方不履行判決，另一方可以通過強(qiáng)制執(zhí)行程序要求對(duì)方履行。在某房屋租賃合同糾紛中，法院判決被告支付拖欠的租金和違約金，若被告不履行判決，原告可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，通過凍結(jié)被告銀行賬戶、拍賣其財(cái)產(chǎn)等方式實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)益。在選擇仲裁和訴訟時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)綜合多方面因素進(jìn)行考量。從效率角度來看，仲裁程序相對(duì)靈活，審理期限通常較短，能夠較快地解決糾紛；而訴訟程序較為繁瑣，審理期限可能較長(zhǎng)。若當(dāng)事人希望盡快解決糾紛，減少時(shí)間成本，仲裁可能是更好的選擇。從成本角度考慮，仲裁費(fèi)用一般較高，而訴訟費(fèi)用相對(duì)較低。若糾紛涉及金額較小，當(dāng)事人可能更傾向于選擇訴訟方式。當(dāng)事人還應(yīng)考慮自身對(duì)保密性的需求、對(duì)仲裁機(jī)構(gòu)或法院的信任程度等因素。若當(dāng)事人希望保護(hù)商業(yè)秘密，且對(duì)某仲裁機(jī)構(gòu)的專業(yè)性和公正性有較高信任度，那么選擇仲裁更為合適；若當(dāng)事人對(duì)法院的公正性和權(quán)威性更有信心，且不擔(dān)心糾紛公開，訴訟則是可行的選擇。六、案例深度剖析6.1案例一：因承租人違約導(dǎo)致合同終止糾紛在某起典型的房屋租賃糾紛案件中，2020年5月1日，出租人甲與承租人乙簽訂了一份為期三年的房屋租賃合同，用于乙的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。合同明確約定，每月租金為10000元，乙需在每月5日前支付租金，若逾期支付超過15日，甲有權(quán)解除合同。同時(shí)，合同還規(guī)定乙不得擅自改變房屋用途，若違反約定，甲有權(quán)要求乙恢復(fù)原狀，并承擔(dān)違約責(zé)任。在合同履行過程中，乙從2022年3月開始拖欠租金，甲多次通過電話、短信等方式催告乙支付租金，但乙以經(jīng)營(yíng)困難為由，始終未予支付。截至2022年5月，乙已累計(jì)拖欠三個(gè)月租金，共計(jì)30000元。此外，甲在2022年4月發(fā)現(xiàn)乙未經(jīng)其同意，擅自將房屋的部分區(qū)域改造為倉(cāng)庫，用于存放大量貨物，嚴(yán)重改變了房屋的商業(yè)經(jīng)營(yíng)用途。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十二條“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”以及第七百一十一條“承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失”的規(guī)定，乙的行為已構(gòu)成根本違約，甲有權(quán)解除合同。在本案例中，法院經(jīng)審理后認(rèn)為，乙拖欠租金且擅自改變房屋用途的行為，嚴(yán)重違反了合同約定，導(dǎo)致甲出租房屋獲取租金收益以及保障房屋正常使用狀態(tài)的合同目的無法實(shí)現(xiàn)。因此，法院判決支持甲解除合同的請(qǐng)求，乙需在判決生效之日起15日內(nèi)騰空房屋并返還給甲。乙還需支付拖欠的租金30000元，并按照合同約定支付違約金10000元。對(duì)于乙擅自改變房屋用途給甲造成的損失，法院酌情判定乙賠償甲5000元。這一案例給我們帶來了多方面的啟示。對(duì)于出租人而言，在簽訂租賃合同時(shí)，務(wù)必明確約定租金支付方式、時(shí)間以及違約責(zé)任等關(guān)鍵條款，同時(shí)要對(duì)承租人使用租賃物的方式和用途進(jìn)行詳細(xì)規(guī)范。在合同履行過程中，若承租人出現(xiàn)違約行為，出租人應(yīng)及時(shí)采取措施，如發(fā)送書面催告函、留存相關(guān)證據(jù)等，以便在必要時(shí)通過法律途徑維護(hù)自身合法權(quán)益。對(duì)于承租人來說，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守合同約定，按時(shí)支付租金，按照約定用途使用租賃物。若遇到經(jīng)營(yíng)困難等特殊情況，應(yīng)及時(shí)與出租人溝通協(xié)商，尋求妥善的解決方案，而不應(yīng)擅自違約。從法律層面來看，這一案例充分體現(xiàn)了法律對(duì)合同嚴(yán)守原則的維護(hù)，以及對(duì)違約行為的制裁。它警示市場(chǎng)主體在進(jìn)行租賃交易時(shí)，必須增強(qiáng)法律意識(shí)，誠(chéng)實(shí)守信地履行合同義務(wù)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。6.2案例二：協(xié)商解除合同后的費(fèi)用爭(zhēng)議糾紛在另一起典型的定期租約合同糾紛案件中，2021年1月1日，出租人A與承租人B簽訂了一份為期兩年的商業(yè)店鋪?zhàn)赓U合同。合同約定每月租金為15000元，B需在每月10日前支付租金，同時(shí)B向A支付了20000元押金。在租賃期間，水電費(fèi)由B自行承擔(dān)，每月根據(jù)實(shí)際使用量結(jié)算。2022年3月，由于周邊商業(yè)環(huán)境發(fā)生重大變化，B的經(jīng)營(yíng)受到嚴(yán)重影響，出現(xiàn)了持續(xù)虧損。B與A協(xié)商后，雙方于2022年4月1日達(dá)成一致意見，提前終止租賃合同。雙方在協(xié)商過程中約定，B在4月15日前騰空店鋪并返還給A，A退還B剩余租期的租金以及押金。然而，在合同終止后的費(fèi)用結(jié)算過程中，雙方產(chǎn)生了嚴(yán)重的爭(zhēng)議。在租金結(jié)算方面，B認(rèn)為剩余租期為8個(gè)月，A應(yīng)退還8個(gè)月的租金共計(jì)120000元。A則認(rèn)為，B在4月1日至4月15日期間仍實(shí)際占用店鋪，這15天的租金應(yīng)予以扣除。按照每月租金15000元計(jì)算，15天的租金為7500元。雙方對(duì)這15天租金的扣除問題各執(zhí)一詞。B認(rèn)為，雙方已經(jīng)協(xié)商一致提前終止合同，且約定4月15日前騰空店鋪，不應(yīng)再扣除這15天的租金。A則堅(jiān)持認(rèn)為，B實(shí)際占用店鋪的時(shí)間應(yīng)計(jì)算租金。押金退還問題同樣引發(fā)了爭(zhēng)議。A以店鋪內(nèi)部分設(shè)施存在損壞為由，拒絕全額退還押金。A指出，店鋪的部分燈具損壞、墻面有劃痕，維修和修復(fù)這些問題需要花費(fèi)一定的費(fèi)用。B則表示，燈具損壞是正常使用過程中的損耗，墻面劃痕也不嚴(yán)重，不影響店鋪的正常使用，A不應(yīng)以此為由克扣押金。雙方對(duì)于設(shè)施損壞的責(zé)任認(rèn)定和押金扣除金額無法達(dá)成一致。在水電費(fèi)結(jié)算上，雙方也存在分歧。對(duì)于4月份的水電費(fèi)，A根據(jù)水電表讀數(shù)計(jì)算出B應(yīng)支付水電費(fèi)800元。B則認(rèn)為，自己在4月15日就已經(jīng)騰空店鋪，之后的水電費(fèi)不應(yīng)由自己承擔(dān)。A提供的水電表讀數(shù)包含了4月15日之后的使用量，B要求重新核算水電費(fèi)。法院在審理此案時(shí)，首先依據(jù)雙方簽訂的租賃合同以及協(xié)商一致提前終止合同的約定進(jìn)行分析。對(duì)于租金結(jié)算問題，法院認(rèn)為，雖然雙方約定提前終止合同且B在4月15日前騰空店鋪，但B在4月1日至4月15日期間確實(shí)實(shí)際占用了店鋪，根據(jù)公平原則，這15天的租金應(yīng)予以扣除。因此，A應(yīng)退還B剩余租期7個(gè)半月的租金，共計(jì)112500元。關(guān)于押金退還問題，法院經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查后認(rèn)定，店鋪內(nèi)部分燈具損壞和墻面劃痕確實(shí)存在。但燈具損壞屬于正常使用過程中的合理損耗，不應(yīng)由B承擔(dān)賠償責(zé)任。墻面劃痕雖有一定影響，但程度較輕，修復(fù)費(fèi)用較低。綜合考慮，法院判定A扣除2000元作為墻面修復(fù)費(fèi)用后，應(yīng)將剩余的18000元押金退還給B。在水電費(fèi)結(jié)算方面，法院認(rèn)為，B在4月15日騰空店鋪后，不應(yīng)再承擔(dān)之后的水電費(fèi)。A應(yīng)重新核算4月1日至4月15日期間的水電費(fèi)，經(jīng)核算后，B應(yīng)支付4月份水電費(fèi)400元。這一案例為我們提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)借鑒。在定期租約合同協(xié)商解除時(shí)，雙方務(wù)必對(duì)費(fèi)用結(jié)算等相關(guān)事宜進(jìn)行詳細(xì)、明確的約定。應(yīng)具體約定租金退還的計(jì)算方式、押金退還的條件和金額、水電費(fèi)等其他費(fèi)用的結(jié)算時(shí)間和方式等。在協(xié)商過程中，雙方應(yīng)保持誠(chéng)信，如實(shí)告知相關(guān)情況。若對(duì)租賃物的損壞情況存在爭(zhēng)議，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查和證據(jù)固定，以便在后續(xù)糾紛解決中能夠準(zhǔn)確認(rèn)定責(zé)任。對(duì)于費(fèi)用結(jié)算的依據(jù)，如水電表讀數(shù)等，雙方也應(yīng)在合同終止時(shí)及時(shí)核對(duì)確認(rèn)，避免產(chǎn)生爭(zhēng)議。當(dāng)出現(xiàn)糾紛時(shí)，雙方應(yīng)首先嘗試通過友好協(xié)商解決，若協(xié)商不成，應(yīng)及時(shí)尋求調(diào)解、仲裁或訴訟等法律途徑，維護(hù)自身合法權(quán)益。6.3案例三：優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛案例分析在某起典型的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛案件中，2020年1月1日，出租人甲將其位于市中心的一套商業(yè)用房出租給承租人乙，租賃期限為五年。雙方在租賃合同中明確約定，若甲欲出售該房屋，應(yīng)在出售前30日書面通知乙，乙在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。2022年5月，甲因資金周轉(zhuǎn)困難，決定出售該房屋。甲在未書面通知乙的情況下，與第三人丙簽訂了房屋買賣合同，將房屋以200萬元的價(jià)格賣給了丙，并于2022年6月辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2022年7月，乙偶然得知房屋已被出售，認(rèn)為甲的行為嚴(yán)重侵犯了自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。乙隨即與甲進(jìn)行溝通，要求甲承擔(dān)賠償責(zé)任。甲則辯稱，自己雖未書面通知乙，但乙在租賃期間對(duì)房屋周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況較為了解，應(yīng)當(dāng)知曉房屋可能被出售，且乙在得知房屋出售后，并未在合理期限內(nèi)表示愿意購(gòu)買，因此不構(gòu)成對(duì)乙優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的侵犯。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十六條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！痹诒景咐?，甲未按照合同約定和法律規(guī)定在出賣房屋前書面通知乙，其行為已構(gòu)成對(duì)乙優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的侵害。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，甲與乙簽訂的租賃合同合法有效，其中關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的約定也具有法律效力。甲在出售房屋時(shí)未書面通知乙，剝奪了乙在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買房屋的機(jī)會(huì)，侵犯了乙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。雖然乙對(duì)房屋周邊市場(chǎng)情況有一定了解，但這并不能替代甲的書面通知義務(wù)。關(guān)于乙的損失賠償問題，由于乙未能提供充分證據(jù)證明其因無法購(gòu)買該房屋而遭受的直接經(jīng)濟(jì)損失，法院綜合考慮房屋的租金收益、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)情況以及甲的過錯(cuò)程度等因素，酌情判定甲賠償乙5萬元。從這一案例可以看出，在定期租約合同中，當(dāng)涉及優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題時(shí)，出租人的通知義務(wù)至關(guān)重要。出租人必須嚴(yán)格按照合同約定和法律規(guī)定的方式、期限通知承租人，確保承租人能夠及時(shí)知曉房屋出售信息，并在同等條件下行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。承租人在租賃期間也應(yīng)關(guān)注自身優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的相關(guān)權(quán)益，若發(fā)現(xiàn)出租人有出售房屋的跡象，應(yīng)及時(shí)與出租人溝通確認(rèn)。當(dāng)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害時(shí)，承租人應(yīng)及時(shí)收集相關(guān)證據(jù)，通過法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。在確定損害賠償金額時(shí)，法院會(huì)綜合多方面因素