物業(yè)管理服務(wù)合同范本及簽訂注意事項(xiàng)引言物業(yè)管理服務(wù)合同是業(yè)主（或業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)確立權(quán)利義務(wù)關(guān)系的核心文件，其內(nèi)容完整性、條款嚴(yán)謹(jǐn)性直接關(guān)系到小區(qū)服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主權(quán)益保障及社區(qū)治理規(guī)范性。一份完善的合同不僅能明確雙方權(quán)責(zé)邊界，更能為后續(xù)糾紛解決提供法律依據(jù)。本文結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，梳理規(guī)范合同范本框架及簽訂環(huán)節(jié)關(guān)鍵注意事項(xiàng)，供相關(guān)主體參考。一、物業(yè)管理服務(wù)合同范本（核心條款框架）（一）合同主體與期限1.合同雙方：明確甲方（業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)/建設(shè)單位，依項(xiàng)目階段確定）、乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）全稱、法定代表人、注冊(cè)地址、聯(lián)系方式等，確保主體身份清晰可追溯。2.服務(wù)期限：約定具體起止時(shí)間（如“自202X年X月X日起至202X年X月X日止”）；若為前期物業(yè)合同（建設(shè)單位與物業(yè)簽訂），需注明“至首屆業(yè)主委員會(huì)成立并簽訂新合同之日終止”的銜接條款。（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.基礎(chǔ)服務(wù)范疇：公共區(qū)域管理：包含小區(qū)道路、綠化、公共設(shè)施（電梯、門禁、消防設(shè)備等）日常維護(hù)、清潔衛(wèi)生（樓道、垃圾站、公共場(chǎng)地）、秩序維護(hù)（門崗值守、巡邏、車輛管理）等，需逐項(xiàng)列舉服務(wù)場(chǎng)景及頻率（如“電梯每月維護(hù)2次，公共區(qū)域每日清潔1次”）。專項(xiàng)服務(wù)約定：如代收代繳水電費(fèi)、快遞代收、社區(qū)文化活動(dòng)組織等，明確服務(wù)方式（是否有償、服務(wù)流程）。2.服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：參照《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》或地方行業(yè)規(guī)范，量化約定（如“小區(qū)綠化存活率≥95%，電梯故障報(bào)修后30分鐘內(nèi)響應(yīng)、24小時(shí)內(nèi)修復(fù)（特殊故障除外）”），避免模糊表述。（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及支付1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)類型（住宅、商業(yè)、車位等）分別約定單價(jià)（如“住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)：X元/平方米/月；商業(yè)物業(yè)：X元/平方米/月；車位管理費(fèi)：X元/個(gè)/月”），明確計(jì)費(fèi)方式（建筑面積/使用面積/套數(shù)）。2.支付方式與周期：約定支付時(shí)間（如“每季度首月10日前支付上季度費(fèi)用”）、支付賬戶（雙方指定對(duì)公賬戶），逾期支付的違約金計(jì)算方式（如“按未付金額每日萬(wàn)分之X收取”）。3.費(fèi)用調(diào)整機(jī)制：約定調(diào)整觸發(fā)條件（如物價(jià)指數(shù)變動(dòng)、服務(wù)成本大幅上漲）及調(diào)整程序（需經(jīng)業(yè)主大會(huì)或雙過(guò)半業(yè)主同意，提前公示）。（四）雙方權(quán)利與義務(wù)1.甲方（業(yè)主方）：權(quán)利：監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量、查閱物業(yè)收支賬目（按合同約定頻率）、提議召開業(yè)主大會(huì)等。義務(wù)：按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)、遵守業(yè)主公約、配合物業(yè)開展設(shè)施維護(hù)（如裝修期間遵守管理規(guī)定）等。2.乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）：權(quán)利：依約收取物業(yè)費(fèi)、要求業(yè)主配合服務(wù)工作、開展合法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（如利用公共區(qū)域廣告位需約定收益分配）。義務(wù)：建立服務(wù)檔案、公示服務(wù)計(jì)劃與收支情況、接受業(yè)主監(jiān)督、履行安全管理職責(zé)（如制定應(yīng)急預(yù)案）等。（五）違約責(zé)任1.甲方違約：明確拖欠物業(yè)費(fèi)的違約責(zé)任（除違約金外，可約定物業(yè)方有權(quán)暫停部分服務(wù)但需保障基本生活需求）、違反業(yè)主公約的賠償責(zé)任（如損壞公共設(shè)施的修復(fù)費(fèi)用）。2.乙方違約：約定服務(wù)未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的整改期限（如“接到業(yè)主投訴后24小時(shí)內(nèi)回復(fù)，7日內(nèi)整改完畢”）、連續(xù)X次未達(dá)標(biāo)時(shí)甲方的解約權(quán)及乙方需退還的費(fèi)用比例（如“按未服務(wù)天數(shù)退還物業(yè)費(fèi)”）。（六）合同變更、終止與續(xù)約1.變更：需雙方協(xié)商一致并簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議，明確變更內(nèi)容及生效時(shí)間。2.終止：約定法定終止情形（如一方破產(chǎn)、不可抗力）、約定終止情形（如服務(wù)質(zhì)量長(zhǎng)期不達(dá)標(biāo)、業(yè)主大會(huì)決議更換物業(yè)），終止前的交接義務(wù)（如物業(yè)需移交服務(wù)檔案、預(yù)收物業(yè)費(fèi)退還）。3.續(xù)約：前期物業(yè)合同到期前X個(gè)月，建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)啟動(dòng)續(xù)約或選聘新物業(yè)的程序；存量物業(yè)合同到期前X個(gè)月，雙方協(xié)商續(xù)約條件。（七）爭(zhēng)議解決與其他條款1.爭(zhēng)議解決：優(yōu)先約定協(xié)商解決，協(xié)商不成可選擇仲裁或訴訟（需明確仲裁機(jī)構(gòu)或管轄法院）。2.其他：約定合同附件（如服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則、小區(qū)平面圖、設(shè)施清單）作為合同組成部分，以及通知送達(dá)方式（書面、電子送達(dá)的效力）。二、簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的注意事項(xiàng)（一）合同條款的“精細(xì)化”審查1.服務(wù)內(nèi)容避免“模糊化”：警惕“一般性維護(hù)”“適當(dāng)清潔”等籠統(tǒng)表述，要求逐項(xiàng)明確服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、頻率。例如將“綠化養(yǎng)護(hù)”細(xì)化為“草坪修剪每月2次、灌木造型每年4次、病蟲害防治每季度1次”。2.費(fèi)用條款的“穿透式”核對(duì)：除物業(yè)費(fèi)外，需明確是否包含公共能耗費(fèi)、電梯電費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等，避免后期以“額外收費(fèi)”引發(fā)糾紛；同時(shí)核查“空置房物業(yè)費(fèi)”約定是否符合地方規(guī)定（部分地區(qū)允許按70%收?。＃ǘ┲黧w資格的“合規(guī)性”核驗(yàn)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)：查看營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)范圍是否包含“物業(yè)管理”，前期物業(yè)需核查是否具備對(duì)應(yīng)等級(jí)資質(zhì)（如住宅項(xiàng)目需二級(jí)及以上資質(zhì)，依地方規(guī)定）；存量物業(yè)可通過(guò)住建部門官網(wǎng)查詢企業(yè)信用記錄。2.業(yè)主方的“合法性”：若為業(yè)主委員會(huì)簽訂，需核驗(yàn)其備案文件（是否經(jīng)街道辦/居委會(huì)備案）、業(yè)主大會(huì)授權(quán)決議（需雙過(guò)半業(yè)主同意）；若為建設(shè)單位簽訂，需確認(rèn)其對(duì)物業(yè)的管理權(quán)（如《商品房買賣合同》是否約定前期物業(yè)）。（三）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的“量化與可追溯”1.建立“服務(wù)清單+考核指標(biāo)”：要求物業(yè)方提供詳細(xì)服務(wù)方案，包含每日/周/月/年的服務(wù)計(jì)劃（如“每月5日公示電梯維保記錄”），并約定業(yè)主方的考核方式（如每季度組織業(yè)主滿意度調(diào)查，滿意率低于X%時(shí)啟動(dòng)整改或解約程序）。2.明確“特殊情形”的應(yīng)對(duì)機(jī)制：如暴雨、暴雪等極端天氣的應(yīng)急處理流程（“2小時(shí)內(nèi)啟動(dòng)排水預(yù)案，4小時(shí)內(nèi)清除主干道積雪”），設(shè)備大修的告知與費(fèi)用分?jǐn)傄?guī)則（如電梯大修需動(dòng)用維修基金的，需提前公示方案并經(jīng)業(yè)主表決）。（四）違約責(zé)任的“對(duì)等性與可操作性”1.避免“單邊違約責(zé)任”：核查合同是否僅約定業(yè)主方違約條款（如拖欠物業(yè)費(fèi)的高額違約金），而對(duì)物業(yè)方違約的處罰（如服務(wù)不達(dá)標(biāo)、擅自停水停電）缺失或過(guò)輕。需補(bǔ)充“乙方未按時(shí)修復(fù)公共設(shè)施導(dǎo)致業(yè)主損失的，按實(shí)際損失賠償”等條款。2.約定“解約后的清算規(guī)則”：明確合同終止時(shí)物業(yè)費(fèi)、押金的結(jié)算方式，物業(yè)方需移交的資料清單（如業(yè)主檔案、設(shè)施維保記錄、財(cái)務(wù)賬目），以及逾期移交的違約金（如“每日按未移交資料價(jià)值的X%收取”）。（五）補(bǔ)充協(xié)議與備案的“必要性”1.補(bǔ)充協(xié)議的“針對(duì)性”：針對(duì)小區(qū)特殊需求（如老年活動(dòng)中心管理、寵物糞便清理規(guī)則）簽訂補(bǔ)充協(xié)議，作為主合同附件；若物業(yè)方承諾“每年投入X萬(wàn)元用于設(shè)施升級(jí)”，需寫入補(bǔ)充協(xié)議并約定驗(yàn)收方式。2.合同備案的“法定性”：前期物業(yè)服務(wù)合同需報(bào)送當(dāng)?shù)刈〗ú块T備案；存量合同簽訂后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將合同副本報(bào)送街道辦、居委會(huì)存檔，確保監(jiān)管部門可查。結(jié)語(yǔ)物業(yè)管理服務(wù)合同的簽訂是物業(yè)服務(wù)關(guān)系的“基石”，其質(zhì)量直接影響社區(qū)治理效率與業(yè)主