2025年鑒定估價(jià)師技能操作考核試卷及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分）1.某工業(yè)廠房評(píng)估中，已知同類(lèi)廠房近期交易案例A（面積1200㎡，成交價(jià)180萬(wàn)元）、案例B（面積1500㎡，成交價(jià)240萬(wàn)元），評(píng)估對(duì)象面積1350㎡。采用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，若僅考慮面積因素修正，且面積與價(jià)格呈線性關(guān)系，則評(píng)估對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)為（）萬(wàn)元。A.202.5B.210C.216D.2252.珠寶玉石鑒定中，若某翡翠戒面在查爾斯濾色鏡下呈現(xiàn)明顯紅色，最可能的原因是（）。A.天然A貨翡翠B.染色處理翡翠C.注膠處理翡翠D.危料翡翠3.機(jī)器設(shè)備評(píng)估中，某設(shè)備已使用5年，設(shè)計(jì)壽命10年，市場(chǎng)上同型號(hào)新設(shè)備價(jià)格80萬(wàn)元，該設(shè)備因技術(shù)落后導(dǎo)致超額運(yùn)營(yíng)成本每年3萬(wàn)元（折現(xiàn)率6%），則其功能性貶值約為（）萬(wàn)元（P/A,6%,5=4.212）。A.7.82B.12.64C.15.33D.21.064.房地產(chǎn)評(píng)估中，某住宅項(xiàng)目容積率3.0，周邊可比項(xiàng)目容積率2.5時(shí)樓面價(jià)8000元/㎡，容積率每增加0.1，樓面價(jià)修正系數(shù)為+1.5%。若評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域容積率修正采用累進(jìn)制（以2.5為基準(zhǔn)），則評(píng)估對(duì)象樓面價(jià)修正后應(yīng)為（）元/㎡。A.8720B.8960C.9120D.93605.藝術(shù)品評(píng)估中，某當(dāng)代畫(huà)家作品市場(chǎng)流通量為每年20幅，近三年平均成交價(jià)分別為120萬(wàn)元、140萬(wàn)元、160萬(wàn)元（按時(shí)間加權(quán)，權(quán)重分別為0.2、0.3、0.5），則其2025年市場(chǎng)參考價(jià)約為（）萬(wàn)元。A.142B.148C.152D.1566.林權(quán)評(píng)估中，某用材林小班面積500畝，平均樹(shù)高12米，胸徑18厘米，當(dāng)?shù)赝瑯?shù)種立木蓄積量經(jīng)驗(yàn)公式為M=0.0003×D2×H×N（D為胸徑，H為樹(shù)高，N為株數(shù)）。若該小班每畝株數(shù)120株，則總蓄積量約為（）立方米。A.3888B.4320C.4665D.51847.二手車(chē)評(píng)估中，某2021款轎車(chē)新車(chē)價(jià)25萬(wàn)元，已行駛6萬(wàn)公里（年平均2萬(wàn)公里），參照《機(jī)動(dòng)車(chē)強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（非營(yíng)運(yùn)小客車(chē)報(bào)廢里程60萬(wàn)公里），采用里程法計(jì)算成新率應(yīng)為（）。A.80%B.85%C.90%D.95%8.專(zhuān)利評(píng)估中，某發(fā)明專(zhuān)利剩余保護(hù)期8年，預(yù)期每年可帶來(lái)超額收益50萬(wàn)元（折現(xiàn)率8%），技術(shù)分成率25%，則該專(zhuān)利評(píng)估值約為（）萬(wàn)元（P/A,8%,8=5.7466）。A.71.83B.143.67C.287.33D.356.669.古錢(qián)幣鑒定中，某清代銅錢(qián)錢(qián)文“乾隆通寶”字體模糊，穿口有毛邊，包漿呈均勻綠銹但無(wú)層次感，最可能的結(jié)論是（）。A.真品B.翻砂仿品C.機(jī)制仿品D.改刻品10.土地評(píng)估中，某工業(yè)用地剩余使用年限35年（基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)年限50年），土地還原率5%，則年限修正系數(shù)為（）（(1+5%)^50≈11.467，(1+5%)^35≈5.516）。A.0.82B.0.85C.0.88D.0.91二、多項(xiàng)選擇題（每題3分，共15分，少選得1分，錯(cuò)選不得分）11.房地產(chǎn)評(píng)估中，影響居住房地產(chǎn)價(jià)值的區(qū)域因素包括（）。A.交通便捷度B.建筑結(jié)構(gòu)C.教育配套D.物業(yè)管理水平E.周邊產(chǎn)業(yè)類(lèi)型12.機(jī)器設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)，需重點(diǎn)記錄的技術(shù)參數(shù)包括（）。A.設(shè)備型號(hào)B.生產(chǎn)廠家C.安裝時(shí)間D.運(yùn)行小時(shí)數(shù)E.維修記錄13.珠寶玉石鑒定中，可用于區(qū)分天然鉆石與合成鉆石的方法有（）。A.紫外熒光反應(yīng)B.熱導(dǎo)儀測(cè)試C.包裹體特征D.紅外光譜分析E.密度測(cè)試14.藝術(shù)品評(píng)估需考慮的特殊因素包括（）。A.作者市場(chǎng)影響力B.作品創(chuàng)作年份C.保存狀態(tài)D.材質(zhì)稀缺性E.拍賣(mài)公司聲譽(yù)15.無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中，收益法應(yīng)用的關(guān)鍵參數(shù)包括（）。A.收益期限B.折現(xiàn)率C.分成率D.歷史成本E.市場(chǎng)占有率三、案例分析題（共40分）（一）房地產(chǎn)評(píng)估案例（20分）背景：某評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托，對(duì)位于某市新城區(qū)的“錦繡嘉園”小區(qū)1棟2單元1002室住宅進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日2025年6月30日?；拘畔ⅲ悍课萁ㄖ娣e125㎡，2020年建成，鋼混結(jié)構(gòu)，樓層10/18層（無(wú)電梯費(fèi)用額外分?jǐn)偅?，?hù)型為3室2廳2衛(wèi)，裝修為中等精裝修（成新率85%）。小區(qū)配套有幼兒園、2000㎡中心花園、地下停車(chē)位（配比1:1.2），物業(yè)費(fèi)3.5元/㎡·月?？杀劝咐喊咐?：同小區(qū)3棟3單元802室，建筑面積120㎡，2025年5月成交，成交價(jià)324萬(wàn)元，樓層8/18層（樓層修正系數(shù)：中間樓層（7-12層）為100，次底層（1-6層）-3%，次頂層（13-18層）-2%）。案例2：相鄰小區(qū)“陽(yáng)光里”，2021年建成，建筑面積128㎡，2025年4月成交，成交價(jià)340萬(wàn)元。該小區(qū)無(wú)幼兒園，花園面積1500㎡，停車(chē)位配比1:1.0，物業(yè)費(fèi)3.0元/㎡·月（區(qū)域因素修正：“錦繡嘉園”較“陽(yáng)光里”綜合優(yōu)勢(shì)+2%）。案例3：同區(qū)域“未來(lái)城”小區(qū)，2019年建成，建筑面積123㎡，2025年6月成交，成交價(jià)318萬(wàn)元，戶(hù)型為3室2廳1衛(wèi)（戶(hù)型修正系數(shù)：雙衛(wèi)較單衛(wèi)+3%）。其他修正：交易時(shí)間修正：2025年4-6月，當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)格月環(huán)比上漲0.5%；面積修正：以125㎡為基準(zhǔn)，每增減1㎡，價(jià)格修正±0.3%；裝修修正：中等精裝修為基準(zhǔn)，毛坯房修正-8%，豪華裝修+5%（可比案例均為中等精裝修）；成新率修正：成新率每增減5%，價(jià)格修正±1%（評(píng)估對(duì)象成新率85%，可比案例成新率均為80%）。要求：根據(jù)上述資料，計(jì)算評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值（需列出計(jì)算步驟，保留兩位小數(shù)）。（二）機(jī)器設(shè)備評(píng)估案例（20分）背景：某企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓一臺(tái)2022年購(gòu)入的數(shù)控車(chē)床，評(píng)估基準(zhǔn)日2025年6月30日。設(shè)備信息：型號(hào)為CK6150，生產(chǎn)廠家為甲機(jī)床廠，額定功率15kW，最大加工直徑500mm，最大加工長(zhǎng)度1500mm?？辈橛涗洠涸O(shè)備現(xiàn)安裝于企業(yè)車(chē)間，外觀無(wú)明顯損傷，控制系統(tǒng)運(yùn)行正常，近三年維修記錄顯示每年維護(hù)費(fèi)用約1.2萬(wàn)元（含更換易損件）。經(jīng)技術(shù)人員檢測(cè)，設(shè)備剩余經(jīng)濟(jì)壽命為8年（原預(yù)計(jì)總壽命12年）。市場(chǎng)調(diào)查：同型號(hào)新設(shè)備現(xiàn)行購(gòu)置價(jià)（含增值稅）為85萬(wàn)元（增值稅率13%），運(yùn)雜費(fèi)2萬(wàn)元，安裝調(diào)試費(fèi)3萬(wàn)元（均為不含稅價(jià)）；類(lèi)似設(shè)備的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.7，該設(shè)備生產(chǎn)能力為行業(yè)平均水平的1.2倍；因技術(shù)進(jìn)步，新型數(shù)控車(chē)床能耗降低20%（該設(shè)備年耗電量12萬(wàn)度，電價(jià)0.8元/度），折現(xiàn)率為8%；市場(chǎng)上同類(lèi)型設(shè)備的實(shí)體性貶值率通常按使用年限法計(jì)算（不考慮殘值）。要求：采用成本法評(píng)估該設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值（需計(jì)算重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值，最終結(jié)果保留兩位小數(shù)）。四、實(shí)操計(jì)算題（共25分）（一）珠寶玉石評(píng)估（10分）某翡翠手鐲需評(píng)估，參數(shù)如下：顏色：正綠色（飽和度中等，均勻度85%），市場(chǎng)顏色等級(jí)修正：正綠（基準(zhǔn)）、偏藍(lán)綠-5%、偏黃綠-3%；透明度：冰種（基準(zhǔn)透明度為糯種，冰種+8%，玻璃種+15%）；質(zhì)地：細(xì)膩無(wú)明顯雜質(zhì)（基準(zhǔn)質(zhì)地為有少量雜質(zhì)，細(xì)膩無(wú)雜質(zhì)+6%）；尺寸：內(nèi)徑58mm（基準(zhǔn)內(nèi)徑55mm，每增加1mm+2%）；可比案例：2025年5月成交的糯種、偏藍(lán)綠、有少量雜質(zhì)、內(nèi)徑55mm的翡翠手鐲，成交價(jià)48萬(wàn)元。要求：計(jì)算該翡翠手鐲的評(píng)估值（需列出修正過(guò)程）。（二）林權(quán)評(píng)估（15分）某用材林小班評(píng)估，具體數(shù)據(jù)如下：面積：1000畝，林分年齡12年（該樹(shù)種主伐年齡25年）；蓄積量：經(jīng)實(shí)測(cè)，平均胸徑20cm，平均樹(shù)高15m，株數(shù)110株/畝；當(dāng)?shù)亓⒛拘罘e量公式：M=0.0004×D2×H×N（D為胸徑，H為樹(shù)高，N為株數(shù)）；木材銷(xiāo)售價(jià)格：800元/立方米（含增值稅，稅率9%），銷(xiāo)售成本為售價(jià)的15%（含運(yùn)輸、采伐等費(fèi)用）；投資收益率：6%（主伐時(shí)一次性計(jì)算收益）；營(yíng)林成本：前5年每年投入800元/畝，第6-12年每年投入500元/畝（均發(fā)生在年初）。要求：采用收獲現(xiàn)值法評(píng)估該林權(quán)價(jià)值（需計(jì)算蓄積量、主伐收入、營(yíng)林成本現(xiàn)值，最終結(jié)果保留兩位小數(shù)）。答案一、單項(xiàng)選擇題1.A2.B3.B4.C5.D6.A7.C8.B9.B10.C二、多項(xiàng)選擇題11.ACE12.ABDE13.ACD14.ABCDE15.ABCE三、案例分析題（一）房地產(chǎn)評(píng)估1.案例1修正：樓層修正：評(píng)估對(duì)象10層（中間層），案例1為8層（中間層），修正系數(shù)100/100=1.0；交易時(shí)間修正：5月至6月上漲0.5%，修正系數(shù)1.005；面積修正：案例1面積120㎡，評(píng)估對(duì)象125㎡，修正系數(shù)1+(125-120)×0.3%=1.015；成新率修正：評(píng)估對(duì)象成新率85%，案例1成新率80%，修正系數(shù)1+(85-80)/5×1%=1.01；修正后單價(jià)=324萬(wàn)/120㎡×1.0×1.005×1.015×1.01≈2.7萬(wàn)/㎡×1.035≈2.7945萬(wàn)/㎡。2.案例2修正：區(qū)域因素修正：+2%，修正系數(shù)1.02；交易時(shí)間修正：4月至6月上漲2×0.5%=1%，修正系數(shù)1.01；面積修正：案例2面積128㎡，評(píng)估對(duì)象125㎡，修正系數(shù)1-(128-125)×0.3%=0.991；成新率修正：同案例1，修正系數(shù)1.01；修正后單價(jià)=340萬(wàn)/128㎡×1.02×1.01×0.991×1.01≈2.656萬(wàn)/㎡×1.031≈2.738萬(wàn)/㎡。3.案例3修正：戶(hù)型修正：雙衛(wèi)+3%，修正系數(shù)1.03；交易時(shí)間修正：6月為基準(zhǔn)，修正系數(shù)1.0；面積修正：案例3面積123㎡，評(píng)估對(duì)象125㎡，修正系數(shù)1+(125-123)×0.3%=1.006；成新率修正：同案例1，修正系數(shù)1.01；修正后單價(jià)=318萬(wàn)/123㎡×1.03×1.006×1.01≈2.585萬(wàn)/㎡×1.046≈2.703萬(wàn)/㎡。4.評(píng)估單價(jià)：(2.7945+2.738+2.703)/3≈2.745萬(wàn)/㎡；評(píng)估總價(jià)=2.745萬(wàn)/㎡×125㎡≈343.13萬(wàn)元。（二）機(jī)器設(shè)備評(píng)估1.重置成本（不含稅）：購(gòu)置價(jià)=85萬(wàn)/(1+13%)≈75.22萬(wàn)元；運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)=2+3=5萬(wàn)元；重置成本=75.22+5=80.22萬(wàn)元。2.實(shí)體性貶值：已使用年限=3年，總壽命12年，貶值率=3/12=25%；實(shí)體性貶值=80.22×25%=20.06萬(wàn)元。3.功能性貶值：年超額電費(fèi)=12萬(wàn)度×0.8元×20%=1.92萬(wàn)元；貶值額=1.92萬(wàn)×(P/A,8%,8)=1.92×5.7466≈11.03萬(wàn)元。4.評(píng)估值=80.22-20.06-11.03≈49.13萬(wàn)元。四、實(shí)操計(jì)算題（一）珠寶玉石評(píng)估修正系數(shù)=顏色（正綠/偏藍(lán)綠=1/0.95）×透明度（冰種/糯種=1.08/1）×質(zhì)地（細(xì)膩/有雜質(zhì)=1.06/1）×尺寸（58mm/55mm=1+(58-55)×2%=1.06）；修正后價(jià)值=48萬(wàn)×(1/0.95)×1.08×1.06×1.06≈48×1.0526×1.08×1.1236≈48×1.284≈61.63萬(wàn)元。（二）林權(quán)評(píng)估1.蓄積量=0.0004×202×15×110×1000=0.0004×400×15×110×1000=0.0004×660000×1000=264000立方米。2.主伐收入=264000×800/(1+9%)×(1-15%)≈264000×733.94×0.85≈264000×623.85≈164,696,400元。3.營(yíng)林成本現(xiàn)值：前5年成本現(xiàn)值=800×1000×[(P/A,6%,5)+1]（年初投入）=800,000×(4.2124+1)=800,