基于朋友名義購房合同范本解析在房地產(chǎn)調(diào)控政策與信貸規(guī)則的多重約束下，“借名買房”（以朋友名義登記產(chǎn)權(quán)、實(shí)際出資持有）成為部分群體實(shí)現(xiàn)購房需求的特殊路徑。然而，這種模式因脫離產(chǎn)權(quán)登記公示原則，潛藏著權(quán)屬爭(zhēng)議、債務(wù)牽連等法律風(fēng)險(xiǎn)。一份嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的借名購房合同（以朋友名義購房合同），是平衡實(shí)際出資方與名義產(chǎn)權(quán)人權(quán)利義務(wù)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的核心工具。本文將從法律性質(zhì)、范本核心要素、風(fēng)險(xiǎn)防范等維度，對(duì)該類合同進(jìn)行專業(yè)解析。一、借名購房合同的法律性質(zhì)與效力基礎(chǔ)（一）法律關(guān)系定位：委托代持vs無名合同以朋友名義購房的本質(zhì)是“借名代持”法律關(guān)系：實(shí)際出資方（隱名權(quán)利人）委托名義產(chǎn)權(quán)人（朋友）代持房產(chǎn)，后者基于約定代持產(chǎn)權(quán)但不享有實(shí)質(zhì)權(quán)益。根據(jù)《民法典》第919條（委托合同）與第215條（物權(quán)區(qū)分原則），合同效力與物權(quán)歸屬分離——只要合同內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定（如規(guī)避限購政策損害公共利益），且系雙方真實(shí)意思表示，合同即受法律保護(hù)。需注意：若借名目的是規(guī)避限購、限貸政策（如無購房資格方借名），合同效力可能因“違背公序良俗”被法院否定（參考《民法典》第153條）。因此，合同需明確借名原因的合法性（如因特殊政策限制的合理變通，而非惡意規(guī)避）。（二）與相似法律關(guān)系的區(qū)分1.贈(zèng)與合同：若名義產(chǎn)權(quán)人主張“房屋系贈(zèng)與”，需實(shí)際出資人舉證“出資系借款/代持款”，而非贈(zèng)與。合同中需明確“出資為購房款，房屋產(chǎn)權(quán)歸實(shí)際出資人”，排除贈(zèng)與合意。2.借貸合同：若僅轉(zhuǎn)賬無書面約定，名義產(chǎn)權(quán)人可能主張“借款購房”，否認(rèn)代持。合同需清晰約定“出資用于購買指定房屋，房屋產(chǎn)權(quán)歸實(shí)際出資人”，區(qū)分借款與代持款的性質(zhì)。二、借名購房合同范本的核心要素解析一份有效的借名購房合同，需涵蓋主體信息、房屋標(biāo)的、出資約定、產(chǎn)權(quán)歸屬、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任六大核心模塊，以下結(jié)合實(shí)務(wù)場(chǎng)景逐一拆解：（一）主體與標(biāo)的條款：明確“誰”代持“哪套房”1.主體信息：需載明實(shí)際出資人（甲方）與名義產(chǎn)權(quán)人（乙方）的姓名、身份證號(hào)（注：合同中需填寫真實(shí)信息，文章示例中以“_________”替代具體數(shù)字）、聯(lián)系地址、聯(lián)系方式。需特別注明：乙方系基于甲方委托代持房產(chǎn)，無實(shí)質(zhì)出資。2.房屋標(biāo)的：明確房屋坐落（如“XX市XX區(qū)XX路XX號(hào)XX棟XX單元XX室”）、建筑面積、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)（或合同備案號(hào)）、購房合同編號(hào)。需附房屋產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件（合同中注明“本合同附件1為房屋產(chǎn)權(quán)證明/購房合同復(fù)印件”）。（二）出資與權(quán)屬約定：厘清“錢”與“房”的歸屬1.出資條款：明確出資范圍：“甲方承擔(dān)全部購房款（含首付、貸款本息、稅費(fèi)、中介費(fèi)等）”，并約定出資方式（如“甲方于XX年XX月XX日前向乙方賬戶轉(zhuǎn)賬支付首付XX元；貸款以乙方名義辦理，每月還款由甲方轉(zhuǎn)入乙方指定賬戶”）。資金憑證要求：“甲方需保留轉(zhuǎn)賬記錄、付款憑證，乙方需出具收款確認(rèn)書”，避免后續(xù)資金性質(zhì)爭(zhēng)議。2.產(chǎn)權(quán)歸屬條款：核心條款示例：“案涉房屋的實(shí)際所有權(quán)歸甲方所有，乙方僅為名義產(chǎn)權(quán)人。甲方享有房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)（含出租、出售、抵押等），乙方應(yīng)配合甲方行使上述權(quán)利?！毙柩a(bǔ)充：“待甲方具備過戶條件（或約定條件成就，如限購政策解除）時(shí)，乙方應(yīng)無條件配合辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，過戶稅費(fèi)由甲方承擔(dān)。”（三）權(quán)利義務(wù)條款：約束雙方行為邊界1.甲方義務(wù)：按時(shí)足額出資，確保貸款還款無逾期（避免影響乙方征信）；合理使用房屋，承擔(dān)房屋維護(hù)、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用（合同可約定“房屋使用期間產(chǎn)生的全部費(fèi)用由甲方承擔(dān)”）。2.乙方義務(wù)：不得擅自處分房屋（如抵押、出售、贈(zèng)與），未經(jīng)甲方書面同意的處分行為無效；配合甲方辦理房屋相關(guān)手續(xù)（如收房、辦證、出租、過戶），提供必要的身份協(xié)助；不得因自身債務(wù)、糾紛導(dǎo)致房屋被查封、執(zhí)行（否則需賠償甲方全部損失）。（四）違約責(zé)任：設(shè)定“違約成本”防范風(fēng)險(xiǎn)1.乙方違約情形：擅自處分房屋：“乙方擅自出售、抵押房屋的，應(yīng)按房屋市場(chǎng)價(jià)的20%向甲方支付違約金，并賠償甲方因此遭受的全部損失（含房價(jià)上漲差價(jià)、維權(quán)費(fèi)用等）?！辈慌浜线^戶：“乙方無正當(dāng)理由拒絕配合過戶的，甲方有權(quán)解除合同，乙方退還全部購房款并按年利率XX%支付資金占用利息，同時(shí)賠償房屋增值損失?！?.甲方違約情形：逾期出資/還款：“甲方未按時(shí)支付購房款或貸款本息，導(dǎo)致乙方征信受損的，應(yīng)賠償乙方征信修復(fù)費(fèi)用及精神損失；逾期超過XX日的，乙方有權(quán)解除合同，房屋歸乙方所有（需平衡公平，避免顯失公平條款）。”（五）爭(zhēng)議解決與其他條款1.爭(zhēng)議解決：約定“因本合同產(chǎn)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交甲方/乙方所在地有管轄權(quán)的人民法院訴訟解決（或約定仲裁機(jī)構(gòu)）?！?.生效條款：“本合同自雙方簽字（或蓋章）之日起生效，一式兩份，雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。”三、借名購房的常見風(fēng)險(xiǎn)與合同防范策略（一）典型風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)景1.政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)：限購政策升級(jí)導(dǎo)致甲方長期無法過戶，乙方主張產(chǎn)權(quán)。2.乙方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：乙方對(duì)外負(fù)債，房屋被法院查封、拍賣。3.乙方反悔風(fēng)險(xiǎn)：房價(jià)上漲后，乙方否認(rèn)代持約定，主張房屋歸己。4.貸款風(fēng)險(xiǎn)：乙方不配合還款，或利用貸款賬戶挪用資金。（二）合同層面的防范策略1.強(qiáng)化出資證據(jù)條款：合同中明確“甲方的每筆出資均需備注‘XX房屋購房款’，并保留銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)、購房合同付款憑證等全套證據(jù)”。2.增設(shè)“抵押條款”：若乙方同意，可就案涉房屋辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記（甲方為抵押權(quán)人，抵押金額為購房款總額），限制乙方擅自處分房屋（需注意：抵押需符合《民法典》物權(quán)編規(guī)定，避免流押條款）。3.約定“不可撤銷授權(quán)”：乙方出具《授權(quán)委托書》，委托甲方指定人員代為辦理房屋出售、過戶等手續(xù)（需公證，確保授權(quán)效力）。4.動(dòng)態(tài)調(diào)整條款：約定“若因政策變動(dòng)導(dǎo)致過戶條件變化，雙方應(yīng)協(xié)商調(diào)整過戶時(shí)間或方式，協(xié)商不成的，甲方有權(quán)要求乙方按市場(chǎng)價(jià)回購房屋”。四、實(shí)務(wù)建議：從合同到實(shí)操的全流程風(fēng)控1.主體審查：選擇信用良好、無大額債務(wù)的朋友作為名義產(chǎn)權(quán)人，可查詢乙方征信報(bào)告、涉訴情況（中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)）。2.合同公證：雖借名合同公證存在爭(zhēng)議（部分公證處因政策風(fēng)險(xiǎn)不予公證），但可嘗試對(duì)“出資事實(shí)、代持合意”進(jìn)行公證，增強(qiáng)證據(jù)效力。3.資金閉環(huán)：所有購房款通過甲方賬戶直接支付至開發(fā)商、銀行等收款方，避免經(jīng)乙方賬戶中轉(zhuǎn)（減少資金混同風(fēng)險(xiǎn)）。4.占有公示：實(shí)際占有房屋（如裝修、入住、繳納物業(yè)費(fèi)），形成“占有與出資一致”的證據(jù)鏈，對(duì)抗善意第三人。附：簡化版借名購房合同范本（僅供參考，需結(jié)合個(gè)案調(diào)整）基于朋友名義購房合同甲方（實(shí)際出資人）：_________身份證號(hào)：_________乙方（名義產(chǎn)權(quán)人）：_________身份證號(hào)：_________鑒于甲方因_________（合法原因，如“政策允許的親屬投靠購房資格暫未生效”）需以乙方名義購買房屋，雙方經(jīng)平等協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：一、房屋基本情況1.房屋坐落：_________（詳細(xì)地址）2.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)：_________（或購房合同編號(hào)：_________）二、出資約定1.甲方承擔(dān)該房屋的全部購房款（含首付、貸款本息、稅費(fèi)、中介費(fèi)等），具體支付方式：首付：甲方于____年____月____日前向乙方賬戶轉(zhuǎn)賬____元（備注：XX房屋首付）；貸款：以乙方名義辦理按揭貸款，貸款金額____元，每月還款由甲方于還款日前轉(zhuǎn)入乙方指定賬戶（開戶行：_________，賬號(hào)：_________）。三、產(chǎn)權(quán)歸屬與權(quán)利義務(wù)1.房屋實(shí)際所有權(quán)歸甲方所有，乙方僅為名義產(chǎn)權(quán)人。甲方享有房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)，乙方應(yīng)配合甲方行使上述權(quán)利。2.待甲方具備過戶條件（或____年____月____日）時(shí)，乙方應(yīng)無條件配合辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，過戶稅費(fèi)由甲方承擔(dān)。3.乙方不得擅自處分房屋（含出售、抵押、贈(zèng)與等），否則應(yīng)按房屋市場(chǎng)價(jià)的20%支付違約金，并賠償甲方全部損失。四、違約責(zé)任1.乙方違約：除本合同第三條第3款外，乙方無正當(dāng)理由拒絕配合過戶的，甲方有權(quán)解除合同，乙方退還全部購房款并按年利率____%支付資金占用利息，同時(shí)賠償房屋增值損失。2.甲方違約：甲方未按時(shí)支付購房款或貸款本息，導(dǎo)致乙方征信受損的，應(yīng)賠償乙方征信修復(fù)費(fèi)用；逾期超過____日的，乙方有權(quán)要求甲方一次性償還全部貸款本息，房屋歸乙方所有（需根據(jù)公平原則調(diào)整）。五、爭(zhēng)議解決本合同履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交甲方所在地人民法院訴訟解決。甲方（簽字）：_________乙方（簽字）：_________日期：____年____月____日提示：本范本僅為框架性參考，實(shí)際簽訂需結(jié)合個(gè)案的政策