小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛的法律剖析——以馬某訴李某案為視角一、引言1.1研究背景與意義在我國房地產(chǎn)市場多元化發(fā)展的格局中，小產(chǎn)權(quán)房作為一種特殊的房屋類型，長期以來占據(jù)著獨(dú)特的市場地位。隨著城市化進(jìn)程的加速，住房需求日益增長，小產(chǎn)權(quán)房以其相對低廉的價格，吸引了眾多中低收入群體的目光。尤其是在一些大城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部，小產(chǎn)權(quán)房如雨后春筍般涌現(xiàn)，成為許多人解決住房問題的選擇。但與此同時，小產(chǎn)權(quán)房的法律地位模糊，其建設(shè)和交易游離于現(xiàn)行法律規(guī)范的邊緣，導(dǎo)致大量糾紛的產(chǎn)生。這些糾紛不僅涉及買賣雙方的切身利益，還對社會的穩(wěn)定與和諧造成了一定的影響。馬某訴李某小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛案，便是在這樣的背景下進(jìn)入了公眾的視野。在該案中，馬某與李某就小產(chǎn)權(quán)房的買賣簽訂了合同，隨著時間的推移，雙方在合同履行過程中出現(xiàn)了嚴(yán)重分歧，進(jìn)而引發(fā)了激烈的法律爭議。李某認(rèn)為，合同簽訂時雙方意思表示真實，自己也依約支付了房款，理應(yīng)獲得房屋的合法權(quán)益；而馬某則以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同違反法律規(guī)定為由，主張合同無效，要求收回房屋。這一案件并非個例，其反映出的是小產(chǎn)權(quán)房買賣合同在法律適用和糾紛解決方面的普遍困境。深入研究馬某訴李某小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛案，具有重要的理論與實踐意義。從理論層面來看，小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)、買賣合同的效力認(rèn)定等問題，在法學(xué)界一直存在廣泛的爭議。通過對具體案例的剖析，可以為這些理論問題的研究提供鮮活的素材，有助于進(jìn)一步明晰相關(guān)法律概念和法律規(guī)則，完善我國的房地產(chǎn)法律體系。從實踐層面而言，當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房交易糾紛頻發(fā)，法院在處理此類案件時面臨著諸多難題，如法律適用不統(tǒng)一、裁判標(biāo)準(zhǔn)不一致等。對這一典型案例的研究，能夠為司法實踐提供有益的參考和借鑒，幫助法官準(zhǔn)確把握法律精神，公正、合理地解決糾紛，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)社會的公平正義與和諧穩(wěn)定。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀在國內(nèi)，小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛問題一直是法學(xué)界和社會關(guān)注的焦點(diǎn)。眾多學(xué)者從不同角度對小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)、合同效力及糾紛解決機(jī)制展開了深入探討。一些學(xué)者強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)與交易違反了現(xiàn)行土地管理法規(guī)，其買賣合同應(yīng)被認(rèn)定為無效。如學(xué)者趙紅梅在《論“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力》中指出，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因違反土地用途管制制度和集體土地流轉(zhuǎn)限制，從法律層面來看，無法獲得合法的效力認(rèn)定。她認(rèn)為，這種合同不僅破壞了國家土地管理秩序，也為后續(xù)的產(chǎn)權(quán)糾紛埋下了隱患，在處理相關(guān)糾紛時，應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)法律規(guī)定，對合同效力予以否定。另一些學(xué)者則認(rèn)為，一概認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效并不合理，應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行區(qū)分對待。林鈺在《小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效性研究》中提到，在某些特定情形下，如買賣雙方均為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且交易符合當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣和相關(guān)政策，認(rèn)可合同效力更能體現(xiàn)公平正義和維護(hù)交易秩序。她指出，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，小產(chǎn)權(quán)房交易現(xiàn)象頻繁發(fā)生，若簡單地否定合同效力，可能會損害當(dāng)事人的合法權(quán)益，引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。因此，應(yīng)綜合考慮各種因素，對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力進(jìn)行更為靈活和合理的判斷。在司法實踐中，各地法院對于小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛的處理也存在差異。北京通州法院在審理馬某訴李某小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛案時，一審判決雙方合同無效，要求李某返還房屋，這一判決體現(xiàn)了對現(xiàn)行法律規(guī)定的嚴(yán)格遵循，認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房的買賣違反了農(nóng)村宅基地相關(guān)規(guī)定，損害了農(nóng)村集體利益。而北京市門頭溝法院在另一起類似案件中，卻認(rèn)為雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是當(dāng)事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法成立的合同受法律保護(hù)，駁回了原告要求確認(rèn)協(xié)議無效的訴訟請求。這種“同案不同判”的現(xiàn)象，反映出當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛在法律適用上的困境，也凸顯了統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)的迫切性。國外雖然沒有與我國小產(chǎn)權(quán)房完全對應(yīng)的概念，但在土地制度和房地產(chǎn)交易方面的研究成果，為我國解決小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛提供了一定的借鑒。在土地制度方面，美國的土地私有制下，土地所有者對土地?fù)碛懈叨鹊淖灾魈幏謾?quán)，土地交易市場相對自由和規(guī)范。這啟示我國在完善土地制度時，可以考慮如何在保障國家土地宏觀調(diào)控的前提下，適當(dāng)賦予農(nóng)民更多的土地權(quán)益，以促進(jìn)土地資源的合理流轉(zhuǎn)和有效利用。日本的土地管理制度注重規(guī)劃和用途管制，通過嚴(yán)格的法律規(guī)定和審批程序，確保土地的開發(fā)利用符合國家整體發(fā)展戰(zhàn)略。我國可以從中學(xué)習(xí)如何加強(qiáng)土地規(guī)劃的科學(xué)性和權(quán)威性，規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)所涉及的土地使用行為。在房地產(chǎn)合同糾紛處理方面，德國的法律體系對合同的訂立、履行和違約責(zé)任等方面有著詳細(xì)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)定。在處理房地產(chǎn)合同糾紛時，強(qiáng)調(diào)合同雙方的意思自治和誠實信用原則，同時注重保護(hù)交易安全和第三人利益。我國在解決小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛時，可以借鑒德國的經(jīng)驗，完善合同法律制度，明確合同雙方的權(quán)利義務(wù)，加強(qiáng)對守約方的保護(hù)。英國的衡平法在處理合同糾紛時，注重公平正義和實質(zhì)合理性，當(dāng)法律規(guī)則的適用可能導(dǎo)致不公平結(jié)果時，衡平法可以發(fā)揮矯正作用。這為我國在處理小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛時，如何在法律規(guī)則與公平正義之間尋求平衡，提供了有益的思考方向。1.3研究方法與創(chuàng)新點(diǎn)本研究將綜合運(yùn)用多種研究方法，深入剖析馬某訴李某小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛案，力求全面、準(zhǔn)確地揭示小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛的本質(zhì)和解決路徑。案例分析法是本研究的重要方法之一。通過對馬某訴李某小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛案的詳細(xì)梳理，深入分析案件的起因、經(jīng)過和結(jié)果，包括雙方的主張、證據(jù)以及法院的裁判思路和依據(jù)。從案例中提煉出小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛的關(guān)鍵問題，如合同效力的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)的界定、違約責(zé)任的承擔(dān)方式等，為后續(xù)的研究提供具體的實踐基礎(chǔ)。以案例中雙方對合同效力的爭議為例，分析法院在判斷合同效力時所考慮的法律規(guī)定、政策因素以及案件的具體事實，探討不同觀點(diǎn)背后的法理依據(jù)，從而為解決類似糾紛提供有益的參考。文獻(xiàn)研究法也是不可或缺的。廣泛搜集國內(nèi)外關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房、房地產(chǎn)合同糾紛等方面的學(xué)術(shù)論文、專著、法律法規(guī)以及政策文件等資料。對這些文獻(xiàn)進(jìn)行系統(tǒng)的整理和分析，了解前人在相關(guān)領(lǐng)域的研究成果和研究動態(tài)，把握小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛研究的前沿問題和發(fā)展趨勢。通過文獻(xiàn)研究，梳理不同學(xué)者對于小產(chǎn)權(quán)房法律性質(zhì)、合同效力的不同觀點(diǎn)，分析各種觀點(diǎn)的合理性和局限性，為自己的研究提供理論支持和研究思路。同時，關(guān)注國家和地方關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的政策法規(guī)的變化，探討政策法規(guī)對小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛處理的影響。比較研究法同樣發(fā)揮著重要作用。對比不同地區(qū)法院在處理小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛時的裁判標(biāo)準(zhǔn)和裁判結(jié)果，分析差異產(chǎn)生的原因，如地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地政策、司法理念等因素的影響。借鑒國外在土地制度、房地產(chǎn)交易和合同糾紛處理等方面的成熟經(jīng)驗，尋找可資我國借鑒的有益做法。例如，對比德國和英國在處理類似房地產(chǎn)合同糾紛時的法律規(guī)定和司法實踐，分析其在保護(hù)交易安全、維護(hù)公平正義方面的成功經(jīng)驗，為我國解決小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛提供新的視角和思路。本研究的創(chuàng)新點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下兩個方面。一方面，深入剖析特定案例，挖掘案件背后深層次的法律問題和社會問題。以往對小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛的研究多為宏觀層面的理論探討，缺乏對具體案例的深入分析。本研究通過對馬某訴李某這一典型案例的細(xì)致研究，將理論與實踐緊密結(jié)合，使研究成果更具針對性和實用性。另一方面，基于案例分析和多方法研究，提出解決小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛的新思路。在綜合考慮法律規(guī)定、政策導(dǎo)向、社會公平正義以及當(dāng)事人利益平衡的基礎(chǔ)上，嘗試構(gòu)建一套更為合理、有效的小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛解決機(jī)制，為司法實踐和政策制定提供創(chuàng)新性的建議。二、馬某訴李某小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛案詳情2.1案件基本事實本案的故事發(fā)生在2015年，地點(diǎn)位于北京市通州區(qū)某村。該村處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，隨著城市的擴(kuò)張和人口的涌入，住房需求日益旺盛，小產(chǎn)權(quán)房交易也逐漸活躍起來。李某是該村的村民，擁有一處在自家宅基地上建造的房屋。由于家庭經(jīng)濟(jì)狀況的變化，李某決定出售該房屋以緩解經(jīng)濟(jì)壓力。同年3月，馬某通過熟人介紹得知李某賣房的消息。馬某是一名在城市工作的外來務(wù)工人員，一直渴望擁有一套屬于自己的住房，但城市高昂的房價讓他望而卻步。小產(chǎn)權(quán)房相對低廉的價格對他具有極大的吸引力。經(jīng)過與李某的多次協(xié)商，雙方最終達(dá)成了房屋買賣的意向。2015年4月10日，馬某與李某簽訂了一份《房屋買賣合同》。合同約定，李某將其位于通州區(qū)某村的房屋以30萬元的價格出售給馬某。馬某應(yīng)在合同簽訂后的一周內(nèi)支付20萬元首付款，剩余10萬元在房屋交付時一次性付清。李某需在收到全部房款后的15日內(nèi)，將房屋及相關(guān)鑰匙、證件交付給馬某，并協(xié)助馬某辦理房屋的相關(guān)手續(xù)（雖明知小產(chǎn)權(quán)房無法辦理正規(guī)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但雙方仍在合同中對此進(jìn)行了約定）。合同還約定，若一方違約，需向?qū)Ψ街Ц斗课菘們r20%的違約金。合同簽訂后，馬某按照約定，于2015年4月15日向李某支付了20萬元首付款，李某也出具了收條。隨后，馬某開始籌備剩余房款，并滿心期待著能夠早日入住新房。2015年5月1日，馬某湊齊了剩余的10萬元房款，通知李某前來收取，并要求李某交付房屋。李某收到剩余房款后，依約將房屋交付給了馬某。馬某拿到房屋鑰匙后，便著手對房屋進(jìn)行簡單的裝修和布置，隨后正式入住。在接下來的幾年里，馬某一直居住在該房屋中，生活平靜而安穩(wěn)。然而，2020年，隨著城市建設(shè)規(guī)劃的推進(jìn)，通州區(qū)某村所在區(qū)域傳來了可能面臨拆遷的消息。這一消息打破了原本的平靜，房屋的價值也因此可能大幅提升。李某得知拆遷消息后，內(nèi)心開始動搖，他認(rèn)為當(dāng)初以30萬元的價格出售房屋，如今看來價格過低，自己在即將到來的拆遷中可能會遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。于是，李某開始尋找各種理由，試圖推翻之前的房屋買賣合同。2.2法院審理過程與判決結(jié)果2020年8月，李某向北京市通州區(qū)人民法院提起訴訟，請求法院確認(rèn)其與馬某于2015年4月10日簽訂的《房屋買賣合同》無效，并要求馬某返還房屋。李某在起訴狀中聲稱，該房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，小產(chǎn)權(quán)房的買賣違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此雙方簽訂的合同自始無效。他強(qiáng)調(diào)，自己當(dāng)初賣房時對相關(guān)法律規(guī)定認(rèn)識不足，現(xiàn)在意識到合同的違法性，為了維護(hù)自身的合法權(quán)益，不得不提起訴訟。馬某在收到法院送達(dá)的起訴狀副本后，積極進(jìn)行應(yīng)訴答辯。他認(rèn)為，雙方簽訂的《房屋買賣合同》是在平等、自愿、公平的基礎(chǔ)上達(dá)成的，是雙方真實意思的表示。在簽訂合同之前，自己對房屋的性質(zhì)和交易風(fēng)險已充分知曉，李某也未隱瞞任何重要信息。合同簽訂后，自己嚴(yán)格按照合同約定履行了付款義務(wù)，李某也交付了房屋，雙方已經(jīng)實際履行合同多年。而且，在交易過程中，雙方均不存在欺詐、脅迫等導(dǎo)致合同無效的情形。因此，馬某堅決主張合同合法有效，自己有權(quán)繼續(xù)占有和使用該房屋。一審法院在審理過程中，對案件的事實進(jìn)行了全面細(xì)致的審查，充分聽取了雙方當(dāng)事人的陳述和辯論意見，并對相關(guān)證據(jù)進(jìn)行了嚴(yán)格的質(zhì)證和認(rèn)證。法院查明，涉案房屋確系李某在自家宅基地上建造的小產(chǎn)權(quán)房，馬某并非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系緊密相連，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。此外，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》明確指出，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。這些法律法規(guī)和政策文件，成為一審法院判斷合同效力的重要依據(jù)。基于上述查明的事實和相關(guān)法律規(guī)定，一審法院認(rèn)為，馬某與李某簽訂的《房屋買賣合同》，因違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，損害了農(nóng)村集體的利益，應(yīng)屬無效合同。根據(jù)《中華人民共和國民法典》關(guān)于合同無效的相關(guān)規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。在本案中，雙方對于合同無效均存在一定的過錯，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。最終，一審法院判決：馬某與李某于2015年4月10日簽訂的《房屋買賣合同》無效；馬某于判決生效之日起30日內(nèi)，將涉案房屋返還給李某；李某于判決生效之日起30日內(nèi)，將收取的30萬元購房款返還給馬某；駁回李某和馬某的其他訴訟請求。馬某對一審判決結(jié)果不服，認(rèn)為一審法院對合同效力的認(rèn)定錯誤，嚴(yán)重?fù)p害了自己的合法權(quán)益。于是，馬某在法定上訴期限內(nèi)，向北京市第二中級人民法院提起上訴。在上訴狀中，馬某指出，雖然涉案房屋是小產(chǎn)權(quán)房，但合同簽訂時雙方意思表示真實，且合同已實際履行多年，自己對房屋進(jìn)行了裝修和居住，投入了大量的時間和精力。同時，他強(qiáng)調(diào)，目前法律法規(guī)對于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力并沒有明確統(tǒng)一的規(guī)定，一審法院僅依據(jù)土地管理法和相關(guān)政策文件認(rèn)定合同無效，缺乏充分的法律依據(jù)。此外，他還認(rèn)為，李某在得知房屋可能面臨拆遷、價值大幅提升后，為了獲取更多利益而提起訴訟，其行為違背了誠實信用原則，不應(yīng)得到法律的支持。二審法院受理此案后，依法組成合議庭對案件進(jìn)行了全面審理。合議庭在審理過程中，不僅對一審法院查明的事實進(jìn)行了細(xì)致審查，還對雙方在一審和二審中提交的新證據(jù)進(jìn)行了認(rèn)真分析和判斷。同時，二審法院還考慮到小產(chǎn)權(quán)房交易的復(fù)雜性和特殊性，以及此類案件在司法實踐中的不同處理方式，對相關(guān)法律規(guī)定和政策文件進(jìn)行了深入研究和解讀。經(jīng)過審理，二審法院認(rèn)為，雖然小產(chǎn)權(quán)房的交易存在一定的法律風(fēng)險和政策限制，但在判斷小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力時，不能僅僅依據(jù)土地管理法和相關(guān)政策文件的規(guī)定，而應(yīng)綜合考慮多種因素。在本案中，雙方簽訂的合同是真實意思的表示，合同簽訂后，馬某已實際履行了付款義務(wù)，李某也交付了房屋，雙方已實際履行合同多年。在此期間，李某并未對合同效力提出異議，直到房屋可能面臨拆遷，才主張合同無效，其行為有違誠實信用原則。此外，二審法院還考慮到，若簡單地認(rèn)定合同無效，將導(dǎo)致馬某的合法權(quán)益受到嚴(yán)重?fù)p害，也不利于維護(hù)社會的公平正義和交易秩序的穩(wěn)定。基于上述綜合考量，二審法院最終判決：撤銷北京市通州區(qū)人民法院的一審判決；駁回李某的全部訴訟請求，即維持馬某與李某簽訂的《房屋買賣合同》的效力，馬某有權(quán)繼續(xù)占有和使用該房屋。二審法院的這一判決，在充分尊重當(dāng)事人意思自治和維護(hù)交易秩序穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)了法律效果與社會效果的有機(jī)統(tǒng)一，為類似小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛案件的處理提供了新的思路和參考。2.3案件爭議焦點(diǎn)歸納在本案中，雙方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)主要集中在以下三個方面：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力問題、合同履行與違約責(zé)任的界定、房屋增值利益的分配。這些爭議焦點(diǎn)不僅涉及到雙方當(dāng)事人的切身利益，也反映了小產(chǎn)權(quán)房交易中存在的法律困境和社會問題，對其進(jìn)行深入分析和研究具有重要的理論和實踐意義。合同效力的認(rèn)定是本案的核心爭議點(diǎn)之一。李某主張合同無效，其依據(jù)主要是小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)以及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)證書。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系緊密相連，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》也明確指出，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。李某認(rèn)為，馬某并非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雙方簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同違反了這些法律規(guī)定和政策要求，損害了農(nóng)村集體的利益，因此應(yīng)屬無效合同。然而，馬某則堅持合同有效。他強(qiáng)調(diào)，雙方簽訂的合同是在平等、自愿、公平的基礎(chǔ)上達(dá)成的，是雙方真實意思的表示。在簽訂合同之前，自己對房屋的性質(zhì)和交易風(fēng)險已充分知曉，李某也未隱瞞任何重要信息。合同簽訂后，自己嚴(yán)格按照合同約定履行了付款義務(wù)，李某也交付了房屋，雙方已經(jīng)實際履行合同多年。而且，在交易過程中，雙方均不存在欺詐、脅迫等導(dǎo)致合同無效的情形。此外，馬某還指出，目前法律法規(guī)對于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力并沒有明確統(tǒng)一的規(guī)定，不能僅僅依據(jù)土地管理法和相關(guān)政策文件就認(rèn)定合同無效。合同履行與違約責(zé)任的界定也是本案的重要爭議焦點(diǎn)。在合同履行方面，李某認(rèn)為自己已經(jīng)按照合同約定交付了房屋，履行了自己的義務(wù)。而馬某則主張，李某交付房屋后，未能協(xié)助其辦理房屋的相關(guān)手續(xù)，盡管小產(chǎn)權(quán)房無法辦理正規(guī)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但雙方在合同中對此有明確約定，李某的行為構(gòu)成違約。在違約責(zé)任的承擔(dān)上，雙方也存在分歧。李某認(rèn)為，由于合同無效，不存在違約責(zé)任的問題；而馬某則認(rèn)為，即使合同無效，李某也應(yīng)承擔(dān)因其違約行為給自己造成的損失，包括裝修房屋的費(fèi)用、因?qū)ふ倚伦∷a(chǎn)生的搬遷費(fèi)用等。隨著房屋可能面臨拆遷，房屋增值利益的分配成為雙方爭議的又一焦點(diǎn)。李某認(rèn)為，房屋增值是由于土地增值和城市發(fā)展帶來的，而土地屬于農(nóng)村集體所有，自己作為房屋的原所有權(quán)人，理應(yīng)獲得房屋增值的全部利益。馬某則認(rèn)為，自己在購買房屋后，對房屋進(jìn)行了裝修和維護(hù)，投入了大量的時間和精力，而且在房屋居住多年，為房屋的增值做出了貢獻(xiàn)。同時，他認(rèn)為李某在得知房屋可能面臨拆遷、價值大幅提升后，為了獲取更多利益而提起訴訟，主張合同無效，其行為違背了誠實信用原則，不應(yīng)得到法律的支持。因此，馬某主張自己有權(quán)獲得房屋增值利益的一部分，以彌補(bǔ)自己的損失。三、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的法律問題分析3.1小產(chǎn)權(quán)房的概念與法律屬性小產(chǎn)權(quán)房，并非嚴(yán)格意義上的法律概念，而是在社會實踐中約定俗成的稱謂。其通常指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，這類房屋未繳納土地出讓金等費(fèi)用，產(chǎn)權(quán)證書也不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府發(fā)放，因此也被叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。從土地性質(zhì)來看，小產(chǎn)權(quán)房所占用的土地歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，這是其區(qū)別于普通商品房的關(guān)鍵所在。從法律屬性上看，小產(chǎn)權(quán)房具有明顯的特殊性。由于其基于集體土地建設(shè)，使得產(chǎn)權(quán)存在一定限制。農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的專屬權(quán)利，與特定的身份關(guān)系緊密相連。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。這就從法律層面限制了宅基地的分配和使用，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得宅基地使用權(quán)，進(jìn)而影響到在宅基地上建造的小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)歸屬和流轉(zhuǎn)。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)還可能存在違反規(guī)劃審批等問題。一些小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)過程中，未經(jīng)過嚴(yán)格的規(guī)劃審批程序，擅自改變土地用途，在農(nóng)用地上進(jìn)行房屋建設(shè)，這不僅違反了土地用途管制制度，也使得房屋的合法性受到質(zhì)疑。在交易方面，小產(chǎn)權(quán)房也受到諸多約束。國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》明確指出，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。這一規(guī)定從政策層面限制了小產(chǎn)權(quán)房向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的流轉(zhuǎn)。在司法實踐中，法院在處理小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛時，通常會依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，對合同效力進(jìn)行嚴(yán)格審查。若買賣雙方不屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，法院大多會認(rèn)定買賣合同無效，這使得小產(chǎn)權(quán)房的交易面臨較大的法律風(fēng)險。小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性決定了其在建設(shè)、產(chǎn)權(quán)歸屬和交易等方面存在諸多不確定性和法律風(fēng)險。這不僅影響到購房者的合法權(quán)益，也對社會的穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。因此，深入研究小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的法律問題，對于規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房交易、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益具有重要意義。3.2小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力認(rèn)定3.2.1相關(guān)法律規(guī)定與政策解讀小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力認(rèn)定，與我國的土地管理法以及國務(wù)院的相關(guān)政策緊密相連?！吨腥A人民共和國土地管理法》作為土地領(lǐng)域的基本法律，對土地的所有權(quán)、使用權(quán)以及土地的用途管制等方面作出了明確規(guī)定。其中，關(guān)于農(nóng)村宅基地的規(guī)定，是影響小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的關(guān)鍵因素。該法明確指出，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系緊密相連。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。這一規(guī)定從法律層面嚴(yán)格限制了宅基地的分配和使用范圍，旨在保障農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的基本居住權(quán)益，維護(hù)農(nóng)村土地的集體所有制性質(zhì)。國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，則從政策層面進(jìn)一步明確了對小產(chǎn)權(quán)房買賣的態(tài)度。通知強(qiáng)調(diào)，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。這一政策規(guī)定，主要是基于我國農(nóng)村土地制度的特殊性以及維護(hù)農(nóng)村社會穩(wěn)定的考慮。農(nóng)村土地不僅是農(nóng)民的生產(chǎn)資料，更是他們的生活保障。如果允許小產(chǎn)權(quán)房自由買賣，可能會導(dǎo)致大量農(nóng)村土地流失，損害農(nóng)民的切身利益，破壞農(nóng)村的社會結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定。從法律和政策的立法目的來看，這些規(guī)定和政策主要是為了保護(hù)農(nóng)村集體土地資源，維護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)益，確保農(nóng)村土地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)民居住等基本用途。農(nóng)村土地的集體所有制是我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，保障農(nóng)村土地的合理利用和農(nóng)民的土地權(quán)益，對于促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展、農(nóng)村穩(wěn)定和農(nóng)民增收具有至關(guān)重要的意義。小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和交易，往往存在違反土地用途管制、破壞耕地資源、損害農(nóng)村集體利益等問題。一些小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)過程中，未經(jīng)合法審批，擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，嚴(yán)重破壞了土地的合理利用規(guī)劃；一些小產(chǎn)權(quán)房向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售，導(dǎo)致農(nóng)村土地權(quán)益的外流，損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益。因此，法律和政策對小產(chǎn)權(quán)房買賣進(jìn)行限制，是為了維護(hù)農(nóng)村土地管理秩序，保障農(nóng)村社會的可持續(xù)發(fā)展。3.2.2司法實踐中的不同觀點(diǎn)與判決傾向在司法實踐中，對于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力認(rèn)定，存在兩種截然不同的觀點(diǎn)：合同無效論和合同有效論。這兩種觀點(diǎn)的分歧，反映了小產(chǎn)權(quán)房交易在法律適用上的復(fù)雜性和爭議性，也給法院的裁判工作帶來了一定的挑戰(zhàn)。持合同無效論的觀點(diǎn)認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。這種觀點(diǎn)的主要依據(jù)是我國現(xiàn)行的土地管理法律法規(guī)和政策。如前文所述，《中華人民共和國土地管理法》明確規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》也強(qiáng)調(diào)，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。這些法律規(guī)定和政策，從根本上限制了小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)范圍，將其限定在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部。因此，當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的雙方不屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員時，該合同就違反了上述強(qiáng)制性規(guī)定，損害了農(nóng)村集體的利益，理應(yīng)被認(rèn)定為無效。在北京市通州區(qū)人民法院審理的馬某訴李某小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛案中，一審法院就采納了合同無效論的觀點(diǎn)。法院認(rèn)為，涉案房屋是李某在自家宅基地上建造的小產(chǎn)權(quán)房，馬某并非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了土地管理法和相關(guān)政策的規(guī)定，損害了農(nóng)村集體的利益，因此判決合同無效。這一判決結(jié)果，體現(xiàn)了法院對現(xiàn)行法律規(guī)定和政策的嚴(yán)格遵循，強(qiáng)調(diào)了維護(hù)農(nóng)村土地管理秩序和集體利益的重要性。合同有效論則認(rèn)為，在某些情況下，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同應(yīng)被認(rèn)定為有效。這種觀點(diǎn)主要基于合同自由原則和維護(hù)交易秩序穩(wěn)定的考慮。合同自由原則是合同法的基本原則之一，它強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人在訂立合同時，應(yīng)當(dāng)享有充分的意思自治，只要合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗，就應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。在小產(chǎn)權(quán)房買賣合同中，如果雙方當(dāng)事人在簽訂合同時，意思表示真實，不存在欺詐、脅迫等情形，且合同已經(jīng)實際履行，那么從維護(hù)交易秩序穩(wěn)定和保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)可合同的效力。在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的法院，如深圳市中級人民法院，在某些案件中就傾向于認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。在深圳地區(qū)，由于城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，原農(nóng)村集體土地大多已統(tǒng)征、統(tǒng)轉(zhuǎn)為國有土地，小產(chǎn)權(quán)房的土地性質(zhì)發(fā)生了變化。在這種情況下，法院認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房附著的土地性質(zhì)為國有，房屋買賣不違反宅基地禁止轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制性規(guī)定，因此認(rèn)定房屋買賣合同有效。例如，在（2018）粵03民終25992號案中，深圳中院依據(jù)涉案房地產(chǎn)權(quán)證書上載明的國有土地性質(zhì)，認(rèn)定房屋買賣合同有效。這一判決結(jié)果，體現(xiàn)了法院在處理小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛時，更加注重實際情況和交易秩序的穩(wěn)定，在一定程度上突破了傳統(tǒng)的合同無效論觀點(diǎn)。綜合來看，在司法實踐中，法院在判斷小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力時，雖然總體上傾向于認(rèn)定合同無效，但也會考慮多種因素，如合同簽訂的時間、雙方當(dāng)事人的履行情況、房屋的現(xiàn)狀以及當(dāng)?shù)氐恼叩?。對于合同簽訂時間較早、雙方已經(jīng)實際履行多年、房屋現(xiàn)狀穩(wěn)定且不存在違法建設(shè)等問題的案件，法院可能會在一定程度上考慮合同的效力，以平衡雙方當(dāng)事人的利益，維護(hù)社會的公平正義和交易秩序的穩(wěn)定。但這種情況相對較少，且各地法院的判決標(biāo)準(zhǔn)和傾向也存在一定的差異。3.2.3對馬某訴李某案合同效力的深入分析在馬某訴李某小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛案中，合同效力的認(rèn)定是案件的核心爭議焦點(diǎn)。從主體身份來看，馬某并非涉案房屋所在集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，而李某是該集體經(jīng)濟(jì)組織的村民。根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)和政策，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的專屬權(quán)利，與特定的身份關(guān)系緊密相連。非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得宅基地使用權(quán)，也就不能合法地購買在宅基地上建造的小產(chǎn)權(quán)房。因此，從主體身份的角度分析，馬某與李某簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同存在主體不適格的問題，這對合同效力產(chǎn)生了不利影響。從法律強(qiáng)制性規(guī)定的角度來看，《中華人民共和國土地管理法》明確規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓、出租等行為受到嚴(yán)格限制，一般只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部進(jìn)行。國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》也強(qiáng)調(diào)，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。這些法律規(guī)定和政策，構(gòu)成了小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認(rèn)定的重要法律依據(jù)。馬某與李某簽訂的合同，明顯違反了這些法律強(qiáng)制性規(guī)定，損害了農(nóng)村集體的利益，從法律層面來看，存在被認(rèn)定為無效的風(fēng)險。從政策導(dǎo)向來看，國家對小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度一直是嚴(yán)格限制其建設(shè)和交易。這主要是出于保護(hù)農(nóng)村集體土地資源、維護(hù)農(nóng)村社會穩(wěn)定以及保障農(nóng)民基本居住權(quán)益的考慮。小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和交易，往往存在違反土地用途管制、破壞耕地資源、損害農(nóng)村集體利益等問題。如果允許小產(chǎn)權(quán)房自由買賣，可能會導(dǎo)致大量農(nóng)村土地流失，破壞農(nóng)村的社會結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定。因此，從政策導(dǎo)向的角度分析，馬某與李某的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同與國家的政策相悖，難以獲得法律的認(rèn)可和支持。綜合以上三個方面的分析，在馬某訴李某案中，雙方簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因主體身份不適格、違反法律強(qiáng)制性規(guī)定以及與政策導(dǎo)向相悖，存在被認(rèn)定為無效的可能性。若合同被認(rèn)定無效，根據(jù)《中華人民共和國民法典》關(guān)于合同無效的相關(guān)規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。在本案中，雙方對于合同無效均存在一定的過錯。李某作為房屋的出售方，明知小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售，卻仍然與馬某簽訂合同，存在過錯；馬某作為購買方，在明知涉案房屋為小產(chǎn)權(quán)房且存在交易風(fēng)險的情況下，仍然選擇購買，也存在一定的過錯。因此，雙方應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，如李某應(yīng)返還馬某支付的購房款，馬某應(yīng)返還房屋，對于因合同無效給對方造成的損失，雙方應(yīng)根據(jù)各自的過錯程度進(jìn)行分擔(dān)。3.3小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的履行與違約責(zé)任3.3.1合同履行的特殊問題小產(chǎn)權(quán)房買賣合同在履行過程中，面臨著諸多特殊問題，這些問題嚴(yán)重影響了合同的順利履行，也給買賣雙方帶來了巨大的困擾。小產(chǎn)權(quán)房無法進(jìn)行合法的過戶登記，這是合同履行中的一大難題。由于小產(chǎn)權(quán)房未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證書并非由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府發(fā)放，這種特殊的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)使得小產(chǎn)權(quán)房無法像普通商品房一樣，通過合法的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，實現(xiàn)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。在馬某訴李某案中，雙方在合同中雖約定李某需協(xié)助馬某辦理房屋的相關(guān)手續(xù)，但實際上，由于小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)，這一約定根本無法履行。無法過戶登記不僅使得購房者難以獲得完整的房屋產(chǎn)權(quán)，也增加了房屋交易的風(fēng)險，一旦出現(xiàn)糾紛，購房者的權(quán)益將難以得到有效保障。交付風(fēng)險也是小產(chǎn)權(quán)房買賣合同履行中不可忽視的問題。小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)往往缺乏規(guī)范的審批和監(jiān)管程序，房屋質(zhì)量難以保證。一些小產(chǎn)權(quán)房可能存在建筑結(jié)構(gòu)安全隱患、消防設(shè)施不完善等問題，這給購房者的人身和財產(chǎn)安全帶來了潛在威脅。小產(chǎn)權(quán)房的交付還可能受到政策變動的影響。政府對小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度一直較為嚴(yán)格，一旦出臺相關(guān)政策對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行整治或拆除，購房者可能無法按時接收房屋，甚至面臨房屋被拆除的風(fēng)險。例如，在某些地區(qū)，政府為了規(guī)范土地管理秩序，對違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了大規(guī)模的拆除行動，導(dǎo)致許多購房者的購房計劃落空，遭受了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量保障同樣存在困境。由于小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)缺乏有效的監(jiān)管，開發(fā)商在建設(shè)過程中可能為了降低成本，使用劣質(zhì)建筑材料，導(dǎo)致房屋質(zhì)量問題頻發(fā)。購房者在購買小產(chǎn)權(quán)房后，可能會面臨房屋漏水、墻體裂縫、地面下沉等質(zhì)量問題。而且，由于小產(chǎn)權(quán)房的交易不受法律的充分保護(hù)，購房者在遇到質(zhì)量問題時，很難通過法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益。與普通商品房不同，小產(chǎn)權(quán)房沒有明確的質(zhì)量保修規(guī)定和責(zé)任主體，購房者在發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題后，往往投訴無門，只能自行承擔(dān)維修費(fèi)用和損失。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同履行中的這些特殊問題，不僅損害了買賣雙方的合法權(quán)益，也擾亂了房地產(chǎn)市場的正常秩序。因此，需要加強(qiáng)對小產(chǎn)權(quán)房的管理和規(guī)范，完善相關(guān)法律法規(guī)，為小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的履行提供法律保障，維護(hù)社會的公平正義和穩(wěn)定。3.3.2違約責(zé)任的認(rèn)定與承擔(dān)方式在小產(chǎn)權(quán)房買賣合同中，違約責(zé)任的認(rèn)定與承擔(dān)方式是保障合同履行、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的重要環(huán)節(jié)。根據(jù)合同約定和法律規(guī)定，當(dāng)一方當(dāng)事人違反合同義務(wù)時，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。從合同約定的角度來看，買賣雙方通常會在合同中明確約定違約責(zé)任條款。在馬某訴李某案中，雙方簽訂的《房屋買賣合同》約定，若一方違約，需向?qū)Ψ街Ц斗课菘們r20%的違約金。這種約定為違約責(zé)任的認(rèn)定提供了明確的依據(jù)。當(dāng)一方出現(xiàn)違約行為時，如賣方未按約定時間交付房屋，或者買方未按約定支付房款，違約方應(yīng)按照合同約定支付違約金。合同還可能約定其他違約責(zé)任承擔(dān)方式，如繼續(xù)履行合同、賠償損失等。若賣方違約，買方可以要求賣方繼續(xù)履行交付房屋的義務(wù)；若買方違約，賣方可以要求買方繼續(xù)履行支付房款的義務(wù)。如果違約行為給對方造成了損失，違約方還應(yīng)賠償對方因此所受到的損失，包括直接損失和間接損失。在法律規(guī)定方面，雖然小產(chǎn)權(quán)房買賣合同存在一定的特殊性，但在違約責(zé)任的認(rèn)定和承擔(dān)上，仍然適用《中華人民共和國民法典》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。根據(jù)民法典規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。在小產(chǎn)權(quán)房買賣合同中，如果一方違約導(dǎo)致合同無法履行，另一方有權(quán)要求違約方承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。在司法實踐中，法院在認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的違約責(zé)任時，會綜合考慮多種因素。除了合同約定和法律規(guī)定外，法院還會考慮雙方的過錯程度、違約行為的性質(zhì)和后果、房屋的現(xiàn)狀以及市場行情等因素。如果雙方對于合同無效均存在過錯，法院可能會根據(jù)雙方的過錯程度，合理分擔(dān)違約責(zé)任。對于賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量問題或者一房二賣等嚴(yán)重違約行為，法院可能會加重賣方的違約責(zé)任，以保護(hù)買方的合法權(quán)益。法院還會根據(jù)房屋的增值情況，合理確定違約方的賠償金額，以平衡雙方的利益。3.3.3馬某訴李某案中的履行與違約情況分析在馬某訴李某小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛案中，雙方在合同履行和違約情況上存在明顯的爭議。李某在合同簽訂后，按照約定交付了房屋，從這一點(diǎn)來看，李某似乎履行了合同的主要義務(wù)。但馬某卻指出，李某在交付房屋后，未能協(xié)助其辦理房屋的相關(guān)手續(xù)。盡管雙方都清楚小產(chǎn)權(quán)房無法辦理正規(guī)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但在合同中明確約定了李某有協(xié)助辦理手續(xù)的義務(wù)，李某未履行這一義務(wù)，構(gòu)成了違約。從馬某的履行情況來看，他在合同簽訂后，嚴(yán)格按照約定支付了首付款和剩余房款，積極履行了自己的付款義務(wù)。在李某交付房屋后，馬某也實際占有并使用了房屋多年。然而，隨著房屋可能面臨拆遷，李某反悔并主張合同無效，要求馬某返還房屋，這一行為打破了原本的合同履行狀態(tài)。從違約情況分析，李某主張合同無效并要求馬某返還房屋的行為，無疑給馬某帶來了極大的困擾和損失。如果合同被認(rèn)定無效，馬某不僅將失去房屋的居住權(quán)，還可能面臨裝修費(fèi)用無法收回、重新尋找住所的成本增加等問題。李某的這一行為，違背了誠實信用原則，也違反了合同約定。在合同履行多年后，李某因房屋增值可能帶來的利益而反悔，這種行為不應(yīng)得到法律的支持。在責(zé)任承擔(dān)方面，如果合同被認(rèn)定有效，李某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)雙方合同約定，李某需向馬某支付房屋總價20%的違約金，以彌補(bǔ)馬某因李某違約所遭受的損失。李某還應(yīng)賠償馬某因房屋裝修、重新尋找住所等產(chǎn)生的實際損失。如果合同被認(rèn)定無效，雙方應(yīng)根據(jù)各自的過錯程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如前文所述，雙方對于合同無效均存在一定的過錯，李某明知小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售，卻仍然與馬某簽訂合同；馬某在明知涉案房屋為小產(chǎn)權(quán)房且存在交易風(fēng)險的情況下，仍然選擇購買。因此，雙方應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，如李某返還馬某支付的購房款，馬某返還房屋，對于因合同無效給對方造成的損失，雙方應(yīng)根據(jù)各自的過錯程度進(jìn)行分擔(dān)。四、類似案件的比較分析4.1選取類似小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛案例為了更全面、深入地探討小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛問題，除了對馬某訴李某案進(jìn)行詳細(xì)剖析外，還需選取其他具有代表性的類似案例進(jìn)行比較分析。這些案例來自不同地區(qū)，涵蓋了不同情形，能夠從多個角度揭示小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛的復(fù)雜性和多樣性。北京市海淀區(qū)的張某訴王某小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛案，便是一個涉及拆遷的典型案例。2010年，張某與王某簽訂了一份小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，王某將其位于海淀區(qū)某村的一套小產(chǎn)權(quán)房以25萬元的價格出售給張某。合同簽訂后，張某支付了全部房款，王某也交付了房屋。張某對房屋進(jìn)行了裝修并居住多年。2018年，該區(qū)域因城市建設(shè)規(guī)劃面臨拆遷，房屋的價值大幅提升。王某見狀，以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效為由，向法院提起訴訟，要求張某返還房屋。在這個案例中，與馬某訴李某案相似之處在于，都涉及小產(chǎn)權(quán)房買賣以及因房屋增值利益引發(fā)的糾紛。但不同之處在于，本案的房屋所在區(qū)域面臨拆遷，拆遷補(bǔ)償利益成為雙方爭議的焦點(diǎn)。拆遷補(bǔ)償包括房屋補(bǔ)償、土地補(bǔ)償以及安置補(bǔ)償?shù)榷鄠€方面，如何在買賣雙方之間合理分配這些補(bǔ)償利益，成為法院審理案件時需要重點(diǎn)考慮的問題。另一起發(fā)生在廣州市番禺區(qū)的陳某訴林某小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛案，則是一房多賣的典型案例。2015年，林某將其位于番禺區(qū)某村的一套小產(chǎn)權(quán)房先后賣給了陳某和趙某。林某與陳某簽訂合同后，收取了陳某的28萬元購房款，并交付了房屋。但之后，林某又與趙某簽訂合同，以30萬元的價格將同一套房屋賣給趙某，并收取了趙某的全部房款。趙某在準(zhǔn)備入住時，發(fā)現(xiàn)房屋已被陳某占有，遂引發(fā)糾紛。陳某和趙某均認(rèn)為自己與林某簽訂的合同有效，要求林某履行合同義務(wù)，交付房屋。在這起案例中，與馬某訴李某案的不同之處在于，出現(xiàn)了一房多賣的情況，這使得案件的法律關(guān)系更加復(fù)雜。在一房多賣的情況下，如何確定房屋的歸屬以及各買受人的權(quán)益保護(hù)，成為法院需要解決的關(guān)鍵問題。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和司法實踐，在處理一房多賣糾紛時，通常會考慮合同簽訂的先后順序、買受人是否實際占有房屋、是否支付全部或大部分房款等因素，綜合判斷房屋的歸屬。對于未取得房屋的買受人，可要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失。4.2對比分析案件的異同點(diǎn)通過對馬某訴李某案以及上述類似案例的分析，可以發(fā)現(xiàn)這些小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛案件在合同效力認(rèn)定、糾紛處理方式、判決結(jié)果等方面存在諸多異同點(diǎn)。在合同效力認(rèn)定上，各案例存在明顯差異。在馬某訴李某案中，一審法院依據(jù)土地管理法和相關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)定合同無效，理由是馬某并非涉案房屋所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雙方的交易違反了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，損害了農(nóng)村集體利益。而在深圳市的一些案例中，由于當(dāng)?shù)赝恋匾呀y(tǒng)征、統(tǒng)轉(zhuǎn)為國有土地，法院傾向于認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。在（2018）粵03民終25992號案中，深圳中院依據(jù)涉案房地產(chǎn)權(quán)證書上載明的國有土地性質(zhì)，認(rèn)定房屋買賣合同有效。這表明，不同地區(qū)的土地政策和法律適用標(biāo)準(zhǔn)，對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的認(rèn)定產(chǎn)生了顯著影響。在判斷合同效力時，除了考慮土地性質(zhì)和政策規(guī)定外，還應(yīng)綜合考慮合同簽訂的時間、雙方當(dāng)事人的履行情況、房屋的現(xiàn)狀等因素。對于合同簽訂時間較早、雙方已經(jīng)實際履行多年、房屋現(xiàn)狀穩(wěn)定且不存在違法建設(shè)等問題的案件，法院可能會在一定程度上考慮合同的效力，以平衡雙方當(dāng)事人的利益，維護(hù)社會的公平正義和交易秩序的穩(wěn)定。在糾紛處理方式上，各案例也呈現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn)。部分案例中，當(dāng)事人首先選擇通過協(xié)商解決糾紛，如北京市海淀區(qū)的張某訴王某案，在房屋面臨拆遷引發(fā)糾紛后，雙方曾嘗試自行協(xié)商解決房屋增值利益的分配問題，但因分歧過大未能達(dá)成一致。當(dāng)協(xié)商無果時，當(dāng)事人往往會選擇通過訴訟途徑解決糾紛，將案件提交法院進(jìn)行審理。如馬某訴李某案以及廣州市番禺區(qū)的陳某訴林某案，當(dāng)事人均向法院提起訴訟，要求法院對合同效力、房屋歸屬等問題作出裁決。在一些案例中，也存在當(dāng)事人選擇仲裁解決糾紛的情況，不過相對較少。糾紛處理方式的選擇，主要取決于當(dāng)事人的意愿、糾紛的復(fù)雜程度以及當(dāng)?shù)氐乃痉ㄙY源等因素。在判決結(jié)果上，各案例同樣存在差異。在涉及拆遷的案例中，如張某訴王某案，法院在判決時會綜合考慮房屋的增值情況、雙方的過錯程度以及公平原則，對拆遷補(bǔ)償利益進(jìn)行合理分配。在一房多賣的案例中，如陳某訴林某案，法院會根據(jù)合同簽訂的先后順序、買受人是否實際占有房屋、是否支付全部或大部分房款等因素，確定房屋的歸屬，并判決未取得房屋的買受人可要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失。而在馬某訴李某案中，一審法院判決合同無效，雙方各自返還財產(chǎn)；二審法院則綜合考慮多種因素，判決駁回李某的訴訟請求，維持合同效力。這些不同的判決結(jié)果，反映了法院在處理小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛時，會根據(jù)具體案件的實際情況，靈活運(yùn)用法律規(guī)定和司法裁判原則，以實現(xiàn)法律效果與社會效果的有機(jī)統(tǒng)一。4.3從類似案例中獲取的啟示與借鑒從這些類似案例中可以看出，在處理小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛時，應(yīng)準(zhǔn)確把握法律適用。在認(rèn)定合同效力時，不能僅僅依據(jù)土地管理法和相關(guān)政策文件的規(guī)定，而應(yīng)綜合考慮多種因素。對于合同簽訂時間較早、雙方已經(jīng)實際履行多年、房屋現(xiàn)狀穩(wěn)定且不存在違法建設(shè)等問題的案件，應(yīng)充分考慮合同的效力，以平衡雙方當(dāng)事人的利益，維護(hù)社會的公平正義和交易秩序的穩(wěn)定。在深圳地區(qū)，由于土地已統(tǒng)征、統(tǒng)轉(zhuǎn)為國有土地，法院在處理小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛時，會根據(jù)土地性質(zhì)的變化，認(rèn)定部分小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效，這體現(xiàn)了法律適用應(yīng)與時俱進(jìn)，充分考慮實際情況。完善糾紛解決機(jī)制也是處理小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛的關(guān)鍵。在糾紛發(fā)生后，當(dāng)事人應(yīng)首先嘗試通過協(xié)商解決問題，這不僅可以避免不必要的訴訟和仲裁程序，減少雙方的損失和成本，還能維護(hù)雙方的關(guān)系。當(dāng)協(xié)商無果時，應(yīng)根據(jù)合同約定和法律規(guī)定，選擇合適的糾紛解決方式，如仲裁或訴訟。在仲裁或訴訟過程中，應(yīng)充分保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，確保糾紛得到公正、合理的解決。同時，還可以探索建立多元化的糾紛解決機(jī)制，如引入人民調(diào)解、行政調(diào)解等方式，為當(dāng)事人提供更多的選擇，提高糾紛解決的效率和質(zhì)量。在小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛中，還需注重利益平衡。當(dāng)涉及拆遷補(bǔ)償利益分配時，應(yīng)綜合考慮房屋的增值情況、雙方的過錯程度以及公平原則，合理分配拆遷補(bǔ)償利益。在一房多賣的情況下，應(yīng)根據(jù)合同簽訂的先后順序、買受人是否實際占有房屋、是否支付全部或大部分房款等因素，確定房屋的歸屬，并判決未取得房屋的買受人可要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失。在處理小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛時，要充分考慮雙方當(dāng)事人的利益，避免一方因合同糾紛而遭受過大的損失，實現(xiàn)法律效果與社會效果的有機(jī)統(tǒng)一。五、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛的解決建議5.1完善相關(guān)法律法規(guī)明確小產(chǎn)權(quán)房的法律地位，是解決小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛的關(guān)鍵。目前，小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)模糊，導(dǎo)致在合同效力認(rèn)定、產(chǎn)權(quán)歸屬等方面存在諸多爭議。國家應(yīng)通過立法，對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行清晰的界定和分類。對于符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)且未損害集體和國家利益的小產(chǎn)權(quán)房，可以考慮在補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用、完善手續(xù)后，賦予其合法的產(chǎn)權(quán)地位，使其能夠在法律框架內(nèi)進(jìn)行交易和流轉(zhuǎn)。而對于那些違反土地用途管制、占用耕地等違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，則應(yīng)依法予以拆除或整改，以維護(hù)土地管理秩序和國家利益。規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房的交易條件和程序，也是完善法律法規(guī)的重要內(nèi)容。立法應(yīng)明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房的交易主體、交易方式和交易限制。交易主體應(yīng)限定在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部，以保障農(nóng)村土地權(quán)益的穩(wěn)定性和集體利益的完整性。在交易方式上，應(yīng)建立規(guī)范的交易平臺和交易流程，要求買賣雙方簽訂正式的書面合同，并進(jìn)行備案登記，以增強(qiáng)交易的透明度和合法性。還應(yīng)明確規(guī)定交易的限制條件，如限制小產(chǎn)權(quán)房的再次轉(zhuǎn)讓期限、禁止將小產(chǎn)權(quán)房用于抵押融資等，以防范交易風(fēng)險。健全小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)登記制度，對于保障購房者的合法權(quán)益、維護(hù)交易秩序具有重要意義。應(yīng)建立專門的小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記、確認(rèn)和管理。登記內(nèi)容應(yīng)包括房屋的基本信息、土地使用權(quán)情況、產(chǎn)權(quán)歸屬等。通過產(chǎn)權(quán)登記，明確小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)歸屬，減少產(chǎn)權(quán)糾紛的發(fā)生。同時，產(chǎn)權(quán)登記信息應(yīng)向社會公開，便于公眾查詢和監(jiān)督，提高小產(chǎn)權(quán)房交易的安全性和可信度。5.2規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房交易市場加強(qiáng)土地監(jiān)管是規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房交易市場的重要環(huán)節(jié)。政府應(yīng)加大對農(nóng)村集體土地的巡查力度，建立健全土地監(jiān)管長效機(jī)制，及時發(fā)現(xiàn)和制止違規(guī)用地行為。運(yùn)用衛(wèi)星遙感監(jiān)測、無人機(jī)巡查等現(xiàn)代信息技術(shù)手段，對土地利用情況進(jìn)行實時監(jiān)控，提高監(jiān)管的精準(zhǔn)性和效率。對于未經(jīng)審批擅自將集體土地用于小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的行為，要依法予以嚴(yán)厲打擊，責(zé)令停止建設(shè)、限期拆除違法建筑，并對相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行嚴(yán)肅處罰。嚴(yán)格規(guī)范土地審批程序，確保土地用途符合規(guī)劃要求，從源頭上遏制小產(chǎn)權(quán)房的無序擴(kuò)張。規(guī)范開發(fā)建設(shè)同樣至關(guān)重要。要建立健全小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的規(guī)劃審批制度，明確建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。對于符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)且未損害集體和國家利益的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)項目，在履行嚴(yán)格的審批手續(xù)后，允許其合法建設(shè)。加強(qiáng)對小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)過程的監(jiān)管，確保建設(shè)工程質(zhì)量和安全。建立質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，要求建設(shè)單位嚴(yán)格按照設(shè)計圖紙和施工規(guī)范進(jìn)行施工，加強(qiáng)對建筑材料和施工工藝的監(jiān)督檢查，確保房屋質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格執(zhí)行建筑安全法規(guī)，加強(qiáng)對施工現(xiàn)場的安全管理，防止發(fā)生安全事故。建立統(tǒng)一的小產(chǎn)權(quán)房交易平臺，是規(guī)范交易市場的有效舉措。通過建立專門的交易平臺，為小產(chǎn)權(quán)房交易提供一個公開、透明、規(guī)范的場所。在交易平臺上，明確交易規(guī)則和流程，要求買賣雙方按照規(guī)定進(jìn)行交易。加強(qiáng)對交易平臺的管理，建立健全交易信息公示制度，對交易房屋的基本信息、產(chǎn)權(quán)狀況、交易價格等進(jìn)行公示，接受社會監(jiān)督。交易平臺還應(yīng)提供法律咨詢、合同備案等服務(wù)，為交易雙方提供便利，增強(qiáng)交易的合法性和可信度。5.3優(yōu)化糾紛解決機(jī)制加強(qiáng)調(diào)解工作，是解決小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛的重要途徑。建立專門的小產(chǎn)權(quán)房糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)，由熟悉房地產(chǎn)法律和政策的專業(yè)人員組成，能夠為糾紛雙方提供專業(yè)、高效的調(diào)解服務(wù)。在調(diào)解過程中，充分發(fā)揮人民調(diào)解、行政調(diào)解和司法調(diào)解的協(xié)同作用，形成調(diào)解合力。人民調(diào)解具有靈活性和親民性的特點(diǎn)，能夠充分考慮當(dāng)事人的實際情況和情感因素，通過耐心的溝通和協(xié)調(diào)，促使雙方達(dá)成和解。行政調(diào)解則借助政府部門的權(quán)威性和資源優(yōu)勢，對糾紛進(jìn)行調(diào)解，能夠更好地平衡各方利益，解決糾紛中的政策問題。司法調(diào)解則在訴訟過程中，由法院主持調(diào)解，具有法律效力和權(quán)威性，能夠確保調(diào)解協(xié)議的執(zhí)行。通過三方協(xié)同調(diào)解，能夠提高調(diào)解的成功率，有效化解小產(chǎn)權(quán)房合同