2026土地估價師考試試題及答案一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，錯選、多選、不選均不得分）1.某宗國有建設(shè)用地使用權(quán)剩余年期為35年，容積率為2.0，經(jīng)調(diào)查該區(qū)域同類用地法定最高出讓年期樓面地價為2800元/平方米，土地還原率為6%，采用年期修正系數(shù)法評估，該宗地樓面地價最接近（）元/平方米。A.2280??B.2380??C.2480??D.2580答案：B解析：年期修正系數(shù)K=[11/(1+r)^n]/[11/(1+r)^N]，其中r=6%，n=35，N=40（住宅法定最高年期）。K=[11/1.06^35]/[11/1.06^40]=0.851。樓面地價=2800×0.851≈2383元/平方米，最接近2380。2.在城鎮(zhèn)土地定級中，若某因子對土地質(zhì)量影響呈指數(shù)衰減，其衰減公式為f_i=f_0·e^(λd)，則λ的物理含義是（）。A.影響半徑??B.衰減系數(shù)??C.作用分最大值??D.相對距離答案：B解析：λ為衰減系數(shù)，反映因子隨距離增加而衰減的速度，單位為1/米。3.采用剩余法評估待開發(fā)土地時，若預(yù)測未來開發(fā)完成后的不動產(chǎn)售價為15000元/平方米，開發(fā)成本為6500元/平方米，投資利息為500元/平方米，開發(fā)利潤為1200元/平方米，銷售稅費為售價的6%，則該宗地樓面地價為（）元/平方米。A.5600??B.5800??C.6000??D.6200答案：A解析：剩余法公式：地價=售價成本利息利潤稅費。稅費=15000×6%=900元/平方米。地價=1500065005001200900=5600元/平方米。4.某市基準(zhǔn)地價更新時，發(fā)現(xiàn)原商業(yè)路線價區(qū)段因地鐵通車導(dǎo)致客流量增加30%，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，路線價修正幅度原則上不得超過（）。A.±10%??B.±20%??C.±30%??D.±40%答案：B解析：《規(guī)程》規(guī)定，個別因素修正幅度一般不超過±20%，特殊情況下需附專項說明。5.在農(nóng)用地分等定級中，采用“因素法”計算農(nóng)用地自然質(zhì)量分時，土壤質(zhì)地權(quán)重最高的是（）。A.壤土??B.粘土??C.砂土??D.礫質(zhì)土答案：A解析：壤土兼具保水保肥與通透性，分值最高，權(quán)重通常為0.30。6.某宗工業(yè)用地容積率為1.2，宗地面積為20000平方米，規(guī)劃允許最大建筑面積為（）平方米。A.20000??B.22000??C.24000??D.26000答案：C解析：建筑面積=容積率×用地面積=1.2×20000=24000平方米。7.采用市場比較法評估時，若可比實例成交價為3000元/平方米，區(qū)域因素修正+5%，個別因素修正3%，期日修正+2%，則修正后比準(zhǔn)價格為（）元/平方米。A.3050??B.3080??C.3100??D.3120答案：B解析：3000×(1+5%)×(13%)×(1+2%)=3000×1.05×0.97×1.02≈3080元/平方米。8.在基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中，若待估宗地開發(fā)程度為“五通一平”，基準(zhǔn)地價內(nèi)涵為“七通一平”，則需進行（）修正。A.區(qū)域因素??B.個別因素??C.開發(fā)程度??D.容積率答案：C解析：開發(fā)程度差異屬個別因素中的開發(fā)程度修正。9.某宗土地面積為5000平方米，規(guī)劃用途為商住混合，商業(yè)占比30%，住宅占比70%，商業(yè)容積率2.5，住宅容積率3.0，則總建筑面積為（）平方米。A.13500??B.14000??C.14250??D.14500答案：C解析：商業(yè)建筑面積=5000×30%×2.5=3750平方米；住宅建筑面積=5000×70%×3.0=10500平方米；合計14250平方米。10.根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》，下列哪項屬于“公共管理與公共服務(wù)用地”一級類（）。A.新聞出版用地??B.風(fēng)景名勝設(shè)施用地??C.教育用地??D.殯葬用地答案：C解析：教育用地屬于“公共管理與公共服務(wù)用地”中的二級類。11.在路線價評估中，標(biāo)準(zhǔn)深度通常取（）。A.路線價區(qū)段內(nèi)最大深度??B.路線價區(qū)段內(nèi)最小深度??C.眾數(shù)深度??D.平均深度答案：C解析：標(biāo)準(zhǔn)深度應(yīng)取眾數(shù)深度，以反映一般宗地狀況。12.某宗土地剩余使用年期為28年，土地還原率為5%，采用收益還原法評估，年凈收益為100萬元，則土地收益價格為（）萬元。A.1520??B.1550??C.1580??D.1610答案：A解析：P=a/r·[11/(1+r)^n]=100/0.05×[11/1.05^28]=2000×0.760=1520萬元。13.在城鎮(zhèn)土地定級中，若某因子作用分值為80，距離衰減后得分為48，則該因子衰減率為（）。A.40%??B.45%??C.50%??D.55%答案：A解析：衰減率=(8048)/80=40%。14.某宗土地評估價值為8000萬元，抵押貸款系數(shù)為0.7，則最高可擔(dān)保貸款額為（）萬元。A.4800??B.5200??C.5600??D.6000答案：C解析：抵押貸款額=評估價值×抵押系數(shù)=8000×0.7=5600萬元。15.采用成本逼近法評估時，若土地取得費為200元/平方米，土地開發(fā)費為150元/平方米，利息為30元/平方米，利潤為40元/平方米，土地增值收益為120元/平方米，則土地價格為（）元/平方米。A.520??B.540??C.560??D.580答案：B解析：價格=200+150+30+40+120=540元/平方米。16.在基準(zhǔn)地價更新中，若原商業(yè)基準(zhǔn)地價為5000元/平方米，近三年商業(yè)用地成交地價指數(shù)分別為110、115、120，則更新后基準(zhǔn)地價為（）元/平方米。A.5500??B.5750??C.6000??D.6250答案：C解析：更新地價=5000×120/100=6000元/平方米。17.某宗土地規(guī)劃用途為倉儲用地，法定最高出讓年期為（）年。A.40??B.50??C.60??D.70答案：B解析：倉儲用地屬工業(yè)用地，法定最高出讓年期50年。18.在剩余法評估中，若開發(fā)周期為3年，土地投資在年初一次性投入，則投資利息計算期應(yīng)為（）年。A.1.5??B.2.0??C.2.5??D.3.0答案：D解析：土地投資在年初投入，利息計算期為整個開發(fā)周期3年。19.某宗土地面積為10000平方米，規(guī)劃容積率為2.5，建筑密度為30%，則最大建筑基底面積為（）平方米。A.2500??B.3000??C.3500??D.4000答案：B解析：建筑基底面積=用地面積×建筑密度=10000×30%=3000平方米。20.在農(nóng)用地估價中，若采用“年凈收益倍數(shù)法”，倍數(shù)通常?。ǎ.3～5??B.5～8??C.8～10??D.10～15答案：B解析：年凈收益倍數(shù)法倍數(shù)一般為5～8倍，反映農(nóng)用土地穩(wěn)定收益特征。21.某宗土地評估時，發(fā)現(xiàn)其存在土壤污染，治理費用為200元/平方米，則評估值應(yīng)（）。A.不加不減??B.加200元??C.減200元??D.減100元答案：C解析：存在污染需扣除治理費用，評估值應(yīng)減200元/平方米。22.在城鎮(zhèn)土地定級中，若采用“多因素加權(quán)評價法”，因素權(quán)重之和應(yīng)為（）。A.0.5??B.1.0??C.1.5??D.2.0答案：B解析：權(quán)重歸一化，總和為1。23.某宗土地剩余年期為20年，土地還原率為6%，采用收益還原法，年凈收益為80萬元，則土地收益價格為（）萬元。A.880??B.900??C.920??D.940答案：C解析：P=80/0.06×[11/1.06^20]=1333.33×0.688=920萬元。24.在路線價評估中，若標(biāo)準(zhǔn)深度為20米，深度百分率為120%，則深度修正系數(shù)為（）。A.0.8??B.1.0??C.1.2??D.1.4答案：C解析：深度百分率即深度修正系數(shù)，為120%。25.某宗土地規(guī)劃用途為醫(yī)院用地，其基準(zhǔn)地價應(yīng)參照（）用途。A.商業(yè)??B.住宅??C.工業(yè)??D.公共管理與公共服務(wù)答案：D解析：醫(yī)院用地屬公共管理與公共服務(wù)用地。26.在成本逼近法中，土地增值收益通常按（）的一定比例計算。A.土地取得費??B.土地開發(fā)費??C.成本價格??D.土地出讓金答案：C解析：土地增值收益=成本價格×增值收益率。27.某宗土地面積為8000平方米，規(guī)劃容積率為3.0，則規(guī)劃建筑面積為（）平方米。A.20000??B.22000??C.24000??D.26000答案：C解析：8000×3.0=24000平方米。28.在市場比較法中，若可比實例成交價為4000元/平方米，交易情況修正5%，則修正后價格為（）元/平方米。A.3800??B.3900??C.4000??D.4200答案：A解析：4000×(15%)=3800元/平方米。29.某宗土地剩余年期為30年，土地還原率為7%，采用收益還原法，年凈收益為120萬元，則土地收益價格為（）萬元。A.1420??B.1450??C.1480??D.1510答案：C解析：P=120/0.07×[11/1.07^30]=1714.29×0.863=1480萬元。30.在基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中，若待估宗地容積率低于基準(zhǔn)地價內(nèi)涵容積率，則需進行（）修正。A.正向??B.負(fù)向??C.不修正??D.區(qū)域因素答案：B解析：容積率低于標(biāo)準(zhǔn)，地價降低，需負(fù)向修正。二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列哪些屬于土地估價原則（）。A.替代原則??B.預(yù)期收益原則??C.供需原則??D.歷史成本原則??E.貢獻(xiàn)原則答案：A、B、C、E解析：歷史成本原則為會計原則，非土地估價原則。32.在收益還原法中，確定土地還原率的方法包括（）。A.市場提取法??B.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法??C.投資收益率排序插入法??D.加權(quán)平均資本成本法??E.成本逼近法答案：A、B、C、D解析：成本逼近法為估價方法，非還原率確定方法。33.下列哪些因素會影響商業(yè)用地路線價（）。A.客流量??B.臨街寬度??C.道路等級??D.宗地形狀??E.土地使用年限答案：A、B、C、D解析：路線價內(nèi)涵為無限年期，不受使用年限影響。34.在剩余法評估中，開發(fā)完成后不動產(chǎn)售價預(yù)測可采用（）。A.市場比較法??B.收益還原法??C.趨勢分析法??D.專家打分法??E.成本法答案：A、B、C解析：專家打分法用于因素權(quán)重確定，成本法不適用于售價預(yù)測。35.下列哪些屬于土地開發(fā)費（）。A.土地平整費??B.道路建設(shè)費??C.供水設(shè)施建設(shè)費??D.土地出讓金??E.電力設(shè)施建設(shè)費答案：A、B、C、E解析：土地出讓金屬土地取得費，非開發(fā)費。36.在城鎮(zhèn)土地定級中，下列哪些屬于區(qū)位因素（）。A.距市中心距離??B.公交便捷度??C.基礎(chǔ)設(shè)施完善度??D.環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度??E.人口密度答案：A、B、E解析：基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境質(zhì)量屬基本因素，非單純區(qū)位因素。37.下列哪些情形需進行基準(zhǔn)地價更新（）。A.城市總體規(guī)劃調(diào)整??B.土地級別調(diào)整??C.地價指數(shù)連續(xù)上漲三年累計超30%??D.土地用途管制變化??E.土地取得成本下降答案：A、B、C、D解析：成本下降不必然觸發(fā)更新，需看市場變化。38.在農(nóng)用地分等定級中，下列哪些屬于自然因素（）。A.土壤質(zhì)地??B.有效土層厚度??C.坡度??D.灌溉保證率??E.田塊形狀答案：A、B、C解析：灌溉與田塊形狀屬利用因素。39.下列哪些屬于土地估價報告必備內(nèi)容（）。A.估價目的??B.估價依據(jù)??C.估價方法??D.估價結(jié)果??E.土地取得合同答案：A、B、C、D解析：土地取得合同為附件，非必備正文。40.在市場比較法中，交易情況修正包括（）。A.稅費轉(zhuǎn)嫁??B.急買急賣??C.關(guān)聯(lián)交易??D.拍賣成交??E.區(qū)域因素差異答案：A、B、C、D解析：區(qū)域因素差異屬區(qū)域因素修正。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯誤打“×”）41.土地還原率越高，土地收益價格越高。答案：×解析：還原率與價格呈反向關(guān)系。42.容積率越高，樓面地價一定越高。答案：×解析：容積率過高可能降低舒適度，反而降低樓面地價。43.基準(zhǔn)地價是某一級別區(qū)域平均價格。答案：√解析：基準(zhǔn)地價定義為級別平均價。44.剩余法適用于已建成房地產(chǎn)的評估。答案：×解析：剩余法適用于待開發(fā)土地。45.路線價評估中，標(biāo)準(zhǔn)宗地價格即為路線價。答案：√解析：標(biāo)準(zhǔn)宗地價格經(jīng)深度修正后即為路線價。46.土地估價報告有效期最長不超過一年。答案：√解析：規(guī)程規(guī)定有效期一年，市場變化大時縮短。47.成本逼近法適用于市場活躍地區(qū)的土地評估。答案：×解析：成本逼近法適用于市場不活躍或缺乏交易案例地區(qū)。48.農(nóng)用地估價中，社會保障價格屬于農(nóng)用地價格構(gòu)成部分。答案：√解析：農(nóng)用地價格含社會保障價格。49.土地估價師可對其近親屬名下土地進行評估。答案：×解析：需回避，違反獨立性原則。50.土地估價報告可由兩名土地估價師簽字生效。答案：√解析：需兩名簽字并加蓋機構(gòu)公章。四、計算題（共20分，要求列出公式、計算過程、結(jié)果保留整數(shù)）51.某宗待開發(fā)土地面積15000平方米，規(guī)劃容積率2.8，建筑密度35%，綠地率30%，開發(fā)完成后商業(yè)辦公綜合樓平均售價為18000元/平方米，開發(fā)成本為7500元/平方米，投資利息為600元/平方米，開發(fā)利潤為售價的12%，銷售稅費為售價的8%，取得土地時一次性支付地價，開發(fā)期3年。試用剩余法評估該宗地單位地價（元/平方米）。答案：（1）規(guī)劃建筑面積=15000×2.8=42000平方米（2）總售價=42000×18000=756000萬元（3）總成本=42000×7500=315000萬元（4）總利息=42000×600=25200萬元（5）總利潤=756000×12%=90720萬元（6）總稅費=756000×8%=60480萬元（7）總地價=756000315000252009072060480=264600萬元（8）單位地價=264600×10000/15000=17640元/平方米解析：剩余法核心為“倒扣”，注意單位換算。52.某宗商業(yè)用地剩余年期35年，容積率為2.0，經(jīng)調(diào)查該區(qū)域同類用地法定最高出讓年期樓面地價為3200元/平方米，土地還原率為6%，采用年期修正系數(shù)法評估，求該宗地樓面地價；若待估宗地容積率修正系數(shù)為+8%，區(qū)域因素修正+5%，個別因素修正3%，期日修正+4%，求最終單位地價（元/平方米）。答案：（1）年期修正系數(shù)K=[11/1.06^35]/[11/1.06^40]=0.851樓面地價=3200×0.851=2723元/平方米（2）容積率修正：2723×(1