《物業(yè)管理師》模擬考試練習(xí)題(含參考答案)一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個最符合題意的答案，請將正確選項的字母填在括號內(nèi)）1.某住宅小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》中約定：公共收益按7:3比例分配，其中70%歸全體業(yè)主，30%歸物業(yè)公司。依據(jù)《民法典》第二百八十二條，該條款的效力為（）。A.有效，因雙方自愿協(xié)商B.無效，公共收益應(yīng)全部歸業(yè)主C.部分無效，超出合理成本部分歸業(yè)主D.效力待定，需經(jīng)街道備案答案：C解析：《民法典》第二百八十二條明確，利用共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后屬于業(yè)主共有。約定30%歸物業(yè)公司，若被認(rèn)定為“合理成本”則有效，超出部分應(yīng)返還業(yè)主，故條款部分無效。2.某寫字樓消防控制室值班人員張某持有初級消防設(shè)施操作員證書，夜間獨自值班時收到火警信號，未現(xiàn)場確認(rèn)即按下“復(fù)位”鍵，導(dǎo)致火災(zāi)蔓延。對張某行為的行政處罰上限為（）。A.警告B.500元罰款C.1000元罰款D.5日拘留答案：D解析：根據(jù)《消防法》第六十四條，擅自拆除、停用消防設(shè)施，或值班人員未按規(guī)定履行職責(zé)，尚不構(gòu)成犯罪的，處警告或500元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處5日以下拘留。張某行為直接導(dǎo)致火災(zāi)擴大，屬“情節(jié)嚴(yán)重”。3.某物業(yè)公司采用包干制計費模式，年度物業(yè)服務(wù)成本預(yù)算為1200萬元，可預(yù)見空置率為5%，法定稅費為3%，公司目標(biāo)利潤率為8%。在不考慮其他因素情況下，該年度物業(yè)服務(wù)費總收入應(yīng)不低于（）。A.1360.8萬元B.1389.1萬元C.1417.4萬元D.1440.0萬元答案：B解析：包干制收入=成本÷（1–空置率–稅費率–利潤率）=1200÷（1–0.05–0.03–0.08）=1200÷0.84≈1389.1萬元。4.某小區(qū)電梯維保單位未按《特種設(shè)備安全法》要求每15日進行一次維保，累計漏保3次。市場監(jiān)管部門可對其處以（）罰款。A.1萬元以上5萬元以下B.5萬元以上10萬元以下C.10萬元以上20萬元以下D.20萬元以上50萬元以下答案：C解析：《特種設(shè)備安全法》第八十八條，未按安全技術(shù)規(guī)范維保，責(zé)令整改，處10萬～20萬元罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷許可證。5.業(yè)主王某將住宅改為民宿，物業(yè)勸阻無效后，向行政主管部門報告。依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十三條，可對王某處以（）。A.警告B.1000元罰款C.5000元罰款D.1萬元罰款答案：C解析：擅自改變住宅用途，個人可處1000～1萬元罰款，民宿經(jīng)營屬情節(jié)嚴(yán)重，取中間值5000元。6.某項目采用酬金制，年度預(yù)算收入1000萬元，實際支出950萬元，結(jié)余50萬元。關(guān)于結(jié)余資金歸屬，下列說法正確的是（）。A.歸物業(yè)公司B.歸全體業(yè)主C.按合同約定比例分配D.轉(zhuǎn)入下年度維修資金答案：B解析：酬金制下，物業(yè)僅按約定比例提取酬金，結(jié)余屬全體業(yè)主，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)下年或按業(yè)主大會決議使用。7.某小區(qū)綠化用水采用地下水，水務(wù)部門抽檢發(fā)現(xiàn)硝酸鹽超標(biāo)3倍。依據(jù)《水污染防治法》，物業(yè)應(yīng)立即采取的措施是（）。A.停止取水，報告環(huán)保部門B.加裝過濾設(shè)備C.公告業(yè)主，繼續(xù)取水D.改用自來水答案：A解析：地下水硝酸鹽超標(biāo)屬污染事故，應(yīng)立即停止取水并報告生態(tài)環(huán)境部門。8.某物業(yè)公司通過招投標(biāo)取得前期物業(yè)服務(wù)合同，招標(biāo)人未按《招標(biāo)投標(biāo)法》在中標(biāo)通知書發(fā)出后30日內(nèi)簽訂合同，應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任為（）。A.警告B.1萬元罰款C.中標(biāo)價5‰罰款D.取消招標(biāo)資格答案：C解析：《招標(biāo)投標(biāo)法》第五十九條，招標(biāo)人無正當(dāng)理由不簽合同，處中標(biāo)項目金額5‰～10‰罰款。9.某小區(qū)業(yè)主委員會任期屆滿未換屆，原業(yè)委會與物業(yè)續(xù)簽服務(wù)合同，該合同效力為（）。A.有效B.無效C.可撤銷D.效力待定答案：B解析：業(yè)委會任期屆滿即喪失簽約主體資格，續(xù)簽合同無效。10.某高層住宅消防電梯與客梯共用前室，前室面積8㎡，短邊2.4m。依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016，該設(shè)計（）。A.符合要求B.面積不足C.短邊不足D.應(yīng)設(shè)正壓送風(fēng)答案：C解析：消防電梯前室短邊不應(yīng)小于2.4m，但面積不應(yīng)小于6㎡，本題面積滿足，短邊臨界，仍算符合。11.某物業(yè)公司將小區(qū)公共車位整體出租給外部企業(yè)，年租金80萬元，未向業(yè)主公示。業(yè)主提起訴訟，法院一般支持的返還比例為（）。A.50%B.70%C.90%D.100%答案：D解析：公共車位收益屬全體業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主大會同意出租，合同無效，租金應(yīng)全額返還。12.某項目采用DBO模式（設(shè)計建設(shè)運營），運營期15年，第5年設(shè)備大修費用應(yīng)計入（）。A.建設(shè)成本B.運營成本C.更新改造資金D.專項維修資金答案：B解析：DBO運營期日常維護及大修屬運營成本，由運營方承擔(dān)。13.某小區(qū)業(yè)主大會表決“選聘新物業(yè)”，雙過半業(yè)主同意，但未報備街道。依據(jù)《民法典》第二百七十八條，該決議（）。A.無效B.有效C.可撤銷D.效力待定答案：B解析：雙過半即生效，報備非生效要件，僅影響行政監(jiān)管。14.某寫字樓中央空調(diào)冷卻水軍團菌檢測超標(biāo)，物業(yè)未公示。依據(jù)《公共場所衛(wèi)生管理條例》，可處罰主體為（）。A.物業(yè)公司B.業(yè)委會C.空調(diào)維保單位D.疾控部門答案：A解析：物業(yè)為管理責(zé)任人，未履行公示及清洗義務(wù)，由衛(wèi)健部門處罰。15.某小區(qū)物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)1.8元/㎡·月，業(yè)主李某空置住房，當(dāng)?shù)匾?guī)定空置6個月以上按70%繳納。李某房屋120㎡，全年應(yīng)繳（）。A.1512元B.1814元C.1944元D.2160元答案：B解析：120×1.8×12×0.7=1814.4元，四舍五入1814元。16.某物業(yè)公司使用無人機巡檢屋頂，未向民航地區(qū)管理局申請空域，被處以（）。A.警告B.5000元罰款C.1萬元罰款D.5萬元罰款答案：C解析：未報批飛行，依據(jù)《民用航空法》第二百零四條，單位可處1～5萬元罰款，取下限。17.某小區(qū)電梯轎廂廣告收入年30萬元，物業(yè)成本核算主張其中15萬元為“管理成本”，法院一般支持的合理比例上限為（）。A.10%B.20%C.30%D.50%答案：B解析：司法實踐以20%作為管理成本上限，超出部分歸業(yè)主。18.某項目綠色建筑三星級設(shè)計，運營一年后能效低于設(shè)計值15%，依據(jù)《綠色建筑運營后評估標(biāo)準(zhǔn)》，應(yīng)（）。A.降級B.整改復(fù)評C.撤銷標(biāo)識D.罰款答案：B解析：允許整改，整改期不超過1年，復(fù)評仍不達標(biāo)則撤銷。19.某物業(yè)公司為多層住宅投保公眾責(zé)任險，每次事故賠償限額500萬元，累計1000萬元，免賠額1萬元。業(yè)主王某在樓道滑倒骨折，判賠12萬元，保險公司應(yīng)賠付（）。A.11萬元B.12萬元C.10萬元D.免賠答案：A解析：扣除1萬元免賠，保險公司賠11萬元，剩余1萬元由物業(yè)承擔(dān)。20.某小區(qū)二次供水水箱清洗后，水質(zhì)檢測游離余氯0.01mg/L，低于國標(biāo)。應(yīng)補充投加（）。A.臭氧B.二氧化氯C.漂白粉D.氯胺答案：B解析：二氧化氯消毒效果穩(wěn)定，副產(chǎn)物少，適合二次供水。21.某物業(yè)公司使用AI攝像頭采集業(yè)主人臉信息，未單獨告知，被監(jiān)管部門處以（）。A.警告B.1萬元罰款C.10萬元罰款D.50萬元罰款答案：C解析：違反《個人信息保護法》，處5萬～50萬元罰款，取中間值。22.某小區(qū)地下車庫CO濃度長時間高于30mg/m3，物業(yè)未啟動排風(fēng)。依據(jù)《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》，業(yè)主可要求（）。A.退費B.整改C.賠償D.以上均可答案：D解析：CO超標(biāo)危害健康，業(yè)主可主張退費、整改及損害賠償。23.某寫字樓物業(yè)與租戶簽訂《能源管理協(xié)議》，約定節(jié)能收益按5:5分成，該模式屬于（）。A.合同能源管理B.節(jié)能自愿協(xié)議C.綠色電力交易D.碳排放權(quán)交易答案：A解析：節(jié)能收益分享型合同能源管理。24.某小區(qū)采用“信托制”物業(yè)，資金賬戶由（）開設(shè)。A.物業(yè)公司B.業(yè)委會C.業(yè)主大會+信托公司D.街道答案：C解析：信托制下，賬戶由業(yè)主大會與信托公司共管，物業(yè)僅作為服務(wù)方。25.某項目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估得分78分（滿分100），等級為（）。A.優(yōu)秀B.良好C.合格D.不合格答案：B解析：70～84分為良好。26.某小區(qū)維修資金賬面余額不足首期交存額的（）時，應(yīng)啟動續(xù)籌。A.20%B.30%C.40%D.50%答案：B解析：《住宅專項維修資金管理辦法》第十九條，低于30%應(yīng)續(xù)籌。27.某物業(yè)公司擬發(fā)行ABS（資產(chǎn)證券化），基礎(chǔ)資產(chǎn)為（）最合規(guī)。A.物業(yè)費債權(quán)B.公共收益權(quán)C.停車位產(chǎn)權(quán)D.廣告位經(jīng)營權(quán)答案：A解析：物業(yè)費債權(quán)現(xiàn)金流穩(wěn)定，權(quán)屬清晰，適合ABS。28.某小區(qū)綠化率35%，但喬木冠幅覆蓋率僅15%，依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》，應(yīng)補植（）。A.灌木B.地被C.喬木D.草坪答案：C解析：喬木覆蓋率不足，應(yīng)補植喬木。29.某物業(yè)公司使用RPA（機器人流程自動化）處理物業(yè)費催繳，其法律主體為（）。A.機器人B.物業(yè)C.軟件供應(yīng)商D.業(yè)主答案：B解析：RPA為工具，法律后果由物業(yè)承擔(dān)。30.某小區(qū)業(yè)主大會決定“自管”，原物業(yè)撤離時拒絕移交圖紙，可由（）強制移交。A.業(yè)委會B.街道C.住建部門D.法院答案：D解析：拒不移交，業(yè)委會可提起訴訟，法院強制執(zhí)行。二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于物業(yè)共用部位的有（）。A.屋頂B.戶外墻面C.戶內(nèi)衛(wèi)生間D.承重結(jié)構(gòu)E.小區(qū)大門答案：ABDE32.某小區(qū)發(fā)生高空拋物，物業(yè)已安裝攝像頭但未拍到具體樓層，可減輕責(zé)任的事由包括（）。A.已履行宣傳義務(wù)B.已安裝攝像頭C.已投保公眾責(zé)任險D.已建立舉報獎勵制度E.已配合警方調(diào)取視頻答案：ABDE33.依據(jù)《民法典》，業(yè)主共同決定事項中應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決“雙四分之三”同意的有（）。A.籌集維修資金B(yǎng).改建附屬設(shè)施C.改變共有部分用途D.選聘物業(yè)E.動用維修資金答案：ABC34.某寫字樓物業(yè)開展能源審計，審計報告應(yīng)包括（）。A.能耗基線B.節(jié)能潛力分析C.碳排放核算D.投資回收期E.室內(nèi)溫濕度記錄答案：ABCD35.某小區(qū)采用“酬金制”，物業(yè)年度酬金提取方式有（）。A.固定金額B.固定比例C.階梯分成D.績效浮動E.成本加成答案：ABCD36.下列屬于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價“紅線指標(biāo)”的有（）。A.電梯困人30分鐘B.消防系統(tǒng)癱瘓24小時C.公共區(qū)域惡性刑事案件隱瞞D.員工持械斗毆E.綠化斑禿10%答案：ABCD37.某物業(yè)公司擬申請ISO41001認(rèn)證，需建立的管理體系文件包括（）。A.設(shè)施管理方針B.風(fēng)險評估報告C.能源管理手冊D.相關(guān)方需求清單E.服務(wù)級別協(xié)議答案：ABDE38.某小區(qū)發(fā)生電梯沖頂事故，調(diào)查組應(yīng)包括（）。A.市場監(jiān)管部門B.住建部門C.物業(yè)D.維保單位E.業(yè)主代表答案：ABCDE39.某項目采用“智慧物業(yè)”平臺，其數(shù)據(jù)安全等級保護應(yīng)不低于（）級。A.一B.二C.三D.四E.五答案：B40.某物業(yè)公司擬發(fā)行綠色債券，募集資金可用于（）。A.更換LED照明B.綠化灌溉節(jié)水改造C.購買電動巡邏車D.補充流動資金E.償還銀行貸款答案：ABC三、案例分析題（共30分）41.案例背景：某市“悅灣華庭”小區(qū)建筑面積18萬㎡，住宅16萬㎡、商業(yè)2萬㎡，總戶數(shù)1200戶，地下車位800個。前期物業(yè)服務(wù)合同期限3年，將于2024年9月30日到期。2024年3月，業(yè)委會組織召開業(yè)主大會，議題為“是否續(xù)聘原物業(yè)A公司”。表決結(jié)果：參與投票業(yè)主900戶，專有部分面積14萬㎡，其中同意續(xù)聘550戶、專有部分面積8.5萬㎡；反對300戶、專有部分面積4.5萬㎡；棄權(quán)50戶。業(yè)委會于4月5日將結(jié)果公示，并函告A公司續(xù)簽。5月10日，反對業(yè)主聯(lián)名向法院起訴，認(rèn)為表決未達“雙過半”，要求確認(rèn)決議無效。經(jīng)查，小區(qū)總專有部分面積18萬㎡，總戶數(shù)1200戶。問題：（1）計算本次表決是否達到《民法典》第二百七十八條規(guī)定的“雙過半”標(biāo)準(zhǔn)，并說明理由。（6分）（2）若法院認(rèn)定表決無效，業(yè)委會應(yīng)如何重新組織表決？（4分）（3）A公司在服務(wù)交接前，應(yīng)履行哪些法定義務(wù)？（5分）參考答案：（1）參與表決比例：900/1200=75%>2/3，符合參與門檻。同意戶數(shù)為550戶，占參與表決戶數(shù)的550/900≈61.1%，超過半數(shù)；同意專有部分面積8.5萬㎡，占參與表決面積的8.5/14≈60.7%，超過半數(shù)。因此，本次表決達到“雙過半”標(biāo)準(zhǔn)，決議有效。（2）若法院認(rèn)定無效，業(yè)委會應(yīng)：①公告判決結(jié)果；②在街道指導(dǎo)下重新制定表決方案；③重新發(fā)放選票，確保送達全體業(yè)主；④設(shè)定不少于15日的投票期；⑤重新統(tǒng)計并邀請公證或第三方見證；⑥將結(jié)果公示并備案。（3）A公司應(yīng)：①移交物業(yè)用房、圖紙、檔案、設(shè)施設(shè)備清單；②移交維修資金結(jié)余及賬目；③移交公共收益賬目；④配合查驗共用部位、設(shè)施設(shè)備；⑤移交業(yè)主信息資料并保密；⑥結(jié)清預(yù)收、代收費用；⑦簽訂移交確認(rèn)書。42.案例背景：“科創(chuàng)大廈”為5A級寫字樓，建筑面積10萬㎡，物業(yè)公司B公司采用酬金制，年度預(yù)算2000萬元，酬金比例8%。2023年度實際收入1950萬元，實際支出1850萬元，其中能耗支出600萬元。B公司提出能耗上漲系租戶加班導(dǎo)致，擬追加預(yù)算100萬元，否則降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)委會認(rèn)為能耗應(yīng)由物業(yè)承擔(dān)，拒絕追加。雙方僵持，B公司遂關(guān)閉部分公共區(qū)域照明，引發(fā)投訴。問題：（1）酬金制下，能耗上漲風(fēng)險由誰承擔(dān)？（3分）（2）B公司關(guān)閉照明是否違法？請引用法規(guī)說明。（4分）（3）業(yè)委會可采取哪些法律手段維護權(quán)益？（3分）（4）若重新核定預(yù)算，能耗上漲部分如何分?jǐn)偛藕侠?？?分）參考答案：（1）酬金制下，物業(yè)僅提取固定酬金，能耗屬運營成本，原則上由業(yè)主承擔(dān)，但預(yù)算內(nèi)已含能耗，超出部分需經(jīng)業(yè)主大會同意追加。（2）違反《物業(yè)管理條例》第四十五條，物業(yè)不得擅自降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；亦違反《民法典》第九百四十二條，物業(yè)應(yīng)妥善維護共用部位，關(guān)閉照明危及安全，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。（3）業(yè)委會可：①向住建部門投訴；②申請仲裁或提起訴訟，要求恢復(fù)照明、賠償損失；③召開業(yè)主大會，決定解聘并啟動交接。（4）可聘請第三方能源審計，區(qū)分“合理上漲”與“管理不善”；對因租戶加班導(dǎo)致的額外能耗，可協(xié)商租戶承擔(dān)或與物業(yè)按約定比例分擔(dān)；對因物業(yè)未節(jié)能導(dǎo)致的上漲，由物業(yè)承擔(dān)。四、計算題（共20分）43.某小區(qū)住宅建筑面積12萬㎡，其中高層8萬㎡、多層4萬㎡；高層物業(yè)費2.2元/㎡·月