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天津縱橫房地產(chǎn)投資咨詢有限公司

二00六年4月版

目錄

第一部分企業(yè)介紹

一、公司發(fā)展篇

1、縱橫公司簡(jiǎn)介

2、公司組織架構(gòu)

3、部門(mén)職能簡(jiǎn)介

4、代理及策劃類相關(guān)項(xiàng)目

5、相關(guān)制度及規(guī)定

二、行為禮儀篇

1、個(gè)人禮儀

2、接待禮儀

第二部分基本知識(shí)

三、業(yè)務(wù)知識(shí)篇

1、常用名詞基本解釋

2、簽訂商品房買賣合同合約的說(shuō)明

3、辦理貸款公積金的相關(guān)手續(xù)

4、商品房銷售的有關(guān)法律政策

5、物業(yè)管理管控相關(guān)說(shuō)明

6、法務(wù)知識(shí)

第一部分

企業(yè)介紹

公司發(fā)展篇

一、縱橫公司簡(jiǎn)介

縱橫是一家新興的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，現(xiàn)有專業(yè)人員100余名，具備房地產(chǎn)銷售代

理資質(zhì)。由具有豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的行業(yè)精英發(fā)起并組成核心團(tuán)隊(duì)，縱橫人創(chuàng)造性地提出“全程

運(yùn)營(yíng)服務(wù)”的理念，聚焦r?房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的“黃金價(jià)值鏈”，以追求發(fā)掘相關(guān)項(xiàng)目專

案最大價(jià)值價(jià)格比為己任，

公司自成立以來(lái)，先后成功策劃代理了天津方正.山海天、泰豐.津海大廈、紫云國(guó)際、

伴景灣、易買得秀谷商業(yè)街；重慶奧林匹克花園、北京林溪?jiǎng)e墅、呼市松江相關(guān)項(xiàng)n等多個(gè)

大型房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目。目前公司操作的各地標(biāo)志性相關(guān)項(xiàng)目主要有：被譽(yù)為“建立全國(guó)最大

都市自然生態(tài)圈”的天津晦江灣，被譽(yù)為“地產(chǎn)營(yíng)銷旗艦”的成都藍(lán)谷地，以及曾獲亞太水

環(huán)境示范區(qū)獎(jiǎng)、中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新奪標(biāo)獎(jiǎng)、2004年榮獲中國(guó)建筑工程“詹天佑大獎(jiǎng)”的天

津藍(lán)水假期等?？v橫專業(yè)精深的服務(wù)，富于智慧的創(chuàng)新和勇于承擔(dān)的責(zé)任感為我們贏得了廣

泛的市場(chǎng)贊譽(yù)。

縱橫充分利用公司的優(yōu)勢(shì)資源，以團(tuán)隊(duì)的力量贏取服務(wù)對(duì)象的高度滿意，不斷追求超越

客戶期待的專業(yè)服務(wù)。努力成為行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)，服務(wù)區(qū)域內(nèi)，客戶心目中最佳合作伙伴及具優(yōu)

勢(shì)品牌影響力的房地產(chǎn)全程運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)。

二、組織架構(gòu)

縱橫地產(chǎn)

的扮公司綜合管理管運(yùn)營(yíng)部

企

劃

部

三、部門(mén)職能簡(jiǎn)介

1、市場(chǎng)部：

作為產(chǎn)品研發(fā)的基礎(chǔ)，直接支持產(chǎn)品的前期策劃。

策劃組：產(chǎn)品：最大化的提高土地的利用價(jià)值，提高產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的

最大化.

營(yíng)銷：從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要出發(fā)，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷合適的方案并組織實(shí)施，以實(shí)現(xiàn)

預(yù)定的營(yíng)俏目標(biāo)。

2、拓展部：

主要負(fù)責(zé)公司戰(zhàn)略布局、土地資源儲(chǔ)備、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、相關(guān)項(xiàng)目可行性研究、土

地獲取等工作，并統(tǒng)籌各公司拓展部。

3、運(yùn)營(yíng)部：

負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)的統(tǒng)籌管理管控、人力資源管理管控。支持公司專業(yè)化、信

息化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化能力的提高。

工作宗旨：統(tǒng)籌、管理管控、支持

統(tǒng)籌：統(tǒng)籌平衡公司各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和人力資源

管理管控：通過(guò)建立各種制度、流程規(guī)范人員操作

支持：通過(guò)經(jīng)驗(yàn)共享和內(nèi)外部培訓(xùn)組織，支持人員能力提升

目標(biāo)管理管控：公司考核指標(biāo)的統(tǒng)籌、平衡，考核結(jié)果的匯總分析

人力資源管理管控：人力資源指標(biāo)的平衡；績(jī)效管理管控，建立考核激勵(lì)制度；培訓(xùn)

管理管控

標(biāo)準(zhǔn)化管理管控：完善健全公司管理管控制度，桎理業(yè)務(wù)流程；檔案管理管控；企業(yè)

內(nèi)外網(wǎng)的建立與維護(hù)；信息化工具的開(kāi)發(fā)與維護(hù)與改進(jìn)

4、綜合管理管控部：

行政管理管控：主要負(fù)責(zé)公司的文件、制度的統(tǒng)一管理管控：公司內(nèi)勤、外勤管理管

控；公司大宗采購(gòu)、物品保管，協(xié)調(diào)維護(hù)外部相關(guān)政府部門(mén)。

銷售管理管控工作：主要對(duì)銷售的進(jìn)度和銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析；對(duì)業(yè)務(wù)把控，進(jìn)行

交流共享。

財(cái)務(wù)體系：負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)決算、現(xiàn)金流的收支以及報(bào)稅等工作。

四、代理及策劃類相關(guān)項(xiàng)目

策劃類相關(guān)項(xiàng)目：易買得秀谷商業(yè)廣場(chǎng)、貽信園、廣廈富城、方正山海天、梅江灣、

老城廂商業(yè)規(guī)劃、億城?山水頤園、仁愛(ài)?團(tuán)泊湖、塘沽解放路商業(yè)街、

永久至河濱里土地規(guī)劃、君誼大典

代理類相關(guān)項(xiàng)目：金諾地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目、紫云國(guó)際、喜達(dá)港、伴景灣（一?期）、陽(yáng)光諾卡

（呼市松江相關(guān)項(xiàng)目）

五、相關(guān)制度及規(guī)定

（一）、人事制度

1、新員工報(bào)到手續(xù)：

*交驗(yàn)學(xué)歷證書(shū)、身份證及其崗位要求的其他證件的正本（如會(huì)計(jì)證等），并收存上述

相關(guān)證件復(fù)印件各一份及一寸彩色免冠近照；

*交付人力資源部指定的其它資料；

2、員工異動(dòng)

員工發(fā)生職務(wù)異動(dòng)或試用轉(zhuǎn)正，需填寫(xiě)《員工異動(dòng)審批表》及《工作交接單》，并由部

門(mén)經(jīng)理簽字同意。

3、員工離職

員工離職包括：辭退（含開(kāi)除）、辭職、勞動(dòng)合同合約期滿不再續(xù)簽

員工申請(qǐng)辭職，由員工本人提前一個(gè)月填寫(xiě)《員工辭職申請(qǐng)表》及《離職審批表》；

公司辭退（開(kāi)除）員工，由用人部門(mén)經(jīng)理提前一個(gè)月填寫(xiě)《離職審批表》；員工合同合

約到期不續(xù)簽，由不續(xù)簽的一方填寫(xiě)《離職審批表》。

《離職審批表》需經(jīng)部門(mén)經(jīng)理審核后報(bào)人力資源部會(huì)簽、總經(jīng)理批準(zhǔn)。人力資源

部應(yīng)安排與離職員工進(jìn)行離職面談，了解辭職具體情形及原因，征詢其對(duì)公司的意見(jiàn)。

《離職審批表》完成審批程序后，離職員工應(yīng)按"離職員工工作交接單”合適的

內(nèi)容辦理工作交接手續(xù)，并及時(shí)報(bào)送人力資源部，由人力資源部存檔并辦理檔案調(diào)轉(zhuǎn)手

續(xù)。手續(xù)不齊者不予核發(fā)工資。

員工的離職未經(jīng)批唯，不得擅自離崗，否則以曠工論。

（二）、財(cái)務(wù)制度

1、費(fèi)用種類及額度

⑴、員工補(bǔ)助：

員工補(bǔ)助額度明細(xì)表：?jiǎn)挝唬涸?月/人

類別工作地點(diǎn)一般補(bǔ)助特殊補(bǔ)助

本市250

員工郊縣550

異地550待定

本市350

經(jīng)理郊縣750

異地750待定

說(shuō)明:

A、“工作地點(diǎn)”的說(shuō)明

1）“本市”指：在公司總部或天津市區(qū)工作的員工

在分公司所在地招聘的本地（附近地區(qū)）員工。

2）“郊縣”、“異地”指：“本市”類員工，被公司長(zhǎng)期派到郊縣（靜海、漢沽、

薊縣等）或異地（呼市、承德）工作的。

B、“經(jīng)理”：是指“擔(dān)任經(jīng)理職務(wù)”的人員，非“經(jīng)理級(jí)待遇”的人員。

C、員工入司（離職）時(shí)間與當(dāng)月補(bǔ)助的關(guān)系：

每月15日（不含15日）前正式入司的員工，享受半月的補(bǔ)助金額

每月15R（含15日）后正式入司的員工，從次月的1日起享受補(bǔ)助金額。

每月15日（含15日）前離職的員工，當(dāng)月不再享受補(bǔ)助。

每月15H（不含15日）后離職的員工，當(dāng)月享受半月的補(bǔ)助。

【）、補(bǔ)助的種類

1）“一般補(bǔ)助”為：交通費(fèi)、電話費(fèi)的補(bǔ)助及住宿補(bǔ)助（郊縣、異地的人員享受）

等

2）“特殊補(bǔ)助”為：異地工作的生活補(bǔ)助。根據(jù)異地的具體情況，由總經(jīng)理確定

具體的金額。

E、補(bǔ)助金額的發(fā)放方法:

1）員工自行提供發(fā)票，以“費(fèi)用報(bào)銷”形式發(fā)放。

2）對(duì)發(fā)票的要求：

>可以使用的發(fā)票：“交通費(fèi)”票；“辦公用品、日用品、文具”類的發(fā)票、“汽

油費(fèi)、高速費(fèi)、汽車修理費(fèi)”的發(fā)票；“電話費(fèi)”的發(fā)票等。

其中：

空白出租車票、非復(fù)寫(xiě)的出租車票不予報(bào)銷。

電話費(fèi)發(fā)票需是員工本人的姓名、每月的票據(jù)金額不超過(guò)200元。

>禁止使用的發(fā)票：餐費(fèi)票、“禮品”票（含煙酒類）、娛樂(lè)場(chǎng)所出具的發(fā)票等

F、執(zhí)行本費(fèi)用管理管控辦法后：

1）公司長(zhǎng)期派到郊縣或異地工作的人員的生活用房的所有費(fèi)用，員工自理。

2）公司長(zhǎng)期派到郊縣或異地工作的人員，因私發(fā)生的交通費(fèi)用，例如：定期休假

回津的交通費(fèi)，員工自理。

⑵、現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)項(xiàng)目的管理管控辦法：

A、對(duì)進(jìn)入到銷售現(xiàn)場(chǎng)的相關(guān)項(xiàng)目，實(shí)行“備用金管理管控辦法工

B、備用金金額為：15人（含）以上的相關(guān)項(xiàng)目，4500元

10人（含）以下的相關(guān)項(xiàng)目，3000元

C、備用金的借款人（責(zé)任人）為相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理，在相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理發(fā)生人事變動(dòng)或相

關(guān)項(xiàng)目清盤(pán)后，應(yīng)辦理備用金移交清算手續(xù)。

D、備用金主要用于相關(guān)項(xiàng)目的下列費(fèi)用：?jiǎn)T工的誤餐費(fèi)、員工因公發(fā)生的交通費(fèi)等

誤餐費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：公司內(nèi)：5元/人/餐

調(diào)研、相關(guān)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、加班：8元/人/餐

E、報(bào)銷的票據(jù)要求：

a）誤餐費(fèi)：有效的餐費(fèi)票或“辦公用品”、“R用品”發(fā)票等可以用?！岸Y品”

票（含煙酒類）、娛樂(lè)場(chǎng)所出具的發(fā)票禁用。提供“用餐人員明細(xì)表”為附件。

b）交通費(fèi)：在車票背面注明行程的日期、起止地點(diǎn)、事由。需主管經(jīng)理簽字。

F、各業(yè)務(wù)中心、各相關(guān)項(xiàng)目（部門(mén)）費(fèi)用的管理管控原則

各業(yè)務(wù)中心的主管經(jīng)理管理管控、協(xié)調(diào)中心內(nèi)的總體費(fèi)用。

各相關(guān)項(xiàng)目（部門(mén)）的主管經(jīng)理管理管控、協(xié)調(diào)相關(guān)項(xiàng)目（部門(mén)）內(nèi)的總體費(fèi)

用。

（3）、業(yè)務(wù)招待費(fèi)：

A、此類費(fèi)用使用時(shí)，須事先報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

B、費(fèi)用報(bào)銷時(shí)，單筆支出小于200元，副總經(jīng)理簽批。單筆金額大于200元或月累

計(jì)金額在500元以上的必須經(jīng)總理審批。

C、票據(jù)要求

1）報(bào)銷時(shí)，業(yè)務(wù)招待費(fèi)的票據(jù)與其他票據(jù)分開(kāi)，單獨(dú)粘貼（單獨(dú)填寫(xiě)報(bào)銷單）。

2）單據(jù)后需附“業(yè)務(wù)招待費(fèi)明細(xì)單”（見(jiàn)附表2）,發(fā)票的順序需與“業(yè)務(wù)招待費(fèi)

明細(xì)單”上列示的招待事項(xiàng)的順序一致。

3）每筆招待費(fèi)的發(fā)票必須是同一單位出具。

D、辦公用房的費(fèi)用：

房租及物業(yè)費(fèi)、水電煤費(fèi)、采暖費(fèi)、修理費(fèi)、辦公話費(fèi)等據(jù)實(shí)報(bào)銷。

E、辦公費(fèi)：

公司因辦公需要發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括購(gòu)買的辦公用品、公司年檢、發(fā)票收據(jù)費(fèi)用、

業(yè)務(wù)報(bào)刊費(fèi)、刻章費(fèi)及郵費(fèi)等。

據(jù)實(shí)報(bào)銷，由各業(yè)務(wù)中心的綜合管理管控部人員統(tǒng)一負(fù)責(zé)。

購(gòu)買“辦公用品”、“日用品”的票據(jù)，須提供明細(xì)清單、有驗(yàn)收人簽字確認(rèn)。

2、報(bào)銷的時(shí)間、流程為：

A.每月的第一周和第三周（如當(dāng)月有5個(gè)星期，則為第二周、第四周）的周四為交報(bào)

銷單的時(shí)間。移交報(bào)銷單據(jù)時(shí)，請(qǐng)將填寫(xiě)完整的“單據(jù)交接清單”（一式兩份），一同

移交至財(cái)務(wù)。

B.各業(yè)務(wù)中心的綜合管理管控部人員，應(yīng)對(duì)票據(jù)初審，審核票據(jù)的有效性、費(fèi)用是否

在報(bào)銷范圍內(nèi)等。

C.員工補(bǔ)貼，請(qǐng)單獨(dú)填寫(xiě)報(bào)銷單，在每月的第1周的周四，交到財(cái)務(wù)部門(mén)。

D.每次報(bào)銷時(shí)，注明本次費(fèi)用對(duì)應(yīng)的時(shí)間段。所有報(bào)銷單，經(jīng)相關(guān)項(xiàng)目（部門(mén)）經(jīng)理、

主管副總、財(cái)務(wù)經(jīng)理簽字后，方可辦理付款手續(xù)。

E.主管副總對(duì)本業(yè)務(wù)中心、相關(guān)項(xiàng)目（部門(mén)）經(jīng)理對(duì)本相關(guān)項(xiàng)目（部門(mén)）當(dāng)期的費(fèi)用

情況予以整體的控制、協(xié)調(diào)、管理管控。

F.每月的20日前，財(cái)務(wù)將票據(jù)審核的結(jié)果反饋到各業(yè)務(wù)中心的負(fù)責(zé)人。

G.每月的25日前，員工補(bǔ)助及相關(guān)項(xiàng)目備用金對(duì)應(yīng)的報(bào)銷款項(xiàng)發(fā)放到位。

（三）、考勤制度

<按時(shí)到崗，不遲到、不早退。9：00準(zhǔn)時(shí)進(jìn)入工作狀態(tài)，不允許有吃早點(diǎn)、換服裝、

打掃衛(wèi)生等現(xiàn)象，特殊情況需事先報(bào)備。

<午休時(shí)間為12：00——13：00,員工可以就餐和休息，但此時(shí)間段內(nèi)如有客戶接待工

作，仍要照常進(jìn)行，不得影響工作。

?請(qǐng)假必須嚴(yán)格按公司《工作時(shí)間管理管控制度》履行，經(jīng)批準(zhǔn)后方可休假。休假期間

和休息日必須留下聯(lián)系方式，手機(jī)保持開(kāi)機(jī)狀態(tài)，以便聯(lián)系。如果因沒(méi)電等特殊原因，

開(kāi)機(jī)后發(fā)現(xiàn)有公司電話應(yīng)立即回復(fù)。

（四）、請(qǐng)假制度

1.請(qǐng)假規(guī)程

員工請(qǐng)假均應(yīng)填寫(xiě)《休假申請(qǐng)審批表》說(shuō)明埋由井嚴(yán)格執(zhí)行審批手續(xù)。根據(jù)員工請(qǐng)

假期限，需各上級(jí)主管批準(zhǔn)生效，同時(shí)報(bào)人力資源部備案。具體如下：

經(jīng)理以上（含經(jīng)理）人員請(qǐng)假，須報(bào)上管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；請(qǐng)假超過(guò)3天，應(yīng)呈請(qǐng)總經(jīng)理批

準(zhǔn)：其余人員請(qǐng)假須按以下要求批準(zhǔn)：

I請(qǐng)假一天的，需報(bào)請(qǐng)直接主管批準(zhǔn)；

II請(qǐng)假一一一三天的，需報(bào)請(qǐng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)；

III請(qǐng)假三天以上需報(bào)請(qǐng)公司副總經(jīng)理批準(zhǔn)；

2.各請(qǐng)假情況時(shí)間規(guī)定

A、病假--因病須治療或休養(yǎng)者可請(qǐng)病假。每月不得超過(guò)七天（超過(guò)七天績(jī)效工資

按比例扣除），每年累計(jì)不得超過(guò)三十天。

B、事假---因私事待辦理者，可請(qǐng)事假，每月不得超過(guò)七天（超過(guò)七天績(jī)效工資按

比例扣除）一每年累計(jì)不得超過(guò)三十天。

C、婚假-一本人結(jié)婚可請(qǐng)婚假七天。

D、喪假-一父母或配偶喪亡，可請(qǐng)喪假七天；其他直系親屬喪亡，

E、可請(qǐng)喪假三天。

F、產(chǎn)假-一女性員工分娩可請(qǐng)產(chǎn)假九十天，其中含產(chǎn)前休假15天。

懷孕三個(gè)月至七個(gè)月而流產(chǎn)者，可請(qǐng)假四周；七個(gè)月以上流產(chǎn)者，可請(qǐng)假六周；未

滿三個(gè)月流產(chǎn)者，可請(qǐng)假一周。產(chǎn)假期間，公司將補(bǔ)其職位，假期結(jié)束后，公司內(nèi)如有

同等職位存在，將優(yōu)先考慮；否則，將另行安排其他工作。

（注：產(chǎn)假系指已婚女性員工，未婚女性員工分娩或流產(chǎn)按病假規(guī)定辦理。）

注：以上假期均含正常休息口，不含法定假口。

3.請(qǐng)假期內(nèi)薪金規(guī)定

A、事假及病假：

1）七天以內(nèi)（含七天）：不扣除工資和績(jī)效。

2）七天以上：不扣除基本工資，績(jī)效工資按比例扣除。

3）經(jīng)理以上人員請(qǐng)假超過(guò)七天，每月保留2000元生活費(fèi)，其余工資按比例扣除;

B、婚假、喪假、產(chǎn)假：

婚假、喪假在規(guī)定期限內(nèi)不扣基本工資和績(jī)效工資；

產(chǎn)假不扣除基本工資，績(jī)效工資按比例扣除。

4.請(qǐng)假時(shí)注意事項(xiàng)

A、凡未經(jīng)準(zhǔn)假而擅離職守或未經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)假而缺勤者，除有特殊事件發(fā)生（如意外傷害、

突發(fā)急病等事件），并于事后三天內(nèi)依規(guī)定辦理請(qǐng)假手續(xù)，其他一律以曠工處理。

B、員工請(qǐng)假如發(fā)現(xiàn)有弄虛作假，除以曠工論處外，并依情節(jié)輕重予以懲處。

C、請(qǐng)假理由不充分或有礙丁作時(shí)，其主管可視情況不予準(zhǔn)假,或縮短假期或延期請(qǐng)假.

D、員工請(qǐng)假時(shí)應(yīng)由部門(mén)主管和本人安排好其負(fù)責(zé)工作，因請(qǐng)假而耽誤工作時(shí)，請(qǐng)假人

接手人和其主管均負(fù)有責(zé)任，公司將視情況予以追究。

E、事假須提前一天申請(qǐng)，病假需于請(qǐng)假當(dāng)天8：30之前申請(qǐng)方為有效，工傷假及病假

超過(guò)一天者，應(yīng)附醫(yī)師證明。

F、請(qǐng)假逾期處理規(guī)定

（;、患重病非短期內(nèi)所能恢復(fù)經(jīng)醫(yī)師證明屬實(shí)者，可視其病況，報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理批準(zhǔn)延長(zhǎng)其

病假，最多三個(gè)月。

H、逾期系因特別或意外事故經(jīng)提出有力證明者可請(qǐng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，最多十五天。

5.凡屬曠工者按下列規(guī)定處罰：

A、曠工半天,扣發(fā)當(dāng)月全部績(jī)效，若當(dāng)月出現(xiàn)同樣情況，予以辭退。

B、曠工一天,扣發(fā)當(dāng)月全部績(jī)效，并轉(zhuǎn)為試用期或延長(zhǎng)試用期一個(gè)月，若當(dāng)月出現(xiàn)同樣

情況，予以辭退。

C、曠工一天以上，直接予以辭退。

行為禮儀篇

一、個(gè)人禮儀

令工作時(shí)間內(nèi)所有員工必須著職業(yè)裝。

令男員工著襯衫、西裝、深色皮鞋（深色短襪）、系領(lǐng)帶。

＜女員工著有袖襯衫、西裝裙或西裝褲、有袖套裙，著皮鞋，不準(zhǔn)著無(wú)帶、無(wú)跟涼鞋、皮

拖等。（穿裙裝時(shí)，需著肉色長(zhǎng)筒絲襪）

?新員工上崗后如未配發(fā)公司統(tǒng)一工服的，需穿與工服顏色、款式相近的襯衫、西裝。

令身體、面部、手部應(yīng)保證清潔，講究良好的個(gè)人衛(wèi)生，（養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣）。上班前

不允許飲酒及吃帶異味食物以保證口腔清潔。

令工作時(shí)間員工必須保持飽滿的精神狀態(tài)，不得松垮懈怠。

令男員工發(fā)型發(fā)式統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)要求為干凈整潔，頭發(fā)不應(yīng)過(guò)長(zhǎng)。

＜女員工發(fā)型要求文雅、莊重，梳理齊整，染發(fā)不得顏色夸張，長(zhǎng)發(fā)可用發(fā)卡等梳扎在頭

后或盤(pán)在頭上，不許散發(fā)、遮眼蓋腮。

＜男員工要刮凈胡須，不準(zhǔn)蓄須。

令女員工宜保持淡雅輕妝，打扮適度，不得濃妝艷抹，避免使用味濃的化妝品。

令員工在崗工作期間，除結(jié)婚、訂婚戒指之外，不得佩戴其它任何飾物。

?保持指甲整齊、清潔，短于指端：不得涂有色指甲油。

令直接面對(duì)客戶時(shí)，員工應(yīng)嚴(yán)格按員工行為禮儀規(guī)范進(jìn)行接待。

?工作時(shí)間，身體不得東倒西歪、前傾后仰，不得伸懶腰、駝背、聳肩、背手。（保存規(guī)

范的舉止，體現(xiàn)高雅的氣質(zhì)，樹(shù)立良好的形象）

＜站姿：不宜歪斜站立、腿腳晃動(dòng)，雙手不宜叉腰，交叉胸前、插入衣褲或隨意亂放，會(huì)

見(jiàn)客戶或出席儀式的站立場(chǎng)合，在長(zhǎng)輩和上級(jí)面前不得把手交又抱在胸前。

＜坐姿：端正，不宜翹二郎腿，不允許將腿搭在座椅扶手上，不得盤(pán)腿，不得脫鞋。

?工作場(chǎng)合不宜二人勾肩搭背，挽手而行，與客人相遇應(yīng)靠邊而走，不得從二人中間穿行

或搶行。與客人同時(shí)進(jìn)、出電梯應(yīng)讓客戶后進(jìn)，先由電梯，并協(xié)助操作電梯門(mén)開(kāi)關(guān)。

二、接待禮儀

（一）辦公環(huán)境

1正式工作前，各部門(mén)及銷售現(xiàn)場(chǎng)要組織做好室內(nèi)外衛(wèi)生，保持地面的整潔，保持

室內(nèi)空氣清新、窗明兒凈，各種辦公設(shè)備和辦公物品準(zhǔn)備到位。

2不準(zhǔn)亂丟亂放物品，隨時(shí)清理廢棄物品，做到辦公區(qū)域每日清潔不堆積。及時(shí)清

理、整理賬簿、文件，保持工作臺(tái)清潔整齊。綃售現(xiàn)場(chǎng)接待臺(tái)上不允許擺放水杯、

手機(jī)等個(gè)人用品，凡客戶看得見(jiàn)的地方都應(yīng)保持整潔。

3正確使用和保管辦公設(shè)備與公司物品，使用中做到愛(ài)惜、節(jié)約。公司電腦不得儲(chǔ)

存與工作無(wú)關(guān)的義件（如：游戲等），上班時(shí)間不得利用電腦從事與工作無(wú)關(guān)的活

動(dòng)（如:上網(wǎng)聊天等）。

4銷售現(xiàn)場(chǎng)于任何時(shí)間一律嚴(yán)禁吸煙；不得在客戶接待區(qū)用餐；總部工作人員不得

在辦公區(qū)就餐，加班除外。工作開(kāi)始后，如需放背景音樂(lè)，不得干擾其他人員談

話。

5出席會(huì)議，必須按指定時(shí)間和順序入場(chǎng)，按指定的位置就位，不遲到、早退。散會(huì)

時(shí)，依次退場(chǎng)。開(kāi)會(huì)時(shí)，手機(jī)、傳呼機(jī)等通訊工具要關(guān)閉或處于靜音狀態(tài)。按時(shí)出

席會(huì)議遇特殊情況須提前請(qǐng)假。

（二）客戶接待要求

1顧客來(lái)時(shí)要問(wèn)好。迎接和面對(duì)客戶時(shí)始終保持笑容可掬，必須使用文明禮貌用語(yǔ)。

規(guī)范接待用語(yǔ)，要講普通話。

2來(lái)訪的客人很多時(shí)，應(yīng)按順序接待，不要冷落每一位客戶，做到“接一，問(wèn)二，照

顧三”。應(yīng)謹(jǐn)記客戶的姓名，以示尊重。未知處氏之前，要稱呼“先生”“女士”。

解答業(yè)務(wù)時(shí)候不準(zhǔn)講“不知道”，可將“不知道”改為“我先問(wèn)一下”。

3和顧客交談時(shí)應(yīng)該眼望對(duì)方，用心傾聽(tīng)，不要隨意打斷客戶的談話，做到百聽(tīng)不厭,

百問(wèn)不煩。不得東張西望，心不在焉。不得流露出厭煩、冷淡等表情。說(shuō)話聲調(diào)要

自然、清晰、柔和、親切，聲量不要過(guò)而，亦不要過(guò)低，以免顧客聽(tīng)不清楚。不要

急功近利，要給顧客一種“置業(yè)顧問(wèn)”的形象。

4暫時(shí)離開(kāi)面對(duì)的客人，一律講“請(qǐng)稍候”，如果離開(kāi)時(shí)間較長(zhǎng)，回來(lái)后要講“對(duì)不

起，讓您久等啦"?？人?、打噴嚏時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說(shuō)對(duì)不起。

5向顧客介紹產(chǎn)品或看資料時(shí)應(yīng)手掌心向上，如果指出細(xì)小之處應(yīng)用食指同時(shí)手掌仍

然向上。不宜用手指或筆桿指客人。為顧客拿物品一定要雙手遞上。

6當(dāng)為顧客完成一項(xiàng)服務(wù)后應(yīng)主動(dòng)詢問(wèn)是否還有其他事要幫助。用禮貌互換的方式留

存客戶聯(lián)系方式，并注意積極回訪。

7業(yè)務(wù)中如出現(xiàn)糾紛，應(yīng)耐心解釋，任何情況下決不允許與客戶發(fā)生口角。不準(zhǔn)講粗

言、使用蔑視和侮辱性的語(yǔ)言。不講過(guò)分的玩笑。不得以任何借口頂撞、諷刺、挖

苦客人。談及他人或客戶時(shí)，千萬(wàn)不要詆毀別人，尤其當(dāng)著客戶。

8工作時(shí)間不允許在接待現(xiàn)場(chǎng)或者客戶面前吸煙、吃東西、讀無(wú)關(guān)業(yè)務(wù)的報(bào)刊雜志，

不允許辦私事，不準(zhǔn)用公司電話聊天。（保持辦公區(qū)域的安靜）工作期間員工之間

不得閑聊、談笑；在公司總部上班的員工，自進(jìn)入辦公室內(nèi)不得大聲喧嘩，以免影

響他人工作。（在指定區(qū)域接待來(lái)訪）

（三）其他素質(zhì)要求

1打、接電話

（1）所有來(lái)電，務(wù)必在三聲響之內(nèi)接答。

（2）接電話先問(wèn)好、必要時(shí)報(bào)單位名稱或相關(guān)項(xiàng)目名稱，如“你好”或“你好、縱

橫”不得在開(kāi)始時(shí)使用“喂”、“哎”等語(yǔ)氣詞。對(duì)于自己不能處理的電話，應(yīng)

及時(shí)將電話轉(zhuǎn)交給能處理的人，或記錄電話合適的內(nèi)容，待處理后回復(fù)。

（3）對(duì)方講話應(yīng)認(rèn)真聽(tīng)，必要時(shí)要作好記錄，通話要點(diǎn)要問(wèn)清楚，然后向?qū)Ψ綇?fù)述

一遍。

（4）結(jié)束時(shí)待對(duì)方掛斷之后，方可掛線，不可先于對(duì)方掛線。

（5）通話時(shí)要簡(jiǎn)明扼要，不要在電話中長(zhǎng)時(shí)間聊天。（必要時(shí)應(yīng)提前打腹稿）

（6）給對(duì)方打手機(jī)時(shí)，請(qǐng)先詢問(wèn)對(duì)方現(xiàn)在接電話是否方便，并且征詢是否可以有座

機(jī)轉(zhuǎn)接，不宜長(zhǎng)時(shí)間占用對(duì)方電話。

2介紹和被介紹的禮儀

（1）直接見(jiàn)面介紹時(shí),應(yīng)先把級(jí)別低者介紹給級(jí)別高者，把年輕的介紹給年長(zhǎng)的，

把本公司的人介紹給別公司的人。

（2）把一人介紹給多人時(shí)，應(yīng)先介紹給其中地位最高的。

（3）男女間的介紹，應(yīng)先把男性介紹給女性。當(dāng)年齡、級(jí)別差別大時(shí)，也可先把年

輕女性介紹紿男性。

3握手的禮儀

握手的時(shí)機(jī)：

（1）當(dāng)你被介紹紿某人以及跟別人道別時(shí)，特別是當(dāng)你與你的客尸道別時(shí)。

（2）當(dāng)客戶或其他來(lái)訪者進(jìn)入你的辦公室時(shí)。

（3）走進(jìn)某個(gè)會(huì)場(chǎng)并被介紹給與會(huì)者時(shí)。

（4）會(huì)議結(jié)束后相互道別以及重申已達(dá)成的協(xié)議。

（5）你覺(jué)得有必要握手時(shí)，你會(huì)慢慢培養(yǎng)起這種感覺(jué)的。

握手的技巧：

（1）自報(bào)姓名并伸出你的手，在多數(shù)場(chǎng)合，職位高的人應(yīng)該先伸出手，若他（她）

沒(méi)有這樣做，你就應(yīng)先伸手。

（2）伸出手時(shí)稍帶角度，且拇指向上，雙方虎口應(yīng)相互接觸。

（3）握手要堅(jiān)定有力,但絕非要捏斷別人的手。停留3-5秒即可.然后松開(kāi)。

（握手時(shí)應(yīng)注意出手的先后順序及表情。）

4名片的接受與保管

（1）名片應(yīng)先遞紿長(zhǎng)輩或上級(jí)。

（2）遞出自己的名片時(shí)。應(yīng)把文字向著對(duì)方，雙手遞出，一邊遞交一邊說(shuō)出自己的

姓名。

（3）接對(duì)方名片時(shí)，雙手接過(guò)，并馬上瀏覽，正確記住對(duì)方的姓名和職務(wù)，招名片

收好，如遇對(duì)方姓名中有難認(rèn)文字，應(yīng)馬上詢問(wèn)清楚。

（4）你的名片外觀應(yīng)保持完好，不要破損或折疊。

對(duì)收到的名片要妥善保管，以便檢索，不得隨意丟棄。

第二部分

基本知識(shí)

一、常用名詞基本解釋

（一）名詞解釋

1、建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。

2、建筑容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建

筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率=總建筑面積?建筑用地面

積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個(gè)比值越小，意味著?小區(qū)

容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。

3、綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

4、樓間距：東西向樓間距為1：1,南北偏東為1：1.3,南北向?yàn)?：1.73。

5、建筑層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)

上有個(gè)要求，這個(gè)高度就叫層高。具體地說(shuō)，層高是指下層地板面或樓板上表

面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸?！蹲≌?/p>

筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI100-87）中規(guī)定,住宅的層高采用下列參數(shù):2.6米、2.7

米、2.8米。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

6、人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量（人/ha）。*

7、人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量（人/ha）。*

8、進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻型之間

的實(shí)際長(zhǎng)度。（橫墻間的距離）

9、開(kāi)間：即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，

因?yàn)榫鸵粋€(gè)自然間的寬度而言，故又稱為開(kāi)間。（縱墻間的距離）

1（）、公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為

整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理管控用房的建筑面積；

（2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投

影面積的50%。

11、共有建筑面積：房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

12、公用建筑面積：公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、

車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。一般公用建筑面

積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣I除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑

面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程

等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積

13、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整林建筑物的各套

套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

14、銷售面積；銷售面積是指商品房按〃套〃或〃單元”出售，其銷售面積為購(gòu)房者所

購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ?/p>

面積之和。

15、陽(yáng)臺(tái)：陽(yáng)臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。*

16、平臺(tái)：平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外

的部分。*

17、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。*

18、地下室:地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者。

19、半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1

/3,且不超過(guò)1/2者。

20、居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四

項(xiàng)用地的總稱。

21、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅

間綠地和宅間小路等的總稱。

22、公共服務(wù)設(shè)施用地：公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相

對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其

所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。

23、道路用地；道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小

汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。

24、公共綠地：公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、

供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶

狀綠地等。

25、建筑線：建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。

26、玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室

是家庭的“領(lǐng)地〃，講究一定的私密性，大門(mén)一開(kāi)，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就

不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割

就是自己人叵家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄

關(guān)也是接受神件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。

27、隔斷：指專門(mén)作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?

28、過(guò)道：指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。

29、鋼結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。

30、鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、綱筋混凝土建造的。

31、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、

大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。

32、混合結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的

梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋

混凝土建造。

33、框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍

珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔堵分戶裝配成而的住宅。

34、磚混結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋

樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。

35、框剪結(jié)構(gòu)：框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定

數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又

有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻

結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架

結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。

36、墻：墻是建筑物的承重構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件。作為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂

或樓板層傳來(lái)的荷載，并將這些荷載再傳給基礎(chǔ)。作為圍護(hù)構(gòu)件，外墻起著抵

御自然界各種因素對(duì)室內(nèi)侵襲的作用，內(nèi)墻起著分隔房間、創(chuàng)造室內(nèi)舒適環(huán)境

的作用。

37、橫墻、山墻、縱墻：凡沿建筑物短軸方向布置的墻稱橫墻，橫向外墻一般稱山

墻；而沿建筑物長(zhǎng)軸方向布置的墻稱縱墻，縱墻有內(nèi)縱墻與外縱墻之分；在一

片堵上，窗與窗或門(mén)與窗之間的墻稱窗間墻；窗洞下部的墻稱窗下墻。

38、樓板層：樓板層是樓房建筑中水平方向的承重構(gòu)件。樓板層承受著家具、設(shè)備

和人體的荷載以及本身自重，并將這些荷載傳給墻。

39、地坪：地坪是底層房間與土層相接觸地部分，它承受底層房間內(nèi)地荷載。

40、樓板面層：又稱樓面或地面。起著保護(hù)樓板層、分布荷載和絕緣的作用。

41、商品房維修基金：是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理管

控辦法》（建住房口998]213號(hào)）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）

出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

42、確權(quán):是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核

批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放證書(shū)等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用

權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。

43、土地使用權(quán)：是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國(guó)有土地

或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。

44、房屋的他項(xiàng)權(quán)利:房屋的他項(xiàng)權(quán)利是指由房屋的所有權(quán)衍生出來(lái)的典權(quán)、租賃

權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利。

45、房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng):又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其

指定的政府部門(mén)將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使

用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)達(dá)到〃七通一平〃的

熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。

46、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出

租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)

二級(jí)巾場(chǎng)也包括土地二級(jí)巾場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)

入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。

47、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng):具有消費(fèi)性質(zhì)。此時(shí)房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營(yíng)者之

間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為。反映的是以效用為價(jià)值尺度的

市場(chǎng)價(jià)格，是調(diào)劑需求條件卜.的市場(chǎng)行為，如私房出租、出包等就是三級(jí)市場(chǎng)

行為

（二）房地產(chǎn)“五證一相關(guān)計(jì)劃”包括：

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工

許可證》、《商品房銷售許可證》及《建設(shè)工程投資相關(guān)計(jì)劃》

（三）現(xiàn)行的土地獲取方式（來(lái)源）：

1、劃撥

2、出讓：分為招標(biāo)、拍賣、掛牌三種

根據(jù)2003年6月1日頒布的《天津市國(guó)有土地有償使用辦法》，對(duì)于經(jīng)濟(jì)性用地必須采用土

地出讓的方式獲得。

（四）房屋建筑分類

1、從構(gòu)成房屋建筑結(jié)構(gòu)的材料分：

①木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為1一一2層建筑）

②磚木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為1——3層建筑）

③磚混結(jié)構(gòu)（一般為6或7層建筑）

④鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（高層建筑，為8層以上的建筑）

⑤鋼結(jié)構(gòu)（紐約市貿(mào)大廈）

2、從房屋層數(shù)高度分：

①低層1?3層（木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)）

②多層4?6層（破混結(jié)構(gòu)）

③中高層7?9層（鋼筋混身士結(jié)構(gòu)）

④高層10?30層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）

⑤超高層40層以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）

3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：

①一級(jí)100年以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）

②二級(jí)50?100年以上（磚混）

③三級(jí)25?50年（平房）

4、房屋建筑用途分：

①生產(chǎn)性建筑；

②居住建筑；

③公共建筑

（五）房屋建筑結(jié)構(gòu)

1、房屋建筑構(gòu)件

一幢建筑物一般是由基礎(chǔ)、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門(mén)窗等六大部

分組成。

2、房屋承重結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件類型

（1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（還包括鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）：承重的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)

件全部采用鋼筋混凝土建造（主要承重部件為梁和柱）。

（2）磚混結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房

屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。

（3）磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用磚、木建造的。

（4）其他結(jié)構(gòu)（簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)）：承重的主要結(jié)構(gòu)采用竹、磚石、等材料建造的簡(jiǎn)易房

屋。

3、地基與基礎(chǔ)

★地基：

地基指基礎(chǔ)底面以下，受到荷載作用影響范圍內(nèi)的部分巖、土體。整個(gè)建筑物的全部荷

載都通過(guò)基礎(chǔ)傳給地基來(lái)承受。地基承受荷載的能力是有一定限度的。

★基礎(chǔ)：

基礎(chǔ)是房屋的重要組成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地"即是

房屋的墻或柱埋入地下的擴(kuò)大部分，稱為基礎(chǔ)?；A(chǔ)用來(lái)承受房屋的全部荷載，并將荷載傳

給地基。

★基礎(chǔ)的類型：

☆按基礎(chǔ)的材料及受力特點(diǎn)分類：

（1）剛性基礎(chǔ)：剛性基礎(chǔ)是指由磚石、素混凝土、灰土等剛性材料制作的基礎(chǔ)，

這種基礎(chǔ)抗壓強(qiáng)度高而抗拉、抗剪強(qiáng)度低。

（2）柔性基礎(chǔ)：鋼筋混凝土基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)。

☆基礎(chǔ)按構(gòu)造形式分：

（1）條形基礎(chǔ)：

（2）獨(dú)立基礎(chǔ)：指呈獨(dú)立柱墩形式的基礎(chǔ)，是鋼筋混凝土排架結(jié)構(gòu)柱下基礎(chǔ)的主要

形式之一。

（3）筏板基礎(chǔ)：又叫滿堂紅，一般為50CM厚，對(duì)多層和高層建筑，當(dāng)?shù)鼗临|(zhì)差，

采用條形基礎(chǔ)不能滿足地基的容許承載力和建筑物上部結(jié)構(gòu)的容許變形時(shí)或

當(dāng)建筑物要求基礎(chǔ)具有足夠的剛度以調(diào)節(jié)不均勻下沉?xí)r，可采用筏板基礎(chǔ)。

（4）箱型基礎(chǔ)：用于高層建筑。

（5）樁基礎(chǔ)：預(yù)制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁

☆基礎(chǔ)的應(yīng)用：

（1）多層住宅七層及其層以下可采用磚混結(jié)構(gòu)，可根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、筏

板基礎(chǔ)，如需要與班相結(jié)合。

（2）中高層住宅可采用框輕結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、條形基

礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁基礎(chǔ)結(jié)合。

（3）高層住宅可采用框剪結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用筏板基礎(chǔ)、箱型基

礎(chǔ)并與樁基礎(chǔ)相結(jié)合。

4、墻體分類：

（1）按平面位置：外墻和內(nèi)墻：

（2）按墻的方向：縱墻和橫墻：

（3）通?？v墻間的間距為房屋的進(jìn)深，橫墻間的間距為房屋的開(kāi)間：

（4）按增的受力分：承重增、非承重墻。

5、樓層、地面：

（1）樓層類型：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓層、裝配式鋼筋混凝土樓層、木樓層。

（2）按施工方法：現(xiàn)澆、預(yù)制。

6、樓梯：

（1）樓梯組成：由樓梯段、平臺(tái)和中間平臺(tái)、扶手、欄桿（或欄板）。

（2）樓梯形式：直跑式、雙跑式等。

（3）樓梯的使用性質(zhì)：主要樓梯、輔助樓梯、疏散樓梯、消防樓梯。

7、屋頂：屋頂由屋面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、保溫隔然層和頂棚組成.

屋頂類型：

①平屋頂：平屋頂?shù)钠露群苄?，一般采?%以下，上人屋頂坡度為

②坡屋頂：坡度較陡，一般在10%以上。

③曲面屋頂：一般用在大跨度的大型建筑。

（六）裂縫產(chǎn)生的原因

裂縫產(chǎn)生的原因很多，但從產(chǎn)生的原因歸結(jié)起來(lái)可分為結(jié)構(gòu)強(qiáng)度、溫度、沉降幾

大類。

裂縫是否有害與裂縫出現(xiàn)的部位、裂縫出現(xiàn)的原因以及裂縫的寬度和長(zhǎng)度有關(guān)。

裂縫如出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位且裂縫的寬度和長(zhǎng)度均較大則為有害裂縫。磚混結(jié)構(gòu)以磚砌

體和樓板（可分為現(xiàn)澆和預(yù)制）為受力結(jié)構(gòu)，因此在磚厚大于240的磚墻以及樓板上

出現(xiàn)的裂縫均屬于結(jié)構(gòu)性裂縫，但如果表面抹灰開(kāi)裂而磚體及樓板本身并未開(kāi)裂則不

屬于結(jié)構(gòu)性裂縫?？蜉p結(jié)構(gòu)以梁、板、柱為受力結(jié)構(gòu)，若非表面抹灰裂或填充砌體裂

縫則屬于結(jié)構(gòu)性裂縫?；炷亮芽p寬度小于0.3mm即使出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位也非有害裂

縫，但應(yīng)注意其發(fā)展。

（七）關(guān)于室內(nèi)采光有何要求？

1、每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間內(nèi)獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過(guò)

四個(gè)時(shí)，其中宜有二個(gè)獲得日照。

2、采光系數(shù)：室內(nèi)為1,窗地面積比"7；樓梯間（）.5窗地面積比1/12。窗地面

枳比值為直接天然采光房間的側(cè)窗洞口面枳Ac與該房間地面面枳Ad之比。

3、高度低于0.5米的窗洞口面積不計(jì)入采光面積內(nèi)。窗洞口上沿距地面

高度不宜低于2米。

（A）梁的種類：

1、梁的種類按受力狀態(tài)分為：

（1）簡(jiǎn)支梁：?jiǎn)慰缌阂话銥楹?jiǎn)支梁，如過(guò)梁、托墻梁。

（2）連續(xù)梁：兩跨以上的梁為連續(xù)梁。

（3）懸臂梁。如陽(yáng)臺(tái)梁、雨篷梁等。

2、以上三種梁可根據(jù)建筑實(shí)際情況設(shè)計(jì)為上返梁或下返梁。

（九）不同建筑結(jié)構(gòu)的優(yōu)缺點(diǎn)比較？

磚混結(jié)構(gòu)住宅與框輕結(jié)構(gòu)住宅相比保溫性能好，隔聲性能好，抹灰不易開(kāi)裂，施工

周期短，造價(jià)低。但抗提性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數(shù)要求七層以

下，不太適合超大開(kāi)間住宅。

（+）請(qǐng)簡(jiǎn)述商品房開(kāi)發(fā)流程

答：商品房開(kāi)發(fā)一般指開(kāi)發(fā)商以贏利為目的投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、

土地出讓、拆遷、建設(shè)到銷售等一系列營(yíng)業(yè)行為。通常包括以下幾個(gè)程序：房地產(chǎn)投資

機(jī)會(huì)選擇與決策分析，土地獲取、相關(guān)項(xiàng)目前期，相關(guān)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，相關(guān)項(xiàng)目施工建設(shè)，

銷售。

投資機(jī)會(huì)選擇和決策分析階段：了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，在擁有大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，

探討投資可能性；選擇實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)設(shè)想的開(kāi)發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的業(yè)主、銀行、

合作伙伴、專業(yè)人事接觸，作出初步合適的方案，探討獲取開(kāi)發(fā)用地的可行性；進(jìn)行正式市

場(chǎng)研究，估算市場(chǎng)吸納率，會(huì)同研發(fā)、財(cái)務(wù)等部門(mén)，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究,

從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷相關(guān)項(xiàng)目可行性.

土地獲取階段：依據(jù)相關(guān)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，按照國(guó)家獲取土地的相關(guān)規(guī)定和程序，

獲取土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)權(quán)，

相關(guān)項(xiàng)目前期階段：主要涉及與開(kāi)發(fā)全過(guò)程有關(guān)的芬種合同合約、條件的談判與簽約，

由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)劃局對(duì)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批等，獲取“五證一

相關(guān)計(jì)劃”。

相關(guān)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：根據(jù)市場(chǎng)研究中得到的客戶需求特征確定客戶和產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)

產(chǎn)品提出最終的設(shè)計(jì)要求，并撰寫(xiě)設(shè)計(jì)合適的方案。

相關(guān)項(xiàng)目施工建設(shè)階段：開(kāi)發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目施工。施工過(guò)程中開(kāi)發(fā)商要

密切注意相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的進(jìn)展，定期視察現(xiàn)場(chǎng)，與派駐工地的監(jiān)理工程師會(huì)晤，了解建

設(shè)過(guò)程全貌，確保工程按預(yù)先進(jìn)度相關(guān)計(jì)劃實(shí)施。

銷售階段：開(kāi)發(fā)商卜H售商品房，回收資金贏利階段，包含梳理客戶資源、相關(guān)項(xiàng)目企劃

宣傳、現(xiàn)場(chǎng)銷售及售后服務(wù)四部分。通常存在兩種銷售形式：預(yù)售和現(xiàn)房銷售，預(yù)售即開(kāi)發(fā)

商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，可以提前回收資金：現(xiàn)房銷售即在取得竣工驗(yàn)收合格文件

后進(jìn)行銷售。

二、簽定商品房買賣合同合約說(shuō)明

合同合約是保障當(dāng)事人合法權(quán)益的重要依據(jù)。目前，木市商品房買賣所使用的是統(tǒng)一的

格式化合同合約一一《天津市商品房買賣合同合約》，簽好合同合約對(duì)日后減少交易糾紛有

重要作用。

簽定正式買賣合同合約需要注意的問(wèn)題：

|、經(jīng)常忽略的問(wèn)題

①、合同合約條約條款中的可選擇項(xiàng)問(wèn)題

②、合同合約條約條款中不選擇項(xiàng)空白部分

③、合同合約條約條款手寫(xiě)部分的第一裁決依據(jù)

④、簽訂合同合約的漏項(xiàng)檢查

⑤、樣本合同合約以外附加條約條款的約定

3）對(duì)簽訂合同合約的人員要求專業(yè)水平、業(yè)務(wù)知識(shí)、法律知識(shí)具備

b）不懂就問(wèn)、法律咨詢、不許隨意承諾，否貝!承擔(dān)法律后果

c）談判技巧盡量按樣本合同合約走

令加強(qiáng)簽訂合同合約的嚴(yán)誣性，確定合同合約責(zé)任人。

?合同合約狀態(tài)調(diào)退房手續(xù)要嚴(yán)謹(jǐn)完全，應(yīng)有相應(yīng)的法律依據(jù)。

<合同合約歸檔應(yīng)有嚴(yán)談管理管控，如有丟失或錯(cuò)誤無(wú)法彌補(bǔ)

2、合同合約條約條款的逐項(xiàng)解釋

①、結(jié)合“商品房銷售管理管控辦法”擴(kuò)大范隹P以解釋

②、具體結(jié)合天津市買賣合同合約樣本

（一）、填寫(xiě)說(shuō)明

共4個(gè)條約條款，主要起提示性作用，包括：

I、合同合約簽訂。簽訂前，當(dāng)事人應(yīng)仔細(xì)閱讀合同合約各項(xiàng)條約條款，合同合約一經(jīng)簽字

或蓋章即生效，任何條約條款的變更須經(jīng)雙方協(xié)商?致后，簽字或蓋章確認(rèn)

2、合同合約填寫(xiě)。可用鋼筆、毛筆、簽字筆填寫(xiě)，空白部分應(yīng)用劃掉；

3、合同合約備案。合同合約應(yīng)自訂立之日起30日內(nèi)辦理合同合約登記備案；要求必須備案

4、合同合約不得翻印。

（二）、合同合約主體

出賣人填寫(xiě)名稱、法定代表人、注冊(cè)地址、聯(lián)系電話、郵政編碼、營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼、開(kāi)戶行、

帳號(hào)；委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)售房的，還應(yīng)填寫(xiě)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的相關(guān)情況及資格證書(shū)編號(hào)。

買受人填寫(xiě)名稱或姓名、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話，當(dāng)事人為個(gè)人的，填寫(xiě)國(guó)籍、身份證

號(hào)/護(hù)照號(hào)，當(dāng)事人是單位的，填寫(xiě)法定代表人、營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：委托他人購(gòu)房的，還應(yīng)填

寫(xiě)委托代理人相關(guān)情況。

<一旦有合同合約糾紛與中介無(wú)關(guān)，責(zé)任雙方一定是出賣人與買售人

令強(qiáng)調(diào)一下聯(lián)系方式（一定使客戶知道這個(gè)聯(lián)系方式的重要性，兒年內(nèi)不會(huì)有重大變化,

如有請(qǐng)立即與有關(guān)人員取得聯(lián)系并作相關(guān)修改）

?合同合約編號(hào)：（房管局網(wǎng)上售房系統(tǒng)編號(hào)一致）

（三）、合同合約合適的內(nèi)容

第一條商品房情況

首先，填寫(xiě)商品房銷售許可證號(hào)，應(yīng)注意，該證號(hào)必須填寫(xiě)準(zhǔn)確。（現(xiàn)為一樓一號(hào),

不能錯(cuò)）

然后，填寫(xiě)房屋啃:況，包括商品房坐落、設(shè)計(jì)月途、建筑結(jié)構(gòu)、建筑層數(shù)、建筑面

積（包括套內(nèi)建筑面積和公共部位分?jǐn)偨ㄖ娣e）等合適的內(nèi)容。

名稱經(jīng)地名辦批復(fù)，有時(shí)相關(guān)項(xiàng)目推廣命名以前與地名辦不符，容易給后期諸如公積金貸款

操作帶來(lái)不便。

令房號(hào)：

嚴(yán)格合同合約銷控，旦出現(xiàn)房多售，不僅按合同合約約定出賣方承擔(dān)違約責(zé)任，另

外房地產(chǎn)主管部門(mén)有相關(guān)法規(guī)及嚴(yán)厲的處罰措施。

,住宅：住宅與商住在契稅收費(fèi)及有關(guān)產(chǎn)權(quán)收費(fèi)不同

令用途

V

商住，

/一磚混：與建筑設(shè)計(jì)有關(guān)

＜結(jié)構(gòu)

框架：與建筑設(shè)計(jì)有關(guān)

令該商品房陽(yáng)臺(tái)是

★高層全封閉陽(yáng)臺(tái)按全面積計(jì)

★多層不封閉陽(yáng)臺(tái)按半面枳計(jì)

★套內(nèi)面積為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，公共分?jǐn)倿楣挟a(chǎn)權(quán)

最后，填寫(xiě)土地來(lái)源情況，是劃撥方式還是出讓方式。

以出讓方式取得上地使用權(quán)的，還應(yīng)填寫(xiě)土地出讓年限和起止日期。

出讓：開(kāi)發(fā)商需支付土地出證金有使用年限的限制，用途與使用年限的聯(lián)系：一般住宅為

70年，非住宅類少于70年（40?50年不等）

劃撥：繳納補(bǔ)修、安置費(fèi)用、屬政府行為，關(guān)于使用年限限制沒(méi)有明確法規(guī)規(guī)定。

另外，合同合約附件“商品房屋平面圖”，應(yīng)附商品房方位圖和分門(mén)分層平面圖（1：

100或1：200）,方位圖標(biāo)出商品房具體朝向，分門(mén)分層平面圖標(biāo)明商品房的房型、布局等，

并在圖上圈紅銷售的商品房，加蓋出賣人騎縫章。

合同合約附件二“商品房抵押、租賃等情況”，主要為杜絕商品房重復(fù)抵押的現(xiàn)象，并

適應(yīng)商品房“以租代售”等新的銷售形式。抵押情況應(yīng)填寫(xiě)：商品房是正在抵押，還是尚未

抵押，正在抵押的應(yīng)注明抵押權(quán)人、抵押期限等情況；租賃情況應(yīng)注明：商品房是正在租賃

（以租代售），還是尚木租賃，正在租費(fèi)的還應(yīng)注明承租人、租賃期限等情況。

第二條商品房?jī)r(jià)款

本條約條款為商品房單價(jià)和價(jià)款，單價(jià)為每平方米的價(jià)格，價(jià)款是扣除優(yōu)惠部分的實(shí)際成交

價(jià)格，幣種可以是人民幣或雙方約定的外幣。

?按建筑面積計(jì)價(jià)，每平米單價(jià)總價(jià)大寫(xiě)

?注意部分單價(jià)與所交納契稅相關(guān)

3（X）0以下1%3000?49991.5%5000以上3%

第三條商品房交付日期

填寫(xiě)商品房交付日期，遇不可抗力、不能履行合同合約的，雙方可采取變更合同合約、解除

合同合約或另行約定。

第四條合同乙方付款形式及時(shí)間

買受人付款可采取：一次性付款、分期付款或其他方式，并由雙方約定付款時(shí)間。嚴(yán)格在合

同合約中約定付款時(shí)間（含貸款部分）

第五條合約甲方逾期交付商品房的處理

出賣人逾期交付商品房的違約責(zé)任，分為兩種：

第一種，逾期交付商品房的期限在雙方約定期限內(nèi)的，應(yīng)支付已付款利息，合同合約繼續(xù)履

行。

第二種，逾期期限超過(guò)約定期限的，可選擇：（I）合同合約繼續(xù)履行，出賣人應(yīng)支付已付款

利息、違約金；（2）解除合同合約，出賣人應(yīng)退還已付款，支付已付款利息、違約金；（3）

雙方另行約定。

＜違約責(zé)任與合同乙方逾期交款違約責(zé)任對(duì)等

＜賣售人具備準(zhǔn)許使用批文，尤其是現(xiàn)房辦理公枳金或組合貸款需由開(kāi)發(fā)單位提供每個(gè)對(duì)

應(yīng)樓的準(zhǔn)許使用證。

令不可抗力；指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。女口；地震、水災(zāi)等。

令除不可抗力外，也有一些出賣人不能克服的客觀原因所造成的延期交房，雙方對(duì)此可另

有約定。

第六條合同乙方逾期付款的處理

買受人逾期付款的違約責(zé)任，也分為兩種與合約甲方對(duì)等：

買售人逾期付款的違約責(zé)任

令期房與現(xiàn)房的選擇不同

令違約處罰一定有時(shí)間的界定及對(duì)應(yīng)的處罰措施

第七條商品房建筑面積與銷售建筑面積差異的處理

面積確認(rèn)及面積差異處理

<如有約定按約定執(zhí)行，如沒(méi)有約定則在+3%以內(nèi)的，多退少補(bǔ)，合同合約繼續(xù)履行；超

過(guò)+3%的，買售人有權(quán)退房，賣方30日內(nèi)退款及支付利息，不退房則按超過(guò)3%對(duì)應(yīng)處

罰執(zhí)行

?合同合約約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)

?誤差比二（產(chǎn)權(quán)一合同合約）/合同合約*100%

<因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方另立補(bǔ)充協(xié)議

?商品房建筑面積以房屋所有權(quán)證記載面積為法定依據(jù)

第八條商品房質(zhì)量及保修責(zé)任

保修責(zé)任

分兩部分：住宅，非住宅

已交付使用之日起計(jì)算保修期

出賣人交付的商品房的質(zhì)量和設(shè)備應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定和承諾，在買受人正常情況下出賣人

應(yīng)按照《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》的規(guī)定履行保修責(zé)任。

出賣人另有承諾的，填寫(xiě)合同合約附件三。

第九條基礎(chǔ)配套設(shè)施運(yùn)行的約定

雙方約定配套設(shè)施運(yùn)行期限，包括上水、下水、供電、燃?xì)?、暖氣等，以及違約的處理方式。

第十條設(shè)計(jì)變更的約定

10日內(nèi)以法律有效方式通知買售人，買售人應(yīng)在15日內(nèi)給予書(shū)面答復(fù)，15口內(nèi)未有答復(fù)視

為買售人同意該設(shè)計(jì)變更，15日內(nèi)給予答復(fù)，雙方另行協(xié)商

本條約條款規(guī)定，雙方訂立合同合約后，出賣人不能擅自變更商品房房屋設(shè)計(jì)和環(huán)境布局，

確需變更的，應(yīng)在約定期限內(nèi)與對(duì)方協(xié)商。買受人同意的，雙方訂立補(bǔ)充合同合約；買受人

不同意變更或出賣人擅自變更的，出賣方承擔(dān)違約責(zé)任。

<商品房房屋設(shè)計(jì)和環(huán)境布局應(yīng)填寫(xiě)合同合約附件四.

第十一條商品房交接

規(guī)定商品房交付時(shí)，出賣人應(yīng)提供《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》，

交接房屋鑰匙。

令房款交齊，有合同合約，沒(méi)有任何糾紛。

第十二條商品房產(chǎn)權(quán)登記

一房多售：必須解除原合同合約，聲明法律文件

Y

現(xiàn)有抵押：辦產(chǎn)權(quán)前撤消

房屋竣工驗(yàn)收后，出賣人應(yīng)在3()日內(nèi)辦理房屋初始登記，初始登記完畢后，應(yīng)在18()天內(nèi)

協(xié)助買受人辦結(jié)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

出賣人未按時(shí)辦理房屋初始登記、未在180口內(nèi)協(xié)助對(duì)方辦結(jié)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)承擔(dān)違約員?任。

買受人可選擇繼續(xù)履行合同合約、解除合同合約或其他處理方式。

第十三條物業(yè)管理管控

規(guī)定雙方應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)合適的內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等簽訂物業(yè)管理管控合同合約。

第十四條產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛的約定

本條約條款為出賣人對(duì)商品房權(quán)利擔(dān)保責(zé)任，出賣人保證交付的商品房無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債

務(wù)糾紛，否則，承擔(dān)全部責(zé)任。

第十五條爭(zhēng)議處理

O人民法院起訴

合同合約履行中發(fā)生爭(zhēng)議的，雙方協(xié)商解決；解決不成的，可選擇申請(qǐng)仲裁或提起訴訟。

第十六條合同合約附件

對(duì)合同合約中未約定或約定不明確的地方，雙方填寫(xiě)合同合約附件五，另行訂立補(bǔ)充合同合

約。5個(gè)附件為本合同合約的不可分割部分，具有同等效力。

可約定的其他事宜

令樓宇的屋面使用權(quán)、露臺(tái)、上人屋面、外墻使用權(quán)、小院的使用、其他(梅江的頂層電

梯間閣樓)

注意不能在書(shū)面文字承諾“贈(zèng)送”，如客戶要求，可以參照如下：“商品房屋頂閣樓指定

部分允許該商品房業(yè)主使用，如與國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)相違背時(shí)，按國(guó)家相關(guān)法律、法

規(guī)執(zhí)行，在使用過(guò)程中不得違反該小區(qū)物業(yè)相關(guān)規(guī)定?！?/p>

令買受人對(duì)已購(gòu)買房屋獨(dú)立產(chǎn)權(quán)及共有產(chǎn)權(quán)部分的責(zé)任及權(quán)力

第十七條合同合約份數(shù)

合同合約一式五份，具有同等效力。

第十八條合同合約生效

y必須簽口期，關(guān)系合同合約生效口期的確定

令合同合約自雙方簽字或蓋章之日起生效，另有約定的從其約定。

三、辦理貸款、公積金相關(guān)手續(xù)

簽定合同合約辦理貸款等注意事項(xiàng)

客戶自簽訂協(xié)議后，在辦理后續(xù)手續(xù)時(shí)需提供如下材料：

一、簽訂購(gòu)房合同合約：客戶簽訂購(gòu)房合同合約需提供產(chǎn)權(quán)人的身份證和圖章（楷體）并需

交納相關(guān)費(fèi)用（詳見(jiàn)以下貸款相關(guān)費(fèi)用說(shuō)明）。

二、貸款所需基本資料：

（一）產(chǎn)權(quán)人為天津戶籍，需提供以下資料：

1、產(chǎn)權(quán)人本人身份證、戶口本（或護(hù)照）、原件及復(fù)印件各2份。

2、產(chǎn)權(quán)人收入證明（單位加蓋公章；月收入要求達(dá)到約環(huán)款額的2倍以上）原件

1份，（由售樓處提供空白收入證明）。

3、產(chǎn)權(quán)人個(gè)人圖章（楷體）。

4、產(chǎn)權(quán)人已婚，需提供結(jié)婚證復(fù)印件，并提供配偶身份證、戶口本（或護(hù)照）復(fù)

印件各1份，圖章（楷體）及收入證明（單位加蓋公章）原件I份。

5、產(chǎn)權(quán)人需親自到場(chǎng)辦理按揭貸款手續(xù)。

（二）產(chǎn)權(quán)人非天津戶籍，除需提供以上貸款所需基本資料外，并提供以下資料：

1、產(chǎn)權(quán)人暫住證原件及復(fù)印件2份。

2、產(chǎn)權(quán)人工作單位為產(chǎn)權(quán)人開(kāi)具在津工作證明，加蓋單位公章。

3、提供一位年齡、收入與產(chǎn)權(quán)人相當(dāng)?shù)木哂斜臼蟹寝r(nóng)業(yè)戶籍的擔(dān)保人，擔(dān)保人需

提供身份