山東省機(jī)械工業(yè)協(xié)會辦公區(qū)物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)要求

一、供應(yīng)商資格要求

1、符合《中華人民共和國政府采購法》第二十二條的規(guī)定。

2、供應(yīng)商的資質(zhì)要求：具備叁級以上（含叁級）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。

3、必須通過國際質(zhì)量管理體系、環(huán)境管理體系、職業(yè)健康安全體系。

二、技術(shù)要求

一、項(xiàng)目簡介：

山東省機(jī)械工業(yè)協(xié)會辦公區(qū)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目位于濟(jì)南市解放路134號，本項(xiàng)

目房屋建筑總面積為11304.93ID2,其中：辦公樓（5296.381tf屋業(yè)務(wù)樓（3256.17

nf）、車庫樓（885.98nf）、食堂鍋爐房（618.72nf）、二層營業(yè)樓（689.15

22

而）、其他輔助用房（558.53m）及配電室（98.01m）0

二、物業(yè)管埋內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

（一）項(xiàng)目管理服務(wù)機(jī)構(gòu)

1、成立山東省機(jī)械工業(yè)協(xié)會辦公區(qū)物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)

1.1持有相應(yīng)的資質(zhì)證書；

1.2具備滿足服務(wù)需要的設(shè)備設(shè)施；

1.3根據(jù)采購人的物業(yè)服務(wù)需求設(shè)置相應(yīng)的職能部門；

1.4服務(wù)窗口公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)流程、

收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、投訴渠道等。

1.5建立規(guī)章制度，包括內(nèi)部管理制度、工作流程、崗位職責(zé)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。

2、人員配備及要求

結(jié)合物業(yè)服務(wù)區(qū)域的實(shí)際情況，須配備項(xiàng)目經(jīng)理、水、電、暖設(shè)施及房屋等維

修人員、保潔綠化人員、秩序維護(hù)員等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員應(yīng)符合以下要求：

2.1具有良好的職業(yè)道德；

2.2管理人員、專業(yè)技術(shù)操作人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格

證書或崗位證書；

2.3人員應(yīng)經(jīng)崗前培訓(xùn)，合格后上崗；工作中應(yīng)定期參加專業(yè)技能、法律法規(guī)、

安全等相應(yīng)的培訓(xùn)；

2.4應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，儀容儀表整潔;

2.5服務(wù)主動熱情，窗口服務(wù)人員宜使用普通話。

（-）項(xiàng)目經(jīng)理

1、服務(wù)內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)區(qū)域項(xiàng)目經(jīng)理

2、服務(wù)崗位：

（1）項(xiàng)目經(jīng)理。

3、服務(wù)范圍：

（1）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域項(xiàng)目管理

（2）報(bào)紙信件的收發(fā)、接待、節(jié)能管理、投訴處理及與采購人的配合協(xié)調(diào)。

4、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

（1）項(xiàng)目管理達(dá)到并優(yōu)于《全國優(yōu)秀示范工業(yè)園區(qū)考評標(biāo)準(zhǔn)》的基本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

（2）報(bào)紙信件的收發(fā)及時(shí)、準(zhǔn)確，保證無遺漏、無錯(cuò)收發(fā)現(xiàn)象。

（3）公共機(jī)構(gòu)節(jié)能宣傳周活動期間，負(fù)責(zé)定制并懸拄橫幅，張貼公共機(jī)構(gòu)節(jié)能

宣傳畫，組織開展能源緊缺體驗(yàn)活動。

（三）房屋、設(shè)施、供配電設(shè)備運(yùn)行、維修服務(wù)

1、服務(wù)內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)房屋、水、電、暖、空調(diào)等設(shè)備的運(yùn)行、維修、

管理及崗位值班。

2、服務(wù)崗位:

（1）水、電、暖設(shè)施及房屋等維修。

3、服務(wù)范圍：

（1）負(fù)責(zé)水、電、暖氣、空調(diào)的運(yùn)行和維護(hù)工作。發(fā)現(xiàn)安全隱患，應(yīng)及時(shí)向采

購人負(fù)責(zé)部門匯報(bào)，并負(fù)責(zé)與供水、供電、供暖部門協(xié)調(diào)，確保設(shè)備、設(shè)施正常

運(yùn)行。

（2）水、電、暖、空調(diào)、管道、房屋等維修人員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)水、電、暖、

空調(diào)、管道、房屋（包括門窗）等維修維護(hù)及管道疏通工作。

（3）配電室的定期維擔(dān)保養(yǎng)。

4、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

（1）對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，巡查、維修、保養(yǎng)記錄完整準(zhǔn)

確。每周巡查一次物業(yè)管理服務(wù)區(qū)樓門、房門、樓道通道以及其他公共部位的門

窗、玻璃等，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)。

（2）每年3次以上對房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并存記錄,發(fā)現(xiàn)損

壞及時(shí)安排修理。屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)

編制維修計(jì)劃，報(bào)采購人組織維修。

（3）定期對樓門、房門、窗戶進(jìn)行安全檢查，門、窗開閉靈活，無異常聲響；

門窗玻璃無破碎。每年3次以上（雨季前須安排1次）對屋面泄水溝、室內(nèi)、室

外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通；雨季前1個(gè)月要對屋頂進(jìn)行檢查,

發(fā)現(xiàn)防水層有氣鼓、碎裂等缺損的，應(yīng)及時(shí)做出專項(xiàng)維修計(jì)劃，與采購人協(xié)商安

排專項(xiàng)維修。

（4）各樓門口、樓層設(shè)置明顯標(biāo)志。

（5）對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)（依法應(yīng)由專'也部門負(fù)責(zé)的除外），

公用設(shè)施設(shè)備完好率98%以.上。

（6）負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)區(qū)內(nèi)房屋及設(shè)施、設(shè)備、照明燈等應(yīng)急維修"接到應(yīng)急

維修電話后，維修人員20分鐘內(nèi)到場。急修及時(shí)率100%。

（7）建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全。

（8）操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，保障設(shè)施運(yùn)行正常。

（9）消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通并標(biāo)示明顯。

（10）不定期巡查路面、側(cè)石、井蓋等配套設(shè)施，健身設(shè)施隨時(shí)檢查，發(fā)現(xiàn)損壞

的，一周內(nèi)修復(fù)。保持道路和路面平整無破損、無積水，側(cè)石平直無缺損。保證

健身器械、設(shè)施的安全使用（需更換除外）。重大節(jié)日前對供水、供電及供暖等

設(shè)施進(jìn)行安全、功能檢查，保證節(jié)日期間各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行正常。

（11）路燈、樓道燈等公共區(qū)域照明燈完好率保持在100%,并根據(jù)季節(jié)變化調(diào)

整運(yùn)行時(shí)間，如有損壞，應(yīng)在12小時(shí)內(nèi)修復(fù)。

（12）制定火、水、電、警、惡劣天氣及應(yīng)急搶修預(yù)案，每年至少組織一次應(yīng)急

預(yù)案演習(xí)。

（四）公共環(huán)境管理

1、服務(wù)內(nèi)容：對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部樓宇、庭院公用部位的環(huán)境管理，包括

五樓禮堂、會議室、接待室及領(lǐng)導(dǎo)辦公室的衛(wèi)生清潔、公共場所的衛(wèi)生清潔、垃

圾的收集清運(yùn)等。

2、服務(wù)崗位：衛(wèi)生保潔人員。

（五）公共秩序維護(hù)服務(wù)

1、服務(wù)內(nèi)容：服務(wù)區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)服務(wù)。

2、服務(wù)閔位：秩序維尹員。

3、服務(wù)范圍：傳達(dá)、停車場及門衛(wèi)秩序維護(hù)。

4、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

（1）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共秩序的維持、消防檢查和管理。巡視、門崗值勤等

實(shí)行24小時(shí)值班，并有詳細(xì)的交接班記錄，對外來人員實(shí)行登記，對大型物件

的搬出、搬進(jìn)要與采購人核實(shí)后方可放出、放進(jìn)，并實(shí)行登記。

（2）公共秩序維護(hù)人員受過相關(guān)安全護(hù)衛(wèi)知識與技能培訓(xùn)，持證上崗；以中青

年為主，要求身體健康、工作認(rèn)真、責(zé)任心強(qiáng)、體態(tài)良好；定期參加安全保衛(wèi)知

識與技能的崗位培訓(xùn)，掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能，能恰當(dāng)?shù)靥幚砗蛻?yīng)對秩序維護(hù)的

各項(xiàng)「作：能正確使用各類消防器械和設(shè)備，熟悉、掌握各類刑事、治安案件和

各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案，定期進(jìn)行實(shí)戰(zhàn)演練；上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一

制服，器械佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；當(dāng)值時(shí)坐姿挺直，站鹵時(shí)不倚不靠；

會講普通話；配備時(shí)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。

（3）對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)所有車輛停放根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行嚴(yán)格的統(tǒng)一管理，停放

有序（自行車、電動車、摩托車、汽車），保證消防通道暢通。

（4）配和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安仝監(jiān)控利巡視等保安工作（但不含人身、財(cái)

產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）。

（5）制定火、水、電、警、惡劣天氣應(yīng)急預(yù)案，每年組織不少于1次的應(yīng)急預(yù)

案演習(xí)。

（六）公共綠植的養(yǎng)護(hù)與管理

1、服務(wù)內(nèi)容：負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共綠植進(jìn)行雜草、雜物清除、花木修剪

移栽及養(yǎng)護(hù)。

2、服務(wù)崗位：綠化養(yǎng)擔(dān)人員（外圍保潔兼職）。

3、服務(wù)范圍：物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)公共綠植。

4、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

（1）對草坪、花卉、樹木定期進(jìn)行除草、松土、培土、修剪、整形、澆水、施

肥、油石灰水等養(yǎng)護(hù)管理，目視外觀長勢良好，無雜草；死亡樹木應(yīng)在植樹季節(jié)

及時(shí)補(bǔ)栽。

（2）定期防治花草、樹木病蟲害，每年打藥不少于2次。

（3）綠化澆灌設(shè)施應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修及更換。

（4）越冬植物要及時(shí)采取有效措施養(yǎng)護(hù)管理，防止凍害。

（5）保持綠植內(nèi)的清潔衛(wèi)生及排水順暢，保持無垃圾、無積水。

三、崗位人員要求

］、★人員數(shù)量須滿足I：作需求，總?cè)藬?shù)不低于10人。

2、★各崗位人員要求:

崗位人數(shù)（人）備注

男性，年齡50歲以下，退伍軍

秩序維護(hù)員26人優(yōu)先，必須持有保安員上崗

證。

年齡50歲以下，有相關(guān)崗位3

保潔員22年以上工作經(jīng)驗(yàn)，外圍保潔兼職

綠化養(yǎng)護(hù)工作。

年齡50歲以下，必須持有高壓

綜合維修工

電工證。

年齡40歲以下，具有本科（含）

項(xiàng)目經(jīng)理1及以上學(xué)歷，持有在本單位注冊

的全國物業(yè)管理師。

合計(jì)210

3、★必須通過國際質(zhì)量管理體系、環(huán)境管理體系、職業(yè)健康安全體系。

4、所有上崗人員必須統(tǒng)一著裝，掛牌上崗。

5、采購人對個(gè)別崗位及服務(wù)人員的違規(guī)、違紀(jì)、違法行為有權(quán)提出調(diào)整崗

位。本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)員工應(yīng)保持穩(wěn)定，如需更換應(yīng)提前征得采購人同意。

6、工作期間，嚴(yán)禁脫崗、離鹵、缺肉。

7、★服務(wù)人員工資不得低于濟(jì)南市最低工資標(biāo)準(zhǔn)，并全部繳納社會保險(xiǎn)，

且低于成本報(bào)價(jià)將不予接受。

8、★木項(xiàng)目需統(tǒng)一時(shí)間考察現(xiàn)場（時(shí)間：2015年X月X日上午9點(diǎn)一10

點(diǎn)），考察現(xiàn)場以采購方的簽字確認(rèn)函為準(zhǔn)，并將現(xiàn)場考察確認(rèn)函復(fù)印件放入投

標(biāo)廿中，逾期或未考察現(xiàn)場者為無效標(biāo)廿。

9、★中標(biāo)單位在同等條件的前提下，應(yīng)優(yōu)先錄用采購人原有職工，若不響

應(yīng)此條，視作無效投標(biāo)。

四、服務(wù)方案

針對本項(xiàng)目制定完善的服務(wù)方案，應(yīng)體現(xiàn)投標(biāo)人的經(jīng)驗(yàn)和能力，工作計(jì)劃、

工作措施等闡述應(yīng)詳細(xì)具體、針對性強(qiáng)并且各項(xiàng)措施切實(shí)可行。方案包括但不限

于以下內(nèi)容：

1、管理服務(wù)理念和目標(biāo)。

2、管理制度和工作計(jì)劃。闡述內(nèi)部管理的職責(zé)分工、日常管理制度。

3、提供人員配備、崗位設(shè)置、人員考核方案。

4、提供詳細(xì)可行的服務(wù)方案，包括但不限于環(huán)境保潔、秩序維護(hù)、培訓(xùn)方

案、應(yīng)急