PAGE房產(chǎn)公司會(huì)計(jì)內(nèi)控制度一、總則（一）制定目的本內(nèi)控制度旨在規(guī)范房產(chǎn)公司會(huì)計(jì)行為，確保會(huì)計(jì)信息真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，提高公司財(cái)務(wù)管理水平，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障公司資產(chǎn)安全，促進(jìn)公司健康穩(wěn)定發(fā)展。（二）制定依據(jù)依據(jù)《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》以及國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理制度制定本制度。（三）適用范圍本制度適用于公司總部及所屬各項(xiàng)目公司、分公司的會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理及內(nèi)部控制活動(dòng)。（四）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，確保公司財(cái)務(wù)活動(dòng)合法合規(guī)。2.全面性原則：涵蓋公司財(cái)務(wù)活動(dòng)的全過程，包括資金籌集、資產(chǎn)購(gòu)置、成本核算、收入確認(rèn)、利潤(rùn)分配等各個(gè)環(huán)節(jié)。3.制衡性原則：明確各部門和崗位的職責(zé)權(quán)限，形成相互制約、相互監(jiān)督的機(jī)制，防止權(quán)力濫用和舞弊行為。4.適應(yīng)性原則：根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求，不斷完善和優(yōu)化內(nèi)控制度，確保制度的有效性和適應(yīng)性。5.成本效益原則：在保證內(nèi)控制度有效執(zhí)行的前提下，合理權(quán)衡控制成本與控制效益，避免過度控制導(dǎo)致效率低下。二、會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)與人員（一）會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置公司設(shè)立獨(dú)立的會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，配備相應(yīng)的會(huì)計(jì)人員，負(fù)責(zé)公司的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理工作。會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)公司業(yè)務(wù)規(guī)模和管理要求，合理設(shè)置會(huì)計(jì)崗位，明確各崗位的職責(zé)權(quán)限。（二）會(huì)計(jì)人員配備1.任職資格：會(huì)計(jì)人員應(yīng)具備相應(yīng)的會(huì)計(jì)專業(yè)知識(shí)和技能，取得會(huì)計(jì)從業(yè)資格證書，并具備一定的工作經(jīng)驗(yàn)。重要會(huì)計(jì)崗位人員應(yīng)具備中級(jí)以上會(huì)計(jì)專業(yè)技術(shù)資格。2.人員招聘：會(huì)計(jì)人員的招聘應(yīng)按照公司人力資源管理規(guī)定進(jìn)行，經(jīng)過嚴(yán)格的面試、筆試和背景調(diào)查程序，確保招聘人員符合崗位要求。3.人員培訓(xùn)：公司應(yīng)定期組織會(huì)計(jì)人員參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德培訓(xùn)，不斷提高會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)水平和綜合素質(zhì)。（三）會(huì)計(jì)人員職責(zé)1.會(huì)計(jì)主管職責(zé)負(fù)責(zé)組織領(lǐng)導(dǎo)公司的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理工作，制定和完善會(huì)計(jì)管理制度。審核重要財(cái)務(wù)事項(xiàng)，監(jiān)督財(cái)務(wù)收支，確保財(cái)務(wù)活動(dòng)合法合規(guī)。組織編制財(cái)務(wù)報(bào)表和財(cái)務(wù)分析報(bào)告，為公司決策提供依據(jù)。協(xié)調(diào)與外部審計(jì)機(jī)構(gòu)、稅務(wù)機(jī)關(guān)等相關(guān)部門的關(guān)系。2.會(huì)計(jì)崗位職責(zé)按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度和公司財(cái)務(wù)管理制度，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，填制會(huì)計(jì)憑證，登記會(huì)計(jì)賬簿，編制財(cái)務(wù)報(bào)表。負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的收集、整理、分析和保管，定期進(jìn)行財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)備份。嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)審批制度，對(duì)不符合規(guī)定的支出予以拒絕。協(xié)助財(cái)務(wù)主管做好財(cái)務(wù)預(yù)算、成本控制等工作。3.出納崗位職責(zé)負(fù)責(zé)現(xiàn)金收付和銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，確?，F(xiàn)金和銀行存款的安全。登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，做到日清月結(jié)。保管庫(kù)存現(xiàn)金、有價(jià)證券、空白支票和收據(jù)等重要票據(jù)。協(xié)助會(huì)計(jì)做好其他財(cái)務(wù)工作。（四）會(huì)計(jì)人員職業(yè)道德1.誠(chéng)實(shí)守信：會(huì)計(jì)人員應(yīng)誠(chéng)實(shí)守信，如實(shí)提供財(cái)務(wù)信息，不得隱瞞或虛報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。2.廉潔自律：嚴(yán)格遵守廉潔自律的規(guī)定，不得利用職務(wù)之便謀取私利。3.客觀公正：堅(jiān)持客觀公正的原則，依法依規(guī)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理。4.堅(jiān)持準(zhǔn)則：嚴(yán)格遵守國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和公司財(cái)務(wù)制度，確保財(cái)務(wù)工作的規(guī)范性。5.提高技能：不斷提高自身的業(yè)務(wù)水平和專業(yè)技能，適應(yīng)公司發(fā)展的需要。6.參與管理：積極參與公司財(cái)務(wù)管理和決策，為公司發(fā)展提供合理化建議。7.強(qiáng)化服務(wù)：樹立服務(wù)意識(shí)，為公司各部門提供優(yōu)質(zhì)的財(cái)務(wù)服務(wù)。三、會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作（一）會(huì)計(jì)憑證管理1.憑證填制：會(huì)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記賬憑證，記賬憑證應(yīng)內(nèi)容完整、摘要清晰、會(huì)計(jì)科目使用正確、金額計(jì)算準(zhǔn)確。2.憑證審核：記賬憑證填制完成后，應(yīng)經(jīng)會(huì)計(jì)主管或其他授權(quán)人員審核，審核內(nèi)容包括憑證的真實(shí)性、合法性、準(zhǔn)確性和完整性。3.憑證裝訂：每月終了，應(yīng)將審核無誤的記賬憑證按照編號(hào)順序裝訂成冊(cè)，并加具封面，注明單位名稱、年度、月份、憑證種類、起訖日期、起訖號(hào)碼等內(nèi)容。（二）會(huì)計(jì)賬簿設(shè)置與登記1.賬簿設(shè)置：公司應(yīng)設(shè)置總賬、明細(xì)賬、日記賬和其他輔助性賬簿，總賬、明細(xì)賬應(yīng)采用訂本式賬簿，日記賬應(yīng)采用三欄式賬簿。2.賬簿登記：會(huì)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)審核無誤的記賬憑證及時(shí)登記會(huì)計(jì)賬簿，做到賬證相符、賬賬相符、賬實(shí)相符。登記賬簿時(shí)應(yīng)使用藍(lán)黑墨水或碳素墨水書寫，不得使用圓珠筆或鉛筆書寫。3.賬簿核對(duì)：定期進(jìn)行賬簿核對(duì)，包括總賬與明細(xì)賬核對(duì)、總賬與日記賬核對(duì)、明細(xì)賬與實(shí)物核對(duì)等，確保賬簿記錄的準(zhǔn)確性。（三）財(cái)務(wù)報(bào)表編制1.報(bào)表種類：公司應(yīng)按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度規(guī)定編制資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表等財(cái)務(wù)報(bào)表。2.報(bào)表編制要求：財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)根據(jù)審核無誤的賬簿記錄和其他有關(guān)資料編制，做到數(shù)字真實(shí)、計(jì)算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、報(bào)送及時(shí)。3.報(bào)表審核與報(bào)送：財(cái)務(wù)報(bào)表編制完成后，應(yīng)經(jīng)會(huì)計(jì)主管審核簽字，并按照規(guī)定的時(shí)間和程序報(bào)送公司管理層、股東及相關(guān)部門。（四）會(huì)計(jì)檔案管理1.檔案范圍：會(huì)計(jì)檔案包括會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表、會(huì)計(jì)電算化數(shù)據(jù)備份、銀行對(duì)賬單、稅務(wù)申報(bào)資料等。2.檔案保管：會(huì)計(jì)檔案應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)保管，按照檔案管理的要求進(jìn)行分類、整理、裝訂和存放，確保檔案的安全和完整。3.檔案查閱與銷毀：查閱會(huì)計(jì)檔案應(yīng)經(jīng)會(huì)計(jì)主管批準(zhǔn)，并辦理登記手續(xù)。會(huì)計(jì)檔案的銷毀應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，由公司檔案管理部門和財(cái)務(wù)部門共同派員監(jiān)銷。四、資金管理（一）資金籌集1.籌資決策：公司應(yīng)根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)需要，合理確定籌資規(guī)模和籌資方式，進(jìn)行科學(xué)的籌資決策?；I資決策應(yīng)充分考慮資金成本、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等因素。2.籌資審批：籌資業(yè)務(wù)應(yīng)經(jīng)過嚴(yán)格的審批程序，由公司管理層或董事會(huì)審批通過后方可實(shí)施。審批內(nèi)容包括籌資用途、籌資規(guī)模、籌資方式、籌資成本、還款計(jì)劃等。3.籌資執(zhí)行：財(cái)務(wù)部門應(yīng)按照籌資審批文件的要求，及時(shí)辦理籌資手續(xù)，確保資金及時(shí)足額到位。在籌資過程中，應(yīng)與金融機(jī)構(gòu)保持密切溝通，維護(hù)公司良好的信用形象。（二）資金使用1.資金預(yù)算：公司應(yīng)編制年度資金預(yù)算，合理安排資金使用計(jì)劃。資金預(yù)算應(yīng)包括資金收入預(yù)算和資金支出預(yù)算，經(jīng)公司管理層審批后執(zhí)行。2.資金審批：嚴(yán)格執(zhí)行資金審批制度，所有資金支出必須經(jīng)過審批。審批流程應(yīng)明確各級(jí)審批權(quán)限和審批責(zé)任，確保資金支出的合理性和合規(guī)性。3.資金支付：財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)審批后的資金支出計(jì)劃，及時(shí)辦理資金支付手續(xù)。支付款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)審核付款憑證的真實(shí)性、合法性和完整性，確保資金支付安全。（三）資金監(jiān)控1.銀行賬戶管理：加強(qiáng)銀行賬戶管理，定期核對(duì)銀行賬戶余額，確保銀行存款安全。嚴(yán)禁出租、出借銀行賬戶，不得公款私存。2.資金盤點(diǎn)：定期進(jìn)行資金盤點(diǎn)，包括現(xiàn)金盤點(diǎn)和銀行存款核對(duì)?，F(xiàn)金盤點(diǎn)應(yīng)做到日清月結(jié)，銀行存款核對(duì)應(yīng)與銀行對(duì)賬單進(jìn)行逐筆核對(duì)，確保賬實(shí)相符。3.資金分析：定期對(duì)資金使用情況進(jìn)行分析，評(píng)估資金使用效率，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取措施加以解決。通過資金分析，為公司資金決策提供依據(jù)。五、成本費(fèi)用管理（一）成本費(fèi)用核算原則1.權(quán)責(zé)發(fā)生制原則：按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)成本費(fèi)用，凡是當(dāng)期已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)作為當(dāng)期的成本費(fèi)用；凡是不屬于當(dāng)期的成本費(fèi)用，即使款項(xiàng)已在當(dāng)期收付，也不應(yīng)作為當(dāng)期的成本費(fèi)用。2.配比原則：成本費(fèi)用應(yīng)與收入相配比，同一會(huì)計(jì)期間內(nèi)的各項(xiàng)收入和與其相關(guān)的成本費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在該會(huì)計(jì)期間內(nèi)確認(rèn)。3.劃分收益性支出與資本性支出原則：正確劃分收益性支出與資本性支出，凡支出的效益僅及于本年度（或一個(gè)營(yíng)業(yè)周期）的，應(yīng)當(dāng)作為收益性支出；凡支出的效益及于幾個(gè)會(huì)計(jì)年度（或幾個(gè)營(yíng)業(yè)周期）的，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出。（二）成本費(fèi)用核算方法1.開發(fā)成本核算：房產(chǎn)公司開發(fā)成本核算應(yīng)設(shè)置土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等明細(xì)科目，按照成本核算對(duì)象進(jìn)行歸集和分配。2.期間費(fèi)用核算：期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，應(yīng)按照費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，直接計(jì)入當(dāng)期損益。（三）成本費(fèi)用控制1.成本預(yù)算：編制成本預(yù)算，明確成本控制目標(biāo)，并將成本預(yù)算分解到各部門和各項(xiàng)目，作為成本控制的依據(jù)。2.成本控制措施：加強(qiáng)成本費(fèi)用的日?？刂?，嚴(yán)格執(zhí)行成本費(fèi)用審批制度，控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。定期對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行分析和考核，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本控制中存在的問題并采取措施加以解決。3.成本分析與考核：定期進(jìn)行成本分析，對(duì)比實(shí)際成本與預(yù)算成本的差異，分析成本變動(dòng)的原因，為成本控制提供決策依據(jù)。建立成本考核制度，對(duì)各部門和各項(xiàng)目的成本控制情況進(jìn)行考核，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。六、收入與利潤(rùn)管理（一）收入確認(rèn)原則1.銷售商品收入確認(rèn)原則：銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；收入的金額能夠可靠地計(jì)量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。2.提供勞務(wù)收入確認(rèn)原則：提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計(jì)的，應(yīng)當(dāng)采用完工百分比法確認(rèn)提供勞務(wù)收入。提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計(jì)，是指同時(shí)滿足下列條件：收入的金額能夠可靠地計(jì)量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定；交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。（二）收入核算1.銷售收入核算：房產(chǎn)公司應(yīng)按照銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格和收款方式確認(rèn)銷售收入，及時(shí)開具銷售發(fā)票，并進(jìn)行賬務(wù)處理。對(duì)于預(yù)售收入，應(yīng)按照規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅和土地增值稅等稅費(fèi)。2.其他收入核算：公司的其他收入包括租金收入、物業(yè)管理收入、配套設(shè)施銷售收入等，應(yīng)按照相關(guān)收入確認(rèn)原則進(jìn)行核算，并及時(shí)足額入賬。（三）利潤(rùn)管理1.利潤(rùn)計(jì)算：公司利潤(rùn)包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本營(yíng)業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用資產(chǎn)減值損失+公允價(jià)值變動(dòng)收益（公允價(jià)值變動(dòng)損失）+投資收益（投資損失）；利潤(rùn)總額=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收入營(yíng)業(yè)外支出；凈利潤(rùn)=利潤(rùn)總額所得稅費(fèi)用。2.利潤(rùn)分配：公司應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和公司章程的規(guī)定進(jìn)行利潤(rùn)分配。利潤(rùn)分配應(yīng)兼顧股東利益和公司發(fā)展需要，合理確定分配比例和分配方式。七、財(cái)務(wù)內(nèi)部控制監(jiān)督與評(píng)價(jià)（一）內(nèi)部監(jiān)督1.監(jiān)督機(jī)構(gòu)：公司應(yīng)設(shè)立獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)或配備專職內(nèi)部審計(jì)人員，負(fù)責(zé)對(duì)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。2.監(jiān)督內(nèi)容：內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)定期對(duì)公司財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行審計(jì)，包括會(huì)計(jì)核算、資金管理、成本費(fèi)用控制、收入與利潤(rùn)管理等方面，檢查財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提出整改建議。3.監(jiān)督頻率：內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)至少每年對(duì)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度進(jìn)行一次全面審計(jì)，并根據(jù)需要進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)。（二）自我評(píng)價(jià)1.評(píng)價(jià)主體：公司管理層負(fù)責(zé)組織開展財(cái)務(wù)內(nèi)部控制自我評(píng)價(jià)工作，各部門應(yīng)積極配合，共同完成自我評(píng)價(jià)任務(wù)。2.評(píng)價(jià)內(nèi)容：財(cái)務(wù)內(nèi)部控制自我評(píng)價(jià)應(yīng)涵蓋本制度的各個(gè)方面，包括會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)與人員、會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作、資金管理、成本費(fèi)用管理、收入與利潤(rùn)管理等，評(píng)價(jià)內(nèi)部控制制度的設(shè)計(jì)合理性和執(zhí)行有效性。3.評(píng)價(jià)頻率：公司應(yīng)至少每年進(jìn)行一次財(cái)務(wù)內(nèi)部控制自我評(píng)價(jià)，并形成自我評(píng)價(jià)報(bào)告。自我評(píng)價(jià)報(bào)告應(yīng)包括評(píng)價(jià)范圍、評(píng)價(jià)方法、評(píng)價(jià)結(jié)果、存在問題及改進(jìn)措施等內(nèi)容。（三）外部評(píng)價(jià)1.聘請(qǐng)外部審計(jì)機(jī)構(gòu)：公司應(yīng)定期