PAGE房管處內(nèi)控制度一、總則（一）目的為加強房管處的管理，規(guī)范各項業(yè)務(wù)流程，防范風(fēng)險，確保房管處資產(chǎn)的安全與完整，提高房管處的運營效率和服務(wù)質(zhì)量，特制定本內(nèi)控制度。（二）適用范圍本制度適用于房管處全體工作人員，涵蓋房管處涉及的房產(chǎn)管理、租賃業(yè)務(wù)、維修維護、資金管理等各項工作。（三）制定依據(jù)本制度依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，如《中華人民共和國民法典》中關(guān)于物權(quán)、合同等相關(guān)規(guī)定，以及房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，結(jié)合房管處的實際情況制定。（四）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，確保房管處的各項活動合法合規(guī)。2.全面性原則：涵蓋房管處業(yè)務(wù)的各個環(huán)節(jié)，包括房產(chǎn)登記、使用、處置等，不留管理死角。3.制衡性原則：通過合理設(shè)置崗位、明確職責(zé)權(quán)限，使各項業(yè)務(wù)流程相互制約、相互監(jiān)督，防止權(quán)力濫用。4.適應(yīng)性原則：根據(jù)房管處內(nèi)外部環(huán)境的變化，及時調(diào)整和完善內(nèi)控制度，確保制度的有效性和適應(yīng)性。5.成本效益原則：在保證內(nèi)控制度有效執(zhí)行的前提下，充分考慮成本與效益的關(guān)系，合理配置資源，提高運營效率。二、房產(chǎn)管理（一）房產(chǎn)登記1.房產(chǎn)信息收集工作人員負(fù)責(zé)收集各類房產(chǎn)的基礎(chǔ)信息，包括房屋所有權(quán)證、土地使用證等相關(guān)證件資料。核實房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、用途、坐落位置等詳細(xì)信息，確保信息準(zhǔn)確無誤。2.登記流程設(shè)立專門的房產(chǎn)登記臺賬，對每一處房產(chǎn)進行詳細(xì)登記。按照規(guī)定的格式和要求，將房產(chǎn)信息錄入電子檔案系統(tǒng)，實現(xiàn)信息化管理。定期對房產(chǎn)登記信息進行核對和更新，確保信息的及時性和準(zhǔn)確性。3.檔案管理對房產(chǎn)登記過程中產(chǎn)生的各類資料進行分類整理，建立檔案。檔案應(yīng)包括紙質(zhì)檔案和電子檔案，確保檔案的完整性和安全性。嚴(yán)格按照檔案管理規(guī)定進行檔案的借閱、查閱和保管，防止檔案丟失或損壞。（二）房產(chǎn)使用1.使用審批任何部門或個人使用房管處房產(chǎn)，必須提前提交使用申請。申請內(nèi)容應(yīng)包括使用目的、使用期限、使用人數(shù)等詳細(xì)信息。房管處相關(guān)負(fù)責(zé)人對申請進行審核，根據(jù)房產(chǎn)的實際情況和使用需求，決定是否批準(zhǔn)申請。2.使用監(jiān)督對批準(zhǔn)使用的房產(chǎn)，房管處應(yīng)安排專人進行定期檢查和不定期抽查。檢查內(nèi)容包括房產(chǎn)的使用情況、安全狀況、維護情況等，確保房產(chǎn)的正常使用和安全。如發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用房產(chǎn)的情況，應(yīng)及時制止并要求整改，情節(jié)嚴(yán)重的應(yīng)追究相關(guān)人員的責(zé)任。3.費用管理對于因使用房管處房產(chǎn)產(chǎn)生的費用，如水電費、物業(yè)費等，使用部門或個人應(yīng)按照規(guī)定及時繳納。房管處應(yīng)建立費用臺賬，對費用的繳納情況進行詳細(xì)記錄，定期與相關(guān)部門進行核對。（三）房產(chǎn)處置1.處置審批房管處房產(chǎn)的處置，包括出售、出租、抵押等，必須經(jīng)過嚴(yán)格的審批程序。處置申請應(yīng)包括處置原因、處置方式、處置價格等詳細(xì)信息。房管處組織相關(guān)部門和專業(yè)人員對處置申請進行評估和審核，報上級主管部門批準(zhǔn)后實施。2.處置程序根據(jù)批準(zhǔn)的處置方案，按照相關(guān)法律法規(guī)和市場規(guī)則進行房產(chǎn)處置。出售房產(chǎn)應(yīng)通過合法的交易平臺進行公開交易，確保交易的公平、公正、公開。出租房產(chǎn)應(yīng)簽訂規(guī)范的租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，確保租金的按時足額收取。抵押房產(chǎn)應(yīng)辦理合法有效的抵押登記手續(xù)，防范抵押風(fēng)險。3.處置后管理房產(chǎn)處置完成后，應(yīng)及時辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，更新房產(chǎn)登記信息。對處置后的房產(chǎn)進行跟蹤管理，確保房產(chǎn)的后續(xù)使用符合規(guī)定和要求。三、租賃業(yè)務(wù)（一）租賃合同管理1.合同簽訂租賃業(yè)務(wù)應(yīng)簽訂書面租賃合同，合同內(nèi)容應(yīng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。合同簽訂前，房管處應(yīng)對承租人的資質(zhì)、信用等情況進行調(diào)查和審核，確保承租人具備履行合同的能力。合同簽訂過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照合同審批流程進行審批，確保合同的合法性和有效性。2.合同執(zhí)行合同簽訂后，雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行各自的義務(wù)。房管處應(yīng)定期對租賃合同的執(zhí)行情況進行檢查和監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和解決合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。如承租人出現(xiàn)違約行為，房管處應(yīng)按照合同約定追究其違約責(zé)任，維護自身合法權(quán)益。3.合同變更與終止如因特殊原因需要變更或終止租賃合同，雙方應(yīng)協(xié)商一致，并簽訂書面協(xié)議。合同變更或終止后，應(yīng)及時辦理相關(guān)手續(xù)，更新租賃業(yè)務(wù)檔案。（二）租金管理1.租金定價房管處應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)的地理位置、面積、用途、市場行情等因素，合理確定租金價格。租金定價應(yīng)遵循公平、公正、合理的原則，確保租金收入的穩(wěn)定和合理增長。2.租金收取建立租金收取臺賬，詳細(xì)記錄租金的收取情況。按照租賃合同約定的租金支付方式和時間，及時向承租人收取租金。對逾期未支付租金的承租人，應(yīng)及時發(fā)出催款通知，并按照合同約定追究其違約責(zé)任。3.租金核算與上繳定期對租金收入進行核算，確保租金收入的準(zhǔn)確無誤。按照規(guī)定及時將租金收入上繳財政部門或上級主管部門，不得截留、挪用。（三）租賃房屋維修管理1.維修申請承租人發(fā)現(xiàn)租賃房屋存在質(zhì)量問題或需要進行維修時，應(yīng)及時向房管處提交維修申請。維修申請應(yīng)包括維修內(nèi)容、維修原因、預(yù)計維修費用等詳細(xì)信息。2.維修審批房管處收到維修申請后，應(yīng)組織相關(guān)人員對維修申請進行審核。根據(jù)維修的必要性和實際情況，確定維修方案和維修費用，并報上級主管部門批準(zhǔn)。3.維修實施按照批準(zhǔn)的維修方案，組織專業(yè)維修人員進行維修。維修過程中，應(yīng)嚴(yán)格控制維修質(zhì)量和維修費用，確保維修工作按時完成。維修完成后，應(yīng)組織相關(guān)人員進行驗收，驗收合格后方可結(jié)算維修費用。四維修維護（一）維修計劃制定1.定期巡檢建立定期巡檢制度，安排專人對房管處的房產(chǎn)進行定期巡檢。巡檢內(nèi)容包括房屋的結(jié)構(gòu)安全、設(shè)施設(shè)備運行狀況、環(huán)境衛(wèi)生等方面。對巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題進行詳細(xì)記錄，分析問題產(chǎn)生的原因，制定相應(yīng)的維修計劃。2.維修需求評估根據(jù)巡檢記錄和承租人的維修申請，對維修需求進行綜合評估。評估維修的必要性、緊迫性和維修費用，確定維修的優(yōu)先級。3.維修計劃編制依據(jù)維修需求評估結(jié)果編制年度維修計劃和月度維修計劃。維修計劃應(yīng)明確維修項目、維修時間、維修責(zé)任人、維修費用預(yù)算等內(nèi)容。（二）維修實施1.維修項目招標(biāo)對于金額較大、技術(shù)復(fù)雜的維修項目，應(yīng)按照規(guī)定進行招標(biāo)。招標(biāo)過程應(yīng)嚴(yán)格遵循公開、公平、公正的原則，確保選擇資質(zhì)良好且價格合理的維修單位。2.維修合同簽訂與中標(biāo)的維修單位簽訂維修合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。合同應(yīng)包括維修內(nèi)容、維修期限、維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、維修費用支付方式等條款。3.維修過程監(jiān)督安排專人對維修過程進行監(jiān)督，確保維修工作按照合同要求和維修計劃進行。監(jiān)督維修質(zhì)量、維修進度、維修安全等方面，及時發(fā)現(xiàn)和解決維修過程中出現(xiàn)的問題。4.維修驗收維修完成后，組織相關(guān)人員進行驗收。驗收內(nèi)容包括維修質(zhì)量、維修效果、維修費用等方面，驗收合格后方可支付維修費用。（三）維修資金管理1.資金預(yù)算根據(jù)維修計劃編制維修資金預(yù)算，合理安排維修資金。維修資金預(yù)算應(yīng)包括年度預(yù)算和月度預(yù)算，并報上級主管部門審核批準(zhǔn)。2.資金使用嚴(yán)格按照維修資金預(yù)算使用資金，確保資金?？顚Ｓ谩＞S修資金支出應(yīng)按照規(guī)定的審批流程進行審批，審批通過后方可支付。3.資金核算建立維修資金核算制度，對維修資金的收入、支出、結(jié)余等情況進行詳細(xì)核算。定期編制維修資金財務(wù)報表，向上級主管部門和財政部門報送，確保資金使用情況的透明和規(guī)范。五、資金管理（一）資金收入管理1.租金收入管理按照租賃合同約定及時收取租金，確保租金收入足額、及時入賬。加強租金收入的核算和管理，定期核對租金收入賬目，防止租金收入流失。2.其他收入管理對房管處的其他收入，如房產(chǎn)處置收入、押金收入等，應(yīng)按照規(guī)定進行管理。明確其他收入的來源、標(biāo)準(zhǔn)和收取方式，確保收入的合法性和合規(guī)性。及時將其他收入入賬，進行準(zhǔn)確核算。（二）資金支出管理1.支出審批建立嚴(yán)格的資金支出審批制度，明確審批流程和審批權(quán)限。所有資金支出必須經(jīng)過相關(guān)負(fù)責(zé)人審批，審批通過后方可支付。審批內(nèi)容包括支出的合理性、必要性、合規(guī)性等方面。2.支出核算對資金支出進行詳細(xì)核算，確保支出的準(zhǔn)確性和合規(guī)性。按照財務(wù)會計制度的規(guī)定，正確記錄資金支出的科目、金額、時間等信息。3.支出監(jiān)督加強對資金支出的監(jiān)督，定期對支出情況進行檢查和分析。防止不合理支出和違規(guī)支出，確保資金使用效益。（三）資金預(yù)算管理1.預(yù)算編制每年編制資金預(yù)算，預(yù)算內(nèi)容應(yīng)包括收入預(yù)算、支出預(yù)算、現(xiàn)金流量預(yù)算等。資金預(yù)算編制應(yīng)結(jié)合房管處的業(yè)務(wù)計劃和發(fā)展目標(biāo)，充分考慮各項收入和支出因素。預(yù)算編制過程中應(yīng)廣泛征求各部門意見，確保預(yù)算的科學(xué)性和合理性。2.預(yù)算執(zhí)行嚴(yán)格按照資金預(yù)算執(zhí)行，確保預(yù)算的嚴(yán)肅性。在預(yù)算執(zhí)行過程中，如因特殊原因需要調(diào)整預(yù)算，應(yīng)按照規(guī)定的程序進行審批。3.預(yù)算考核建立預(yù)算考核制度，對各部門的預(yù)算執(zhí)行情況進行考核?？己私Y(jié)果與部門和個人的績效掛鉤，激勵各部門嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算管理。（四）資金風(fēng)險管理1.風(fēng)險識別定期對資金管理過程中的風(fēng)險進行識別和評估，包括資金安全風(fēng)險、資金流動性風(fēng)險、資金收益風(fēng)險等。分析風(fēng)險產(chǎn)生的原因和可能帶來的影響，為風(fēng)險應(yīng)對提供依據(jù)。2.風(fēng)險應(yīng)對根據(jù)風(fēng)險識別結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對措施。如加強資金安全管理，確保資金存放安全；合理安排資金，保持資金流動性；優(yōu)化資金投資結(jié)構(gòu)，提高資金收益等。3.風(fēng)險監(jiān)控建立風(fēng)險監(jiān)控機制，對資金風(fēng)險進行實時監(jiān)控。及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險變化情況，調(diào)整風(fēng)險應(yīng)對措施，確保資金管理的安全和穩(wěn)定。六、人員管理（一）崗位職責(zé)1.崗位設(shè)置根據(jù)房管處的業(yè)務(wù)需求，合理設(shè)置崗位，包括房產(chǎn)管理崗位、租賃業(yè)務(wù)崗位、維修維護崗位、資金管理崗位等。明確各崗位的職責(zé)和工作內(nèi)容，確保各項工作有人負(fù)責(zé)、有人落實。2.崗位職責(zé)描述制定詳細(xì)的崗位職責(zé)說明書，對每個崗位的職責(zé)、工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)、任職資格等進行明確。崗位職責(zé)說明書應(yīng)定期進行修訂和完善，確保其與實際工作相適應(yīng)。（二）人員招聘與培訓(xùn)1.人員招聘根據(jù)崗位需求，制定人員招聘計劃。招聘過程應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定的程序進行，包括發(fā)布招聘信息、資格審查、面試、筆試、體檢等環(huán)節(jié)。確保招聘人員具備相應(yīng)的專業(yè)知識和技能，符合崗位要求。2.人員培訓(xùn)建立人員培訓(xùn)制度，定期組織員工參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)和技能培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)涵蓋房管業(yè)務(wù)知識、法律法規(guī)、職業(yè)道德等方面，提高員工的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。鼓勵員工參加外部培訓(xùn)和學(xué)術(shù)交流活動，不斷提升自身水平。（三）績效考核1.考核指標(biāo)設(shè)定建立科學(xué)合理的績效考核指標(biāo)體系，包括工作業(yè)績、工作態(tài)度、工作能力等方面。工作業(yè)績指標(biāo)應(yīng)根據(jù)不同崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)進行量化考核，如房產(chǎn)管理崗位的房產(chǎn)登記準(zhǔn)確率、租賃業(yè)務(wù)崗位的租金收繳率等。工作態(tài)度和工作能力考核可采用定性評價的方式，如員工的責(zé)任心、團隊協(xié)作能力等。2.考核周期與方式績效考核周期可分為月度考核、季度考核和年度考核?？己朔绞娇刹捎米栽u、上級評價、同事評價等相結(jié)合的方式，確保考核結(jié)果的客觀公正。3.考核結(jié)果應(yīng)用將績效考核結(jié)果與員工的薪酬調(diào)整、晉升、獎勵等掛鉤。對考核優(yōu)秀的員工給予獎勵和晉升機會，對考核不