田園型智能產(chǎn)業(yè)新城PPP項目一、項目背景1.項目名稱田園型智能產(chǎn)業(yè)新城PPP項目2.項目發(fā)起單位XXXXXX3.項目建設管理單位DDDDD社會資本單位二、項目概況1.項目區(qū)位和范圍本項目位于四川省，規(guī)劃面積13.6平方公里，其中：近期規(guī)劃規(guī)劃面積3.33平方公里，中期達到規(guī)劃面積7.75平方公里，遠期達到規(guī)劃面積13.6平方公里。既是大成都經(jīng)濟圈的核心區(qū)域重要組成部分，又處于成渝經(jīng)濟圈的輻射范圍內(nèi)，地處長江經(jīng)濟帶的主要節(jié)點城市。園區(qū)地處四川省陸水空立體交通網(wǎng)絡黃金點位，橫貫東西、縱貫南北。2.建設內(nèi)容本項目的主要建設內(nèi)容是對產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)范圍進行整體打包開發(fā)，主要包括：土地開發(fā)、基礎設施建設與維護、公共設施建設與維護以及產(chǎn)業(yè)招商服務等四部分，其中：（1）土地開發(fā)，包括土地整理、拆遷補償、安置還遷、社會保險保障及土地整理過程中應繳納相關稅費等相關工作及投資；（2）基礎設施建設與維護：包括道路、供水、排水、供電、供氣、通訊、網(wǎng)絡等基礎設施投資建設與維護；（3）公共設施建設與維護：包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造與建設、棚戶區(qū)改造及城市公共設施建設與改造（公園、綠地、廣場、景觀環(huán)境等項目以及公益設施）等建設投資與運營維護；（4）產(chǎn)業(yè)招商服務：包括區(qū)域整體開發(fā)建設項目宣傳推廣；參與園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃設計，圍繞區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)定位開展招商引資、企業(yè)服務等。3.建設周期園區(qū)建設期4年，計劃約分兩期建設完成：近期：主要完成項目土地開發(fā)和部分基礎設施與公用事業(yè)建設工程（主要是完成園區(qū)主干道及水、電、氣等相關設施建設）、公共設施的建設；中期：主要完成后期的項目的土地開發(fā)和部分基礎設施與公用事業(yè)建設工程（主發(fā)是完成相關園區(qū)支路及后期基礎設施建設）、公共設施的建設。4.投資規(guī)模本項目建設投資參照行業(yè)水平、當?shù)毓こ淘靸r標準、四川省眉山同類產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資規(guī)模、實施機構及相關單位提供的相關數(shù)據(jù)。本項目總投資56.26億元，包括項目建設投資、建設期利息和流動資金（按全部銀行長期貸款考慮）三部分，其中：（1）項目建設投資包括土地開發(fā)投資、公用工程建設投資（含建設其他費用），項目建設投資匡算為51.36億元。（2）建設期利息：項目建設投資融資成本將會依據(jù)融資方案的調整進行調整，現(xiàn)階段以銀行長期貨款，即以建設期利息計入項目投資，按中國人民銀行最新發(fā)布利率4.9%計取。（3）流動資金：本項目資金主要由項目資本金與債務融資構成。其中：項目資本金占項目總投資25%，其由政府和社會資本的共同出資自籌解決；其余資金由項目公司為主體，通過銀行貸款、金融機構融資等方式獲得，母公司有義務為項目公司貸款提供擔保。三、項目實施1.采用政府與社會資本合作模式（PPP模式）實施本項目。政府與社會資本合作模式（PPP模式）是指政府與社會資本之間，在基礎設施及公共服務等領域，以特許經(jīng)營權安排為基礎，建立一種長期的合作關系，其實質是政府購買服務。（1）運作方式眉山機械產(chǎn)業(yè)園PPP合作采用“一次開發(fā)總授權，分批分類開發(fā)”方式。依照園開發(fā)的建設內(nèi)容與運營需求，園區(qū)PPP項目運作方式主要采用BOT與特許經(jīng)營模式，即項目公司承擔規(guī)劃設計、融資、建設、運營和移交等。其中，為了提高園區(qū)開發(fā)效率，授權社會資本可以采用EPC模式，由社會資本自行完成設計、采購和招標，非外包項目不再進行公開招標。（2）項目公司搭建由區(qū)政府與社會資本方簽訂PPP協(xié)議，授權機械產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為本PPP項目實施機構，授權DDDDD公司作為項目業(yè)主和政府方出資代表，與社會資本方共同設立項目公司，雙方按約定的比例根據(jù)資金使用計劃分期向項目公司投入注冊資本金。項目公司作為投資及開發(fā)主體，負責本項目范圍內(nèi)的規(guī)劃設計、投資、建設、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、運營、維護等一體化市場運作。項目資金籌措與投資計劃四、資金籌措方案本項目資金主要由項目資本金與債務融資構成。其中：項目資本金占項目總投資25%，其由政府和社會資本的共同出資自籌解決；其余資金通過銀行貸款、非銀行金融機構融資等債務融資方式獲得。資金使用計劃與資金籌措表五、投資計劃（1）資金投向項目施行統(tǒng)一投資，資金投向主要是：征地拆遷安置、土地一級整理、公用設施建設工程、舊城改造工程建設、招商引資投入及項目設計、建設、運營管理。（2）保障原則1）投資對項目實施的重點保障原則項目保障拆遷安置按項目開發(fā)進度計劃進行；項目保障市政基礎設施建設的有序實施；項目保障路網(wǎng)建設及時推進，拉動土地價值提升；項目保障總部辦公區(qū)建設按計劃緊密推進；項目保障重點項目成本投入需求，徹底保證重點招商按計劃推進；項目保障公共配套設施科學匹配實施；項目保障招商計劃充分實施，提供專項營銷資金進行支撐；2）融資對項目實施的重點保障原則項目保障多元化融資，有效控制資金成本；項目適時成立產(chǎn)業(yè)基金，促進融資長線穩(wěn)定；項目后續(xù)成立創(chuàng)投基金，構建入駐企業(yè)資本市場孵化基地；保障拆遷安置先行，雙線融通資金；保障招商計劃實施，及時配套資金；保障市政基礎配套工程資金需求，推進配套建設，拉動土地價值；項目保障資金按開發(fā)計劃供給，確保動態(tài)資金配比需求；項目融資管理實施預期風控，確保按季度提前匹配資金。六、現(xiàn)金流入分析本項目未來的現(xiàn)金流，主要包括三部分：土地出讓金：是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。本項目對于投資方實際付出的一級開發(fā)成本，暫按照年收益率10%計算資金收益；對于出讓的土地，土地溢價收益（地方留成）由財政按約定預算預付的方式安排給項目公司。按照東坡區(qū)政府相關文件及執(zhí)行情況，園區(qū)土地出讓收入按10%進行相關專項基金計提，90%返還園區(qū)。土地出讓金測算（2）稅收返還項目土地一級開發(fā)建設及土地溢價等所產(chǎn)生的地方政府的收益的各項稅和費按預算預付方式補貼部分；項目二級開發(fā)建設創(chuàng)造的稅收地方留成部分補貼給項目公司。本項目按照稅收貢獻按10萬元/畝/年，工業(yè)用地4420畝進行計算。地方留成比例按稅收總額的25%進行計算返還標準計算，可實現(xiàn)年稅收11050萬元。（3)財政預算可行性缺口補貼：依據(jù)眉山市、東坡區(qū)財政預算情況，根據(jù)本項目建設需求，擬給予本項目財政預算專項補貼，直接彌補本項目回報