PAGE萬達(dá)運(yùn)營(yíng)與管理制度規(guī)范一、總則（一）目的本制度旨在規(guī)范萬達(dá)運(yùn)營(yíng)管理流程，確保各項(xiàng)工作高效、有序開展，提升公司整體運(yùn)營(yíng)效率和效益，保障公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，維護(hù)公司及員工的合法權(quán)益，促進(jìn)公司持續(xù)健康發(fā)展，同時(shí)符合國(guó)家法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求。（二）適用范圍本制度適用于萬達(dá)集團(tuán)旗下各業(yè)務(wù)板塊、各層級(jí)公司及全體員工。（三）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)、政策方針，確保公司運(yùn)營(yíng)活動(dòng)合法合規(guī)。2.規(guī)范性原則：建立健全各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)管理制度和流程，明確工作標(biāo)準(zhǔn)和要求，做到有章可循、規(guī)范運(yùn)作。3.效率原則：優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，減少不必要的環(huán)節(jié)和手續(xù)，提高工作效率，快速響應(yīng)市場(chǎng)變化。4.效益原則：以實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化為目標(biāo)，合理配置資源，降低運(yùn)營(yíng)成本，提升公司盈利能力。5.公平公正原則：在制度執(zhí)行、資源分配、績(jī)效考核等方面，秉持公平公正的態(tài)度，保障員工平等權(quán)益，營(yíng)造良好的工作氛圍。二、組織架構(gòu)與職責(zé)分工（一）組織架構(gòu)萬達(dá)采用層級(jí)分明、分工明確的組織架構(gòu)，包括集團(tuán)總部、區(qū)域公司、項(xiàng)目公司等層級(jí)。集團(tuán)總部負(fù)責(zé)戰(zhàn)略規(guī)劃、資源調(diào)配、宏觀管理等；區(qū)域公司根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略，負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理；項(xiàng)目公司具體負(fù)責(zé)單個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施，包括工程建設(shè)、招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等工作。（二）職責(zé)分工1.集團(tuán)總部戰(zhàn)略規(guī)劃部門：負(fù)責(zé)制定公司長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，研究市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和行業(yè)趨勢(shì)，為公司決策提供依據(jù)。財(cái)務(wù)部門：負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)管理、資金運(yùn)作、預(yù)算編制與執(zhí)行等工作，確保公司財(cái)務(wù)健康。人力資源部門：負(fù)責(zé)人力資源規(guī)劃、招聘培訓(xùn)、績(jī)效考核、薪酬福利等工作，為公司發(fā)展提供人力支持。運(yùn)營(yíng)管理部門：統(tǒng)籌協(xié)調(diào)公司整體運(yùn)營(yíng)工作，制定運(yùn)營(yíng)管理制度和流程，監(jiān)控運(yùn)營(yíng)指標(biāo)，推動(dòng)各業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)展。其他職能部門：根據(jù)各自專業(yè)領(lǐng)域，負(fù)責(zé)相應(yīng)的專業(yè)管理工作，如法務(wù)合規(guī)、市場(chǎng)營(yíng)銷、工程管理等。2.區(qū)域公司區(qū)域總經(jīng)理：全面負(fù)責(zé)本區(qū)域公司的運(yùn)營(yíng)管理工作，執(zhí)行集團(tuán)戰(zhàn)略，完成區(qū)域業(yè)績(jī)目標(biāo)。各業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)本部門業(yè)務(wù)工作的組織實(shí)施，落實(shí)區(qū)域公司工作安排，與其他部門協(xié)同合作。3.項(xiàng)目公司項(xiàng)目經(jīng)理：負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體運(yùn)作，協(xié)調(diào)各方資源，確保項(xiàng)目按時(shí)、按質(zhì)、按量完成，達(dá)成項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。工程、招商、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)等專業(yè)團(tuán)隊(duì)：按照各自職責(zé)，具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目的工程建設(shè)、招商引進(jìn)、運(yùn)營(yíng)管理、物業(yè)管理等工作。三、運(yùn)營(yíng)管理流程（一）項(xiàng)目前期策劃1.市場(chǎng)調(diào)研收集宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、行業(yè)動(dòng)態(tài)、區(qū)域市場(chǎng)信息等，分析市場(chǎng)趨勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。開展消費(fèi)者調(diào)研，了解目標(biāo)客戶群體的需求、偏好、消費(fèi)能力等，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)。2.項(xiàng)目定位根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，結(jié)合公司戰(zhàn)略和資源條件，確定項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合、功能定位、目標(biāo)客戶群體等。制定項(xiàng)目的整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案，包括建筑風(fēng)格、空間布局、配套設(shè)施等。3.可行性研究對(duì)項(xiàng)目的投資成本、收益預(yù)測(cè)、資金來源等進(jìn)行詳細(xì)分析，評(píng)估項(xiàng)目的可行性和盈利能力。考慮項(xiàng)目對(duì)周邊環(huán)境、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響，進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。（二）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)1.工程招標(biāo)與合同管理按照相關(guān)法律法規(guī)和公司規(guī)定，進(jìn)行工程招標(biāo)，選擇具備資質(zhì)、信譽(yù)良好的施工單位和供應(yīng)商。簽訂詳細(xì)的工程合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)、工程進(jìn)度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、付款方式等條款，確保合同合法有效。2.工程進(jìn)度管理制定工程總體進(jìn)度計(jì)劃，并分解為月度、季度進(jìn)度目標(biāo)，定期檢查工程實(shí)際進(jìn)展情況。協(xié)調(diào)解決工程建設(shè)過程中的各類問題，如施工場(chǎng)地協(xié)調(diào)、設(shè)計(jì)變更、材料供應(yīng)等，確保工程按時(shí)推進(jìn)。3.工程質(zhì)量管理建立質(zhì)量管理體系，明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收流程，加強(qiáng)施工過程質(zhì)量控制。定期組織工程質(zhì)量檢查和驗(yàn)收，對(duì)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改，確保工程質(zhì)量符合要求。（三）招商運(yùn)營(yíng)管理1.招商策劃根據(jù)項(xiàng)目定位和業(yè)態(tài)組合，制定招商策略和目標(biāo)，明確招商重點(diǎn)和方向。設(shè)計(jì)招商方案，包括招商政策、租金策略、優(yōu)惠措施等，吸引優(yōu)質(zhì)商家入駐。2.商家引進(jìn)通過多種渠道開展招商工作，如舉辦招商推介會(huì)、參加行業(yè)展會(huì)、利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)等，廣泛宣傳項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和招商信息。與意向商家進(jìn)行洽談，了解其需求和合作意向，簽訂招商合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)和合作條款。3.運(yùn)營(yíng)管理建立運(yùn)營(yíng)管理體系，制定運(yùn)營(yíng)管理制度和流程，包括開業(yè)籌備、日常運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷推廣、客戶服務(wù)等方面。定期對(duì)商家經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行評(píng)估和分析，提供必要的支持和服務(wù)，幫助商家提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。策劃組織各類營(yíng)銷活動(dòng)，提升項(xiàng)目知名度和人氣，促進(jìn)消費(fèi)，增加項(xiàng)目收益。（四）物業(yè)管理1.物業(yè)服務(wù)策劃根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和客戶需求，制定物業(yè)服務(wù)方案，明確服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量要求。設(shè)置合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與費(fèi)用相匹配。2.物業(yè)服務(wù)實(shí)施組建專業(yè)的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，包括安保、保潔、綠化、維修等崗位，按照服務(wù)方案提供優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)服務(wù)。加強(qiáng)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理，定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。處理客戶投訴和建議，及時(shí)解決客戶問題，提高客戶滿意度。四、風(fēng)險(xiǎn)管理與內(nèi)部控制（一）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估1.建立風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制定期組織各部門對(duì)公司運(yùn)營(yíng)過程中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面梳理，包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等。采用定性與定量相結(jié)合的方法，對(duì)識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和評(píng)估，確定風(fēng)險(xiǎn)的可能性和影響程度。2.風(fēng)險(xiǎn)分類與分級(jí)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)和特點(diǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類，如戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等。按照風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分級(jí)，分為重大風(fēng)險(xiǎn)、重要風(fēng)險(xiǎn)、一般風(fēng)險(xiǎn)和低風(fēng)險(xiǎn)，以便采取針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。（二）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施1.風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)且無法有效控制的事項(xiàng)，采取風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略，如放棄某些高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目或業(yè)務(wù)。2.風(fēng)險(xiǎn)降低通過制定風(fēng)險(xiǎn)控制措施，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性或影響程度，如加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研、優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、完善內(nèi)部控制制度等。3.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移將部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他方，如購(gòu)買保險(xiǎn)、簽訂免責(zé)條款等方式，降低公司自身承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。4.風(fēng)險(xiǎn)承受對(duì)于一些風(fēng)險(xiǎn)較小且公司能夠承受的事項(xiàng)，采取風(fēng)險(xiǎn)承受策略，同時(shí)密切關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)變化情況，適時(shí)調(diào)整應(yīng)對(duì)措施。（三）內(nèi)部控制1.建立健全內(nèi)部控制體系制定涵蓋公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程和管理環(huán)節(jié)內(nèi)部控制制度，明確各部門和崗位的職責(zé)權(quán)限，確保不相容職務(wù)相互分離。加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督，定期對(duì)內(nèi)部控制制度執(zhí)行情況進(jìn)行檢查和評(píng)價(jià)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正存在的問題。2.財(cái)務(wù)內(nèi)部控制規(guī)范財(cái)務(wù)核算流程，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。加強(qiáng)資金管理，嚴(yán)格資金審批制度，防范資金風(fēng)險(xiǎn)。建立健全財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度，加強(qiáng)預(yù)算編制、執(zhí)行、監(jiān)控和考核，提高資金使用效益。3.運(yùn)營(yíng)內(nèi)部控制對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等關(guān)鍵業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，制定詳細(xì)的內(nèi)部控制流程和標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)過程控制。加強(qiáng)合同管理，確保合同簽訂、履行、變更等環(huán)節(jié)合法合規(guī)，防范合同風(fēng)險(xiǎn)。五、人力資源管理（一）招聘與錄用1.招聘計(jì)劃制定根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展和人員需求情況，制定年度招聘計(jì)劃，明確招聘崗位、人數(shù)、要求等。2.招聘渠道選擇通過多種渠道開展招聘工作，如招聘網(wǎng)站、校園招聘、人才市場(chǎng)、內(nèi)部推薦等，吸引優(yōu)秀人才。3.面試與錄用按照招聘流程，對(duì)應(yīng)聘人員進(jìn)行面試、筆試、背景調(diào)查等環(huán)節(jié)，擇優(yōu)錄用符合崗位要求的人員。（二）培訓(xùn)與發(fā)展1.培訓(xùn)體系建設(shè)建立完善的培訓(xùn)體系，包括新員工培訓(xùn)、崗位技能培訓(xùn)、管理能力培訓(xùn)、職業(yè)發(fā)展培訓(xùn)等。2.培訓(xùn)計(jì)劃制定與實(shí)施根據(jù)員工崗位需求和職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，制定個(gè)性化的培訓(xùn)計(jì)劃，并組織實(shí)施培訓(xùn)課程。3.培訓(xùn)效果評(píng)估定期對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行評(píng)估，通過考試、實(shí)際操作、問卷調(diào)查等方式，了解員工對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容的掌握程度和應(yīng)用能力，為培訓(xùn)改進(jìn)提供依據(jù)。（三）績(jī)效考核1.考核指標(biāo)設(shè)定根據(jù)不同崗位特點(diǎn)和職責(zé)要求，設(shè)定科學(xué)合理的績(jī)效考核指標(biāo)，包括工作業(yè)績(jī)、工作態(tài)度、團(tuán)隊(duì)協(xié)作等方面。2.考核周期與方式采用月度、季度、年度相結(jié)合的考核周期，通過上級(jí)評(píng)價(jià)、同事評(píng)價(jià)、自我評(píng)價(jià)等方式，對(duì)員工進(jìn)行全面考核。3.考核結(jié)果應(yīng)用將績(jī)效考核結(jié)果與員工薪酬調(diào)整、晉升、獎(jiǎng)勵(lì)等掛鉤，激勵(lì)員工積極工作，提高工作績(jī)效。（四）薪酬福利1.薪酬體系設(shè)計(jì)建立公平合理的薪酬體系，包括基本工資、績(jī)效工資、獎(jiǎng)金、福利等部分，體現(xiàn)員工的工作價(jià)值和貢獻(xiàn)。2.薪酬調(diào)整根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、市場(chǎng)薪酬水平、員工績(jī)效考核結(jié)果等因素，定期或不定期對(duì)員工薪酬進(jìn)行調(diào)整。3.福利管理提供完善的福利保障，包括社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金、帶薪年假、節(jié)日福利、培訓(xùn)機(jī)會(huì)等，增強(qiáng)員工歸屬感和忠誠(chéng)度。六、信息管理（一）信息系統(tǒng)建設(shè)1.規(guī)劃與選型根據(jù)公司業(yè)務(wù)需求和發(fā)展戰(zhàn)略，制定信息系統(tǒng)建設(shè)規(guī)劃，選擇適合公司的信息系統(tǒng)軟件和硬件設(shè)備提供商。2.系統(tǒng)實(shí)施與上線組織專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行信息系統(tǒng)的安裝、調(diào)試、測(cè)試等工作，確保系統(tǒng)順利上線運(yùn)行，并對(duì)員工進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)。（二）信息安全管理1.安全制度制定建立健全信息安全管理制度，明確信息安全責(zé)任、信息訪問權(quán)限、數(shù)據(jù)備份與恢復(fù)等要求。2.安全技術(shù)措施采用防火墻、入侵檢測(cè)、加密技術(shù)等安全技術(shù)手段，保障公司信息系統(tǒng)安全穩(wěn)定運(yùn)行，防止信息泄露和網(wǎng)絡(luò)攻擊。3.安全培訓(xùn)與教育定期組織員工進(jìn)行信息安全培訓(xùn)和教育，提高員工的信息安全意識(shí)和防范能力。（三）信息資源管理1.數(shù)據(jù)管理規(guī)范公司各類數(shù)據(jù)的收集、整理、存儲(chǔ)、使用和共享，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、完整性和及時(shí)性。2.知識(shí)管理建立知識(shí)管理平臺(tái)，促進(jìn)公司內(nèi)部知識(shí)的積累、共享和應(yīng)用，提高員工工作效率和創(chuàng)新能力。七、