2025年不動(dòng)產(chǎn)登記代理人考試《不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度政策》試卷試題附答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共15分）1.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，下列情形中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記的是（）。A.申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的B.利害關(guān)系人申請(qǐng)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的C.已辦理預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的D.共有人書面同意處分共有不動(dòng)產(chǎn)的答案：A2.甲將其名下一套住宅抵押給乙銀行，辦理抵押登記后，甲又將該住宅出租給丙。后甲無力償還貸款，乙銀行主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。根據(jù)《民法典》，下列表述正確的是（）。A.租賃關(guān)系不受抵押權(quán)影響，丙可繼續(xù)承租B.抵押權(quán)設(shè)立后租賃的，租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)C.乙銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，需提前通知丙但無需解除租賃合同D.甲與丙的租賃合同自抵押登記完成時(shí)自動(dòng)失效答案：B3.某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)辦理建筑物區(qū)分所有權(quán)登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容是（）。A.業(yè)主委員會(huì)的成立是否符合法定程序B.共有部分與專有部分的權(quán)利界限是否明確C.小區(qū)綠地面積是否達(dá)到規(guī)劃要求D.業(yè)主是否已繳清公共維修基金答案：B4.李某通過遺囑繼承取得其父親名下房產(chǎn)，未辦理轉(zhuǎn)移登記即與王某簽訂房屋買賣合同。根據(jù)《民法典》，該買賣合同的效力為（）。A.無效，因李某未取得物權(quán)B.效力待定，需待登記完成后生效C.有效，物權(quán)未登記不影響合同效力D.可撤銷，王某可要求李某辦理登記答案：C5.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員因重大過失導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，造成權(quán)利人損失的，賠償責(zé)任應(yīng)由（）承擔(dān)。A.工作人員個(gè)人B.登記機(jī)構(gòu)C.登記機(jī)構(gòu)與工作人員連帶責(zé)任D.權(quán)利人自行承擔(dān)答案：B6.下列不動(dòng)產(chǎn)登記類型中，屬于更正登記前提的是（）。A.異議登記B.預(yù)告登記C.查封登記D.注銷登記答案：A7.某企業(yè)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記時(shí)需審查的特殊材料是（）。A.土地出讓合同B.政府批準(zhǔn)抵押的文件C.企業(yè)股東會(huì)決議D.土地評(píng)估報(bào)告答案：B8.張某購買預(yù)售商品房，與開發(fā)商簽訂合同后辦理了預(yù)告登記。后開發(fā)商將該房屋再次出售給李某并辦理轉(zhuǎn)移登記。根據(jù)《民法典》，下列說法正確的是（）。A.李某取得房屋所有權(quán)，預(yù)告登記失效B.張某可主張開發(fā)商與李某的買賣合同無效C.預(yù)告登記后，未經(jīng)張某同意處分該房屋的，不發(fā)生物權(quán)效力D.李某可要求登記機(jī)構(gòu)撤銷預(yù)告登記答案：C9.集體土地所有權(quán)登記中，申請(qǐng)主體應(yīng)為（）。A.村集體經(jīng)濟(jì)組織B.村民個(gè)人C.鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府D.縣級(jí)自然資源主管部門答案：A10.不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢中，律師持法院調(diào)查令查詢他人不動(dòng)產(chǎn)登記信息，需提交的材料不包括（）。A.律師執(zhí)業(yè)證書B.法院調(diào)查令原件C.委托人授權(quán)委托書D.查詢申請(qǐng)書答案：C11.甲、乙按份共有一套房屋，甲占60%份額，乙占40%份額。甲未經(jīng)乙同意將房屋抵押給銀行。根據(jù)《民法典》，該抵押行為（）。A.有效，甲有權(quán)處分自己的份額B.無效，需經(jīng)乙書面同意C.效力待定，乙追認(rèn)后有效D.有效，抵押效力及于全部房屋答案：A12.因人民法院生效判決導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的，不動(dòng)產(chǎn)登記類型為（）。A.首次登記B.轉(zhuǎn)移登記C.變更登記D.依囑托登記答案：D13.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起（）個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。A.5B.10C.15D.30答案：B14.下列情形中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)辦理注銷登記的是（）。A.抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)B.預(yù)告登記權(quán)利人申請(qǐng)撤銷C.異議登記失效D.查封登記解除答案：A15.某公司以其廠房設(shè)定最高額抵押，約定債權(quán)確定期間為2023年1月至2025年12月。2024年5月，該公司因經(jīng)營需要申請(qǐng)將最高債權(quán)額從500萬元調(diào)整為800萬元。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)辦理（）。A.變更登記B.轉(zhuǎn)移登記C.更正登記D.注銷登記答案：A二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題至少有2個(gè)正確選項(xiàng)，錯(cuò)選、漏選均不得分）16.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，不動(dòng)產(chǎn)登記的基本原則包括（）。A.依申請(qǐng)登記原則B.一體登記原則C.屬地登記原則D.形式審查原則答案：ABC17.下列情形中，當(dāng)事人可以申請(qǐng)異議登記的是（）。A.認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人錯(cuò)誤B.認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)面積登記錯(cuò)誤C.不動(dòng)產(chǎn)被法院查封期間D.預(yù)告登記有效期內(nèi)答案：AB18.申請(qǐng)國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，需提交的材料包括（）。A.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或土地權(quán)屬來源材料B.建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料C.房屋已經(jīng)竣工的材料D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照答案：ABC19.下列不動(dòng)產(chǎn)中，不得抵押的有（）。A.學(xué)校的教學(xué)樓B.已被依法查封的商鋪C.集體所有的宅基地使用權(quán)（法律允許的除外）D.正在建造的船舶答案：ABC20.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在審核登記申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)的內(nèi)容包括（）。A.申請(qǐng)人與申請(qǐng)材料記載的主體是否一致B.申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)是否存在權(quán)屬爭議C.登記申請(qǐng)是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定D.申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)是否已辦理預(yù)告登記答案：ABC21.根據(jù)《民法典》，居住權(quán)設(shè)立登記的必要條件包括（）。A.書面形式訂立居住權(quán)合同B.居住權(quán)期限明確C.登記D.支付居住權(quán)使用費(fèi)答案：AC22.下列關(guān)于預(yù)告登記的表述，正確的有（）。A.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力B.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅的，預(yù)告登記失效C.預(yù)告登記的有效期為自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90日D.預(yù)購商品房預(yù)告登記可單方申請(qǐng)答案：ABC23.集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的限制條件包括（）。A.受讓人需為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員B.需經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議三分之二以上同意C.地上建筑物需與建設(shè)用地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移D.轉(zhuǎn)移后不得改變土地用途答案：BCD24.不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢?nèi)丝缮暾?qǐng)復(fù)制的材料包括（）。A.不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)B.宗地圖C.原始登記憑證D.他人婚姻狀況證明答案：ABC25.因不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤導(dǎo)致權(quán)利人損害的，賠償責(zé)任的承擔(dān)主體可能包括（）。A.登記機(jī)構(gòu)B.造成錯(cuò)誤的工作人員C.提供虛假材料的申請(qǐng)人D.利害關(guān)系人答案：AC三、案例分析題（共65分）（一）（20分）2024年3月，張某（65歲）去世，留有位于松江區(qū)的住宅一套（建筑面積120㎡，不動(dòng)產(chǎn)證號(hào)：滬松字第2018005號(hào)）。張某生前未立遺囑，其法定繼承人包括配偶李某（62歲）、兒子張甲（35歲）、女兒張乙（32歲）。2024年5月，李某與張甲、張乙協(xié)商一致，由李某繼承該房屋，張甲、張乙放棄繼承權(quán)。2024年6月，李某向松江區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記。問題：1.李某申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記時(shí)需提交哪些材料？（8分）2.登記機(jī)構(gòu)審核時(shí)應(yīng)重點(diǎn)審查哪些內(nèi)容？（6分）3.若張乙在申請(qǐng)登記前反悔，主張未明確放棄繼承權(quán)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何處理？（6分）答案：1.需提交材料：（1）登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明（李某、張甲、張乙身份證）；（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書（滬松字第2018005號(hào)）；（4）張某死亡證明（戶籍注銷證明、醫(yī)院死亡證明等）；（5）親屬關(guān)系證明（證明李某、張甲、張乙為張某法定繼承人）；（6）張甲、張乙放棄繼承權(quán)的書面聲明（需現(xiàn)場簽署或公證）；（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他必要材料（如契稅完稅憑證）。2.審核重點(diǎn)：（1）申請(qǐng)人主體資格是否合法（李某是否為配偶，張甲、張乙是否為子女）；（2）死亡證明是否真實(shí)有效；（3）親屬關(guān)系證明是否完整（是否遺漏其他法定繼承人）；（4）放棄繼承權(quán)聲明是否為繼承人真實(shí)意思表示（是否存在脅迫、欺詐）；（5）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬是否清晰（是否存在抵押、查封等限制）。3.若張乙反悔，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)暫停登記，要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，因繼承取得物權(quán)的，當(dāng)事人申請(qǐng)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等。若張乙主張未明確放棄，需提供其未放棄繼承權(quán)的證據(jù)（如未簽署放棄聲明或聲明無效），此時(shí)繼承關(guān)系存在爭議，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)告知當(dāng)事人通過訴訟或公證確認(rèn)權(quán)屬后再申請(qǐng)登記。（二）（25分）2023年10月，甲公司以其名下工業(yè)用地（面積5000㎡，證號(hào)：滬閔字第2020012號(hào)）向乙銀行申請(qǐng)貸款，雙方簽訂最高額抵押合同，約定最高債權(quán)額為2000萬元，債權(quán)確定期間為2023年10月至2026年10月，并辦理了最高額抵押權(quán)首次登記。2024年4月，甲公司因擴(kuò)大生產(chǎn)需要，向丙銀行申請(qǐng)貸款1500萬元，擬以同一工業(yè)用地設(shè)定第二順位抵押。此時(shí)，該工業(yè)用地因甲公司與丁公司的合同糾紛被法院查封（查封期限2024年3月至2027年3月）。問題：1.甲公司能否就同一工業(yè)用地向丙銀行設(shè)定第二順位抵押？法律依據(jù)是什么？（8分）2.若甲公司隱瞞查封事實(shí)，與丙銀行共同申請(qǐng)抵押登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何處理？（7分）3.2026年11月，乙銀行的最高額債權(quán)確定，此時(shí)甲公司尚欠乙銀行貸款1800萬元。若甲公司破產(chǎn)，乙銀行的優(yōu)先受償范圍如何確定？（10分）答案：1.不能設(shè)定第二順位抵押。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第84條，不動(dòng)產(chǎn)被依法查封的，查封期間權(quán)利人因處分不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的，登記機(jī)構(gòu)不予辦理。本案中，工業(yè)用地已于2024年3月被法院查封，查封期間禁止辦理抵押登記，因此甲公司無法向丙銀行設(shè)定抵押。2.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)不予登記，并書面告知申請(qǐng)人不予登記的原因。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第22條，申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)存在查封等限制處分情形的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記。同時(shí)，若甲公司提供虛假材料（隱瞞查封事實(shí)），登記機(jī)構(gòu)可根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第31條，對(duì)當(dāng)事人處以罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。3.乙銀行的優(yōu)先受償范圍以最高債權(quán)額2000萬元為限，但實(shí)際債權(quán)額為1800萬元，因此優(yōu)先受償1800萬元。根據(jù)《民法典》第420條，最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定后，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。本案中，債權(quán)確定期間屆滿（2026年10月），債權(quán)確定為1800萬元，未超過最高限額2000萬元，故乙銀行可就1800萬元優(yōu)先受償。（三）（20分）2024年1月，王某與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，購買其開發(fā)的“陽光小區(qū)”3號(hào)樓201室，約定2025年6月交房。王某當(dāng)日辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記。2024年5月，房地產(chǎn)公司因資金鏈斷裂，將“陽光小區(qū)”3號(hào)樓整體抵押給某信托公司，并辦理了抵押權(quán)登記。2025年7月，王某要求房地產(chǎn)公司交房并辦理轉(zhuǎn)移登記，發(fā)現(xiàn)該房屋已被信托公司申請(qǐng)查封。問題：1.房地產(chǎn)公司將已預(yù)告登記的房屋抵押給信托公司的行為是否有效？法律依據(jù)是什么？（7分）2.王某的預(yù)告登記是否因房屋被查封而失效？為什么？（6分）3.王某應(yīng)如何維護(hù)自身權(quán)益？（7分）答案：1.該抵押行為無效。根據(jù)《民法典》第221條，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。本案中，王某已辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記，房地產(chǎn)公司未經(jīng)王某同意將房屋抵押給信托公司，該抵押行為不產(chǎn)生物權(quán)效力，信托公司無法取得抵押權(quán)。2.預(yù)告登記不因查封而失效。預(yù)告登記失效的情形包括：（1）債權(quán)消滅；（2）自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90