“平急兩用”和“城郊大倉”政策實踐的七大隱憂與優(yōu)化建議“平急兩用”城郊大倉基地包括物資中轉(zhuǎn)調(diào)動樞紐、物資接駁和分撥基地，“平時”服務(wù)城市生活物資中轉(zhuǎn)分撥，“急時”可快速改造為應(yīng)急物資和生活物資中轉(zhuǎn)調(diào)動站、接駁點或分撥場地。本文作者通過實地考察走訪，深入分析了當(dāng)前“平急兩用”和“城郊和豐富經(jīng)驗，提出相應(yīng)發(fā)展建議，希望推動“平急兩用”城郊大倉“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施是城市安全韌性體系的重要組成部近年來，與“城郊大倉”和“平急兩用”相關(guān)的利好政策出臺與推通過實地考察走訪，筆者深入分析了“城郊大倉”和“平急兩用”政策實踐中的七大隱憂，并基于多年的行業(yè)深耕和豐富經(jīng)驗提出七點建議，以期通過科學(xué)規(guī)劃和資源整合，實現(xiàn)政策落地的高效性與可持續(xù)性，避免惡性競爭和資源浪費，推動整個行業(yè)進入良性近期，筆者隨中國商業(yè)聯(lián)合會商貿(mào)物流與供應(yīng)鏈分會及多位智庫專家、行業(yè)專家對位于浙江杭州的A園區(qū)、B基地(在建)、C中心、D產(chǎn)業(yè)園等進行走訪，形成了一些專業(yè)觀察與思考，現(xiàn)就此展開探討。其中，A園區(qū)占地面積不大，園內(nèi)分布并不復(fù)雜，統(tǒng)一單層建筑架構(gòu)鋪地而建，一目了然的倉儲式布局，也與其土地使用定位相符。據(jù)介紹，園區(qū)一端的冷庫，系為凍品與鮮食產(chǎn)品提供的三方公共冷鏈貯存空間，這種預(yù)配置已經(jīng)從投入上超越了傳統(tǒng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)關(guān)于A園區(qū)產(chǎn)業(yè)屬性的爭議，是專家考察團此次開展專項調(diào)研的主要原因。該園區(qū)地處杭州三大行政區(qū)交匯的東北角，配套城市餐飲與居家農(nóng)產(chǎn)品采買的傳統(tǒng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)模式，這里是“兵家必爭之地”,市場競爭激烈。而以A園區(qū)這種體量，其投入較傳統(tǒng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場大得多，與大資本和央國企的冷鏈物流與商貿(mào)園區(qū)相比，雖不高檔但兼具規(guī)模和功能，是一個頗為承上啟下的選擇。與此同時，卻也呈現(xiàn)出明顯的生存困境與經(jīng)營挑戰(zhàn)。疫情后，冷鏈倉儲園區(qū)市場持續(xù)低迷。在傳統(tǒng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場尚未完成轉(zhuǎn)型升級的背景下，大量定位于生鮮冷鏈、云倉、央廚工廠等中高端業(yè)態(tài)的新建園區(qū)快速入市，導(dǎo)致倉儲單元供給嚴重過剩，而且沿襲的傳統(tǒng)“招租”模式使得園區(qū)實際運營嚴重背離冷鏈園區(qū)產(chǎn)業(yè)應(yīng)有的協(xié)同發(fā)展原則，引發(fā)價格戰(zhàn)，進一步加劇整個行業(yè)在市場需求、價格體系和供應(yīng)鏈協(xié)同方面的三元難題。2023年以來，源于疫情期間的物資“保供”經(jīng)驗教訓(xùn)，政府部門陸續(xù)出臺“城郊大倉”和“平急兩用”相關(guān)的扶持政策。但從政策制定到落地實踐，是需要時間打磨的，尤其在偌大的中國，各地經(jīng)濟運行特征與能力差距很大，因此這種從政策出臺到落地再到模式的成熟與推廣，更是需要較長的探索與優(yōu)化周期。2024年浙江杭州在國內(nèi)率先啟動以保供為需求的“平急兩用”城郊大倉新基建項目。從目前的項目規(guī)劃、建設(shè)和預(yù)期定位來看，每個單體都呈現(xiàn)出定位全面、配置高端、功能前衛(wèi)等特征，且因是政府的大力推動項目，宣傳力度之大，讓社會各界對項目的未來期盼極高。然而，這股熱潮背后，項目實際成效與潛在問題仍值得深入探討與審慎評估。新政策下園區(qū)新基建的七大隱憂隱憂一：從“交卷式運營”到“物業(yè)式運營”當(dāng)倉儲園區(qū)新基建同質(zhì)化問題日益嚴重，不僅難以形成差異化的競爭優(yōu)勢，更導(dǎo)致市場競爭壓力加劇，各園區(qū)空置率攀升，生存率進一步下降。值得關(guān)注的是，在目前業(yè)界熱程總承包與運營結(jié)合)模式中，仍是將“0”(Operation,運營)放在次要位置?？蓮膶嶋H情況來看，大多數(shù)園區(qū)所采用的粗放式招商策略已經(jīng)嚴重忽視“0”的重要性，僅以完成招商指標(biāo)和實現(xiàn)合同收益為最終目標(biāo)。隱憂二：從“設(shè)計的高大上”到“功能的華而不實”由于定位、規(guī)劃和設(shè)計等問題，許多大型農(nóng)產(chǎn)品、冷鏈園區(qū)在設(shè)計階段通常是以追求大而全、冷鏈倉儲化為特征，盲目引進“工業(yè)上樓”等看似超前的理念，實質(zhì)則違背產(chǎn)業(yè)邏輯，造成較大的空間和基建浪費。同時，為之后的使用和收益埋下隱患，因為“上樓”并不適用于冷鏈倉儲與物流運作。隱憂三：學(xué)來“招租糟粕”,強套“產(chǎn)業(yè)招商”,步入“低價怪圈”對于這類園區(qū)新基建的必要性筆者不做評價，也不探討各資本方在投資回報及考核機制方面的合理性與可行性。僅從目前這些園區(qū)的招商(嚴格上應(yīng)稱為“招租”)情況來看，仍存在不少問題，包括：僅僅考察過一些物流地產(chǎn)園區(qū)、冷鏈園區(qū)等的基建組織和經(jīng)營模式，卻忽視不同園區(qū)的差異化定位與特點及其存在的困境；缺在投資回報、滿租率的壓力下，且因前期“多功能產(chǎn)業(yè)化”的設(shè)計理念脫離實際，導(dǎo)致客戶企業(yè)的產(chǎn)業(yè)運作受到限制，也讓經(jīng)營者陷入功能設(shè)計與產(chǎn)業(yè)需求難以匹配的兩難境地；迫于時間壓力，招商工作最終演變?yōu)椤盁o差別招租”,低價客戶爭奪戰(zhàn)已悄然打響。考察杭州農(nóng)發(fā)錢新倉隱憂四：“平急兩用”對運營管理提出更高要求“平急兩用”園區(qū)的核心運營目標(biāo)是“平時能用，急時管用”。要達成這一目標(biāo)，則對運營管理提出更高要求。首先，在產(chǎn)品儲存和入駐企業(yè)選擇方面必須建立標(biāo)準(zhǔn)，保證日常運營與應(yīng)急需求的有效平衡。在沒有出臺嚴格合理的應(yīng)急物資范疇、屬性和供應(yīng)商標(biāo)準(zhǔn)的前提下，容易導(dǎo)致配置園區(qū)的產(chǎn)業(yè)功能存在較大盲目性，進一步引發(fā)物資調(diào)配和供應(yīng)商管理方面的矛盾。其次，園區(qū)必須建立科學(xué)的空間管理機制，在功能規(guī)劃上應(yīng)避免“大而全”的設(shè)計思路，而是需要預(yù)留一定的空間緩存和功能緩存，至少要有機制能快速有效地釋放空間與功能，而如果沒有這種緩沖機制，“平急兩用”就會成為“紙上談兵”。隱憂五：不斷加碼的“靜態(tài)物流”空間，忽視相匹配的“動態(tài)運力”需求從部分新建園區(qū)項目的規(guī)劃設(shè)計來看，普遍存在對運力與駐車空間配置考慮不足的問題。例如，為最大限度擴大建筑空間，會過度追求容積率(3.0～4.0),導(dǎo)致園區(qū)建筑密度過高，只保留基本以及新能源車輛在能源補給方面的空間需求。倉儲物流是靜態(tài)的，而運力是動態(tài)的，兩者必須匹配才能實現(xiàn)物流運營的最大效率。通常幾十萬平方米的倉儲園區(qū)，需要配備的運力駐泊空間很大，甚至需要考慮“駐泊上樓”方案來解決車輛泊停和電力能源補給的空間需求。盡管這些園區(qū)都有預(yù)留二期用地空間，但一方面并沒有考慮用于運力駐泊，另一方面也存在運力功能實現(xiàn)的時間差。一旦園區(qū)運營變得較為飽和，這一矛盾將極端突出。尤其在應(yīng)急場景下，如果沒有專門辟出的運力駐停空間，園區(qū)將在輸入與輸出環(huán)節(jié)上出現(xiàn)致命的短板。隱憂六：城郊大倉建設(shè)有呈現(xiàn)城郊“孤島”的傾向以杭州某地區(qū)為例，在2005年至今的近20年間，各大物流地產(chǎn)商在半徑為幾十公里的區(qū)域范圍內(nèi)投建眾多高端倉儲物流產(chǎn)業(yè)園，呈現(xiàn)出過剩格局、低價競爭、各自為戰(zhàn)的態(tài)勢。同時，該地區(qū)的中低端農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，仍因極為離散的客戶結(jié)構(gòu)和單體較低的倉儲空間需求，難以受到這些物流地產(chǎn)商的青睞。在這一背景下，這些“新的園區(qū)基建”層面，而不導(dǎo)入“區(qū)域倉儲園區(qū)資源整合”的戰(zhàn)隱憂七：平急兩用不只是“吃飯不餓”,更需要“疾傷可防可治”從國內(nèi)現(xiàn)有以“城郊大倉”和“平急兩用”為政策導(dǎo)向的幾個園區(qū)項目來看，主要集中在農(nóng)產(chǎn)品、餐飲和食品冷鏈等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，或許有部分空間留給屬于非食品的日常生活物資，即“快消品”,當(dāng)前，針對應(yīng)急醫(yī)藥物資的園區(qū)尚屬空白。這反映出兩個深層則與“平急兩用”園區(qū)應(yīng)具備的綜合應(yīng)急功能定位存在明顯偏差；其二，從實施主體來看，以杭州為例，項目多由農(nóng)業(yè)系統(tǒng)的國資企業(yè)主導(dǎo)推進，其開發(fā)運營團隊的專業(yè)背景普遍局限于農(nóng)產(chǎn)品領(lǐng)域，即便在食品冷鏈方面的人才儲備也顯不足，更遑論需要特殊專業(yè)要求的醫(yī)藥物資質(zhì)量管理與物流運營人才。因此，“平急兩用”園區(qū)是否需要系統(tǒng)規(guī)劃快消品和醫(yī)藥物資的專業(yè)儲存空間，這些物資的需求空間和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該如何確定?這成為值得深入探究的問題。從規(guī)劃到運營，“平急兩用”園區(qū)升級七大優(yōu)化路徑有問題和矛盾，當(dāng)然也就需要有破解的方案，筆者在此探索性提出以下七點建議：將“EPC+0”改為“0+EPC”,不僅是單純將“Operation”做運營前置規(guī)劃，而是要上升到“戰(zhàn)略定位”與“戰(zhàn)術(shù)協(xié)同”層面，至少在項目規(guī)劃之初，要對園區(qū)所在城市及周邊的市場容量和需求、資源配置與結(jié)構(gòu)有充分的調(diào)研與認識；其次，要在整合與新建、動靜態(tài)匹配和產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化與強化上作出科學(xué)判斷。這樣才能為EPC實踐提供有價值、有方向的前瞻性指導(dǎo)。杜絕“曇花一現(xiàn)”“華而不實”的“政策盆景”現(xiàn)象。這里必須指出，當(dāng)前園區(qū)業(yè)主方普遍存如前所述，“平急兩用”對園區(qū)倉儲的運營要求很高，需要在時間、空間矛盾中尋求統(tǒng)一和妥協(xié)，但這些矛盾的基礎(chǔ)首先是明確放什么東西，要如何放?因此，在“平急兩用”城郊大倉項目投建“方興未艾”之時，急切呼吁國家層面、省地層面和相關(guān)部委，盡快出臺應(yīng)急物資的目錄及其相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)信息，唯有如此“平急兩用”城郊大倉建設(shè)才能有的放矢?；蛘哂尚袠I(yè)協(xié)會和企業(yè)先行，再逐漸向法定標(biāo)準(zhǔn)上靠攏，也是非常有意義的。5.競爭態(tài)勢下，加強“運力”把控，更有利招商“靜態(tài)倉儲”和“動態(tài)運力”的概念并不陌生，早年在浙江就已出現(xiàn)“傳化陸港”模式，這種吸引城際運輸車輛返程需求集散并引導(dǎo)散貨集中，以駐車、配載和短存為主要運營模式的園區(qū)，在園區(qū)資源過剩的今天，其實是一種完全可以再現(xiàn)的大物流、大運營“運力服務(wù)”功能補充。由于土地資源稀缺，倉儲園區(qū)設(shè)計往往要優(yōu)先滿足倉儲空間和基礎(chǔ)動線需求，而對運力車輛泊停和新能源車輛補給空間等配套功能的考慮明顯不足。這種園區(qū)自身消化不了的功能，如果能通過規(guī)劃辟出公共化的“運力”空間資源，實現(xiàn)車輛停泊、新能源補給、司機生活服務(wù)、車輛維保、運力配載、散貨集運等功能，則可以實現(xiàn)“以動制靜”,以運力收攏貨源，為城際車輛提供返程配載的效果，其實質(zhì)就是園區(qū)招商“以貨募客”的突破。而“平急兩用”城郊大倉也會因此實現(xiàn)有效的城際與城市運力轉(zhuǎn)換，“平時能用、急時管用”也能真正落到實處。見肘的運營壓力，單單要消化一個地區(qū)成本、業(yè)態(tài)、配套迥異的客群，就是一個超級難題。不論是冷鏈、干倉、央廚，還是物流和類物流運作，對實體空間資源的依賴可謂與生俱來，且差異化與成本永遠是緊密關(guān)聯(lián)的，因此對于“城郊大倉”這樣有明確服務(wù)區(qū)域的倉儲園區(qū)資源，試圖以一種一類和幾個綜合園區(qū)完成架構(gòu)，就是個偽命題。因此，應(yīng)該以“區(qū)域資源整合”的方式，將一個集中區(qū)域的新舊園區(qū)倉儲資源，功能化、等級化加以整合利用，充分發(fā)揮其以B基地、C中心和A園區(qū)為例，三者就存在客群成本選擇、功能傾向差異、區(qū)位特點不同的特征，如果能形成資源整合、聯(lián)合招商，就能避免彼此的客戶爭奪、淡化價格印象，形成功能互補和轉(zhuǎn)換，若有傳化模式的運力陸港空間配套，形成區(qū)域模式的城郊大倉基地，將有力支撐本地民生、保供和應(yīng)急物流需求，拉動本省農(nóng)產(chǎn)品、食品、快消與醫(yī)藥物資的一二三產(chǎn)業(yè)消化，達到事半功倍的7.重視“醫(yī)藥物流”在園區(qū)招商中所發(fā)揮的作用在“平急兩用”城郊大倉應(yīng)配置與應(yīng)急醫(yī)藥物資相關(guān)的服務(wù)，現(xiàn)在園區(qū)卻鮮有涉及，主要源于對醫(yī)藥產(chǎn)品及其物流的誤解。首先是意識上的誤解，公眾和業(yè)界普遍認為“醫(yī)藥產(chǎn)品及其物流是高端的”,實際從物流角度看，藥品與醫(yī)療器械等醫(yī)藥產(chǎn)成品與其他產(chǎn)品并無太大區(qū)別。其次是專業(yè)上的誤解，誤將醫(yī)療和醫(yī)藥本身的專業(yè)技術(shù)延伸想象到物流作業(yè)的專業(yè)性要求，而從醫(yī)藥產(chǎn)品實體看，所需的物流技術(shù)并不復(fù)雜。第三是監(jiān)管上的誤解，醫(yī)藥商品質(zhì)量監(jiān)管實質(zhì)不是物流監(jiān)管，而是產(chǎn)品質(zhì)量與安全監(jiān)管，嚴苛的監(jiān)管條例只是將物流作為載體來評估醫(yī)藥商品的安全與質(zhì)量，并不會對物流本身做出監(jiān)管評價。以上種種認知在行業(yè)內(nèi)具有一定普遍性，當(dāng)園區(qū)引入醫(yī)藥客戶及開展藥品倉儲業(yè)務(wù)時，會無形中有助于提升園區(qū)運營管理的形象，特別是當(dāng)園區(qū)能夠吸引醫(yī)藥行業(yè)頭部企業(yè)(TOP1～4)入駐時，園區(qū)一步提升。如國藥、上藥、華潤和九州通的年度主營收入規(guī)模占到整個行業(yè)的40%,這促使頭部醫(yī)藥流通企業(yè)需要加快擴大醫(yī)藥第三從功能定位和區(qū)域協(xié)同維度而言，“平急兩用”城郊大倉相關(guān)僅是具有“儲存、分揀與配送”職能和泛化大倉新項目，筆者曾經(jīng)有過困惑，并通過一段時間的實地考察與思一整套龐大的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)體系，從基建、設(shè)備到物流、就業(yè)等涉及方方面面。國家政策的傾斜與推動，不是單純從基建