2025年高職（房地產(chǎn)經(jīng)營與管理）房地產(chǎn)估價基礎(chǔ)試題及答案

（考試時間：90分鐘滿分100分）班級______姓名______第I卷（選擇題共40分）答題要求：本卷共20小題，每小題2分。在每小題給出的四個選項中，只有一項是符合題目要求的，請將正確答案的序號填在括號內(nèi)。1.房地產(chǎn)的獨一無二特性導致了（）。A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B.房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D.房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響E.房地產(chǎn)價值量大2.下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，正確的有（）。A.不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的B.房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)C.理論上，房地產(chǎn)價格與利率因素呈負相關(guān)D.房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學公式或數(shù)學模型來量化E.匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會導致房地產(chǎn)價格上漲；相反，則導致房地產(chǎn)價格下降3.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法，正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格B.房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當事人為房地產(chǎn)定價C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證D.房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價既是一門科學也是一門藝術(shù)4.下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有（）。A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D(zhuǎn).價值量大E.保值增值5.下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的有（）。A.租賃權(quán)B.地役權(quán)C.土地承包經(jīng)營權(quán)D.建設(shè)用地使用權(quán)E.宅基地使用權(quán)6.下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）。A.已依法公告列入征收、拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)E.手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)7.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場特性的表述中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性B.房地產(chǎn)市場具有完全競爭性C.房地產(chǎn)市場具有周期性D.房地產(chǎn)市場具有高度的壟斷性E.房地產(chǎn)市場具有信息不對稱性8.下列關(guān)于房地產(chǎn)價格的表述中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金B(yǎng).房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大C.房地產(chǎn)價格不是客觀存在的D.房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格E.房地產(chǎn)價格始終是上漲的9.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價原則的表述中，錯誤的是（）。A.獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則B.合法原則屬于一般性原則C.最高最佳使用原則屬于技術(shù)性原則D.謹慎原則屬于一般性原則E.價值時點原則是房地產(chǎn)估價的基本原則之一10.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價方法的表述中，正確的有（）。A.不同的估價方法有時可以同時運用于同一估價對象B.收益法適用于評估收益性房地產(chǎn)C.假設(shè)開發(fā)法適用于評估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)D.成本法適用于評估可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)E.市場法適用于評估同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)11.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級的表述中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為一級、二級、三級B.一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)C.二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)D.三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)E.暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)12.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價師注冊的表述中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價師注冊有效期為3年B.房地產(chǎn)估價師注冊有效期滿需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)在注冊有效期滿30日前申請延續(xù)注冊C.房地產(chǎn)估價師變更執(zhí)業(yè)單位后，應(yīng)在變更后30日內(nèi)辦理變更注冊手續(xù)D.因房地產(chǎn)估價師原因撤銷注冊的，其注冊證書自撤銷決定作出之日起失效E.房地產(chǎn)估價師遺失注冊證書的，應(yīng)在公眾媒體上聲明作廢后，申請補發(fā)13.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價職業(yè)道德的表述中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)B.房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得允許其他個人以自己的名義從事估價業(yè)務(wù)C.房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得出具虛假估價報告D.房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得與委托人串通作弊，故意抬高或壓低房地產(chǎn)價格E.房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得泄露委托人的商業(yè)秘密和個人隱私14.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價程序的表述中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價程序是指完成估價項目所需做的各項工作及其先后次序B.房地產(chǎn)估價程序中的各個環(huán)節(jié)是相互獨立的C.房地產(chǎn)估價程序是由估價委托人決定的D.房地產(chǎn)估價程序是估價機構(gòu)和估價師在長期估價實踐中總結(jié)出來的E.房地產(chǎn)估價程序可以保證估價過程的規(guī)范化和科學化15.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價中價值時點的表述中，正確的有（）。A.價值時點是指評估價值對應(yīng)的時間B.價值時點是由估價師根據(jù)估價目的確定的C.價值時點可以是過去、現(xiàn)在或未來D.價值時點與估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況密切相關(guān)E.價值時點應(yīng)與估價委托合同中約定的估價日期一致16.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價中市場法的表述中，正確的有（）。A.市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理B.市場法適用的對象是交易活躍的房地產(chǎn)C.市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)交易D.市場法的操作步驟包括收集交易實例、選取可比實例、建立比較基礎(chǔ)、進行交易情況修正、進行市場狀況調(diào)整、進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整、求取比準價格E.市場法的優(yōu)點是能夠客觀反映房地產(chǎn)價格的市場行情，且評估結(jié)果較準確、可信度高17.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價中收益法的表述中，正確的有（）。A.收益法的理論依據(jù)是預期原理B.收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)C.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風險能夠較準確地量化D.收益法的操作步驟包括搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料、預測估價對象的未來收益、求取報酬率、選用適宜的收益法公式計算收益價格E.收益法的優(yōu)點是能較真實和準確地反映房地產(chǎn)價格的收益部分，且評估結(jié)果較容易被人們理解和接受18.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價中成本法的表述中，正確的有（）。A.成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論B.成本法適用的對象是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)C.成本法適用的條件是房地產(chǎn)的重新購建價格和折舊能夠較準確地求取D.成本法的操作步驟包括搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料、測算重新購建價格、測算折舊、求取積算價格E.成本法的優(yōu)點是能較客觀地反映房地產(chǎn)價格的成本部分，且評估結(jié)果較容易被人們理解和接受19.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價中假設(shè)開發(fā)法的表述中，正確的有（）。A.假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是預期原理B.假設(shè)開發(fā)法適用的對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)C.假設(shè)開發(fā)法適用的條件是房地產(chǎn)的未來開發(fā)建設(shè)成本、稅費、利潤等能夠較準確地預測D.假設(shè)開發(fā)法的操作步驟包括調(diào)查房地產(chǎn)的基本情況、選擇最佳的開發(fā)利用方式、預測開發(fā)經(jīng)營期、預測開發(fā)完成后的價值、測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、求取待開發(fā)房地產(chǎn)的價值E.假設(shè)開發(fā)法的優(yōu)點是能較準確地預測房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值，且評估結(jié)果較容易被人們理解和接受20.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價報告的表述中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價報告是房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價值的專業(yè)意見B.房地產(chǎn)估價報告是房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價師向委托人及其他利害關(guān)系人傳遞估價信息、溝通估價結(jié)果的書面文件C.房地產(chǎn)估價報告應(yīng)包括封面、目錄、致估價委托人函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件等內(nèi)容D.房地產(chǎn)估價報告應(yīng)采用文字、數(shù)字、圖表等形式表達估價結(jié)果E.房地產(chǎn)估價報告應(yīng)經(jīng)房地產(chǎn)估價機構(gòu)蓋章及至少兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽字第II卷（非選擇題共60分）（一）簡答題（每題10分，共20分）答題要求：簡要回答問題，觀點明確，條理清晰。1.簡述房地產(chǎn)的特性。2.簡述房地產(chǎn)估價的基本程序。（二）分析題（每題15分，共30分）答題要求：結(jié)合所給材料，運用相關(guān)知識進行分析，觀點正確，分析合理。材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲在一塊土地上建設(shè)住宅小區(qū)，該土地位于城市邊緣，周邊配套設(shè)施不完善。該公司計劃在小區(qū)內(nèi)建設(shè)幼兒園、超市等配套設(shè)施，并通過廣告宣傳吸引購房者。1.分析該房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性。2.分析該房地產(chǎn)開發(fā)公司在項目實施過程中可能面臨的風險。（三）計算題（每題10分，共20分）答題要求：列出計算步驟，計算結(jié)果保留兩位小數(shù)。1.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為2000平方米，建筑物重置成本為1500元/平方米，耐用年限為50年，已使用10年，殘值率為2%。土地取得成本為800萬元，土地開發(fā)成本為500萬元，土地開發(fā)期為2年，土地投資利息率為10%，土地開發(fā)利潤率為20%。該房地產(chǎn)目前的市場價格為3000元/平方米，求該房地產(chǎn)的價值。2.某寫字樓預計未來每年凈收益為200萬元，報酬率為10%，該寫字樓尚可使用年限為還有30年，求該寫字樓的收益價格。答案：1.選擇題答案：1.ABCD2.ACE3.ADE4.AD5.BCDE6.ACE7.ACE8.ABD9.D10.ABCE11.ABCD12.ABCDE13.ABCDE14.ADE15.ACD16.ABCDE17.ABCDE18.ABCDE19.ABCDE20.ABCDE2.簡答題答案：1.房地產(chǎn)的特性包括：不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現(xiàn)、保值增值。2.房地產(chǎn)估價的基本程序包括：受理估價委托、確定估價基本事項、編制估價作業(yè)方案、搜集估價所需資料、實地查勘估價對象、選用估價方法進行測算、確定估價結(jié)果、撰寫估價報告、審核估價報告、交付估價報告、保存估價資料。3.分析題答案：1.該房地產(chǎn)開發(fā)項目具有一定的可行性。土地位于城市邊緣，價格相對較低，開發(fā)成本相對較小。建設(shè)配套設(shè)施可以提高小區(qū)的吸引力，增加購房者的需求。但周邊配套設(shè)施不完善可能會影響購房者的購買意愿，需要在項目實施過程中逐步完善。2.該房地產(chǎn)開發(fā)公司在項目實施過程中可能面臨的風險包括：市場風險，周邊配套設(shè)施不完善可能導致銷售不暢；資金風險，項目開發(fā)需要大量資金投入，如果資金不能及時到位，可能影響項目進度；工程風險，建設(shè)過程中可能出現(xiàn)質(zhì)量問題、工期延誤等；政策風險，房地產(chǎn)市場受政策影響較大，如果政策發(fā)生變化，可能影響項目的收益。4.計算題答案：1.建筑物重置成本=2000×1500=3000000元，建筑物折舊額=3000