2026年土地估價師考試復(fù)習(xí)重點(diǎn)指南含答案一、單選題（共10題，每題1分）1.某城市商業(yè)用地土地估價中，采用市場比較法時，應(yīng)優(yōu)先選擇近期、性質(zhì)相同、規(guī)模相近的交易案例。以下哪項因素不屬于修正范圍？A.土地用途B.容積率C.臨街寬度D.交易時間2.耕地占用稅的征收對象是占用耕地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，其稅額根據(jù)不同地區(qū)耕地類型確定。以下哪項表述錯誤？A.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)耕地占用稅較高B.耕地占用稅屬于行為稅C.耕地占用稅收入專項用于耕地開發(fā)D.占用基本農(nóng)田的稅額按普通耕地標(biāo)準(zhǔn)的2倍征收3.土地估價報告中，關(guān)于估價假設(shè)前提的說明應(yīng)包括哪些內(nèi)容？A.估價目的、估價方法B.土地用途、市場條件C.估價假設(shè)、限制條件D.估價結(jié)果、附件清單4.某工業(yè)用地宗地形狀狹長，長寬比超過5:1，在計算容積率時，以下哪種方法更適用于評估其土地利用效率？A.平均容積率法B.極值容積率法C.線性容積率法D.分區(qū)容積率法5.土地估價中，收益還原法適用于評估收益性房地產(chǎn)的土地價值。以下哪項不屬于收益還原法的參數(shù)？A.土地還原利率B.房屋還原利率C.收益年限D(zhuǎn).土地增值率6.某農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)后用于經(jīng)營性農(nóng)業(yè)項目，其土地估價應(yīng)重點(diǎn)考慮以下哪項因素？A.土地承包經(jīng)營權(quán)期限B.農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼政策C.土地流轉(zhuǎn)合同約定D.土地綜合生產(chǎn)能力7.土地估價報告中，關(guān)于估價結(jié)果的法律效力，以下哪項表述正確？A.估價結(jié)果具有強(qiáng)制執(zhí)行的法律效力B.估價結(jié)果僅作為參考，無法律約束力C.估價結(jié)果需經(jīng)政府主管部門審核確認(rèn)后方可使用D.估價結(jié)果僅適用于征地補(bǔ)償，不適用于市場交易8.某城市新區(qū)規(guī)劃中，工業(yè)用地與居住用地相鄰，在評估其分界價值時，應(yīng)重點(diǎn)考慮以下哪項因素？A.土地用途轉(zhuǎn)換成本B.交通通達(dá)性C.環(huán)境影響系數(shù)D.容積率控制9.土地估價中，假設(shè)開發(fā)法適用于評估待開發(fā)土地的價值。以下哪項不屬于假設(shè)開發(fā)法的核心步驟？A.確定土地用途B.預(yù)測開發(fā)完成后的土地價值C.估算開發(fā)成本D.計算土地增值收益10.某地塊在估價時發(fā)現(xiàn)存在權(quán)利限制，如抵押權(quán)、查封等，以下哪項措施不當(dāng)？A.在報告中說明權(quán)利限制情況B.將權(quán)利限制因素計入土地價值修正C.直接忽略權(quán)利限制對價值的影響D.向委托方建議解除權(quán)利限制二、多選題（共5題，每題2分）1.土地估價中，市場比較法的關(guān)鍵步驟包括哪些？A.收集交易案例B.確定比較修正因素C.計算比準(zhǔn)價格D.選擇估價模型E.編制估價報告2.耕地占用稅的征收管理中，以下哪些做法符合相關(guān)規(guī)定？A.稅款由土地使用者繳納B.稅款專項用于耕地開發(fā)C.占用耕地后未及時復(fù)墾的，加征稅額D.農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按當(dāng)?shù)仄骄愵~減半征收E.稅款由土地所有者繳納3.土地估價報告中，關(guān)于估價假設(shè)前提的說明應(yīng)包括哪些內(nèi)容？A.土地用途限制B.市場條件假設(shè)C.估價方法選擇D.限制條件說明E.估價結(jié)果適用范圍4.收益還原法中，影響土地還原利率的因素包括哪些？A.社會平均利潤率B.土地供求關(guān)系C.土地風(fēng)險系數(shù)D.房屋還原利率E.通貨膨脹率5.農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)估價中，應(yīng)重點(diǎn)考慮哪些因素？A.土地承包經(jīng)營權(quán)期限B.土地流轉(zhuǎn)合同約定C.農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼政策D.土地綜合生產(chǎn)能力E.土地用途轉(zhuǎn)換可能性三、判斷題（共10題，每題1分）1.土地估價中，假設(shè)開發(fā)法適用于評估建成區(qū)土地的價值。（×）2.耕地占用稅屬于資源稅，其征收對象僅限于城市建成區(qū)。（×）3.土地估價報告中，估價假設(shè)前提只需說明土地用途即可，無需考慮市場條件。（×）4.工業(yè)用地估價中，容積率越高，土地價值越高。（×）5.收益還原法中，土地還原利率與房屋還原利率相同。（×）6.農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)估價時，可不考慮農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼政策的影響。（×）7.土地估價報告中，估價結(jié)果的法律效力僅適用于征地補(bǔ)償。（×）8.某地塊存在抵押權(quán)，但在估價時已獲得債權(quán)人書面同意，可不考慮抵押權(quán)影響。（×）9.收益還原法適用于評估住宅用地價值，但需結(jié)合市場比較法進(jìn)行修正。（√）10.土地估價中，假設(shè)開發(fā)法適用于評估待開發(fā)土地的價值，但需考慮開發(fā)風(fēng)險。（√）四、簡答題（共3題，每題5分）1.簡述市場比較法中，比較案例修正的主要因素有哪些？答：比較案例修正的主要因素包括：-土地用途（如商業(yè)、住宅、工業(yè)）-容積率-臨街寬度與方位-地質(zhì)條件-開發(fā)程度（生地、熟地）-交易時間（市場利率、政策變化）-交易情況（是否正常、是否公開競價）2.簡述耕地占用稅的征收原則有哪些？答：耕地占用稅的征收原則包括：-公平原則（稅額與土地價值掛鉤）-生態(tài)保護(hù)原則（占用耕地需依法補(bǔ)償）-專項使用原則（稅款專項用于耕地開發(fā)）-分類征收原則（不同地區(qū)、不同用途稅率不同）3.簡述土地估價報告中，估價假設(shè)前提的主要內(nèi)容有哪些？答：估價假設(shè)前提的主要內(nèi)容包括：-土地用途假設(shè)（如規(guī)劃用途、實(shí)際用途）-市場條件假設(shè)（如供需關(guān)系、政策變化）-限制條件假設(shè)（如權(quán)利限制、開發(fā)限制）-估價方法假設(shè)（如采用市場比較法或收益還原法）-估價結(jié)果適用范圍假設(shè)（如僅適用于征地補(bǔ)償或市場交易）五、計算題（共2題，每題10分）1.某商業(yè)用地宗地，實(shí)際成交價格為800萬元，交易時間為2023年10月，當(dāng)時市場平均還原利率為8%，土地還原利率為6%。假設(shè)該地塊2025年10月的市場平均還原利率上升至9%，試計算該地塊2025年10月的比準(zhǔn)價格（不考慮其他修正因素）。解：-2023年10月比準(zhǔn)價格：800萬元（因未修正，直接使用）-2025年10月還原利率修正系數(shù)：修正系數(shù)=(1+9%)2/(1+6%)2=1.1881-2025年10月比準(zhǔn)價格：800萬元×1.1881=954.48萬元2.某工業(yè)用地宗地，規(guī)劃容積率為3，實(shí)際容積率為2，市場平均容積率為2.5。已知該地塊在容積率為2時的地價為600萬元，試計算容積率為3時的地價（假設(shè)其他因素不變）。解：-容積率修正系數(shù)=(2.5/2)×(3/2.5)=1.5-容積率為3時的地價：600萬元×1.5=900萬元答案與解析一、單選題1.D解析：交易時間屬于市場比較法的修正因素，其他選項（土地用途、容積率、臨街寬度）均屬于修正范圍。2.D解析：占用基本農(nóng)田的稅額按普通耕地標(biāo)準(zhǔn)的150%征收，而非2倍。3.C解析：估價假設(shè)前提應(yīng)包括土地用途、市場條件、限制條件等，而非僅說明估價目的或方法。4.A解析：狹長宗地計算容積率時，平均容積率法更適用于評估土地利用效率。5.B解析：房屋還原利率屬于收益還原法的參數(shù)，但收益還原法評估的是土地價值，而非房屋價值。6.B解析：農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)估價應(yīng)重點(diǎn)考慮農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼政策的影響，以反映政策紅利。7.C解析：估價結(jié)果需經(jīng)政府主管部門審核確認(rèn)后方可使用，具有法律約束力。8.A解析：工業(yè)用地與居住用地相鄰時，土地用途轉(zhuǎn)換成本是影響分界價值的關(guān)鍵因素。9.D解析：假設(shè)開發(fā)法的核心步驟包括確定土地用途、預(yù)測開發(fā)完成后的土地價值、估算開發(fā)成本、計算土地增值收益。10.C解析：權(quán)利限制對土地價值有影響，應(yīng)計入土地價值修正，不能直接忽略。二、多選題1.ABC解析：市場比較法的關(guān)鍵步驟包括收集交易案例、確定比較修正因素、計算比準(zhǔn)價格。2.ABC解析：耕地占用稅由土地使用者繳納，稅款專項用于耕地開發(fā)，占用耕地后未及時復(fù)墾的加征稅額。3.ABCD解析：估價假設(shè)前提應(yīng)包括土地用途、市場條件、限制條件等，但不包括估價方法選擇（方法選擇需說明依據(jù)）。4.ABCE解析：土地還原利率受社會平均利潤率、土地供求關(guān)系、土地風(fēng)險系數(shù)、通貨膨脹率影響，房屋還原利率是獨(dú)立參數(shù)。5.ABCD解析：農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)估價應(yīng)重點(diǎn)考慮土地承包經(jīng)營權(quán)期限、流轉(zhuǎn)合同約定、農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼政策、土地綜合生產(chǎn)能力。三、判斷題1.×解析：假設(shè)開發(fā)法適用于待開發(fā)土地，建成區(qū)土地估價宜采用市場比較法或收益還原法。2.×解析：耕地占用稅屬于行為稅，征收對象為占用耕地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，不限城市建成區(qū)。3.×解析：估價假設(shè)前提需說明土地用途、市場條件、限制條件等，不能僅說明土地用途。4.×解析：工業(yè)用地容積率過高可能導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施不足，土地價值可能下降。5.×解析：土地還原利率與房屋還原利率不同，需根據(jù)土地性質(zhì)和市場條件確定。6.×解析：農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼政策直接影響農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)收益，需重點(diǎn)考慮。7.×解析：估價結(jié)果的法律效力適用于征地補(bǔ)償或市場交易，需根據(jù)估價目的確定。8.×解析：存在抵押權(quán)時需考慮其對