2025年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試題及答案一、房地產(chǎn)基本制度與政策1.【單選】2024年12月，全國人大常委會通過《城市房地產(chǎn)管理法》修正案，明確將“租購并舉”寫入法律。下列關(guān)于該修正案的表述，正確的是（）。A.首次將“商品房預(yù)售資金監(jiān)管”上升為法律層面B.明確地方政府可設(shè)定住房租賃指導(dǎo)價格C.賦予自然資源部對房價漲幅過大城市直接限價的權(quán)力D.取消了對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)備案的強制性要求答案：B解析：修正案第28條新增“縣級以上地方人民政府可以建立住房租賃指導(dǎo)價格發(fā)布制度”，A、C、D均無法條依據(jù)。2.【單選】某市2025年3月發(fā)布限購新政，規(guī)定“非戶籍居民家庭購房需連續(xù)繳納36個月社保”。市民李某2022年4月至2023年1月繳納社保共10個月，2023年2月因換工作中斷，2023年6月重新繳納至2025年3月。李某最早可在何時取得購房資格？A.2025年4月?B.2025年6月?C.2025年9月?D.2026年3月答案：C解析：新政要求“連續(xù)36個月”，中斷后重新計算，李某2023年6月至2025年3月僅22個月，需再繳14個月，即2025年9月滿36個月。3.【多選】下列建設(shè)用地使用權(quán)出讓情形中，必須報國務(wù)院批準(zhǔn)的有（）。A.直轄市城市中心地塊出讓底價120億元B.省會城市出讓地塊規(guī)劃用途為“外交使館區(qū)”C.計劃單列市出讓地塊涉及占用永久基本農(nóng)田20公頃D.地級市出讓地塊擬建國家重大科技基礎(chǔ)設(shè)施答案：B、C、D解析：依據(jù)《土地管理法》第46條、國務(wù)院55號令，占用永久基本農(nóng)田、外交用地、重大設(shè)施用地均需國務(wù)院審批，A項雖金額大但未達(dá)國務(wù)院審批標(biāo)準(zhǔn)。4.【判斷】2025年起，全國所有市縣對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)實行“告知承諾制”，取得營業(yè)執(zhí)照后即可開展業(yè)務(wù)，無需再向住建部門備案。（）答案：錯誤解析：住建部2025年1號公告明確，告知承諾制僅適用于“分支機構(gòu)備案”，法人機構(gòu)仍須在取得營業(yè)執(zhí)照后30日內(nèi)向所在地住建部門備案。5.【案例分析】背景：甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱甲公司）2025年2月代理銷售乙開發(fā)商樓盤，與買方丙簽訂《認(rèn)購書》并收取意向金10萬元，約定“若丙未在7日內(nèi)簽訂正式合同，意向金不退”。丙因貸款審批延誤，第8日要求簽約，甲公司以違約為由拒退意向金。丙訴至法院，請求雙倍返還。問題：（1）該意向金是否適用定金罰則？（2）法院應(yīng)如何判決？答案：（1）不適用。意向金未在合同中明確為“定金”，缺乏《民法典》第587條定金的書面形式與性質(zhì)約定。（2）法院判決甲公司返還10萬元意向金，駁回丙雙倍返還請求；若甲公司未能證明實際損失，還需承擔(dān)自第8日起的同期貸款利息。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)基礎(chǔ)與規(guī)范6.【單選】根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》2025修訂版，經(jīng)紀(jì)人員以“獨立經(jīng)紀(jì)人”名義承接業(yè)務(wù)，必須滿足的條件是（）。A.取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格即可B.加入一個經(jīng)紀(jì)機構(gòu)并簽訂居間協(xié)議C.在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織辦理個人實名登記并繳納執(zhí)業(yè)保證金D.向市場監(jiān)管部門申領(lǐng)“個體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”營業(yè)執(zhí)照答案：C解析：修訂版第12條新增“獨立經(jīng)紀(jì)人”條款，明確須在行業(yè)組織實名登記并繳納不低于3萬元執(zhí)業(yè)保證金。7.【多選】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)記載的事項包括（）。A.房屋權(quán)屬證明編號B.交易資金支付方式C.經(jīng)紀(jì)服務(wù)完成標(biāo)準(zhǔn)D.房屋歷史漏水記錄答案：A、B、C解析：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本》（2025版）第5條未強制要求記載漏水記錄，但鼓勵披露。8.【單選】2025年4月，某平臺推出“AI講房”功能，自動生成房源語音講解。下列行為中，違反《廣告法》的是（）。A.在講解中如實說明房屋竣工年代B.使用“10分鐘直達(dá)金融中心”表述，實際地鐵需28分鐘C.對戶型得房率按測繪報告數(shù)據(jù)口播D.引用政府批復(fù)文件說明學(xué)區(qū)劃分答案：B解析：交通時間屬于“對規(guī)劃或建設(shè)中的交通設(shè)施作誤導(dǎo)宣傳”，違反《廣告法》第26條。9.【判斷】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在發(fā)布房源信息時，對房屋照片進(jìn)行美化處理，只要未改變房屋結(jié)構(gòu)，即不構(gòu)成虛假宣傳。（）答案：錯誤解析：2025年3月市場監(jiān)管總局第7號公告明確，對朝向、采光、裝修檔次造成誤導(dǎo)的美化，屬于虛假廣告。10.【案例分析】背景：經(jīng)紀(jì)人王某為促成交易，承諾買方“如房屋過戶后一年內(nèi)學(xué)區(qū)調(diào)整，本人承擔(dān)差價損失”，并手寫承諾書。過戶后第6個月，教育局重新劃片，房屋對應(yīng)小學(xué)由“實驗一小”調(diào)整為“實驗三小”，市場價值下跌8萬元。買方要求王某履約，王某以“個人承諾無效”為由拒絕。問題：（1）該承諾是否有效？（2）王某應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？答案：（1）有效。王某具有完全民事行為能力，承諾內(nèi)容具體，構(gòu)成單方允諾之債。（2）王某應(yīng)賠償8萬元差價，若拒絕支付，買方可憑承諾書向法院提起違約之訴。三、新建商品房銷售代理11.【單選】2025年5月，某市住建局發(fā)布《商品房銷售現(xiàn)場信息披露指引》，要求開發(fā)企業(yè)在售樓處公示“車位租售方案”。該方案必須包括的內(nèi)容是（）。A.車位銷售均價同比漲幅B.車位產(chǎn)權(quán)年限起止日期C.車位預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開戶行D.車位配比及本次推售數(shù)量答案：D解析：指引第9條明確車位配比及推售數(shù)量屬強制公示，其余未作要求。12.【多選】下列關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管的表述，正確的有（）。A.監(jiān)管銀行由開發(fā)企業(yè)自行招標(biāo)確定B.監(jiān)管額度為項目工程總造價的110%C.監(jiān)管資金可分節(jié)點申請撥付，但必須由監(jiān)理單位出具證明D.購房人可以查詢本人購房款入賬情況答案：C、D解析：2025年《商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》第15條、19條明確C、D正確；監(jiān)管銀行由住建部門統(tǒng)一招標(biāo)，額度為130%。13.【單選】開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后，未在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源，住建部門可給予的處罰是（）。A.責(zé)令限期整改，處已收預(yù)付款1%罰款B.吊銷預(yù)售許可證C.暫停網(wǎng)簽，處20萬元以上50萬元以下罰款D.列入嚴(yán)重違法名單，限制拿地2年答案：C解析：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》2025修訂第42條提高罰款幅度至20–50萬元。14.【判斷】2025年起，允許開發(fā)企業(yè)對購房意向人收取“誠意金”，但金額不得超過總房款的1%，且必須在簽訂認(rèn)購書前無息退還。（）答案：錯誤解析：住建部、央行等五部委2025年聯(lián)合通知明確，禁止以任何形式收取“誠意金”“意向金”，僅可收取“定金”，且不得超過總房款20%。15.【案例分析】背景：2025年6月，甲開發(fā)商推出“零首付”方案：購房人先支付5%房款，剩余15%由開發(fā)商關(guān)聯(lián)小貸公司墊付，購房人6個月內(nèi)分兩次還清，小貸公司收取年化18%利息。市住建局認(rèn)定該方案違規(guī)。問題：（1）違規(guī)的法律依據(jù)？（2）開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)何種后果？答案：（1）違反《商品房銷售管理辦法》第16條“不得返本銷售或變相返本銷售”，以及央行、銀保監(jiān)會《關(guān)于禁止為購房者提供首付融資的通知》。（2）住建局可責(zé)令停止銷售、限期整改，并處已售房屋價款1%–3%罰款；小貸公司由金融監(jiān)管部門取締業(yè)務(wù)資格。四、存量房（二手房）經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)16.【單選】2025年7月，某銀行對二手房房貸執(zhí)行“三價就低”原則，即按合同價、評估價、網(wǎng)簽指導(dǎo)價三者最低值放貸。該做法直接導(dǎo)致的行業(yè)現(xiàn)象是（）。A.陰陽合同增多?B.評估公司業(yè)務(wù)量下降?C.買方首付比例降低?D.網(wǎng)簽指導(dǎo)價上調(diào)答案：A解析：為獲取足額貸款，買賣雙方傾向簽訂高于真實交易價格的“陽合同”，形成陰陽合同。17.【多選】下列房屋中，依法不得上市交易的有（）。A.未滿5年的經(jīng)濟適用住房B.集體土地上建設(shè)的村民安置房，未補繳土地出讓收益C.已購公有住房，原產(chǎn)權(quán)單位已出具放棄優(yōu)先購買權(quán)證明D.被法院查封的商品房答案：A、B、D解析：C項已滿足上市條件；A、B、D分別受《經(jīng)濟適用住房管理辦法》《土地管理法》《查封扣押規(guī)定》限制。18.【單選】2025年起，部分城市試點“存量房交易資金監(jiān)管區(qū)塊鏈平臺”，其核心技術(shù)優(yōu)勢是（）。A.降低銀行貸款利率B.實現(xiàn)交易資金智能合約自動劃轉(zhuǎn)C.免除買方契稅D.提高房屋評估價值答案：B解析：智能合約確保滿足過戶條件后資金自動釋放，減少人為干預(yù)。19.【判斷】在二手房交易中，若賣方房屋存在抵押，經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)協(xié)助雙方用買方首付款直接解押，以加快流程。（）答案：錯誤解析：2025年《存量房交易資金監(jiān)管辦法》第11條禁止用買方資金直接解押，必須通過監(jiān)管賬戶或第三方擔(dān)保。20.【案例分析】背景：2025年8月，買方劉某通過甲公司購買一套學(xué)區(qū)房，合同約定“賣方保證學(xué)位未占用”。過戶后，劉某發(fā)現(xiàn)該房屋學(xué)位已被賣方子女占用，且須6年后才能再次申請。劉某要求解除合同并賠償，賣方稱“學(xué)位占用”不屬于房屋瑕疵。問題：（1）賣方是否構(gòu)成違約？（2）劉某能否解除合同？答案：（1）構(gòu)成。合同明確約定學(xué)位未占用，賣方違反真實披露義務(wù)。（2）可以。法院支持解除，賣方退還全部房款并賠償劉某已支付的中介費、過戶費及子女借讀費損失共計12萬元。五、房地產(chǎn)稅費與估價基礎(chǔ)21.【單選】2025年9月，個人出售購買滿2年但未滿5年的普通住宅，增值稅及附加的征收方式是（）。A.全額征收5.3%?B.差額征收5.3%?C.免征?D.按1%核定征收答案：B解析：財稅〔2025〕47號文延續(xù)“滿2年不滿5年普通住宅差額征收”政策。22.【多選】下列情形中，契稅納稅人可申請退稅的有（）。A.已繳納契稅但最終交易未完成，產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移B.稅務(wù)機關(guān)誤征多繳C.房屋實測面積小于合同面積，且退款已履行D.因法院判決交易無效答案：A、B、C、D解析：國家稅務(wù)總局2025年公告第18號擴大退稅范圍，涵蓋上述全部情形。23.【單選】采用比較法評估某套住宅時，選取的可比實例成交單價為18000元/㎡，交易情況修正+2%，市場狀況修正1%，區(qū)位修正+3%，實物修正2%，則該實例比準(zhǔn)價格為（）元/㎡。A.18360?B.18174?C.18540?D.17928答案：B解析：18000×1.02×0.99×1.03×0.98≈18174。24.【判斷】2025年起，工業(yè)用地最高出讓年限統(tǒng)一調(diào)整為30年，期滿必須無償收回。（）答案：錯誤解析：自然資源部2025年通知明確，工業(yè)用地出讓年限仍不超過50年，期滿可依法續(xù)期，并非無償收回。25.【計算題】背景：2025年10月，王先生出售一套位于市中心的非普通住宅，原購入價600萬元（含契稅18萬元），本次出售含稅價1000萬元，持有期間取得購房發(fā)票、裝修發(fā)票共計82萬元，貸款利息支出合計46萬元。該地區(qū)土地增值稅核定征收率2%，個人所得稅核定征收率1.5%，增值稅及附加差額5.3%。要求：（1）計算應(yīng)納增值稅及附加；（2）計算土地增值稅；（3）計算個人所得稅；（4）王先生最終稅后收入。答案：（1）增值稅及附加=（1000600）÷1.05×5.3%=20.19萬元（2）土地增值稅=（100060020.19）×2%=7.60萬元（3）個人所得稅=（100060020.197.608246）×1.5%=3.66萬元（4）稅后收入=100020.197.603.66=968.55萬元六、房地產(chǎn)交易合同與法律風(fēng)險26.【單選】2025年11月，甲乙雙方簽訂《存量房買賣合同》，約定“任何一方違約，應(yīng)向守約方支付總房款20%違約金”。后賣方違約，買方實際損失僅為房款的5%。賣方主張違約金過高，法院可裁量的范圍是（）。A.不得調(diào)整，尊重意思自治B.可調(diào)低至實際損失130%C.可調(diào)低至實際損失D.可調(diào)高至實際損失200%答案：B解析：《民法典》第585條，違約金超過損失30%可認(rèn)定過高，法院可調(diào)至130%。27.【多選】下列條款中，屬于《商品房買賣合同》無效格式條款的有（）。A.開發(fā)商對虛假宣傳免責(zé)B.買方放棄對面積誤差比絕對值超出3%部分的退房權(quán)C.交房后90日內(nèi)因開發(fā)商原因不能辦證，買方同意放棄索賠D.買方逾期付款每日萬分之二違約金，賣方逾期交房每日萬分之一違約金答案：A、B、C解析：D項雖不對等，但未達(dá)到“排除買方主要權(quán)利”程度，不必然無效。28.【單選】2025年12月，自然人張某通過司法拍賣取得一套房屋，法院《裁定書》載明“房屋按現(xiàn)狀拍賣，未標(biāo)明租賃”。張某收房時發(fā)現(xiàn)，原業(yè)主與李某簽訂了20年租約且一次性收取租金。張某擬起訴，被告應(yīng)是（）。A.原業(yè)主?B.李某?C.執(zhí)行法院?D.拍賣輔助機構(gòu)答案：A解析：基于合同相對性，張某可訴原業(yè)主惡意隱瞞，請求撤銷或賠償。29.【判斷】2025年起，全國推行“商品房買賣合同電子簽約”，電子合同與紙質(zhì)合同具有同等法律效力，但