PAGE民房流轉(zhuǎn)規(guī)范管理制度一、總則（一）目的為了規(guī)范民房流轉(zhuǎn)行為，保障民房流轉(zhuǎn)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本管理制度。（二）適用范圍本管理制度適用于本地區(qū)范圍內(nèi)民房（包括農(nóng)村宅基地房屋及城鎮(zhèn)私有房屋等）的流轉(zhuǎn)活動，包括民房的買賣、租賃、抵押、贈與等形式。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則民房流轉(zhuǎn)活動必須遵守國家法律法規(guī)，不得違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，確保流轉(zhuǎn)行為合法有效。2.自愿平等原則民房流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循當(dāng)事人自愿、平等的原則，任何單位和個人不得強(qiáng)迫或阻礙當(dāng)事人進(jìn)行流轉(zhuǎn)活動。3.公平公正原則保障流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益，確保流轉(zhuǎn)價格合理、程序公正，避免欺詐、脅迫等不正當(dāng)行為。4.誠實(shí)守信原則當(dāng)事人在民房流轉(zhuǎn)過程中應(yīng)當(dāng)誠實(shí)守信，如實(shí)提供相關(guān)信息，履行合同約定的義務(wù)。二、流轉(zhuǎn)主體資格（一）出讓方資格1.農(nóng)村宅基地房屋出讓方擁有合法的宅基地使用權(quán)，且該宅基地已依法登記。符合當(dāng)?shù)卣厣暾垪l件或經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)讓的村民。已取得房屋所有權(quán)證書或經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)建設(shè)且符合相關(guān)規(guī)劃要求的房屋所有者。2.城鎮(zhèn)私有房屋出讓方具有完全民事行為能力的房屋所有權(quán)人。房屋產(chǎn)權(quán)清晰，不存在權(quán)屬爭議，未被依法查封、抵押等限制交易的情況。（二）受讓方資格1.農(nóng)村宅基地房屋受讓方符合當(dāng)?shù)卣厣暾垪l件的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。因地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等需要搬遷，經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織同意的村民。經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)，符合條件的城鎮(zhèn)居民。具體條件包括具有合法穩(wěn)定住所并有一定經(jīng)濟(jì)能力等，由當(dāng)?shù)卣鶕?jù)實(shí)際情況制定。2.城鎮(zhèn)私有房屋受讓方具有完全民事行為能力的自然人、法人或其他組織。法律、法規(guī)及政策允許購買城鎮(zhèn)私有房屋的主體。三、流轉(zhuǎn)程序（一）申請與受理1.出讓方提交申請出讓方應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）或相關(guān)管理部門提交民房流轉(zhuǎn)申請，并提供以下材料：民房流轉(zhuǎn)申請書，包括流轉(zhuǎn)房屋的基本情況、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)價格等內(nèi)容。出讓方身份證明、房屋產(chǎn)權(quán)證書或相關(guān)證明材料。農(nóng)村宅基地房屋出讓方需提供本集體經(jīng)濟(jì)組織同意流轉(zhuǎn)的證明材料。其他可能需要的材料，如房屋評估報告等（根據(jù)具體流轉(zhuǎn)情況確定）。2.受理與審核相關(guān)管理部門收到申請后，應(yīng)當(dāng)對申請材料進(jìn)行初步審核。審核內(nèi)容包括申請材料是否齊全、符合法定形式，出讓方和受讓方資格是否符合要求等。對符合受理條件的，予以受理，并出具受理通知書；對不符合受理條件的，應(yīng)當(dāng)及時告知申請人并說明理由。（二）評估與定價1.評估對于涉及金額較大或存在爭議的民房流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)委托具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國家相關(guān)評估規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，對流轉(zhuǎn)房屋的市場價值、區(qū)位價值等進(jìn)行評估，出具評估報告。評估報告應(yīng)當(dāng)作為確定流轉(zhuǎn)價格的參考依據(jù)之一。2.定價流轉(zhuǎn)雙方可以根據(jù)評估結(jié)果協(xié)商確定流轉(zhuǎn)價格。在協(xié)商過程中，應(yīng)當(dāng)遵循公平合理的原則，考慮房屋的實(shí)際情況、市場行情等因素。對于農(nóng)村宅基地房屋流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)價格不得違反當(dāng)?shù)卣P(guān)于宅基地管理的相關(guān)規(guī)定。流轉(zhuǎn)價格確定后，應(yīng)當(dāng)在流轉(zhuǎn)合同中明確約定。（三）合同簽訂1.流轉(zhuǎn)雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面流轉(zhuǎn)合同。合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：雙方當(dāng)事人的姓名、地址、聯(lián)系方式等基本信息。流轉(zhuǎn)房屋的基本情況，如房屋坐落、面積、結(jié)構(gòu)、用途等。流轉(zhuǎn)方式（買賣、租賃、抵押、贈與等）及流轉(zhuǎn)價格、付款方式、付款期限等。房屋交付時間、交付方式及交付條件。雙方的權(quán)利義務(wù)，如出讓方保證房屋產(chǎn)權(quán)清晰、無糾紛，受讓方按照合同約定使用房屋等。違約責(zé)任，明確雙方在合同履行過程中如出現(xiàn)違約行為應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。爭議解決方式，如協(xié)商、仲裁或訴訟等。其他需要約定的事項。2.流轉(zhuǎn)合同應(yīng)當(dāng)使用規(guī)范的文本格式，并由雙方當(dāng)事人簽字（或蓋章）確認(rèn)。合同簽訂后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。（四）登記備案1.民房流轉(zhuǎn)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起[X]日內(nèi)，持流轉(zhuǎn)合同及相關(guān)材料到房屋所在地的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。2.不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對登記備案材料進(jìn)行審核，符合條件的予以登記備案，并出具登記備案證明。登記備案證明是民房流轉(zhuǎn)行為合法有效的重要憑證。3.未經(jīng)登記備案的民房流轉(zhuǎn)行為，不得對抗善意第三人。（五）交易資金監(jiān)管1.為保障民房流轉(zhuǎn)交易安全，對于涉及金額較大的民房買賣等流轉(zhuǎn)活動，應(yīng)當(dāng)實(shí)行交易資金監(jiān)管制度。2.交易雙方應(yīng)當(dāng)在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，將交易資金存入該賬戶。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議的約定，對交易資金進(jìn)行監(jiān)管，確保資金?？顚Ｓ?。3.在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成后，監(jiān)管銀行按照合同約定將交易資金劃轉(zhuǎn)給出讓方。四、流轉(zhuǎn)限制與禁止情形（一）流轉(zhuǎn)限制1.農(nóng)村宅基地房屋轉(zhuǎn)讓后，受讓方不得再次轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，但因繼承房屋取得宅基地使用權(quán)的情況除外。2.城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地房屋后，不得改變房屋用途用于商業(yè)經(jīng)營等不符合農(nóng)村宅基地管理規(guī)定的活動。3.存在權(quán)屬爭議、被依法查封、抵押等限制交易情況的民房，在限制解除前不得進(jìn)行流轉(zhuǎn)。（二）禁止情形1.違反城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的民房不得流轉(zhuǎn)。2.未經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)擅自建設(shè)的違法建筑不得流轉(zhuǎn)。3.法律、法規(guī)及政策禁止流轉(zhuǎn)的其他情形。五、監(jiān)督管理（一）部門職責(zé)分工1.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)民房流轉(zhuǎn)的日常管理工作，對流轉(zhuǎn)申請進(jìn)行初審，協(xié)助相關(guān)部門開展調(diào)查核實(shí)等工作，調(diào)解流轉(zhuǎn)糾紛。2.不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)民房流轉(zhuǎn)的登記備案工作，依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，加強(qiáng)對房屋產(chǎn)權(quán)信息的管理。3.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)對民房建設(shè)是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、建筑安全等方面進(jìn)行監(jiān)督管理，指導(dǎo)和規(guī)范民房建設(shè)行為。4.農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)農(nóng)村宅基地管理相關(guān)工作，對農(nóng)村宅基地房屋流轉(zhuǎn)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，審核農(nóng)村宅基地房屋流轉(zhuǎn)是否符合相關(guān)規(guī)定。5.市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對民房流轉(zhuǎn)市場交易行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處交易過程中的違法違規(guī)行為，維護(hù)市場秩序。6.其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好民房流轉(zhuǎn)的管理工作。（二）監(jiān)督檢查措施1.各相關(guān)管理部門應(yīng)當(dāng)定期對民房流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，檢查內(nèi)容包括流轉(zhuǎn)主體資格、流轉(zhuǎn)程序、合同簽訂、登記備案等方面是否符合規(guī)定。2.可以采取查閱資料、實(shí)地查看、詢問當(dāng)事人等方式進(jìn)行監(jiān)督檢查。對發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)當(dāng)及時下達(dá)整改通知書，責(zé)令當(dāng)事人限期整改。3.建立投訴舉報制度，暢通投訴舉報渠道。任何單位和個人發(fā)現(xiàn)民房流轉(zhuǎn)過程中的違法違規(guī)行為，均可向相關(guān)管理部門投訴舉報。管理部門應(yīng)當(dāng)及時受理并依法進(jìn)行調(diào)查處理。（三）違規(guī)處理1.對于違反本管理制度的民房流轉(zhuǎn)行為，由相關(guān)管理部門責(zé)令改正，并根據(jù)情節(jié)輕重依法給予相應(yīng)的處罰。2.出讓方或受讓方提供虛假材料騙取登記備案的，撤銷登記備案，并依法追究其法律責(zé)任。給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。3.違反流轉(zhuǎn)限制與禁止情形進(jìn)行流轉(zhuǎn)的，流轉(zhuǎn)行為無效，并依法沒收違法所得。對相關(guān)責(zé)任人依法給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。4.對在民房流轉(zhuǎn)管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的工作人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。六、糾紛處理（一）協(xié)商解決民房流轉(zhuǎn)當(dāng)事人之間發(fā)生糾紛的，首先應(yīng)當(dāng)通過協(xié)商解決。雙方可以自行協(xié)商或在第三方調(diào)解機(jī)構(gòu)的主持下進(jìn)行協(xié)商，就糾紛事項達(dá)成一致意見，簽訂和解協(xié)議。（二）仲裁當(dāng)事人在流轉(zhuǎn)合同中約定仲裁條款的，發(fā)生糾紛后，可以向約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁，作出的仲裁裁決具有終局