PAGE規(guī)范房土兩稅管理制度一、總則（一）目的為加強(qiáng)公司房土兩稅管理，規(guī)范納稅行為，防范稅務(wù)風(fēng)險，確保公司依法納稅，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合公司實際情況，制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于公司及所屬各部門涉及房產(chǎn)、土地相關(guān)業(yè)務(wù)的房土兩稅管理工作。（三）依據(jù)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1.《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》2.《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》3.相關(guān)稅收政策法規(guī)及地方稅務(wù)規(guī)定二、房產(chǎn)管理與房產(chǎn)稅（一）房產(chǎn)界定1.公司擁有產(chǎn)權(quán)的各類建筑物，包括辦公用房、生產(chǎn)廠房、倉庫、宿舍等，均屬于房產(chǎn)稅應(yīng)稅房產(chǎn)。2.對于以融資租賃方式租入的房產(chǎn)，在租賃期內(nèi)，視同自有房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅。（二）房產(chǎn)原值確定1.房產(chǎn)原值應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算，包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。2.對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。（三）房產(chǎn)稅計稅依據(jù)與稅率1.房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。2.沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。3.房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。4.房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。（四）房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間1.購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅。2.購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅。3.出租出借房產(chǎn)，自交付出租出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅。（五）房產(chǎn)稅申報與繳納1.公司應(yīng)按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的申報期限和要求，如實填寫房產(chǎn)稅納稅申報表，報送相關(guān)資料。2.房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。公司應(yīng)按時足額繳納房產(chǎn)稅，避免逾期產(chǎn)生滯納金和罰款。三、土地管理與城鎮(zhèn)土地使用稅（一）土地范圍界定1.公司擁有使用權(quán)的土地，包括辦公用地、生產(chǎn)用地、倉儲用地等，均屬于城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)稅土地。2.對于通過出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥等方式取得土地使用權(quán)的，以土地使用證確認(rèn)的土地面積為計稅依據(jù)。（二）土地等級與稅額標(biāo)準(zhǔn)1.土地所在地的土地等級劃分及適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，按照當(dāng)?shù)卣?guī)定執(zhí)行。不同等級土地的稅額標(biāo)準(zhǔn)存在差異。2.公司應(yīng)及時了解土地等級調(diào)整及稅額標(biāo)準(zhǔn)變化情況，準(zhǔn)確計算應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。（三）城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據(jù)與稅率1.城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。2.土地使用稅每平方米年稅額如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。（四）城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間1.購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。2.購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。3.以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。4.新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；新征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。（五）城鎮(zhèn)土地使用稅申報與繳納1.公司應(yīng)按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的申報期限和要求，如實填寫城鎮(zhèn)土地使用稅納稅申報表，報送相關(guān)資料。2.城鎮(zhèn)土地使用稅按年計算、分期繳納。具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。公司應(yīng)按時足額繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，避免逾期產(chǎn)生滯納金和罰款。四、房土兩稅減免規(guī)定（一）法定減免1.國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn)和土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)和土地（實行自收自支、自負(fù)盈虧的事業(yè)單位，應(yīng)照章征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅），免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)和土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。上述免稅單位出租的房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房和土地，不屬于免稅范圍，應(yīng)照章納稅。（二）困難減免1.納稅人因不可抗力，如風(fēng)、火、水、地震等嚴(yán)重自然災(zāi)害或其他特殊原因，導(dǎo)致發(fā)生重大損失，正常生產(chǎn)經(jīng)營活動受到較大影響的，可申請房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅困難減免。2.申請困難減免應(yīng)符合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的條件和程序，提供相關(guān)證明材料，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)后給予減免。五、房土兩稅核算與賬務(wù)處理（一）核算要求1.公司應(yīng)設(shè)置專門的賬簿，對房產(chǎn)、土地的原值、租金收入、土地面積等相關(guān)信息進(jìn)行詳細(xì)記錄。2.按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，準(zhǔn)確核算每個納稅期間應(yīng)繳納的房土兩稅。（二）賬務(wù)處理1.計提房土兩稅時：借：稅金及附加貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交房產(chǎn)稅應(yīng)交稅費應(yīng)交城鎮(zhèn)土地使用稅2.繳納房土兩稅時：借：應(yīng)交稅費應(yīng)交房產(chǎn)稅應(yīng)交稅費應(yīng)交城鎮(zhèn)土地使用稅貸：銀行存款六房土兩稅風(fēng)險管理（一）風(fēng)險識別1.政策風(fēng)險：國家稅收政策法規(guī)變化可能導(dǎo)致公司適用稅率、計稅依據(jù)等發(fā)生變動，影響房土兩稅計算繳納的準(zhǔn)確性。2.核算風(fēng)險：房產(chǎn)、土地信息記錄不準(zhǔn)確、核算方法錯誤等，可能導(dǎo)致少繳或多繳房土兩稅。3.申報風(fēng)險：未按規(guī)定期限申報、申報數(shù)據(jù)不實等，可能引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰。（二）風(fēng)險應(yīng)對措施1.建立政策跟蹤機(jī)制：及時關(guān)注國家稅收政策法規(guī)變化，組織相關(guān)人員學(xué)習(xí)培訓(xùn)，確保公司房土兩稅管理符合最新政策要求。2.加強(qiáng)核算管理：定期對房產(chǎn)、土地信息進(jìn)行核對和清查，規(guī)范核算方法，確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無誤。3.強(qiáng)化申報管理：明確申報流程和責(zé)任人，嚴(yán)格按照規(guī)定期限申報，認(rèn)真核對申報數(shù)據(jù)，確保申報信息真實、完整。七、房土兩稅檔案管理（一）檔案內(nèi)容1.房產(chǎn)、土地相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書、租賃合同等資料。2.房土兩稅納稅申報表、完稅憑證等稅務(wù)資料。3.與房土兩稅管理相關(guān)的其他文件、記錄。（二）檔案保管期限按照國家檔案管理規(guī)定，房土兩稅檔案應(yīng)妥善保管一定期限，一般為10年。（三）檔案查閱與使用1.內(nèi)部查閱：公司內(nèi)部人員因工作需要查閱房土兩稅檔案的，應(yīng)辦理查閱手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)后在指定地點查閱。2.外部查閱：因稅務(wù)檢查等特殊情況需要向外部提供檔案資料的，應(yīng)經(jīng)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，并按照規(guī)定辦理借閱手續(xù)。八、監(jiān)督與檢查（一）內(nèi)部監(jiān)督1.財務(wù)部門定期對房土兩稅管理情況進(jìn)行自查，檢查內(nèi)容包括計稅依據(jù)準(zhǔn)確性、申報繳納及時性、賬務(wù)處理規(guī)范性等。2.審計部門定期對房土兩稅管理進(jìn)行審計監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改。（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)