物業(yè)管理日常維護(hù)操作手冊(cè)一、手冊(cè)目的與適用范圍本手冊(cè)旨在規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常維護(hù)作業(yè)流程、統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，適用于物業(yè)項(xiàng)目全體運(yùn)維、客服、秩序維護(hù)等崗位人員，指導(dǎo)公共設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)等日常管理工作的標(biāo)準(zhǔn)化開展，助力提升服務(wù)品質(zhì)與業(yè)主滿意度。二、設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)（一）公共設(shè)施維護(hù)1.電梯系統(tǒng)日常巡檢：每日早間、晚間各開展1次目視檢查，重點(diǎn)關(guān)注轎廂照明、按鍵靈敏度、通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài)；運(yùn)行時(shí)監(jiān)聽有無異響、抖動(dòng)，轎廂平層精度以“不影響正常使用”為判斷標(biāo)準(zhǔn)。維保協(xié)作：每月配合電梯維保單位完成鋼絲繩潤(rùn)滑、導(dǎo)軌清潔等預(yù)防性保養(yǎng)；遇困人故障時(shí)，立即啟動(dòng)“3分鐘響應(yīng)、30分鐘到場(chǎng)處置”機(jī)制，同步安撫被困人員并上報(bào)主管，故障排除后24小時(shí)內(nèi)回訪受影響業(yè)主。2.消防系統(tǒng)器材檢查：每周檢查滅火器壓力值（指針在綠區(qū)為正常）、噴管完整性；每月測(cè)試消火栓供水壓力（開啟閥門觀察水流強(qiáng)度），確保消防泵遠(yuǎn)程啟動(dòng)功能正常。通道管理：每日巡查消防通道，清理雜物、違規(guī)停放車輛，保證通道“暢通無阻”，嚴(yán)禁占用、堵塞。3.供配電與給排水配電房：每周檢查配電柜指示燈、開關(guān)狀態(tài)，記錄電壓、電流“穩(wěn)定無波動(dòng)”；每月清潔設(shè)備表面灰塵，檢查接地螺栓緊固情況，確保無松動(dòng)、銹蝕。給排水管網(wǎng)：每日查看二次供水水箱（池）水位，每周檢查管網(wǎng)閥門、接口有無滲漏；雨季前疏通排水溝、檢查井，清理雜物，防范內(nèi)澇。（二）專用設(shè)備維護(hù)1.監(jiān)控與安防系統(tǒng)每日檢查攝像頭畫面清晰度、存儲(chǔ)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，確保門崗、電梯、車庫(kù)等重點(diǎn)區(qū)域監(jiān)控“無盲區(qū)、無卡頓”。每月測(cè)試門禁卡、道閘系統(tǒng)靈敏度，更新過期權(quán)限名單；遇故障時(shí)優(yōu)先重啟設(shè)備，無效則聯(lián)系維保單位，24小時(shí)內(nèi)反饋維修進(jìn)度。2.二次供水設(shè)備每季度清洗水箱（池），同步委托第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)送檢水質(zhì)；每日記錄水泵運(yùn)行時(shí)長(zhǎng)、壓力數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常噪音或振動(dòng)時(shí)立即停機(jī)檢查，排查管道堵塞、葉輪磨損等問題。三、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）日常清潔作業(yè)1.公共區(qū)域道路、廣場(chǎng)：每日清晨普掃，早中晚各開展1次巡回保潔，重點(diǎn)清理煙頭、紙屑、落葉；雨后及時(shí)清掃積水、清理下水道口雜物，防止淤泥堆積。樓道與電梯轎廂：每日拖拭樓道地面、擦拭扶手，電梯轎廂每2小時(shí)清潔1次（含按鍵消毒）；每周深度清潔轎廂內(nèi)壁、吊頂，去除污漬、蛛網(wǎng)。2.垃圾管理垃圾桶：每日早晚各清運(yùn)1次，清運(yùn)后沖洗桶身、投放除臭劑；每周對(duì)垃圾桶周邊地面進(jìn)行消毒，噴灑環(huán)保藥劑防止蚊蟲滋生。裝修垃圾：設(shè)置專用堆放點(diǎn)，要求業(yè)主“袋裝投放、分類碼放”，每3日清運(yùn)1次，清運(yùn)前覆蓋防塵網(wǎng)，避免揚(yáng)塵污染。（二）消殺作業(yè)1.頻次與范圍每月對(duì)車庫(kù)、垃圾站、下水道等“易孳生蚊蟲區(qū)域”開展滅鼠、滅蚊蠅作業(yè)；每季度開展全面防疫消殺，覆蓋公共區(qū)域扶手、電梯按鍵等高頻接觸點(diǎn)。2.操作規(guī)范使用低毒環(huán)保藥劑，作業(yè)前在顯著位置張貼通知，明確“作業(yè)時(shí)間、注意事項(xiàng)”；操作人員佩戴口罩、手套，避免藥劑接觸皮膚或誤食；作業(yè)后通風(fēng)2小時(shí)以上，清理剩余藥劑并妥善處置。四、綠化養(yǎng)護(hù)管理（一）日常養(yǎng)護(hù)1.澆水與修剪春秋季每3日澆水1次，夏季每日早晚各1次（高溫時(shí)段避免澆水，防止灼傷根系）；每月修剪綠籬、草坪，保持造型整齊，及時(shí)清除枯枝、病枝，避免病蟲害擴(kuò)散。2.病蟲害防治每周巡查植物生長(zhǎng)狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)葉片發(fā)黃、卷曲或蟲斑時(shí)，優(yōu)先采用“人工摘除蟲葉、物理誘捕”等方式防治；必要時(shí)選用生物藥劑，避免使用高毒農(nóng)藥，施藥后24小時(shí)內(nèi)禁止業(yè)主靠近作業(yè)區(qū)域。（二）季節(jié)專項(xiàng)養(yǎng)護(hù)春季：補(bǔ)植缺株苗木，施有機(jī)肥促進(jìn)新芽萌發(fā)，清理越冬蟲卵；夏季：搭建遮陽網(wǎng)，防范暴雨倒伏，及時(shí)清理臺(tái)風(fēng)后斷枝、積水；冬季：對(duì)不耐寒植物包裹保溫，修剪病弱枝，樹干涂白防蟲，減少凍害。五、秩序維護(hù)管理（一）門崗管理實(shí)行24小時(shí)值班制，外來人員需登記（含姓名、到訪事由、聯(lián)系方式），訪客憑“業(yè)主授權(quán)或有效憑證”進(jìn)入；快遞、外賣統(tǒng)一存放至指定區(qū)域，通知業(yè)主“限時(shí)自取”，禁止進(jìn)入樓棟，避免干擾業(yè)主生活。（二）巡邏管理每日按固定路線巡邏3次（早中晚各1次），重點(diǎn)檢查公共設(shè)施完好性、消防通道暢通情況，記錄“設(shè)施損壞、可疑人員”等異常并立即上報(bào)；巡邏時(shí)攜帶對(duì)講機(jī)、巡檢記錄儀，確?！笆率掠杏涗?、件件有反饋”。（三）車輛管理引導(dǎo)車輛“有序停放、朝向一致”，禁止占用消防通道、草坪；地下車庫(kù)每日檢查照明、排水系統(tǒng)，每月清理車庫(kù)頂部雜物，防止墜落砸損車輛。六、應(yīng)急管理（一）應(yīng)急預(yù)案啟動(dòng)遇停電、水管爆裂、火災(zāi)等突發(fā)情況，立即啟動(dòng)對(duì)應(yīng)預(yù)案：停電時(shí)開啟應(yīng)急照明，聯(lián)系供電部門并“逐戶安撫業(yè)主”；水管爆裂時(shí)關(guān)閉總閥，組織搶修并清理積水，避免損失擴(kuò)大。（二）應(yīng)急演練每半年組織1次消防、防汛演練，參與人員覆蓋全體員工；演練后“復(fù)盤流程、優(yōu)化細(xì)節(jié)”，更新預(yù)案并開展專項(xiàng)培訓(xùn)，提升應(yīng)急處置能力。七、文檔管理與記錄（一）維護(hù)臺(tái)賬建立設(shè)施設(shè)備維護(hù)臺(tái)賬，記錄“巡檢時(shí)間、問題描述、處理措施及結(jié)果”（示例：“2023年X月X日，電梯轎廂燈不亮，更換燈泡后恢復(fù)正?！保阌谧匪菰O(shè)備狀態(tài)。（二）報(bào)修處理客服接到業(yè)主報(bào)修后，15分鐘內(nèi)派單至運(yùn)維崗，2小時(shí)內(nèi)反饋“處理進(jìn)度”；維修完成后24小時(shí)內(nèi)回訪業(yè)主滿意度，確保問題“閉環(huán)解決”。（三）檔案存檔各類記錄（巡檢表、維保報(bào)告、報(bào)修單）按月整理，存檔期限不少于3年，便于“審計(jì)追溯、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)”。八、附則本手冊(cè)自發(fā)布之日起實(shí)施