房地產(chǎn)合同簽訂注意事項一覽房地產(chǎn)交易涉及金額大、流程復(fù)雜，合同作為權(quán)利義務(wù)的核心載體，簽訂環(huán)節(jié)的細節(jié)把控直接影響交易安全與權(quán)益實現(xiàn)。以下從主體資格、條款細節(jié)、權(quán)屬合規(guī)、履行風(fēng)控、爭議解決等維度，梳理簽約需重點關(guān)注的事項，助力交易雙方規(guī)避風(fēng)險、保障權(quán)益。一、合同主體資格：交易根基的合法性審查（一）賣方主體：產(chǎn)權(quán)與處分權(quán)的雙重核驗1.產(chǎn)權(quán)證明核驗要求賣方提供《不動產(chǎn)權(quán)證書》（或《房屋所有權(quán)證》+《國有土地使用證》），核對證書登記的產(chǎn)權(quán)人姓名、房屋坐落、建筑面積、土地性質(zhì)（出讓/劃撥）等信息，確保與實際交易標(biāo)的一致。若房屋為“房改房”“經(jīng)濟適用房”等政策性住房，需確認(rèn)是否滿足上市交易條件（如補繳土地收益、滿規(guī)定年限等）。2.處分權(quán)合規(guī)性若房屋為共有產(chǎn)權(quán)（如夫妻共有、家庭共有），需要求所有共有人出具《同意出售聲明書》（可公證），避免因無權(quán)處分導(dǎo)致合同無效。若賣方為企業(yè)、法人，需核驗營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明，確認(rèn)簽約人是否有合法授權(quán)（如加蓋公章的授權(quán)委托書）。（二）買方主體：購房資格與履約能力1.限購政策適配依據(jù)當(dāng)?shù)叵拶徴撸ㄈ缟绫Ｄ晗?、戶籍要求），買方需提前通過官方渠道（如住建局官網(wǎng)、政務(wù)APP）核查自身購房資格，合同中可約定“因買方無購房資格導(dǎo)致合同無法履行的，互不承擔(dān)違約責(zé)任”，避免履約僵局。2.履約能力佐證若買方選擇貸款購房，需在合同中明確“貸款審批未通過或額度不足時，買方應(yīng)在約定日內(nèi)以全款補足”或“雙方協(xié)商解除合同，互不追責(zé)”的條款，防止因貸款風(fēng)險導(dǎo)致違約。二、合同條款細節(jié)：權(quán)利義務(wù)的精準(zhǔn)界定（一）房屋基本信息：避免“標(biāo)的模糊”合同需明確房屋的具體地址（含樓棟、單元、房號）、建筑面積、套內(nèi)面積、戶型結(jié)構(gòu)，若為“期房”，需標(biāo)注預(yù)售許可證號；若涉及“贈送面積”（如露臺、地下室），需以附圖或文字明確范圍、權(quán)屬，避免交房時產(chǎn)生爭議。（二）價款與付款方式：資金流轉(zhuǎn)的安全約定1.價款構(gòu)成與支付節(jié)點明確總房款金額（含裝修款、車位款等附加費用），區(qū)分“合同價”與“網(wǎng)簽備案價”（若存在價差）。約定付款節(jié)點：如“簽約后約定日內(nèi)支付首付約定金額”“貸款審批通過后約定日內(nèi)支付尾款”，避免模糊表述（如“過戶后付款”）。2.資金監(jiān)管要求約定房款（尤其是首付、尾款）需通過政府指定的資金監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)，明確“賣方僅在過戶完成、資金解凍后可支配房款”，防止資金被挪用或卷款跑路。（三）交房與過戶：核心義務(wù)的履約邊界1.交房條件與時間明確交房標(biāo)準(zhǔn)（如“毛坯交付”“精裝交付（附裝修清單）”）、交房時間（精確到年月日），并約定“交房時賣方需結(jié)清物業(yè)費、水電費，移交鑰匙、權(quán)屬證書原件”等附隨義務(wù)。2.過戶時間與責(zé)任約定“買方取得貸款承諾函后約定日內(nèi)雙方共同辦理過戶”，同時明確“因賣方原因（如產(chǎn)權(quán)糾紛、未繳清稅費）導(dǎo)致過戶逾期的，每逾期一日按房款約定比例支付違約金；逾期超約定期限，買方有權(quán)解除合同并索賠”。（四）違約責(zé)任：風(fēng)險的量化與兜底1.買方違約：如“逾期付款超約定期限，賣方有權(quán)按未付款項約定比例/日收取違約金，或解除合同并沒收定金”。2.賣方違約：如“逾期交房超約定期限，買方有權(quán)按房款約定比例/日收取違約金，或解除合同并要求賣方退還已付款項+按房款約定比例支付賠償金”。3.根本違約兜底：約定“若房屋存在抵押未注銷、被查封、產(chǎn)權(quán)糾紛等導(dǎo)致交易無法完成的，賣方需退還全部房款并按房款約定比例賠償，買方有權(quán)主張額外損失（如裝修費、中介費）”。三、權(quán)屬與交易合規(guī)：隱性風(fēng)險的排查（一）產(chǎn)權(quán)清晰性核查1.抵押與查封查詢簽約前，買方可通過“不動產(chǎn)登記中心官網(wǎng)”或現(xiàn)場查詢，確認(rèn)房屋是否存在抵押（如銀行貸款抵押）、查封（司法凍結(jié)）。若有抵押，需約定“賣方應(yīng)在過戶前約定日內(nèi)注銷抵押，費用由賣方承擔(dān)”；若有查封，直接終止交易。2.土地性質(zhì)與年限劃撥土地的房屋交易，需明確“土地出讓金由賣方補繳”或“雙方按約定比例承擔(dān)”；同時核對土地使用權(quán)剩余年限（住宅一般70年），避免因年限過短影響價值判斷。（二）交易政策合規(guī)性1.限售政策適配若房屋處于“限售期”（如新房交房后規(guī)定年限禁止交易），需在合同中約定“限售期屆滿后約定日內(nèi)辦理過戶”，并明確“因政策變化導(dǎo)致限售期延長的，雙方協(xié)商順延交易時間或解除合同”。2.稅費承擔(dān)約定明確契稅、增值稅、個稅、中介費等費用的承擔(dān)方（如“買方承擔(dān)契稅，賣方承擔(dān)個稅、增值稅”），避免交房時因稅費爭議擱置交易。四、履行與風(fēng)險防范：細節(jié)決定交易成?。ㄒ唬┓课莠F(xiàn)狀與附隨權(quán)益1.租賃與占有狀態(tài)若房屋已出租，需約定“賣方應(yīng)確保租客簽署《放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明》，并在交房前解除租賃合同”；若買方需保留租客，需明確租金歸屬、租賃期限的銜接。2.設(shè)施設(shè)備與裝修合同中列明“房屋內(nèi)留存的家具、家電、裝修（如中央空調(diào)、廚衛(wèi)設(shè)施）”，避免交房時賣方擅自搬離約定物品。（二）合同備案與證據(jù)留存1.網(wǎng)簽備案義務(wù)約定“雙方應(yīng)在簽約后約定日內(nèi)辦理網(wǎng)簽備案”，防止“一房二賣”；若賣方拖延備案，買方有權(quán)暫停付款。2.證據(jù)保全意識所有溝通（如付款憑證、書面通知、協(xié)商記錄）需留存原件或電子憑證（如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、微信聊天記錄截圖），為可能的糾紛提供證據(jù)。五、爭議解決機制：糾紛的高效化解路徑（一）協(xié)商與第三方調(diào)解合同可約定“爭議發(fā)生后，雙方應(yīng)首先協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可向約定的房地產(chǎn)調(diào)解中心申請調(diào)解”，以低成本方式化解矛盾。（二）仲裁或訴訟的選擇1.仲裁條款：若選擇仲裁，需明確“提交約定的仲裁委員會仲裁”（仲裁機構(gòu)名稱需準(zhǔn)確，否則條款無效），仲裁裁決為終局，效率較高但費用可能高于訴訟。2.訴訟管轄：若選擇訴訟，需約定“由房屋所在地人民法院管轄”（因不動產(chǎn)糾紛適用專屬管轄，約定需符合法律規(guī)定），避免管轄爭議。六、補充協(xié)議與格式條款：權(quán)益的二次保障（一）補充協(xié)議的效力若主合同條款模糊（如“贈送面積”“學(xué)區(qū)承諾”），需簽訂補充協(xié)議細化約定，明確“補充協(xié)議與主合同不一致的，以補充協(xié)議為準(zhǔn)”。（二）格式條款的提示義務(wù)若賣方提供的合同含格式條款（如“買方逾期付款即喪失定金”），需要求賣方以加粗、下劃線等方式提示，否則該條款可能因未