商鋪認(rèn)籌協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)模版及法律風(fēng)險提示在商業(yè)地產(chǎn)投資或經(jīng)營籌備中，商鋪認(rèn)籌作為提前鎖定意向商鋪、獲取優(yōu)先選購權(quán)的模式被廣泛采用。認(rèn)籌協(xié)議作為明確雙方權(quán)利義務(wù)的核心文件，其條款設(shè)計與法律風(fēng)險防控直接關(guān)系到投資者的資金安全與權(quán)益實(shí)現(xiàn)。本文結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗與法律規(guī)范，提供商鋪認(rèn)籌協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)參考模板，并對簽約及履約過程中的典型法律風(fēng)險予以提示，助力交易主體合規(guī)避險。一、商鋪認(rèn)籌協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)模板（注：協(xié)議條款需根據(jù)項目實(shí)際情況調(diào)整，核心條款需明確權(quán)利義務(wù)邊界，避免模糊表述。）商鋪認(rèn)籌協(xié)議甲方（開發(fā)商/出賣人）：_______________________（全稱、統(tǒng)一社會信用代碼、地址、聯(lián)系人及電話）乙方（認(rèn)籌人）：_______________________（姓名/名稱、身份證號/統(tǒng)一社會信用代碼、地址、聯(lián)系人及電話）鑒于乙方有意認(rèn)購甲方開發(fā)的[商鋪項目名稱]（以下簡稱“目標(biāo)商鋪”），甲方同意在滿足約定條件下給予乙方優(yōu)先選鋪、價格優(yōu)惠等權(quán)益，雙方經(jīng)平等協(xié)商，就認(rèn)籌相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：第一條認(rèn)籌基本信息1.1目標(biāo)商鋪位置：[項目地址]棟[單元]層[房號]，建筑面積約[X]平方米（最終以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)）。1.2認(rèn)籌期限：自本協(xié)議簽訂之日起至[具體日期/項目開盤日]止。1.3認(rèn)籌目的：乙方通過支付認(rèn)籌金，取得在甲方指定時間內(nèi)優(yōu)先選鋪、享受認(rèn)籌優(yōu)惠（如：開盤總價減[X]元、額外[X]折等）的權(quán)利。（說明：明確認(rèn)籌核心權(quán)益，避免“優(yōu)先購買權(quán)”表述模糊，需細(xì)化為“優(yōu)先選鋪”并限定時間、優(yōu)惠內(nèi)容，防止開發(fā)商事后單方變更。）第二條認(rèn)籌金相關(guān)約定2.1認(rèn)籌金金額：人民幣[大寫]（￥[小寫]）。2.2支付方式：乙方應(yīng)于本協(xié)議簽訂后[X]日內(nèi)，以□轉(zhuǎn)賬/□現(xiàn)金/□其他方式支付至甲方指定賬戶（賬戶信息：戶名______，開戶行______，賬號______）。2.3認(rèn)籌金性質(zhì)：本認(rèn)籌金為□定金（適用《民法典》定金罰則）/□預(yù)付款（無定金罰則，可無條件退還）。選擇“定金”的，需補(bǔ)充：若乙方在認(rèn)籌期內(nèi)按約選鋪并簽訂《商品房買賣合同》（或《商鋪買賣合同》），認(rèn)籌金自動轉(zhuǎn)為購房款；若乙方無正當(dāng)理由放棄選鋪或拒絕簽約，甲方有權(quán)沒收認(rèn)籌金；若甲方無正當(dāng)理由拒絕乙方選鋪或簽約，應(yīng)雙倍返還認(rèn)籌金。選擇“預(yù)付款”的，需補(bǔ)充：無論因何原因（除乙方根本違約外），乙方可在認(rèn)籌期屆滿后[X]日內(nèi)申請退還，甲方應(yīng)于收到申請后[X]個工作日內(nèi)無息退還。（說明：認(rèn)籌金性質(zhì)是核心風(fēng)險點(diǎn)，需強(qiáng)制二選一并明確后果。實(shí)踐中部分開發(fā)商模糊表述，導(dǎo)致糾紛時購房者舉證困難，協(xié)議中必須清晰界定。）第三條雙方權(quán)利與義務(wù)3.1甲方權(quán)利義務(wù)：（1）按約定向乙方提供目標(biāo)商鋪的真實(shí)信息（包括但不限于規(guī)劃用途、產(chǎn)權(quán)情況、抵押狀態(tài)、周邊配套規(guī)劃等）；（2）在認(rèn)籌期內(nèi)為乙方保留目標(biāo)商鋪的優(yōu)先選鋪資格，未經(jīng)乙方書面同意不得將商鋪另售他人；（3）若因甲方原因（如商鋪被查封、抵押無法解押、規(guī)劃變更導(dǎo)致商鋪用途改變等）導(dǎo)致乙方無法選鋪或簽約，應(yīng)按本協(xié)議約定退還認(rèn)籌金并承擔(dān)違約責(zé)任。3.2乙方權(quán)利義務(wù)：（1）按約定支付認(rèn)籌金，如實(shí)提供身份、資金來源等相關(guān)信息；（2）在認(rèn)籌期內(nèi)按甲方通知的時間、地點(diǎn)參與選鋪，逾期未參與視為自動放棄優(yōu)先選鋪權(quán)，認(rèn)籌金按本協(xié)議約定處理；（3）選鋪后應(yīng)在甲方指定時間內(nèi)簽訂正式買賣合同，否則視為違約，認(rèn)籌金按本協(xié)議約定處理。第四條轉(zhuǎn)定或退款約定4.1轉(zhuǎn)定：若乙方成功選鋪并同意簽訂正式買賣合同，認(rèn)籌金的處理方式為：_______________________（如“自動轉(zhuǎn)為購房款的一部分”）。4.2退款：（1）若乙方放棄選鋪（非因甲方過錯），應(yīng)書面通知甲方，認(rèn)籌金按以下方式處理：□扣除[X]元服務(wù)費(fèi)后退還余款/□全額退還（根據(jù)認(rèn)籌金性質(zhì)及雙方約定選擇）；（2）若因甲方過錯（如虛假宣傳、商鋪存在權(quán)利瑕疵、拒絕履行協(xié)議等）導(dǎo)致乙方無法選鋪或拒絕簽約，甲方應(yīng)于接到乙方書面退款申請后[X]日內(nèi)退還認(rèn)籌金，并按年化利率[X]%支付資金占用利息。第五條違約責(zé)任5.1甲方違約：若甲方違反本協(xié)議第三條第3.1款約定，除退還認(rèn)籌金外，還應(yīng)按認(rèn)籌金金額的[X]%向乙方支付違約金；若因此給乙方造成其他損失（如交通、誤工損失等），應(yīng)另行賠償。5.2乙方違約：若乙方違反本協(xié)議第三條第3.2款約定，甲方有權(quán)扣除認(rèn)籌金（或按約定比例扣除），并有權(quán)將目標(biāo)商鋪另行出售。第六條爭議解決本協(xié)議履行過程中發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按以下第[X]種方式解決：（1）向[商鋪所在地]仲裁委員會申請仲裁；（2）向[商鋪所在地]人民法院提起訴訟。第七條其他約定7.1本協(xié)議未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。7.2本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字（或蓋章）且乙方支付認(rèn)籌金后生效。甲方（蓋章）：______________________乙方（簽字/蓋章）：______________________法定代表人（簽字）：________________簽訂日期：______年____月____日二、商鋪認(rèn)籌法律風(fēng)險提示（一）認(rèn)籌金性質(zhì)模糊的風(fēng)險部分開發(fā)商在協(xié)議中對認(rèn)籌金性質(zhì)表述模糊（如僅寫“誠意金”“訂金”），或刻意混淆“定金”與“預(yù)付款”的法律后果。根據(jù)《民法典》第五百八十七條，定金具有擔(dān)保性質(zhì)，違約方需承擔(dān)“定金罰則”（給付方違約無權(quán)要回，收受方違約雙倍返還）；而預(yù)付款僅為預(yù)先支付的款項，無擔(dān)保效力，一般可無條件退還。若協(xié)議未明確性質(zhì)，糾紛發(fā)生時購房者可能因舉證困難而無法主張定金罰則，或開發(fā)商以“定金”為由扣留款項。（二）開發(fā)商資質(zhì)與商鋪權(quán)利瑕疵風(fēng)險1.預(yù)售資質(zhì)缺失：開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》（商業(yè)地產(chǎn)需此證方可預(yù)售）即開展認(rèn)籌，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，此類認(rèn)籌協(xié)議可能因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效，購房者的資金安全無法保障。2.商鋪權(quán)利瑕疵：商鋪已被抵押、查封或存在產(chǎn)權(quán)糾紛，開發(fā)商未如實(shí)告知，導(dǎo)致購房者簽約后無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，或選鋪后因權(quán)利瑕疵無法交易，認(rèn)籌金退還困難。（三）虛假宣傳與規(guī)劃變更風(fēng)險開發(fā)商在認(rèn)籌階段承諾的“回報率”“配套設(shè)施”“業(yè)態(tài)規(guī)劃”等內(nèi)容，若未寫入?yún)f(xié)議，事后可能以“營銷手段”為由否認(rèn)。此外，商鋪規(guī)劃（如層高、公攤、消防設(shè)計等）若在認(rèn)籌后發(fā)生變更，且未通知購房者，將直接影響商鋪使用價值。若協(xié)議中未約定規(guī)劃變更的解約及賠償條款，購房者維權(quán)難度大。（四）協(xié)議條款“霸王性”風(fēng)險部分開發(fā)商利用優(yōu)勢地位設(shè)置不公平條款，如：“認(rèn)籌金一律不予退還，無論任何原因”“甲方有權(quán)單方調(diào)整認(rèn)籌優(yōu)惠及選鋪規(guī)則”“乙方放棄選鋪的，認(rèn)籌金作為違約金沒收”等。此類條款違反《民法典》公平原則，但若購房者簽約時未提出異議，事后維權(quán)需通過訴訟確認(rèn)條款無效，耗時耗力。（五）退款障礙與資金占用風(fēng)險協(xié)議中未明確退款條件、期限及方式，或約定“甲方有權(quán)審核退款申請，審核通過后[較長時間]內(nèi)退款”，導(dǎo)致購房者申請退款時，開發(fā)商以“流程未走完”“領(lǐng)導(dǎo)審批”等理由拖延，甚至挪用認(rèn)籌金，造成資金長期被占用。三、風(fēng)險防范建議（一）審查開發(fā)商資質(zhì)與商鋪狀態(tài)1.要求開發(fā)商提供《營業(yè)執(zhí)照》《商品房預(yù)售許可證》（商業(yè)項目）、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等文件，確認(rèn)項目合法合規(guī)；2.通過不動產(chǎn)登記部門查詢目標(biāo)商鋪的抵押、查封情況，避免購買存在權(quán)利瑕疵的商鋪。（二）明確認(rèn)籌金性質(zhì)與退款條件1.簽約前要求開發(fā)商明確認(rèn)籌金性質(zhì)，優(yōu)先選擇“預(yù)付款”（無定金罰則，退款更靈活）；若為“定金”，需在協(xié)議中清晰約定適用定金罰則的情形（如甲方違約的雙倍返還、乙方違約的扣除條件）；2.細(xì)化退款條件，如“因甲方虛假宣傳、商鋪權(quán)利瑕疵、規(guī)劃變更等原因?qū)е乱曳椒艞夁x鋪的，甲方應(yīng)全額退還認(rèn)籌金并賠償損失”，并明確退款期限（如“收到申請后7個工作日內(nèi)退還”）。（三）書面固定關(guān)鍵承諾將開發(fā)商口頭承諾的“回報率”“配套設(shè)施”“業(yè)態(tài)規(guī)劃”“交房時間”等內(nèi)容寫入補(bǔ)充協(xié)議，或要求在認(rèn)籌協(xié)議中以“特別條款”形式明確，避免事后推諉。（四）審慎審核協(xié)議條款簽約前仔細(xì)閱讀協(xié)議，對“霸王條款”（如無條件扣留認(rèn)籌金、單方變更規(guī)則等）要求開發(fā)商修改；若開發(fā)商拒絕，可考慮放棄認(rèn)籌，或咨詢律師后再決定是否簽約。（五）保留證據(jù)與及時維權(quán)1.保留認(rèn)籌金支付憑證、協(xié)議原件、開發(fā)商宣