酒店托管合同范本及簽訂注意事項(xiàng)在酒店行業(yè)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)趨勢(shì)下，越來(lái)越多的酒店業(yè)主選擇將物業(yè)委托給專(zhuān)業(yè)管理方運(yùn)營(yíng)，以提升服務(wù)品質(zhì)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。酒店托管合同作為明確雙方權(quán)利義務(wù)的核心文件，其條款設(shè)計(jì)的嚴(yán)謹(jǐn)性、內(nèi)容的完整性直接影響合作的穩(wěn)定性與商業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。本文結(jié)合行業(yè)實(shí)踐與法律規(guī)范，梳理酒店托管合同的核心條款范本，并從法律、商業(yè)、運(yùn)營(yíng)維度解析簽訂過(guò)程中的關(guān)鍵注意事項(xiàng)，為業(yè)主與管理方提供實(shí)操指引。一、酒店托管合同核心條款解析（一）委托內(nèi)容與范圍合同需明確托管的具體范疇，包括但不限于酒店日常運(yùn)營(yíng)管理（前臺(tái)、客房、餐飲等服務(wù)）、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃、品牌推廣（若涉及品牌輸出）、人員招聘與培訓(xùn)、成本控制、供應(yīng)鏈管理等。需區(qū)分“全托管”（管理方主導(dǎo)所有運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)）與“部分托管”（如僅委托運(yùn)營(yíng)管理，業(yè)主保留財(cái)務(wù)控制權(quán)），避免因范圍模糊引發(fā)權(quán)責(zé)糾紛。例如：>“甲方（業(yè)主）委托乙方（管理方）對(duì)位于[地址]的‘XX酒店’進(jìn)行全托管運(yùn)營(yíng)，乙方有權(quán)依據(jù)本合同約定行使運(yùn)營(yíng)管理權(quán)，包括但不限于制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整房型定價(jià)、開(kāi)展線上線下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，但重大資產(chǎn)處置（如設(shè)備采購(gòu)超[X]元）需經(jīng)甲方書(shū)面同意。”（二）托管期限與續(xù)約托管期限通常分為“試運(yùn)營(yíng)期”與“正式運(yùn)營(yíng)期”，試運(yùn)營(yíng)期（如3-6個(gè)月）用于管理方調(diào)試運(yùn)營(yíng)體系、優(yōu)化服務(wù)流程，期間考核標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)寬松；正式運(yùn)營(yíng)期一般為3-10年，需明確起止時(shí)間、續(xù)約條件（如雙方無(wú)異議則自動(dòng)續(xù)約[X]年，或需提前[X]月書(shū)面協(xié)商）。例如：>“本合同托管期限為5年，自酒店取得《特種行業(yè)經(jīng)營(yíng)許可證》后次日起算，其中前3個(gè)月為試運(yùn)營(yíng)期；合同期滿前6個(gè)月，雙方如無(wú)書(shū)面異議，本合同自動(dòng)續(xù)約3年。”（三）費(fèi)用與支付機(jī)制托管費(fèi)用通常包含基礎(chǔ)管理費(fèi)、績(jī)效管理費(fèi)（或獎(jiǎng)勵(lì)金）、成本分擔(dān)三類(lèi)：基礎(chǔ)管理費(fèi)：可按酒店?duì)I業(yè)收入的固定比例（如3%-5%）或固定金額（如每月[X]元）計(jì)算，支付周期多為月度或季度?？?jī)效管理費(fèi)：以運(yùn)營(yíng)目標(biāo)（如入住率≥80%、RevPAR≥[X]元）為考核依據(jù)，達(dá)標(biāo)后按超額利潤(rùn)的一定比例（如10%-20%）計(jì)提，需明確考核周期（月度/季度/年度）與核算方式。成本分擔(dān)：需區(qū)分“運(yùn)營(yíng)成本”（如耗材采購(gòu)、人員工資）與“資本性支出”（如裝修改造、設(shè)備更新），約定雙方的承擔(dān)比例（如運(yùn)營(yíng)成本由管理方在營(yíng)業(yè)收入中列支，資本性支出由業(yè)主承擔(dān)[X]%、管理方承擔(dān)[X]%，或按具體項(xiàng)目協(xié)商）。支付條款需細(xì)化節(jié)點(diǎn)（如每月5日前支付上月基礎(chǔ)管理費(fèi)）、付款賬戶、發(fā)票要求（如管理方需提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票），避免“費(fèi)用支付”成為糾紛高發(fā)點(diǎn)。（四）雙方權(quán)利與義務(wù)1.業(yè)主（甲方）權(quán)利義務(wù)權(quán)利：定期獲取運(yùn)營(yíng)報(bào)表（如月度營(yíng)收、成本明細(xì)）、監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量（如神秘客暗訪）、對(duì)重大決策（如品牌更換、股權(quán)融資）的知情權(quán)與否決權(quán)。義務(wù)：提供合法合規(guī)的經(jīng)營(yíng)證照（如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、消防驗(yàn)收合格證）、確保物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰無(wú)糾紛、按合同約定支付費(fèi)用（或承擔(dān)應(yīng)出資的成本）、配合管理方進(jìn)行設(shè)施維護(hù)與升級(jí)。2.管理方（乙方）權(quán)利義務(wù)權(quán)利：在托管范圍內(nèi)獨(dú)立行使運(yùn)營(yíng)決策權(quán)（如定價(jià)策略、人員任免）、使用酒店品牌（若涉及）、獲取基礎(chǔ)管理費(fèi)與績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)。義務(wù)：遵守法律法規(guī)與行業(yè)規(guī)范（如食品安全、勞動(dòng)用工合規(guī)）、維護(hù)酒店品牌形象、按約定目標(biāo)完成運(yùn)營(yíng)考核、定期向業(yè)主匯報(bào)工作、承擔(dān)因自身管理失誤導(dǎo)致的損失（如因服務(wù)瑕疵引發(fā)的客訴賠償）。（五）運(yùn)營(yíng)目標(biāo)與考核機(jī)制需將抽象的“提升業(yè)績(jī)”轉(zhuǎn)化為量化指標(biāo)，例如：客房入住率：年度平均≥[X]%；平均房?jī)r(jià)（ADR）：不低于區(qū)域同檔次酒店均值的[X]%；會(huì)員體系建設(shè)：年度新增會(huì)員≥[X]人；客戶滿意度：第三方調(diào)查得分≥[X]分?？己瞬贿_(dá)標(biāo)時(shí)，需約定補(bǔ)救措施（如管理方免費(fèi)延長(zhǎng)服務(wù)期、優(yōu)化運(yùn)營(yíng)方案）或懲罰機(jī)制（如扣減績(jī)效管理費(fèi)、業(yè)主單方解除合同的權(quán)利）。例如：>“若連續(xù)兩個(gè)季度入住率低于[X]%，甲方有權(quán)要求乙方提交整改方案，整改后仍未達(dá)標(biāo)且差距超過(guò)[X]%的，甲方可扣除當(dāng)期績(jī)效管理費(fèi)的[X]%?！保┍Ｃ芘c競(jìng)業(yè)限制保密條款：明確商業(yè)秘密范圍（如客戶信息、運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)、成本結(jié)構(gòu)），約定雙方在合作期及終止后[X]年內(nèi)不得向第三方披露，否則需賠償損失。競(jìng)業(yè)限制：管理方及其核心團(tuán)隊(duì)在合同期內(nèi)及離職后[X]年內(nèi)，不得自營(yíng)或參與經(jīng)營(yíng)與本酒店同區(qū)域、同檔次的酒店項(xiàng)目；業(yè)主在合同期內(nèi)不得委托第三方管理本酒店（除非管理方嚴(yán)重違約）。（七）違約責(zé)任與爭(zhēng)議解決違約責(zé)任：需具體明確，例如：“甲方逾期支付管理費(fèi)超過(guò)15日的，每逾期一日按未付金額的[X]%向乙方支付違約金；乙方未按約定達(dá)標(biāo)且拒絕整改的，甲方有權(quán)解除合同，并要求乙方賠償直接損失（如客訴賠償、品牌貶值損失）?！睜?zhēng)議解決：優(yōu)先選擇“仲裁”（如提交[XX仲裁委員會(huì)]仲裁）或“訴訟”（約定管轄法院，如酒店所在地法院），避免“或裁或訴”的無(wú)效約定。（八）合同終止與解除約定法定解除（如不可抗力、一方破產(chǎn)）與約定解除（如嚴(yán)重違約、考核連續(xù)不達(dá)標(biāo)）的情形，以及解除后的善后事宜：管理方需移交運(yùn)營(yíng)資料（如客戶檔案、財(cái)務(wù)報(bào)表）、配合業(yè)主完成人員交接；業(yè)主需結(jié)清應(yīng)付未付的管理費(fèi)，管理方需返還預(yù)支的費(fèi)用；品牌使用的終止（如管理方需拆除品牌標(biāo)識(shí)、停止使用品牌系統(tǒng)）。二、簽訂酒店托管合同的注意事項(xiàng)（一）盡職調(diào)查：摸清合作方“底細(xì)”1.業(yè)主視角：審查管理方資質(zhì)與業(yè)績(jī)核查管理方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、行業(yè)資質(zhì)（如酒店管理資質(zhì)備案），要求提供過(guò)往3-5年的托管案例（同區(qū)域、同檔次酒店優(yōu)先），重點(diǎn)關(guān)注案例的續(xù)約率、業(yè)主滿意度、業(yè)績(jī)提升幅度。調(diào)查管理方的法律風(fēng)險(xiǎn)（如是否涉及重大訴訟、行政處罰），可通過(guò)企查查、裁判文書(shū)網(wǎng)查詢。2.管理方視角：核查酒店資產(chǎn)與合規(guī)性審查酒店物業(yè)的產(chǎn)權(quán)證明、租賃合同（若業(yè)主為承租方），確認(rèn)無(wú)抵押、查封等權(quán)利瑕疵；核查酒店的證照是否齊全（如消防、衛(wèi)生、特種行業(yè)許可證），避免因證照不全導(dǎo)致開(kāi)業(yè)延遲或被處罰。（二）條款細(xì)化：避免“模糊地帶”1.費(fèi)用條款：明確“錢(qián)怎么算、怎么付”區(qū)分“營(yíng)業(yè)收入”的統(tǒng)計(jì)口徑（如是否包含服務(wù)費(fèi)、稅費(fèi)，是否扣除業(yè)主自用房收入）；績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)的“超額利潤(rùn)”需明確計(jì)算方式（如稅后利潤(rùn)、EBITDA），避免管理方通過(guò)“做大成本”稀釋利潤(rùn)。2.考核條款：量化標(biāo)準(zhǔn)+動(dòng)態(tài)調(diào)整考核指標(biāo)需結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境動(dòng)態(tài)調(diào)整（如旅游淡季可適當(dāng)降低入住率要求），可約定“如遇疫情、自然災(zāi)害等不可抗力，考核標(biāo)準(zhǔn)按[X]比例下調(diào)”；引入第三方審計(jì)（如每年由雙方認(rèn)可的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)），確保考核公平性。3.品牌條款：厘清“品牌使用邊界”若管理方輸出品牌，需明確品牌使用的范圍（如僅限本酒店、不得授權(quán)第三方使用）、品牌維護(hù)的責(zé)任（如管理方需承擔(dān)品牌宣傳費(fèi)用的[X]%）；約定品牌退出機(jī)制（如合同終止后，管理方需在[X]日內(nèi)拆除品牌標(biāo)識(shí)，否則按日支付違約金）。（三）風(fēng)險(xiǎn)防控：設(shè)置“安全閥”1.對(duì)賭與退出機(jī)制可設(shè)置“對(duì)賭條款”：若管理方連續(xù)兩年未完成業(yè)績(jī)目標(biāo)，業(yè)主有權(quán)按約定價(jià)格回購(gòu)管理方的“績(jī)效權(quán)益”（如有），或要求管理方無(wú)償退出；約定“階梯式退出”：合同期內(nèi)解除的，管理方需按剩余期限的比例返還已收取的品牌使用費(fèi)（如有），避免“前期收費(fèi)、后期擺爛”。2.擔(dān)保與保險(xiǎn)要求管理方提供履約保證金（如合同金額的5%-10%），或由第三方（如管理方母公司）提供連帶責(zé)任擔(dān)保；約定酒店購(gòu)買(mǎi)“公眾責(zé)任險(xiǎn)”“財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)”，明確保費(fèi)承擔(dān)方與理賠流程，降低意外事件的損失。（四）法律合規(guī)：規(guī)避“隱形雷區(qū)”1.勞動(dòng)用工合規(guī)明確員工勞動(dòng)關(guān)系歸屬（如管理方招聘的員工，勞動(dòng)關(guān)系由管理方建立，工資由管理方支付，業(yè)主僅承擔(dān)[X]%的工資成本）；約定管理方需遵守《勞動(dòng)法》《勞動(dòng)合同法》，避免因欠薪、未繳社保引發(fā)的勞動(dòng)仲裁牽連業(yè)主。2.稅務(wù)合規(guī)明確管理費(fèi)的開(kāi)票類(lèi)型（增值稅專(zhuān)用發(fā)票/普通發(fā)票）、稅率（如6%的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)稅率），避免因發(fā)票問(wèn)題引發(fā)稅務(wù)稽查；約定“稅差承擔(dān)”：如因政策調(diào)整導(dǎo)致稅率變化，增加的稅負(fù)由雙方按[X]比例分擔(dān)。三、常見(jiàn)糾紛與應(yīng)對(duì)建議（一）管理費(fèi)支付糾紛：證據(jù)留存+協(xié)商優(yōu)先業(yè)主以“服務(wù)不達(dá)標(biāo)”拒付管理費(fèi)時(shí)，需提前書(shū)面通知管理方并附證據(jù)（如神秘客報(bào)告、客訴記錄），按合同約定啟動(dòng)整改程序，而非直接拒付；管理方以“業(yè)主未提供合規(guī)證照”為由停擺時(shí)，需書(shū)面催告業(yè)主限期整改，并留存催告記錄，避免被認(rèn)定為“擅自停業(yè)”。（二）業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)糾紛：考核標(biāo)準(zhǔn)+補(bǔ)救措施若考核標(biāo)準(zhǔn)模糊（如“提升業(yè)績(jī)”未量化），雙方應(yīng)協(xié)商補(bǔ)充協(xié)議，明確以“同區(qū)域同檔次酒店平均業(yè)績(jī)的[X]%”為基準(zhǔn)；管理方未達(dá)標(biāo)時(shí)，優(yōu)先選擇“整改+延長(zhǎng)考核期”而非直接解約，避免因“解約損失”引發(fā)二次糾紛。（三）品牌侵權(quán)糾紛：邊界約定+侵權(quán)追責(zé)管理方超范圍使用品牌（如授權(quán)第三方酒店使用）時(shí)，業(yè)主可發(fā)律師函要求停止侵權(quán)，按合同約定主張違約金（如品牌使用費(fèi)的[X]倍）；業(yè)主擅自更換品牌（如合同期內(nèi)引入其他管理品牌）時(shí)，