2025物業(yè)管理考試試題及參考答案一、單項選擇題（共20題，每題1分，共20分）1.依據(jù)《物業(yè)管理條例》，建設單位在物業(yè)銷售前應制定（），明確業(yè)主、物業(yè)使用人及物業(yè)服務企業(yè)的權利義務。A.管理規(guī)約B.臨時管理規(guī)約C.物業(yè)服務合同D.業(yè)主大會議事規(guī)則2.某小區(qū)電梯因年久失修頻繁故障，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意，使用維修資金進行改造。該決策程序符合（）的規(guī)定。A.《民法典》第278條B.《物業(yè)管理條例》第12條C.《住宅專項維修資金管理辦法》第22條D.《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第31條3.物業(yè)服務企業(yè)在小區(qū)公共區(qū)域設置廣告位，其收益應（）。A.歸物業(yè)服務企業(yè)所有B.歸全體業(yè)主共有C.由業(yè)主委員會與企業(yè)平分D.用于補充維修資金或按業(yè)主大會決定使用4.業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房，除遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約外，還需（）。A.經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)書面同意B.經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意C.向社區(qū)居委會備案D.報房地產(chǎn)行政主管部門審批5.物業(yè)服務合同終止時，原物業(yè)服務企業(yè)未按約退出并移交資料，造成新企業(yè)無法正常服務，由此產(chǎn)生的損失應由（）承擔。A.原物業(yè)服務企業(yè)B.業(yè)主委員會C.新物業(yè)服務企業(yè)D.全體業(yè)主6.某小區(qū)發(fā)生火災，物業(yè)服務企業(yè)未及時啟動消防應急預案，導致火勢擴大。根據(jù)《消防法》，企業(yè)可能面臨的最重處罰是（）。A.警告B.罰款5萬元C.責令停產(chǎn)停業(yè)D.對直接責任人員處15日以下拘留7.業(yè)主未按約定繳納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)催告后仍未支付，企業(yè)可（）。A.停止供電、供水B.直接提起訴訟或申請仲裁C.將業(yè)主列入失信名單D.沒收業(yè)主在公共區(qū)域的物品8.物業(yè)管理區(qū)域劃分的主要依據(jù)是（）。A.社區(qū)管轄范圍B.物業(yè)的共用設施設備、建筑規(guī)模等C.開發(fā)商規(guī)劃紅線D.業(yè)主居住習慣9.物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)內(nèi)流浪動物的管理責任是（）。A.必須全部捕獲并處理B.無需干預C.采取必要措施防止傷人或破壞環(huán)境D.由業(yè)主自行負責10.某業(yè)主因房屋質(zhì)量問題未收房，期間產(chǎn)生的物業(yè)費應由（）承擔。A.業(yè)主B.建設單位C.物業(yè)服務企業(yè)D.業(yè)主與建設單位各半11.業(yè)主大會會議可以采用集體討論或書面征求意見的形式，其中書面征求意見的結果需（）。A.由業(yè)主委員會自行統(tǒng)計B.經(jīng)2名以上業(yè)主代表監(jiān)督C.公示30日以上D.報街道辦事處備案12.物業(yè)服務成本中不包括（）。A.管理服務人員的工資B.物業(yè)共用部位的大修費用C.清潔衛(wèi)生費用D.綠化養(yǎng)護費用13.電梯安全管理人員應取得（）頒發(fā)的特種設備作業(yè)人員證書。A.市場監(jiān)督管理部門B.住房和城鄉(xiāng)建設部門C.應急管理部門D.消防救援機構14.業(yè)主委員會委員資格終止的情形不包括（）。A.喪失民事行為能力B.連續(xù)3次缺席業(yè)主委員會會議C.拖欠物業(yè)費累計6個月以上D.因房屋轉讓不再是業(yè)主15.物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主違規(guī)裝修，擅自拆除承重墻，應（）。A.立即制止并報告行政主管部門B.要求業(yè)主恢復原狀后再收取物業(yè)費C.自行組織修復并向業(yè)主收費D.通知業(yè)主委員會處理16.某小區(qū)車位緊張，物業(yè)服務企業(yè)在公共道路上施劃臨時車位并收費，其收費標準應（）。A.由企業(yè)自行定價B.經(jīng)業(yè)主大會同意C.報物價部門審批D.參照周邊小區(qū)標準17.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防設施維護責任主體是（）。A.消防救援機構B.物業(yè)服務企業(yè)C.業(yè)主委員會D.建設單位18.業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)公開的財務收支有異議，可（）。A.要求企業(yè)提供原始憑證查閱B.直接起訴企業(yè)財務造假C.聯(lián)合其他業(yè)主拒交物業(yè)費D.向街道辦事處申請審計19.物業(yè)承接查驗中，發(fā)現(xiàn)共用設施設備不符合規(guī)劃要求，責任方是（）。A.物業(yè)服務企業(yè)B.業(yè)主委員會C.建設單位D.設計單位20.物業(yè)服務企業(yè)的首要義務是（）。A.確保業(yè)主財產(chǎn)安全B.提供約定的服務C.維護小區(qū)秩序D.協(xié)助政府管理二、多項選擇題（共10題，每題2分，共20分，少選得1分，錯選不得分）1.下列屬于業(yè)主共同決定事項的有（）。A.制定和修改管理規(guī)約B.選舉業(yè)主委員會C.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)D.決定小區(qū)內(nèi)廣告位的設置2.物業(yè)服務企業(yè)的義務包括（）。A.定期公布服務事項、收費項目及收支情況B.對物業(yè)使用中的禁止行為進行勸阻C.保管業(yè)主個人信息D.確保業(yè)主車輛絕對安全3.住宅專項維修資金可用于（）。A.電梯的日常維護B.屋頂防水工程大修C.小區(qū)圍墻倒塌修復D.公共區(qū)域綠化改造4.業(yè)主委員會的職責包括（）。A.召集業(yè)主大會會議B.代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同C.監(jiān)督管理規(guī)約的實施D.決定物業(yè)服務企業(yè)的選聘5.下列行為中，物業(yè)服務企業(yè)有權制止的有（）。A.業(yè)主在樓道堆放雜物B.業(yè)主飼養(yǎng)大型烈性犬C.業(yè)主違規(guī)安裝防盜網(wǎng)D.業(yè)主在公共區(qū)域晾曬衣物6.物業(yè)服務合同終止的情形包括（）。A.合同期限屆滿B.業(yè)主大會決定解聘C.物業(yè)服務企業(yè)破產(chǎn)D.半數(shù)以上業(yè)主拒交物業(yè)費7.物業(yè)管理糾紛的解決途徑有（）。A.協(xié)商B.調(diào)解C.仲裁D.訴訟8.智能化物業(yè)管理的應用場景包括（）。A.智能門禁系統(tǒng)B.消防設施遠程監(jiān)控C.能耗管理平臺D.業(yè)主滿意度在線調(diào)查9.物業(yè)服務企業(yè)在疫情防控中的責任包括（）。A.配合社區(qū)做好人員登記B.對公共區(qū)域消毒C.限制業(yè)主出入小區(qū)D.宣傳防疫知識10.下列關于物業(yè)服務費的說法，正確的有（）。A.實行政府指導價的需遵守價格主管部門規(guī)定B.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由使用人繳納的，業(yè)主仍需承擔連帶責任C.服務質(zhì)量不達標時，業(yè)主可要求減免費用D.空置房需全額繳納物業(yè)費三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分）案例一某小區(qū)2020年交付，物業(yè)服務企業(yè)A與建設單位簽訂前期物業(yè)服務合同。2023年，業(yè)主大會成立后選聘了新企業(yè)B，并通知A于2023年12月31日退出。但A以“未收到業(yè)主大會決議原件”“部分業(yè)主欠繳物業(yè)費”為由，拒絕移交資料及退出，導致B無法正常開展服務，部分業(yè)主因垃圾未清理、電梯故障無人維修等問題投訴。問題：1.A的拒絕退出行為是否合法？依據(jù)是什么？（8分）2.業(yè)主大會及B應如何處理？（12分）案例二業(yè)主王某將住宅改為“私房菜館”，未取得相關經(jīng)營許可，且因烹飪油煙、客人噪音影響樓上住戶李某正常生活。李某多次向A企業(yè)反映，企業(yè)僅口頭勸阻，未采取其他措施。李某以“物業(yè)服務企業(yè)未盡管理責任”為由，拒交物業(yè)費。問題：1.王某的行為是否違法？法律依據(jù)是什么？（6分）2.物業(yè)服務企業(yè)的處理是否得當？應承擔何種責任？（7分）3.李某拒交物業(yè)費是否合法？為什么？（7分）案例三2024年8月，小區(qū)暴雨導致地下車庫積水，3輛業(yè)主車輛被淹。經(jīng)查，車庫排水泵因年久失修未正常啟動，而該排水泵屬于共用設施，維修資金賬戶余額充足。業(yè)主要求物業(yè)服務企業(yè)賠償損失，企業(yè)稱“暴雨屬于不可抗力，且已提前通知業(yè)主挪車”。問題：1.企業(yè)的免責理由是否成立？為什么？（8分）2.業(yè)主的損失應由誰承擔？法律依據(jù)是什么？（12分）四、論述題（共1題，40分）結合當前物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢，論述物業(yè)服務企業(yè)如何通過智能化轉型提升服務質(zhì)量與業(yè)主滿意度。要求：論點明確，邏輯清晰，結合實際案例或技術應用（如智能安防、智慧社區(qū)平臺等）展開分析。參考答案一、單項選擇題1.B2.A3.D4.B5.A6.C7.B8.B9.C10.B11.B12.B13.A14.B15.A16.B17.B18.A19.C20.B二、多項選擇題1.ABC2.ABC3.BC4.ABC5.ABCD6.ABC7.ABCD8.ABCD9.ABD10.ABC三、案例分析題案例一1.不合法。依據(jù)《民法典》第948條，前期物業(yè)服務合同終止后，原物業(yè)服務企業(yè)應當在約定期限或合理期限內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，移交物業(yè)資料及相關設施?！段飿I(yè)管理條例》第38條規(guī)定，物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應將物業(yè)管理用房和相關資料移交給業(yè)主委員會。A以“未收到?jīng)Q議原件”“業(yè)主欠費”為由拒絕退出，無法律依據(jù)。2.處理措施：（1）業(yè)主大會可向街道辦事處、房地產(chǎn)行政主管部門報告，由行政部門責令A限期退出（《物業(yè)管理條例》第58條）；（2）B可向法院提起訴訟，要求A履行移交義務并賠償因拖延退出造成的損失（《民法典》第577條）；（3）業(yè)主可就A未履行退出義務導致的損害，向法院起訴A承擔賠償責任（如垃圾未清理、電梯故障等直接損失）。案例二1.違法。依據(jù)《民法典》第279條，業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意。王某未取得李某等利害關系業(yè)主同意，且未取得經(jīng)營許可，違反該規(guī)定。2.處理不當。物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主違規(guī)行為負有勸阻、制止并報告的義務（《物業(yè)管理條例》第45條）。A企業(yè)僅口頭勸阻，未向有關部門報告（如市場監(jiān)管部門、環(huán)保部門），未盡到管理責任，可能需承擔補充賠償責任（若王某的行為給李某造成損失，A企業(yè)因未有效制止，需在其過錯范圍內(nèi)承擔責任）。3.不合法。根據(jù)《民法典》第944條，業(yè)主不得以未接受或無需接受相關物業(yè)服務為由拒付物業(yè)費。李某的損害是因王某的侵權行為導致，與物業(yè)服務企業(yè)的一般服務瑕疵無直接因果關系，李某應通過起訴王某主張賠償，而非拒交物業(yè)費。若A企業(yè)確實存在未履行管理義務的重大過失（如完全未勸阻），李某可主張減免部分費用，但需通過訴訟或協(xié)商解決，不能直接拒交。案例三1.不成立。暴雨雖屬自然現(xiàn)象，但地下車庫排水泵故障是因企業(yè)未履行維護義務導致，屬于管理失職。根據(jù)《民法典》第180條，不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。本案中，排水泵故障是可預見、可避免的管理問題，企業(yè)不能以“不可抗力”免責。2.損失應由物業(yè)服務企業(yè)承擔。依據(jù)《物業(yè)管理條例》第35條，物業(yè)服務企業(yè)應按照合同約定提供相應服務，未能履行義務導致業(yè)主人身、財產(chǎn)損害的，需承擔賠償責任。排水泵屬于共用設施，企業(yè)負有日常維護義務（《住宅專項維修資金管理辦法》第3條）。企業(yè)未及時維修導致排水泵無法啟動，是車輛被淹的直接原因，應賠償業(yè)主車輛損失。若維修資金已足額繳納，企業(yè)可申請使用維修資金進行設施維修，但不影響其對業(yè)主的賠償責任。四、論述題當前，物業(yè)管理行業(yè)正從“勞動密集型”向“技術驅(qū)動型”轉型，智能化技術的應用已成為提升服務質(zhì)量與業(yè)主滿意度的核心路徑。以下從具體場景與實踐分析智能化轉型的關鍵策略：一、智能安防系統(tǒng)：提升安全保障與響應效率傳統(tǒng)安防依賴人工巡查，存在覆蓋盲區(qū)與響應滯后問題。智能化轉型中，人臉識別門禁、視頻監(jiān)控AI分析、電子巡更系統(tǒng)等技術可實現(xiàn)“主動防御”。例如，某品牌物業(yè)引入“智能安防平臺”，通過攝像頭AI算法識別陌生人滯留、高空拋物等行為，系統(tǒng)自動預警至管理人員手機，平均響應時間從10分鐘縮短至2分鐘。業(yè)主普遍反饋“安全感明顯提升”，滿意度調(diào)查中“安全管理”項得分提高20%。二、智慧社區(qū)平臺：整合服務入口，優(yōu)化業(yè)主體驗通過開發(fā)APP或小程序，將報修、繳費、投訴、社區(qū)活動等功能集成于同一平臺，解決“多渠道溝通”的痛點。例如，某企業(yè)推出“一站式服務平臺”，業(yè)主提交報修后，系統(tǒng)自動派單至對應維修人員，全程跟蹤進度并推送短信提醒；繳費功能支持支付寶、微信等多種方式，還可查詢歷史賬單明細。數(shù)據(jù)顯示，該平臺上線后，報修處理及時率從75%提升至92%，物業(yè)費收繳周期縮短30%，業(yè)主投訴率下降40%。三、設備設施智能管理：降低運維成本，保障運行穩(wěn)定通過物聯(lián)網(wǎng)（IoT）技術對電梯、消防、給排水等設備進行實時監(jiān)測，實現(xiàn)“預測性維護”。例如，某小區(qū)電梯安裝傳感器，實時采集運行數(shù)據(jù)（如震動頻率、門開關次數(shù)），系統(tǒng)通過算法分析潛在故障風險，提前通知維保人員檢修，避免突發(fā)停運。數(shù)據(jù)顯示，該技術應用后，電梯故障率下降60%，維修成本減少40%，業(yè)主對“設施運行穩(wěn)定性”的滿意度從65%提升至88%。四、能耗管理與環(huán)境優(yōu)化：踐行綠色物業(yè)，增強業(yè)主認同通過智能電表、水表及環(huán)境監(jiān)測設備，實時采集能耗數(shù)據(jù)與環(huán)境參數(shù)（如溫度、濕度、PM2.5），結合AI算法優(yōu)化公共區(qū)域照明、空調(diào)運行策略。例如，某園區(qū)物業(yè)通過“智慧能耗平臺”，將公共區(qū)域照明調(diào)整為“光線感應+時段控制”，夏季空調(diào)溫度設定聯(lián)動室外溫度，年耗電量降低15%。同時，平臺向業(yè)主推送“小區(qū)環(huán)境日報”，包括綠化面積、垃圾分類達標率等數(shù)據(jù)，增強業(yè)主對物業(yè)“綠色管理”的感知，滿意度調(diào)查中“環(huán)境管理”項得分提升18%。五、挑戰(zhàn)與應對：平衡技