2025年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之業(yè)務(wù)操作能力提升試卷B卷附答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請將正確選項(xiàng)的字母填在括號內(nèi)）1.某客戶首次購房，預(yù)算總價(jià)300萬元，首付比例30%，貸款年限25年，利率4.3%，等額本息月供約為（）A.11,200元B.11,800元C.12,400元D.13,000元答案：B解析：貸款額210萬元，月利率0.3583%，期數(shù)300，代入等額本息公式得月供≈11,800元。2.根據(jù)《民法典》第七百二十五條，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，（）A.原租賃合同自動(dòng)終止B.原租賃合同對新所有權(quán)人繼續(xù)有效C.新所有權(quán)人可單方提高租金D.承租人須重新簽訂租賃合同答案：B解析：買賣不破租賃原則。3.某房源掛牌價(jià)520萬元，業(yè)主凈得價(jià)500萬元，買方需承擔(dān)全部稅費(fèi)，若契稅稅率3%，則買方實(shí)際支付總額為（）A.535.6萬元B.536.0萬元C.536.5萬元D.537.1萬元答案：C解析：520×1.03+登記費(fèi)0.05≈536.5萬元。4.在存量房交易資金監(jiān)管中，下列資金必須全額監(jiān)管的是（）A.定金B(yǎng).首付款C.物業(yè)保證金D.裝修補(bǔ)償款答案：B解析：首付款必須進(jìn)入監(jiān)管賬戶。5.某小區(qū)近30天新增掛牌120套，成交40套，則該小區(qū)去化周期約為（）A.1.5個(gè)月B.2個(gè)月C.2.5個(gè)月D.3個(gè)月答案：D解析：去化周期=庫存/月均成交=120/(40÷1)=3個(gè)月。6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同生效要件不包括（）A.雙方簽字蓋章B.經(jīng)紀(jì)人簽字C.房源核驗(yàn)碼D.委托公證答案：D解析：委托公證非生效要件。7.某客戶通過公積金貸款購房，最高可貸60萬元，但賬戶余額僅2萬元，按照“存貸掛鉤”規(guī)則，其可貸額度為（）A.20萬元B.30萬元C.40萬元D.60萬元答案：A解析：余額×10+月繳存額×未來繳存月數(shù)，取低值，余額2萬×10=20萬元。8.下列屬于《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》明確禁止的行為是（）A.發(fā)布房源信息B.協(xié)助辦理貸款C.吃差價(jià)D.提供看房服務(wù)答案：C解析：禁止吃差價(jià)。9.某房源建筑面積143㎡，套內(nèi)面積115㎡，得房率約為（）A.75%B.78%C.80%D.82%答案：C解析：115÷143≈80%。10.客戶使用“帶押過戶”模式購房，原貸款余額200萬元，成交價(jià)500萬元，首付款應(yīng)不低于（）A.150萬元B.200萬元C.250萬元D.300萬元答案：C解析：首付款=成交價(jià)原貸款=500200=300萬元，但銀行要求首付比例≥30%，故最低250萬元。11.某城市限購政策規(guī)定，非戶籍居民需連續(xù)繳納社保滿60個(gè)月且已婚可購1套，則下列可購房的是（）A.單身且社保61個(gè)月B.已婚且社保59個(gè)月C.已婚且社保60個(gè)月D.離異且社保60個(gè)月答案：C解析：必須同時(shí)滿足已婚+60個(gè)月。12.下列關(guān)于“容積率”表述正確的是（）A.地上建筑面積÷用地面積B.總建筑面積÷用地面積C.計(jì)容面積÷用地面積D.建筑密度×層數(shù)答案：C解析：容積率=計(jì)容面積÷用地面積。13.某房源掛牌價(jià)下調(diào)3次，分別為2%、2%、3%，累計(jì)降幅為（）A.6.74%B.6.88%C.7.00%D.7.22%答案：B解析：(10.98×0.98×0.97)≈6.88%。14.客戶申請“組合貸”，商業(yè)貸款部分利率4.5%，公積金貸款部分利率3.1%，貸款總額200萬元，其中公積金60萬元，商業(yè)140萬元，則加權(quán)平均利率為（）A.3.75%B.3.88%C.4.08%D.4.25%答案：C解析：(60×3.1%+140×4.5%)÷200=4.08%。15.某房源為繼承所得，滿五不唯一，原值80萬元，現(xiàn)售價(jià)400萬元，應(yīng)繳個(gè)人所得稅為（）A.0元B.32萬元C.64萬元D.80萬元答案：B解析：(40080)×20%=64萬元，但繼承房可按全額1%核定，即4萬元，題目未給核定選項(xiàng)，按差額計(jì)算選B。16.下列屬于“紅海戰(zhàn)略”行為的是（）A.獨(dú)家代理B.降低傭金C.社區(qū)精耕D.VR看房答案：B解析：低價(jià)競爭屬紅海。17.某門店月人均帶看量12組，成交率8%，則人均月成交（）A.0.5套B.0.8套C.0.96套D.1.2套答案：C解析：12×8%=0.96套。18.客戶購房用于落戶，需滿足“人均面積≥30㎡”，家庭3口，則建筑面積至少（）A.75㎡B.80㎡C.85㎡D.90㎡答案：D解析：30×3=90㎡。19.某新房項(xiàng)目采用“車位券”營銷，購房送10萬元車位券，實(shí)際成本7萬元，則該促銷在財(cái)報(bào)中應(yīng)計(jì)入（）A.銷售費(fèi)用B.營業(yè)成本C.財(cái)務(wù)費(fèi)用D.營業(yè)外支出答案：A解析：屬銷售費(fèi)用。20.下列關(guān)于“貝殼分”描述正確的是（）A.僅考核業(yè)績B.最高1000分C.包含信用分D.每月清零答案：C解析：貝殼分含信用、業(yè)績、合作等維度。21.客戶通過“綠色通道”辦理省直公積金貸款，承諾放款時(shí)間最長（）A.3個(gè)工作日B.7個(gè)工作日C.15個(gè)工作日D.30個(gè)工作日答案：C解析：綠色通道15個(gè)工作日。22.某房源為法拍房，起拍價(jià)評估價(jià)七折，評估價(jià)500萬元，保證金比例為（）A.5%B.10%C.15%D.20%答案：B解析：法拍保證金≥10%。23.客戶使用“接力貸”，子女為共同借款人，子女年齡25歲，最長可貸年限為（）A.25年B.30年C.35年D.40年答案：B解析：商業(yè)貸款最長30年。24.某房源為“雙拼房”，打通使用，下列說法正確的是（）A.可單獨(dú)出售其中一套B.必須整體出售C.可拆分貸款D.契稅按一套計(jì)答案：B解析：物理打通后需整體出售。25.客戶購房用于學(xué)區(qū)，需滿足“提前三年落戶”，則最晚落戶時(shí)間為（）A.入學(xué)當(dāng)年3月31日B.入學(xué)前一年3月31日C.入學(xué)前三年任意時(shí)間D.入學(xué)前三年8月31日答案：B解析：多數(shù)城市要求前一年3月31日前。26.某房源為“限競房”，取得不動(dòng)產(chǎn)證滿（）年可上市交易。A.2B.3C.4D.5答案：D解析：限競房需滿5年。27.客戶通過“以舊換新”置換，舊房總價(jià)300萬元，新房總價(jià)500萬元，中介給予舊房傭金全免，新房傭金1.5%，則客戶實(shí)際支付傭金（）A.0元B.3萬元C.4.5萬元D.7.5萬元答案：C解析：500×1.5%=7.5萬元，舊房全免，客戶支付7.5萬元，但部分城市補(bǔ)貼50%，題未說明，按全額選C。28.某房源為“一層帶下躍”，下躍面積不計(jì)入產(chǎn)權(quán)證，交易時(shí)下躍部分（）A.可寫入合同B.必須公證C.無法律保障D.可單獨(dú)計(jì)價(jià)答案：C解析：無產(chǎn)權(quán)面積無法律保障。29.客戶購房需做“高評高貸”，評估價(jià)高于成交價(jià)，銀行發(fā)現(xiàn)后最嚴(yán)厲處罰為（）A.要求提前還款B.上浮利率C.收回貸款D.列入黑名單答案：C解析：銀行可收回貸款。30.某門店采用“師徒制”，新人前3個(gè)月無責(zé)底薪4000元，師傅提取新人業(yè)績的（）A.5%B.8%C.10%D.15%答案：C解析：行業(yè)慣例10%。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列屬于“房屋安全鑒定”必須進(jìn)行的場景有（）A.改變承重結(jié)構(gòu)B.加裝電梯C.火災(zāi)后修復(fù)D.房屋交易答案：A、C解析：改變承重、火災(zāi)后必須鑒定。32.客戶購房提取公積金，可提取范圍包括（）A.首付款B.契稅C.物業(yè)維修基金D.裝修款答案：A、B、C解析：裝修不可提取。33.下列屬于“存量房交易資金監(jiān)管”參與方有（）A.買方B.賣方C.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)D.公證處答案：A、B、C解析：公證處非必須。34.某房源為“滿五唯一”，可免征的稅種有（）A.增值稅B.個(gè)人所得稅C.契稅D.土地增值稅答案：A、B解析：滿五唯一免增值稅、個(gè)稅。35.客戶使用“公積金+商業(yè)”組合貸，需滿足的條件有（）A.公積金連續(xù)繳存6個(gè)月B.商業(yè)貸款銀行與公積金中心合作C.首套房首付≥30%D.公積金貸款≤余額×15答案：A、B、C解析：余額倍數(shù)各地不同。36.下列屬于“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”的有（）A.房源查封B.客戶跳單C.政策突變D.系統(tǒng)宕機(jī)答案：A、B、C解析：系統(tǒng)宕機(jī)屬技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，非業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。37.某房源為“共有產(chǎn)權(quán)”，交易注意事項(xiàng)包括（）A.需共有人全部到場B.需優(yōu)先購買權(quán)人放棄C.可單方出售D.需公證委托書答案：A、B、D解析：不可單方出售。38.客戶購房需貸款，銀行拒貸原因可能包括（）A.征信連三累六B.收入負(fù)債比>50%C.房齡>30年D.首付來源為借貸答案：A、B、C、D解析：均屬拒貸情形。39.下列屬于“新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管”節(jié)點(diǎn)有（）A.結(jié)構(gòu)封頂B.竣工驗(yàn)收C.初始登記D.交房答案：A、B、C解析：交房非監(jiān)管節(jié)點(diǎn)。40.某門店采用“社區(qū)精耕”策略，具體做法包括（）A.建立業(yè)主群B.每月生日會(huì)C.免費(fèi)打印D.電話陌拜答案：A、B、C解析：陌拜非精耕。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”）41.法拍房可正常貸款，首付比例與二手房相同。（）答案：×解析：法拍房首付比例通常≥30%，且需一次性付款后再按揭。42.“帶押過戶”模式下，原貸款銀行可不同意過戶。（）答案：√解析：需銀行同意。43.繼承房產(chǎn)再出售，個(gè)人所得稅一律按差額20%征收。（）答案：×解析：可選擇全額1%核定。44.客戶購房后一年內(nèi)出售，需繳納增值稅。（）答案：√解析：未滿2年需繳5.3%增值稅。45.經(jīng)紀(jì)人可代收定金，但需24小時(shí)內(nèi)轉(zhuǎn)交業(yè)主。（）答案：√解析：行業(yè)規(guī)定24小時(shí)。46.共有產(chǎn)權(quán)房可出租，但需按比例上交政府租金收益。（）答案：√解析：各地政策一致。47.客戶使用“接力貸”，子女年齡可放寬至70歲。（）答案：×解析：子女年齡+貸款年限≤70。48.車位可單獨(dú)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。（）答案：√解析：獨(dú)立車位可辦證。49.經(jīng)紀(jì)人發(fā)布房源信息必須取得房源核驗(yàn)碼。（）答案：√解析：新規(guī)強(qiáng)制。50.“滿五唯一”認(rèn)定以家庭為單位，含未成年子女。（）答案：√解析：家庭含未成年子女。四、案例分析題（共40分）案例一（10分）客戶李先生，已婚，家庭名下無房，社保連續(xù)繳納62個(gè)月，欲購位于主城區(qū)一套建筑面積89㎡、總價(jià)400萬元的二手房。業(yè)主王女士，家庭名下僅該套房，產(chǎn)權(quán)證登記日期2018年3月，原值200萬元。雙方通過中介A公司成交，約定買方承擔(dān)全部稅費(fèi)，傭金各1.5%。問題：1.本次交易買方需繳納哪些稅費(fèi)？金額各多少？2.賣方是否需繳納稅費(fèi)？3.買方首付款最低多少？（商貸首套利率4.2%，評估價(jià)按成交價(jià)計(jì)）答案：1.契稅：400×1.5%=6萬元；登記費(fèi)80元；抵押登記費(fèi)80元；中介費(fèi)400×1.5%=6萬元；合計(jì)12.016萬元。2.賣方：滿五唯一，免增值稅、個(gè)稅，無稅費(fèi)。3.首套首付30%，400×30%=120萬元。案例二（15分）客戶張先生，45歲，月繳存公積金2000元，余額3萬元，擬購買一套總價(jià)600萬元的新房，開發(fā)商支持公積金貸款。張先生家庭名下無房，配偶無公積金。問題：1.張先生最高可貸公積金多少？2.若采用組合貸，公積金60萬元，商業(yè)貸款多少？3.若張先生選擇等額本息，貸款25年，公積金利率3.1%，商業(yè)利率4.3%，月供需多少？答案：1.余額3萬×15=45萬，月繳存2000×未來繳存月數(shù)（假設(shè)退休前15年）=2000×180=36萬，取低值45萬，但當(dāng)?shù)厣舷?0萬，故可貸60萬。2.總價(jià)600萬，首付30%即180萬，貸款420萬，公積金60萬，商業(yè)360萬。3.公積金月供：60萬，25年，3.1%，月利率0.2583%，300期，月供≈2875元；商業(yè)3