2025年房地產(chǎn)經(jīng)紀人之業(yè)務操作題庫綜合試卷B卷附答案一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項的字母填在括號內(nèi)）1.某客戶首次購房，預算總價300萬元，首付比例30%，貸款年限25年，利率4.3%，采用等額本息方式，其月供最接近（）A.11,200元B.12,050元C.12,900元D.13,750元答案：C解析：貸款額210萬元，月利率0.3583%，期數(shù)300期，套用等額本息公式得月供≈12,900元。2.根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)布房源信息必須明示的內(nèi)容不包括（）A.房屋抵押信息B.房屋坐落C.建筑面積D.業(yè)主婚姻狀況答案：D解析：業(yè)主婚姻狀況屬于隱私，非法定公示內(nèi)容。3.某小區(qū)近一年成交單價從4.2萬元/㎡漲至4.8萬元/㎡，漲幅14.3%。若該片區(qū)同質(zhì)樓盤租金不變，則其毛租金收益率（）A.上升1.2個百分點B.下降1.2個百分點C.上升0.8個百分點D.下降0.8個百分點答案：B解析：租金不變、房價上漲，收益率必然下降，計算得下降約1.2個百分點。4.客戶通過經(jīng)紀機構(gòu)購買新房，開發(fā)商支付傭金3%，機構(gòu)業(yè)務員個人提成比例為傭金的35%，若總房價500萬元，業(yè)務員實得（）A.3.75萬元B.4.25萬元C.5.25萬元D.6.00萬元答案：C解析：500×3%×35%=5.25萬元。5.下列哪項不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務中的“重要事項告知”義務（）A.房屋曾發(fā)生非正常死亡事件B.房屋臨近垃圾焚燒廠C.房屋所在學區(qū)可能調(diào)整D.業(yè)主急于出國故降價出售答案：D解析：業(yè)主個人出售動機不屬于法定重要事項。6.某房源掛牌價520萬元，經(jīng)紀人與賣方簽訂《獨家委托協(xié)議》，約定20天內(nèi)成交價格不低于500萬元，若低于該價則須賣方書面確認。該約定屬于（）A.價格擔保條款B.底價確認條款C.限時獨家條款D.跳價保護條款答案：B解析：明確約定賣方最低接受價格，屬底價確認。7.客戶使用“公積金+商業(yè)”組合貸款，公積金上限120萬元，利率3.1%，商業(yè)部分180萬元，利率4.5%，均20年等額本息，其綜合月供約為（）A.18,900元B.19,700元C.20,500元D.21,300元答案：C解析：分別計算后相加，公積金部分≈6,700元，商業(yè)≈13,800元，合計≈20,500元。8.在存量房買賣中，網(wǎng)簽價通常（）A.不得低于評估價B.不得高于評估價C.不得低于政府指導價D.不得高于政府指導價答案：C解析：各地普遍規(guī)定網(wǎng)簽價不得低于區(qū)域指導價以防范偷稅。9.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同生效要件不包括（）A.雙方簽字或蓋章B.經(jīng)紀人簽字C.機構(gòu)蓋章D.行政主管部門備案答案：D解析：備案非生效要件，僅為管理要求。10.某房源建筑面積145㎡，套內(nèi)118㎡，得房率（）A.75.9%B.81.4%C.84.2%D.86.1%答案：B解析：118÷145≈81.4%。11.客戶購買商住兩用房，最低首付比例一般為（）A.30%B.40%C.50%D.60%答案：C解析：商業(yè)銀行對商住兩用房普遍執(zhí)行50%首付。12.下列關(guān)于“誠意金”的說法正確的是（）A.具有定金罰則效力B.可無條件退還C.不得超過房款的5%D.必須打入監(jiān)管賬戶答案：B解析：誠意金非法定定金，未簽正式合同前可退。13.某城市實行“認房又認貸”，客戶家庭名下無房但有一次貸款記錄已結(jié)清，再購普通住宅，首付比例（）A.30%B.40%C.50%D.60%答案：B解析：多數(shù)城市認定為首貸已結(jié)清再購算二套，首付40%。14.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)布房源信息時，對房源照片的主要法律要求是（）A.必須原圖上傳B.必須獲得業(yè)主書面同意C.必須加水印D.必須標注“效果圖”答案：B解析：照片屬業(yè)主肖像及財產(chǎn)權(quán)范疇，須書面授權(quán)。15.客戶通過VR看房后遠程簽約，合同成立地點為（）A.房源所在地B.客戶所在地C.機構(gòu)服務器所在地D.雙方約定為準答案：D解析：《電子簽名法》允許約定，無約定以收件人主營業(yè)地為準。16.某房源房齡25年，剩余土地使用年限45年，銀行評估時最可能（）A.不受理B.降成數(shù)C.提高利率D.要求追加擔保答案：B解析：房齡+貸款年限≤40年為常見紅線，25年房齡只能貸15年，銀行會降成數(shù)。17.在新建商品房銷售中，開發(fā)商取得《商品房預售許可證》后，須在幾日內(nèi)一次性公開全部房源（）A.5日B.7日C.10日D.15日答案：C解析：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定10日。18.客戶購買期房，合同約定2025年6月30日交房，實際2025年9月15日交房，逾期77天，合同約定的日違約金為已付房款的萬分之一，已付300萬元，客戶可主張（）A.23,100元B.30,000元C.21,000元D.15,500元答案：A解析：300萬×0.01%×77=23,100元。19.下列哪項不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務中的“禁止行為”（）A.賺取差價B.代收房款C.提供金融服務D.強制捆綁裝修答案：C解析：經(jīng)備案可依法提供金融服務，其余均為明令禁止。20.某房源為夫妻共同財產(chǎn)，房產(chǎn)證僅登記丈夫一人，現(xiàn)丈夫單獨與買方簽約，下列做法最穩(wěn)妥（）A.讓丈夫?qū)懗兄Z書B.讓妻子出具《配偶同意出售聲明》并公證C.讓買方自行核實D.在補充協(xié)議中約定違約責任答案：B解析：公證聲明可有效防止無權(quán)處分風險。21.客戶購買學區(qū)房，簽約后學區(qū)調(diào)整，導致無法入讀目標學校，買方主張解除合同，法院最可能（）A.支持解除B.不支持解除C.支持但需補償賣方損失D.調(diào)解為主答案：B解析：學區(qū)調(diào)整屬政策風險，非賣方違約。22.某房源存在銀行抵押，賣方需用買方首付解押，正確流程為（）A.買方直接打款給賣方B.買方打款至銀行監(jiān)管賬戶，銀行出具結(jié)清證明后過戶C.經(jīng)紀機構(gòu)代收D.公證處提存答案：B解析：監(jiān)管賬戶可確保專款專用，降低風險。23.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)年度信用等級被評定為B級，則下一年度可新設門店數(shù)量（）A.不受限B.限1家C.限2家D.禁止新開答案：C解析：多數(shù)省市規(guī)定B級機構(gòu)年度新增門店不超過2家。24.客戶購買共有產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)份額65%，5年后欲轉(zhuǎn)讓，正確的做法是（）A.可自由上市B.只能轉(zhuǎn)讓65%份額C.需政府優(yōu)先回購D.需補繳剩余35%價款答案：C解析：共有產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓須政府或代持機構(gòu)優(yōu)先回購。25.下列關(guān)于“房屋空置稅”的說法，目前正確的是（）A.全國已統(tǒng)一開征B.僅海南試點C.上海按評估價0.5%征收D.尚無法律依據(jù)答案：D解析：空置稅目前僅討論階段，無法律依據(jù)。26.客戶購買別墅，合同約定“按套計價，面積誤差不退不補”，交付時實測面積縮水8%，買方主張補差，法院最可能（）A.支持退差B.不支持退差C.支持退差但限3%以內(nèi)D.調(diào)解結(jié)案答案：B解析：別墅按套計價且明確約定，尊重意思自治。27.某房源為遺產(chǎn)房，繼承人尚未辦理繼承登記，正確的交易路徑為（）A.直接簽約待繼承完成再過戶B.先辦理繼承登記至繼承人名下再交易C.讓繼承人寫聲明即可D.讓公證處出具交易公證書答案：B解析：必須先完成繼承轉(zhuǎn)移登記，確保賣方主體合法。28.客戶購買商鋪，簽約后發(fā)現(xiàn)房屋用途為“配套公建”，無法辦理餐飲環(huán)評，主張撤銷合同，法院最可能（）A.支持撤銷B.不支持撤銷C.支持但需補償賣方D.調(diào)解為主答案：A解析：用途重大誤解，屬可撤銷事由。29.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)解散，其房源信息應（）A.自行刪除B.移交行業(yè)協(xié)會C.移交住建部門D.退還委托人答案：D解析：信息權(quán)屬委托人，機構(gòu)終止后應退還或銷毀。30.客戶購買法拍房，法院公告注明“按現(xiàn)狀拍賣，欠費自理”，成交后發(fā)現(xiàn)拖欠物業(yè)費3萬元，該費用應由（）A.原業(yè)主B.買方C.法院D.拍賣公司答案：B解析：公告已明示，買方應自行承擔。二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同必備條款的有（）A.服務內(nèi)容B.服務期限C.傭金標準D.爭議解決方式E.房屋抵押情況答案：ABCD解析：抵押情況屬房源信息，非合同必備。32.客戶購買期房，可查詢的合法證件包括（）A.國有土地使用證B.建設用地規(guī)劃許可證C.建設工程規(guī)劃許可證D.施工許可證E.預售許可證答案：BCDE解析：土地使用證已合并為不動產(chǎn)權(quán)證，無需單獨查詢。33.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)建立房源“真房源”標準應包含（）A.真實存在B.真實在售C.真實價格D.真實面積E.真實圖片答案：ABCDE34.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務風險點的有（）A.產(chǎn)權(quán)瑕疵B.查封限制C.學區(qū)變動D.利率波動E.政策限購答案：ABCE解析：利率波動屬市場風險，非操作風險。35.客戶購買二手房，可申請資金監(jiān)管的情形包括（）A.全款購房B.按揭購房C.公積金購房D.贈與E.繼承答案：ABC解析：贈與、繼承不屬交易行為，無需監(jiān)管。36.下列關(guān)于“帶押過戶”的說法正確的有（）A.無需賣方提前還貸B.需銀行同意C.需買方貸款銀行出具同貸書D.需公證處介入E.目前全國已全面推廣答案：ABC解析：帶押過戶無需公證，且僅在部分城市試點。37.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行互聯(lián)網(wǎng)營銷時，禁止的行為包括（）A.發(fā)布虛假房源B.使用“最佳”用語C.采集個人生物信息D.強制下載APPE.引導線下交易答案：ABCDE38.客戶購買共有住房，需夫妻雙方共同簽字的情形包括（）A.婚后購買B.婚前購買但婚后還貸C.婚前一方全款購買D.婚后繼承所得E.婚后受贈所得答案：ABDE解析：婚前全款且登記一人名下屬個人財產(chǎn)。39.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)道德要求的有（）A.誠實守信B.公平競爭C.保守秘密D.拒絕傭金E.終身學習答案：ABCE解析：拒絕傭金非職業(yè)道德要求。40.客戶購買新房，開發(fā)商必須提供的文件包括（）A.住宅質(zhì)量保證書B.住宅使用說明書C.竣工驗收備案表D.消防驗收證明E.環(huán)評批復答案：ABCD解析：環(huán)評批復為前期文件，交付時無需提供。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯誤打“×”）41.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以代收買方定金并自行保管。（）答案：×解析：定金應打入監(jiān)管賬戶或由第三方保管。42.客戶購買法拍房，原租賃合同在拍賣前已備案，則“買賣不破租賃”。（）答案：√43.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員可同時接受買賣雙方委托并收取雙邊傭金。（）答案：√解析：需雙方書面同意并明確告知。44.房源已辦理抵押登記，則不能再行出售。（）答案：×解析：可帶押交易，需銀行同意。45.客戶購買期房，開發(fā)商未按期辦理初始登記，買方有權(quán)主張逾期辦證違約金。（）答案：√46.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)布房源信息時，可對房屋照片進行美化處理以提升效果。（）答案：×解析：美化需標注，否則涉嫌虛假廣告。47.客戶購買學區(qū)房，若簽約后戶籍政策收緊，導致無法落戶，買方可以情勢變更為由解除合同。（）答案：√48.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收費實行政府指導價的城市，機構(gòu)可上下浮動20%。（）答案：×解析：浮動幅度由地方政府規(guī)定，非統(tǒng)一20%。49.客戶購買二手房，過戶時發(fā)現(xiàn)房屋被查封，買方有權(quán)主張雙倍返還定金。（）答案：√解析：賣方構(gòu)成根本違約。50.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員離職后，可帶走原機構(gòu)客戶信息用于新機構(gòu)業(yè)務。（）答案：×解析：客戶信息屬原機構(gòu)商業(yè)秘密。四、案例分析題（共40分）（一）案例一（本題10分）背景：2025年3月，買方張某通過甲經(jīng)紀機構(gòu)看中賣方李某名下位于濱江區(qū)的住宅，掛牌價600萬元。雙方協(xié)商一致以590萬元成交，簽訂《存量房買賣合同》，約定定金30萬元，首付180萬元（含定金），余款410萬元通過商業(yè)貸款支付；任何一方違約須支付總價10%違約金。簽約當日張某支付定金30萬元。一周后，李某以房價上漲為由拒絕履行，并愿雙倍返還定金共60萬元。張某堅持要求繼續(xù)履行合同并賠償損失。問題：51.李某是否有權(quán)以雙倍返還定金方式解除合同？說明理由。（3分）52.若張某訴至法院，其要求繼續(xù)履行能否得到支持？說明理由。（3分）53.假設法院支持繼續(xù)履行，張某能否同時主張違約金59萬元？說明理由。（4分）答案：51.無權(quán)。定金罰則適用于違約賠償，不賦予違約方解除權(quán)；李某作為違約方無權(quán)單方解除合同。52.應支持。房屋權(quán)屬清晰、具備過戶條件，繼續(xù)履行無事實與法律障礙，法院應判令繼續(xù)履行。53.不能并存。繼續(xù)履行與違約金功能不同，我國司法實踐原則上不支持同時主張，張某只能擇一主張，或就遲延履行部分主張逾期違約金。（二）案例二（本題10分）背景：2025年4月，買方王某購買某開發(fā)商開發(fā)的商務公寓，套內(nèi)面積48㎡，合同約定建筑面積65㎡，公攤系數(shù)0.35，總價140萬元，首付70萬元，貸款70萬元。交房時實測建筑面積63.5㎡，套內(nèi)47.2㎡。王某認為面積縮水，要求退房并賠償。問題：54.王某是否有權(quán)解除合同？說明計算依據(jù)。（4分）55.若王某不解除合同，可主張何種權(quán)利？（3分）56.假設該樓盤土地用途為“商業(yè)辦公”，開發(fā)商按“酒店式公寓”宣傳，王某能否主張欺詐？說明理由。（3分）答案：54.有權(quán)。建筑面積縮水2.3%，但套內(nèi)縮水1.67%，均未超3%，單方解除不符合法定條件；但若合同約定了“套內(nèi)誤差超3%可退”，則從其約定。55.可主張返還面積差價款：建筑面積差1.5㎡，按單價2.1538萬元/㎡（140÷65）計算，應退3.23萬元。56.可以。開發(fā)商將“商業(yè)辦公”包裝成“酒店式公寓”出售，構(gòu)成對房屋性質(zhì)的重大誤導，符合欺詐構(gòu)成要件，王某可請求撤銷合同并索賠。（三）案例三（本題10分）背景：2025年5月，客戶劉某通過乙經(jīng)紀機構(gòu)購買一套房齡30年的學區(qū)房，總價400萬元，首付200萬元，組合貸款200萬元。過戶前，銀行評估認為房齡過長，僅同意貸款120萬元。劉某無力追加首付，要求解除