2025年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之業(yè)務(wù)操作自我檢測試卷B卷附答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請將正確選項(xiàng)的字母填在括號(hào)內(nèi)）1.某客戶首次購房，預(yù)算總價(jià)為320萬元，首付比例30%，貸款年限25年，利率4.3%，采用等額本息還款方式，其月供最接近（）A.11,800元B.12,400元C.13,100元D.13,700元答案：C2.根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在發(fā)布房源信息時(shí)，必須明示的內(nèi)容不包括（）A.房屋抵押信息B.房屋查封信息C.業(yè)主婚姻狀況D.房屋權(quán)屬證號(hào)答案：C3.某套住宅掛牌價(jià)520萬元，經(jīng)紀(jì)人與業(yè)主簽署《限時(shí)獨(dú)家銷售協(xié)議》，約定45天內(nèi)若未成交，業(yè)主需支付違約金2萬元。第38天，另一同行以515萬元促成交易，此時(shí)原經(jīng)紀(jì)人可主張（）A.要求業(yè)主支付2萬元違約金B(yǎng).要求同行支付2萬元違約金C.要求業(yè)主支付1萬元補(bǔ)償D.無權(quán)主張任何費(fèi)用答案：A4.客戶通過“帶押過戶”方式購買一套尚有180萬元抵押的住宅，銀行要求買方首付不得低于（）A.30%B.40%C.50%D.60%答案：B5.某樓盤采用“首付分期”促銷，首期10%簽約，剩余20%在交房前分兩次付清。若總價(jià)400萬元，客戶簽約時(shí)最低支付（）A.40萬元B.60萬元C.80萬元D.120萬元答案：A6.下列關(guān)于“容積率”表述正確的是（）A.容積率=建筑基底面積÷用地面積B.容積率越高，居住舒適度越高C.容積率=計(jì)容建筑面積÷用地面積D.別墅容積率通常高于高層住宅答案：C7.某房源建筑面積128㎡，套內(nèi)面積102㎡，公攤系數(shù)為（）A.20.31%B.22.76%C.25.49%D.28.12%答案：C8.客戶購買二套房，契稅稅率最高可至（）A.1%B.1.5%C.2%D.3%答案：D9.某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目承諾“售后返租”，年回報(bào)率6%，租約5年。若客戶購買總價(jià)200萬元商鋪，前三年租金一次性抵扣房款，則簽約時(shí)客戶實(shí)際支付（）A.164萬元B.170萬元C.176萬元D.188萬元答案：A10.根據(jù)《民法典》第七百零三條，租賃期限不得超過（）A.十年B.十五年C.二十年D.二十五年答案：C11.某客戶通過公積金貸款購房，夫妻雙方最高可貸額度為（）A.60萬元B.80萬元C.100萬元D.120萬元答案：C12.下列關(guān)于“定金”與“訂金”表述正確的是（）A.定金可退，訂金不可退B.定金具有擔(dān)保性質(zhì)，訂金僅為預(yù)付款C.定金最高不得超過合同標(biāo)的額的10%D.訂金可適用雙倍返還規(guī)則答案：B13.某房源房齡18年，剩余土地使用年限52年，客戶擔(dān)心“產(chǎn)權(quán)到期”問題，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)告知（）A.自動(dòng)續(xù)期，需補(bǔ)繳土地出讓金B(yǎng).自動(dòng)續(xù)期，無需補(bǔ)繳任何費(fèi)用C.國家無償收回土地及房屋D.需重新簽訂出讓合同并市場價(jià)補(bǔ)款答案：A14.客戶購買期房，合同約定2025年6月30日交房，實(shí)際通知交房日為2025年9月15日，逾期76天，合同約定的日違約金為已付房款的萬分之二，客戶已付300萬元，可獲賠（）A.3.6萬元B.4.56萬元C.5.2萬元D.6.0萬元答案：B15.某小區(qū)物業(yè)費(fèi)2.8元/㎡·月，建筑面積110㎡，公共能耗費(fèi)0.4元/㎡·月，則年度物業(yè)費(fèi)合計(jì)（）A.3,696元B.4,224元C.4,356元D.4,488元答案：B16.客戶出售名下唯一住宅，原購價(jià)80萬元，現(xiàn)售價(jià)260萬元，持有滿五年，需繳納個(gè)人所得稅（）A.0元B.18萬元C.26萬元D.36萬元答案：A17.某新房項(xiàng)目采用“毛坯+裝修包”模式，裝修包單價(jià)3,500元/㎡，建筑面積95㎡，客戶若貸款裝修包，最長年限為（）A.5年B.8年C.10年D.15年答案：C18.下列關(guān)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”城市政策表述正確的是（）A.只看貸款記錄，不看房屋套數(shù)B.只看房屋套數(shù)，不看貸款記錄C.既看房屋套數(shù)，也看貸款記錄D.僅適用于公積金貸款答案：B19.客戶購買商住公寓，首付比例最低為（）A.30%B.40%C.50%D.60%答案：C20.某房源掛牌價(jià)450萬元，客戶一次性付款，業(yè)主要求“凈得”，稅費(fèi)全由買方承擔(dān)。若該房原購價(jià)200萬元，滿兩年不滿五年，買方需準(zhǔn)備總資金約（）A.450萬元B.465萬元C.483萬元D.498萬元答案：C21.客戶通過“接力貸”購房，貸款人年齡70歲，銀行可接受的最長貸款年限為（）A.5年B.10年C.15年D.20年答案：B22.某小區(qū)車位比1:1.2，總戶數(shù)1,200戶，則車位約（）A.1,000個(gè)B.1,200個(gè)C.1,440個(gè)D.1,600個(gè)答案：C23.客戶購買新房，開發(fā)商要求先交“意向金”10萬元，未簽任何協(xié)議，后期客戶放棄購買，意向金（）A.可無條件退還B.開發(fā)商可沒收50%C.開發(fā)商可全部沒收D.需仲裁機(jī)構(gòu)裁定答案：A24.某房源為“雙拼房”，兩套相鄰住宅打通使用，交易時(shí)需（）A.可整體按一套過戶B.必須拆分兩套分別過戶C.可自由選擇按一套或兩套過戶D.需補(bǔ)繳土地出讓金后方可整體過戶答案：B25.客戶購買共有產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)份額65%，總價(jià)折后260萬元，客戶需支付（）A.169萬元B.260萬元C.390萬元D.400萬元答案：A26.某樓盤宣傳“得房率85%”，該指標(biāo)指（）A.套內(nèi)面積÷建筑面積B.公攤面積÷建筑面積C.使用面積÷套內(nèi)面積D.建筑面積÷用地面積答案：A27.客戶出售房屋，中介提供“VIP速銷”服務(wù)，承諾45天內(nèi)售出，否則賠付2萬元。第40天成交，成交價(jià)低于掛牌價(jià)5萬元，客戶仍應(yīng)支付（）A.全額傭金B(yǎng).全額傭金及2萬元賠償C.減半傭金D.無需支付傭金答案：A28.某房源為“法拍房”，起拍價(jià)300萬元，保證金30萬元，客戶未競拍成功，保證金退還時(shí)間為（）A.競拍結(jié)束當(dāng)日B.競拍結(jié)束3個(gè)工作日內(nèi)C.競拍結(jié)束5個(gè)工作日內(nèi)D.競拍結(jié)束10個(gè)工作日內(nèi)答案：B29.客戶購買新房，合同約定“層高2.9米”，交房實(shí)測2.78米，誤差比例（）A.3.8%B.4.1%C.4.3%D.4.9%答案：B30.某房源為“學(xué)區(qū)房”，但學(xué)區(qū)政策調(diào)整為“多校劃片”，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)在帶看時(shí)（）A.無需告知，以合同為準(zhǔn)B.口頭提示即可C.書面告知并留存證據(jù)D.由客戶自行查詢答案：C二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)“禁止行為”的有（）A.賺取差價(jià)B.代收房款C.提供首付貸D.發(fā)布虛假房源E.協(xié)助買賣雙方“陰陽合同”答案：A,B,C,D,E32.客戶購買二手房，銀行評(píng)估價(jià)低于成交價(jià)時(shí)，可能產(chǎn)生的影響有（）A.首付比例提高B.貸款額度減少C.需重新評(píng)估D.交易稅費(fèi)增加E.交易無法繼續(xù)答案：A,B,C,E33.下列關(guān)于“贈(zèng)與”與“買賣”稅費(fèi)對(duì)比，正確的有（）A.贈(zèng)與需繳3%契稅B.贈(zèng)與再出售按差額20%個(gè)稅C.買賣需繳增值稅及附加D.贈(zèng)與免增值稅E.贈(zèng)與需繳0.05%印花稅答案：A,B,C,D34.客戶購買新房，可計(jì)入“公攤面積”的有（）A.電梯井B.管道井C.地下車庫D.公共門廳E.樓頂機(jī)房答案：A,B,D,E35.下列屬于“房屋權(quán)屬狀況”查詢途徑的有（）A.不動(dòng)產(chǎn)登記中心B.房管局官網(wǎng)C.支付寶“不動(dòng)產(chǎn)登記查詢”D.經(jīng)紀(jì)人口頭承諾E.銀行征信系統(tǒng)答案：A,B,C36.客戶購買“酒店式公寓”，應(yīng)重點(diǎn)提示的風(fēng)險(xiǎn)有（）A.40年產(chǎn)權(quán)B.商水商電C.不能落戶D.轉(zhuǎn)手稅費(fèi)高E.首付比例低答案：A,B,C,D37.下列關(guān)于“換房退稅”政策，符合2025年新規(guī)的有（）A.出售自有住房1年內(nèi)重購B.出售與新購需在同一城市C.退稅金額不超過新購房價(jià)D.僅適用于普通住宅E.家庭唯一住房答案：A,B,C,D38.客戶購買“法拍房”，需現(xiàn)場盡調(diào)的內(nèi)容有（）A.房屋占用情況B.戶籍占用情況C.欠費(fèi)情況D.查封輪候情況E.學(xué)區(qū)名額使用情況答案：A,B,C,D,E39.下列關(guān)于“帶看禮儀”，正確的有（）A.提前10分鐘到達(dá)B.進(jìn)門戴鞋套C.禁止拍照D.與業(yè)主爭論房價(jià)E.離開前關(guān)閉水電答案：A,B,C,E40.客戶購買“養(yǎng)老地產(chǎn)”，應(yīng)重點(diǎn)考察的配套有（）A.三甲醫(yī)院B.社區(qū)日間照料中心C.電梯擔(dān)架尺寸D.無障礙通道E.大型購物中心答案：A,B,C,D三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”）41.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期，無需補(bǔ)繳費(fèi)用。（）答案：×42.經(jīng)紀(jì)人可接受客戶口頭委托，代為簽署《存量房買賣合同》。（）答案：×43.商住公寓可辦理公積金貸款。（）答案：×44.“滿五唯一”房屋出售免個(gè)稅。（）答案：√45.客戶購買新房，開發(fā)商收取“電商費(fèi)”屬于合法收費(fèi)。（）答案：×46.不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)住宅為80元/套。（）答案：√47.經(jīng)紀(jì)人可承諾“包過戶”以促成交易。（）答案：×48.客戶購買“學(xué)區(qū)房”，學(xué)區(qū)名額一旦被占用，需等6年后方可再次使用。（）答案：×49.法拍房成交后，法院負(fù)責(zé)清退占用人。（）答案：×50.客戶購買共有產(chǎn)權(quán)房，5年后可按市場價(jià)購買政府份額。（）答案：√四、案例分析題（共40分）（一）案例一（20分）背景：2025年3月，客戶李想（35歲，京籍，名下無房）通過經(jīng)紀(jì)人小張購買業(yè)主王珊名下位于海淀區(qū)的普通住宅，建筑面積89㎡，掛牌價(jià)820萬元，原購價(jià)350萬元，房齡6年，唯一住房。雙方協(xié)商成交價(jià)800萬元，簽署《北京市存量房買賣合同》，約定買方承擔(dān)全部稅費(fèi)，定金50萬元，貸款60%，評(píng)估價(jià)750萬元。問題：1.計(jì)算李想需準(zhǔn)備的現(xiàn)金總額（含首付、稅費(fèi)、中介費(fèi)，中介費(fèi)1.5%）。（10分）2.若李想選擇“全資金監(jiān)管”，交易流程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)有哪些？（6分）3.小張發(fā)現(xiàn)王珊房屋存在20萬元抵押，應(yīng)如何操作？（4分）答案：1.首付：800–750×60%=800–450=350萬元契稅：800×1%=8萬元個(gè)稅：滿五唯一免增值稅：滿兩年免中介費(fèi)：800×1.5%=12萬元現(xiàn)金總額=350+8+12=370萬元2.關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：①網(wǎng)簽→②資金監(jiān)管協(xié)議→③買方存入監(jiān)管賬戶→④銀行批貸→⑤繳稅過戶→⑥資金解凍給賣方→⑦物業(yè)交割→⑧戶口遷出保證金解凍3.操作：①讓業(yè)主提供最新征信及貸款余額證明→②簽署《解押補(bǔ)充協(xié)議》，約定業(yè)主用買方首付專項(xiàng)解押→③首付做銀行資金監(jiān)管，確保?？顚Ｓ谩苓^戶前完成抵押注銷登記（二）案例二（20分）背景：2025年4月，客戶林女士（48歲，滬籍）欲出售名下浦東唯一住宅，建筑面積135㎡，原購價(jià)600萬元，現(xiàn)市場價(jià)1,200萬元，剩余貸款200萬元。林女士看中一套總價(jià)1,400萬元的新房，需先賣后買，時(shí)間緊迫。經(jīng)紀(jì)人小趙提出“連環(huán)單”方案：①林女士與買方簽署《買賣合同》，約定“全款支付，4月30日前完成過戶”；②林女士與開發(fā)商簽署《認(rèn)購書》，約定“5月15日前付清首付700萬元，若逾期沒收定金100萬元”；③小趙協(xié)調(diào)銀行加急批貸，確保買方4月25日前放款。問題：1.列出“連環(huán)單”交易鏈中可能存在的三大風(fēng)險(xiǎn)。（6分）2.小趙應(yīng)如何設(shè)計(jì)“資金閉環(huán)”降低風(fēng)險(xiǎn)？（8分）3.若買方貸款審批延遲至5月10日，林女士面臨100萬元定金損失，小趙應(yīng)如何協(xié)調(diào)？（6分）答案：1.風(fēng)險(xiǎn)：①買方貸款延遲→林女士無法按期收款→新房定金被沒收②新房首付不足→林女士需另籌資金