2025年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)人員資格認(rèn)證考試試題及答案解析一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項(xiàng)填入括號內(nèi)）1.根據(jù)《民法典》規(guī)定，下列關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的處理方式，正確的是（）A.自動續(xù)期，但需重新繳納土地出讓金B(yǎng).自動續(xù)期，續(xù)期費(fèi)用的繳納或減免依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理C.由國家無償收回，地上建筑物不予補(bǔ)償D.由國家有償收回，按征收標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償答案：B解析：《民法典》第三百五十九條明確，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后自動續(xù)期，續(xù)期費(fèi)用繳納或減免由法律、行政法規(guī)另行規(guī)定，非一律重新繳納出讓金。2.某市實(shí)行限購政策，居民家庭已擁有2套住房，再次購買新建商品住房時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)（）A.直接拒絕提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)B.告知政策限制并停止撮合，必要時簽署風(fēng)險告知書C.建議買方以公司名義購房規(guī)避限購D.協(xié)助買方先網(wǎng)簽到其成年子女名下再過戶答案：B解析：限購屬于宏觀調(diào)控，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)須履行告知與風(fēng)險提示義務(wù)，不得誘導(dǎo)規(guī)避，否則構(gòu)成違規(guī)撮合。3.某套住宅掛牌價300萬元，業(yè)主凈得價聲明“各付各稅”。若買方為首次購房、面積89㎡，契稅稅率應(yīng)為（）A.1%B.1.5%C.2%D.3%答案：A解析：90㎡及以下、家庭首套，契稅優(yōu)惠稅率1%。4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同生效后，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)最主要的義務(wù)是（）A.保證交易成功B.保證房屋無瑕疵C.勤勉提供交易機(jī)會與媒介服務(wù)D.墊付交易稅費(fèi)答案：C解析：經(jīng)紀(jì)合同為居間合同，核心義務(wù)是勤勉居間，不保證交易必然達(dá)成。5.下列房源信息中，屬于“敏感信息”不得對外公開的是（）A.房屋朝向B.業(yè)主聯(lián)系方式C.建筑年代D.周邊學(xué)校答案：B解析：根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，業(yè)主聯(lián)系方式屬個人隱私，須保密。6.某經(jīng)紀(jì)公司接受獨(dú)家委托，約定“限時銷售90天，溢價分成20%”。第50天業(yè)主自行將房屋售出，下列說法正確的是（）A.業(yè)主需支付全部傭金B(yǎng).業(yè)主需支付部分傭金C.業(yè)主無需支付傭金，但需賠償溢價分成損失D.業(yè)主無需支付任何費(fèi)用答案：D解析：限時獨(dú)家委托中，業(yè)主在約定期限內(nèi)自行成交，若無特別約定，不構(gòu)成跳單，無需支付傭金。7.下列關(guān)于“帶看確認(rèn)書”的法律性質(zhì)，說法正確的是（）A.屬于房屋買賣合同B.屬于居間合同C.屬于看房記錄與證據(jù)保全文件D.屬于授權(quán)委托書答案：C解析：帶看確認(rèn)書用于固定客戶來源，防止跳單，本身不改變合同性質(zhì)。8.存量房交易資金監(jiān)管賬戶的開立主體為（）A.買方B.賣方C.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)D.交易保證機(jī)構(gòu)或銀行答案：D解析：監(jiān)管賬戶由具備資質(zhì)的銀行或交易保證機(jī)構(gòu)開立，獨(dú)立于買賣雙方及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。9.某房源建筑面積120㎡，套內(nèi)面積96㎡，公攤系數(shù)為（）A.0.20B.0.25C.0.33D.0.15答案：B解析：公攤面積=12096=24㎡，公攤系數(shù)=24/96=0.25。10.根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，廣告中不得出現(xiàn)的內(nèi)容是（）A.軌道交通距離B.升值回報承諾C.綠化率D.開發(fā)商名稱答案：B解析：廣告不得含有升值或投資回報承諾。11.某購房人使用“接力貸”方式貸款，貸款人年齡70歲，銀行普遍要求貸款到期時借款人年齡不超過（）A.70周歲B.75周歲C.80周歲D.85周歲答案：B解析：多數(shù)銀行將“年齡+貸款年限”上限控制在75歲，部分可放寬至80歲，但75歲為普遍標(biāo)準(zhǔn)。12.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)“禁止行為”的是（）A.提供房源核驗(yàn)碼B.協(xié)助辦理網(wǎng)簽C.低價收進(jìn)高價賣出賺取差價D.代為資金監(jiān)管答案：C解析：吃差價為《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》明令禁止。13.某套住房交易價400萬元，評估價380萬元，銀行按評估價70%發(fā)放貸款，買方最多可貸（）A.280萬元B.266萬元C.300萬元D.380萬元答案：B解析：貸款額度=380×70%=266萬元。14.下列關(guān)于“容積率”概念表述正確的是（）A.建筑基底面積與用地面積之比B.總建筑面積與用地面積之比C.住宅建筑面積與用地面積之比D.地上建筑面積與建筑密度之比答案：B解析：容積率=總建筑面積÷用地面積。15.購房人因征信不良被銀行拒貸，定金處理應(yīng)遵循的原則是（）A.賣方?jīng)]收全部定金B(yǎng).買方有權(quán)要求返還全部定金C.雙方各承擔(dān)50%D.按買賣合同約定執(zhí)行，無約定可協(xié)商，協(xié)商不成可訴訟答案：D解析：拒貸風(fēng)險分配以合同約定優(yōu)先，無約定則按公平原則處理。16.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案信息發(fā)生變更，應(yīng)當(dāng)自變更之日起（）日內(nèi)辦理變更備案。A.10B.15C.20D.30答案：D解析：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第九條為30日。17.某城市規(guī)定個人轉(zhuǎn)讓住房增值稅免征年限為2年，則購入后第（）個自然日滿2年。A.730B.731C.729D.以房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明注明日期起算，滿365×2=730日當(dāng)日答案：B解析：按自然日計(jì)算，閏年366日，故取731日更嚴(yán)謹(jǐn)，實(shí)務(wù)以契稅票或產(chǎn)權(quán)證日期對年對月對日為準(zhǔn)。18.下列關(guān)于“套內(nèi)使用面積”的表述，錯誤的是（）A.不包括墻體厚度B.不包括陽臺C.不包括管道井D.不包括公攤答案：B解析：封閉陽臺計(jì)入套內(nèi)面積，非封閉陽臺按1/2計(jì)入。19.購房人申請公積金貸款，需滿足連續(xù)足額繳存公積金（）個月以上。A.3B.6C.12D.24答案：B解析：多數(shù)城市要求6個月，個別城市12個月。20.下列關(guān)于“獨(dú)家委托”與“一般委托”區(qū)別，正確的是（）A.獨(dú)家委托只能委托一家機(jī)構(gòu)，一般委托可多家B.獨(dú)家委托期限必須長于一般委托C.獨(dú)家委托傭金更低D.獨(dú)家委托不需簽署書面合同答案：A解析：獨(dú)家委托排他性唯一，一般委托可并行委托多家。21.某房源為繼承所得，原產(chǎn)權(quán)證登記日期2010年，繼承過戶新證日期2023年，出售時增值稅免征年限起算點(diǎn)為（）A.2010年B.2023年C.繼承公證書生效日D.被繼承人死亡日答案：A解析：繼承、遺贈、離婚析產(chǎn)等情形，以原登記日期為準(zhǔn)。22.下列關(guān)于“資金監(jiān)管”說法正確的是（）A.監(jiān)管資金不計(jì)利息B.監(jiān)管資金利息歸銀行所有C.監(jiān)管資金利息歸買方所有D.監(jiān)管協(xié)議可約定利息歸屬答案：D解析：利息歸屬由監(jiān)管協(xié)議約定，無約定按人民銀行同期活期利率歸買方。23.購房人使用“商貸+公積金”組合貸，銀行審批順序通常為（）A.先公積金后商貸B.先商貸后公積金C.同時審批，公積金中心終審D.無固定順序答案：C解析：組合貸由銀行代收資料，公積金中心與銀行同步審批，公積金中心最終確認(rèn)額度。24.下列關(guān)于“房屋抵押”表述正確的是（）A.抵押期間不得出租B.抵押期間出租需經(jīng)抵押權(quán)人書面同意C.抵押合同自登記時生效D.抵押權(quán)自抵押合同簽訂時設(shè)立答案：C解析：不動產(chǎn)抵押權(quán)自登記時設(shè)立；抵押期間可出租，但租期不得超過抵押期限，且需告知承租人。25.某經(jīng)紀(jì)人在微信朋友圈發(fā)布“買到即賺200萬”信息，屬于（）A.正常營銷B.輕微違規(guī)C.嚴(yán)重虛假廣告D.僅道德問題答案：C解析：承諾升值收益屬嚴(yán)重虛假廣告，市場監(jiān)管部門可處罰。26.購房人簽訂買賣合同時，發(fā)現(xiàn)房屋存在查封，正確的處理方式是（）A.繼續(xù)簽約，約定賣方限期解封B.拒絕簽約，要求賣方解除查封后再交易C.先支付定金，解封后再網(wǎng)簽D.由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)墊付解封資金答案：B解析：查封房屋禁止轉(zhuǎn)讓，簽約前應(yīng)核驗(yàn)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)查封應(yīng)暫停交易。27.下列關(guān)于“網(wǎng)簽”表述正確的是（）A.網(wǎng)簽合同可隨意撤銷B.網(wǎng)簽后合同立即生效C.網(wǎng)簽合同與紙質(zhì)合同具有同等法律效力D.網(wǎng)簽僅用于備案，不產(chǎn)生合同效力答案：C解析：網(wǎng)簽合同經(jīng)雙方確認(rèn)后即生效，與紙質(zhì)合同一致。28.購房人因限購無法過戶，主張解除合同，賣方拒絕返還定金，法院一般支持（）A.賣方?jīng)]收定金B(yǎng).買方有權(quán)返還定金C.雙方各承擔(dān)50%D.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)賠償定金答案：B解析：限購屬于不可歸責(zé)于雙方事由，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，定金應(yīng)返還。29.下列關(guān)于“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)”表述正確的是（）A.政府指導(dǎo)價適用于所有住宅B.市場調(diào)節(jié)價需業(yè)主大會同意C.前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價D.空置房無需繳納物業(yè)費(fèi)答案：C解析：前期物業(yè)實(shí)行政府指導(dǎo)價，業(yè)主大會成立后可通過市場調(diào)節(jié)價。30.購房人辦理商業(yè)貸款，銀行要求購買房貸險，受益人應(yīng)為（）A.購房人B.開發(fā)商C.銀行D.保險公司答案：C解析：房貸險第一受益人為貸款銀行。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)公示的內(nèi)容有（）A.營業(yè)執(zhí)照B.服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)C.經(jīng)紀(jì)人員實(shí)名登記牌D.客戶滿意度調(diào)查結(jié)果E.投訴渠道與處理時限答案：ABCE解析：滿意度調(diào)查非強(qiáng)制公示內(nèi)容。32.購房人申請商業(yè)貸款時，銀行重點(diǎn)審核的指標(biāo)包括（）A.借款人征信記錄B.房屋評估價值C.借款人年齡D.房屋房齡E.借款人婚姻狀況答案：ABCD解析：婚姻狀況影響家庭負(fù)債認(rèn)定，但非核心指標(biāo)。33.下列情形中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取傭金的有（）A.交易未完成因賣方違約B.交易未完成因買方違約C.交易未完成因政策突變D.交易雙方協(xié)商解除E.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未促成合同成立答案：CDE解析：未促成合同不得收傭；政策突變屬不可歸責(zé)，雙方協(xié)商解除可約定免傭。34.下列關(guān)于“定金”與“訂金”區(qū)別，正確的有（）A.定金適用定金罰則B.訂金可退C.定金不得超過主合同標(biāo)的額20%D.訂金可視為預(yù)付款E.定金合同為實(shí)踐性合同答案：ABCDE解析：全部選項(xiàng)均正確。35.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)禁止行為的有（）A.以個人名義收取傭金B(yǎng).泄露客戶隱私C.協(xié)助客戶偽造購房資格D.發(fā)布虛假房源信息E.同時受聘于兩個經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)答案：ABCDE解析：全部屬于禁止行為。36.下列關(guān)于“個人所得稅”核定征收與查驗(yàn)征收區(qū)別，正確的有（）A.核定征收按成交價1%B.查驗(yàn)征收按差額20%C.核定征收需提供原值憑證D.查驗(yàn)征收可扣除合理費(fèi)用E.普通住宅滿五唯一免征答案：ABDE解析：核定征收無需原值憑證。37.下列關(guān)于“房屋租賃”說法正確的有（）A.租期不得超過20年B.租期6個月以上應(yīng)書面形式C.登記備案是合同生效要件D.承租人優(yōu)先購買權(quán)需在15日內(nèi)表示E.出租人出售房屋應(yīng)提前通知承租人答案：ABDE解析：備案非生效要件，為管理性要求。38.下列關(guān)于“綠色建筑”評價指標(biāo)，屬于“四節(jié)一環(huán)?！钡挠校ǎ〢.節(jié)能B.節(jié)地C.節(jié)水D.節(jié)材E.室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量答案：ABCD解析：“四節(jié)”為節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材，環(huán)保為綜合環(huán)境。39.下列關(guān)于“住房公積金貸款”優(yōu)勢，正確的有（）A.利率低于商貸B.可二次貸款C.可提取賬戶余額沖還貸D.可異地貸款E.可全額貸款無需首付答案：ABCD解析：仍需首付，不可全額。40.下列關(guān)于“房屋朝向”對價格影響，正確的有（）A.南向價格最高B.北向價格最低C.東西向存在西曬折價D.景觀朝向可溢價E.同一樓層朝向差可超5%答案：ABCDE解析：市場實(shí)證朝向差可達(dá)5%–10%。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯誤打“×”）41.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以以“打包價”形式隱瞞真實(shí)傭金。（×）42.購房人使用“全款再抵押”方式可規(guī)避限購。（×）43.房屋交易網(wǎng)簽后，任何一方不得擅自修改合同條款。（√）44.經(jīng)紀(jì)人員考取職業(yè)資格后，無需繼續(xù)教育即可永久執(zhí)業(yè)。（×）45.住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有，利息歸業(yè)主。（√）46.房屋建筑面積包括外墻保溫層厚度。（√）47.購房人可自愿選擇是否實(shí)施資金監(jiān)管。（×）48.房地產(chǎn)估價師可以同時在兩個評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。（×）49.房屋買賣中，中介方代書合同可收取代書費(fèi)。（√）50.購房人簽訂認(rèn)購書后，因征信不良無法貸款，可無條件退還定金。（×）四、綜合分析題（共40分）（一）案例一（20分）背景：2025年3月，買方王某通過甲經(jīng)紀(jì)公司看中業(yè)主李某名下位于海淀區(qū)某學(xué)區(qū)房，產(chǎn)權(quán)證登記日期2018年6月，建筑面積89㎡，掛牌價620萬元。雙方協(xié)商一致以610萬元成交，簽署《北京市存量房屋買賣合同》并網(wǎng)簽，約定定金30萬元，首付230萬元（含定金），公積金貸款120萬元，商貸260萬元。網(wǎng)簽次日，王某得知李某于2025年2月因民間借貸糾紛，該房屋被河北某法院查封，查封期限3年。王某遂停止支付首付，要求解除合同并雙倍返還定金。李某稱可盡快解封，拒絕返還定金。甲經(jīng)紀(jì)公司主張已履行居間義務(wù)，要求王某支付傭金6.1萬元。問題：1.法院查封對房屋買賣合同效力有何影響？（4分）2.王某是否有權(quán)解除合同？依據(jù)為何？（4分）3.王某是否有權(quán)要求雙倍返還定金？（4分）4.甲經(jīng)紀(jì)公司能否收取傭金？理由何在？（4分）5.若李某在簽約前已知查封卻隱瞞，王某還可主張何種賠償？（4分）答案與解析：1.查封屬于限制處分措施，合同有效但無法履行，構(gòu)成法律上的履行不能。2.王某有權(quán)解除。根據(jù)《民法典》第五百六十三條，因標(biāo)的物被查封導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，買方可解除。3.有權(quán)要求雙倍返還。李某隱瞞查封構(gòu)成欺詐，且查封導(dǎo)致無法過戶，適用定金罰則。4.