2026年備考房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之業(yè)務(wù)操作能力測(cè)試試題高頻卷附答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的字母填在括號(hào)內(nèi)）1.某客戶首次購(gòu)房，預(yù)算總價(jià)300萬(wàn)元，首付比例30%，貸款年限25年，利率4.3%，采用等額本息還款方式，其月供最接近（）A.10,200元B.11,050元C.11,800元D.12,400元【答案】B【解析】貸款額=300×70%=210萬(wàn)元，月利率=4.3%÷12=0.3583%，期數(shù)=25×12=300，月供=210×0.003583×(1+0.003583)^300÷[(1+0.003583)^3001]≈11.05萬(wàn)元，即11,050元。2.根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在簽約之日起（）日內(nèi)完成網(wǎng)簽備案。A.7B.15C.30D.45【答案】C3.某套住宅建筑面積126㎡，套內(nèi)面積98㎡，公攤系數(shù)為（）A.0.22B.0.25C.0.28D.0.31【答案】C【解析】公攤面積=12698=28㎡，公攤系數(shù)=28÷98≈0.2857。4.客戶通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)購(gòu)買二手房，成交價(jià)400萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)380萬(wàn)元，銀行最高可貸評(píng)估價(jià)七成，則客戶最多可貸款（）萬(wàn)元。A.266B.280C.304D.320【答案】A【解析】銀行以評(píng)估價(jià)與成交價(jià)孰低原則，380×70%=266萬(wàn)元。5.下列關(guān)于“滿五唯一”稅收優(yōu)惠的表述，正確的是（）A.契稅全免B.增值稅及附加全免C.個(gè)人所得稅全免D.土地增值稅全免【答案】C6.某樓盤采用“首付分期”促銷，首期10%簽約，剩余20%在交房前付清，該做法合規(guī)的前提是（）A.開發(fā)企業(yè)墊付資金B(yǎng).銀行出具保函C.資金納入監(jiān)管賬戶D.客戶出具信用報(bào)告【答案】C7.在帶看過(guò)程中，經(jīng)紀(jì)人發(fā)現(xiàn)房屋外墻滲水，應(yīng)首先（）A.告知客戶降價(jià)購(gòu)買B.記錄并告知業(yè)主維修C.隱瞞瑕疵促成交易D.建議客戶放棄購(gòu)買【答案】B8.某房源掛牌價(jià)420萬(wàn)元，業(yè)主凈得價(jià)400萬(wàn)元，客戶出價(jià)390萬(wàn)元，若經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取買方2%傭金，則買方實(shí)際支出為（）萬(wàn)元。A.390B.396C.397.8D.400【答案】C【解析】買方支出=390×(1+2%)=397.8萬(wàn)元。9.根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)保存不少于（）年。A.3B.5C.7D.10【答案】B10.某客戶使用公積金貸款，賬戶余額3萬(wàn)元，月繳存額1,200元，貸款倍數(shù)15倍，則其理論可貸額度為（）萬(wàn)元。A.18B.21.6C.24D.27【答案】B【解析】可貸額度=（余額+月繳存額×12×15）÷1=3+1.2×12×15÷1=21.6萬(wàn)元。11.下列關(guān)于“陰陽(yáng)合同”的法律后果，正確的是（）A.僅行政處罰B.合同全部無(wú)效C.避稅條款無(wú)效，其余有效D.對(duì)經(jīng)紀(jì)人無(wú)影響【答案】C12.某寫字樓租金報(bào)價(jià)5元/㎡·天，物業(yè)費(fèi)30元/㎡·月，租戶實(shí)用率65%，則其實(shí)際有效租金為（）元/㎡·月。A.285B.315C.345D.375【答案】C【解析】有效租金=5×30×65%+30=345元/㎡·月。13.客戶通過(guò)“連環(huán)單”換房，先賣后買，其資金監(jiān)管賬戶應(yīng)選擇（）A.賣方賬戶B.買方賬戶C.第三方監(jiān)管賬戶D.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)賬戶【答案】C14.某房源房齡18年，土地剩余使用年限32年，銀行評(píng)估時(shí)最可能（）A.拒貸B.降成放款C.正常放款D.提高利率【答案】B15.下列關(guān)于“居住權(quán)”的表述，錯(cuò)誤的是（）A.可無(wú)償設(shè)立B.需登記生效C.可轉(zhuǎn)讓繼承D.最長(zhǎng)至權(quán)利人死亡【答案】C16.某新房項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管比例為30%，開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)支取節(jié)點(diǎn)為結(jié)構(gòu)封頂，則需提交（）A.竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告B.主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收記錄C.消防驗(yàn)收意見D.竣工備案表【答案】B17.客戶購(gòu)買商住公寓，總價(jià)180萬(wàn)元，契稅稅率應(yīng)為（）A.1%B.1.5%C.3%D.4%【答案】C18.某房源存在銀行抵押，業(yè)主需用客戶首付解押，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)優(yōu)先建議（）A.客戶直接轉(zhuǎn)賬給業(yè)主B.資金監(jiān)管+擔(dān)保公司C.提高房?jī)r(jià)D.放棄交易【答案】B19.某樓盤宣傳“買房送車位”，車位原價(jià)20萬(wàn)元，合同載明“捆綁銷售”，則客戶需按（）繳納契稅。A.房屋總價(jià)B.房屋總價(jià)20萬(wàn)元C.房屋總價(jià)+20萬(wàn)元D.評(píng)估價(jià)【答案】C20.客戶非本地戶籍，社保滿48個(gè)月但中間斷繳2個(gè)月，其購(gòu)房資格為（）A.限購(gòu)1套B.限購(gòu)2套C.無(wú)資格D.需補(bǔ)繳認(rèn)定【答案】C21.某房源為繼承所得，原值無(wú)法提供，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)個(gè)人所得稅應(yīng)按（）征收。A.全額1%B.差額20%C.全額2%D.免征【答案】A22.某項(xiàng)目土地使用年限40年，已用10年，銀行評(píng)估時(shí)折現(xiàn)率7%，則年限修正系數(shù)為（）A.0.87B.0.91C.0.93D.0.95【答案】B【解析】年限修正=[11÷(1+7%)^30]÷[11÷(1+7%)^40]≈0.91。23.客戶申請(qǐng)組合貸，公積金60萬(wàn)元，商貸140萬(wàn)元，利率3.25%、4.5%，期限20年，則首月還款額約為（）元。A.12,600B.13,100C.13,600D.14,100【答案】B【解析】公積金月供=60×0.003225×(1+0.003225)^240÷[(1+0.003225)^2401]≈3,400元；商貸月供=140×0.00375×(1+0.00375)^240÷[(1+0.00375)^2401]≈9,700元；合計(jì)13,100元。24.某房源為夫妻共有，離婚協(xié)議歸女方，但未辦理過(guò)戶，現(xiàn)女方出售，正確的做法是（）A.直接簽約B.男方到場(chǎng)簽字C.先過(guò)戶至女方再出售D.公證委托【答案】C25.某樓盤交房時(shí)，業(yè)主發(fā)現(xiàn)實(shí)測(cè)面積比合同小1.2%，可主張（）A.退房B.雙倍返還C.退還差價(jià)D.拒絕收房【答案】C26.客戶購(gòu)買新房，合同約定2025年6月30日交房，實(shí)際2025年10月15日交房，則違約金計(jì)算截止日為（）A.6月30日B.9月30日C.10月15日D.實(shí)際收房日【答案】C27.某房源為贈(zèng)與所得，再次出售時(shí)增值稅按（）計(jì)算。A.全額5.3%B.差額5.3%C.全額1%D.免征【答案】B28.客戶通過(guò)“以租代售”方式購(gòu)房，其風(fēng)險(xiǎn)最高的是（）A.租金上漲B.房?jī)r(jià)下跌C.產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶D.物業(yè)費(fèi)上調(diào)【答案】C29.某項(xiàng)目為工業(yè)用地改建長(zhǎng)租公寓，其最長(zhǎng)租賃年限為（）A.20年B.30年C.40年D.50年【答案】A30.客戶購(gòu)買法拍房，成交價(jià)低于評(píng)估價(jià)，其契稅計(jì)稅依據(jù)為（）A.成交價(jià)B.評(píng)估價(jià)C.核定價(jià)D.市場(chǎng)均價(jià)【答案】B二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)“五必須”內(nèi)容的有（）A.必須實(shí)名登記B.必須掛牌公示C.必須簽署書面合同D.必須資金監(jiān)管E.必須保存檔案5年【答案】ABCE32.導(dǎo)致銀行拒貸的征信情形包括（）A.連續(xù)逾期90天B.累計(jì)逾期6次C.信用卡止付D.對(duì)外擔(dān)保逾期E.征信查詢次數(shù)多【答案】ABCD33.下列關(guān)于“帶押過(guò)戶”的正確說(shuō)法有（）A.無(wú)需提前還貸B.需銀行同意C.需資金監(jiān)管D.適用于公積金貸E.可縮短交易周期【答案】ABCE34.寫字樓租賃中“免租期”通常用于（）A.裝修B.搬遷C.試營(yíng)業(yè)D.租金優(yōu)惠E.物業(yè)費(fèi)減免【答案】ABC35.下列屬于房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管范圍的有（）A.定金B(yǎng).首付C.貸款D.傭金E.稅費(fèi)【答案】ABC36.客戶購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房，其產(chǎn)權(quán)份額可（）A.轉(zhuǎn)讓B.出租C.抵押D.繼承E.贈(zèng)與【答案】ABD37.下列屬于違規(guī)銷售行為的有（）A.售后包租B.返本銷售C.分割拆零D.未批先售E.虛假折扣【答案】ABCDE38.影響二手房議價(jià)空間的因素有（）A.房齡B.掛牌時(shí)長(zhǎng)C.業(yè)主急售D.同小區(qū)成交價(jià)E.學(xué)區(qū)變動(dòng)【答案】ABCDE39.下列關(guān)于“房屋養(yǎng)老金”制度的表述，正確的有（）A.用于大修基金B(yǎng).按建筑面積繳納C.政府補(bǔ)貼部分資金D.業(yè)主可查詢賬戶E.可隨房轉(zhuǎn)移【答案】ABCD40.客戶通過(guò)“置換貸款”購(gòu)房，需滿足的條件有（）A.原房有證B.原房無(wú)抵押C.新房已簽約D.銀行授信通過(guò)E.首付比例40%【答案】ACD三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”）41.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以代收房款。（）【答案】×42.贈(zèng)與房產(chǎn)再出售，個(gè)人所得稅一律按差額20%征收。（）【答案】×43.商住公寓不能落戶，但可參與學(xué)區(qū)劃片。（）【答案】×44.銀行評(píng)估價(jià)高于成交價(jià)時(shí)，貸款額度可按評(píng)估價(jià)計(jì)算。（）【答案】√45.共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買5年后可上市交易，政府有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)。（）【答案】√46.寫字樓租金通常含物業(yè)費(fèi)。（）【答案】×47.客戶征信有“呆賬”記錄，仍可通過(guò)擔(dān)保公司獲得貸款。（）【答案】×48.工業(yè)用地改建租賃住房，土地性質(zhì)可不變。（）【答案】√49.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可同時(shí)接受買賣雙方委托。（）【答案】×50.法拍房交易無(wú)需繳納契稅。（）【答案】×四、案例分析題（共40分）（一）案例一（20分）背景：2026年3月，客戶李穎（已婚，家庭名下無(wú)房）通過(guò)“XX地產(chǎn)”購(gòu)買一套位于濱江區(qū)的新房，建筑面積118㎡，總價(jià)480萬(wàn)元。開發(fā)企業(yè)推出“首付分期”方案：簽約時(shí)支付10%，剩余20%在交房前付清。李穎計(jì)劃使用公積金貸款80萬(wàn)元，利率3.25%，年限20年；商業(yè)貸款256萬(wàn)元，利率4.5%，年限25年。開發(fā)商承諾2027年6月30日交房，逾期每日按已付房款萬(wàn)分之一支付違約金。2027年8月15日項(xiàng)目取得竣工驗(yàn)收備案，8月30日通知收房。問(wèn)題：1.計(jì)算李穎簽約時(shí)實(shí)際支付金額（含首付、維修基金、契稅，維修基金60元/㎡，契稅1.5%）。（6分）2.若李穎接受首付分期，指出其資金風(fēng)險(xiǎn)及防范措施。（4分）3.計(jì)算李穎組合貸首月還款額。（4分）4.李穎能否主張逾期交房違約金？金額如何計(jì)算？（6分）【答案與解析】1.首付10%=48萬(wàn)元；維修基金=118×60=7,080元；契稅=480×1.5%=7.2萬(wàn)元；合計(jì)=48+0.708+7.2=55.908萬(wàn)元。2.風(fēng)險(xiǎn)：開發(fā)企業(yè)挪用資金、爛尾、無(wú)法網(wǎng)簽備案。防范：資金納入監(jiān)管賬戶；核查預(yù)售許可證；簽署正式網(wǎng)簽合同；分期節(jié)點(diǎn)與工程進(jìn)度掛鉤。3.公積金：80萬(wàn)元，月利率0.2708%，期數(shù)240，月供≈4,520元；商貸：256萬(wàn)元，月利率0.375%，期數(shù)300，月供≈14,260元；首月合計(jì)≈18,780元。4.可主張。逾期61天（7月1日至8月30日），已付房款48萬(wàn)元，違約金=480,000×0.01%×61=2,928元。（二）案例二（20分）背景：2026年5月，業(yè)主王強(qiáng)欲出售名下一套位于城西的二手房，建筑面積89㎡，房齡12年，原購(gòu)價(jià)120萬(wàn)元，現(xiàn)心理凈得價(jià)300萬(wàn)元?？蛻糈w倩出價(jià)290萬(wàn)元，雙方通過(guò)“XX經(jīng)紀(jì)”達(dá)成意向。簽約時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在抵押，貸款余額80萬(wàn)元，王強(qiáng)希望用趙倩首付解押。趙倩需貸款200萬(wàn)元，銀行評(píng)估價(jià)280萬(wàn)元，最高可貸七成。交易過(guò)程中，王強(qiáng)離婚，法院判決房屋歸其前妻所有，但未辦理過(guò)戶。問(wèn)題：1.指出本次交易存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。（6分）2.設(shè)計(jì)安全解押流程。（4分）3.若按評(píng)估價(jià)貸款，趙倩首付需多少？（4分）4.王強(qiáng)離婚判決對(duì)交易的影響及解