棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海口棕島項目建設(shè)投資有限公司股東全部權(quán)益項目資產(chǎn)評估報告棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的?？谧貚u項目建設(shè)投資有限公司股東全部權(quán)益項目?資產(chǎn)評估報告 3 5 5 22 24 棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海口棕島項目建設(shè)投資有限公司股東全部權(quán)益項目?資產(chǎn)評估報告一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國二、本資產(chǎn)評估報告僅供委托人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當被認為是對評估對整性是評估結(jié)論生效的前提，納入評估范圍的資產(chǎn)、負債清單以及評六、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當事人沒有現(xiàn)存或者七、資產(chǎn)評估專業(yè)人員已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進八、本資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告中的中聯(lián)資產(chǎn)評估集團河南有限公司受資產(chǎn)評估報告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當九、資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵資產(chǎn)評估準則，堅持獨立、客觀和公正的原則棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的?？谧貚u項目建設(shè)投資有限公司股東全部權(quán)益項目?資產(chǎn)評估報告中聯(lián)資產(chǎn)評估集團河南有限公司棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的?？谧貚u項目建設(shè)投資有限公司股東全部權(quán)益項目資產(chǎn)評估報告中聯(lián)資產(chǎn)評估集團河南有限公司接受棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限?？谧貚u項目建設(shè)投資有限公司股東全部權(quán)益評估值為25,770.00棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的?？谧貚u項目建設(shè)投資有限公司股東全部權(quán)益項目?資產(chǎn)評估報告中聯(lián)資產(chǎn)評估集團河南有限公司棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的?？谧貚u項目建設(shè)投資有限公司股東全部權(quán)益項目?資產(chǎn)評估報告棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海口棕島項目建設(shè)投資有限公司股東全部權(quán)益項目資產(chǎn)評估報告棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司：(-)委托人概況棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的?？谧貚u項目建設(shè)投資有限公司股東全部權(quán)益項目?資產(chǎn)評估報告中聯(lián)資產(chǎn)評估集團河南有限公司(二)被評估單位概況室棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海口棕島項目建設(shè)投資有限公司股東全部權(quán)益項目?資產(chǎn)評估報告中聯(lián)資產(chǎn)評估集團河南有限公司2.歷史沿革序號股東名稱出資金額（萬元）股權(quán)比例（%）1棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司17,811.162?？谑谐鞘薪ㄔO(shè)投資集團有限公司4,452.7920合計22,263.95100.00公司是基于?？谑兄鞒菂^(qū)重要道路景觀提升工程PPP項目成立的項目4.資產(chǎn)、財務(wù)及經(jīng)營狀況棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的?？谧貚u項目建設(shè)投資有限公司股東全部權(quán)益項目?資產(chǎn)評估報告金額單位：人民幣萬元項目2023年12月31日2024年12月31日2025年7月31日總資產(chǎn)23,112.9524,540.7329,370.71負債872.101,693.322,754.21凈資產(chǎn)22,240.8522,847.4126,616.50項目2023年度2024年度2025年1-7月營業(yè)收入2,512.0718,382.79418.73利潤總額810.40275.98凈利潤109.66606.56206.99經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額294.13-2,537.193,097.38投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額0.000.000.00籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-2,318.450.000.00審計機構(gòu)海南起航會計師事務(wù)所河南華凱會計師事務(wù)所（普通合伙）大信會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計機構(gòu)意見標準無保留意見(三)委托人與被評估單位之間的關(guān)系(四)資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人中聯(lián)資產(chǎn)評估集團河南有限公司棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓其所持有的?？谧貚u項目建設(shè)本次資產(chǎn)評估的目的是反映海口棕島項目建設(shè)投資有限公司股東科目名稱賬面值科目名稱賬面值流動資產(chǎn)：9,510.25流動負債：2,754.21貨幣資金3,169.88短期借款-應(yīng)收賬款948.57應(yīng)付票據(jù)-預(yù)付款項1,558.09應(yīng)付賬款126.89其他應(yīng)收款3,660.00應(yīng)付職工薪酬0.03存貨-應(yīng)交稅費1,082.91其他流動資產(chǎn)173.70其他應(yīng)付款非流動資產(chǎn)：19,860.46一年內(nèi)到期的非流動負債-長期應(yīng)收款15,407.54合同負債-固定資產(chǎn)0.13其他流動負債1,542.83在建工程-非流動負債：-無形資產(chǎn)-長期借款-遞延所得稅資產(chǎn)-長期應(yīng)付款-其他非流動資產(chǎn)4,452.79負債合計2,754.21資產(chǎn)總計29,370.71股東全部權(quán)益26,616.50委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍(-)主要資產(chǎn)情況棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的?？谧貚u項目建設(shè)投資有限公司股東全部權(quán)益項目?資產(chǎn)評估報告款和應(yīng)收綠化補植及設(shè)施修復(fù)項目款；預(yù)付賬款主要為多付待退回的4、其他非流動資產(chǎn)為企業(yè)核算的未列入可用性服務(wù)費支付金額的(二)企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況(四)引用其他機構(gòu)出具的報告的結(jié)論所涉及的棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的?？谧貚u項目建設(shè)投資有限公司股東全部權(quán)益項目?資產(chǎn)評估報告市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(-)經(jīng)濟行為依據(jù)《棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司關(guān)于公司資本運作整體方案與(二)法律法規(guī)依據(jù)）；）；棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的?？谧貚u項目建設(shè)投資有限公司股東全部權(quán)益項目?資產(chǎn)評估報告）；6.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務(wù)總局海關(guān)）；8.《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(國務(wù)院第378號令，201910.《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》(國資15.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(財政部國家稅務(wù) 20.《關(guān)于印發(fā)貫徹國務(wù)院國資委第12號令進一步加強企業(yè)國有(三)評估準則依據(jù)9.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則-資產(chǎn)評估委托合同》（中評協(xié)〔2017〕33(四)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)2.其他參考資料。棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的?？谧貚u項目建設(shè)投資有限公司股東全部權(quán)益項目?資產(chǎn)評估報告(五)取價依據(jù)）；2.委托人和其他相關(guān)當事人依法提供的未來收益預(yù)測資料；4.其他參考資料。(六)其它參考依據(jù)3.《投資估價》（〔美〕Damodaran著，〔加〕林）；）；）；(-)評估方法簡介市場法是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比(二)評估方法選擇重要道路景觀提升工程（PPP）項目合作合同》，項目的收益(三)資產(chǎn)基礎(chǔ)法介紹棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海口棕島項目建設(shè)投資有限公司股東全部權(quán)益項目?資產(chǎn)評估報告2.長期應(yīng)收款 棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的?？谧貚u項目建設(shè)投資有限公司股東全部權(quán)益項目?資產(chǎn)評估報告（2）成新率的確定4.其他非流動資產(chǎn)其他非流動資產(chǎn)為企業(yè)核算的未列入可用性服務(wù)費支付金額的長棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海口棕島項目建設(shè)投資有限公司股東全部權(quán)益項目?資產(chǎn)評估報告5.負債(四)收益法介紹2.評估思路棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的?？谧貚u項目建設(shè)投資有限公司股東全部權(quán)益項目?資產(chǎn)評估報告E=B-D（1））；B=P+ΣCi（2））；ΣCi=C1+C2（4）中聯(lián)資產(chǎn)評估集團河南有限公司增固定資產(chǎn)或其他長期資產(chǎn)6）r=rd×wd+re×we（9）re：股權(quán)資本成本，按資本資產(chǎn)定價模型（CAPM）確定股權(quán)資本rf棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的?？谧貚u項目建設(shè)投資有限公司股東全部權(quán)益項目?資產(chǎn)評估報告中聯(lián)資產(chǎn)評估集團河南有限公司(-)評估準備階段(二)現(xiàn)場評估階段棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的?？谧貚u項目建設(shè)投資有限公司股東全部權(quán)益項目?資產(chǎn)評估報告中聯(lián)資產(chǎn)評估集團河南有限公司(三)評估匯總階段(四)提交報告階段與委托人或者委托人同意的其他相關(guān)當事人就資產(chǎn)評估報告有關(guān)內(nèi)容(-)一般假設(shè)2.公開市場假設(shè)棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的?？谧貚u項目建設(shè)投資有限公司股東全部權(quán)益項目?資產(chǎn)評估報告中聯(lián)資產(chǎn)評估集團河南有限公司(二)特殊假設(shè)6.企業(yè)所從事的業(yè)務(wù)在預(yù)測期間內(nèi)不會受到重大或有負債的影響而9.本次評估假設(shè)委托方及被評估單位提供的基礎(chǔ)資料和財務(wù)資料真棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的?？谧貚u項目建設(shè)投資有限公司股東全部權(quán)益項目?資產(chǎn)評估報告中聯(lián)資產(chǎn)評估集團河南有限公司(-)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論總資產(chǎn)賬面值29,370.71萬元，評估值27,159.64萬元，凈資產(chǎn)賬面值26,616.50萬元，評估值25,948.26萬元，評估減值金額單位：人民幣萬元賬面價值評估價值增減值增值率%ABC=B-AD=C/A×1001流動資產(chǎn)9,510.259,336.55-173.70-1.832非流動資產(chǎn)19,860.4617,823.09-2,037.37-10.263其中：長期股權(quán)投資---4投資性房地產(chǎn)---5固定資產(chǎn)0.130.300.17130.776在建工程---7無形資產(chǎn)---7-1其中：土地使用權(quán)---8其他資產(chǎn)19,860.3317,822.79-2,037.54-10.269資產(chǎn)總計29,370.7127,159.64-2,211.07-7.53流動負債2,754.211,211.38-1,542.83-56.02中聯(lián)資產(chǎn)評估集團河南有限公司賬面價值評估價值增減值增值率%ABC=B-AD=C/A×100非流動負債---負債總計2,754.211,211.38-1,542.83-56.02凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）26,616.5025,948.26-668.24-2.51(二)收益法評估結(jié)論(三)評估結(jié)果的差異分析本次評估采用收益法測算出的凈資產(chǎn)（股東全部權(quán)益）價值25,770.00萬元，比資產(chǎn)基礎(chǔ)法測算出的凈資產(chǎn)（股東全部權(quán)益）價值棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的?？谧貚u項目建設(shè)投資有限公司股東全部權(quán)益項目?資產(chǎn)評估報告中聯(lián)資產(chǎn)評估集團河南有限公司(四)評估結(jié)果的選取(-)引用其他機構(gòu)出具報告結(jié)論的情況(二)權(quán)屬資料不全或權(quán)屬瑕疵事項(四)評估程序受限或評估資料不完整的情形棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的海口棕島項目建設(shè)投資有限公司股東全部權(quán)益項目?資產(chǎn)評估報告中聯(lián)資產(chǎn)評估集團河南有限公司(六)重大期后事項(七)其他需要說明的事項2.評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價值進行估算并發(fā)賬面價值為4,452.79萬元，根據(jù)被評估單位提供的《關(guān)于?？谥鞒菂^(qū)棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)發(fā)展