PAGE住宅日常保養(yǎng)制度規(guī)范一、總則（一）目的本制度旨在規(guī)范住宅日常保養(yǎng)工作，確保住宅設施設備的正常運行，延長使用壽命，為住戶提供安全、舒適、整潔的居住環(huán)境，同時保障公司/組織在物業(yè)管理方面的服務質量和經濟效益。（二）適用范圍本制度適用于公司/組織所管理的各類住宅物業(yè)，包括但不限于住宅小區(qū)、公寓樓等。（三）基本原則1.預防性原則通過定期巡檢、維護和保養(yǎng)，提前發(fā)現潛在問題，采取有效措施加以預防，避免問題擴大化，減少維修成本和對住戶生活的影響。2.標準化原則制定統(tǒng)一的保養(yǎng)標準和操作流程，確保保養(yǎng)工作的質量和效果具有一致性和可衡量性，便于管理和監(jiān)督。3.及時性原則對發(fā)現的問題及時響應，盡快安排維修和保養(yǎng)工作，確保設施設備在最短時間內恢復正常運行，滿足住戶需求。4.責任明確原則明確各部門、各崗位在住宅日常保養(yǎng)工作中的職責，做到責任到人，避免出現推諉扯皮現象。二、保養(yǎng)職責分工（一）物業(yè)管理部門1.負責制定住宅日常保養(yǎng)計劃，并組織實施。2.協(xié)調各專業(yè)維修人員進行保養(yǎng)工作，監(jiān)督工作質量和進度。3.建立住宅設施設備檔案，記錄保養(yǎng)情況和維修歷史。4.定期對住戶進行回訪，收集意見和建議，不斷改進保養(yǎng)工作。（二）工程維修部門1.按照保養(yǎng)計劃和標準，負責對住宅的各類設施設備進行維修、保養(yǎng)和更換。2.對設施設備的故障進行及時搶修，確保正常運行。3.協(xié)助物業(yè)管理部門進行設施設備的更新改造方案制定和實施。4.負責維修工具和設備的保管、維護和更新。（三）客服部門1.受理住戶關于住宅設施設備問題的報修和咨詢，及時記錄并傳達給物業(yè)管理部門和工程維修部門。2.跟蹤維修進度，及時向住戶反饋維修情況，直至問題解決。3.收集住戶對保養(yǎng)工作的滿意度評價，將相關信息反饋給物業(yè)管理部門。（四）其他部門根據各自職責范圍，配合做好住宅日常保養(yǎng)工作。例如，保潔部門負責公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，保障設施設備表面清潔，避免因污垢影響設備正常運行和使用壽命；安全管理部門負責檢查消防設施設備的完好性，確保消防安全等。三、保養(yǎng)內容及標準（一）房屋本體1.屋面定期檢查屋面防水層，查看有無滲漏現象。如有輕微滲漏，及時進行修補；如滲漏嚴重，需重新做防水層。檢查屋面排水系統(tǒng)，確保排水暢通，無積水。每年至少清理排水口和雨水管一次，防止雜物堵塞。檢查屋面隔熱層，如有損壞，及時修復或更換，保證隔熱效果。2.外墻定期檢查外墻瓷磚、涂料等裝飾層，有無脫落、空鼓、開裂等情況。發(fā)現問題及時修補或更換。根據墻面污染情況，定期進行清洗，保持外墻整潔美觀。3.樓道檢查樓道墻面、地面、天花板，有無破損、污漬。及時修補破損部位，定期進行清潔。檢查樓道門窗，確保關閉正常，玻璃無破損，五金配件完好。如有損壞，及時維修或更換。檢查樓道照明設施，保證燈具完好，照明正常。每月至少檢查一次，及時更換損壞的燈泡。4.室內定期對室內墻面、地面、天花板進行檢查，發(fā)現問題及時處理。檢查門窗密封性能，如有損壞，及時維修。確保室內保溫、隔音效果良好。檢查室內給排水管道，有無滲漏、堵塞現象。定期進行通水試驗，發(fā)現問題及時維修。（二）電氣系統(tǒng)1.配電箱每月檢查配電箱內的開關、插座、漏電保護器等電器元件，確保動作靈敏可靠，無過熱、燒焦等異?，F象。檢查配電箱內的線路連接，有無松動、老化等情況，如有問題及時處理。2.照明系統(tǒng)定期檢查公共區(qū)域和住戶室內的照明燈具，及時更換損壞的燈泡。每季度對路燈、樓道燈等進行全面檢查，確保照明正常。3.插座及開關每月檢查住戶室內插座和開關的使用情況，發(fā)現接觸不良、損壞等問題及時維修或更換。對公共區(qū)域的插座和開關進行定期檢查，保證正常使用。（三）給排水系統(tǒng)1.水箱定期檢查水箱的水位控制裝置、進水閥、出水閥等，確保正常運行，無滲漏現象。每半年對水箱進行清洗消毒一次，保證水質衛(wèi)生。2.管道定期檢查室內外給排水管道，有無滲漏、堵塞現象。發(fā)現滲漏及時維修，堵塞時進行疏通。對排水管道進行定期維護，防止因雜物堆積導致排水不暢。3.水龍頭及潔具檢查住戶室內水龍頭、馬桶、淋浴噴頭等潔具的使用情況，發(fā)現漏水、堵塞等問題及時維修或更換。定期對公共區(qū)域的潔具進行檢查和維護，保證正常使用。（四）消防系統(tǒng)1.消防設施設備每日檢查消防栓、滅火器、噴淋頭、煙感探測器、溫感探測器等消防設施設備，確保完好有效，無損壞、遮擋現象。每月對消防設施設備進行一次全面檢查，記錄檢查情況。定期對消防設施設備進行維護保養(yǎng)，確保其性能符合相關標準要求。2.消防通道保持消防通道暢通無阻，嚴禁堆放雜物。定期檢查消防通道的標識、應急照明等設施，確保正常運行。（五）電梯系統(tǒng)1.電梯運行每日對電梯進行運行檢查，包括電梯的啟動、運行、停止等情況，確保運行平穩(wěn)，無異常振動和聲響。檢查電梯的轎廂照明、通風、報警裝置等，保證正常使用。2.電梯維護保養(yǎng)按照電梯維護保養(yǎng)合同，定期由專業(yè)的電梯維保單位進行維護保養(yǎng)，確保電梯的安全性能。物業(yè)管理部門配合電梯維保單位做好維護保養(yǎng)工作，監(jiān)督維保質量。3.電梯安全管理建立電梯安全管理制度，明確電梯管理人員的職責。對電梯操作人員進行培訓，確保其持證上崗，嚴格按照操作規(guī)程操作電梯。四、保養(yǎng)計劃制定與實施（一）保養(yǎng)計劃制定1.根據住宅設施設備的使用年限、運行狀況、維護保養(yǎng)要求等因素，制定年度保養(yǎng)計劃。年度保養(yǎng)計劃應涵蓋房屋本體、電氣系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等各個方面。2.季度保養(yǎng)計劃在年度保養(yǎng)計劃的基礎上，結合實際情況進行細化和分解，明確每個季度的保養(yǎng)工作重點和具體內容。3.月度保養(yǎng)計劃根據季度保養(yǎng)計劃進一步細化，將保養(yǎng)工作具體分配到每個月的各個周，明確每周的保養(yǎng)任務和責任人。（二）保養(yǎng)計劃實施1.物業(yè)管理部門按照保養(yǎng)計劃，提前通知相關部門和人員做好準備工作。2.工程維修人員根據保養(yǎng)計劃和標準，按時、按質完成保養(yǎng)工作。在保養(yǎng)過程中，如發(fā)現超出計劃范圍的問題，應及時報告上級領導，并根據批示進行處理。3.客服部門負責對保養(yǎng)工作進行跟蹤和監(jiān)督，及時向住戶反饋保養(yǎng)進度和結果，收集住戶的意見和建議。4.每次保養(yǎng)工作完成后，相關人員應做好記錄，包括保養(yǎng)時間、內容、發(fā)現的問題及處理情況等，并存入設施設備檔案。五、保養(yǎng)質量監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督機制1.物業(yè)管理部門成立保養(yǎng)質量監(jiān)督小組，定期對保養(yǎng)工作進行檢查和評估。2.監(jiān)督小組通過現場查看、查閱記錄、住戶反饋等方式，對保養(yǎng)工作的質量和進度進行全面監(jiān)督。3.對于發(fā)現的保養(yǎng)質量問題，及時下達整改通知，要求責任部門限期整改，并跟蹤整改情況，直至問題解決。（二）考核辦法1.建立保養(yǎng)工作考核制度，對各部門和人員的保養(yǎng)工作進行量化考核?？己酥笜税ūｐB(yǎng)計劃完成率、保養(yǎng)質量合格率、住戶滿意度等。2.根據考核結果，對表現優(yōu)秀的部門和個人進行表彰和獎勵；對未達到考核要求的部門和個人進行批評教育，并責令其限期改進。連續(xù)多次未達標的，將進行相應的處罰。3.考核結果與部門和個人的績效掛鉤，作為績效獎金發(fā)放、崗位晉升等的重要依據。六、維修資金管理與使用（一）維修資金的籌集1.根據相關法律法規(guī)和物業(yè)服務合同約定，按照一定的標準向住戶籌集住宅專項維修資金。2.維修資金的籌集應明確告知住戶用途、標準和使用流程，確保住戶的知情權和監(jiān)督權。（二）維修資金的管理1.設立專門的維修資金賬戶，對維修資金進行專戶存儲，?？顚Ｓ?。2.建立維修資金管理制度，明確資金的繳存、使用、核算、監(jiān)督等環(huán)節(jié)的操作流程和要求。3.定期向住戶公布維修資金的收支情況，接受住戶的監(jiān)督。（三）維修資金的使用1.當住宅設施設備需要進行維修、更新改造等費用支出時，按照規(guī)定程序申請使用維修資金。2.申請使用維修資金時，應提交詳細的維修方案、費用預算、相關證明材料等，經業(yè)主委員會或相關規(guī)定程序審核通過后，方可使用。3.維修資金的使用應嚴格按照預算執(zhí)行，確保資金使用的合理性和透明度。維修工作完成后，應進行費用結算，并將結算情況向住戶公布。七、應急處理預案（一）制定目的為有效應對住宅設施設備突發(fā)故障、自然災害等緊急情況，保障住戶生命財產安全，減少損失，特制定本應急處理預案。（二）適用范圍本預案適用于公司/組織所管理住宅內發(fā)生的各類緊急情況，包括但不限于電氣火災、給排水管道爆裂、電梯困人等。（三）應急組織機構及職責1.成立應急指揮中心，由公司/組織主要領導擔任總指揮，物業(yè)管理部門、工程維修部門、客服部門等相關部門負責人為成員。應急指揮中心負責全面指揮和協(xié)調應急處理工作。2.明確各成員在應急處理中的職責，確保應急工作有序開展。例如，工程維修部門負責組織搶修，客服部門負責通知住戶、安撫情緒等。（四）應急響應程序1.當發(fā)生緊急情況時，現場人員應立即報告物業(yè)管理部門或客服部門，客服部門接到報告后應立即通知應急指揮中心。2.應急指揮中心接到報告后，應迅速啟動應急預案，組織相關人員趕赴現場進行應急處理。3.在應急處理過程中，應及時向上級主管部門和相關政府部門報告情況，尋求支持和援助。（五）應急處理措施1.根據不同的緊急情況，制定相應的具體處理措施。例如，對于電氣火災，應立即切斷電源，組織滅火，并疏散人員；對于電梯困人，應通過對講機安撫被困人員，通知電梯維保單位盡快解救等。2.在應急