產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓和公寓式酒店

一、酒店式公寓、公寓式酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店的區(qū)別

對(duì)于酒店式公寓、公寓式酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店三種物業(yè)，市場(chǎng)

上大多不作區(qū)分，混淆使用。事實(shí)上，上述三種名稱是從不同角度

對(duì)物業(yè)進(jìn)行詮釋。

酒店式公寓，意為"酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是亞

洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓。它一

般是擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房子，大廈

提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理。投

資者既能夠像購(gòu)買普通住宅一樣用于自住，又能夠交由大廈以酒

店的形式出租，獲得投資回報(bào)。因此，酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒

店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，擁

有良好的通訊條件，可針對(duì)性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服

務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等

多種功能于一體。

酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，能夠

滿足使用者的個(gè)性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的

家居設(shè)計(jì)和電器。對(duì)于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住

戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會(huì)所、

小超市等其它項(xiàng)目。在設(shè)計(jì)上，由于酒店式公寓項(xiàng)目的客戶群大多

是知名跨國(guó)企業(yè)高級(jí)員工、經(jīng)理、總裁等，因此她的物業(yè)管理是

由星級(jí)酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，這就消

除了房東對(duì)物業(yè)管理公司水平的懷疑，能夠?yàn)樽】吞峁└邫n、到

位的各種服務(wù)。

而公寓式酒店，簡(jiǎn)單地說，就是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的

酒店套房，此種物業(yè)的特點(diǎn)在于：其一，它類似公寓，擁有居家

的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱

全。其二，它配有全套的家具電器，同時(shí)，能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑?/p>

專業(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。它既有

公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。

四星級(jí)以上的公寓式酒店提供的服務(wù)則更為周到，這種物業(yè)在北

京已經(jīng)出現(xiàn)，它的服務(wù)包括餐飲、娛樂、洗理、游泳、復(fù)印、

傳真、打印、翻譯等。

從上面的論述中我們能夠看出：在服務(wù)上，酒店式公寓與公

寓式酒店幾乎沒什么差別；它們之間的本質(zhì)差別在于：酒店式公

寓是提供了酒店式服務(wù)的公寓，而公寓式酒店則是在酒店客房中

提供了相當(dāng)家庭設(shè)備（如廚具）的酒店，它的實(shí)質(zhì)還是酒店。

對(duì)照上述兩種物業(yè)類型，產(chǎn)權(quán)式酒店則是從產(chǎn)權(quán)的角度對(duì)物

業(yè)的定義。

產(chǎn)權(quán)式酒店，即酒店的開發(fā)商將酒店的每一個(gè)客房的產(chǎn)權(quán)分

別出售給多個(gè)業(yè)主，業(yè)主每年擁有一定的時(shí)間段免費(fèi)入住，其余

時(shí)間段，能夠委托開發(fā)商或管理公司經(jīng)營(yíng)，并享受一定的分紅，

同時(shí)業(yè)主能夠轉(zhuǎn)賣、繼承、抵押、饋贈(zèng)。由于產(chǎn)權(quán)式酒店是三

種物業(yè)類型中最具投資價(jià)值的，因此，下面我們將對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店

做一個(gè)詳細(xì)的解釋。

二、產(chǎn)權(quán)式酒店溯源

產(chǎn)權(quán)酒店興起于上世紀(jì)70年代歐美國(guó)家的一些著名旅游城市

和地區(qū)，英文全稱是"TIMESHARE"即“時(shí)空共享”,產(chǎn)權(quán)酒店作

為一種特殊投資和消費(fèi)模式，符合經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，它

使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會(huì)開放，對(duì)公眾推出一種即

是消費(fèi)又是存儲(chǔ)，即是服務(wù)又是家產(chǎn)，即可自用又可贈(zèng)送的特殊

商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度

的必然產(chǎn)物。無論對(duì)發(fā)展商還是投資商，產(chǎn)權(quán)酒店都孕育著豐富的

商機(jī)。

三、產(chǎn)權(quán)式酒店的分類

從國(guó)際產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展趨勢(shì)來看，其可分為以下幾類：

1、時(shí)權(quán)酒店

是將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份（如：一年產(chǎn)值51周,

共51個(gè)時(shí)間份），出售每一個(gè)時(shí)間份的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定

年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（如一周）的居住權(quán)。

2、純產(chǎn)權(quán)酒店是指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人,

同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的

管理回報(bào)。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型及度假型。3、養(yǎng)老型酒店是

指投資人（往往是最終消費(fèi)者），購(gòu)買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)c在

退休前委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理直至退休后自用。委托管理期間，投

資人可獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由

管理公司回購(gòu)，再出售，收益其家人所有。4、高爾夫，登山，滑

雪圣地的度假村指在高爾夫，登山，滑雪等運(yùn)動(dòng)圣地開發(fā)的度假

別墅項(xiàng)目。

5、時(shí)值度假型酒店指消費(fèi)者購(gòu)買一定數(shù)量的〃分?jǐn)?shù)〃，這些〃

分?jǐn)?shù)〃就成為她們選購(gòu)產(chǎn)品的貨幣。她們能夠使用這些〃分?jǐn)?shù)〃在不

同時(shí)間，地點(diǎn)，檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)

施。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費(fèi)提供便利，優(yōu)惠

和更多選擇?！ǚ?jǐn)?shù)〃消費(fèi)能夠獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。

四、國(guó)外產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀

在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)酒店一般被稱

為私人酒店，它是投資賺取回報(bào)，進(jìn)行休閑，度假，娛樂為目的

新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟(jì)，貿(mào)易及房地

產(chǎn)是有機(jī)會(huì)結(jié)合互動(dòng)發(fā)展的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)酒店與別墅，普通商品住宅

及商務(wù)寫字樓等又有明顯區(qū)別，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服

務(wù)，彰顯身份和地位的同時(shí)，更有不菲的投資回報(bào)，與住宅寫字

樓的投資，股票投資，儲(chǔ)蓄及國(guó)債投資等相比，投入輕松，風(fēng)險(xiǎn)

小，回報(bào)更豐富，同時(shí)還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。

20世紀(jì)70年代，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入“豐裕社會(huì)”，中產(chǎn)家庭

成為社會(huì)主流，在旅游創(chuàng)新過程中，第一批產(chǎn)權(quán)酒店在法國(guó)阿爾

卑斯山脈地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐美傳播開來。之后的20年

中逐漸向北美，加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，成為旅游發(fā)

達(dá)國(guó)家地區(qū)頗受大眾階層和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。

產(chǎn)權(quán)式酒店這種新穎的經(jīng)營(yíng)方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游

及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來。拒資料顯示，［WTO國(guó)際貿(mào)易組織,

1996］全球產(chǎn)權(quán)酒店1986-1995年年平均增長(zhǎng)15.8%;1980年，全

球500個(gè)旅游目的地板15.5萬個(gè)家庭購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)式酒店；到1995

年，全球81個(gè)國(guó)家4000個(gè)旅游目的地有35萬個(gè)家庭購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)

式酒店。［Ragatzass.ciates,1992］80年代到90年代初，全球引

入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)的旅游目的地的數(shù)量增長(zhǎng)了6倍，90年代初，全球

產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入以達(dá)40億美元，到，全球產(chǎn)權(quán)酒店銷售將

達(dá)300億美元。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展

過程中的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受大眾家庭青睞

的投資工具。

五、國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展?fàn)顩r

隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國(guó)內(nèi)著名旅

游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢(shì)，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)

酒店誕生。如已成功運(yùn)作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍(lán)大酒店、陜

西漢中的〃21世紀(jì)萬龍大酒店〃、倡導(dǎo)〃e時(shí)代人性化商務(wù)空間〃的

廈門悅?cè)A酒店、秦皇島的維多利亞港灣、南島的三亞溫泉大酒店、

北京的快樂無窮大一龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部，龍脈溫泉等都

是其中較為成功的個(gè)案。

國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店何以迅速崛起？其實(shí)這主要得益于全國(guó)房市

的回暖。近幾年來，低迷多時(shí)的海南房地產(chǎn)持續(xù)回升，東部沿海城

市的房產(chǎn)也普遍升溫，購(gòu)買房產(chǎn)已不但是為了居住，還成為重要

的投資渠道。于是，產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)運(yùn)而生。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，未來全

國(guó)各地產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)數(shù)量將會(huì)大幅上升。

相對(duì)于酒店式公寓和公寓式酒店，產(chǎn)權(quán)式酒店更像是為投資

者”度身定做"，產(chǎn)權(quán)式酒店在購(gòu)買時(shí)一般都會(huì)簽訂一個(gè)十年以

上返租協(xié)議，與客戶約定一個(gè)租賃期和投資收益率，以6.5%的年

收益率計(jì)算，大約客戶就能夠收回總投資，同時(shí)還能夠取得房產(chǎn)

的所有權(quán)。相對(duì)于酒店式公寓不包租，或包租期很短（如三年）的

特點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)式酒店收益穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)不言而喻。投資產(chǎn)權(quán)式酒店，應(yīng)

關(guān)注其物業(yè)的位置、酒店等級(jí)、地區(qū)酒店競(jìng)爭(zhēng)等因素。一般而言,

物業(yè)位置越好，未來升值的潛力就越大；地區(qū)酒店需求量越大、

酒店星級(jí)越高，酒店經(jīng)營(yíng)期客戶的收益安全性也就越強(qiáng)；如果開

發(fā)商以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)該酒店為目標(biāo)，那么，客戶的收益也就更有保證

了。

酒店式公寓、公寓式酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店，這些樓

盤在滬上樓市引人注目，不少市民競(jìng)相購(gòu)買。但專家提醒，市民買

這些房子時(shí)，第一要?jiǎng)?wù)是防范其中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。

近兩年，本市樓市發(fā)展迅速，不但商品住宅供需兩旺，商鋪、

辦公樓更是供不應(yīng)求。如此一來，不少開發(fā)商就適時(shí)推出了交叉型

的商品房產(chǎn)品。由于當(dāng)前這方面的法規(guī)還不夠完善，有些尚處空白

地帶，因此其中的法律風(fēng)險(xiǎn)較大，市民購(gòu)買時(shí)一定要注意防范，

搞清相關(guān)問題。

明確房屋性質(zhì)。據(jù)房屋管理部門的人士介紹，當(dāng)前市場(chǎng)上的酒

店式公寓、公寓式酒店、產(chǎn)權(quán)酒店等，有的是住宅用途，有的是

辦公、商鋪用途，但多數(shù)購(gòu)房者很難從這些名稱中知曉房屋的具

體用途。按照規(guī)定，購(gòu)買住宅用途的房屋，購(gòu)房者可遷入戶口，當(dāng)

然最主要的是能夠把房屋用作住所，居住其中。購(gòu)買辦公或商鋪用

途的房屋，購(gòu)房者則不能將其作為住所使用，也不得遷入戶口。另

外，在貸款以及將來的投資途徑方面，購(gòu)買住宅與非住宅也大有

不同。因此，房屋用途是購(gòu)房者購(gòu)買前需搞清的第一個(gè)問題。

慎簽委托經(jīng)營(yíng)合同，保障投資收益。市民購(gòu)買酒店式公寓、公

寓式酒店、產(chǎn)權(quán)酒店等，多是投資用途。因此，除了和開發(fā)商簽

訂購(gòu)房合同外，購(gòu)房者一般還要與開發(fā)商或開發(fā)商提供的管理公

司簽訂一份委托經(jīng)營(yíng)合同。專家指出，購(gòu)房者應(yīng)特別重視委托經(jīng)營(yíng)

合同，因?yàn)檫@是保障投資收益的法律文書。

當(dāng)前，在投資收益的約定上，一般是前三年有個(gè)保底價(jià)，以

后根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況確定。在此，購(gòu)房者要注意對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況的細(xì)化與量

化。

有些銷售方式是打擦邊球，有關(guān)部門需完善相應(yīng)法規(guī)。由于酒

店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店等是較新的房產(chǎn)品種，因此銷售方式也比較

特別。一種方式是，把原來整層的辦公房或鋪面分割成多個(gè)小間進(jìn)

行出售。這種方式遇到的最大問題是，原來整個(gè)樓面登記為一個(gè)產(chǎn)

權(quán)證，如今分割成多個(gè)小間，每個(gè)小間是否一定能拿到產(chǎn)權(quán)呢？

據(jù)悉，這種方式已經(jīng)引起管理部門的注意。還有一種是售后包租,

即市民買下房屋后，由開發(fā)商代為包租。這種方式，已為《商品房

銷售管理辦法》明文禁止，但仍有極少數(shù)開發(fā)商在暗地里或變相地

進(jìn)行。除了上述方式外，有的還推出回購(gòu)的銷售方式。上海君悅律

師事務(wù)所主任劉正東律師認(rèn)為，購(gòu)房者對(duì)違規(guī)的銷售方式應(yīng)不予

接受，對(duì)沒有法律明文規(guī)定的銷售方式，最好請(qǐng)專門人士進(jìn)行把

關(guān)，房屋管理部門應(yīng)及時(shí)出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，對(duì)新的銷售方式加以規(guī)

范。其強(qiáng)調(diào)“自助性”，比如有廚房能夠自己動(dòng)手做飯，比如要自己

動(dòng)手”整理內(nèi)務(wù)”，比如得自帶洗浴工具、使用家用裝的牙膏、沐

浴液等等，但也正因?yàn)槿绱?公寓式酒店更有家的氣息。這對(duì)于在異

鄉(xiāng)的人們而言,無疑有相當(dāng)?shù)奈Α?/p>

酒店式公寓：投資新品種時(shí)下，一種新型的建筑形式--酒店

式服務(wù)公寓在島城房地產(chǎn)市場(chǎng)開始走紅。服務(wù)性公寓又稱酒店式公

寓。這種業(yè)態(tài)形式源于歐洲19世紀(jì)，并逐漸流行于歐美房地產(chǎn)市

場(chǎng)，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客供游人臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門的

管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于游客的"臨時(shí)

之家”。其房型以類似酒店標(biāo)準(zhǔn)間為主，配有豪華商務(wù)套房，并提

供居家生活所需的廚衛(wèi)、家具等多種生活設(shè)施。高級(jí)的酒店公寓

擁有多種康樂設(shè)施，能提供餐飲、健身、商務(wù)服務(wù)等多種服務(wù),

就軟件服務(wù)而言，酒店公寓的服務(wù)水準(zhǔn)一般都達(dá)到星級(jí)酒店的標(biāo)

準(zhǔn)，它除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供

居家的、家庭式服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸。酒店式服務(wù)公寓與傳

統(tǒng)酒店相比，設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)細(xì)致，價(jià)格更為經(jīng)濟(jì)，因此與傳統(tǒng)

酒店展開了積極競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)前，酒店服務(wù)式公寓在青島還只是

處于起步階段，至少還有5-7年的發(fā)展期才能進(jìn)入繁華期。青島

的酒店式公寓還沒有真正地面向單身白領(lǐng)，更多的是適合于投資,

如位于香港中路的新世界數(shù)碼港的三度空間。這個(gè)住宅品種的特性

決定了它并不受地域影響，連鎖經(jīng)營(yíng)將成為一個(gè)趨勢(shì)。隨著

人們生活方式的改變，休假制度的實(shí)行，旅游度假的盛行，私人

汽車迅速發(fā)展，國(guó)際商務(wù)交流的日益增多，酒店式服務(wù)公寓必然

與旅游、度假及商務(wù)往來結(jié)合起來。酒店式公寓必定會(huì)鎖定

客戶資源從而走向市場(chǎng)細(xì)分。產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店公寓、留學(xué)生公

寓、單身公寓等將逐步流行起來。人們會(huì)利用節(jié)假日、外出旅游

等短期居住而首選酒店公寓。作為投資酒店公寓的要素，其

中地段、配置、服務(wù)管理、客戶資源最為重要。地理位置的方

便性決定了旅居的人出行觀光、商務(wù)交往的便利性。公寓配置的

品質(zhì)決定居住的檔次，提供的服務(wù)與管理遠(yuǎn)離物業(yè)管理公司的經(jīng)

營(yíng)理念，有的只是純正的酒店服務(wù)，它把星級(jí)酒店一整套規(guī)范、

周到細(xì)致的服務(wù)程序移植過來。酒店公寓的服務(wù)從其深度和廣度上

都有廣闊的想象空間，新的服務(wù)項(xiàng)目將不斷被發(fā)掘。是否達(dá)到星級(jí)

標(biāo)準(zhǔn)，將直接決定投資的價(jià)值性。在上海，當(dāng)前此類公寓的入住率

達(dá)到了90%,青島的酒店公寓也有著廣闊的發(fā)展前景。說明兩個(gè)

概念先：

1、酒店式公寓

我們現(xiàn)在所說的酒店式公寓它的全稱是酒店式服務(wù)公寓，它

是一種集住宅、酒店、會(huì)所等多功能于一體的，具有自用和投資

兩大功能的物業(yè)類型，與傳統(tǒng)的酒店相比，它在硬件配套設(shè)施上

毫不遜色，而服務(wù)則更勝一籌，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外,

還向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，最大的特點(diǎn)就

是比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道。

2、公寓式酒店

公寓式酒店則是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，此種

物業(yè)的特點(diǎn)在于其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居

住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。其二，它配有

全套的家具電器；同時(shí)，能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，如室

內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等，它既有公寓的私密性和

居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。

酒店公寓VS產(chǎn)權(quán)酒店鬧京城誰比誰更牛（轉(zhuǎn)貼）酒店公寓VS

產(chǎn)權(quán)酒店鬧京城誰比誰更牛

近期，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了"酒店式公寓”產(chǎn)品，也匕現(xiàn)

了因旅游地產(chǎn)而出售火爆的產(chǎn)權(quán)式酒店；二者在房地產(chǎn)市場(chǎng)輪流

登場(chǎng)，又都打著酒店的“旗號(hào)”，是概念創(chuàng)新，還是市場(chǎng)需求的

集中體現(xiàn)……

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和住宅產(chǎn)品進(jìn)一步創(chuàng)新升級(jí)，使

酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)式酒店這兩個(gè)本是不同類型的產(chǎn)品，在國(guó)內(nèi)大

中城市展露頭腳，并受到購(gòu)房者追寵。雖然，酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)式

酒店在北京尚屬不普遍的物業(yè)類型，但隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的U趨激烈,

以及客戶對(duì)服務(wù)型住宅的要求日益升級(jí)，兩種產(chǎn)品從最初的概念

推廣有相似之處，慢慢在硬件設(shè)施和配套服務(wù)等其它方面也越走

越近。

最初，當(dāng)人們接受和喜歡上了“酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)式酒店”

這樣兩個(gè)新鮮的概念和事物時(shí)，關(guān)注它們的優(yōu)點(diǎn)勝過了它們的缺

點(diǎn)。由于兩種產(chǎn)品自身發(fā)展的時(shí)間都不長(zhǎng)，欠缺一個(gè)市場(chǎng)完善和改

進(jìn)的過程，再加上行業(yè)不規(guī)范和開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)不足，使該類型產(chǎn)品

在最初的使用中暴露出種種缺陷；而且概念上的碰撞給一些業(yè)內(nèi)

人士和購(gòu)房者均造成了一定程度的混淆，也出現(xiàn)過一系列爭(zhēng)議和

法律糾紛，為這兩個(gè)新鮮產(chǎn)品蒙上了一層陰影。

從傳統(tǒng)意義來講，酒店式公寓是融合酒店配套服務(wù)與家庭生

活為一體的特色住宅。從長(zhǎng)期居住的角度看，它的售價(jià)要比租住真

正酒店來得實(shí)惠。這類產(chǎn)品的目標(biāo)客戶主要針對(duì)外籍公司外派的高

級(jí)員工、經(jīng)常出國(guó)的商人、國(guó)內(nèi)大型私營(yíng)管理者等高階層人士,

以及度長(zhǎng)假的家庭。

發(fā)展商借用酒店式公寓及其投資的概念來提升項(xiàng)目附加值，

正因?yàn)樗哂斜日?guī)酒店更低的建筑成本、較短的安頓期、較高

和較穩(wěn)定的入住率以及較低的經(jīng)費(fèi)，能夠?yàn)殚_發(fā)商贏得更大的利

潤(rùn)空間。在北京，早期的酒店式公寓以Ascott（雅詩閣）與

OrientPlaza（東方廣場(chǎng)）、國(guó)際俱樂部酒店為主，以星級(jí)酒店的零

散公寓為輔，逐漸在建國(guó)門、朝陽門外、亮馬河及王府井、使

館區(qū)、亞運(yùn)村等商務(wù)氛圍較濃厚的區(qū)域，形成了酒店式公寓的聚

居區(qū)。據(jù)了解，到今年第二季度末，北京共有高級(jí)公寓項(xiàng)目100余

個(gè)，其中酒店式公寓有近40個(gè)，共提供近3萬個(gè)住宅單位。其中,

朝陽和東城兩區(qū)擁有的高級(jí)公寓的套數(shù)占全市供應(yīng)量的80%o事

實(shí)上，我們能夠粗略地認(rèn)為，商務(wù)公寓更多是借助一定的商務(wù)環(huán)

境為某些商務(wù)團(tuán)體或個(gè)人，提供商業(yè)、辦公或居住等用途的投資

型物業(yè)。于是，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一種建筑綜合體中理想的功能配比:

寫字樓50%,商業(yè)10%,酒店10%,公寓（含酒店式）25%,文化、

休閑5%o

酒店式公寓的賣點(diǎn)主要為從事商務(wù)活動(dòng)的公寓，另外它融入

了更多居家氛圍。近期，在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些較成熟的

酒店式公寓項(xiàng)目。開發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)上，開始著重強(qiáng)調(diào)功能分區(qū)和

使用面積，一居、二居、三居、豪華躍層的選擇更適合不同品

味的人群，完全擺脫了以往”過渡型居住場(chǎng)所”的老式看法，向

著永久型居住場(chǎng)所*近。具有代表性的項(xiàng)目有：金橋國(guó)際公寓、富

頓中心、易墅?殿堂、東方瑞景等項(xiàng)目。

國(guó)潤(rùn)建設(shè)集團(tuán)副總裁蔡維杰先生認(rèn)為，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和細(xì)分的結(jié)

果導(dǎo)致了開發(fā)商利潤(rùn)空間的降低，也催生了酒店式公寓這種復(fù)合

產(chǎn)品的入市。事實(shí)上，酒店式公寓應(yīng)該算是集合式住宅的最高檔產(chǎn)

品，因此把握項(xiàng)目的品質(zhì)就顯得尤為重要。但這種產(chǎn)品也不能無選

擇地開發(fā)。從位置來說。這類項(xiàng)目要緊挨商務(wù)區(qū)，它從一定程度上

決定著商務(wù)客源和投資潛力；配套設(shè)施要和星級(jí)酒店不相上下;

在服務(wù)上，要有一個(gè)經(jīng)過良好訓(xùn)練的班子，只要是客戶需要都

能”做細(xì)做好”，就應(yīng)該算是名副其實(shí)的酒店式公寓。根據(jù)時(shí)代的

發(fā)展進(jìn)步，雖然初期的市場(chǎng)定位決定著日后的銷售，可是優(yōu)秀的

售后服務(wù)會(huì)越來越重要，它能讓客戶放心，也會(huì)影響項(xiàng)目本身的

口碑和今后的出租率。

當(dāng)前，新一代酒店式公寓的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：

第一，區(qū)位交通便利。位于成熟商務(wù)中心，外國(guó)企業(yè)和外籍人

員聚集流動(dòng)地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等酒店式配

套設(shè)施完善。有些項(xiàng)目提供了充分的商務(wù)、休閑、社交及生活配

套設(shè)施，為公寓儲(chǔ)備了得天獨(dú)厚的共享資源，在居住、商務(wù)雙重

兼?zhèn)涞木蛹噎h(huán)境，更符合年輕白領(lǐng)的心理取向和生活習(xí)慣特征。

第二，從建筑外形、戶型設(shè)計(jì)、精裝修風(fēng)格等方面體現(xiàn)高品

質(zhì)。作為穩(wěn)定的居住建筑形式，新一代的酒店式公寓在設(shè)計(jì)和使用

功能上更符合客戶需求，包括獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)施、廚房操作區(qū)、就餐

區(qū)、書寫工作區(qū)、梳妝區(qū)、衣儲(chǔ)區(qū)等等；其中，獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)施

與廚房操作區(qū)是必備內(nèi)容；空間設(shè)計(jì)保證了公寓的私密性和居住

氛圍，能夠建立一定的鄰里關(guān)系。公寓內(nèi)有充分的車位。

第三，管理服務(wù)優(yōu)秀。聘請(qǐng)專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式

公寓管理公司入駐，能夠提供24小時(shí)送餐、迎賓、導(dǎo)游、集成

辦公、保潔、清洗等多方面的服務(wù)，為住戶的生活帶來極大便利。

第四，投資價(jià)值呈良好趨勢(shì)。中國(guó)入世后將會(huì)有更多的跨國(guó)公

司企業(yè)來北京設(shè)立公司，中檔次、單位面積小的酒店式公寓相對(duì)

較好管理，一般租金要比止規(guī)酒店低30%,會(huì)成為它們的首選；高

檔次項(xiàng)目所占用的資金相對(duì)較多，回報(bào)的周期相對(duì)較長(zhǎng)，會(huì)成為

中長(zhǎng)線投資者青睞的目標(biāo)。另外，相對(duì)穩(wěn)定的客源會(huì)給酒店式公寓

帶來了相當(dāng)可觀的租金收益。

酒店主要服務(wù)于三點(diǎn)：一是旅游、二是商業(yè)、三是會(huì)議c對(duì)

于北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，產(chǎn)權(quán)式酒店主要集中在風(fēng)景區(qū)和旅游

點(diǎn)，因此多數(shù)為郊區(qū)項(xiàng)目。在功能上，商務(wù)相對(duì)少一些，主要是休

閑度假。產(chǎn)權(quán)式酒店都是以住宅立項(xiàng)，沒有真正酒店的嚴(yán)格建設(shè)標(biāo)

準(zhǔn)，因此能夠很好地控制成本。另外，產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)

上，多數(shù)延用舊式的酒店設(shè)計(jì)，沒有獨(dú)立的客廳和廚房，戶型面

積十分單一。

隨著假日經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展以及奧運(yùn)的成功舉辦，以產(chǎn)權(quán)式酒

店命名的項(xiàng)目會(huì)越來越多，也越來越有方場(chǎng)。特別是"分時(shí)度假+

房產(chǎn)投資”的購(gòu)買理念，以及委托專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)或分

時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，對(duì)購(gòu)房者有很大的吸引力。當(dāng)前，市場(chǎng)上銷也些

項(xiàng)目改變了傳統(tǒng)戶型（20-30平方米）的老模式，完全根據(jù)市場(chǎng)

需要量身定作。銷售較好的有位于延慶風(fēng)景區(qū)的“美妙時(shí)光”，以

及位于密云的世豪國(guó)際酒店等項(xiàng)目。

北京中天鴻森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷策劃總監(jiān)詹亦斌先生

告訴記者，在之前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)緊縮期，住宅和寫字

樓開發(fā)都會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。而產(chǎn)權(quán)式酒店就不同了，它有一個(gè)投

資、經(jīng)營(yíng)、收益的過程。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮，是開發(fā)商要發(fā)展的一

個(gè)方向。相信在五年之內(nèi)，這種產(chǎn)品會(huì)有很好的市場(chǎng)。

當(dāng)前，產(chǎn)權(quán)式酒店的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：

第一，據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)表明，北京市全市涉外飯店、旅游公寓

的平均出租率為61.8%,客房的平均房?jī)r(jià)為392元/間天，其中,

旅游公寓利潤(rùn)總額4.1億元，增長(zhǎng)46.3%;收入利潤(rùn)率為27.9%,

遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全市其它產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的平均水平。另外，中國(guó)每年的法定休

息假期共有134天，為產(chǎn)權(quán)式酒店提供了一個(gè)廣闊市場(chǎng)空間。

第二，對(duì)投資者來講：，產(chǎn)權(quán)式酒店擁有明確的產(chǎn)權(quán)作為投資

憑證（一般是七成二十年按揭），具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性；業(yè)主與酒

店管理公司簽訂《委托租賃合同》，不用承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，直

接獲得經(jīng)營(yíng)回報(bào)。由于該客房年度出租利潤(rùn)分紅足以抵消分期付款

的費(fèi)用，并有可觀的盈余，因此業(yè)主只要投入金額不多的首付，

就可享有類似股東的權(quán)益，甚至實(shí)現(xiàn)“異地置業(yè)”。

第三，業(yè)主擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)，還享

有酒店統(tǒng)一提供的各種配套設(shè)施的使用權(quán)，因此該物業(yè)也能夠作

為郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)單位的度假基地，可為企業(yè)節(jié)省一定

的活動(dòng)資金。

第四，對(duì)于身處優(yōu)美風(fēng)景區(qū)的酒店式公寓，如果擁有特色餐

飲和娛樂設(shè)施，如溫泉浴場(chǎng)、多功能運(yùn)動(dòng)廳、嬉水樂園、特色

酒吧等活動(dòng)設(shè)施，會(huì)吸引眾多的旅游人群；開發(fā)商經(jīng)過出售產(chǎn)權(quán)

式酒店的項(xiàng)目回籠資金，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并借助國(guó)際酒店與旅游

機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)提高客源數(shù)量與質(zhì)量，一般還能夠帶來物業(yè)的增值效應(yīng)。

投資價(jià)值各有千秋

隨著酒店式公寓項(xiàng)目單價(jià)的急劇猛漲，平均價(jià)格都在50萬

元?60萬元之間，甚至超過百萬。這就意味著其升值空間已經(jīng)不

多，其風(fēng)險(xiǎn)是可想而知的。而有些產(chǎn)品在設(shè)計(jì)和定位上存在著先天

缺陷，便會(huì)在相當(dāng)程度上讓其投資價(jià)值大打折扣。房地產(chǎn)市場(chǎng)的周

期性波動(dòng)是眾所周知的，風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見的。

北京凱迪寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃經(jīng)理譚子默認(rèn)為，新一

代的酒店式公寓能夠在硬件建設(shè)和服務(wù)上再上一個(gè)臺(tái)階；另外,

開發(fā)商的承諾一定要兌現(xiàn)，不能只當(dāng)作是普通產(chǎn)品來開發(fā)。在銷售

時(shí)，應(yīng)該與物業(yè)管理公司、酒店服務(wù)公司協(xié)商好。

酒店式公寓的投資風(fēng)險(xiǎn)特征：

1、居住功能差

一些改造的小戶型酒店式公寓，戶型單一，無獨(dú)立廚房、客

廳，缺乏足夠的儲(chǔ)存空間，只具備旅店的暫住功能，雖然在價(jià)格

上有一些優(yōu)勢(shì)，但從綜合角度考慮，既不適宜日常起居，也會(huì)讓

投資貶值。

2、成本過高

由于酒店式式公寓的經(jīng)營(yíng)也相當(dāng)非常復(fù)雜，因此定位時(shí)必須

把握準(zhǔn)確、條理、便捷的原則。盲目追求奢華，不但會(huì)增加成本,

也會(huì)與市場(chǎng)脫節(jié)。另外，開發(fā)商缺乏此類產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，卻堅(jiān)持自

己經(jīng)營(yíng)，也會(huì)為交房后的矛盾留下隱患。

3、得房率低

多數(shù)酒店式公寓項(xiàng)目只有60%多的得房率，最多也只有70%左

右的得房率，這就在無形之中抬高了其套內(nèi)實(shí)際使用面積的折合

單價(jià)，降低了其性價(jià)比，并直接影響其保值增值功能。

產(chǎn)權(quán)式酒店是房地產(chǎn)業(yè)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互交融的一種綜

合性產(chǎn)品。雖然從某種意義上講，它比酒店式公寓更具有投資價(jià)值,

更容易實(shí)現(xiàn)人們預(yù)期的投資目標(biāo)，但它的分時(shí)度假和穩(wěn)定的租金

回報(bào)，也不容易實(shí)現(xiàn)。

曾從事產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目開發(fā)工作的殷先生告訴記者，這類產(chǎn)

品本身的一些概念如分時(shí)度假等，與中國(guó)人的生活習(xí)慣和節(jié)奏有

很大出入，只能是一種短期行為。而此類項(xiàng)目又多位于遠(yuǎn)郊，自住

當(dāng)然不合適。如果是出租，問題也不少。北方四季溫差很大，適合

長(zhǎng)年旅游、度假的地方并不多，這就不具備產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)的大

環(huán)境。與酒店式公寓不同的是它的租客不是固定的，不同季節(jié)如何

安排租金，以及打折的幅度，對(duì)開發(fā)商來說都是一件難事，而購(gòu)

房者如何掌握這些情況就更困難了。其實(shí)，開發(fā)商多數(shù)都不太關(guān)心

買房之后的事，出現(xiàn)很多問題當(dāng)然也就不意外。許多購(gòu)買者都是被

這類項(xiàng)目的“低總價(jià)"、“分時(shí)度假“和“超值投資”等賣點(diǎn)所

吸引，其實(shí)它的風(fēng)險(xiǎn)要比酒店式公寓大很多。

產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)特征：

1、有的產(chǎn)權(quán)式酒店檔次和定位不準(zhǔn)確，不是太低就是太高,

可能在價(jià)格上有一定的優(yōu)勢(shì)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度講，它根本不具備投

資價(jià)值。開發(fā)商只是在炒作一種概念，經(jīng)過精心的包裝、策劃，希

望早U出售回收資金。而一些盲目看好酒店投資物業(yè)的購(gòu)房者不考

察清楚就會(huì)上當(dāng)受騙，每月要支付銀行的按揭還款和較高的物業(yè)

費(fèi)。

2、有些項(xiàng)目五證不全，甚至是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、村產(chǎn)權(quán)，再加上開

發(fā)商本身實(shí)力不夠，沒有估計(jì)好開發(fā)和經(jīng)營(yíng)中的困難，一旦出現(xiàn)

了資金周轉(zhuǎn)、延時(shí)交房等問題，開發(fā)公司就臨陣退出，讓銀行和

購(gòu)房者都承受巨大損失。

3、一般來說，出租年限長(zhǎng)可令回報(bào)更長(zhǎng)期穩(wěn)定，也有利于酒

店氣氛和品牌的形成?？墒?，面對(duì)市場(chǎng)上產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目打出每年

696以上的回報(bào)率，購(gòu)買前一定要考慮好該項(xiàng)目是否具備長(zhǎng)期H租

的可能，租金是否受季節(jié)影響。開發(fā)商所說的收益，是否還要交納

房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及其它附加稅款。

誰的生命力更長(zhǎng)

酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，經(jīng)過北京市場(chǎng)的預(yù)熱期后，

開始向成熟、理性的方向發(fā)展。當(dāng)前，一些新上市的項(xiàng)目在開發(fā)

中，開始避免