2025年經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高級經(jīng)濟(jì)實(shí)務(wù)試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20分。每題只有一個(gè)正確答案，請將正確選項(xiàng)的字母填在括號內(nèi)）1.在房地產(chǎn)投資分析中，若某項(xiàng)目凈現(xiàn)值（NPV）為負(fù)，但內(nèi)部收益率（IRR）高于基準(zhǔn)收益率，則最合理的解釋是（）。A.項(xiàng)目現(xiàn)金流前期為負(fù)、后期為正B.項(xiàng)目現(xiàn)金流存在多次變號C.基準(zhǔn)收益率設(shè)定過低D.項(xiàng)目存在融資杠桿效應(yīng)【答案】B2.根據(jù)《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（GB505002013），下列費(fèi)用中應(yīng)列入“其他項(xiàng)目費(fèi)”的是（）。A.安全文明施工費(fèi)B.暫估價(jià)C.規(guī)費(fèi)D.稅金【答案】B3.某城市更新項(xiàng)目采用“TOD+EPC”模式，政府授予社會資本方30年運(yùn)營權(quán)，期滿后資產(chǎn)無償移交政府，該模式屬于（）。A.BOTB.TOTC.ROTD.BOO【答案】A4.在綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中，下列指標(biāo)不屬于“節(jié)地與室外環(huán)境”評分項(xiàng)的是（）。A.地下空間開發(fā)利用B.場地噪聲控制C.建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能D.公共交通可達(dá)性【答案】C5.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2024年預(yù)售收入為30億元，預(yù)計(jì)毛利率為25%，按稅法規(guī)定應(yīng)預(yù)繳土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為（）。A.30億元B.7.5億元C.22.5億元D.0元，待清算時(shí)繳納【答案】B6.在房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）中，下列關(guān)于“公募基金+ABS”架構(gòu)的描述正確的是（）。A.公募基金直接持有不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)B.ABS專項(xiàng)計(jì)劃可豁免公開信息披露C.公募基金份額可在交易所上市交易D.原始權(quán)益人必須并表運(yùn)營資產(chǎn)【答案】C7.某施工合同約定：材料價(jià)格浮動±5%以內(nèi)不調(diào)整，超出部分按造價(jià)信息調(diào)差。2024年7月鋼筋信息價(jià)較投標(biāo)基準(zhǔn)期上漲8%，則承包人可主張調(diào)差的幅度為（）。A.8%B.5%C.3%D.0%【答案】C8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T502912015），運(yùn)用收益法評估商業(yè)物業(yè)時(shí)，資本化率應(yīng)優(yōu)先采用（）。A.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值B.市場提取法C.累加法D.投資收益率排序插入法【答案】B9.在裝配式建筑成本測算中，下列費(fèi)用應(yīng)計(jì)入“預(yù)制構(gòu)件綜合單價(jià)”的是（）。A.現(xiàn)場吊裝機(jī)械進(jìn)出場費(fèi)B.構(gòu)件生產(chǎn)用模具攤銷費(fèi)C.后澆混凝土模板費(fèi)D.腳手架搭拆費(fèi)【答案】B10.某市2024年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量同比下降15%，同期人口凈流入增長5%，在需求彈性為0.8的情況下，預(yù)計(jì)住宅均價(jià)理論漲幅約為（）。A.12%B.16%C.20%D.25%【答案】B11.根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理辦法》，缺陷責(zé)任期從（）起算。A.工程竣工驗(yàn)收合格之日B.提交竣工驗(yàn)收報(bào)告之日C.竣工驗(yàn)收備案完成之日D.工程交付使用之日【答案】A12.在BIM5D模型中，“5D”指的是（）。A.三維空間+時(shí)間+成本B.三維空間+時(shí)間+質(zhì)量C.三維空間+安全+成本D.三維空間+綠色+運(yùn)維【答案】A13.某舊改項(xiàng)目采用“協(xié)議搬遷”方式，簽約率達(dá)95%時(shí)政府可依法啟動個(gè)別征收，該政策依據(jù)的是（）。A.《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》B.《土地管理法》C.《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》D.《民法典》【答案】A14.在房地產(chǎn)投資分析中，若負(fù)債比率提高，則權(quán)益乘數(shù)將（）。A.下降B.不變C.上升D.先升后降【答案】C15.根據(jù)《建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法》，下列情形中，招標(biāo)人應(yīng)重新公布招標(biāo)控制價(jià)的是（）。A.控制價(jià)誤差超過±2%B.控制價(jià)誤差超過±3%C.控制價(jià)誤差超過±5%D.任何誤差均需重新公布【答案】B16.在房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流分析中，銷售回款率是指（）。A.當(dāng)期回款/當(dāng)期銷售額B.累計(jì)回款/累計(jì)銷售額C.當(dāng)期回款/累計(jì)銷售額D.累計(jì)回款/當(dāng)期銷售額【答案】B17.某項(xiàng)目使用國有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資入股，土地評估價(jià)10億元，政府持股20%，則企業(yè)賬面應(yīng)確認(rèn)的資本公積為（）。A.0元B.2億元C.8億元D.10億元【答案】C18.在工程造價(jià)指標(biāo)測算中，下列屬于“量差”原因的是（）。A.設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致混凝土量增加B.信息價(jià)上漲導(dǎo)致鋼筋單價(jià)提高C.稅率調(diào)整導(dǎo)致稅金變化D.現(xiàn)場簽證導(dǎo)致人工費(fèi)增加【答案】A19.根據(jù)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（征求意見稿），高層住宅層高不應(yīng)低于（）。A.2.8mB.2.9mC.3.0mD.3.1m【答案】B20.在房地產(chǎn)項(xiàng)目投后管理中，EBITDA利息保障倍數(shù)低于（）時(shí)，通常觸發(fā)貸款協(xié)議財(cái)務(wù)covenant。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.5【答案】B二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）21.下列關(guān)于“限房價(jià)、競地價(jià)”出讓方式的表述正確的有（）。A.可有效抑制地價(jià)泡沫B.可能壓縮開發(fā)企業(yè)利潤C(jī).政府需配套限售政策D.屬于非市場化調(diào)控手段E.會提高購房者首付比例【答案】A、B、C22.根據(jù)《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》，項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)限包括（）。A.主持項(xiàng)目招標(biāo)工作B.簽署項(xiàng)目結(jié)算文件C.調(diào)配項(xiàng)目管理人員D.批準(zhǔn)施工組織設(shè)計(jì)E.決定重大技術(shù)方案【答案】B、C、D23.在裝配式建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中，可作為“主體結(jié)構(gòu)豎向構(gòu)件”得分項(xiàng)的有（）。A.預(yù)制剪力墻B.預(yù)制柱C.疊合樓板D.預(yù)制樓梯E.預(yù)制陽臺【答案】A、B24.下列費(fèi)用中，屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目“開發(fā)間接費(fèi)”的有（）。A.工程監(jiān)理費(fèi)B.造價(jià)咨詢費(fèi)C.營銷設(shè)施建造費(fèi)D.項(xiàng)目公司貸款利息E.前期物業(yè)管理費(fèi)【答案】A、B、D25.在運(yùn)用剩余法評估待開發(fā)土地時(shí)，需扣除的項(xiàng)目有（）。A.續(xù)建開發(fā)成本B.續(xù)建管理費(fèi)用C.銷售稅費(fèi)D.購地契稅E.開發(fā)利潤【答案】A、B、C、E26.根據(jù)《基礎(chǔ)設(shè)施REITs指引》，下列資產(chǎn)可作為底層資產(chǎn)的有（）。A.收費(fèi)高速公路B.保障性租賃住房C.購物中心D.5A寫字樓E.工業(yè)園區(qū)【答案】A、B、C、E27.在工程造價(jià)鑒定中，鑒定人應(yīng)回避的情形有（）。A.近親屬為當(dāng)事人B.曾參與項(xiàng)目審計(jì)C.接受當(dāng)事人宴請D.與當(dāng)事人存在債權(quán)債務(wù)E.持有當(dāng)事人股票【答案】A、C、D、E28.下列關(guān)于“綠色建筑運(yùn)行標(biāo)識”的說法正確的有（）。A.需在項(xiàng)目竣工后申請B.有效期為3年C.需提交能耗監(jiān)測數(shù)據(jù)D.可替代竣工驗(yàn)收E.需進(jìn)行專家現(xiàn)場核查【答案】A、C、E29.在房地產(chǎn)項(xiàng)目并購中，屬于“或有負(fù)債”的有（）。A.未決訴訟賠償B.已售房屋質(zhì)量保證金C.土地閑置費(fèi)D.未繳城市配套費(fèi)E.隱性拆遷成本【答案】A、C、D、E30.根據(jù)《建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法》，下列情形可順延工期的有（）。A.發(fā)包人設(shè)計(jì)變更B.不可抗力C.承包人設(shè)備故障D.政府管制措施E.季節(jié)性降雨【答案】A、B、D三、案例分析題（共60分）【案例一】（20分）背景：某市城投公司擬采用“投資人+EPC”模式開發(fā)片區(qū)綜合項(xiàng)目，總投資120億元，其中市政基礎(chǔ)設(shè)施40億元、安置房30億元、產(chǎn)業(yè)載體50億元。項(xiàng)目合作期20年，前3年為建設(shè)期，后17年為運(yùn)營期。政府方出資代表持股30%，社會資本方持股70%。運(yùn)營期內(nèi)，政府每年支付可用性服務(wù)費(fèi)8億元（含稅），并約定運(yùn)營績效掛鉤比例30%。社會資本方需設(shè)立項(xiàng)目公司（SPV），資本金比例30%，剩余資金通過銀行貸款解決，貸款利率4.5%，期限15年，按年等額本息還款。假設(shè)增值稅率6%，企業(yè)所得稅率25%，折舊年限20年，殘值率5%。問題：1.計(jì)算建設(shè)期第2年末項(xiàng)目公司累計(jì)現(xiàn)金流缺口（需列明現(xiàn)金流構(gòu)成）。2.測算運(yùn)營期第1年項(xiàng)目公司自由現(xiàn)金流（FCF）。3.若政府方擬通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出，請?jiān)O(shè)計(jì)社會資本方回購定價(jià)機(jī)制（需考慮IRR不低于6%）?！敬鸢浮?.建設(shè)期現(xiàn)金流缺口：資本金：120×30%=36億元，政府出30%×36=10.8億元，社會資本25.2億元；銀行借款：84億元，分3年到位，第2年末到位56億元；支出：第1年支付40億元，第2年支付50億元；累計(jì)缺口=40+5010.825.256=2億元（需股東追加借款或流動性支持）。2.運(yùn)營期第1年FCF：政府付費(fèi)8億元（含稅），不含稅7.55億元；折舊=120×95%/20=5.7億元；利息=84×4.5%=3.78億元；息稅前利潤=7.555.7=1.85億元；所得稅=（1.853.78）<0，不繳；FCF=1.85+5.73.78=3.77億元。3.回購定價(jià)：設(shè)第10年政府轉(zhuǎn)讓30%股權(quán)，以屆時(shí)項(xiàng)目公司股權(quán)價(jià)值V為基礎(chǔ)，社會資本方回購價(jià)=V×30%，但需保證社會資本方IRR≥6%，若低于則政府方讓利折扣率=MAX(0,1IRR/6%)，形成階梯折扣公式?！景咐浚?0分）背景：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2021年3月以樓面價(jià)8000元/㎡取得一塊純住宅用地，容積率2.0，土地面積5萬㎡，支付土地款8億元，契稅3%，配套費(fèi)200元/㎡，開發(fā)周期3年。項(xiàng)目可售面積9萬㎡，建造成本4200元/㎡（含裝配式增量600元/㎡），期間費(fèi)用為銷售收入6%，增值稅率5%（簡易計(jì)稅），土地增值稅按清算口徑測算，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)18000元/㎡，銷售進(jìn)度2023年40%、2024年60%。2024年5月，公司計(jì)劃以項(xiàng)目公司股權(quán)方式整體出售，評估機(jī)構(gòu)采用剩余法評估，折現(xiàn)率9%，開發(fā)利潤率為12%。問題：1.計(jì)算項(xiàng)目土地增值稅清算可扣除金額（列明5項(xiàng)扣除）。2.測算2024年5月項(xiàng)目公司100%股權(quán)評估值（剩余法）。3.若買方要求“凈地交付”且承擔(dān)后續(xù)開發(fā)，請?jiān)O(shè)計(jì)交易對價(jià)拆分方案（土地與在建工程）?！敬鸢浮?.扣除金額：①土地款8億元；②契稅0.24億元；③配套費(fèi)0.2億元；④開發(fā)成本3.78億元；⑤開發(fā)費(fèi)用（①+③+④）×10%=1.202億元；合計(jì)13.422億元。2.剩余法評估：未來銷售收入=9×1.8=16.2億元；續(xù)建成本=3.78×60%=2.268億元；續(xù)建利息=2.268×9%×1/2=0.102億元；續(xù)建利潤=（2.268+0.102）×12%=0.284億元；銷售稅費(fèi)=16.2×5.3%=0.8586億元；土地增值稅增值額=16.213.422×60%=8.1468億元，稅率40%，速算扣除5%，稅額=8.1468×40%13.422×60%×5%=2.86億元；評估值=16.22.2680.1020.2840.85862.86=9.8274億元。3.交易對價(jià)拆分：土地價(jià)值=剩余法評估值×土地貢獻(xiàn)比例=9.8274×（8.24/13.422）=6.03億元；在建工程價(jià)值=9.82746.03=3.80億元；付款節(jié)點(diǎn)：股權(quán)過戶時(shí)支付土地款6.03億元，后續(xù)開發(fā)節(jié)點(diǎn)支付3.80億元，設(shè)置共管賬戶與里程碑條款。【案例三】（20分）背景：某央企施工單位中標(biāo)境外“一帶一路”保障房EPC項(xiàng)目，合同額2億美元，工期24個(gè)月，付款條件：預(yù)付款15%，進(jìn)度款按月支付80%，質(zhì)保金5%，匯率鎖定1:7。項(xiàng)目采用中國標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，當(dāng)?shù)厝斯ぁ⒉牧铣杀菊急确謩e為30%、50%。2024年6月，當(dāng)?shù)刎泿艑γ涝H值12%，鋼材價(jià)格上漲18%，業(yè)主提出設(shè)計(jì)變更增加建筑面積8%，并同意調(diào)整合同價(jià)格。施工單位擬通過套期保值、材料調(diào)差、工期索賠控制風(fēng)險(xiǎn)。問題：1.計(jì)算因匯率與材料漲價(jià)導(dǎo)致的成本增加總額（以人民幣計(jì)）。2.設(shè)計(jì)變更調(diào)價(jià)公式（含匯率、材料、人工調(diào)整）。3.施工單位可向業(yè)主主張的工期索賠天數(shù)（列出依據(jù)與計(jì)算）?！敬鸢浮?.成本增加：原成本=2億×70%=1.4億美元；材料成本=1.4×50%=0.7億美元，漲價(jià)18%，增加0.126億美元；人工成本=1.4×30%=0.42億美元，匯率貶值12%，折算人民幣增加0.42×12%×7=0.3528億