商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)

知識培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)專業(yè)課程商場開業(yè)籌備策劃工作解析商業(yè)管理公司結(jié)構(gòu)體系結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)關(guān)系

系統(tǒng)分工商業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)崗位圖董事長總經(jīng)理副總經(jīng)理運營部部招商、運

營服

務(wù)負(fù)責(zé)日常運營服

務(wù)工作崗位人

員依據(jù)所服務(wù)

面積和商戶數(shù)

量業(yè)態(tài)種類確定2萬平米以上

百家商戶多業(yè)態(tài)

不低于12人應(yīng)以建制類物管公

司設(shè)置功能、配置

崗位負(fù)責(zé)日常物

業(yè)管理服務(wù)其中

工程維護(hù)人員可

以由開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)

入但必須固定編

制。崗位人員依

據(jù)商業(yè)物業(yè)管理

條例和物業(yè)類型負(fù)責(zé)商場開業(yè)前

后的宣傳推廣。

日常運營宣傳推

廣發(fā)布建立維

護(hù)商場形象樹

立美譽度知名

度人員必須固

定編制。2萬平

米以上百家商

戶多業(yè)態(tài)不低

于5人行政部負(fù)責(zé)商管公司

日常運營行政

管理。含全

部商戶服務(wù)

行政事務(wù)的管

理

。固定編制。2

萬平米以上百

家商戶多業(yè)態(tài)

不低于6人財務(wù)負(fù)責(zé)商管公司

日常財務(wù)服務(wù)

管理和商業(yè)資

產(chǎn)

管

理

。人員必須固定

編

制

。2萬平米以上

百家商戶多業(yè)

態(tài)不低于5人物業(yè)部(物業(yè)公司)

企劃部副總經(jīng)理系統(tǒng)分工

結(jié)構(gòu)關(guān)系物業(yè)管理系統(tǒng)結(jié)構(gòu)框架商業(yè)運營管理系統(tǒng)物業(yè)部[物業(yè)公司]

交接驗收

裝修管理

物業(yè)管理開發(fā)公司工程管理部

工程交接裝修管理運營部(招商部)

招商開業(yè)運營行政

人事部商戶建

檔管理財務(wù)部經(jīng)營管

理核算

方案資產(chǎn)組資產(chǎn)運

營管理企劃部推廣宣傳財務(wù)資產(chǎn)管理系統(tǒng)招商部運營部落實商戶完成合同換簽；落實商戶業(yè)

態(tài)落地方案和進(jìn)場裝修實施條件；收

繳報備商戶各項證照文件交行政部核

準(zhǔn)建檔；制定開業(yè)方案，明確并落實

開業(yè)節(jié)點和目標(biāo)；完成合同應(yīng)收款行政人事部健全管理制度；完成人員到崗及培訓(xùn)；收繳并核準(zhǔn)商戶各項證照文件；完成商戶建檔并建立管理系統(tǒng)；完成協(xié)助商

戶各項證照手續(xù)。建立各項考核制度

并實施。企劃部制定形象推廣計劃、商業(yè)空間媒體宣傳管理策略、商戶商業(yè)空間推廣策略、商場和商戶推廣服務(wù)制度。工程部銜接管理好主體后期工程與商業(yè)

空間設(shè)計與施工；完成驗收；

完成物業(yè)交接；完成商戶物業(yè)

運營條件改造的施工；完成商

戶裝修交房標(biāo)準(zhǔn)并落實商戶進(jìn)

場裝修；協(xié)調(diào)完善二次裝修與

商戶裝修；物業(yè)部完成建制和管理制度；完成培訓(xùn)

上崗；完成物業(yè)交接；建立完善物業(yè)運行檔案；完成消防電梯空

調(diào)運行調(diào)試；全程管理商戶裝修

;落實管理照明、展示、廣告、

店招等設(shè)施；完成和管理停車管

理系統(tǒng)、安防系統(tǒng)。財務(wù)部

資產(chǎn)管理部財務(wù)部制定各種運營方式核

算與管理方案；制定

各項財務(wù)監(jiān)管方案計劃；統(tǒng)一收銀及代收

銀系統(tǒng)管理方案。綜合稅務(wù)管理運作系

統(tǒng)方案。資產(chǎn)管理部持有與

已銷售物業(yè)資產(chǎn)盈

利分析系統(tǒng)；持有資產(chǎn)運營盈虧表;資產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表

、損益表、現(xiàn)金流

量表的評估系統(tǒng)結(jié)構(gòu)框架

系統(tǒng)分工

結(jié)構(gòu)關(guān)系物業(yè)部[物業(yè)

公司]開發(fā)公司

工程部招商運營部

行政人事部企劃部資管物管運營工作版塊分置商業(yè)運營部、企劃部、行政部屬

于商業(yè)管理運營工作板塊；物業(yè)部或物業(yè)公司

屬于物業(yè)管理服務(wù)工作板塊；資產(chǎn)管理部和財

務(wù)部屬于商業(yè)資產(chǎn)管理運營工作板塊；工作版塊分置

內(nèi)部關(guān)系

外部關(guān)系工作版塊分置

內(nèi)部關(guān)系內(nèi)部關(guān)系

商業(yè)管理運營工作是由商業(yè)運營、物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)資產(chǎn)管理運營這三駕馬車互相協(xié)

作相互傳動，共同實現(xiàn)。這三方面構(gòu)成商業(yè)管理

運營內(nèi)部關(guān)系工作版塊分置

內(nèi)部關(guān)系

外部關(guān)系外部關(guān)系·

主管機(jī)構(gòu)-消防

城建城管等·

設(shè)備廠家等·供給企業(yè)-水電燃?xì)獾任飿I(yè)各類投資企業(yè)-

銀行基金投資

公司等各類資產(chǎn)運作

機(jī)構(gòu)-證券基金·

政府機(jī)構(gòu)-工商

消防衛(wèi)生城管

交管等·各

商

戶·

行業(yè)機(jī)構(gòu)(商

會等)-零售餐

飲娛樂休閑等·

大型著名商戶行政

資管運營序

號階

段業(yè)務(wù)事項開始時間周期時間節(jié)點開始時間周期完成時間完成標(biāo)準(zhǔn)發(fā)起部門接受部門39工

程完成能源費單價

核定預(yù)售日前20天201010預(yù)售日前10天2012-10-31102012-11-10完成能源費單

價上報審批流

程商管公司集團(tuán)商管工程

物業(yè)中心41招

商招商手冊上報審

批交地日后

150天15010160交地日后160天2013-2-17102013-2-27招商手冊商管公司集團(tuán)招商中心43工程工程物料地區(qū)適

用性調(diào)研開業(yè)前

50天501040開業(yè)前40天2013-8-9102013-8-19調(diào)研報告上報商管公司商管公司4

5工

程商家技術(shù)條件

對

接

與

落

實開業(yè)日

前

21

0

天21050160開業(yè)日

前1

6

0

天2013-3-2502013-4-21商家技術(shù)條

件對接匯總表會簽集團(tuán)商管工程物業(yè)

中心商管公司46工程提供商家基本

施工條件開業(yè)日前

160天16015145開業(yè)日前145天2013-4-21152013-5-6包括臨時水、電、垂直交通

貨運通道項目公司商管公司47工程完成商戶裝修

手冊編制開業(yè)日前

170天17020150開業(yè)日前150天2013-4-11202013-5-1印刷成冊商管公司集團(tuán)商管工程

物業(yè)中心開業(yè)籌備工作總體計劃設(shè)置1計劃目標(biāo)(科學(xué)合理)2階段設(shè)置(清晰準(zhǔn)確)

3目標(biāo)體系(明確銜接點)案例

某商業(yè)管理公司開業(yè)籌備計劃表摘選45序號階段業(yè)務(wù)事項G

HI

J

K

L計劃模塊M完成標(biāo)準(zhǔn)W

X

業(yè)務(wù)部門開始時間周期完成時間開始時間周期完成時間發(fā)起部門接受部門61物業(yè)商管公司進(jìn)行注冊交地日后7天73845交地日后45天2012-9-27382012-11-4完成集團(tuán)工程物業(yè)中心集團(tuán)商管公司72行政商管公司企業(yè)名稱核準(zhǔn)交地日后5天527交地日后7天2012-9-2522012-9-27企業(yè)名稱核準(zhǔn)通知書商管公司集團(tuán)商管行政人事部83財務(wù)商管公司注冊資金申請及撥素案例某商業(yè)管理公司開業(yè)籌備計劃表集團(tuán)商管財務(wù)部商管財務(wù)部94人力集團(tuán)商管公司商管公司商管項目籌備負(fù)責(zé)人到崗交地日后5天54550交地日后50天2012-9-25452012-11-9招聘到位或集團(tuán)指派人員101112868788895招商商業(yè)市調(diào)交地日后3天32023交地日后23天2012-9-23202012-10-13商業(yè)調(diào)查報告集團(tuán)商管招商中心商管公司6物業(yè)物業(yè)市調(diào)交地日后3天358交地日后8天2012-9-2352012-9-28物業(yè)管理調(diào)查報告集團(tuán)工程物業(yè)中心集團(tuán)商管公司7工程冷熱源方案確定交地日后60天601070交地日后70天2012-11-19102012-11-29確定方案規(guī)劃設(shè)計中心項目管理中心、工程

物業(yè)中心891人力工程人力資源市調(diào)各系統(tǒng)設(shè)備滿負(fù)荷試運行交地日后60天開業(yè)日前7天607307900交地日后90天開業(yè)日2012-11-192013-9-213072012-12-192013-9-28人力調(diào)查報告按期完成商管公司商管公司集團(tuán)商管行政人事部商管公司92行政開業(yè)慶典活動物資采購開業(yè)日前40天403010開業(yè)日前10天2013-8-19302013-9-18采購入庫商管公司商管公司93行政開業(yè)慶典政府申請、報備手續(xù)

辦理開業(yè)日前45天453015開業(yè)日前15天2013-8-14302013-9-13獲得批件商管公司商管公司94行政嘉賓邀請開業(yè)日前40天403010開業(yè)日前10天2013-8-19302013-9-18名單落實商管公司商管公司9095物管安保方案政府報批、警力配合

協(xié)調(diào)開業(yè)日前30天301020開業(yè)日前20天2013-8-29102013-9-8完成商管公司集團(tuán)商管工程物業(yè)中

心9196物管現(xiàn)場開業(yè)安保方案、突發(fā)事件

預(yù)案演練開業(yè)日前20天20713開業(yè)日前13天2013-9-872013-9-15完成編制和演練商管公司商管公司9297營運正式開業(yè)開業(yè)日00有2013-9-2802013-9-28正式營業(yè)商管公司商管公司9398工程項目工程遺留問題清單編制與

上報開業(yè)日后5天51520開業(yè)日2013-10-3奮2013-10-18遺留問題清單書面上報移

交商管公司項目公司99工程接管項目建筑及技術(shù)資料開業(yè)日后5天51520開業(yè)日后20天2013-10-352013-10-8移交記錄項目公司商管公司B

CDE時間2012年2013年2014年#9

月10月11月2

月月2

月3

月4

月5月6月7

月8

月9

月10月1

月2

月月2

月3

月4月5月6

月##################################################################業(yè)調(diào)研定位策劃十目概念規(guī)劃設(shè)計步建筑設(shè)計計評審報批建商業(yè)、銷售團(tuán)/次主力店規(guī)劃

見征詢落位工圖設(shè)計/次主力店及商物業(yè)條件征詢/次主力店招商

滑干店預(yù)招商面招商工圖評審開工許

批復(fù)建房及其它部分目開始施工中商業(yè)及其它開

施工售計劃、方案售實施建商管、物管公業(yè)裝修設(shè)計施工

括環(huán)境景觀筑主體驗收業(yè)交接/次主力店裝修它各商戶裝修業(yè)籌備戶進(jìn)場/次主力店開業(yè)面開業(yè)階段設(shè)置清晰準(zhǔn)確

目標(biāo)體系銜接點明確自

計

劃節(jié)點設(shè)置的注意要項一、節(jié)點設(shè)置的線索兩條線索，一是商戶簽約進(jìn)場進(jìn)度，即招商線。二是工程

施工進(jìn)度，即施工線。二、節(jié)點設(shè)置要求招商線應(yīng)該按照商戶簽約能夠進(jìn)場的數(shù)量、業(yè)種業(yè)態(tài)、主力

店等綜合因素設(shè)置進(jìn)度節(jié)點。施工線應(yīng)該按照后期工程綜合施工的各工種、工期遵循流水作業(yè)工序階段，設(shè)置進(jìn)度節(jié)點第一階段招商至

施工至--第二階段招商至

施工至--第三階段招商至

施工至--節(jié)點設(shè)置的線索時間2012年2013年2014年9

月10月11月12月月2

月3

月4月5月6月7月8月9

月10月11月12

月月2月3

月4月5月6

月###################################################################業(yè)調(diào)研定位策劃十目概念規(guī)劃設(shè)計步建筑設(shè)計計評審報批建商業(yè)、銷售團(tuán)/次主力店規(guī)劃

見征詢落位工圖設(shè)計/次主力店及商物業(yè)條件征詢/次主力店招商

滑干店預(yù)招商面招商工圖評審開工許

批復(fù)建房及其它部分目開始施工中商業(yè)及其它開

施工售計劃、方案售實施建商管、物管公業(yè)裝修設(shè)計施工

括環(huán)境景觀筑主體驗收業(yè)交接/次主力店裝修它各商戶裝修業(yè)籌備戶進(jìn)場/次主力店開業(yè)面開業(yè)四、計劃推進(jìn)運作的基本策略

(一)一體化推進(jìn)原則自

計

劃考核原則1、記錄考核，圍繞公司整體目標(biāo)，突出關(guān)鍵指標(biāo)和重點工作任務(wù)，以日常工

作中記錄為基礎(chǔ)、定量與定性相結(jié)合，以數(shù)據(jù)和事實為依據(jù)2、注重實效，注意績效與指標(biāo)之間的合理銜接，從分發(fā)揮績效激勵機(jī)制的作用。3、考核責(zé)任明確，行政人事部主要負(fù)責(zé)組織實施、并負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)、考核管理辦法的

制訂、完善、考核結(jié)果匯總存檔4、注重隨時激勵不搞秋后算賬績效考核需及時激勵，不斷促進(jìn)效率不可事后諸葛?？己朔诸?/p>

全公司部按照不同層級、不同職位，進(jìn)行不同方式的考核；按頻次分為年月季度考核；按階段分為試用期、日常、年終考核；按對象分為個人考核、部門考核；考核方法按實施方法分為記錄積分、級評和環(huán)評、個人述職等。按期考核公布結(jié)果,分成級別嚴(yán)格執(zhí)行考核責(zé)任和獎懲措施四

、計劃推進(jìn)運作的基本策略(二)實施運作綜合保障責(zé)

權(quán)

利考

核經(jīng)費計劃使用管理可以按計劃包干和預(yù)算執(zhí)行兩種方法實施。計劃包干是指由部門與公司制定費用包干計劃，超過計劃公司不再支付。并以包干計劃聯(lián)系績效的方式，使費用與業(yè)績掛鉤。預(yù)算執(zhí)行是通常的做法，在制定公司總體實施目標(biāo)配置的預(yù)算計劃。是在上述的工

作計劃編制同時編配的運營成本投入預(yù)算，將總體計劃分解到各個部門工種，同時將編

配預(yù)算計劃分解，在計劃推薦時實行計劃進(jìn)度與成本預(yù)算使用綜合考核，建立目標(biāo)計劃

管

理

。2、經(jīng)費計劃使用管理物料供應(yīng)計劃使用管理主要是指推廣宣傳的短期宣傳品、道具、設(shè)施設(shè)備、易耗品，還有開業(yè)時商場內(nèi)外照明導(dǎo)示裝飾等局部細(xì)化的道具、設(shè)備、用品等等首先應(yīng)該將上述費用計劃編制在預(yù)算中，在操作中執(zhí)行。在計劃實施中，根據(jù)進(jìn)展和實際需求，進(jìn)行適時調(diào)整，需建立目標(biāo)計劃管理。四、計劃推進(jìn)運作的基本策略(二)實施運作綜合保障3、物料供應(yīng)計劃使用管理四

、計劃推進(jìn)運作的基本策略(二)實施運作綜合保障4、

制度執(zhí)行與考核體系制度執(zhí)行與考核體系按照既定計劃推進(jìn)運作的節(jié)點考核，在各個節(jié)點中設(shè)置執(zhí)行結(jié)果的調(diào)整預(yù)案，作為備

選策略。預(yù)案和目標(biāo)結(jié)果管控并行，在計劃操作執(zhí)行實施中，根據(jù)進(jìn)展具體狀態(tài)和實際需求，

為目標(biāo)管控進(jìn)行適時調(diào)整。節(jié)點設(shè)置、考核、目標(biāo)管控、預(yù)案調(diào)整。四個方面確保計劃執(zhí)行(三)動態(tài)掌控與適時調(diào)整1、進(jìn)度掌控2、適時調(diào)整策略和節(jié)點照既定計劃正常的運作推進(jìn)，如果沒有達(dá)到目標(biāo)，在檢查執(zhí)行

中的各項進(jìn)度情況正常時，必須謹(jǐn)慎的適時調(diào)整策略和節(jié)點。在平行進(jìn)程的兩個計劃都存在這樣情況則必須立即啟用預(yù)案實

整。調(diào)整、一是調(diào)整執(zhí)行策略，而是調(diào)整節(jié)點設(shè)置，節(jié)點調(diào)整必

真，牽

一發(fā)動全身，每個節(jié)點都是體系中互相牽制的銜接點。各個工種部門相關(guān)單位參加。在統(tǒng)一意見的計劃實施措施后

可進(jìn)行?？傮w平衡綜合掌控在總體目標(biāo)綜合平衡的前提下、對階段目標(biāo)的適時必要性的調(diào)整根據(jù)計劃執(zhí)行的進(jìn)程具體狀況，必要的情況下，才會調(diào)整階段性的目標(biāo)。比如工期的調(diào)整、

商戶的改變了等等具體情況。經(jīng)常是計劃沒有變化快。以變應(yīng)變，適時調(diào)整目標(biāo)是計劃推

進(jìn)的正?，F(xiàn)象注意

：目標(biāo)調(diào)整一般都是階段性的，階段調(diào)整，一定是按照總體目標(biāo)綜合平衡的前提下。原則是總目標(biāo)不改變前提下，將階段目標(biāo)適當(dāng)調(diào)整，一般包括階段延長或縮短、計劃項目的增加或減少等。(四)總體平衡綜合掌控1、

總體目標(biāo)綜合平衡2、

階段目標(biāo)的適時必要性的調(diào)整五

、計劃推進(jìn)工作各節(jié)點掌控p

換簽率又叫簽約率是將已經(jīng)簽訂意向協(xié)議的商戶轉(zhuǎn)成正式合同或予租合同。招商的成果落實，沒達(dá)到一定簽約率，項目無法正式進(jìn)入開業(yè)籌備階段，是開業(yè)籌備的核心的

第一節(jié)點。p

進(jìn)場序列是商戶進(jìn)場裝修籌備開業(yè)的先后秩序，根據(jù)各業(yè)態(tài)裝修、調(diào)試、美陳等所需

時間不同，綜合安排編排各商戶進(jìn)場先后次序。統(tǒng)一計劃兼顧各方、充分遵循各工種流水

作業(yè)程序，避免交叉和混亂，以致延誤開業(yè)p商戶改變或調(diào)整商戶的改變在開業(yè)的前后是常態(tài)，但是必須建立調(diào)整預(yù)案機(jī)制，凡一

戶改變引起幾戶甚至損害大面積的業(yè)態(tài)落位變動的，必須以事先預(yù)案統(tǒng)籌設(shè)置。否則，必然混亂。p開業(yè)順序

根據(jù)商場開業(yè)前推廣需要和運營管理的成熟狀況，可以安排成統(tǒng)一時間開業(yè)和分期開業(yè)。依據(jù)招商主力店落實進(jìn)度、建立形象推廣需求度、物業(yè)交接與運行成熟

狀態(tài)綜合考慮，如有需要一般情況現(xiàn)將主力店開業(yè)、造成影響到來人氣，進(jìn)而帶動促進(jìn)

招商開業(yè)的進(jìn)度前

6

個

月

X

日至前5個月X日商管部門或商業(yè)管理公司完成重點品牌協(xié)議/合同、并確認(rèn)核

準(zhǔn)其類別范圍內(nèi)容；確定品牌檔次

比例；確定業(yè)態(tài)的基本比例；確定各業(yè)態(tài)運營條件；完成組建商業(yè)

管理團(tuán)隊；商管物業(yè)管理公司重要崗位人員到位；完成商業(yè)空間店

招、導(dǎo)示、廣告位置的落位。完成室外停車、物流、客流的落位制定物業(yè)管理規(guī)定、裝修管理規(guī)定；工程/項目管理部院成所有建安施工；完

成全部機(jī)電系統(tǒng)安裝調(diào)

試；如有重大物業(yè)改造需完成設(shè)計和報批并須施工。

[電影院、大型娛樂等]商管行政部門品牌商家各種必需的

執(zhí)照、許可證、批準(zhǔn)

文件等的要求和條件前

5

個

月

X

日至前4個月X日完成80%以上普通品牌協(xié)議/合同;并確認(rèn)核準(zhǔn)其類別范圍內(nèi)容；確定各業(yè)態(tài)落位；制定租金、聯(lián)營提扣核算方案，制定租賃、聯(lián)營、自營的經(jīng)營方案；制定各模式下管

理機(jī)制。完成物業(yè)交接；完成物業(yè)設(shè)施測試記錄建檔。完成消防、空調(diào)、電梯的運

行測試并健全檔案。完成建制、崗位培訓(xùn)。完成商業(yè)空

間施工和商戶裝修預(yù)留。完成全部配套施工并交

接驗收。[室外空間導(dǎo)示

照明停車弱電店招廣告

預(yù)留等等]完成物業(yè)交接；提供驗收文件；聯(lián)系工商、稅務(wù)、城

管、衛(wèi)生、交通、消防、房管等各機(jī)關(guān)征

詢他們各種業(yè)態(tài)手續(xù)

要求前4個月日

至前3個月

X日完成90%以上普通品牌協(xié)議/合同

、并確認(rèn)核準(zhǔn)其類別范圍內(nèi)容；

核準(zhǔn)確認(rèn)各品牌裝修或改造要求；

完成建制、崗位培訓(xùn)。除部分保安保潔外各崗位人員上崗；完成商戶裝修管理制度；核實確認(rèn)商戶進(jìn)場裝修各項條件；簽訂裝修

合同辦理各項裝修手續(xù)提供商戶裝修進(jìn)場交接

協(xié)助辦理商戶裝修各項

手

續(xù)

；完成各種必需的執(zhí)照

許可證、批準(zhǔn)文件等

的辦理前3個月日

至前2個月

X日完成所有品牌的協(xié)議/合同、并確認(rèn)

核準(zhǔn)其類別范圍內(nèi)容制定并實施商

戶進(jìn)場裝修管理機(jī)制完善并終決品

牌檔次比例、業(yè)態(tài)比例、業(yè)態(tài)落位所有崗位人員全部上崗、試運行所有

設(shè)施設(shè)備物業(yè)條件；管理服務(wù)商戶進(jìn)

場裝修；完成落實各項管理服務(wù)場地空間并裝修配置協(xié)助和服務(wù)裝修施工；

協(xié)助完成商戶裝修交接

驗收完成各種必需的執(zhí)照

許可證、批準(zhǔn)文件等

對商戶的對接核定各

種開業(yè)相關(guān)法律手續(xù)前2個月X

日至1月X

日前1個月X日至X月X日開業(yè)X月X日完成并頒布各項商業(yè)管理規(guī)定；完成各項商管設(shè)施并試運行。[收銀、廣播、廣告等調(diào)試和內(nèi)容]

確定并開業(yè)試營業(yè)商戶。統(tǒng)籌各商戶開業(yè)促銷活動方案完成全部商戶開業(yè)籌備各項工作

完成各項開業(yè)促銷活動；完成各項開業(yè)宣傳推廣活動；制定開業(yè)慶典活動策劃策劃組織開業(yè)完成商戶裝修交接驗收；完成各項管理服務(wù)設(shè)施設(shè)備；正式運行物業(yè)管理；與商戶簽訂物業(yè)服務(wù)管理約定。協(xié)助商戶完成現(xiàn)場布置和布貨美陳完

善導(dǎo)示、招牌、廣告、照明、停車等

；籌備開業(yè)慶典活動。確保開業(yè)活動和慶典順利進(jìn)行完成商戶裝修交接驗收協(xié)助物業(yè)設(shè)施開業(yè)試運行并完成與物業(yè)管理交

接完成所有物業(yè)使用試運

行。并交接物業(yè)管理。參與開業(yè)活動提供各種必需的執(zhí)

照、許可證、批準(zhǔn)

文件等使用提供各種開業(yè)相關(guān)法

律手續(xù)籌備開業(yè)慶典活動承辦開業(yè)活動和慶典開業(yè)籌備工作倒排工期計劃表五、計劃推進(jìn)工作各節(jié)點掌控2、工程進(jìn)度節(jié)點綜合協(xié)調(diào)管理開發(fā)公司工程部p結(jié)尾工程與一次商業(yè)裝修

主體施工結(jié)尾與一次裝修銜接，是建筑能否最終成為商場

的決定階段。由于我國的國情是主體建筑與商業(yè)空間的設(shè)計施工是兩個單位(至少)。兩

者的銜接和一體化，是巨大挑戰(zhàn)。除了再設(shè)計交底時銜接準(zhǔn)確、更要在商業(yè)空間施工與一

次裝修吻合。及體現(xiàn)商業(yè)特點又不延誤工期影響開業(yè)p物業(yè)交交接后必須與物業(yè)公司工程部、設(shè)備廠家、商業(yè)管理運營部共同監(jiān)測監(jiān)管兩

接月；配合完善各項結(jié)尾細(xì)部工程。提前與商管部溝通落實商戶裝修所有物業(yè)條件的預(yù)留，

并交接清晰；配合商管、物業(yè)建設(shè)安裝各種商業(yè)設(shè)置如廣告位電子屏燈箱店招導(dǎo)示等等；p商戶裝修全程管理服務(wù)商戶的裝修。解決商戶裝修所需要的前期工程所遺留的所有問題。p

工程改針對商戶工程改造要求在公司決策階段給予專業(yè)意見，嚴(yán)格遵循多方研討溝適制度，對決定改造的工程積極配合積極施工、確保工期。前

6

個

月

X

日至前5個月X日完成重點品牌協(xié)議/合同、并確認(rèn)核

準(zhǔn)其類別范圍內(nèi)容；確定品牌檔次

比例；確定業(yè)態(tài)的基本比例；確定

各業(yè)態(tài)運營條件；完成組建商業(yè)管

理

團(tuán)

隊

；重要崗位人員到位；完成商業(yè)空間店

招、導(dǎo)示、廣告位置的落位。完成室外停車、物流、客流的落位制定物業(yè)管理規(guī)定、裝修管理規(guī)定；院成所有建安施工；完

成全部機(jī)電系統(tǒng)安裝調(diào)

試

；如有重大物業(yè)改造需完成設(shè)計和報批并須施工。

[電影院、大型娛樂等]品牌商家各種必需的

執(zhí)照、許可證、批準(zhǔn)文件等的要求和條件前

5

個

月

X

日至前4個月X日完成80%以上普通品牌協(xié)議/合同;并確認(rèn)核準(zhǔn)其類別范圍內(nèi)容；確

定各業(yè)態(tài)落位；制定租金、聯(lián)營提

扣核算方案，制定租賃、聯(lián)營、自營的經(jīng)營方案；制定各模式下管理機(jī)制。完成物業(yè)交接；完成物業(yè)設(shè)施測試記

錄建檔。完成消防、空調(diào)、電梯的運

行測試并健全檔案。完成建制、崗位培訓(xùn)。完成商業(yè)空

間施工和商戶裝修預(yù)留。完成全部配套施工并交

接驗收。[室外空間導(dǎo)

示照明停車弱電店招廣

告預(yù)留等等]完成物業(yè)

交接；提供驗收文件；聯(lián)系工商、稅務(wù)、城

管、衛(wèi)生、交通、消防、房管等各機(jī)關(guān)征

詢他們各種業(yè)態(tài)手續(xù)

要求前4個月日

至前3個月

X日完成90%以上普通品牌協(xié)議/合同、并確認(rèn)核準(zhǔn)其類別范圍內(nèi)容；核

準(zhǔn)確認(rèn)各品牌裝修或改造要求；完成建制、崗位培訓(xùn)。除部分保安保潔外各崗位人員上崗；完成商戶裝修管理制度；核實確認(rèn)商戶進(jìn)場裝修各項條件；簽訂裝修

合同辦理各項裝修手續(xù)提供商戶裝修進(jìn)場交接

協(xié)助辦理商戶裝修各項

手

續(xù)

；完成各種必需的執(zhí)照

許可證、批準(zhǔn)文件等

的辦理前3個月日

至前2個月

X日完成所有品牌的協(xié)議/合同、并確認(rèn)核準(zhǔn)其類別范圍內(nèi)容制定并實施商

戶進(jìn)場裝修管理機(jī)制完善并終決品

牌檔次比例、業(yè)態(tài)比例、業(yè)態(tài)落位所有崗位人員全部上崗、試運行所有

設(shè)施設(shè)備物業(yè)條件；管理服務(wù)商戶進(jìn)

場裝修；完成落實各項管理服務(wù)場地空間并裝修配置協(xié)助和服務(wù)裝修施工；

協(xié)助完成商戶裝修交接

驗收完成各種必需的執(zhí)照

許可證、批準(zhǔn)文件等

對商戶的對接核定各

種開業(yè)相關(guān)法律手續(xù)前2個月X

日至1月X

日前1個月X日至X月X日開業(yè)X月X日完成并頒布各項商業(yè)管理規(guī)定；完成各項商管設(shè)施并試運行。[收銀、廣播、廣告等調(diào)試和內(nèi)容]確定并開業(yè)試營業(yè)商戶。統(tǒng)籌各商戶開業(yè)促銷活動方案完成全部商戶開業(yè)籌備各項工作

完成各項開業(yè)促銷活動；完成各項開業(yè)宣傳推廣活動；制定開業(yè)慶典活動策劃策劃組織開業(yè)完成商戶裝修交接驗收；完成各項管理服務(wù)設(shè)施設(shè)備；正式

運行物業(yè)管理；與商戶簽訂物

業(yè)服務(wù)管理約定。協(xié)助商戶完成現(xiàn)場布置和布貨美陳完

善導(dǎo)示、招牌、廣告、照明、停車等

；籌備開業(yè)慶典活動。確保開業(yè)活動和慶典順利進(jìn)行完成商戶裝修交接驗收

協(xié)助物業(yè)設(shè)施開業(yè)試運

行并完成與物業(yè)管理交

接完成所有物業(yè)使用試運

行。并交接物業(yè)管理。參與開業(yè)活動提供各種必需的執(zhí)照

許可證、批準(zhǔn)文件等

使用提供各種開業(yè)相關(guān)法

律手續(xù)籌備開業(yè)慶典活動承辦開業(yè)活動和慶典開業(yè)籌備工作倒排工期計劃表商管部門或商業(yè)管理公司商管物業(yè)管理公司工程/項目管理部商管行政部門結(jié)尾工程與一次商業(yè)裝修物業(yè)交接物業(yè)交接一次商業(yè)裝修結(jié)尾工程p

后期工程和一次裝修介入這一階段物業(yè)管理主要是與工程部協(xié)調(diào)銜接、落實店招、

導(dǎo)示、廣告的位置大小、設(shè)計和施工效果等。還有室外停車、物流、客流的落位。p物業(yè)交接應(yīng)須驗收后交接，設(shè)施設(shè)備測試記錄建檔。還要交接給商戶裝修的工程預(yù)留。以確保以后的裝修施工順利p商戶裝修管商戶裝修的現(xiàn)場管理同時執(zhí)行所有商業(yè)空間的設(shè)施建造并驗收

理p正式運行物開業(yè)前所有物業(yè)正式運行，做好提前試業(yè)和先期開業(yè)業(yè)態(tài)的物業(yè)服務(wù)，

業(yè)全商場的開業(yè)運營做好成熟的準(zhǔn)備五

、計劃推進(jìn)工作各節(jié)點掌控3、物業(yè)管理進(jìn)程與實施管理前

6

個

月

X

日至前5個月X日商管部門或商業(yè)管理公司完成重點品牌協(xié)議/合同、并確認(rèn)核

準(zhǔn)其類別范圍內(nèi)容；確定品牌檔次

比例；確定業(yè)態(tài)的基本比例；確定

各業(yè)態(tài)運營條件；完成組建商業(yè)管

理

團(tuán)

隊

；商管物業(yè)管理公司重要崗位人員到位；完成商業(yè)空間店

招、導(dǎo)示、廣告位置的落位。完成室外停車、物流、客流的落位制定物

業(yè)管理規(guī)定、裝修管理規(guī)定；工程/項目管理部院成所有建安施工；完

成全部機(jī)電系統(tǒng)安裝調(diào)

試；如有重大物業(yè)改造需完成設(shè)計和報批并須施工。

[電影院、大型娛樂等]商管行政部門品牌商家各種必需的

執(zhí)照、許可證、批準(zhǔn)

文件等的要求和條件前

5

個

月

X

日至前4個月X日完成80%以上普通品牌協(xié)議/合同;并確認(rèn)核準(zhǔn)其類別范圍內(nèi)容；確

定各業(yè)態(tài)落位；制定租金、聯(lián)營提

扣核算方案，制定租賃、聯(lián)營、自營的經(jīng)營方案；制定各模式下管理機(jī)制。完成物業(yè)交接；完成物業(yè)設(shè)施測試記

錄建檔。完成消防、空調(diào)、電梯的運

行測試并健全檔案。完成建制、崗位培訓(xùn)。完成商業(yè)空

間施工和商戶裝修預(yù)留。完成全部配套施工并交

接驗收。[室外空間導(dǎo)示

照明停車弱電店招廣告

預(yù)留等等]完成物業(yè)交

接；提供驗收文件；聯(lián)系工商、稅務(wù)、城

管、衛(wèi)生、交通、消防、房管等各機(jī)關(guān)征

詢他們各種業(yè)態(tài)手續(xù)

要求前4個月日

至前3個月

X日完成90%以上普通品牌協(xié)議/合同、并確認(rèn)核準(zhǔn)其類別范圍內(nèi)容；核

準(zhǔn)確認(rèn)各品牌裝修或改造要求；完成建制、崗位培訓(xùn)。除部分保安保潔外各崗位人員上崗；完成商戶裝修管理制度；核實確認(rèn)商戶進(jìn)場裝修各項條件；簽訂裝修

合同辦理各項裝修手續(xù)提供商戶裝修進(jìn)場交接；

協(xié)助辦理商戶裝修各項

手

續(xù)

；完成各種必需的執(zhí)照

許可證、批準(zhǔn)文件等

的辦理前3個月日

至前2個月

X日完成所有品牌的協(xié)議/合同、并確認(rèn)核準(zhǔn)其類別范圍內(nèi)容制定并實施商

戶進(jìn)場裝修管理機(jī)制完善并終決品

牌檔次比例、業(yè)態(tài)比例、業(yè)態(tài)落位所有崗位人員全部上崗、試運行所有

設(shè)施設(shè)備物業(yè)條件；管理服務(wù)商戶進(jìn)

場裝修；完成落實各項管理服務(wù)場地

空間并裝修配置協(xié)助和服務(wù)裝修施工；

協(xié)助完成商戶裝修交接

驗收完成各種必需的執(zhí)照

許可證、批準(zhǔn)文件等

對商戶的對接核定各

種開業(yè)相關(guān)法律手續(xù)前2個月X

日至1月X

日前1個月X日至X月X日開業(yè)X月X日完成并頒布各項商業(yè)管理規(guī)定；完成各項商管設(shè)施并試運行。[收銀、廣播、廣告等調(diào)試和內(nèi)容]確定并開業(yè)試營業(yè)商戶。統(tǒng)籌各商戶開業(yè)促銷活動方案完成全部商戶開業(yè)籌備各項工作

完成各項開業(yè)促銷活動；完成各項開業(yè)宣傳推廣活動；制定開業(yè)慶典活動策劃策劃組織開業(yè)完成商戶裝修交接驗收；完成

各項管理服務(wù)設(shè)施設(shè)備；正式

運行物業(yè)管理；與商戶簽訂物業(yè)服務(wù)管理約定。協(xié)助商戶完成現(xiàn)場布置和布貨美陳完

善導(dǎo)示、招牌、廣告、照明、停車等

；籌備開業(yè)慶典活動。確保開業(yè)活動和慶典順利進(jìn)行完成商戶裝修交接驗收

協(xié)助物業(yè)設(shè)施開業(yè)試運

行并完成與物業(yè)管理交

接完成所有物業(yè)使用試運

行。并交接物業(yè)管理。參與開業(yè)活動提供各種必需的執(zhí)照

許可證、批準(zhǔn)文件等

使用提供各種開業(yè)相關(guān)法

律手續(xù)籌備開業(yè)慶

典活動承辦開業(yè)活動和慶典開業(yè)籌備工作倒排工期計劃表商戶裝修管理信息童色K

人

最修平監(jiān)動火作業(yè)申請表居修進(jìn)應(yīng)表五

、計劃推進(jìn)工作各節(jié)點掌控4、

財務(wù)和資管協(xié)作支持節(jié)點控制財務(wù)不晚于開業(yè)前6-5個月確定各種運營方式核算與管理方案

這個階段需完成80%-90%以上的商戶合同，運營核算方案滯后會導(dǎo)致正式合同延后、

一致影響開業(yè)。財務(wù)不晚于開業(yè)前4-5個月確定各項財務(wù)監(jiān)管方案計劃、綜合稅務(wù)管理運作方案。這期間商

戶需落實進(jìn)場前后交付定金保障金等、商場運營正在制定租金、聯(lián)營提扣核算方案，制定租

賃、聯(lián)營、自營的經(jīng)營方案；此節(jié)點下運營與財務(wù)協(xié)調(diào)統(tǒng)一制定各模式下管理機(jī)制。財務(wù)不晚于開業(yè)前3-4個月確定統(tǒng)一收銀或代收銀系統(tǒng)管理方案此期間長在裝修如有提前開

業(yè)業(yè)態(tài)已完成開業(yè)準(zhǔn)備。收銀或財務(wù)管理系統(tǒng)必須完成。資產(chǎn)管理開業(yè)前3-4個月確定持有與已銷售物業(yè)資產(chǎn)盈利分析系統(tǒng)；資產(chǎn)管理開業(yè)后1-2個月開始提供持有資產(chǎn)運營盈虧表；資產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流

量表的評估系統(tǒng)五、計劃推

p

核準(zhǔn)并建檔商戶必備的各種執(zhí)照、許可證、批準(zhǔn)文件等。配合支持招商運營完成商

戶簽約核準(zhǔn)，建檔以實施商戶管理。p辦理商業(yè)空間設(shè)施的各項手續(xù)。向工商、城管、交通、消防、房管等機(jī)關(guān)辦理商

場

LOGO、

店招、廣告位、電子屏、室外導(dǎo)示等各項報批手續(xù)。確保順利開業(yè)p協(xié)助配合商戶辦理各項證照

向工商、稅務(wù)、城管、衛(wèi)生、交通、消防、房管等申請

辦理各業(yè)態(tài)的證照文件等p

制定并實施開業(yè)慶典活動方案

與運營部物業(yè)部企劃部協(xié)同研制慶典方案，為全場的

開業(yè)活動和商戶的開業(yè)促銷活動提供支持管理控節(jié)點掌度點作進(jìn)節(jié)事工各政人作行工5、進(jìn)前

6

個

月

X

日至前5個月X日商管部門或商業(yè)管理公司完成重點品牌協(xié)議/合同、并確認(rèn)核

準(zhǔn)其類別范圍內(nèi)容；確定品牌檔次

比例；確定業(yè)態(tài)的基本比例；確定

各業(yè)態(tài)運營條件；完成組建商業(yè)管

理

團(tuán)

隊

；商管物業(yè)管理公司重要崗位人員到位；完成商業(yè)空間店

招、導(dǎo)示、廣告位置的落位。完成室外停車、物流、客流的落位制定物業(yè)管理規(guī)定、裝修管理規(guī)定；工程/項目管理部院成所有建安施工；完

成全部機(jī)電系統(tǒng)安裝調(diào)

試；如有重大物業(yè)改造需完成設(shè)計和報批并須施工。

[電影院、大型娛樂等]商管行政部門品牌商家各種必需

的執(zhí)照、許可證、

批準(zhǔn)文件等的要求

和條件前

5

個

月

X

日至前4個月X日完成80%以上普通品牌協(xié)議/合同;并確認(rèn)核準(zhǔn)其類別范圍內(nèi)容；確

定各業(yè)態(tài)落位；制定租金、聯(lián)營提

扣核算方案，制定租賃、聯(lián)營、自營的經(jīng)營方案；制定各模式下管理機(jī)制。完成物業(yè)交接；完成物業(yè)設(shè)施測試記

錄建檔。完成消防、空調(diào)、電梯的運

行測試并健全檔案。完成建制、崗位培訓(xùn)。完成商業(yè)空

間施工和商戶裝修預(yù)留。完成全部配套施工并交

接驗收。[室外空間導(dǎo)示

照明停車弱電店招廣告

預(yù)留等等]完成物業(yè)交

接；提供驗收文件；聯(lián)系工商、稅務(wù)、

城管、衛(wèi)生、交通、

消防、房管等各機(jī)

關(guān)征詢他們各種業(yè)

態(tài)手續(xù)要求前4個月日

至前3個月

X日完成90%以上普通品牌協(xié)議/合同、并確認(rèn)核準(zhǔn)其類別范圍內(nèi)容；核

準(zhǔn)確認(rèn)各品牌裝修或改造要求；完成建制、崗位培訓(xùn)。除部分保安保潔外各崗位人員上崗；完成商戶裝修管理制度；核實確認(rèn)商戶進(jìn)場裝修各項條件；簽訂裝修

合同辦理各項裝修手續(xù)提供商戶裝修進(jìn)場交接協(xié)助辦理商戶裝修各項

手

續(xù)

；完成各種必需的執(zhí)

照、許可證、批準(zhǔn)

文件等的辦理前3個月日

至前2個月

X日完成所有品牌的協(xié)議/合同、并確認(rèn)核準(zhǔn)其類別范圍內(nèi)容制定并實施商

戶進(jìn)場裝修管理機(jī)制完善并終決品

牌檔次比例、業(yè)態(tài)比例、業(yè)態(tài)落位所有崗位人員全部上崗、試運行所有

設(shè)施設(shè)備物業(yè)條件；管理服務(wù)商戶進(jìn)

場裝修；完成落實各項管理服務(wù)場地空間并裝修配置協(xié)助和服務(wù)裝修施工；

協(xié)助完成商戶裝修交接

驗收完成各種必需的執(zhí)

照、許可證、批準(zhǔn)

文件等對商戶的對

接核定各種開業(yè)相

關(guān)法律手續(xù)。前2個月X日至1月X日前1個月X日至X月X日開業(yè)X月X日完成并頒布各項商業(yè)管理規(guī)定；完成各項商管設(shè)施并試運行。[收銀、廣播、廣告等調(diào)試和內(nèi)容]確定并開業(yè)試營業(yè)商戶。統(tǒng)籌各商戶開業(yè)促銷活動方案完成全部商戶開業(yè)籌備各項工作

完成各項開業(yè)促銷活動；完成各項開業(yè)宣傳推廣活動；制定開業(yè)慶典活動策劃策劃組織開業(yè)完成商戶裝修交接驗收；完成各項管理服務(wù)設(shè)施設(shè)備；正式運行物業(yè)管理；與商戶簽訂物業(yè)服務(wù)管理約定。協(xié)助商戶完成現(xiàn)場布置和布貨美陳完

善導(dǎo)示、招牌、廣告、照明、停車等

；籌備開業(yè)慶典活動。確保開業(yè)活動和慶典順利進(jìn)行完成商戶裝修交接驗收

協(xié)助物業(yè)設(shè)施開業(yè)試運

行并完成與物業(yè)管理交接完成所有物業(yè)使用試運

行。并交接物業(yè)管理。參與開業(yè)活動提供各種必需的執(zhí)照

許可證、批準(zhǔn)文件等

使用提供各種開業(yè)相關(guān)法

律手續(xù)籌備開業(yè)慶典活動辦開業(yè)活動和慶開業(yè)籌備工作倒排工期計劃表p配合招商進(jìn)度開展宣傳在主力店次主力店簽約、在商戶80%-90%時舉辦大型發(fā)布會

并媒體宣傳。p

主力店次主力店進(jìn)場裝修或改造時宣傳發(fā)布促進(jìn)正在觀望的商戶盡快簽約p提前或分期開業(yè)的主力店開業(yè)時宣傳發(fā)布、開業(yè)活動p實施全場開業(yè)倒計時推廣活動

協(xié)調(diào)運營物業(yè)開展全場開業(yè)倒計時活動，為全場的正

十開業(yè)營造氛圍。為開業(yè)活動聚攏人氣。五、計劃推進(jìn)工作各節(jié)點掌控6、企劃工作計劃實施管理開業(yè)倒計時推廣活動提前宣傳為開業(yè)營造氛圍增加人氣由總經(jīng)理牽頭組織以招商運營部、商家代表(必要時)、設(shè)計院、技術(shù)部、工程部、

成立綜合指揮部，針對后期總體工程與商業(yè)空間、商戶裝修改造等各項重要事務(wù)。

建立三個制度。共同完成項目的開業(yè)籌備全部工作，確保順利完成招商與開業(yè)。綜合指揮部設(shè)計公司協(xié)調(diào)辦公制度

聯(lián)席會議制度

協(xié)作流程制度技術(shù)部工程部六

、綜合管控的基本策略商業(yè)管理公司日常

定期日常原則上在開始設(shè)計時，應(yīng)先征詢重要商家[主/次主力店、重要品牌店]意見

能夠使規(guī)劃有有效性和準(zhǔn)確性。未雨綢繆、避免被動。征詢意見的過程，基

本上也就是預(yù)招商的過程。為招商奠定基礎(chǔ)。招商期間，應(yīng)與重要商家[主/次主力店、重要品牌店]先溝通物業(yè)條件，

雙方應(yīng)先就物業(yè)條件達(dá)成一致，為接下來的招商洽談奠定穩(wěn)固基礎(chǔ)，否則，

即使談好商務(wù)條件，但物業(yè)條件滿足不了，會前功盡棄欲速不達(dá)。只有雙

方達(dá)成共識。招商才成功。建立招選雙方的共識、須先對應(yīng)物業(yè)條件招商重要商家包括主/次主力店須先對應(yīng)物業(yè)條件建立招選共識物業(yè)條件對應(yīng)對應(yīng)規(guī)劃

準(zhǔn)現(xiàn)房可否調(diào)整

可否改造經(jīng)營面積、位置、層高、柱距、樓板荷

載、電梯荷載數(shù)度、供水、電(強弱)、

排污、隔油、換風(fēng)、排煙、照明、供熱、換貨、保潔、儲藏、理貨、停車場、店招、

廣告、監(jiān)控、辦公-----商家選址要求建筑環(huán)境

面積

層高

動線

荷載物業(yè)條件現(xiàn)狀商業(yè)類型位置體量

層高動線荷載我國的現(xiàn)實狀況是一、是先設(shè)計后招商，即使有的設(shè)計征詢一下商家而已，但都是以規(guī)劃設(shè)計主導(dǎo)的、不以商業(yè)運營為條件。設(shè)計師主導(dǎo)。二、征詢商家時,很多商家卻不以為然或拘于專業(yè)，無法評估設(shè)計操作的實際效果，做出一些似是而非的意見。因此廣泛的出現(xiàn)了在設(shè)計的時候無法清晰對接、在現(xiàn)房的時候無法改造的尷尬局面。調(diào)

整規(guī)劃階段改造現(xiàn)房階段物業(yè)條件的對應(yīng)條

件

簡

單的

商

戶

取

消會

議商

業(yè)

部

對

改

造復(fù)

雜

程

度

斂

初

步

評

估改

造

條

件

復(fù)

雜的

商

戶商

業(yè)

部

、

設(shè)

計

部

與

商

戶

開

“

設(shè)

計

交

底會”

,雙方

溝

通

設(shè)

計

條

件

及

要

求，對

商

戶的

工

程改

造

需

求

進(jìn)

行

初

步

評

估

。商業(yè)部、設(shè)計部

、

項

目部

(或工程部

)、

成

本

管

理

部

聯(lián)

合

與

商

戶

開

“

洽商

會

”,

對

商

戶

提出的

商

業(yè)

工

程

改

造需

求

進(jìn)

行

審

核各部

門

簽

署《

商

業(yè)

樓

(

底

商

、

裙

樓類

)

工

程

改

造

洽

商

會

簽

單(

表

2

-1

)

》商業(yè)部

根

據(jù)

上

述結(jié)

論

與

商

戶

洽商，明確

施工

時間，明

確改

造

費

用

承

擔(dān)

方

和

施

工

承

擔(dān)

方，確

認(rèn)

商

戶A

、B

、C類客

戶

，

確

定

談

判

條

件

、

底

限

等

方

案意見

一

致意

見

分

歧

或

為

重

大

改

造商

業(yè)

部

負(fù)

責(zé)

人

審

核同

意

改

造

報

總

經(jīng)

理

審

批同意改造不

同意則

重

新

談

判評

估2天內(nèi)成

本

管

理

部

提

供

經(jīng)咨

詢、

估

算的

工程改造費

用，并提

供《工程洽商費

用

估

算

表》(

表

2

-

2

)

,供

內(nèi)

部參考。(

若

有

新

合

作

單

位的，則

增

加

)

2

天內(nèi)

采購管理

部

對

涉

及

新

采

購

設(shè)

備

設(shè)

施等，

確

定

合

作

單

位，

并

提

供《

工程洽商費

用

估

算

表

》(

表

2

-

2

)

。2

天內(nèi)

項目

部

對

如

下

方

面

簽

署

意

見

：1、確

定

是

否

具

備

改

造

條

件

；2、確

定

施

工

單

位

；3、

確

定

施

工

時間

：4

、

其

他

意

見不

同

意則

重

新

談

判審

核物業(yè)改造流程決

策階

段案例工程改造流程僅供參考執(zhí)

行階

段B

類

工

程

：我

方

施

工商

戶

付

費商

戶

與

施

工

單

位

簽

訂《商業(yè)樓工程改造洽商工

程確

認(rèn)

單

表

(

2

-3

)

》或合同，在

商

業(yè)

部

備

案C

類

工

程

：不

需

我

方

付

費不

需

我

方

施

工圖

后

，

交

項

目

部

(

或

程

部

)

備

案。

商

戶

施

隊

與

項

目

部

(

或

工程

)溝通進(jìn)

場施工事宜改造費用

在

總

額

度內(nèi)

，商

業(yè)部

負(fù)

責(zé)

人

審

核同意改造

一同意改造分

類

執(zhí)行由

設(shè)

計

部

發(fā)

起

設(shè)

計

變

更

流

程

，

并

督

促

設(shè)

計

院

提

供

改

造圖

紙

，

交

項目

部

施

工A

類

工

程

：需

我

方

付

費并

施

工審工工部改

造商戶名稱租賃項目租賃

位

置

及

面

積商

戶

設(shè)

計

方

代

表聯(lián)系電話工程改造洽商內(nèi)容□必須

竣

工前

施

工

原因：(若內(nèi)容較多

，可采用

附表形式)設(shè)

計

部

意

見(2天

內(nèi)

)口

具

備

改

造

條

件

□不具備

改

造

條

件項目部簽署意見

(

2

天

內(nèi))□具

備改

造

條

件□不具

備改

造

條

件□

現(xiàn)

有

施

工

方

可實

施□須另行確定施

工

方□

必

須

竣

工

前

施

工□可竣工后施工

有

條件

同

意

：成本管理部

簽署意見(2天

內(nèi)

)是

否

有

費

用：□是

(明細(xì)需

填寫

表

2

-

2

)

□否估

算

費

用：(如需)采購管理部簽署意見(2天

內(nèi)

)是否有新合

作單

位

：□是(若

有

請

提

供附

表

2

-

2

□否單

位

名

稱

：估

算

費

用

：商業(yè)部招

商政

策

意見施工時間：

□竣工前施工□竣工后施

工費

用

承

擔(dān)

方：□商

戶□萬科公司施

工

承

擔(dān)

方：□商

戶□萬科公司口公司確

認(rèn)

商

戶

為：□

A

工

程

□

B

工

程

□C工程商業(yè)部負(fù)

責(zé)人簽署意見簽字：日期

：總經(jīng)理簽

署意見簽字：日期：若

為

A

類

工

程

，

進(jìn)

行

以

下

審

批商業(yè)部最

終

總

費

用

元

；

□在

總

額

度

范

圍

內(nèi)

□超

出

總

額

度商業(yè)部負(fù)

責(zé)簽署意見簽字：日期：確定

A類

工

程，且

超出改

造費

用

總

額

度，請總經(jīng)理審批總經(jīng)理簽

署意見簽字：日期

：物業(yè)改造會簽單案例工程改造流程工程改造洽商會簽單現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房的物業(yè)改造前提簽訂不可撤銷商家協(xié)議上圖為修改前，下圖是修改后不僅是在側(cè)面增開了一個門，而是增加了四部垂直電梯.從一到四樓還將圓弧形的大門縮小，取消中庭改變了動線.鄭州傳媒大道主力店---金錢豹餐

飲的大幅修改p

分置各項工作權(quán)重指數(shù)是指將各項工作計劃設(shè)置不同權(quán)重，突出要項區(qū)別對

待，綜合配置實現(xiàn)整體效率。p

依據(jù)各階段不同重點調(diào)整指數(shù)

是指階段不同重點不同，各個階段分別設(shè)置指

數(shù)，并且根據(jù)進(jìn)展動態(tài)調(diào)整指數(shù)。七、總體管控綜合平衡的操作策略1、分置各項工作權(quán)重指數(shù)2、依據(jù)各階段不同重點調(diào)整指數(shù)考核維度考核指標(biāo)權(quán)重績效考15%考核目標(biāo)案

數(shù)據(jù)輸出例考核維度考核指標(biāo)市調(diào)階權(quán)重段

績30%考核目標(biāo)效考核表數(shù)據(jù)輸出時間招

商主力店簽約時間核總表不遲」

年XX月XX日引進(jìn)A百貨合同管理

部時間市調(diào)報告完成時間不遲于XX年XX月XX日招商中心質(zhì)量市調(diào)報告通過評估50%通過公司組織的市調(diào)報告

評估與分析8%不遲于XX年XX月XX日引進(jìn)B百貨成本市調(diào)費用控制目標(biāo)20%費用不超過XXXX元財務(wù)中心交場時間20%不遲于XX年XX月XX日交場物業(yè)管理

中心合計100%考核維度考核指標(biāo)權(quán)重段

績10%考核目標(biāo)數(shù)據(jù)輸出質(zhì)量1線品牌進(jìn)駐達(dá)

成率8%1線品牌比率達(dá)XX%以上招商中心時間推廣階招商手冊制作完成時間效考核表不遲于XX年XX月XX日策劃中心2線品牌進(jìn)駐達(dá)成率6%2線品牌比率達(dá)XX%以上滿場率15%滿場率達(dá)XX%以上推廣方案完成時間10%不遲于XX年XX月XX日坪效預(yù)算達(dá)成率10%租賃坪效達(dá)XXX元財務(wù)中心新聞發(fā)布會10%X

X

年

X

X

月

X

X日成本招商總費用控制

目標(biāo)5%總費用不超過XXXXXX元質(zhì)量招商手冊通過審核20%通過上級領(lǐng)導(dǎo)審核，交付

印刷公關(guān)費用控制目

標(biāo)5%公關(guān)費用不超過XXXXX元推廣方案獲得批準(zhǔn)20%通過公司組織的會審新聞發(fā)布會成功舉辦10%媒體、現(xiàn)場達(dá)到方案效果

目標(biāo)人事費用控制目

標(biāo)8%人事費用不超過XxXXX元成本推廣費用控制目標(biāo)20%費用不超過XXXX元財務(wù)中心合計100%合計100%七、總體管控綜合平衡的操作策略1、分置各項工作權(quán)重指數(shù)考核維度考核指標(biāo)權(quán)重考核目標(biāo)數(shù)據(jù)輸出時間裝修開工時間10%XX年XX月XX日前完成XX%開工物業(yè)管理中心裝修完工時間15%XX年XX月XX日前完成XX%完工交場日25%XX年XX月XX日質(zhì)量首次驗收通過

比率20%驗收通過比率為

XX%以上二次驗收通過

比率10%驗收通過比率為

XX%以上成本費用控制目標(biāo)20%費用不超過XXXX元財務(wù)中心合計100%考核維度考核指標(biāo)權(quán)重考核目標(biāo)數(shù)據(jù)輸出時間主力店A簽約時間10%不遲于XX年XX月XX日合同管理

部主力店B簽約時間10%不遲于XX年XX月XX日招商完成日期20%XX年XX月XX日質(zhì)量1線品牌進(jìn)駐比率20%簽訂合同商戶達(dá)XX%以

上招商中心2線品牌進(jìn)駐比率10%簽訂合同商戶達(dá)XX%以

上滿場率15%達(dá)XX%以上成本招商直接費用控制目標(biāo)10%費用不超過XXXX元財務(wù)中心間接費用控制目標(biāo)5%費用不超過XXXX元合計100%七、總體管控綜合平衡的操作策略2、依據(jù)各階段不同重點調(diào)整指數(shù)招商階段績效考核表進(jìn)場階段績效考核表案

例p

運營部需制定總體系統(tǒng)促銷計劃，應(yīng)涵蓋商場總體推廣促銷計劃和商戶開業(yè)促

銷策劃方案。商場與各商戶的開業(yè)推廣促銷相互結(jié)合，共同影響達(dá)到綜合效應(yīng)p

商戶之間的活動、推廣，需做好協(xié)調(diào)統(tǒng)一工作，避免相同相近業(yè)種業(yè)態(tài)同時進(jìn)

行造成惡性競爭，應(yīng)以不同業(yè)種業(yè)態(tài)交叉進(jìn)行為宜。p

商戶之間的各項促銷活動，應(yīng)順序進(jìn)行，不可過于集中也不要相隔太遠(yuǎn)。p如收取商戶推廣、活動費用，物資、人員、資源的征用等須將方案提前通知布

置,并結(jié)合商戶及其他外部條件進(jìn)行，不可單方面強行執(zhí)行，避免負(fù)面。八、開業(yè)促銷總體策劃1制定總體系統(tǒng)促銷計劃p

招商期間與重要品牌商家[著名品牌店、主/次主力店]聯(lián)合策劃實施推廣計劃

借助其知名度的促銷推廣力提高商場影響、達(dá)到綜合效應(yīng)p開業(yè)籌備期間與各個商戶們結(jié)合、為他們的促銷活動提供各種服務(wù)設(shè)置和條件

充分鼓勵幫助商戶們開展開業(yè)籌備的促銷活動。

一起營造興旺的商業(yè)運營氛圍p

注重商場與商戶促銷活動的推廣范圍、時效、銜接。以持續(xù)不斷影響各個消

費層次的各種活動，為開業(yè)聚集大量的人氣。八、開業(yè)促銷總體策劃2策略性實施總體推廣促銷方案國內(nèi)一些接地氣的開業(yè)策劃促銷案例親民便捷的公共服務(wù)作為有效支撐案例

藍(lán)卡國際“中國第三代住宅”新理念，地產(chǎn)開發(fā)+藍(lán)卡服務(wù)=“蔚藍(lán)養(yǎng)老模式”操作方法，實現(xiàn)了開發(fā)商與“

藍(lán)卡”的雙贏。其特點在于開發(fā)商可以專注地產(chǎn)開發(fā)，完成高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，由“藍(lán)卡”專業(yè)醫(yī)療服

務(wù)團(tuán)隊完成項目的醫(yī)療配套服務(wù)地產(chǎn)開發(fā)+藍(lán)卡服務(wù)=“蔚藍(lán)養(yǎng)老模式”,開發(fā)商可以專注地產(chǎn)開發(fā)

,完成高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，由“藍(lán)卡”專業(yè)醫(yī)療服務(wù)團(tuán)隊完成項目的醫(yī)療配套服務(wù)。操作簡單、運營成本低，可實現(xiàn)開發(fā)商與“藍(lán)卡”的雙贏。十年天成大境，傳世健康大宅80-42m

電描洋房17-425m°mu

深籃院子】31011111

監(jiān)*大國內(nèi)一些接地氣的開業(yè)策劃促銷案例互聯(lián)網(wǎng)加時代的商業(yè)模式案例

大商天狗網(wǎng)天狗網(wǎng)是實體店的手機(jī)客戶端平臺。發(fā)揮移動端現(xiàn)場的營業(yè)能力，重新建立消費者與

實體店營業(yè)員的移動互鏈、提供增值電商服務(wù)通過線下客流的移動線上化突破實體店

空間的限制更好地服務(wù)消費者。其線下引導(dǎo)基礎(chǔ)是社區(qū)店，將以往大商百貨和超市上

網(wǎng)，以發(fā)展社區(qū)中老年消費者為骨干的團(tuán)購式營銷。天狗網(wǎng)還會幫助網(wǎng)絡(luò)上發(fā)展起

來的優(yōu)秀品牌到線下門店經(jīng)營天狗網(wǎng)實體店的手機(jī)客戶端平臺隨時、隨地、隨身的購物生活!手機(jī)掃描訪問觸屏版免費下載ios/Android/

觸屏版三大客戶端天狗網(wǎng)不一樣的逛街方式關(guān)于我們

服務(wù)介紹

行業(yè)報道

聯(lián)系我們鄰里中心鄰?fù)↙INTONG鄰?fù)ㄌ丶s

0

冊手1案例

蘇州鄰?fù)ㄠ復(fù)ㄊ翘K州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司與專業(yè)網(wǎng)絡(luò)科技公司聯(lián)合

推出發(fā)行的，為各企事業(yè)單位、團(tuán)體機(jī)構(gòu)等提供員工福利發(fā)放、商務(wù)往來服務(wù)的商務(wù)卡，具有消費支付功能。鄰?fù)ú捎冒踩煽康慕鹑赑OS

網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，通過GPRS

傳輸網(wǎng)絡(luò)信號，讓廣大消費者在消費過程中享受到安全快捷的刷卡消費服務(wù)。鄰?fù)稍诟鬣徖镏行纳倘?nèi)加盟鄰?fù)ㄋ⒖ǚ?wù)的商戶，以及鄰里

生鮮店、鄰里假日酒店內(nèi)使用，其內(nèi)容涵蓋了購物、休閑、餐飲、健身、娛樂

等眾多生活所需的必備功能，讓您在鄰里中心享受到一站式刷卡購物。幸

福

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服

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服裝新城店

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坊紅袖坊天使服裝小豬班納冬

己幫登鞋服母嬰坊蜜蜂花新

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鄰

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2新城令鄰里中心B209新

城

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城

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1新城令鄰里中心B212新城鄰里中心B213新

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心

B

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城

鄰

里中

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城

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里

中

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B

2

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城

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B

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0

湖

東

鄰

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1

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東

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東

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