第一章新常態(tài)下的市場(chǎng)背景與趨勢(shì)概述第二章政策調(diào)控的演變與市場(chǎng)影響第三章市場(chǎng)需求的結(jié)構(gòu)性分化第四章房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防控第五章房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型第六章新常態(tài)下的投資機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)防范01第一章新常態(tài)下的市場(chǎng)背景與趨勢(shì)概述第1頁(yè)引入：2026年市場(chǎng)新常態(tài)的界定市場(chǎng)新常態(tài)的定義與特征市場(chǎng)深度調(diào)整期的數(shù)據(jù)表現(xiàn)政策調(diào)控的長(zhǎng)期化趨勢(shì)政策調(diào)控的長(zhǎng)期化、市場(chǎng)需求的結(jié)構(gòu)性分化、金融風(fēng)險(xiǎn)的系統(tǒng)性防控成交量與價(jià)格變化趨勢(shì)差異化調(diào)控與政策組合拳的長(zhǎng)期化第2頁(yè)分析：新常態(tài)的核心驅(qū)動(dòng)力經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的影響人口結(jié)構(gòu)變化的影響金融風(fēng)險(xiǎn)管控政策的影響消費(fèi)與服務(wù)業(yè)占比提升、房地產(chǎn)投資占比下降老齡化對(duì)購(gòu)房需求的影響、城市圈層化加劇區(qū)域市場(chǎng)差異房企融資成本上升、金融風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)第3頁(yè)論證：新常態(tài)下的關(guān)鍵指標(biāo)變化成交量結(jié)構(gòu)變化價(jià)格分化加劇企業(yè)行為模式轉(zhuǎn)變保障性住房占比提升、商品房銷售面積占比下降核心區(qū)溢價(jià)與外圍區(qū)折價(jià)的階梯式格局輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式占比提升、現(xiàn)金流管理的重要性第4頁(yè)總結(jié)：新常態(tài)的應(yīng)對(duì)策略政府的應(yīng)對(duì)策略企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略消費(fèi)者的應(yīng)對(duì)策略分類施策、長(zhǎng)效機(jī)制、房地產(chǎn)稅與金融監(jiān)管精耕細(xì)作、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、多元化經(jīng)營(yíng)重新評(píng)估購(gòu)房決策、增加金融資產(chǎn)配置比例02第二章政策調(diào)控的演變與市場(chǎng)影響第5頁(yè)引入：政策調(diào)控的階段性演變政策調(diào)控的階段性演變政策短期刺激效果分析人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策的影響從集中供地到區(qū)域分拆供地、從貸款集中度管理到保交樓專項(xiàng)借款認(rèn)房不認(rèn)貸政策的刺激效果與長(zhǎng)期效果市場(chǎng)成交量增長(zhǎng)與政策可持續(xù)性第6頁(yè)分析：政策調(diào)控的核心邏輯金融風(fēng)險(xiǎn)管控的核心邏輯需求端政策的核心邏輯供給端政策的核心邏輯三道紅線測(cè)試、房企融資成本上升、風(fēng)險(xiǎn)隔離賬戶強(qiáng)力刺激轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)優(yōu)化、首套房貸利率調(diào)整土地供應(yīng)轉(zhuǎn)向保障性住房建設(shè)、市場(chǎng)供應(yīng)空間擠壓第7頁(yè)論證：政策調(diào)控的量化影響房?jī)r(jià)漲幅控制效果成交量結(jié)構(gòu)變化企業(yè)融資成本變化全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅變化核心城市成交量占比提升、三四線城市人口流出融資成本上升、融資渠道多元化第8頁(yè)總結(jié)：政策調(diào)控的未來(lái)方向政府的應(yīng)對(duì)策略企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略消費(fèi)者的應(yīng)對(duì)策略預(yù)期引導(dǎo)、權(quán)威報(bào)告、市場(chǎng)分析會(huì)合規(guī)要求、合規(guī)成本上升、分類監(jiān)管重新評(píng)估購(gòu)房決策、關(guān)注收入穩(wěn)定性03第三章市場(chǎng)需求的結(jié)構(gòu)性分化第9頁(yè)引入：市場(chǎng)需求分化的典型場(chǎng)景上海市場(chǎng)需求分化深圳市場(chǎng)需求分化杭州租賃市場(chǎng)需求分化內(nèi)環(huán)內(nèi)與外圍區(qū)成交量、價(jià)格變化核心區(qū)與外圍區(qū)二手房成交周期核心區(qū)租賃需求占比與價(jià)格漲幅第10頁(yè)分析：需求分化的核心驅(qū)動(dòng)因素收入結(jié)構(gòu)變化的影響城市圈層化的影響租賃市場(chǎng)發(fā)展的影響高收入群體占比提升、購(gòu)房需求分化核心區(qū)資源稀缺性、區(qū)域市場(chǎng)差異擴(kuò)大租賃服務(wù)品質(zhì)提升、租賃市場(chǎng)滲透率提升第11頁(yè)論證：需求分化的量化表現(xiàn)成交量結(jié)構(gòu)變化價(jià)格結(jié)構(gòu)分化租賃市場(chǎng)滲透率提升改善型需求占比提升、高收入群體占比提升核心區(qū)房?jī)r(jià)漲幅、外圍區(qū)房?jī)r(jià)漲幅租賃收入占比提升、租賃服務(wù)品質(zhì)提升第12頁(yè)總結(jié)：需求分化的應(yīng)對(duì)策略政府的應(yīng)對(duì)策略企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略消費(fèi)者的應(yīng)對(duì)策略住房保障體系完善、共有產(chǎn)權(quán)房與租賃補(bǔ)貼產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整、小戶型與服務(wù)式公寓租賃服務(wù)配置比例提升、資產(chǎn)配置多樣化04第四章房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防控第13頁(yè)引入：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的典型案例恒大集團(tuán)債務(wù)危機(jī)碧桂園保交樓項(xiàng)目2025年政策展望全國(guó)67個(gè)項(xiàng)目停工、涉及購(gòu)房者約12萬(wàn)人政府專項(xiàng)借款、預(yù)售資金監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)隔離賬戶、金融風(fēng)險(xiǎn)處置機(jī)制第14頁(yè)分析：金融風(fēng)險(xiǎn)防控的核心邏輯現(xiàn)金流管理的影響金融監(jiān)管政策的影響市場(chǎng)出清的影響銷售回款率下降、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式三道紅線測(cè)試、融資成本上升爛尾樓項(xiàng)目數(shù)量、金融風(fēng)險(xiǎn)處置機(jī)制第15頁(yè)論證：金融風(fēng)險(xiǎn)的量化影響房企融資成本變化市場(chǎng)出清速度加快金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)消費(fèi)者的影響融資成本上升、融資渠道多元化爛尾樓項(xiàng)目數(shù)量減少、金融風(fēng)險(xiǎn)處置機(jī)制完善預(yù)售資金監(jiān)管覆蓋率提升、購(gòu)房者資金風(fēng)險(xiǎn)降低第16頁(yè)總結(jié)：金融風(fēng)險(xiǎn)防控的未來(lái)方向政府的應(yīng)對(duì)策略企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略消費(fèi)者的應(yīng)對(duì)策略房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、政策支持輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式、并購(gòu)與合作投資市場(chǎng)監(jiān)管、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力05第五章房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型第17頁(yè)引入：開發(fā)模式轉(zhuǎn)型的典型案例萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)+戰(zhàn)略碧桂園城市綜合體+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式2025年政策展望社區(qū)服務(wù)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)結(jié)合、相關(guān)業(yè)務(wù)收入占比產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)收入占比、前期投入較大代建、REITs模式轉(zhuǎn)型支持政策第18頁(yè)分析：開發(fā)模式轉(zhuǎn)型的核心驅(qū)動(dòng)力市場(chǎng)需求變化的影響金融風(fēng)險(xiǎn)管控政策的影響技術(shù)進(jìn)步的影響租賃市場(chǎng)成交量增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率三道紅線測(cè)試、融資成本上升智能建造項(xiàng)目占比提升、開發(fā)效率與成本降低第19頁(yè)論證：開發(fā)模式轉(zhuǎn)型的量化表現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)收入占比提升輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式占比提升技術(shù)進(jìn)步帶來(lái)的效率提升輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式占比、相關(guān)業(yè)務(wù)收入占比代建項(xiàng)目面積、融資成本下降智能建造項(xiàng)目占比、成本降低第20頁(yè)總結(jié)：開發(fā)模式轉(zhuǎn)型的未來(lái)方向政府的應(yīng)對(duì)策略企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略消費(fèi)者的應(yīng)對(duì)策略支持政策、稅收優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼并購(gòu)、合作、轉(zhuǎn)型步伐加快住房選擇多樣化、資產(chǎn)配置調(diào)整06第六章新常態(tài)下的投資機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)防范第21頁(yè)引入：新常態(tài)下的投資機(jī)會(huì)場(chǎng)景上海租賃市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)2025年政策展望核心區(qū)租賃需求占比、租賃價(jià)格漲幅、年化收益率產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資市場(chǎng)監(jiān)管、金融創(chuàng)新、投資渠道多樣化第22頁(yè)分析：投資機(jī)會(huì)的核心驅(qū)動(dòng)力市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)性分化的影響金融創(chuàng)新的影響技術(shù)進(jìn)步的影響改善型需求占比提升、高收入群體占比提升REITs市場(chǎng)規(guī)模、投資者收益智能建造項(xiàng)目占比、投資回報(bào)率第23頁(yè)論證：投資機(jī)會(huì)的量化表現(xiàn)租賃市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)REITs市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)核心城市租賃需求、年化收