租賃合同解除流程及法律風險管控在商業(yè)經(jīng)營與日常生活中，租賃合同的解除涉及出租方與承租方的核心利益。無論是房屋、設備還是場地租賃，解除流程的合規(guī)性與風險管控的有效性，直接影響雙方權(quán)益的實現(xiàn)。本文結(jié)合《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）及司法實踐，系統(tǒng)梳理租賃合同解除的法定邏輯、實操流程與風險防控要點，為市場主體提供專業(yè)指引。一、租賃合同解除的法定與約定情形租賃合同的解除分為法定解除與約定解除兩類，二者的適用條件需嚴格區(qū)分：（一）法定解除：法律直接賦予的解除權(quán)根據(jù)《民法典》第五百六十三條，法定解除事由包括：1.根本違約：承租人拖欠租金超合理期限（如合同約定的寬限期屆滿）、擅自轉(zhuǎn)租/改變租賃物用途/損毀租賃物且拒不整改；出租人未按約交付租賃物、拒絕履行維修義務導致承租人無法正常使用等。2.不可抗力：如地震、征收等不可歸責于雙方的事由，導致合同目的無法實現(xiàn)。3.情勢變更：租賃期間政策調(diào)整（如商鋪所在區(qū)域規(guī)劃為禁營區(qū)）、市場環(huán)境劇變（如疫情導致經(jīng)營完全停滯），繼續(xù)履行合同顯失公平，可訴請法院解除。（二）約定解除：合同自治的體現(xiàn)雙方可在合同中約定解除條件（如“承租人連續(xù)3個月未支付物業(yè)費，出租人有權(quán)解除合同”）。需注意：約定條款不得違反法律強制性規(guī)定（如排除承租人法定優(yōu)先購買權(quán)），且需明確“解除權(quán)行使方式”（如書面通知后15日生效）。二、租賃合同解除的實操流程解除流程的規(guī)范性直接影響解除行為的法律效力，需根據(jù)解除方式（協(xié)商/通知/司法）分類操作：（一）協(xié)商解除：友好解約的最優(yōu)解1.簽署解除協(xié)議：明確解除時間、租金/押金結(jié)算方式、房屋/設備返還條件（如“承租方于某年某月某日前返還房屋，返還時需保持原狀，自然損耗除外”）、違約責任（如“任何一方違反本協(xié)議，需支付違約金XX元”）。2.履行附隨義務：出租方退還剩余租金/押金（扣除合理費用后），承租方返還租賃物并結(jié)清費用（如水電氣費）。（二）通知解除：法定解除權(quán)的行使1.發(fā)出解除通知：形式要求：優(yōu)先采用書面形式（EMS快遞、掛號信），注明“解除租賃合同通知書”，內(nèi)容需明確解除事由（如“因你方拖欠某年某月-某年某月租金，現(xiàn)依據(jù)合同第X條解除合同”）、解除生效時間（如“本通知送達之日起15日后解除”）。送達憑證：保留快遞底單、簽收記錄（可要求快遞員備注簽收人身份），或通過微信、郵件送達時保留已讀回執(zhí)。2.異議處理：若對方在《民法典》第五百六十五條規(guī)定的“三個月異議期”內(nèi)提出異議（如主張“拖欠租金系因疫情管控”），需積極舉證（如催款記錄、違約事實證明），必要時通過訴訟確認解除效力。（三）司法解除：訴訟/仲裁的終局性當協(xié)商或通知解除無法推進時，需通過司法程序：1.提起訴訟/仲裁：向有管轄權(quán)的法院（或約定的仲裁機構(gòu)）提交起訴狀（仲裁申請書），附租賃合同、違約證據(jù)（如租金催款函、轉(zhuǎn)租合同）、解除通知等。2.舉證責任：主張解除的一方需證明“解除事由成立”（如承租人違約的證據(jù)鏈），對方需證明“已履行合同義務”或“解除權(quán)已消滅”（如已支付租金）。3.判決/裁決執(zhí)行：若法院/仲裁支持解除，需按生效文書履行返還、結(jié)算義務；拒不履行的，可申請強制執(zhí)行。三、租賃合同解除的核心法律風險及管控解除過程中的風險若未妥善防控，易引發(fā)二次糾紛，需重點關注以下場景：（一）解除權(quán)行使期限風險：“過期作廢”的除斥期間風險表現(xiàn)：法定解除權(quán)的除斥期間為“知道或應當知道解除事由之日起1年”（《民法典》第五百六十四條），約定解除權(quán)的期限依合同約定（無約定則參照法定）。若超期行使，解除權(quán)消滅。管控措施：合同中明確“解除權(quán)行使期限”（如“解除事由發(fā)生后30日內(nèi)未行使的，解除權(quán)消滅”）；發(fā)現(xiàn)違約后及時啟動解除程序，留存“知道解除事由”的時間證據(jù)（如催款函的發(fā)送記錄）。（二）通知程序瑕疵風險：解除行為被認定無效風險表現(xiàn)：通知未明確解除事由、未采用有效送達方式（如口頭通知無證據(jù)）、未給對方合理異議期，導致解除行為被法院否定。管控措施：通知內(nèi)容需援引合同條款或法律依據(jù)，列明違約事實；送達時選擇“簽收即視為送達”的方式（如EMS注明“拒收退回仍視為送達”）；異議期內(nèi)保持溝通記錄（如郵件催告對方回應）。（三）賠償責任爭議風險：解約后的損失分擔風險表現(xiàn)：解除后，出租方主張“房屋空置損失”，承租方主張“裝修殘值損失”，因合同未約定導致舉證困難。管控措施：合同中明確“解除后的賠償范圍”（如“因承租方違約解除的，出租方有權(quán)扣除押金作為違約金，不足部分可追償”；“因出租人違約解除的，承租方有權(quán)要求賠償裝修殘值（按剩余租期分攤）”）；解約時簽署《結(jié)算協(xié)議》，明確損失承擔方式。（四）押金與租金結(jié)算風險：“多退少補”的模糊地帶風險表現(xiàn)：押金性質(zhì)約定不明（如“押金兼具違約金與履約擔保功能”）、租金結(jié)算時點爭議（如“解除通知生效日vs實際返還日”）。管控措施：合同中明確“押金僅作履約擔保，無違約時無息退還”；結(jié)算條款細化為“租金按實際使用天數(shù)結(jié)算，押金在租賃物無損壞、費用結(jié)清后3日內(nèi)退還”。四、風險管控的延伸建議1.合同起草階段：委托律師審核解除條款，避免“解除條件過于苛刻/模糊”（如“承租人經(jīng)營不善即解除”因缺乏客觀標準易被認定無效）。2.證據(jù)管理意識：全程留存書面文件（合同、通知、付款憑證）、電子記錄（微信/郵件溝通、視頻驗房），形成完整證據(jù)鏈。3.爭議解決前置：約定“仲裁條款”（如“因本合同產(chǎn)生的爭議，提交XX仲裁委員會仲裁”），避免法院管轄的地域糾紛與審限風險。租賃合同的解除是權(quán)利與義務